Essi Eerola Turun Talouspäivät 2018

1. Asumisen tuet vertailussa ja
vaikutukset markkinoihin
Essi Eerola (VATT)
Turun Talouspäivät
29.09.2018
1

2. Esityksen sisältö
• Asumisen tukemisen keskeiset elementit
– Asumistuki ja julkisesti tuetut ARA-vuokra-asunnot
• Mitä yhtäläisyyksiä tukimuodoilla on?
• Miksi julkinen keskustelu niistä on niin erilaista?
• Miten ne vaikuttavat markkinoihin?
– Vuokrataso
– Asuntojen määrä
2

3. Molemmat ovat tukea ja aiheuttavat kustannuksia
veronmaksajille
• Molemmat alentavat tuensaajien asumiskustannuksia
– Parantavat asumisväljyyttä ja -laatua
– Kasvattavat käytettävissä olevia tuloja muuhun
kulutukseen
• Molemmat aiheuttavat kustannuksia veronmaksajille
• Asumistuen osalta asia on selvä:
– Osa saa asumistukea, joka rahoitetaan muilta
kerättävillä veroilla
• Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tapauksessa julkinen
valta luopuu vuokratuloista
3

4. Kunnan vuokra-asunnot tukimuotona
• Esimerkki: kunta kaavoittaa ja rakennuttaa omistamalleen
maalle uuden asuinalueen
• Kunnalla on kaksi vaihtoehtoa:
– Voi maksimoida tulonsa vuokraamalla tai myymällä
markkinahintaan
– Voi rakennuttaa ARA-säännösten mukaan ja vuokrata asunnot
”kohtuuhintaisesti”
• Jos jälkimmäinen, vuokratulot ovat pienemmät ja tarvitaan
enemmän verotuloja tietyn palvelutason takaamiseksi
1. Uusilla asukkailla on käytettävissään enemmän rahaa muuhun
kulutukseen
2. Korkeampien verojen takia muilla kuntalaisilla on käytettävissään
vähemmän rahaa käytettävissään muuhun kulutukseen
4

5. Asumistuki on näkyvämpi
• Sama logiikka pätee rahana maksettavaan asumistukeen:
– Jotkut saavat asumistukea, joka rahoitetaan muilta
kerättävillä veroilla
• Molemmat tukimuodot ovat siis luonteeltaan tulonsiirtoja
• Kunnan vuokra-asunnot ovat kuitenkin näkymätön
tulonsiirto, koska sitä ei raportoida julkisen sektorin
menona
– Kunnan kirjanpidosta ei näe, miten paljon vuokratuloja
kunta menettää, kun se vuokraa asuntoja alle
markkinavuokran
5

6. Asumistukimenot ovat ongelma…
6

7. … johon ARA-asunnot ovat ratkaisu
7

8. Läpinäkyvyys – yhteiskunnan näkökulma
• Asumistuki on poliittisessa ohjauksessa ja kansalais-
keskustelun piirissä, koska tietoa on paljon
– Menot kuukauden tarkkuudella, tulorajat, hyväksyttävät
asumismenot (Kelasto)
– Reformien simulointi helppoa
• ARA-järjestelmästä tiedetään paljon vähemmän
– Kustannuksista on tietoa vain osittain. Esim. alennettujen
tonttivuokrien vaikutuksia ei esitetä systemaattisesti missään.
– Tuen määrää ja sen jakautumista asukkaille ei arvioida.
– Helsinkiä koskevan tutkimuksen mukaan (Eerola & Saarimaa,
2013) asukkaiden vuokrahyödyn muodossa saama tuki on samaa
suuruusluokkaa kuin yleinen asumistuki.
8

9. Läpinäkyvyys – asukkaan näkökulma
• Jokainen voi mennä Kelan sivuille ja syöttää omat tietonsa
asumistukilaskuriin
– Laskuri kertoo tuen määrän ja tuen myös saa, kun sitä
hakee = > samanlaisia perheitä kohdellaan samalla
tavalla
• Kaupungin vuokra-asunnon hakuprosessi on melko
läpinäkymätön ja epäreilu
– Ei selviä kriteereitä, eikä asuntoja riitä kaikille =>
samanlaisia perheitä kohdellaan eri tavalla: yksi saa
tukea, toinen ei
– Tuen määrä riippuu siitä, mistä ja millaisen asunnon
sattuu saamaan
9

10. Vaikuttavatko tuet markkinavuokriin?
10

11. Hinnat ja määrät asuntomarkkinoilla
• Asuntokantaa muuttavat poistuvat asunnot ja uustuotanto.
– Rakennuskustannukset, reaalikorot, asuntojen hintataso.
• Muutokset asuntokannassa hitaita.
• Lyhyellä aikavälillä kysyntämuutokset heijastuvat hinta- ja
vuokratasoon.
– Työllisyys, tulotaso, väestön määrä ja rakenne, reaalikorot.
• Pitemmällä aikavälillä tarjonta lisääntyy, kun hintojen
nousu lisää uustuotannon kannattavuutta.
– Ellei tarjonnan kasvua rajoiteta esim. kaavoituksella.
• Mikä on asumisen tukimuotojen vaikutus?
11

12. Molemmat tukimuodot nostavat markkinavuokria, jos
asuntojen kokonaistarjonta on jäykkää
• Alentavat asumisen hintaa, mikä lisää asuntojen kysyntää:
– Kunnan vuokratalojen asukkaat asuvat alhaisen vuokran takia
suuremmissa asunnoissa tai kalliimmilla asuinalueilla
– Asumistuen saajat asuvat tuen ansiosta takia suuremmissa
asunnoissa tai kalliimmilla asuinalueilla
• Mitä halvempia ja mitä suuremman osan asuntokannasta
kunnan asunnot muodostavat, sitä kovempaa on kilpailu
vapailla markkinoilla ja sitä korkeammat markkinavuokrat
• Vaikutusten suuruusluokkaa on vaikeaa arvioida
12

13. Mitä vaikutusten suuruudesta tiedetään?
• Aiempien suomalaisten tutkimusten perusteella on
arvioitu, että asumistuki heijastuu voimakkaasti vuokriin.
• Uudet tulokset viittaavat siihen, etteivät erot yleisen
asumistuen tasoissa vaikuta vuokriin (Eerola &
Lyytikäinen, 2017).
• Asumistuen leikkaaminen ei alentaisi vuokria vaan
heikentäisi tuensaajien taloudellista asemaa.
• Tulokset eivät suoraan kerro, miten asumistukijärjestelmä
kokonaisuutena vaikuttaa vuokratasoon.
– Tässä pohdinnassa pitää olla mukana arvio siitä, miten pienituloisia
kotitalouksia tuettaisiin, jos ei tuettaisi asumistuen avulla.
13

14. Vaikuttavatko tuet asuntojen määrään?
14

15. Vaikuttavatko tuet asuntojen määrään?
• Tuettu asuntotuotanto syrjäyttää yksityistä tuotantoa
alueilla, joilla hinnat ja vuokrat ovat korkeat
– Helsingin keskustan tontit rakennettaisiin täyteen, vaikka julkista
tukea ei olisi lainkaan
– Kaavoitus määrää asuntokannan kasvun
– Tuettu asuntotuotanto varaa osan kannasta tiettyyn käyttöön
• Jos halutaan edistää rakentamista, tulisi keskittyä kuntien
kaavoituskannustimiin, ei rakennuttajien tukemiseen
• Tuettu tuotanto kasvattaa asuntokantaa, jos rakennuttajilla
ei ole kannustimia rakentaa eli jos hinnat ja vuokrat jo ovat
matalat
– Mutta tällöin rakennetaan asuntoja, joille ei ole kysyntää
15

16. Vaikuttavatko tuet asuntojen määrään?
• Mutta entä jos tuettu asuntokanta lisää asuntojen kysyntää
ja sitä kautta lisää painetta kuntapäättäjille varmistaa
asuntokannan kasvua siellä, missä on kysyntää?
• Tällainen mekanismi on mahdollinen.
• Jotta mekanismi toimii, sen täytyy lyhyellä aikavälillä ensin
nostaa markkinavuokria!
• Lisäksi: jos tämä mekanismi toimii, yhtä lailla asumistuki
kasvattaa asuntokantaa, jos se lisää asumisen kysyntää.
16

17. Lopuksi
• Asumistuen ja tuetun vuokra-asuntokannan vertailu on
usein epäreilu, koska tuetun vuokra-asuntokannan
kokonaiskustannuksia ei tunneta.
• Tukimuotojen vaikutukset markkinavuokriin voivat olla
hyvinkin samankaltaisia.
• Molemmat nostavat markkinavuokria, jos:
– Ne lisäävät asuntokysyntää
– Vuokra-asuntotarjonta on jäykkää.
• Toisaalta molemmat myös aiheuttavat kustannuksia
veronmaksajille ja siten pienentävät käytettävissä olevia
tuloja
17

18. Kiitos mielenkiinnosta!
18

19. Asuntorakentaminen Suomessa vuosina 1950-2016
19
Lähde: Ara-tilastot, TK:n asumisen ja rakentamisen vuosikirja,
TK rakentaminen ja asuntotuotanto

20. Asumistuen vuokravaikutuksista
• Vuoden 2015 uudistuksen jälkeistä asumistukijärjestelmää ei ole
vielä kattavasti arvioitu. Kuvien perusteella on selvää, että viime
aikojen asumistukimenojen kasvu ei ole johtunut vuokrien aiempaa
nopeammasta noususta
20
Elina Ahola, Kelan
tutkimusblogi, 28.9.2016
Pertti Honkanen, Kelan
tutkimusblogi, 5.9.2016

21. Asumistuen vuokravaikutuksista
21
6789
20 25 30 35 40
Pinta-ala 1214161820
Vuokra/m2
20 25 30 35 40
Pinta-ala
Vasemmalla asumistuki ja oikealla vuokra neliötä kohti kuukaudessa.
Pystyviivat kuvaavat rajoja, joilla neliövuokranormi hyppää. Asumistuessa
on selvät ”portaat”. Jos hypyt asumistuessa heijastuisivat asukkaan
maksamaan vuokraan, neliövuokrissa näkyisi samanlainen portaittainen
yhteys. (Eerola & Lyytikäinen, 2017)

22. Lisälukemista
• Eerola, Essi ja Teemu Lyytikäinen (2017): Housing allowance and rents:
Evidence from a stepwise subsidy scheme, VATT Working Papers 88
• Eerola, Essi jaTuukka Saarimaa (2013): Vuokrataso Helsingin ARA-
asuntokannassa. VATT Tutkimukset 175.
http://www.vatt.fi/file/vatt_publication_pdf/t175.pdf
• Eerola, Essi jaTuukka Saarimaa (2016): Kohtuuhintaisuuspolitiikka ei ole lääke
asumisen kalleuteen. VATT Policy Brief 3-2016.
http://vatt.fi/documents/2956369/3011993/VATT+Policy+Brief+3-
2016/1e92c562-600a-412a-bec0-41c6f222451c
• Eerola, Essi jaTuukka Saarimaa (2018): Delivering Affordable Housing and
Neighborhood Quality: A Comparison of Place- and Tenant-Based Programs.
Tulossa Journal of Housing Economics.
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137717300578
22