Kestävät kaupunkiympäristöt seminaari 25.11.2014. Asuntomarkkinoiden tulevaisuuden näkymiä Elias Oikarinen, akatemiatutkija, dosentti, Turun kauppakorkeakoulu

1. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
ASUNTOMARKKINOIDENTULEVAISUUDEN NÄKYMIÄ
Elias Oikarinen
KTT, Akatemiatutkija
Turun yliopiston kauppakorkeakoulu & Suomen akatemia
Kiinteistösijoittamisen dosentti, Oulun yliopisto
elias.oikarinen@utu.fi
Kestävät kaupunkiympäristöt –seminaari
25.11.2014, Finlandia-talo
1

2. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Esityksen sisältö
•Hintojen ja vuokrien yhteys sekä tuleva kehitys
•Omistusasumisaste vs. vuokra-asuntojen osuus tulevaisuudessa
•Alueelliset erot hinnoissa ja hinta-vuokra –suhteissa
2

3. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
•Arvo perustuu odotettuihin kassavirtoihin (laskennallisiin tai todellisiin)
•Teorian pohjalta hinta-vuokra –suhteessa voi tapahtua pysyviä rakennemuutoksia
Hinta = vuokra / (korko + riskipreemio –kasvuodotus)
•Todellisuudessa hinnat ja vuokrat ovat kulkeneet käsi kädessä pitkällä aikavälillä
Hinnat kulkevat linjassa vuokrien kanssa
3

4. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Hintojen ja vuokrien kehitys pääkaupunkiseudulla 1975-2014
Vapaarahoitteisten kerrostaloasuntojen hintakehitys ja vapaarahoitteisten vuokra- asuntojen vuokratason kehitys, nimellishinnat. Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat
4
-60% -40% -20% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 120% 025050075010001250 1Q19753Q19761Q19783Q19791Q19813Q19821Q19843Q19851Q19873Q19881Q19903Q19911Q19933Q19941Q19963Q19971Q19993Q20001Q20023Q20031Q20053Q20061Q20083Q20091Q20113Q20121Q2014 HintaVuokraEro pitkän aikavälin suhteeseen (oikean puol. asteikko)

5. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Mikä sitten määrää vuokratason?
•Kysyntä:
•Asuintilan kokonaiskysyntä (ei vain vuokrakysyntä!)
•Väkiluku ja väestörakenne
•Tarjonta:
•Asuintilan kokonaistarjonta (ei vain vuokra-asuntotarjonta!)
•Hallinnolliset ja maantieteelliset rajoitteet (”Helsinki on väärässä paikassa”)
Tiukemmat rajoitteet
→ korkeampi vuokrataso
→ nopeampi vuokratason nousu kasvualueella
•Rakennuskustannukset
•Hintataso
•Suuremmassa kaupungissa vuokrataso on korkeampi
5

6. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Tasapainovuokrataso ja sen tulevaisuuden skenaariot 1985-2020(pääkaupunkiseutu, logaritminen asteikko)
6
55,566,577,5 1Q19852Q19863Q19874Q19881Q19902Q19913Q19924Q19931Q19952Q19963Q19974Q19981Q20002Q20013Q20024Q20031Q20052Q20063Q20074Q20081Q20102Q20113Q20124Q20131Q20152Q20163Q20174Q20181Q2020 NimellisvuokraindeksiPitkän aikavälin tasapainokuten 15 viim. v.: tulotaso 3.9%, väestö 1.0% Kasvu: tulotaso 3%, väestö 0.5% Kasvu: tulotaso 1.5%, väestö 0%

7. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Asuntohintojen syklit vuokratason ympärillä
•Asuntohintojen pitkän aikavälin trendi = vuokrataso
•Lyhyemmän aikavälin heilahtelut = korko, riskipreemio, kasvuodotus, likviditeettirajoitteet
•Nyt: talouskehityksen heikkous ja epävarmuus vs. matala korkotaso
•Muutokset likviditeettirajoitteissa
•Erityisesti lainarahan saatavuus, lainaehdot
•Nopea ”lainahanojen löystymien” on suuri riskitekijä
•Tyypillinen hintakuplan aiheuttava tekijä (esim. Suomi 1980- luku, Viro 2000-luku, USA 2000-luku)
•Asuntotarjonnan jäykkyys voimistaa hintasyklejä
7

8. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Asuntojen hintaindeksi ja uudistuotannon aloitukset, Suomi 1987-2013
8
Uustuotannon määrä kausitasoitettu; Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat
608010012014016018040006000800010000120001400016000 1Q19871Q19881Q19891Q19901Q19911Q19921Q19931Q19941Q19951Q19961Q19971Q19981Q19991Q20001Q20011Q20021Q20031Q20041Q20051Q20061Q20071Q20081Q20091Q20101Q20111Q20121Q2013HintaindeksiUustuotanto, aloitukset Uustuotanto, aloituksetReaalihintaindeksi (oik. asteikko)

9. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Tasapainohintataso ja sentulevaisuuden skenaariot 1985-2020(pääkaupunkiseutu, logaritminen asteikko)
9
55,566,577,5 1Q19852Q19863Q19874Q19881Q19902Q19913Q19924Q19931Q19952Q19963Q19974Q19981Q20002Q20013Q20024Q20031Q20052Q20063Q20074Q20081Q20102Q20113Q20124Q20131Q20152Q20163Q20174Q20181Q2020 NimellishintaindeksiPitkän aikavälin tasapainokuten 15 viim. v.: tulotaso 3.9%, väestö 1.0% Kasvu: tulotaso 3%, väestö 0.5% Kasvu: tulotaso 0.5%, väestö 0%

10. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Vuokra-asumisen houkuttelevuus suhteessa omistusasumiseen kasvaa
•Asuntolainakorkojen verovähennysoikeus 
•Preferenssien muutokset
•Pienempi halukkuus sitoutua tiettyyn työnantajaan ja sijaintiin
•Suurempi vaihtelunhaluisuus
Pienempi omistusasumisaste &
”eläväisemmät” vuokramarkkinat
•Parhaimmillaan itseään voimistava prosessi: muutos luo mahdollisuuksia suuremmalle ja monipuolisemmalle vuokra-asuntokannalle, mikä lisää entisestään vuokra- asumisen houkuttelevuutta
10

11. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Alueelliset erot tulevatkasvamaan entisestään
•Väestön ja työpaikkojen alueellinen keskittyminen jatkaa kasvuaan
•Maan vuokran/hinnan keskeinen rooli
•Mitä suuremmaksi alue kasvaa, sitä enemmän vuokrat ja hinnat nousevat väkiluvun ja tulotason noustessa (talouden luonnonvoima: asuntotarjonnan joustavuus heikkenee kaupungin kasvaessa)
•Hallinnollisin toimenpiteiden voidaan hillitä pidemmän aikavälin hinta-ja vuokranousua sekä heikentää syklejä –mutta vain jossain määrin
11

12. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
•Suuret alueelliset erot hinta-vuokra –suhteessa ovat perusteltuja:
•Riskipreemio (ml. likviditeettipreemio)
•Kasvuodotus
•Tuleva kehitys?
•Hinta-vuokra –suhde esimerkki:
Lähde: Tilastokeskus & omat laskelmat
12
010203040506070 19851987198919911993199519971999200120032005200720092011 PoriKeskiarvo 1985-2012010203040506070 19851987198919911993199519971999200120032005200720092011 PKseutuKeskiarvo 1985-2012

13. Turun kauppakorkeakoulu  Turku School of Economics
• Kaupunkialueiden sisäisen kehityksen uusi kuva:
(Talouselämä, 31/2014)
• Muuttoliike entistä enemmän keskuskaupunkeihin ja
niiden keskustoihin
→ Hintaero keskustan ja reuna-alueiden välillä 
• Kaupunkirakenteen tiivistymisen yllättävä seuraus:
Kun huomioidaan dynaamiset vaikutukset,
tiivistyminen ei välttämättä vähennä päästöjä (mahd.
päinvastoin: Gaigné ym., Journal of Urban Economics, 2012)
13

14. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
Lopuksi: Lähitulevaisuuden kehityksestä
•Hidas talouskasvu hidastaa hinta-ja vuokranousua
•Epävarmuuden kasvun vaikutus: hintataso 
•Kokonaisvaikutus on suurempi hintoihin kuin vuokriin
•Vähentävä vaikutus myös uudistuotantoon
•Vastapainona matalana pysyvä korkotaso(= korkeammat hinnat & matalammat vuokrat)
•Alueelliset erot kasvavat
•Myyntiajat / kauppamäärät ovat hintakehitystä nopeampi kysyntämuutoksen indikaattori
•Omistus-vs. vuokra-asumisen houkuttelevuusero 
14

15. Turun kauppakorkeakoulu Turku School of Economics
”Loppukevennys”: Kaikki on suhteellista, myös asumiskustannusten suuruus
Locus4/2014
15