Dokumen tersebut membahas tentang pengendalian pelaksanaan proyek pembangunan rumah susun, mencakup regulasi rumah susun, permasalahan umum dalam pelaksanaan proyek, penyelenggaraan bangunan gedung dan peran konsultannya, pre-construction meeting, unsur pengendalian pelaksanaan, administrasi proyek, manajemen waktu, mutu, biaya, show cause meeting, dan contoh berita acara pemeriksaan bangunan.

1. Pusat Pendidikan dan Pelatihan Jalan, Perumahan,
Permukiman dan Pengembangan Infrastruktur Wilayah
Makassar, 21 Februari 2018 1
BADAN PENGEMBANGAN SUMBER DAYA MANUSIA
KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM DAN PERUMAHAN RAKYAT
DIKLAT
PEJABAT INTI SATUAN KERJA (PISK)
PENGENDALIAN PELAKSANAAN PROYEK
PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN

2. I. REGULASI PENYELENGGARAAN DAN PEMBANGUNAN RUMAH SUSUN
JENIS REGULASI NOMOR TENTANG
Undang-undang
Nomor 28 Tahun 2002 Bangunan Gedung
Nomor 1 Tahun 2011 Perumahan dan Kawasan Permukiman
Nomor 20 Tahun 2011 Rumah Susun
Peraturan Pemerintah
Nomor 4 Tahun 1988 Rumah Susun
Nomor 88 Tahun 2014
Pembinaan Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan
Permukiman
Peraturan Presiden Nomor 73 Tahun 2011 Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum
Nomor 60 Tahun 1992 Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun
Nomor 05 Tahun 2007
Pedoman Teknis Pembangunan Rumah Susun Sederhana
Bertingkat Tinggi
Nomor 45 Tahun 2007 Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
Nomor 05 Tahun 2014 Pedoman SMK3 Konstruksi Bidang PU

3. II. PERMASALAHAN DALAM PELAKSANAAN PROYEK (UMUM)
AKTIVITAS PERMASALAHAN KEMUNGKINAN (%)
Definisi tidak jelas 16
Planning
32 %
Pengambilan keputusan yang buruk 9
Informasi yang buruk 3
Perubahan 4
Scheduling
12 %
Jadwal yang ketat 4
Jadwal tidak terpenuhi 5
Tidak mengelola jadwal 3
Lemahnya tanggung jawab 5
Manajer Proyek tidak becus 5
Organizing
11 %
Campur tangan manajer puncak 1
32 %
12 %
11 %

4. AKTIVITAS PERMASALAHAN KEMUNGKINAN (%)
Staffing
12 %
Personel tidak tepat 5
Manajer proyek tidak kompeten 4
Penggantian anggota proyek 2
Proses staffing buruk 1
Directing
26 %
Koordinasi buruk 9
Komunikasi buruk 6
Kepemimpinan buruk 5
Komitmen lemah 6
Controlling
7 %
Tindak lanjut buruk 3
Monitoring buruk 2
Tidak ada sistem pengendalian 1
Masalah tidak diketahui 1
12 %
26 %
7 %

5. III. PENYELENGGARAAN BANGUNAN GEDUNG DAN PERAN KONSULTAN MK

6. 6
 Bangunan bertingkat di atas 4(empat) lantai,
dan/atau
 bangunan dengan luas total di atas 5.000 m2,
dan/atau
 bangunan khusus, dan/atau
 pembangunan yang melibatkan lebih dari satu
penyedia jasa perencanaan maupun pelaksana
konstruksi, dan/atau
 yang dilaksanakan >1(satu) tahun anggaran
(multiyears project).
IV. KRITERIA PENGGUNAAN KONSULTAN MK

7. IV A. HUBUNGAN KERJA KONSULTAN PERENCANA, KONSULTAN MK DAN KONTRAKTOR

8. 1. Tahap Persiapan, meliputi; Penyiapan dokumen seleksi Perencana dan Pelaksana, Membant
u ULP K/L dalam persiapan Penyedia Barang dan Jasa (PBJ) Jasa Konstruksi, Seleksi penyedi
a jasa Perencana dan Pelaksana, Membantu Pengurusan Perijinan; IMB, Ijin Akses Kapling,
Air Kerja, Listrik Kerja, Telepon, Buang Limbah, dll
2. Tahap Perencanaan, meliputi; Pengendalian dan evaluasi pelaksanaan
Perencanaan, Membuat BA Prestasi Perencanaan dan Persiapan Pelaksanaan PBJ
Pelaksana Konstruksi, (Dok PBJ).
3. Tahap Pelelangan, meliputi; Membantu ULP K/L dalam persiapan PBJ Jasa
Pelaksana Konstruksi Bangunan
4. Tahap Konstruksi, meliputi; Mengendalikan program pelaksanaan konstruksi fisik,
Koordinasi, Evaluasi, dan T3 terhadap penyipangan; Kualitas, Kuantitas, waktu dan Resiko,
Membuat BA Prestasi Pelaksanaan Konstruksi, Pengendalian masa pemeliharaan,
As Build-drawing, mengurus SLF, dan Menyusun Dokumen pelaksanaan Konstruksi serta
membantu mengurus Ijin Penggunaan Bangunan (IPB).
IV B. TUGAS KONSULTAN MK

9. 9
V. PRE CONSTRUCTION MEETING (PCM)

10. 10
1. Program Mutu;
2. Struktur organisasi kerja pelaksanaan kegiatan;
3. Tata cara pengaturan pelaksanaan pekerjaan;
4. Jadwal pelaksanaan pekerjaan, metode kerja yang memperhatikan K3;
5. Jadwal pengadaan bahan/material, mobilisasi peralatan dan personil;
6. Penyusunan rencana dan pelaksanaan pemeriksaan lokasi pekerjaan;
7. Menyamakan persepsi tentang pasal-pasal atau butir-butir yang tertuang dalam
dokumen kontrak;
8. Usulan-usulan perubahan mengenai isi dalam pasal-pasal dokumen kontrak;
9. Hubungan dengan institusi lain;
10. Prosedur penyelenggaraan pekerjaan;
11. Program Rencana Mutu Kontrak (RMK) dari penyedia jasa;
12. Penanggung Jawab RMK;
13. Kendala-kendala yang diperkirakan akan timbul, beserta rencana tindak lanjutnya.
Materi PCM

11. 11
Contoh Site Management (Gading Nias Residences)
PT. PP, PROYEK GADING NIAS RESIDENCES

12. 12
ADMINISTRASI
PENGENDALIAN
MUTU
PENGENDALIAN
WAKTU
PENGENDALIAN
BIAYA
VI. UNSUR PENGENDALIAN PELAKSANAAN

13. VII. ADMINISTRASI PROYEK KONSTRUKSI DALAM PENGENDALIAN
ADMINISTRASI KONTRAK
ADMINISTRASI SUMBER DAYA MANUSIA
ADMINISTRASI KEUANGAN DAN INVENTARISASI
PENGUKURAN & PENGETESAN
ADMINISTRASI KEG.PEKERJAAN
ADMINISTRASI MATERIAL DAN PERALATAN
PROSEDUR, TG JAWAB, KEWENANGAN KOORDINASI
OPERASI KONSTRUKSI, PERENCANAAN & PENJADWALAN
PERUBAHAN, KLAIM DAN PENANGANAN SENGKETA
PENUTUPAN PROYEK

14. 14
1. Mengembangkan organisasi lapangan & site management plan
2. Menyusun communication plan antara semua stakeholder
3. Memeriksa shop drawing untuk pelaksanaan
4. Melakukan review atas methode pelaksanaan
5. Memeriksa contoh material & equipment
6. Menyusun prosedur quality assurance
7. Bertindak sebagai pimpinan di lapangan
8. Supervisi mutu pekerjaan
9. Monitor & kontrol dari time schedule, lingkup pekerjaan
10. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan
11. Menyusun tanda terima pembayaran
12. Memproses perubahan pekerjaan dan klim
13. Menyelesaikan perselisihan
14. Membuat daftar ketidaksamaan
VIII. KOMPONEN PENGENDALIAN PROYEK KONSTRUKSI

15. PENDEFINISI
AN
AKTIVITAS
URUTAN
AKTIVITAS
ESTIMASI
DURASI
AKTIVITAS
PENGEMBANG
AN JADWAL
PENGENDALI
AN JADWAL
IX. MANAJEMEN WAKTU

16. Faktor Signifikan Pengendalian Waktu
FAKTOR YG SIGNIFIKAN MEMPENGARUHI WAKTU
PELAKSANAAN :
• Rapat-rapat koordinasi pelaksanaan
• Pengajuan request
• Rapat pembuktian (show cause meeting)
• Keterlambatan waktu pelaksanaan pekerjaan
• Percepatan penyelesaian pekerjaan
• Klaim dan peringatan dini

17. Contoh Pengendalian Waktu Dengan MS Project

18. Harus dilakukan tiga tahap pengendalian mutu:
• Pengendalian mutu bahan baku
• Pengendalian mutu bahan olahan
• Pengendalian mutu proses pekerjaan
• Pengendalian mutu hasil pekerjaan
Pengukuran pengendalian mutu mencakup:
• pengukuran dimensi dan kualitas
X. PENGENDALIAN MUTU

19. 19
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan
Sondir dan Loading Test Bore Pile Pembesian Pile Cap
Pengecoran Pile Cap Pembesian Sloof dan Lantai Dasar Pengecoran Sloof dan Lantai Dasar

20. 20
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan
Pembesian Kolom Pembesian Shear Wall Pemasangan Bekisting Shear Wall
Pengecoran Shear Wall & Kolom Pembesian Tangga Utama Pengecoran Tangga Utama

21. 21
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan
Pembesian Balok dan Lantai 2 Pengecoran Balok dan Lantai 2 Pembesian Balok dan Canopy
Pengecoran Balok Tipikal Bongkar Bekisting Balok Tipikal Pemasangan Keramik Lantai

22. 22
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan Dengan Sistem Pracetak
Pembesian & Bekisting Komp. Pracetak Kolom Pracetak Balok U Pracetak
Plat Lantai Half Slab Pracetak Komponen Tangga Pracetak Penempatan Komponen Pracetak

23. 23
Contoh Pelaksanaan Pekerjaan Dengan Sistem Pracetak

24. PT. PP, PROYEK GADING NIAS RESIDENCES
Contoh Pemasangan Dinding Precast (Gading Nias Residences)

25. 25
Pengendalian biaya dilakukan dgn kegiatan :
Dokumen perkiraan arus kas
Pembayaran uang muka
Pembayaran hasil pekerjaan
Pekerjaan tambah kurang
Penyesuaian harga
Denda, dan ganti rugi
Kompensasi
Perubahan kontrak
XI. PENGENDALIAN BIAYA

26. XII. SHOW CAUSE MEETING (RAPAT PEMBUKTIAN)
 Show Cause Meeting (SCM) atau Rapat Pembuktian
merupakan istilah dalam proyek konstruksi.
 Show Cause Meeting (SCM) diadakan oleh PPK atau
diperintahkan oleh Kasatker.
 Diadakan dikarenakan adanya kondisi kontrak kerja
yang dinilai kritis dan berpotensi menyebabkan waktu
pelaksanaan tidak sesuai dengan shedule

27. 27
Ketentuan Kontrak Kritis:
1. Periode I (rencana fisik pelaksanaan 0 % - 70 % dari
kontrak ), realisasi fisik pelaksanaan terlambat
>10 % dari rencana.
1. Periode II (rencana fisik pelaksanaan 70 % - 100 %
dari kontrak), realisasi fisik pelaksanaan terlambat
> 5 % dari rencana.
1. Rencana fisik pelaksanaan 70 % - 100 % dari kontrak,
realisasi fisik pelaksanaan terlambat < 5 % dari
rencana dan akan melampui tahun anggaran.

28. 28
Penanganan Kontrak Kritis:
1. Pada saat kontrak dinyatakan kritis, Direksi pekerjaan menerbitkan surat
peringatan kepada kontraktor/penyedia jasa  Show Cause Meeting ( SCM).
2. Dalam SCM PPK, membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus
dicapai oleh Penyedia jasa dalam periode waktu tertentu (uji coba pertama)
 Berita Acara SCM I.
3. Apabila gagal pada uji coba pertama, maka dilaksanakan SCM II, membahas dan
menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus dicapai oleh Penyedia Jasa dalam
periode waktu tertentu (Uji coba kedua)  Berita Acara SCM II.
4. Apabila Penyedia gagal pada uji coba tahap kedua, maka diselenggarakan SCM III
membahas dan menyepakati besaran kemajuan fisik yang harus dicapai oleh
Penyedia Jasa dalam periode waktu tertentu (uji coba ketiga)
 Berita Acara SCM III.
5. Pada setiap uji coba yang gagal, PPK harus menerbitkan surat peringatan kepada
Penyedia Jasa atas keterlambatan realisasi fisik pelaksanaan pekerjaan

29. 29
Lampiran : Berita Acara Pemeriksaan Bangunan Rusunawa Prototype 24
Lokasi : Madiun
Berita Acara : No Tanggal
Kontraktor : PT. ..
MK Wilayah : PT. ..
Unit Hunian Lantai No : ………………… Lantai
Merk
yang Perlu Tidak
terpasang Perbaikan terpasang
I
1 Pasangan dinding dinding batako standart, plester, aci, finish m2
cat
2 Cat tembok bagian dalam Jenis : Acrylic Emulsion yang berkualitas
baik
Merk : Catylac, Vinilex, Jotun, Dana Paint
3 Lantai Keramik 30x30 cm, kualitas 1 m2
Produksi: Masterina, IKAD,Asia tile
4 Plafon Beton expose finish cat acrylic emultion m2
warna putih, Produksi : Catylac, Vinylex,
Dana paint, Jotun
5 Kusen, pintu Aluminium warna gelap, ukuran 1.5 x 3 inch 1 buah
*Daun pintu + calsiboard Produksi : ex Alkasa, Super ex, Alexindo
dengan tebal 1.15 - 1.3 mm
Karet : Gasket Neopreme
Sealent : GE, Dowcornie
Calsiboard, tebal= 5 mm
Engsel pintu Type: Full mortise finge yg dilengkapi 3 buah
ring plastik
Merk : Dekson, Logo, Solid
Panjang : 4" = 10,16 cm
1 pintu, 3 buah engsel
Kunci pintu/handle type : mortise lockset 1 buah
pintu merk : dekson, logo,solid
6 Kusen jendela Aluminium warna gelap, ukuran 1.5 x 3 inch 1 buah
Produksi : ex Alkasa, Super ex, Alexindo
dengan tebal 1.15 - 1.3 mm
Karet : Gasket Neopreme
Sealent : GE, Dowcornie
Daun jendela Kaca es 2 buah
Engsel daun jendela type : Full mortise finge yg dilengkapi 2 pasang
(tinggi dari lantai =90 cm ring plastik
(105 cm,35 cm) Merk : Dekson, Logo, Solid
Panjang : 3" = 7,62 cm
7 Sekring Merk : merlin gerin,siemens,AEG,ABB 1 buah
8 Stop kontak + Instalasi MK,Broco,Clipsal,dipasang 1,5 m dari 1 buah
lantai jadi
9 Saklar + Instalasi MK,Broco,Clipsal,dipasang 1,5 m dari 1 buah
lantai jadi
10 Steker TV + Instalasi 1 buah
11 lampu plafon Philips, osram 1 buah
Konduit : Clipsal,EGA,Paralon
12 Kabel Supreme, Kabelindo, Tranka, Kabelmetal
13 Tes Commisioning 1. Tes lampu
2. Tes steker TV
3. Tes saklar
4. Tes stop kontak
No Jenis Ruangan Bahan / Spesifikasi Keterangan
Baik Terpasang
Volume
Dalam kondisi
:
: ………………
RUANG TAMU
XIII.PHO
Contoh

30. 30
Dokumen Disiapkan dan
Diserahkan Paska PHO

31. 31
• Perubahan lingkup pekerjaan
• Perbedaan kondisi lapangan
• Kekurangan material yg sesuai dgn spesifikasi
teknis
• Keterbatasan peralatan
• Kurang jelas atau kurang lengkapnya gambar
rencana dan/atau spesifikasi teknis
XIV. SENGKETA PROYEK KONSTRUKSI
Faktor Teknis

32. 32
Contoh Neighborhood Unit
Penundaan
waktu
pelaksanaan
Keterlambatan
waktu
penyelesaian
Percepatan
waktu
pelaksanaan
Faktor Waktu

33. 33
PENAMBAHAN BIAYA
PENGADAAN SUMBER DAYA
PROYEK
PENAMBAHAN BIAYA ATAS
HILANGNYA PRODUKTIVITAS
PENAMBAHAN BIAYA ATAS BIAYA
OVERHEAD DAN KEUNTUNGAN
Faktor Biaya

34. 34
XV. ALTERNATIF PENYELESAIAN SENGKETA PROYEK KONSTRUKSI
BADAN
ARBITRASE
(BANI)
PENGADILAN
PEMANFAATAN
PENILAI AHLI
DISPUTE REVIEW
BOARD

35. 35
XVI. LATIHAN
1. Jelaskan Krietria dipilihnya konsultan MK dan apa Tugas
Konsultan MK dalam Tahap Konstruksi.
2. Jelaskan 3 (tiga) aktivitas Pokok dalam Pengendalian
Pelaksanaan Proyek Konstruksi.
3. Jelaskan Tentang Show Cause Meeting. Apa Yang Harus
Dilakukan Ppk Apabila Terjadi Keterlambatan 4%, Dan
Penyelesaiannya Melampaui Batas Tahun Anggaran Berjalan.
4. Sebutkan Faktor-faktor Penyebab Sengketa Konstruksi, Dan
Alternatif-alternatif Penyelesaian Sengketa?