Hypo update q1 2018

- Novisource Hypo-Update -
- Januari 2018 -
Didier Adams, Marcus Drost &
Caspar Jagerman

Beste lezer,
2017 was een roerig jaar op hypothekengebied. Consumenten werden o.a. een te hoge boeterente voorgeschoteld bij vervroegd
aflossen, de hypotheekrenteaftrek wordt verder afgebouwd, wet Hillen wordt stapsgewijs afgeschaft en het eigenwoningforfait
wordt verlaagd.
Onze hypo-update was daarentegen een groter succes. Veel professionals binnen de Consultancy en Financiële sector weten de
nieuwsbrief te vinden. Voor 2018 hebben we het voornemen om deze positieve lijn verder door te trekken en jullie op de hoogte te
houden van alle interessante trends en ontwikkelingen binnen de hypotheeksector.
In deze eerste nieuwsbrief van 2018 starten we met een analyse en vergelijking van de Nederlandse, Duitse en
Franse hypotheekmarkten. Wat zijn de grootste overeenkomsten en verschillen tussen deze markten?
Daarnaast werpen we een blik op het huidge Servicer landschap. Blijven de grote spelers groeien of neemt de markt een wending?
Veel leesplezier!
Caspar Jagerman, Marcus Drost en Didiér Adams
Voorwoord
1

Investment in vastgoed
De wensen van de consumenten in Duitsland, Frankrijk en Nederland: verschillen en overeenkomsten
In deze en de komende aflevering van de Hypo Update willen we onze blik op de woningmarkt verruimen door de
Nederlandse markt te vergelijken met de markten van onze buurlanden Duitsland en Frankrijk. Voor instellingen
die internationaal in vastgoed beleggen zoals vastgoedfondsen en hypotheekfondsen evenals de kapitaalmarkt
voor asset backed securities en covered bonds, is het belangrijk de risico’s en opportunities van de onderliggende
segmenten van de verschillende woningmarkten te kennen.
Om de woningmarktstructuren en ontwikkelingen te kunnen duiden moeten niet alleen de woningmarkt, het
woningbestand en de economische, demografische en culturele ontwikkeling worden onderzocht. Eerdere
analyses tonen tussen de drie landen overeenkomsten, maar ondanks hun geografische nabijheid, ook grote
verschillen. Maar wat denkt eigenlijk de bevolking in de drie landen over thema’s, zoals ligging van de woning, het
type woning, verhuizing en prijzen? Voor het in dit artikel aangehaalde unieke onderzoek is een representatieve
steekproef gedaan, waarbij aan 3.000 personen een enquête is voorgelegd.
In de enquête worden de wensen van de consumenten ingedeeld in 5 categorieën:
1. De ligging van de woning
2. Huurwoning of eigendom
3. Flatgebouw of eengezinswoning
4. Indeling en grootte van de woning
5. Woonkosten, huur of koopprijzen
1. Bron: Deutschland, Frankreich, Niederlande Wohnungsmärkte im Vergleich, Bouwfonds Property Development, Jahr 2012

Vooraf: Uit de enquête blijkt dat ca. 20% van alle respondenten binnen 5 jaar wil verhuizen. In de Nederland is de
bevolking het meest mobiel, hier zijn het zelfs 26%. Onderstaande beschreven wensen van consumenten zijn voor
een groot deel ook de redenen waarom mensen willen gaan verhuizen.
Ad 1. De ligging van de woning
Binnenstad of nieuwbouwwijk?
De Fransen zijn gek op de bedrijvigheid van binnensteden blijkt uit het onderzoek. En met name bij de hogere
inkomens en huurders. Meer dan 25% van de Fransen geeft de voorkeur aan de binnenstad t.o.v. 16% van de
Duitsers. Voor de Nederlanders zijn de nieuwbouwwijken meer in trek. Ca 50% van de Nederlanders geeft aan
hier te willen wonen, terwijl deze wijken bij Duitsers en Fransen juist minder geliefd zijn.
Stad of platteland?
Ook de tegenwoordige woonsituatie heeft invloed op de gewenste situatie. Uit de enquête blijkt dat 40% van de
Duitsers die nu op het platteland wonen in de toekomst in de stad willen wonen. De Nederlanders denken
hierover volledig anders. Hier wil 2/3 van de bewoners op het platteland in een landelijke omgeving blijven
wonen. Omgekeerd zou een groot deel van de stadbewoners in Duitsland en Frankrijk opnieuw kiezen voor de
stad. In Nederland is deze trend precies andersom. Hier zou een groot deel van de stadsbewoners graag naar het
platteland willen verhuizen.

Dichtbij of ver weg?
In de enquête werd ook de vraag na de belangrijkheid van de nabijheid van infrastructurele inrichtingen gesteld.
Hoe belangrijk vinden mensen dat de woning nabij het openbaar vervoer is, of dat de afstanden naar het
standscentrum of de supermarkt kort zijn? Opvallend is dat de nabijheid van het openbaar vervoer in Nederland
minder belangrijk wordt geacht dan in Duitsland of Frankrijk. De Fransen daartegen vinden een korte weg naar het
stadscentrum of de supermarkt juist minder belangrijk. Het is een bekend fenomeen dat veel Fransen dagelijks
met de auto naar een grote supermarkt aan de rand van de stad rijden, of juist voor een woning in de stad kiezen
waar winkels en culturele inrichten dichtbij zijn. I.v.m. het afnemende aantal kinderen per huishoudens wordt de
nabijheid bij scholen en kinderdagverblijven in alle drie landen steeds minder als een probleem ervaren.

Ad 2. Huurwoning of eigendom
De wens een eigenaar te worden van een huis is in Frankrijk het grootst. Ca 2/3 van de Fransen wil een eigen
huis kopen ten opzichte van de helft van de Duitsers en Nederlanders. Hierbij speelt het inkomen een belangrijke
rol. In Duitsland en Nederland ontstaat deze wens pas bij het bereiken van een gemiddeld of hoog inkomen,
terwijl in Frankrijk zelfs lage inkomens liever een eigen huis hebben dan huren.
De huurders in de drie landen verschillen in de mate waarop zij hun status in dit opzicht willen veranderen. In
Frankrijk wil de helft van de huurders een eigen woning kopen, tegenover 25% van de Duitse en 19% van de
Nederlandse huurders. Het is een bekend fenomeen dat Nederlandse huurders moeilijk doorstromen, waardoor
te weinig goedkope huurwoningen vrijkomen voor mensen, die behoefte hebben aan een woning binnen deze
woningsector.
Omgekeerd willen maar weinig
Nederlanders d.w.z. slechts 10% van een
eigen woning naar een huurwoning
overstappen. In Duitsland is dit
percentage 30% en in Frankrijk 19%.

Ad 3. Flatgebouw of eengezinswoning
De interesse om op een eigen kavel te bouwen is in alle drie landen gering: in Duitsland en Nederland ca. 5% en
in Frankrijk 7%.
Weinig geliefd zijn flats in hoge gebouwen met meer dan 8 verdiepingen. Hier wil bijna niemand wonen met
uitzondering van een kleine groep huurders in Nederland. Kleine appartementengebouwen met minder dan 4
verdiepingen zijn daarentegen in alle drie landen door de consumenten geaccepteerd. In Frankrijk en Duitsland
zijn de goed indeelbare loft-woningen zeer geliefd. In Nederland en Duitsland staan penthouses bovenaan op het
verlanglijstje van de consumenten.
Een groot verschil tussen de
landen is te zien in de
populariteit van
tussenwoningen. In Nederland is
dit type huis erg geliefd. Ca. 60%
van de respondenten zijn er erg
tevreden over. In Duitsland en
Frankrijk zijn tussenwoningen
daarentegen veel minder
populair. In Frankrijk geeft bijv.
81% van de respondenten de
voorkeur aan een vrijstaande
woning.

Ad 4. Indeling en grootte van de woning
De indeling en grootte van de woning zijn aspecten waar Duitsers, Fransen en Nederlanders grote verschillen
laten zien. Wat meteen opvalt is de leeftijd waarop de consumenten over toekomstperspectieven gaan nadenken.
In Duitsland en Frankrijk denken jonge mensen al na of de woning ook geschikt is voor komende levensfasen. In
Nederland begint dit denkproces pas vanaf een leeftijd van 45 jaar.
Nederlanders wensen bij uitstek over het grootste woonoppervlak te kunnen beschikken. Meer dan een derde
van de Nederlanders en met name huiseigenaren wensen een woonoppervlak van meer dan 150 vierkante meter.
In Duitsland zijn dat 14% en in Frankrijk 20%.
Aan de andere kant wil meer dan de helft van de Duitsers op minder dan 99m2 wonen. 40% van de Fransen delen
deze wens ten opzichte van slechts 29% van de Nederlanders.
Als wordt gekeken naar het aantal kamers dan wensen 40% van de Nederlanders 5 kamers. De vraag naar de
minimale omvang van de woonkamer laat opnieuw zien dat Nederlanders graag ruim wonen: Nederland 35m2,
Frankrijk 30m2 en Duitsland 25m2.

Ad 5. Woonkosten, huur- of koopprijzen
Wensen en eisen zijn één ding, maar deze kunnen alleen worden gerealiseerd als de portemonnee dat toelaat.
Uit het onderzoek blijkt dat de Nederlanders het grootste bedrag voor een woning willen uittrekken. Voor een flat
of appartement zouden Nederlanders 240.000 EUR betalen tegenover 200.000 EUR (Frankrijk) en 150.000 EUR
(Duitsland). Voor een deel zullen de verschillen worden veroorzaakt door de fiscale voordelen waarvan
huizenbezitters in Nederland profiteren. De aftrekbaarheid van de hypotheekrente in Nederland heeft een
inflationair effect op prijzen.
De genoemde verschillen in de prijzen die consumenten zouden willen betalen, zijn maar ten dele in de
woonlastenquota terug te zien. Het aandeel van het inkomen dat een huishouden daadwerkelijk besteedt
bedraagt in Nederland 31%, in Duitsland 28% en in Frankrijk slechts 20%.
Energiekosten spelen in Duitsland en Frankrijk bij 85% van de respondenten een grote rol. In Nederland
daarentegen slechts bij 51%.

Wat is er veranderd sinds 2012?
Geeft dit onderzoek nog steeds de juiste trend weer?
Het onderzoek op de Franse, Duitse en Nederlandse woningmarkt is uitgevoerd in de periode dat Nederland nog
middenin het ‘Double-dip’ crisis was. Sinds 2012 heeft de Nederlandse woningmarkt echter een forse ommezwaai
gemaakt. Van een kopersmarkt is het een verkopersmarkt geworden en de crisis hebben we nu ook achter ons
gelaten.
Zijn er nu tekenen dat de Nederlandse woningmarkt zich op een andere manier aan het ontwikkelen is? Ja, er zijn
tekenen dat de Nederlander anders tegen huizenbezit is gaan aankijken. Zijn kijk op duurzaamheid is veranderd en
ook wordt het bezit van meerdere huizen nu ook in Nederland steeds meer als een waardevolle investering
gezien.
In de volgende Novisource Hypo-Update zullen we dieper ingaan op de veranderingen die tussen 2012 en 2018
op de Nederlandse woonhuizenmarkt hebben plaatsgevonden.

Hypotheekservicers
Toekomst of verleden tijd?
Achtergrondinformatie
Waar een jaar of 10 geleden het merendeel van de hypotheekverstrekkers het beheer zelf verzorgde, hebben
verstrekkers in de afgelopen jaren veelal het beheer van hun hypotheekportefeuille ondergebracht bij Servicers.
Naast de administratieve zaken nemen Servicers ook steeds vaker de acceptatie, bijzonder beheer, preventief
beheer en klantenservice van hypotheken over van de verschillende verstrekkers. Dit leidt tot efficiëntieslagen bij
de verstrekker zelf, omdat ze deze activiteiten vaak niet de volle aandacht kunnen geven. De Servicers kunnen
door schaalvoordelen en standaardisatie op een kosten efficiënte wijze wel deze aandacht geven.
Veel Hypotheekverstrekkers hebben hun portefeuilles bij meerdere hypotheekservicers ondergebracht, zodat
risico's gespreid worden. Nadeel is dat het een complexer en minder optimaal proces wordt.
Dit heeft tot gevolg dat sommige hypotheekverstrekkers weer overgaan tot samenbrengen van hun portefeuille bij
één Servicer, met als doel een verdere digitalisering en betere service naar hun klanten.
Verschillende Servicers:
Nederland kent een aantal bekende hypotheekservicers. Wanneer je correspondentie krijgt van je
hypotheekverstrekker is de kans groot dat deze van één van onderstaande Servicers komt. De meest bekende zijn:
1. Stater, Amersfoort (+/- 30 klanten)
2. Quion, Capelle a/d IJssel ( +/- 10 klanten)
3. Adaxio, Amsterdam (Aantal klanten onbekend)
Bronnen:
1. www.Stater.nl
2. www.Quion.nl
3. www.Adaxio.nl

Hypotheekservicers
Nieuwe hypotheekproducten
Servicers richten zich voornamelijk op Box 1 hypotheken, oftwel de consumentenhypotheek. Echter, naast de
reguliere Box 1 hypotheek bieden hypotheekverstrekkers steeds meer verschillende hypotheekproducten aan. Je
kunt hierbij denken aan de ZZP-hypotheek, de investeringshypotheek voor consumenten of de Buy-to-Let
hypotheek (zie Hypo-update oktober 2017). De IT-systemen van de Servicer zijn niet op deze niche producten
ingericht. Daarnaast is het risico van deze hypotheken groter en heeft de Servicer niet altijd de juiste kennis in huis
voor bijvoorbeeld het accepteren van deze hypotheken. Dit heeft tot gevolg dat de hypotheekverstrekker
verschillende onderdelen van de keten voor afwijkende hypotheekproducten zelf in beheer moet nemen. Dit heeft
niet alleen impact op de inrichting van de operationele afdelingen (Mid-office en Back-office), maar ook op de IT-
systemen en datastromen binnen de organisaties richting deze systemen. Je kunt je voorstellen dat dit niet leidt
tot een eenvoudiger en efficiënter proces.
Echter, wanneer deze producten steeds meer aangeboden gaan worden door hypotheekverstrekkers, kan het voor
Servicers wel rendabel zijn om de IT-systemen aan te passen aan deze producten om hun dienstverlening te
verbreden. Hier gaat echter wel een periode overheen en zal deze aanpassing hoogstwaarschijnlijk gepaard gaan
met een investering van een klant met deze specifieke behoefte.
Bronnen:
1. https://www.eigenhuis.nl/hypotheken-en-veh/hypotheek-afsluiten/inkomsten-en-uitgaven/hypotheek-en-zzp-er
2. https://www.nibcdirect.nl/hypotheek/nibc-direct-investeringshypotheek/
3. https://www.vastgoedactueel.nl/nieuws/de-waarheid-over-buy-let

Hypotheekservicers
Focus op structureren van data
Naast de behoefte om nieuwe producten bij de Servicer onder te brengen, hebben hypotheekverstrekkers ook
steeds meer behoefte aan data van betere kwaliteit. Denk hierbij aan het hanteren van een vaste structuur en
verwijderen van dubbele en foutieve gegevens. De regelgeving vanuit de overheid, DNB, AFM en ECB wordt steeds
strenger. Banken moeten meer rapporteren en daarvoor is optimaliseren van de datakwaliteit noodzakelijk.
Wanneer de data richting de bank reeds vanuit de verschillende dataleveranciers opgeschoond is, gaat de
kwaliteit van de data omhoog en zal dit zichtbaar zijn in de daaruit voortvloeiende rapportages.
Deze eis van banken en hypotheekverstrekkers legt wel een grote last op de schouders van Servicers. Hun IT-
systemen zijn hier vaak verouderd en niet op deze wens ingericht.
Het investeren in verbetering van hun IT-systemen brengt
hoge kosten met zich mee, maar levert hoogstwaarschijnlijk
niet evenveel voor ze op.
De vraag is of de bekende Servicers deze inhaalslag tijdig kunnen
maken, of dat klanten de overstap maken naar een (nieuwe)
Servicer die wel aan hun behoefte kan voldoen.
Daarnaast kan een cloudoplossing van bijvoorbeeld Davinci, die
voor digitale verwerking kan zorgen van aanvraag t/m contract-
beheer, een bedreiging zijn met hun vernieuwende oplossing.
Bronnen:
1. https://www.emerce.nl/achtergrond/gdpr-10-veranderingen
2. https://www.afm.nl/nl-nl/professionals/onderwerpen/hypothekenrichtlijn
3. https://www.davincigroep.nl/nl/software-voor-hypothecair-krediet

Hypotheekservicers
Conclusie
Servicers hebben een belangrijke functie in de hypotheekmarkt. Door standaardisering kunnen ze het beheer en
andere mid- en backoffice activiteiten van hypotheekverstrekkers uit handen nemen. Zo kunnen
hypotheekverstrekkers hun kernactiviteiten de volle aandacht geven.
De snelle groei van de Servicer brengt echter ook nadelen met zich mee. Omdat voornamelijk geïnvesteerd wordt
in het binnen halen van nieuwe klanten, zijn investeringen in IT systemen achter gebleven. Leggen we hier de eis
naar betere kwaliteit van de aangeleverde data en beheer van niche-producten naast, dan moeten Servicers een
stapje gaan bijzetten om te blijven voldoen aan de wens van de klant. De vraag is of de huidige grote spelers aan
deze vraag kunnen voldoen.
Nieuwe spelers uit binnen- of buitenland zouden de Servicermarkt kunnen betreden. Bij startende Servicers zijn
IT-systemen nog niet zo complex en kan direct op de vraag van de markt worden ingespeeld.
De vraag is alleen of deze spelers op korte termijn zullen komen of dat de huidige spelers de macht in Servicerland
blijven houden.

Over Novisource
De wereld is in transitie. Organisaties moeten mee veranderen. Either you’re in, or you’re out. De specialisten van
Novisource helpen organisaties om te gaan met de steeds veranderende wereld.
Dagelijks vertalen projectmanagers, businessconsultants en interim-managers van Novisource actuele en
relevante thema’s op het gebied van business en ICT naar de bedrijfsvoering en operationele processen van
organisaties in met name de financiële sector. Dit doen zij voornamelijk in de gebieden van Information
Management, Verzekeringen, Pensioenen, Banking en Investments
Hulp nodig?
Heeft u hulp nodig van onze Hypotheek Consultants of van onze andere specialisten?
Neem dan contact op met Didiér Adams (Business Consultant) via +31-686810176 of Britty Roodenburg
(Accountmanager) via +31-621224087.
Werken bij Novisource?
Heb je interesse om te werken bij Novisource en wil je meer weten over de beschikbare vacatures?
Kijk dan op www.werkenbijnovisource.nl of neem contact op met Nienke Norden via +31- 655597138

Hypo update q1 2018

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Hypo update q1 2018

Similar to Hypo update q1 2018 (12)

Hypo update q1 2018