SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi.

1. 3·2013
Asuntopolitiikan
umpisolmu aukaistava
SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan
uudistamiseksi

2. Maaliskuu 2013 Lisätiedot: Tilaukset:
Sauli Hievanen SAK
sauli.hievanen@sak.fi puhelin 020 774 000
puhelin 020 774 0151

3. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 1
SISÄLTÖ
SISÄLTÖ ............................................................................................................. 1
ESIPUHE ............................................................................................................ 2
.
ASUNTOPOLITIIKAN NYKYKUVA ........................................................................ 3
1 TEHOA MAANKÄYTTÖÖN JA KAAVOITUKSEEN ............................................... 5
Pääkaupunkiseudulla lisättävä tonttitarjontaa ....................................................... 5
Kunnille keppiä ........................................................................................................ 5
Pakkolunastukset käyttöön ..................................................................................... 6
Kasvukunnille enemmän valtionosuuksia ............................................................... 7
Rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveroa korotettava .................................. 7
Valtion ja kuntien tontteja vuokra‐asunnoille ........................................................ 7
Maan arvon nousu rahoittajaksi ............................................................................. 7
Tarvitaan infraministeriö ja metropolihallinto ....................................................... 8
Elinkeinopolitiikka ja palvelut mukaan sopimuksiin ............................................... 8
2 RAKENTAMISEN HINTAA ON ALENNETTAVA ................................................. 11
Rakentamisen normeja purettava ........................................................................ 11
Elinkaarivastuu on laadun tae ............................................................................... 11
3 VALTION TUKEMA ASUNTOTUOTANTO UUDISTETTAVA ............................... 14
Kruunuasunnot sosiaaliseksi asuntorakennuttajaksi ............................................ 15
ASO‐asuntoja nuorille työn perässä muuttajille ................................................... 15
4 ASUMISMUODOT TASAVERTAISIKSI ............................................................. 17
Asuntolainan korkovähennys poistettava asteittain ............................................ 17
Ei lainakatolle ........................................................................................................ 18
Tarvitaan asuntoroskapankki ................................................................................ 18
5 JOKAINEN ANSAITSEE ASUNNON .................................................................. 19
Asumisneuvonta ehkäisee asunnottomuutta ....................................................... 19
6 ASUINALUEIDEN SOSIAALINEN ERIYTYMINEN ON KASVAVA ONGELMA ....... 20
Asumisen eriytymistä voi torjua ........................................................................... 20
Yhteisöllisiä ja moninaisia asuinalueita ................................................................. 20
Vuorovaikutuksellisuutta suunnitteluun .............................................................. 21
.
Etniset eroavaisuudet haasteena ......................................................................... 21
.
7 YLEINEN ASUMISTUKI REMONTTIIN ............................................................. 23
.

4. 2 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
ESIPUHE
Suuressa osassa maata asuntoja on saatavilla kohtuulliseen hintaan. Taantuvilla
seuduilla työpaikat vähenevät ja asuntoja jää tyhjäksi. Sen sijaan pääkaupunkiseu-
dulla ja eräissä muissa kasvukeskuksissa kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen puute
on mittava ongelma. Huonosti hoidettu asuntopolitiikka muodostuu Suomen ta-
louskasvun rajoitteeksi.
Pääkaupunkiseudun asuntopula ja asumisen korkea hinta rajoittavat koko maan
talouskasvua. Ongelma kärjistyy jatkuvasti, koska hallitusohjelman asuntopolitii-
kan linjaukset eivät ole käynnistäneet vuokra-asuntotuotantoa pääkaupunkiseu-
dulla. Siksi Suomessa tarvitaan kipeästi uusia toimia, asuntopolitiikan kansallinen
kompromissi.
Asuntojen tuotannon käynnistämiseksi tarvitaan nyt kaikki keinot käyttöön. Va-
semmistopuolueiden on hyväksyttävä Ara-asuntotuotannon säännösten lieventä-
minen, oikeistopuolueiden Kruunuasuntojen tulo asuntorakennuttajaksi. Isojen
yleishyödyllisten toimijoiden ja kuntien on sitouduttava konkreettisiin asuntotuo-
tantotavoitteisiin. Asuntotuotanto on julkinen investointi, joka lisää merkittävästi
työvoiman liikkuvuutta.
Pääkaupunkiseudun asuntopula voidaan ratkaista alentamalla tonttimaan hintaa,
rakentamalla tehokkaammin ja edullisemmin sekä kasvattamalla asuntojen tar-
jonnan määrää.
SAK:n linjauksissa keskitytään seuraaviin seitsemään asiaan, joita parantamalla
Suomen asuntotilanne tukisi talouden kasvua ja työllisyyttä.
1. Tehoa maankäyttöön ja kaavoitukseen
2. Rakentamisen hintaa on alennettava
3. Valtion tukema asuntotuotanto uudistettava
4. Asumismuodot tasavertaisiksi
5. Jokainen ansaitsee asunnon
6. Asuinalueiden sosiaalinen eriytyminen on kasvava ongelma
7. Yleinen asumistuki remonttiin
Helsingissä 15.3.2013
SAK

5. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 3
ASUNTOPOLITIIKAN NYKYKUVA
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotanto on tänä vuonna historian alhaisim-
malla tasolla. Asuntotuotanto suhteessa väestökasvuun painui pääkaupunkiseu-
dulla ennätyksellisen alas jo viime vuosikymmenellä. Helsingissä, Espoossa ja
Vantaalla rakennetaan asuntoja vain puolet tarpeeseen nähden.
Helsingin seudun väkiluvun ennustetaan kasvavan vuoteen 2030 mennessä
250 000 asukkaalla, joista 150 000 on maahanmuuttajia. Lähivuosina eläkkeelle jää
pääkaupunkiseudulla vuosittain 17 000–18 000 henkeä. Seutu tarvitsee runsaasti
muuttajia. Nuorista ikäluokista työelämään tulee eläkkeelle jäävien tilalle vain
12 000–13 000 uutta työntekijää vuosittain.
Pääkaupunkiseudun tulevasta työvoimatarpeesta 80 prosenttia kohdistuu palvelu-
aloille. Matalapalkkaisilla aloilla kohtuuhintaisten asuntojen vähyys näkyy työ-
voimapulana jo nykyisin. Moni työntekijä on kannustinloukussa ja joutuu laske-
maan, kannattaako muuttaa työn perässä pääkaupunkiseudulle, jos suurin osa
palkasta hupenee asumiseen.
Asumisen korkea hinta ja asumisen painottuminen omistusasumiseen hidastavat
työvoiman liikkuvuutta. Moni nuori on pakotettu asumaan pitkään vanhempiensa
luona ja muuttamaan sitten kauas alueen keskuksesta.
Asumisen ja vuokrien hinnat johtuvat liian vähäisestä asuntotuotannosta. Pää-
kaupunkiseudulla asuntojen hinnat ovat seitsemän vuoden aikana puolitoistaker-
taistuneet. Helsingissä ja Pariisissa ovat Euroopan kalleimmat asunnot.
Metropolialue on merkittävässä asemassa Suomen talouskasvuun näkökulmasta.
Kansantuotteesta yli kolmannes syntyy pääkaupunkiseudulla. Henkilöä kohden
tuotettu bruttokansantuote on pääkaupunkiseudulla 1,75-kertainen muuhun
Suomeen verrattuna. Talouden kasvu ehtyy, jos työvoiman saatavuus vaikeutuu
entisestään.
Vuokra-asuntotuotanto kaipaa omistajia ja rakennuttajia. Siksi valtion on perus-
teltua tulla mukaan sosiaalisen asuntotuotannon toimijaksi. Pelkästään kuntien ja
valtion toimin ei sosiaalista asuntotuotantoa kuitenkaan kyetä toteuttamaan, vaan
tarvitaan isojen yleishyödyllisten toimijoiden panosta.
Tonttitarjonnan niukkuus ja sen myötä kohoava maan hinta nostaa rakentamisen
kustannuksia. Maankäyttö- ja kaavapolitiikkaa ei voida jättää enää kuntien yhteis-
työn ja aiesopimusten varaan.
Korkea asumisen hinta on saanut ihmiset etsimään halvempia asuntoja kehys-
kunnista, mikä on hajauttanut yhdyskuntarakennetta. Alueet ovat syntyneet hal-
litsemattomasti, ja asuntoalueita on kaavoitettu ilman järkevää kytkentää liikenne-
suunnitteluun.
Hallitus on tehnyt lukuisia päätöksiä, jotka nostavat asumisen hintaa. Rakentami-
sen hintaa nostavat muun muassa monet vanhentuneet ja liian yksityiskohtaiset
kaava- ja rakennusmääräykset.

6. 4 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
Myös asunnottomuuden suurin taustasyy on riittämätön asuntotuotanto. Ara-
vuokra-asuntoa jonottaa pääkaupunkiseudulla yli 40 000 kotitaloutta. Hakijajono
on tuplaantunut vuoteen 2005 verrattuna, ja Helsingissä joka toinen hakija on
erittäin kiireellisesti asunnon tarpeessa.
Erilaisten väestöryhmien eriytyminen tietyille alueille on jo niin voimakasta, että
se on alkanut tuottaa syrjäytymistä. Maahanmuuton tuomat kulttuurilliset kon-
fliktit ovat arkipäivää asuinalueilla, joilla asuu paljon maahanmuuttajia.
Asuntomarkkinoilla piilee merkittäviä hinta- ja vuokrapaineita. Kun talouden ke-
hityksen kääntyy suotuisammaksi, on odotettavissa asuntojen hintojen ja vuokrien
voimakas nousu. Siksi talouden tummat ajat on käytettävä asuntotuotannon
vauhdittamiseen.
KUVIO 1 Helsingin seudulla valmistuneet asunnot ja väestönkasvu
Helsingin seudulla asuntoja rakennetaan vain puolet tarpeeseen nähden.

7. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 5
1 TEHOA MAANKÄYTTÖÖN JA KAAVOITUKSEEN
Asuntojen hintojen nousu on irtaantunut rakennuskustannusten kehityksestä.
Rakennuskustannusten sijaan suurin yksittäinen syy asuntopulaan ja asumisen
kalleuteen on tonttien puute, joten asuntotuotantoa voidaan lisätä ja asuntojen
hintojen nousua hillitä, kun kasvatetaan rakennusmaan tarjontaa. Tontin tuotan-
toprosessia kaavoituksesta lupamenettelyihin on nopeutettava.
Maankäytön tehostamiseksi on viime vuosina laadittu monia sopimuksia eri toi-
mijoiden välillä, mutta toivottua kehitystä ei ole tapahtunut. Vapaaehtoisuuden
keinoin ei siis saada lisättyä tonttimaan tarjontaa. Siksi onkin syytä käyttää kaik-
kia lain tarjoamia menettelyjä kaavoitetun, rakentamattoman tonttimaan saami-
seksi rakennustuotannon käyttöön.
Pääkaupunkiseudulla lisättävä tonttitarjontaa
Kaavoituksessa on epäonnistuttu erityisesti pääkaupunkiseudulla. Helsingissä, Es-
poossa ja Vantaalla on 6,5 miljoonan kerrosneliön kaavavaranto, josta kaksi kol-
masosaa on kaavoitettu pientaloasumiseen ja kolmannes kerrostaloasumiseen.
Kuitenkin vain puolet kerrostaloasumiseen varatuista kaavoista on välittömästi
käytettävissä rakentamiseen. Tyhjät tontit rakennettaan nopeasti, ja vajaasti ra-
kennetut tontit jäävät pääosin rakentamatta. Laskennallisesti suuri kaavavaranto ei
riitä kuin muutamaksi vuodeksi.
Pääkaupunkiseudulla yhden prosentin lisäys tonttivarannossa lisää vuoden vii-
veellä asuntotuotantoa 1,3 prosentilla. Tonttimaan kasvattamiseksi on tehtävä
useita asuntopoliittisia toimenpiteitä, joita on edempänä kuvattu.
Aktiivisella maapolitiikalla ja kaavoituksella pystytään vähentämään maan arvon
nousuun perustuvaa spekulaatiota ja luomaan siten mahdollisuudet pitkäjänteisel-
le asuntotuotannolle.
Kunnille keppiä
Tonttitarjonnan lisäämisestä on sovittu valtion ja kuntien välillä useamman ker-
ran. Muun muassa niin sanotulla Siimeksen sopimuksella ja Vapaavuoren tontti-
sopimuksella on aiemmin pyritty lisäämään kuntien tonttitarjontaa, mutta siinä ei
ole onnistuttu toivotulla tavalla. Kesällä 2012 allekirjoitettiin MAL-aiesopimus,
jossa sovittiin jälleen kerran liikenteen, maankäytön ja asumisen tuotantotavoit-
teista pääkaupunkiseudulla.
Tonttitavoitteiden saavuttamiseksi valtio on lisännyt kunnille kannusteita mak-
samalla infra-avustusta kunnallistekniikan ja pienten liikenneinvestointien toteut-
tamista varten. Jatkossa on määrättävä myös sanktiota niille kunnille, jotka eivät
toteuta kaavatavoitteita. Valtio ei voi hyväuskoisesti vain lisätä porkkanoita kun-
nille, vaan tarvitaan myös keppiä.
Sopivia sanktioita kaavoitustavoitteensa laiminlyöneille kunnille voisivat olla
MAL-aiesopimukseen sisältyvien infra-avustusten leikkaaminen, valtionosuuksien
vähentäminen ja isojen liikenneinvestointirahojen kohdentaminen muualle. Sank-

8. 6 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
tiot voivat tuntua kovilta, mutta keppilinja on perusteltu suhteutettuna asuntopu-
lan aiheuttamiin yhteiskunnallisiin ongelmiin.
KUVIO 2 Asuntojen hinnat, urakkatarjoushinnat, tonttien hinnat
(pääkaupunkiseutu) ja rakennuskustannukset (koko maa)
Tonttien hinnat ovat merkittävä asuntojen hintaa nostava tekijä. Tonttimaan tarjonnan
lisääminen hillitsee asuntojen hintakehitystä.
Pakkolunastukset käyttöön
Sanktiot myös lisäävät kuntien halukkuutta käyttää aktiivisen maapolitiikan kei-
noja. Kunnat voivat omalla maanhankinnallaan vaikuttaa kohtuuhintaisten asun-
tojen tuotantoon. Kun kunta omistaa kaavoittamansa maat, sen on helpompi
ajoittaa ja kohdentaa rakentaminen tarkoituksenmukaisesti.
Nykyisin rakennusliikkeet eivät hanki taseisiinsa rakennusmaata pitkiksi ajoiksi
varastoon, vaan tontit pyritään saamaan nopeasti käyttöön. Käytäntö puoltaa sitä,
että kaupunkien kannattaa aktivoitua maan hankinnassa. Kaupungeilla on kolme
keinoa maanhankinnassa: vapaaehtoiset kaupat, etuosto-oikeus jo tehdyissä maa-
kaupoissa sekä kovimpana keinona maiden pakkolunastus.
Pääkaupunkiseudun kunnat eivät ole käyttäneet pakkolunastusta, koska ne eivät
ole halunneet puuttua yksityiseen omistusoikeuteen. Kuitenkin pelkästään tieto
siitä, että pakkolunastus kuuluu kaupungin maapolitiikan keinoihin, helpottaisi
maakaupoista neuvottelemista. Näin on tapahtunut Oulussa, jossa kunta on har-
joittanut aktiivista maapolitiikkaa jo pitkään. Sen seurauksena Oulun asuntotilan-
ne onkin hyvä.
Kaavoitusta on lisättävä myös valtion ja yksityisen omistajien mailla. Kaupunki
voi maankäyttösopimuksilla varmistaa, ettei yksityisille maille rakenneta vain ko-
van rahan asuntoja.

9. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 7
Kasvukunnille enemmän valtionosuuksia
Kasvukunnissa nopea väestönkasvu aiheuttaa merkittäviä investointikustannuk-
sia. Uusien asukkaiden tuomat lisäverotulot kompensoivat kasvaneet menot vasta
pitkällä aikajänteellä. Kunnat ovat jarruttaneet luontaista väestökasvua hidasta-
malla kaavoitusta. Se taas on johtanut yhdyskuntarakenteen hajautumiseen kasva-
villa kaupunkiseuduilla, ja muuttopaine on siirtynyt kehyskuntiin.
Yhden uuden asukkaan on arvioitu aiheuttavan kunnalle noin 10 000 euron kus-
tannukset. Kustannukset syntyvät muun muassa sosiaali- ja terveydenhuollon ja
sivistystoimen palveluiden kasvaneista rakentamistarpeista. Kasvukuntien tilan-
netta on helpotettu myöntämällä kunnille infra-avustuksia. Myös valtionosuusjär-
jestelmässä on huomioitu kasvukuntien asema.
Luonnollisen väestönkasvun jarruttaminen kunnissa hidastaa tuottavuuden kehi-
tystä ja talouden kasvua. Siksi valtion on luotava vahvempi kannustin kasvukunti-
en valtionosuusjärjestelmään. Se tukisi nopeasti kasvavien kuntien taloudellisia
edellytyksiä kaavoittaa ja rakentaa väestönkasvun vaatimaa infrastruktuuria.
Rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveroa korotettava
Pääkaupunkiseudulla jää kaavoitettuja tontteja rakentamatta, koska maanomista-
jat panttaavat kaavoitettuja maa-alueitaan hintojen nousun toivossa. Samaan ai-
kaan yhteisillä verorahoilla joudutaan kaavoittamaan lisää tonttimaata ja raken-
tamaan kallista kunnallistekniikkaa.
Tonttipulasta kärsivissä kasvukeskuksissa kunnat eivät ole hyödyntäneet rakenta-
mattoman tonttimaan kiinteistöveron korotusmahdollisuuksia. Siksi valtion on
pakotettava kunnat siihen korottamalla rakentamattoman tonttimaan kiinteistö-
veron alarajaa pääkaupunkiseudulla. Toimenpiteellä edistetään tonttimaan myyn-
tiä. Kiinteistöjen verotusarvoja on samassa yhteydessä ajantasaistettava.
Valtion ja kuntien tontteja vuokra-asunnoille
Kohtuuhintaisia asuntoja saadaan vain osoittamalla tontteja säänneltyyn valtion
Ara-asuntotuotantoon. Tontit ovat kasvukeskuksissa niukkuushyödyke, joten
kunnilla ja valtiolla on houkutus rahastaa tonttien arvonnousulla sen sijaan, että
ne luovuttaisivat tonttimaan kohtuuhintaiseen asuntotuotantoon.
Kuntien onkin luovutettava tontteja kohtuuhintaiseen vuokra-asuntotuotantoon
omakustannushinnalla. Kunta saa asukkaista jatkossa verotuloja. Myös valtion ja
sen yhtiöiden hallussa olevat maa-alueet on inventoitava, ja soveliaat alueet on
luovutettava vuokra-asuntotuotantoon omakustannushinnalla.
Maan arvon nousu rahoittajaksi
Monen kaupungin keskustassa on muun muassa vanhoja ratapihoja, jotka ovat
toiminnallisesti huonoja. Niitä kehittämällä voitaisiin saada huomattavia maan-
käyttöhyötyjä sekä valtiolle että kunnalle.

10. 8 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
Lahdessa tavoitteena on kehittää rautatieaseman ympäristöä ja tutkia matkakes-
kuksen sijoittumista alueelle. Lisäksi ratapihakäytöstä poistuvalle alueelle halutaan
sijoittaa uusia toimintoja. Hankkeen käynnistämisessä on suunnattomia hallinnol-
lisia vaikeuksia, kun alueen maankäytöstä neuvoteltaessa valtiota edustaa liian
monta tahoa: Liikennevirasto, VR-Yhtymä, Senaattikiinteistöt ja Liikenneministe-
riö. Valtion on koordinoitava neuvotteluja, jotta yhteiskunnan kokonaisetu tulee
huomioiduksi eivätkä eri hallintosektorit aja vain omia etujaan.
Helsingin Keski-Pasilassa puolestaan saataisiin kaksinkertaistettua 250 000 ker-
rosneliön rakennusoikeus maankäytön muutoksilla sekä rakentamalla yksilisälai-
turiraide. Tulevan lisärakennusoikeuden arvo on valtiolle yli 100 miljoonaa. Kun
lisälaiturin rakentaminen maksaa 30 miljoonaa, on se perusteltua rahoittaa alueel-
ta saatavilla maankäyttöhyödyillä. Valtionvarainministeriötä kuitenkin kiinnostaa
menokehyksistä kiinnipitäminen eivätkä valtion kokonaishyödyt.
Lahden ja Keski-Pasilan kaltaisia hankkeita sekä monia muita merkittäviä liityn-
täpysäköinti- ja asuntorakentamishankkeita on rahoitettava maan arvon nousua
hyödyntäen.
Tarvitaan infraministeriö ja metropolihallinto
Hajautuva kaupunkirakenne, kasvava liikenne ja kohoavat kustannukset ovat seu-
rausta kuntien väliseen yhteistyöhön perustuvasta päätöksentekojärjestelmästä.
Kaikki kunnat eivät ole innostuneet pienempituloisista vuokra-asujista, vaan kil-
pailevat mieluummin hyvätuloisista omistusasujista. Kukaan ei kanna kokonais-
vastuuta kaavoituksesta. Siksi Helsingin seudulle on pikaisesti perustettava metro-
polihallinto, joka vastaisi maankäytön, asumisen ja liikenteen päätöksenteosta.
Helsingin seudun sosiaalinen asuntotuotanto tulee järjestää metropolihallinnon
alaisuuteen. Se vastaisi asuntokannan rahoituksesta, tonttimaan hankinnasta, ra-
kennuttajatehtävistä, asukasvalinnoista ja valtion tuen myöntämisestä sekä koh-
teille että asukkaille. Metropolihallinnon tärkein tehtävä olisi laatia alueen kuntia
sitovasta yhteisestä kaavasta.
Metropolihallinnon on oltava vaaleilla valittu, jotta se voi demokraattisesti käyttää
päätäntävaltaa yli yksittäisten kuntien.
Helsinki on vuonna 2012 käynnistänyt oman yleiskaavavalmistelun, mikä on paha
takaisku Helsingin seudun yhteiselle kaavavalmistelulle ja järkevän asuntopolitii-
kan toteuttamiselle.
Valtion puolestaan on edistettävä yhdyskuntasuunnittelun siten, että kootaan
asumisen, maankäytön ja liikenteen asiat yhteen ministeriöön.
Elinkeinopolitiikka ja palvelut mukaan sopimuksiin
Valtio ja kunnat ovat viimeksi lisänneet maankäytön, asumisen ja liikenteen yh-
teistä suunnittelua MAL-aiesopimuksella. Suunnittelun pitää sisältää jatkossa
myös palvelut ja elinkeinopolitiikka. Valtion ja kuntien lisäksi sopijaosapuoleksi
on otettava mukaan rakennuttajia, jotka lopulta ratkaisevat, käynnistyvätkö asun-
tohankkeet.

11. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 9
Nykyinen kaavaprosessi on irrallaan liikennejärjestelmän kehittämisestä ja teh-
dyistä väyläinvestoinneista.
Esimerkiksi kantatie 51:n perusparannus välillä Kirkkonummi–Kivenlahti toteu-
tettiin valtion rahoilla, mutta Kirkkonummi ei kaavoittanut alueelleen lainkaan
vuokra-asuntoja. Jatkossa on toimittava niin, että valtion isot liikenneinvestoinnit
toteutetaan vasta, kun kunnat sitoutuvat vastaavasti kaavoittamaan maata asunto-
tuotantoon.
Tällä hetkellä pääkaupunkiseudun kunnat suunnittelevat elinkeinopolitiikkansa
toisistaan erillään. Jokainen alueen kunta varaa erikseen yrityksille tilaa sijoittua,
mikä johtaa ylitarjontaan kaavoituksessa. Koko pääkaupunkiseudulla on kaavoi-
tettu 14 miljoonaa kerrosneliötä teollisuus- ja toimitilakohteisiin, mikä on kuusin-
kertainen määrä verrattuna asuinkerrostalojen kaavavarantoon. Esimerkiksi Hel-
singissä Vallila-Hermannin alueella ja Pitäjänmäellä on huomattavia määriä teolli-
suustontteja.
Näiden alueiden järkevä muuttaminen asuinkäyttöön on tarpeellista. Lauttasaaren
kärki on hyvä esimerkki siitä, miten aikanaan teollisuusalueeksi varattu alue on
muutettu asuinrakentamiseen. Toimitilakohteita on kyettävä nopeasti ja jousta-
vasti muuttamaan asuntokäyttöön tai monikäyttökohteiksi, joissa esimerkiksi ka-
tutaso on liiketiloina ja ylemmät kerrokset rakennetaan asunnoiksi.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Asumisen, maankäytön ja liikenteen asiat on keskitettävä uuteen infra-
ministeriöön.
• Asuminen sekä liikenne- ja kaavoitusasiat on koottava Helsingin seudulla
vaaleilla valittavaan metropolihallintoon.
• Metropolihallinnon tulee päättää pääkaupunkiseutua sitovasta kaavasta.
• Korotetaan rakentamattoman tonttimaan kiinteistöveron alarajaa sekä
ajantasaistetaan kiinteistöjen verotusarvot.
• Jos kunta ei toteuta valtion kanssa sovittuja asuntotuotantotavoitteita, sille
on voitava määrätä taloudellisia sanktioita.
• Valtionosuusjärjestelmän on taattava nopeasti kasvaville kunnille taloudel-
liset edellytykset kaavoittaa ja rakentaa väestönkasvun edellyttämä
palveluinfrastruktuuri.
• Kuntien on otettava käyttöön kaikki lain sallimat keinot maapolitiikassa
(esim. pakkolunastus ja etuosto-oikeus).
• Valtion maa-alueet täytyy inventoida ja asuntotuotantoon soveltuvat maa-
alueet täytyy luovuttaa asuntotuotantoon kohtuuhinnalla.
• Valtion liikenneinvestoinneista päätettäessä kunnilta on edellytettävä
sitovaa asuntotuotantoa uuden väylän ympäristöön.

12. 10 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
• Maan arvon nousulla on voitava rahoittaa rakennushankkeita valtion
talousarvion kehysmenettelyssä.
• Maankäytön, asumisen ja liikenteen MAL-aiesopimusten valmistelussa on
kuultava rakennuttajia.

13. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 11
2 RAKENTAMISEN HINTAA ON ALENNETTAVA
Asuntojen hinnasta 40 prosenttia on veroja tai veroluonteisia maksuja. Hallituk-
sen päättämä varainsiirtoveron korotus ja sen laajentaminen koskemaan myös
asunto-osakeyhtiön velkaosuutta lisää asumisen kustannuksia. Kohtuuhintaisten
asuntojen puute uhkaa muutenkin työvoiman liikkuvuutta ja talouden kehitystä,
joten hallituksen on pitäydyttävä jatkossa asumisen hintaa nostavista päätöksistä.
Kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen rakentaminen on hankalaa myös yksityiskoh-
taisten kaava- ja rakennusmääräysten vuoksi. Rakentamisen hintaa voidaankin
hillitä vanhentuneita säädöksiä purkamalla. Valtion tuella ei ole tarpeen rakentaa
kalleimman tason mukaan. Rakentamisen jäljen pitää olla hyvää, mutta asumisen
laatu- ja mukavuusvaatimusten ei tarvitse olla korkeinta tasoa.
Rakentamisen normeja purettava
Olennaista on, että ihmisille saatetaan tuotettua kohtuuhintaisia asuntoja. Vuosien
varrella laadittujen erilaisten määräysten purkaminen tuntuu olevan ylivoimainen
tehtävä, vaikka niiden yhteisvaikutus asuntojen hintaan on tunnettu tosiasia.
Suomessa edetään vielä kylmää sotaa, kun asuntoihin vaaditaan rakentamaan tilaa
vieviä ja hintoja nostavia väestönsuojia. Vain Israelissa ja Sveitsissä on Suomea
tiukemmat määräykset. Väestönsuojat vaikuttavat asuntojen hintaan eniten pie-
nissä asunnoissa, joiden hinnat ovat suuren kysynnän vuoksi muutenkin korkeal-
la. Velvoitteet niiden rakentamiseen on siis syytä purkaa.
Autopaikkoja rakennetaan pääkaupunkiseudulla liikaa. Pienipalkkainen autoton
voi joutua maksamaan 40 000 euroa enemmän asunnostaan, koska jokaiseen
asuntoon on mitoitettu oma autopaikka. Kuitenkin pääkaupunkiseudulla on hy-
vin toimiva joukkoliikenne.
Myös esteettömyysmääräykset ovat niin tiukkoja, että niiden vuoksi asunnon hin-
ta voi nousta jopa 7 500 eurolla. Ruotsissa invamitoitus tehdään vain 30 prosent-
tiin asunnoista. Kerrostaloihin voitaisiin hyvin rakentaa esteettömiksi vaikka vain
ensimmäisen kerroksen asunnot ja kaikki yhteiset tilat. Niin kyettäisiin laskemaan
asuntojen hintaa.
Nykyisiä villityksiä on rakentaa pieniinkin asuntoihin oma sauna, joka pienentää
muutenkin ahtaan asunnon varsinaista asuinpinta-alaa ja lisää energiakustannuk-
sia. Se ei ole järkevää.
Listaa voisi jatkaa pitkään. Suunnittelijoita ohjaa loputtomien määräyksien täyt-
täminen eikä rakentamisen hintakierteen ratkaiseminen. Niin kauan kuin kaavoit-
tajien ja rakennusmääräysten laatijoilla ei ole hintalappuja suunnittelupöydillä, ei
myöskään kustannustietoisuus lisäänny.
Elinkaarivastuu on laadun tae
Harmaa talous, pitkät aliurakointiketjut ja tiukat aikataulut ovat ruokkineet ra-
kentamisen laadun heikkenemistä. Pitkät aliurakointiketjut luovat rakentamiseen

14. 12 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
monta kriittistä rajapintaa. Se mikä on aliurakoitsijalle kahden euron voitto, voi
olla pääurakoitsijalle euron tappio. Vastuun kantaa vain yksi osapuoli eli useim-
miten pääurakoitsija. Tällöin myös riskit sisällytetään tarjouksiin, mikä nostaa ra-
kentamisen hintaa. Rakentamisen ansaintalogiikka kannustaa rakentamaan mah-
dollisimman halvalla ja tekemään vain sen, mitä urakkasopimuksessa lukee.
Rakentamiseen on luotava uusia toteutusmalleja, joissa taloudellisilla kannusteilla
edesautetaan kokonais- ja elinkaarivastuuta rakennushankkeessa.
Lupaavin innovaatio on allianssimalli, jossa tilaajat, suunnittelijat, urakoitsijat ja
muut toimijat sitoutuvat taloudellisella kannusteella ja vastuulla viemään projek-
tin läpi laadukkaasti. Kukin taho on vastuussa koko hankkeesta eikä vain omasta
sopimukseen kirjatusta työosuudestaan.
Allianssimallissa ensimmäisessä kilpailutusvaiheessa etsitään parhaita toteuttaja-
porukoita ja vasta kilpailun toisessa vaiheessa kilpaillaan hinnalla. Kilpailu ei siis
perustu halvimpaan hintaan, vaan parhaaseen elinkaarivastuuseen. Malli kannus-
taa jokaista osapuolta toteuttamaan oman osuutensa laadukkaasti ja huolellisesti.
Allianssimallin taloudelliset kannusteet takaavat, että kaikkien osapuolten tieto
hyödynnetään laadukkaiden ja kustannustehokkaiden rakentamisratkaisujen et-
simiseksi jo suunnitteluvaiheessa. Samalla kaavoittajien tietämys eri määräyksien
vaikutuksista asuntojen loppuhintaan lisääntyy. Rakentamisvaiheessa kaikkien in-
tressi on etsiä ratkaisu työmaalla ilmeneviin ongelmiin eikä työntää vastuuta työ-
maan muille osapuolille.
Syksynä 2012 julkisuutta saanut Kehäradan työmaariita Vantaalla on tyypillinen
esimerkki rakennustyömaan vastuuriidoista. Tunnelityömaalle valui pohjavettä, ja
energiaa ja aikaa kului tolkuttomasti vastuutahon – ei itse ongelman – ratkaisemi-
seen. Allianssimallissa vastaavaa riitaa ei voisi syntyä, koska siinä osapuolet ovat
velvoitettuja etsimään yhteisen ratkaisun projektin johtoryhmässä.
Parempaa elinkaarivastuuta korostavalla mallilla voidaan nostaa rakentamisen
laatua ja kannustaa innovaatioihin sekä koko rakentamisketjun sujuvuuteen.
Tuottavuus nousee, kun kehitetään työprosesseja. Voitot jaetaan ja tappiot kanne-
taan yhdessä, eli palautetaan aito kumppanuus rakennustyömaille.
Rakennuskannassa piilevä valtaisa kosteusongelma on syntynyt osittain sen seura-
uksena, että vastuut rakennustyömailla ovat epäselviä. Paras laatutakuu rakenta-
misessa on elinkaarivastuu.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Hallituksen on pidättäydyttävä sellaisista päätöksistä (esimerkiksi verojen
muutokset), jotka nostavat asuntojen hintaa.
• Rakentamismääräykset on käytävä läpi ja purettava osa vanhentuneista
säädöksistä.
• Nykyisiä ylimitoitettuja väestönsuojamääräyksiä on lievennettävä.

15. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 13
• Autopaikkoja voidaan rakentaa nykyistä vähemmän niillä alueilla, joissa
on hyvät joukkoliikenneyhteydet.
• Kaikkien kerrostaloasuntojen ei tarvitse olla esteettömiä.
• Kaavoitus- ja rakentamismääräysten hintavaikutukset on tuotava viran-
omaisten tietoon.
• Kehitetään allianssimallia ja muita kustannustehokkaita rakentamistapoja,
joissa toteutuu yhteis- ja elinkaarivastuu.

16. 14 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
3 VALTION TUKEMA ASUNTOTUOTANTO
UUDISTETTAVA
Valtion on muutettava yleishyödyllisten rahoitusmallien ja kuntien rahoitusmalli-
en kannustavuutta uudistuotantoa ajatellen ja otettava itse merkittävämpi rooli
asuntotuotannossa.
Suomen vuokra-asunnoista peräti puolet on Ara-tuotantolla rakennettuja asunto-
ja. Ne muodostavat siis sosiaalisen asuntotuotannon rungon. Siksi Arava-
asuntojen tuotannon käynnistymisellä tai sen hiipumisella on merkittävä vaikutus
työvoiman liikkuvuuteen. Nykyinen Arava-vuokra-asuntokanta ei vastaa kysyn-
tään, kun lähes kaikki kysyntä kohdistuu yksiöihin ja kaksioihin.
Hallituksen on käytävä eri tahojen kanssa vakava neuvottelu siitä, miten metropo-
lialueen asuntopula ratkaistaan, ettei alkaneen vuosikymmenen hentoa kasvu-uraa
katkaista. Kaikkien osapuolten täytyy kaivautua ulos poliittisista poteroistaan, ja
yritysten on kannettava vahvempaa yhteiskuntavastuuta. Asuntopolitiikasta tarvi-
taan nyt yhteinen näkemys, uusi kansallinen kompromissi, jossa kaikki voittavat.
Valtion asuntotuotannon rahoitusjärjestelmän eli Aravarahoituksen rooli asunto-
tuotannon rahoituksessa muuttui ratkaisevasti euron käyttöönoton myötä. Kunti-
en ja yleishyödyllisten rakennuttajien kiinnostus Arava-vuokra-asuntotuotantoon
on hiipunut markkinaehtoisten rahoitusmahdollisuuksien parantuessa ja korkojen
laskiessa. Matalien korkojen aikana valtion korkotukilainaa ei kannata ottaa, sillä
markkinakorot ovat alemmat kuin omavastuukorko.
Valtion tukema asuntotuotanto on jäänyt yksin kuntien kontolle, eivätkä isot
markkinaehtoisesti toimivat yhtiöt enää osallistu juurikaan valtiorahoitteiseen
Ara-tuotantoon. Asuntosijoitusyhtiö SATO ei rakenna valtion tukemia asuntoja
enää lainkaan ja VVO:kin vain vähän. Pääkaupunkiseudulle rakennettiin Ara-
tuotannolla vain 370 normaalia vuokra-asuntoa, vaikka kunnat ovat sitoutuneet
tuottamaan 2500 Ara-vuokra-asuntoa vuosina 2012–2015.
Pitkän korkotuen ehtoja on parannettava. Valtion tuki uusissa lainoissa on jatkos-
sa määrättävä joustavaksi.
Tuen on oltava tietty osuus lainan korosta, jolloin tukea saa myös matalien korko-
jen aikana. Nykyinen 1,7 prosentin omavastuukorko ei kanavoi tukea asuntotuo-
tantoon, vaikka se puolitettiin 3,4 prosentista.
Pitkän korkotukilainoituksen rinnalle on valmisteltava pikaisesti kokonaan uusi
20-vuotinen korkotukimalli. Mallissa asuntojen luovutus- ja käyttörajoituksia voi-
daan lyhentää 40 vuodesta 20 vuoteen, jos isot yleishyödylliset asuntoyhtiöt sitou-
tuvat kasvattamaan merkittävästi asuntotuotantoaan. Uudessakin mallissa säily-
tettäisiin omakustannusperiaate vuokran määrityksessä sekä asukasvalinta sosiaa-
lisin perustein.
Ara-asuntotuotantoa voidaan lisätä merkittävästi, jos markkinaehtoiset toimijat
saadaan kiinnostumaan siitä. Ara-sääntelyn järkevä lieventäminen on tarpeellista,

17. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 15
mutta samalla on varmistettava, että yhtiöt sitoutuvat kasvattamaan asuntojen
tuotantomääriä merkittävästi.
Yleishyödyllistä asuntotuotantoa rajoittavat yhtiökohtaiset sekä kohdekohtaiset
rajoitukset, mikä johtaa siihen, että valtion lainoituksen käyttö rajoittaa asuntojen
ja omistajayhtiön pääomia lähes ikuisesti. Yhden uuden kohteen toteuttaminen
jatkaa saman omistajan kaikkien asuntojen rajoituksia 40 vuodella. Jatkossa on
järkevää siirtyä kohdekohtaisiin rajoituksiin.
Asuntotuotannon korkotuki- ja yleishyödyllisyyslainsäädäntö on uudistettu vuo-
sien varrella useaan kertaan joko kokonaan tai osittain. Lainsäädännöstä lukuisine
rajoituksineen on tullut liian monimutkainen.
Hallituksen on saatettava alkuun asuntotuotannon ja asumista koskevan lainsää-
dännön kokonaisuudistus, jossa arvioidaan kaikkia asumisen tukimuotoja asumis-
tuesta ja asuntolainojen korkovähennyksestä erilaisiin tuotantotukiin. Päätöksen-
teko jää seuraavan hallituksen tehtäväksi.
Kruunuasunnot sosiaaliseksi asuntorakennuttajaksi
Pääkaupunkiseudun asuntotuotanto kaipaa lisää yleishyödyllisiä rakennuttajia,
joilla on vahva intressi rakentaa kohtuuhintaisia asuntoja.
Nykyiset isot, ei-kuntaomisteiset asuntoyhtiöt ovat pääosin irtautuneet sosiaalises-
ta asuntotuotannosta. Kohtuuhintaista asuntotuotantoa ei kuitenkaan voi jättää
yksin kuntien harteille, vaan myös valtion täytyy osallistua asuntotalkoisiin.
Valtion omistaman Kruunuasunnot Oy:n strategiaa täytyy muuttaa niin, että se
osallistuu yleishyödylliseen asuntotuotantoon. Yhtiön osallistuminen asuntora-
kennuttamiseen edellyttää sen pääomittamista ja omistajaohjauksen siirtämistä
ensi alkuun ympäristöministeriöön, sittemmin perustettavaan infaministeriöön.
Muutos vaikuttaisi asuntojen todelliseen tuotantoon vasta usean vuoden päästä,
mutta valtion mukaantulo asuntorakennuttajaksi vakauttaa pitkällä aikavälillä
kohtuuhintaisten asuntojen tuotantoa.
Vaje kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tuotannossa on sen verran mittava, että
valtion mukaantulo rakennuttajaksi on perusteltua. Tosin pelkästään valtion ja
kuntienkaan toimin ei saada rakennettua tarpeeksi kohtuuhintaisia asuntoja. Tar-
vitaan monipuolinen joukko rakennuttajia.
ASO-asuntoja nuorille työn perässä muuttajille
Asumisoikeusasunnot (ASO) voisivat olla hyvä asumisvaihtoehto erityisesti nuo-
rille, jotka usein ovat työuran alkuvaiheessa pienituloisia ja määräaikaisissa työ-
suhteissa. ASO-asunnon hankkimiseen tarvittava velkamäärä on kohtuullinen ja
asunnosta pääsee omistusasuntoa helpommin eroon. Asuntomuotona se on lä-
hempänä vuokra- kuin omistusasumista.

18. 16 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
ASO-asuntojen jonotusjärjestelmä ei nykyisellään huomioi asunnonhakijan työti-
lannetta. Käytäntö pitää muuttaa sellaiseksi, että etusijalle asetetaan työn perässä
muuttavat.
ASO-asuntotuotantoa koskevat samat ongelmat kuin valtion tukemaa vuokra-
asuntotuotantoa.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Ensi vaalikaudella tarvitaan asumisen tukemisen kokonaisuudistus, jossa
arvioidaan kaikkia tukimuotoja.
• Valtion tukemaan asuntotuotantoon liittyvät Ara-määräykset on uudistet-
tava vastaamaan nykyisiä markkinaolosuhteita.
• Omavastuukoron ei pidä olla kiinteä kuten nykyään, vaan sen täytyy olla
tietty prosenttisosuus korkotasosta. Silloin tukea kanavoituu myös matali-
en korkojen aikana.
• Luodaan uusi korkotukilainoitusmalli, jossa asuntojen käyttö- ja luovutus-
rajoituksia voidaan lyhentää 40 vuodesta 20 vuoteen, mikäli isot yleis-
hyödylliset asuntoyhtiöt sitoutuvat kasvattamaan merkittävästi asuntotuo-
tantoaan.
• Valtion Kruunuasunnoista tehdään yleishyödyllinen rakennuttaja.
• ASO-asuntojonoissa etusijalle asetetaan pienituloiset sekä työn perässä
muuttavat.

19. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 17
4 ASUMISMUODOT TASAVERTAISIKSI
Suomalainen asuntopolitiikka on painottunut omistusasumiseen. Sen juuret juon-
tavat 1900-luvun alkuun, sisällissodan aikaan. Kun torpparit saivat oman tilansa,
omasta asunnosta tuli vahva sosiaalinen normi, joka siirtyi asuntopolitiikan perus-
juonteeksi.
Omistusasumista suosiva asuntopolitiikka on työmarkkinoiden toimivuuden kan-
nalta ongelma. Isot asuntovelat sitovat ihmiset omaan asuntoon, mikä rajoittaa
työvoiman liikkuvuutta. Työmarkkinoiden pätkittyvien työsuhteiden takia tarve
vuokra-asumisen edistämiseen on ilmeinen. Työttömän paperimiehen on mahdo-
ton muuttaa työn perässä Itä-Suomesta pääkaupunkiseudulle, jos hän ei saa myy-
tyä omaa asuntoaan tai saa siitä aivan liian alhaisen hinnan suhteessa asumiskus-
tannuksiin kasvukeskuksissa.
Matalan korkotason, asuntolainojen korkovähennyksen ja vuokra-asuntopulan
seurauksena pääkaupunkiseudulla tai muissa kasvukeskuksissa omistusasuminen
on taloudellisesti tarkasteltuna vuokra-asumiseen nähden kannattavampaa kuin
koskaan aiemmin.
Asuntolainan korkovähennys poistettava asteittain
Valtion talousarvioissa omistusasumista tuetaan lähes puolella miljardilla eurolla,
kun taas vuokra-asuntotuotantoa tuetaan parilla kymmenellä miljoonalla. Asun-
topolitiikan painotusta on pitkällä aikavälillä reivattava vuokra-asumisen suun-
taan. Toteuttamiskelpoisin tapa yhtenäistää omistus- ja vuokra-asumisen vero-
kohtelua on rajoittaa asuntolainojen korkovähennystä. Tämä on tehtävä hitaasti,
ettei aiheuteta ihmisille kohtuuttomia tilanteita eikä asuntomarkkinoille häiriöitä.
SAK pitää hyvänä asuntolainojen korkovähennyksen asteittaista alentamista 75
prosenttiin hallituskauden aikana. Tätä tulee jatkaa ja korkovähennyksestä voi-
daan asteittain luopua kokonaan, koska kansalaisen saama hyöty korkovähennyk-
sestä on suuri illuusio.
Harhakuvan luo se, että tukimuoto antaa monille asuntovelkaisille oikeuden usein
satojen eurojen arvoiseen verovähennykseen vuodessa. Todellisuudessa korkovä-
hennys kanavoituu asuntojen hintoihin ja tekee asumisen entistä kalliimmaksi.
Asuntolainan korkovähennyksestä ovat hyötyneet ennen kaikkea pankit, grynderit
ja rakennusliikkeet.
Vuokrataso on pääkaupunkiseudulla poskettoman kallis ja korkotaso matala.
Omistusasuminen on niin paljon kannattavampaa kuin vuokra-asuminen, että se
kannustaa ensiasunnon ostajia ottamaan suuria lainoja. Asuntolainojen korkovä-
hennyksen asteittainen poistaminen kannustaa säästämään ennen asunnon osta-
mista, mikä on selvästi terveempi malli kuin seuraavassa kappaleessa esitetty Antti
Tanskasen malli.

20. 18 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
Ei lainakatolle
Ministeri Antti Tanskasen työryhmä esitti Finanssivalvonnalle oikeutta määrätä
asuntolainojen lainakatto tiukimmillaan jopa 80 prosenttiin. Se tarkoittaisi, että
asunnon ostajalla pitäisi olla säästettynä 20 prosenttia asunnon hinnasta, jotta hän
voi saada lainaa.
On sinänsä perusteltua edistää säästäväisyyttä ja suojautua kiinteistömarkkinoiden
hintakuplalta. Lainakatto ei suojaa vain yksilöä vaan myös yhteiskuntaa, koska yk-
sittäisten ihmisten lainaongelmat kaatuvat kärjistyessään yhteiskunnan syliin.
Makrovakautta voidaan kuitenkin edistää myös muilla keinoilla, esimerkiksi vaa-
timalla pankeilta suurempia riskipuskureita.
Lainakatto ei kuitenkaan ole toimiva ratkaisu Suomessa, kun sen vastapainona ei
ole toimivia vuokra-asuntomarkkinoita. Se lisäisi merkittävästi vuokra-asuntojen
kysyntää kasvukeskuksissa, joissa on muutenkin pulaa vuokra-asunnoista.
Kalliiden vuokrien aikana nuorten ensiasunnon ostajien ei ole mahdollista säästää
omaa asuntoa varten, kun nettopalkasta kuluu iso osa asumiseen. Alueellinen
eriarvoisuus kasvaisi merkittävästi, kun säästöajat kasvukeskuksissa olisivat huo-
mattavasti pidemmät kuin kasvukeskusten ulkopuolella. Myös perhetaustan mer-
kitys asumisessa lisääntyisi. Varakkaiden perheiden vanhemmilla on luonnollisesti
paremmat edellytykset tukea nuoren asunnonhankintaa.
Asuntoluoton myöntämisen perusteena on oltava asiakkaan maksukyky suhteessa
lainaan eikä kategorinen prosenttiosuus. Kreikan tai Espanjan huonon talouden-
pidon takia ei pidä tehdä Suomessa sellaisia varautumistoimia, jotka vaikeuttavat
entisestään asuntomarkkinoiden toimivuutta.
Tarvitaan asuntoroskapankki
Jotta ihmisten olisi helpompi muuttaa työn perässä, valtion on perustettava asun-
toroskapankki tai laajennettava asuntorahastonsa Aran toimintaa. Asuntoroska-
pankki tarkoittaa sitä, että valtio ostaisi taantuvilta alueilta työn perässä muutta-
neiden asuntoja ja parantaisi sillä tavoin paikallisten työ- ja asuntomarkkinoiden
toimivuutta.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Asuntolainojen verovähennysoikeutta voidaan pienentää, jos vapautuvat
resurssit käytetään vuokra-asuntuotannon edistämiseen.
• On perustettava asuntoroskapankki, joka ostaa työn perässä muuttavien
asuntoja kehitysalueilla.
• Lainakatto ei ole toimiva ratkaisu, kun sen vastapainona ei ole toimivia
vuokra-asuntomarkkinoita kasvukeskuksissa.

21. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 19
5 JOKAINEN ANSAITSEE ASUNNON
Asuminen on ihmisen perusoikeus. Asunto on arjen tukikohta, joka ylläpitää yh-
teiskunnan koheesiota. Ilman asuntoa ihminen syrjäytyy, ja siksi asunnottomuus
on hyvinvointiyhteiskunnan kipeimpiä ongelmia. Asunnottomuus lisää arjen tur-
vattomuutta myös asunnottoman lähipiirissä.
Pitkäaikaisasunnottomuuden vähentämisohjelmalla on luotu uusia asuntoja
asunnottomille. Asunnottomien määrää onkin kyetty Suomessa vähentämään pa-
rin viime vuosikymmenen aikana.
Silti Suomessa on edelleen 7 600 yksinäistä asunnotonta ja 420 asunnotonta per-
hettä. Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla on 60 prosenttia Suomen asunnottomis-
ta. Nuorten ja maahanmuuttajien osuus pitkään asunnottomina olleista on kasva-
nut. Kuudessa vuodessa vailla vakinaista asuntoa elävien määrä on kasvanut Hel-
singissä peräti 42 prosentilla.
Asunnottomuudella on vahva yhteys työmarkkinoilta syrjäytymiseen ja äärimmäi-
seen köyhyyteen. Asunnon puute on harvoin asunnottoman ainoa ongelma, vaan
taustalla on päihde- ja mielenterveysongelmia sekä rikollisuutta. Pelkästään asun-
non järjestäminen ei siis poista asunnottomien ongelmia. Lisäksi tarvitaan sosiaa-
lihuollon palveluita, tukiasuntoja, kuntoutusta sekä terveydenhuoltoa. Tuettu
asuminen tarjoaa monelle paluun takaisin osalliseksi yhteiskuntaan.
Oikeuden omaan asuntoon on oltava osa nuorten yhteiskuntatakuuta.
Asumisneuvonta ehkäisee asunnottomuutta
Vaikeina aikoina monien taloudelliset ongelmat kärjistyvät, ja ihmisille kertyy
vuokrarästejä. Näitä tilanteita varten perustettu asumisneuvontajärjestelmä on
osoittautunut menestystarinaksi. Taloudellisten vaikeuksien keskellä olevan vuok-
ralaisen on helpompi etsiä ulospääsyä asumisneuvojan kanssa kuin asuntoyhtiön
edustajan kanssa, joka saapuu paikalle perintäkirjeen kanssa. Asumisneuvojat aut-
tavat asukkaita velkasaneerauksissa ja muissa maksujärjestelyissä siten, että kerty-
neet vuokrarästit kyetään maksamaan pois ja vältytään häädöiltä.
Asumisneuvonnan panos-tuotos-suhde onkin erinomainen, ja sen toiminta on
vakinaistettava. Asumisneuvontaa ei pidä sälyttää vain yhteiskunnan hoidettavak-
si, vaan myös asuntoyhtiöiden kannattaa sijoittaa siihen.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Asunnottomuuden vähentämisohjelmaa on rahoitettava riittävästi.
• Asunnottomille on hankittava asuntoja valtion ja kuntien tuella.
• Asunnottomien sosiaali- ja terveyspalveluita on parannettava.
• Asumisneuvonta on vakinaistettava ja virallistettava.
• Oikeus asuntoon osaksi nuorisotakuuta.

22. 20 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
6 ASUINALUEIDEN SOSIAALINEN ERIYTYMINEN
ON KASVAVA ONGELMA
Asumisen eriytymistä voi torjua
Suomalaisella asuntopolitiikalla on pyritty ehkäisemään sosiaalista eriytymistä.
Tavoitteena on ollut, että samalla alueella asuu ihmisiä eri sosiaaliluokista. Sosiaa-
lisen eriytymisen ehkäisyssä onkin aiemmin saavutettu hyvät tulokset. Kehitys
kääntyi kuitenkin 90-luvulla ja on edennyt vaiheeseen, jossa huono-osaisuuden
kasautuminen tietyille alueille on itseään ruokkiva kehä. Mitä enemmän huono-
osaisia muuttaa tiettyyn kortteliin, sitä vähemmän se houkuttelee muita.
Kaikki alueet eivät päässeet 90-luvun laman jälkeiseen nousuun mukaan. Talou-
den kasvu loi 2000-luvun vaihteessa asuntokysyntää, ja hyvätuloisia muuttajia sai-
vat ne alueet, joilla oli tarjottavanaan pientaloasumista. Alueellisesti tasaisempi
tonttitarjonta olisi tuolloin voinut levittää ”hyvätuloisuuden hyvän kehän” la-
veammalle. Tasa-arvon edistämisen tulisi olla osa maankäyttöpolitiikkaa siinä
missä koulutus- ja sosiaalipolitiikkaakin.
Asuinalueiden sosiaalinen eriytyminen ei taitu asuntopolitiikan keinoin, vaikka
onkin tärkeää, että asuinalueet rakentuvat monipuolisesti erityyppisistä asunnois-
ta. Asuinalueiden yhteisöllisyys, maine sekä katujen ja yhteisten tilojen positiivi-
nen tai negatiivinen syke vaikuttavat ihmisten asuinpäätöksiin. Pääkaupunkiseu-
dulla eriytymiseen on pyritty vaikuttamaan sosiaalipoliittisin keinoin, lähiöprojek-
teilla, lähikoulujen tuella ja asuinalueiden viihtyisyyttä parantamalla.
Sosiaalisen eriytyminen liittyy kaupungistumiseen, ja se näyttää olevan vahva
voima. Kehitys on kuitenkin mahdollista pysäyttää. Se edellyttää työllisyyden pa-
rantumista, tuloja tasaavaa verotusta ja hyvinvointipalveluja. Niiden toteutuminen
on riippuvainen talouden kasvusta, joka taas on pääkaupunkiseudulla jatkossa yhä
riippuvaisempi asuntojen saatavuudesta.
Yhteisöllisiä ja moninaisia asuinalueita
Huono-osaisuus ei keskity lähiöittäin, vaan kortteleittain ja kerrostaloittain. Kor-
kean työttömyyden alueilla työttömät hakeutuvat toistensa seuraan, ja kadunkul-
mille syntyy yhteisöjä, joissa huonot elintavat leviävät ja vahvistavat syrjäytymisen
kierrettä.
Jatkossa pitää rakentaa yhä enemmän sekataloja, jossa on sekä vuokra- ja omis-
tusasuntoja. Esimerkiksi niin että asunto-osakeyhtiön yläkerran maisemalliset kal-
liimmat huoneistot ovat hintavampia omistusasuntoja ja alakerran kohtuuhintai-
set asunnot toimivat vuokrakäytössä. Välillä kannattaa purkaa vanha talo ja raken-
taa tilalle kokonaan uusi.
Toisissa kohteissa asukkaiden ja yritysten yhteissuunnittelulla onnistutaan ehos-
tamaan kokonainen kortteli. Opiskelija-asunnoissa riittävä keino voi olla asuinyh-
teisöllisyyden lisääminen perustamalla Facebook-ryhmiä, joissa vaihdetaan sauna-
vuoroja, varataan grillikatosta tai tarjotaan akkuporakonetta lainaksi.

23. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 21
Asuinalueiden asuntotuotannon moninaisuutta voidaan paikata täydennysraken-
tamisella. Parhaat tulokset saadaan aikaan, kun tehdään kokonaisvaltainen asuin-
alueen tai lähiön täydennysrakennussuunnitelma – ei yksittäishankkein. Täyden-
nysrakentaminen on erittäin konfliktialtista, mutta hankkeet onnistuvat parhaiten,
kun ne suunnitellaan ja toteutetaan yhteistyössä asukkaiden kanssa.
Saksassa asuinalueiden viihtyisyyttä on parannettu valitsemalla asukaskunnasta
neuvottelijoita, jotka ratkovat taloyhtiön sisäisiä ongelmia. Olennaista on suunni-
tella toiminta yhdessä asukkaiden kanssa ja lisätä yhteisöllisyyttä.
Vuorovaikutuksellisuutta suunnitteluun
Rakennussuunnittelu ja kaavojen laadinnan vuorovaikutuksellisuus on Suomessa
aika alkutekijöissään. Kansalaisten ei tarvitse ymmärtää kaavamääräyksiä, vaan
niiden laatijoiden ammattitaitoa on havainnollistaa tekniikan avulla, millaisia vai-
kutuksia eri ratkaisuilla on.
Digitaalisuus ja tekninen kehitys mahdollistavat sen, että voidaan havainnekuvin
esittää, miten tornitalo varjostaa asukkaan asuinympäristöä. Tai vastaavasti voi-
daan kuulokkeiden välityksellä kokea, millaisen äänen kilometrin päähän sijoite-
tun tuulivoimalan pyörivä propelli oikeasti aiheuttaa. Tämä on mainiota kehitystä,
mutta tekniikkaa ei vielä hyödynnetä tarpeeksi. Myös eri vaihtoehtojen vaikutuk-
sia rakentamisen ja asunnon hintaan tulisi havainnollistaa samaan tapaan.
Etniset eroavaisuudet haasteena
Eriytymiskehitystä on nopeuttanut myös maahanmuuttajien määrän nopea kasvu
ja se, että heitä on keskittynyt asumaan heikon statuksen alueille. On kansainväli-
sesti tunnettu ilmiö, että maahanmuuttajien määrän kasvaessa yli kriittisen rajan
kantaväestö alkaa vältellä asuinaluetta.
Pienetkin eroavaisuudet elintavoissa saattavat synnyttää ristiriitoja asumisessa.
Arkisten konfliktien sovitteluun on hyvä perustaa ”naapuruusneuvosto”, jossa
kantaväestön ja maahanmuuttajien edustajat etsivät ratkaisuja hiertäviin asioihin.
Meteli, autojen pysäköinti, yhteisten tilojen käyttö tai piittaamattomuus taloyhti-
ön säännöistä ovat soviteltavissa yhteisillä keskusteluilla. Ilman vuorovaikutuksen
organisointia synnytetään rasistisia mielialoja.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Perustetaan asuntoyhtiöitä, joissa on sekä vuokra- että omistusasuntoja.
• On jatkettava vuokra- ja omistusasuntojen rakentamista samoille alueille.
• Vuokra-asuntoja on rakennettava enemmän erityisesti seudullisiin kes-
kuksiin.
• Toimitilarakennuksia on muutettava sekä liike- että asuinkäyttöön sopi-
viksi.

24. 22 SAK:n näkemyksiä asuntopolitiikan uudistamiseksi
• Edistetään yhteisöllisiä keinoja, joilla tuetaan lähiöiden elävyyttä, kuten lä-
hiöprojektit, lähikoulujen tukeminen, naapuruusneuvostot ja asuinyhtei-
söjen Facebook-sivut.
• Suunnittelussa ja kaavoituksessa on hyödynnettävä uusinta tekniikkaa rat-
kaisujen havainnollistamiseksi.

25. SAK · Asuntopolitiikan umpisolmu aukaistava 23
7 YLEINEN ASUMISTUKI REMONTTIIN
Asumistuki on osa kohtuuhintaisen asumisen kokonaisuutta. Yleinen asumistuki
on tukimuotona kuitenkin vanhanaikainen ja rapautunut. Sen pahimmat ongel-
mat ovat byrokraattinen monimutkaisuus, liian tiukat tulorajat ja liian alhaiset
enimmäisasumismenot. Liian tiukat tulorajat aiheuttavat kannustinongelmia,
koska asumistuki leikkautuu nopeasti pois tulojen kasvaessa. Liian alhaiset enim-
mäisasumismenot aiheuttavat toimeentulotuen tarvetta etenkin pääkaupunkiseu-
dulla. Ongelmat voisi korjata helposti.
Nykyisen hallituksen ohjelmassa on sitouduttu asumistuen uudistamiseen. Tavoit-
teena on siirtyä asumistuen lineaariseen tulosovitukseen ja kokonaisvuokramal-
liin. SAK kannattaa näitä uudistuksia.
Lineaarinen tulosovitus tarkoittaa sitä, että asumistuki pienenee tasaisesti tulojen
noustessa. Nykyisin tuen määrää määräytyy taulukoiden mukaan, jotka ovat täy-
sin sattumanvaraisia. Syntyy tilanteita, joissa tulot nousevat eurolla, mutta asumis-
tuki laskee useita kymmeniä euroja.
Asumistuenkokonaisvuokramallissa poistetaan asunnon koon ja rakennusvuoden
vaikutus asumistuen määräytymisperusteista, eli tuki riippuu vain tuloista ja
vuokrasta ja asunnossa asuvien ihmisten määrästä.
Asumistukea saa siis enemmän jos muuttaa uudehkoon yksiöön, vaikka samalla
vuokratasolla voisi saada isomman kaksion. Nykyinen asumistukijärjestelmä ohjaa
kysyntää uusiin pieniin asuntoihin, joista on muutenkin kysyntää.
Asumistuen uudistamisen tavoitteena on myös alentaa omavastuita sekä korottaa
enimmäisasumismenojen rajaa ja perusomavastuiden tulorajoja. Tulorajoja nos-
tettiin vuoden 2012 alussa. Loputkin hallitusohjelmassa sovitut uudistukset on
syytä toteuttaa pikaisesti. Kustannukset olisivat noin 40 miljoona euroa vuodessa.
Hallitusohjelman uudistukset lähinnä yksinkertaistavat asumistuen määräytymis-
tä ja siten helpottavat hankalaa byrokratiaa. Nykyisiä kannustinongelmia ja liian
alhaisten enimmäisasumismenojen ongelmia ne eivät kuitenkaan ratkaise.
Jo sovittujen uudistusten lisäksi asumistuki tulisikin ulottaa nykyistä laajemmalle
tuloalueelle, jolloin myös pienipalkkaisilla työntekijöillä olisi siihen oikeus. Lisäksi
tulisi korottaa enimmäisasumismenoja. Molemmat uudistukset vähentäisivät
kannustinongelmia ja parantaisivat pienituloisimpien toimeentuloa.
SAK:n toimenpide-esitykset
• Hallitusohjelmaan kirjatut uudistukset on syytä toteuttaa pikaisesti.
• Asumistuen enimmäisasumismenoja täytyy korottaa vastaamaan todellisia
asumiskustannuksia.
• Asuntojen koon ja rakentamisvuoden vaikutus asumistukeen on poistetta-
va eli siirryttävä niin sanottuun kokonaisvuokramalliin.

26. Suomen Ammattiliittojen Keskusjärjestö SAK ry
Hakaniemenranta 1 , PL 157
00531 Helsinki
puhelin 020 774 000
www.sak.fi