1. IERLAND - Een joint venture van
Allianz Real Estate en Hammerson
heeft voor 1,85 miljard euro een
Ierse leningenportefeuille gekocht
van bad bank National Asset
Management Agency.
Dat meldt de Duitse vastgoednieuws-
brief Thomas Daily. Het gaat om de
Project Jewel-portefeuille met een
nominale waarde van 2,57 miljard
euro. Het onderpand bestaat uit win-
kelvastgoed in Dublin, voornamelijk
het 126.000 m² grote winkelcen-
trum Dundrum Town Centre plus
de aanpalende uitbreidingslocatie.
Allianz en Hammerson hebben elk
een 50-procentsbelang in de joint
venture. Allianz droeg 900 miljoen
euro bij aan de koop.
IERLAND / CRISIS / FINANCIERING
Ierse bad bank
verkoopt groot
leningenpakket
DUITSLAND - Het Duitse
International Campus verdubbelde
begin dit studiejaar zijn aantal stu-
dentenappartementen tot 1.500 en
blijft verder groeien.
In drie steden opende International
Campus onder de merknaam The
Fizz appartementen: Hannover,
Darmstadt en Frankfurt. In de eerste
twee steden zijn de appartementen
compleet verhuurd, in Frankfurt
voor 95 procent. Nieuwe accom-
modaties staan gepland in onder
meer Keulen, Frankfurt, Aken
en Hamburg. Het bedrijf streeft
de komende jaren naar 15 tot 20
accommodaties in grote Duitse ste-
den met een universiteit.
DUITSLAND / STUDENTENHUISVESTING
IC verdubbelt
zijn aantal
appartementen
EUROPA - Commercieel vastgoed
in Europa ligt erg goed in de
markt bij beleggers. Dat mel-
den vastgoedadviseurs Colliers
International en JLL.
In het eerste half jaar bedroegen de
investeringen in Europees vastgoed
135 miljard euro, heeft Colliers
International becijferd. Dat is 37 pro-
cent meer dan in dezelfde periode
van vorig jaar, maar het beste moet
nog komen. De vastgoedadviseur
verwacht voor heel 2015 een hoger
transactievolume dan de piek van
2007 en aanhoudende groep tot in
elk geval 2016.
In de tweede helft van 2014 en
de eerste helft van 2015 kwam 52
procent van de investeringen van
Europese partijen. Maar ze krijgen
steeds meer gezelschap van partijen
uit het oosten. Voor Aziatische beleg-
gers is het van belang is om een
kantoor in Europa te hebben, aldus
Richard Divali, hoofd van Emea
Cross Border Capital Markets van
Colliers. Zeker als ze in de secun-
daire markt willen investeren. ‘De
markt in Asia en Pacific vertegen-
woordigt maar zo’n 5 procent van de
beleggingen in Europa. En dat zijn
dan vooral de beleggers die hier een
kantoor hebben zoals Fosun, Gingko
Tree en GIC.’
Het bedrag dat door Aziatische
bedrijven wordt geïnvesteerd is wel
flink gestegen: van 4,1 miljard in
2010 tot 13,1 miljard euro in 2013.
JLL becijferde het transactievolume
aan beleggingen in Europees vast-
goed op 59,3 miljard in het derde
kwartaal. Dat is 24 procent meer dan
in het derde kwartaal van 2014.
De Scandinavische landen laten
volgens JLL de grootste stijging zien,
van 146 procent. In Duitsland steeg
het investeringsvolume met 79
procent ten opzichte van het derde
kwartaal van 2014. Ook de Benelux
doet het bijzonder goed, met een
stijging van 75 procent. Alleen Zuid-
Europa en het Verenigd Koninkrijk
laten een daling zien, en wel van
respectievelijk 17 en 18 procent.
EUROPA / HAUSSE / VASTGOEDADVISEURS
Europees vastgoed
steeds meer gewild
DUITSLAND - Het beleggingsvolume
in Duits commercieel vastgoed ligt
50 procent hoger dan in dezelfde
periode vorig jaar. Voor het gehele
jaar wordt een bedrag geschat van
55 miljard euro, wat een nieuw
record zou betekenen. Buitenlanders
waren verantwoordelijk voor zestien
van de twintig grootste transacties.
Hun aandeel in het volume was
50 procent. Het meeste geld, rond
5 miljard euro, ging naar Berlijn,
gevolgd door Frankfurt en München.
Het Berliner Tor Center in Hamburg
werd eigendom van Zurich Gruppe
Deutschland voor naar raming
270 miljoen euro. Daarmee zou
het gaan om de grootste enkelvou-
dige beleggingstransactie ooit op
de commerciële vastgoedmarkt
van Hamburg, stellen adviseurs
Billfinger Real Estate en JLL De
makelaars verwachten in het
vierde kwartaal nog een paar grote
transacties, waaronder een verkoop
ter waarde van miljarden op de
Potsdamer Platz in Berlijn.
Ook is er een flinke fusie in de
maak. Het samengaan van Deutsche
Wohnen en LEG Immobilien zou
een vastgoedbedrijf opleveren met
250.000 woningen en een porte-
feuillewaarde van 17 miljard euro.
Aandeelhouders van LEG krijgen
33 aandelen Deutsche Wohnen
voor elke tien LEG-aandelen die zij
bezitten. Nadat de aandelen zijn
uitgewisseld, bezitten de voormalige
Deutsche Wohnen-aandeelhouders
61 procent van alle aandelen en de
voormalige LEG-aandeelhouders
39 procent. Het gaat bij deze
transactie om aandelen Deutsche
Wohnen ter waarde van 4,6 mil-
jard euro. Eind december moet de
fusie beklonken zijn. Dat het niet
toch allemaal hosanna is bij de
oosterburen, blijkt uit de German
Real Estate Finance index van JLL
en het Zentrum für Europäische
Wirtschaftsforschung (ZEW). Die
index is gedaald naar het laagste
niveau sinds eind 2012. Volgens JLL
weerspiegelt de verslechterde stem-
ming de minder gunstige ontwikke-
ling van de economie, meldt Thomas
Daily. In alle vier de onderzochte
vastgoedsectoren - kantoren, win-
kelvastgoed, logistiek en woningen
- was er minder optimisme.
MARKT / FINANCIEEL / ZEEPBEL
Duitse dealmachine
draait op volle toeren
De Duitse vastgoedbeleggingsmarkt is in volle gang, met een transactie-
volume in de eerste negen maanden van 38,2 miljard euro. Dat meldt
Thomas Daily op gezag van BNPPRE, CBRE, Colliers International en JLL.
Maar vastgoedfinanciers zijn een stuk minder optimistisch geworden.
www.vastgoedmarkt.nl12 Vastgoedmarkt oktober 2015
BUITENLAND
BERICHT UIT
SINGAPORE
Laurentien Kok MRE MRICS,
Kandidaat-notaris bij Bird&Bird LLP te
Singapore en Den Haag
De definitie van een Good Class Bungalow (GCB) is een vrij-
staand huis op minimaal 1.500 vierkante meter grond in een
aangewezen zone door het bestemmingsplan. De zone houdt
in dat er in het betreffende gebied alleen maar GCB’s
gebouwd mogen worden.
Naast Good Class Bungalows-zones bestaan er ook bunga-
lowzones met een minimum van 400 vierkante meter grond.
In principe geldt maximaal twee etages bouwhoogte. Uitzon-
deringen qua bebouwing zijn mogelijk, zoals een zolder, een
kelder of een extra verdieping door de accidentatie van de
grond.Geschat wordt dat er ongeveer 3.000 GCB’s in Singa-
pore zijn en een veelvoud aan bungalows. Op Sentosa, een
artificieel (voormalig) eilandje verbonden met Singapore,
staan vele nieuwbouwvilla’s die ook te classificeren zijn als
GCB qua vierkante meters grond en grootte maar die onder
een ander bestemmingsplan vallen.
Naast het aantal verdiepingen is ook het bebouwingspercen-
tage vastgesteld. Daar zijn weinig restricties aan, dus bou-
wen tot twee meter van de erfgrens is niet ongebruikelijk.
Geen opmerkelijk regel als je in een Nederlandse Vinexwijk
woont maar woon je in Singapore in een gebied dat verge-
lijkbaar is met het Gooi, dan heb je geen zin in buren op een
paar meter afstand van je slaapkamer.
Welstandscommissie
Andere vraag is of er een welstandscommissie is, ofwel, hoe
worden de esthetische kanten beoordeeld van een bouw-
plan? Iedereen kan zo zijn mening hebben over de Neder-
landse welstandscommissies maar het heeft een bepaald re-
sultaat. Over het algemeen wordt een nieuwbouwplan ge-
probeerd in te passen in de bestaande bebouwing, of men
het ermee eens is of niet. In Singapore bestaat dit niet; zo-
lang het bouwplan voldoet aan de regels van het bestem-
mingsplan qua aantal vierkante meters, wordt het bouwplan
in principe goedgekeurd.
Interessante architectuur levert dit zeker op. Wat te denken
van een villa in de vorm van de tombe van Toetanchamon?
Met vier meter hoge Egyptische beelden geflankeerd door
katten in de voortuin? Of een huis in de vorm van een zee-
waardig jacht zoals liggen in de haven van Cannes tijdens de
MIPIM? Ook gebouwd, in tweevoud want de dochter van de
eigenaar wilde een soortgelijk huis.
Of een huis van meer dan 3.000 vierkante meter? De eige-
naar hij had geen zin in nieuwe buren. Hij besloot vervolgens
de grond te kopen via een knock out bod (lees: ik betaal
dubbel) en de zojuist opgeleverde villa te verbouwen (de
marktwaarde was rond de 30 miljoen Singapore dollar) in de
stijl van zijn eigen huis. Resultaat: een appartementencom-
plex van drie etages ter grootte van meer dan 3.000 vierkan-
te meter met een ondergrondse parkeergarage voor 25 au-
to’s, zwembaden en fonteinen ter waarde van meer dan
80 miljoen Singapore dollar. Maar hier wonen niet twintig
families in een zeer groot, luxueus complex maar twee tot
vier gezinnen van één familie.
Het ontbreken van enige esthetische eisen levert een interes-
sant straatbeeld op, met name op Sentosa waar hekken ver-
boden zijn. Alle bouwstijlen en smaken, al dan niet gecombi-
neerd in een woning zijn te bewonderen.
Bovenstaande geeft al aan dat (rijke) Singaporezen niet op
een dubbeltje meer of minder kijken voor hun huis of hun
huizen. De overheid heeft diverse regels ingevoerd om het
exorbitante huizenbezit tegen te gaan, waaronder extra
belastingheffing op bezit van meer dan vier huizen en een
additionele overdrachtsbelasting. Deze maatregelen hebben
alleen effect gehad op de middenklassewoningen en de
maatregelen worden dan ook weer afgeschaft.
Verkoop aan derden
Verkoop aan een derde lijkt op het eerste gezicht vrij moei-
lijk, want wie wil er in een Toetanchamonhuis kopen? Of een
Hans en Grietje-huis van 700 vierkante meter? De herbouw-
waarde of stichtingskosten van deze woningen is extreem
hoog maar absoluut niet marktconform voor de verkoop aan
een gemiddelde koper.
In Nederland heeft een villa met grond een bepaalde waar-
de, afgezien van de locatie, en is een koper bereid te
betalen voor onder andere leeftijd, staat van onderhoud,
nieuwbouw of juist een monument of afwerkingsniveau.
Maar niemand betaalt voor vier meter hoge met bladgoud
afgewerkte zwarte katten behorende bij het Toetanchamon-
huis. Ook in Singapore niet, maar niemand heeft problemen
met deze woningen en de afwijkende smaak van de verkoper
is geen belemmering voor een verkoop aan een derde.
Een GCB wordt namelijk gekocht voor de vierkante meters
grond en gemiddeld wordt hiervoor 12.000-20.000 dollar
per vierkante meter grond betaald. Het gaat de koper om de
locatie en de vierkante meters woning die zijn gebouwd
want dat schept een precedent en niet om het huis zelf, de
kwaliteit of het design ervan.De commerciële waarde van
een woning in Singapore is gerelateerd aan de grond alleen.
De gemiddelde koper van de GCB of bungalow heeft er geen
enkele moeite mee om een buitenissig huis te kopen en ver-
volgens compleet te herbouwen gedurende twee jaar in een
andere bouwstijl, ongeacht de leeftijd van de woning.
reacties naar
Laurentien.kok@twobirds.com
De waarde van een Good Class Bungalow
www.vastgoedmarkt.nl oktober 2015 Vastgoedmarkt 13
BUITENLAND
VERENIGD KONINKRIJK -
Pensioenuitvoerder APG neemt
met 200 miljoen pond (272 miljoen
euro) een belang van 33 procent in
Goodman UK Logistics Partnership,
een nieuw fonds met een beoogde
omvang van ruim 1 miljard pond.
Het fonds investeert in hoogwaar-
dige logistiek en bedrijfsmatig vast-
goed. Het gaat om nieuwbouw en
bestaande add-value en core-objec-
ten. De portefeuille bevat al twee
ontwikkelingen op strategische loca-
ties nabij Londen en Birmingham
voor in totaal ongeveer 58.000 m²
aan te realiseren logistiek vastgoed.
De andere partners in het fonds,
Goodman Group en Canada Pension
Plan Investment Board, brengen
ieder ook 200 miljoen pond in.
VERENIGD KONINKRIJK / FONDSEN
APG stopt 272
miljoen euro in
Britse logistiek
EUROPA - Redevco en Hermes
Investment Management hebben
een joint venture opgericht om
voor 250 miljoen euro winkelvast-
goed te kopen in de voornaamste
markten van Noordwest-Europa.
De focus ligt op hoofdwinkelstraten,
winkelcentra en retailparken waar
hands-on assetmanagement nodig is.
De beoogde markten zijn Frankrijk,
Duitsland, de Benelux-landen en
Scandinavië. De joint venture
hanteert een core-plus en value-
add-investeringsstrategie met een
gematigd risicoprofiel. Redevco zal
over de aankopen adviseren en de
verzamelde portefeuille managen.
De partners nemen elk een belang
van 50 procent in de joint venture.
Hermes Investment Management
heeft een beheerde portefeuille van
bijna 30 miljard euro.
‘De fundamentele veranderingen
en voortdurende ontwikkelingen in
de retailsector bieden interessante
kansen voor een core-plus/value-
add-strategie’, aldus Chris Taylor,
head of Private Markets bij Hermes
Investment Management. Voor
Andrew Vaughan, ceo van Redevco,
is de joint venture een bewijs dat de
nieuwe strategie van zijn onderne-
ming uit de startblokken is sinds
de herstructurering van drie jaar
geleden.
In september 2015 kondigde
Redevco al een joint venture aan
met fondsen onder beheer van
Ares Management. Dat vehikel gaat
500 miljoen euro investeren in het
Iberisch schiereiland.
EUROPA / WINKELS / FONDSEN
Redevco investeert in
Noord-West Europa
illustratie:HansSprangers
BERICHT UIT
AZIË
Ruben Langbroek,
head of Asia Paciic, GRESB
China staat link in de spotlights. Hoofdrolspeler in het drama eind augustus was de
Chinese overheid. Nadat eerdere pogingen de economische groei te stimuleren
faalden, grepen de autoriteiten in. De yuan werd twee achtereenvolgende dagen
gedevalueerd om de export te stimuleren. Het vervolg was grote paniek op de
inanciële markten. Op 24 augustus raakte de beurs van Shanghai in de grootste
vrje val van het decennium. Ook de markten in de VS en Europa sloten met zware
verliezen. Op dezelfde dag verdampte op de Europese markt 400 miljard euro aan
beurswaarde. Dat was niet volgens het draaiboek van de Chinese autoriteiten. De
angst voor een wereldwjde inanciële crisis zat er goed in, al kwam het niet zover.
Inmiddels zjn de ogen gericht op de volgende akte: de Chinese woningmarkt. Die
kwam na jaren van voorspoed medio 2013 tot stilstand. De woningmarkt is één
van de belangrjkste aanjagers van de Chinese economie, dus de overheid zag
onlangs geen andere keus dan het deels terugdraaien van eerdere maatregelen om
de woningmarkt af te remmen.
Huizenprjzen zjn in China sinds 2005 aanzienljk gestegen door een sterk
groeiende vraag vanuit huishoudens. Daarnaast werden woningprjzen door
speculatieve kopers verder opgedreven. En hoewel er op het hoogtepunt naar
schatting 64 miljoen lege appartementen werden aangeboden, bleven de bouw
doorgaan. De Chinese autoriteiten namen daarop beperkende maatregelen. Zo
werd een aanbetalingseis van minimaal 30 procent ingevoerd voor een hypotheek
en mochten eigenaren een tweede huis met niet meer dan 60 procent vreemd
vermogen inancieren. Ook verhoogde de centrale bank een aantal maal de rente,
werden beperkingen voor buitenlandse kopers en woningbeleggers opgelegd en
werd een nationale onroerendgoedbelasting ingevoerd.
Die maatregelen hadden het gewenste effect, want in de zomer van 2013
stabiliseerden woningprjzen als gevolg van een afnemende vraag. Dit had
tegeljkertjd een ongewenst negatieve impact op de Chinese economische groei,
die hierdoor verder afzwakte. Daarnaast kwamen veel ontwikkelaars met grote
voorraden onverkochte woningen te zitten. Dit dwong een aantal van hen eerder
dit jaar tot drastische maatregelen, zoals het weggeven van Porsches bj de aankoop
van een nieuwe woning.
Om de woningmarkt weer uit het slop te halen, is de overheid onlangs opnieuw op
de regiestoel gaan zitten en is een aantal van de maatregelen afgezwakt. Zo wordt
de minimum aanbetaling in de meeste Chinese steden teruggebracht tot
20 procent, wat er ook toe moet leiden dat huishoudens meer geld overhouden
voor consumptieve bestedingen. Daarnaast heeft de centrale bank rentestanden
verlaagd, en kunnen huiseigenaren weer makkeljker een tweede woning kopen.
Het versoepelde beleid ljkt te werken, want de woningmarkt liet recent de eerste
positieve signalen zien. De vraag is nu of de overheid een goede balans heeft
gevonden tussen stimuleren en beperkend reguleren. De recente versoepeling zou
volgens beleggers nameljk opnieuw tot een luchtbel op de woningmarkt kunnen
leiden. Dat ljkt mj niet waarschjnljk, mede doordat de huidige Chinese
woningmarkt vooral wordt gedreven door eigenaar-bewoners en veel minder door
speculatieve partjen: het aandeel eigenaar-bewoners is in China met bjna
90 procent relatief hoog. Bovendien is de inancieringssituatie op de Chinese
woningmarkt gezond door de nog altjd geldende hypotheekeisen. De kans op een
sub-prime luchtbel zoals we die eerder in de VS zagen is hierdoor klein.
Ik verwacht daarnaast dat de urbanisatiegolf in China de komende jaren voor een
aanhoudende vraag zorgt, terwjl de nieuwbouwontwikkelingen voorlopig op een
laag pitje staan. Wel houden de zorgen over de economie aan, en is het dus de
vraag of de autoriteiten bj een volgende ingreep in staat zjn de regie te houden,
zonder daarbj opnieuw een ongewenst domino-effect te veroorzaken. De markt in
China biedt in elk geval een cliffhanger die beleggers en ontwikkelaar de komende
periode op het puntje van hun stoel zal houden.
reacties naar
ruben@langbroek.info
Cliffhanger op de Chinese markt
VERENIGDE STATEN - Het transac-
tievolume op de wereldwijde markt
voor vastgoedbeleggingen bedroeg
in de eerste vijf maanden 942,8
miljard euro. Volgens Cushman &
Wakefield is de groei van 16 procent
van het transactievolume in dollars
nog een zwakke afspiegeling van de
groei vanuit Europees perspectief.
In euro’s gemeten steeg het wereld-
wijde beleggingsvolume 30 procent.
Voor dezelfde periode volgend jaar
verwacht Cushman & Wakefield een
mondiaal beleggingsvolume van
1,1 biljoen dollar. De groei zal net
als in 2015 op het conto komen van
Europa en Noord-Amerika.
Een kanttekening bij de berich-
ten over aanhoudende groei is de
afnemende risicobereidheid door de
toenemende onzekerheid in ‘som-
mige delen van de wereld’, aldus
Cushman & Wakefield. ‘Dit heeft
geleid tot een sterkere terugkeer
naar de meest liquide en toegan-
kelijke markten. Het rapport toont
aan dat de 25 belangrijkste gateway-
steden op het gebied van vastgoed-
beleggingen hun marktaandeel
zagen stijgen van 51 procent naar 53
procent.’
De top 5 van steden met het hoogste
beleggingsvolume is ongewijzigd.
New York handhaaft zijn toppositie.
De Amerikaanse metropool zag zijn
marktaandeel verder stijgen, vooral
door internationaal kapitaal dat zich
roerde. Londen is weer de op een
na grootste beleggingsmarkt, maar
staat eerste op de lijst van meeste
buitenlandse beleggingen, terwijl
Tokio, Los Angeles en San Francisco
de top 5 volmaken. Amsterdam
komt maar net in de lijst voor.
De Nederlandse hoofdstad bezet
de 24ste plek, net voor München.
Het vastgoedbeleggingsvolume in
Nederland steeg ruim 13 procent in
de eerste vijf maanden.
‘Europa blijft een magneet voor
kapitaal uit alle regio’s, maar
Noord-Amerika is duidelijk het
snelst groeiende continent voor
buitenlands kapitaal. Dit zie je terug
in de dominantie van Amerikaanse
steden in het rapport van dit jaar’,
aldus Michiel Boonen, researcher bij
Cushman & Wakefield Nederland.
‘Veertien van de steden uit de top 25
liggen in de VS, terwijl Duitsland,
het op één na populairste land in
aantal, slechts drie steden op de lijst
heeft staan.’
ONDERZOEK / PROGNOSES / CUSHMAN & WAKEFIELD
Beleggingskoorts loopt verder op
De wereldwjde vastgoedbeleggingen liggen op het hoogste niveau sinds
2008, na een stjging van 16 procent op jaarbasis in de eerste vjf maan-
den van 2015. Midden 2016 komt het niveau nog 17 procent hoger uit.
Dat meldt Cushman & Wakeield in zjn rapport Winning in Growth Cities.
Platina voor HumboldtHafenEins
DUITSLAND - DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen) heeft een platina label uitgereikt. OVG Real Estate kreeg de certiicering voor
het Berlijnse kantoorgebouw HumboldtHafenEins. Het label werd uitgereikt op 5 oktober tijdens de Expo Real. Volgens OVG is HumboldtHafenEins
het groenste kantoorgebouw in Berlijn en behoort het tot de tien duurzaamste kantoorgebouwen in Duitsland. Projectpartners bij de ontwikkeling
van het gebouw waren PricewaterhouseCoopers, KSP Jürgen Engel Architekten, Bilinger Hochbau, KVL Bauconsult, Buro Happold Engineering,
ZWP Ingenieur-AG en Noerr LLP.