Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ THÙY LINH
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
HÀ NỘI
1

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THỊ THÙY LINH
NHỮNG VẤN ĐỀ PHÁP LÝ
VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
Chuyên ngành : Luật kinh tế
Mã số : 60 38 01 07
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Vũ Thu Hạnh
HÀ NỘI
2

MỤC LỤC
Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các bảng
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT, PHÁP 7
LUẬTVỀĐỊNHGIÁĐẤTTRONGGIẢIPHÓNGMẶTBẰNG
1.1. Một số vấn đề lý luận cơ bản về định giá đất 7
1.1.1. Khái niệm về định giá đất 7
1.1.2. Các nguyên tắc định giá đất 8
1.1.3. Các phương pháp định giá đất 10
1.1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 13
1.2. Những vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải 16
phóng mặt bằng
1.2.1. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về định giá đất ở 16
Việt Nam
1.2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật về định giá đất 20
1.2.3. Những vấn đề chung về giải phóng mặt bằng 25
1.2.4. Sự cần thiết, mục đích, ý nghĩa của pháp luật điều chỉnh về
định giá đất trong giải phóng mặt bằng 31
1.2.5. Kinh nghiệm pháp lý về định giá đất một số nước trên thế 36
giới và liên hệ tại Việt Nam
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG 41
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
2.1. Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41
2.1.1. Ưu điểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng 41
2.1.2. Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và 44
pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng
4

2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng 60
mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.1. Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại 60
huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.2. Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên 62
Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.3. Bất cập của việc định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại 69
2.2.4. Đánh giá chung về thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất 75
trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO 80
HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải 80
phóng mặt bằng
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất trong giải 83
phóng mặt bằng
3.2.1. Hoàn thiện các quy định về khung giá đất 83
3.2.2. Nguyên tắc định giá đất 86
3.2.3. Phân định thẩm quyền quản lý nhà nước về định giá đất 90
3.2.4. Hoàn thiện các quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà 92
nước thu hồi đất
3.2.5. Hoàn thiện khung pháp luật cho hoạt động cung cấp dịch vụ 94
định giá đất
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá 97
đất trong giải phóng mặt bằng
3.3.1. Giải pháp chung áp dụng trên phạm vi cả nước 97
3.3.2. Giải pháp cụ thể áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang 99
KẾT LUẬN 103
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105
5

DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu Tên bảng Trang
bảng
2.1 Tổng hợp kết quả thực hiện công tác thu hồi đất của một 68
số công trình trọng điểm của huyện Yên Sơn từ năm 2009
đến 2013
2.2 Chênh lệch giữa giá thực tế và giá quy định khi thu hồi 71
đất nông nghiệp để xây dựng Trường bắn tại xã An
Tường năm 2009
2.3 Chênh lệch giữa giá bồi thường với giá quy định khi thu 72
hồi đất ở tại một số dự án của huyện Yên Sơn
6

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn
nội lực, nguồn vốn to lớn của đất nước, là thành phần quan trọng của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế,
văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng. Ở Việt Nam, từ khi Nhà nước có chủ
trương xóa bỏ cơ chế quan liêu bao cấp, chuyển sang nền kinh tế thị trường,
cơ chế của nền sản xuất hàng hóa thì Luật đất đai năm 1993 đã ghi nhận đất
có giá và Luật đất đai năm 2003 thừa nhận giá đất được hình thành do Nhà
nước quy định. Giá đất phụ thuộc rất nhiều yếu tố (kinh tế, xã hội, điều kiện
tự nhiên, pháp luật) thì một điều đặt ra là phải có quy định về giá cả cho loại
hàng hóa đó đảm bảo được chức năng quản lý và sự điều tiết của Nhà nước
phù hợp với quy luật của nền kinh tế thị trường. Và những quy định về định
giá đất là một trong những nội dung mới của Luật Đất đai 2003 nhằm góp
phần thúc đẩy thị trường bất động sản đi đúng hướng. Tuy nhiên trên thị
trường, giá cả đất đai thường xuyên thay đổi, biến động, khung giá Nhà nước
quy định luôn ở mức thấp và chậm điều chỉnh. Sự chênh lệch lớn về giá đất đã
gây không ít khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng, cụ thể bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Dẫn đến hậu quả chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, giảm tính hấp dẫn môi trường đầu tư, gây khó khăn trong
công tác quản lý của Nhà nước, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng bền vững của
nền kinh tế, tiềm ẩn nguy cơ gây bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang là một huyện miền núi đang có
nhiều ưu đãi trong phát triển kinh tế, đặc biệt là sau khi thành phố Tuyên
Quang được công nhận đạt tiêu chuẩn đô thị loại III và quy hoạch khu trung
tâm huyện Yên Sơn trở thành đô thị loại IV. Theo đó diện tích thị xã Tuyên
Quang được mở rộng với 5 xã tách ra từ huyện Yên Sơn nên diện tích tự
7

nhiên của huyện Yên Sơn giảm đáng kể và làm gia tăng diện tích đất phải
chuyển đổi mục đích sử dụng để xây dựng hàng loạt công trình trọng điểm
trên địa bàn huyện Yên Sơn. Cùng với sự phát triển kinh tế xã hội; những
thay đổi trong điều chỉnh quy hoạch xây dựng là sự thay đổi đáng kể về giá
đất ở một số khu vực của huyện Yên Sơn, cá biệt có những nơi, giá đất đã
tăng từ ba đến bốn lần chỉ trong một thời gian ngắn. Tuy nhiên, công tác định
giá đất hiện nay vẫn chưa được quan tâm đúng mức nên ảnh hưởng rất lớn
đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải phóng
mặt bằng. Đây là một vấn đề nóng bỏng và luôn được các cấp, các ngành của
tỉnh Tuyên Quang quan tâm đối với huyện Yên Sơn. Để giải quyết tình trạng
trên, nhiệm vụ đặt ra là phải làm sao hoàn thiện các quy định pháp luật về định
giá đất trong mối quan hệ pháp luật về định giá đất khi tiến hành bồi thường,
hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trong giải phóng mặt bằng. Đây được xem là
một trong những vấn đề quan trọng trong việc duy trì ổn định và phát triển
kinh tế, chính trị, xã hội trên phạm vi cả nước và địa phương.
Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh giá một cách toàn
diện cả về lý luận và thực tiễn khắc phục những hạn chế này, cần có sự đánh
giá một cách toàn diện cả lý luận và thực trạng pháp luật về định giá đất nói
chung và định giá đất trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng để đưa ra các giải
pháp hoàn thiện. Điều này càng có ý nghĩa trong bối cảnh các quy định về
định giá đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải phóng mặt
bằng được sửa đổi, bổ sung theo quy định Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực
thi hành kể từ ngày 01/07/2014. Vì ý nghĩa đó, tôi lựa chọn đề tài "Những
vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên
Sơn, tỉnh Tuyên Quang" làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu
Trong thời gian qua, việc nghiên cứu các quy định của Luật đất đai về
giá đất và vấn đề chung về giải phóng mặt bằng đã nhận được sự quan tâm
8

của nhiều nhà nghiên cứu lý luận, các luật gia và cán bộ thực tiễn, nhưng
nhiều vấn đề lý luận và thực tiễn liên quan đến công tác này vẫn còn nhiều
quan điểm khác nhau cần được tiếp tục nghiên cứu, làm rõ.
Hiện nay, ở các mức độ khác nhau đã có một số công trình nghiên cứu
được công bố đã nghiên cứu khái quát các vấn đề về thu hồi đất, bồi thường,
giải phóng mặt bằng. Một số công trình nghiên cứu chuyên sâu về phải kể
đến: Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác giả Nguyễn Duy Thạch với đề tài
"Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (qua
thực tiễn thi hành tại thành phố Hà Nội)"; Luận văn Thạc sĩ Luật học của tác
giả Hoàng Thị Nga với đề tài "Pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng ở Việt Nam hiện nay: Thực trạng và giải pháp"; Luận văn
Thạc sĩ Luật học của tác giả Phan Ngọc Long với đề tài "Thực tiễn thi hành
pháp luật về giải phóng mặt bằng ở tỉnh Hà Tĩnh"; Luận văn Thạc sĩ Luật học
của tác giả Nguyễn Vinh Diện với đề tài "Pháp luật về bồi thường thiệt hại
khi Nhà nước thu hồi đất".
Một số bài báo nghiên cứu ở phạm vi hẹp về đã được công bố như: bài
viết của tác giả Đặng Anh Quân "Bàn về giá đất khi bồi thường - Nên cao hay
thấp?"; bài viết của tác giả Phan Trung Hiển "Pháp luật về đền bù, giải phóng
mặt bằng ở Việt Nam - Cân bằng giữa lợi ích Nhà nước và lợi ích người dân".
Các công trình chủ yếu đi sâu nghiên cứu vấn đề thu hồi đất, bồi thường và giải
phóng mặt bằng, tuy nhiên chưa đánh giá một cách sâu sắc nội dung lý luận và
pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng và giá đất là một trong
những nguyên nhân phát sinh tranh chấp, tình trạng khiếu kiện, chậm tiến độ giải
phóng mặt bằng, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác
động tiêu cực đến môi trường đầu tư, là một trở ngại không nhỏ ảnh hưởng
đến sự tăng trưởng bền vững của nền kinh tế. Trên cơ sở kế thừa những kết
quả nghiên cứu của các công trình trên đây, luận văn tập trung đi sâu tìm hiểu
một cách có hệ thống pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng.
9

3. Mục đích, đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Luận văn đi sâu nghiên cứu các vấn đề lý luận về định giá đất; những
vấn đề chung về pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng bằng; về
thực trạng pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng và thực tiễn thi
hành pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn,
tỉnh Tuyên Quang. (cụ thể là về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất); từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng nói chung và tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang nói riêng.
3.2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, đối tượng nghiên cứu đề tài là nội dung của
Luật đất đai năm 2003; Luật Đất đai 2013; các văn bản hướng dẫn thi hành về
định giá đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để giải
phóng mặt bằng và chính sách, pháp luật về định giá đất của một số quốc gia
trên thế giới
Phạm vi nghiên cứu đề tài: Định giá đất nói chung và định giá đất
trong giải phóng mặt bằng nói riêng có phạm vi nghiên cứu rộng, phức tạp và
là đối tượng nghiên cứu của nhiều lĩnh vực khác nhau như luật học, kinh tế
học, xã hội học,...Tuy nhiên, từ phương diện pháp lý, "giải phóng mặt bằng"
không phải là thuật ngữ pháp lý chính thống (do pháp luật đất đai hiện hành
chưa có quy định về khái niệm này) mà đây là thuật ngữ nảy sinh từ thực tiễn thi
hành pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Vì
vậy, phạm vi nghiên cứu đề tài những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải
phóng mặt bằng sẽ được thể hiện qua phạm vi nghiên cứu những vấn đề pháp lý
về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ
thể hơn là thể hiện qua nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2003;
10

Luật Đất đai năm 2013 về định giá đất trong bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất và qua thực tiễn thi hành pháp luật về định giá đất trong
giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Cũng chính vì điều
này mà tên đề tài còn có thể được hiểu là "Những vấn đề pháp lý về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng, qua thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang", để tránh hiểu một cách máy móc là có các quy định riêng về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
4. Nhiệm vụ nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây:
- Phân tích khái niệm định giá đất, nguyên tắc định giá đất, phương pháp
định giá đất, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, hình thức pháp lý về định giá đất.
- Khái niệm về giải phóng mặt bằng; khái niệm thu hồi đất; bồi thường
và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các nguyên tắc trong giải phóng mặt
bằng; các loại hình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất trong giải
phóng mặt bằng.
- Thực trạng pháp luật về định giá đất nói chung và định giá đất trong
giải phóng mặt bằng. Qua đó đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang. Trên cơ
sở đó đưa ra định hướng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thi hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng.
Quá trình nghiên cứu đề tài còn sử dụng phương pháp phân tích, so
sánh, tổng hợp, thu thập thông tin, điều tra; nghiên cứu thực tiễn công tác định
giá đất và giải phóng mặt bằng... để làm căn cứ cho các vấn đề khoa học cần
nghiên cứu trong luận văn. Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn, tác giả
có nghiên cứu, tham khảo các văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật liên quan
đến phạm vi đề tài; tiếp thu có chọn lọc kết quả của các công trình đã công
bố, tổng kết, đánh giá của các cơ quan chuyên môn và ý kiến của các chuyên
gia có liên quan đến các vấn đề nghiên cứu trong luận văn.
11

5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài
Về lý luận, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện lý
luận về định giá đất; phân tích khái quát lịch sử hình thành và phát triển định
giá đất ở Việt Nam; làm rõ các quy định pháp luật hiện hành về định giá đất
và giải phóng mặt bằng; vai trò định giá đất trong giải phóng mặt bằng. Qua
đó chỉ ra những mâu thuẫn, bất cập trong các quy định của pháp luật hiện hành;
những hạn chế, vướng mắc trong quá trình áp dụng các quy định đó, cũng như
chỉ ra nguyên nhân của những tồn tại, để đề xuất một số giải pháp hoàn thiện
các quy định của Luật Đất đai về định giá đất và giải phóng mặt bằng.
Về thực tiễn, luận văn còn có ý nghĩa làm tài liệu tham khảo, phục vụ
hoạt động nghiên cứu và học tập. Những đề xuất, kiến nghị của tác giả luận
văn sẽ cung cấp những luận cứ khoa học phục vụ cho công tác lập pháp và
hoạt động thực tiễn áp dụng Luật Đất đai liên quan đến định giá đất và giải
phóng mặt bằng.
6. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung của luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về định giá đất, pháp luật về định giá
đất trong giải phóng mặt bằng.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt
bằng và thực tiễn thi hành tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi
hành pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng.
12

Chương 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT
TRONG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
2.1. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG
2.1.1. Ƣuđiểm của pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng
Quá trình hình thành và phát triển pháp luật định giá đất ở Việt Nam qua
các thời kỳ cho thấy hệ thống pháp luật định giá đất ở nước ta dần hình thành
và phát triển không ngừng, đạt được nhiều thành tựu to lớn góp phần khai
thác và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát triển kinh
tế - xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội. Việc Nhà nước công
nhận đất có giá là nền tảng quan trọng để phát huy nguồn lực đất đai cho phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước, là cơ sở cho việc hình thành thị trường bất
động sản tại Việt Nam. Nhiều chính sách liên quan đến tài chính đất đai được
ban hành có vai trò quan trọng hình thành và phát triển hệ thống pháp luật về
chính sách tài chính từ đất đai. Từ đó nguồn thu cho ngân sách Nhà nước từ
giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng liên tục tăng và trở thành
nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội.
Những quy định của Luật Đất đai năm 2003 về chính sách giá đất đã
được triển khai đồng bộ từ công tác xây dựng, ban hành các văn bản, công tác
tuyên truyền, tập huấn nghiệp vụ đến việc xây dựng khung giá, bảng giá đất
cụ thể. Định giá đất của Nhà nước theo cơ chế thị trường đã bám sát được
nguyên tắc định giá mà Luật Đất đai năm 2003 quy định "sát giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình
thường". Các mức giá trong khung giá của Chính phủ theo các quy định hiện
hành đã bảo đảm được việc quy định giá đất và ban hành, công bố tại các địa
47

phương tuân thủ theo đúng nguyên tắc định giá đất đã được quy định tại Luật
Đất đai năm 2003 là sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên
thị trường trong điều kiện bình thường, phù hợp với thực tế hình thành giá đất
rất đa dạng ở nước ta; có cân nhắc toàn diện đến điều kiện kinh tế - xã hội,
môi trường đầu tư và lợi ích trong việc quản lý sử dụng đất giữa Nhà nước và
các tổ chức, cá nhân sử dụng đất… nhằm hạn chế tác động tiêu cực đến bồi
thường, giải phóng mặt bằng, góp phần bảo đảm lợi ích hợp pháp cho cả nhà
nước và người sử dụng đất. Các mức giá được tính toán bằng các phương
pháp khoa học phù hợp với thông lệ quốc tế (phương pháp so sánh trực tiếp,
phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư) và phù
hợp với điều kiện tại Việt Nam bảo đảm sát giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường.
Quy định pháp luật về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tạo lập
môi trường pháp lý thuận lợi cho sự hoạt động và phát triển của thị trường đất
đai thông qua quy định về giá đất, khung giá đất để áp dụng khi giao đất, bồi
thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất, để tính thuế sử dụng đất tạo điều kiện
các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước đầu tư, phát triển kinh tế đất nước nói
chung và thị trường bất động sản nói riêng. Giá đất là công cụ để Nhà nước
thực hiện công tác quản lý, điều tiết sự hoạt động của thị trường bất động sản
nói chung, thị trường nhà đất nói riêng, giảm và tiến tới xóa bỏ các hiện tượng
đầu cơ đất đai làm nhũng đoạn thị trường nhà đất. Đối với lĩnh vực bồi thường,
giải phóng mặt bằng thì giá đất có vai trò quan trọng trong việc điều tiết giữa lợi
ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, lợi ích của quốc gia với lợi ích của những
người dân bị thu hồi đất. Có thể nói, việc quy định giá đất bồi thường giải phóng
mặt bằng hợp lý sẽ tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và giao
đất cho nhà đầu tư và bắt tay vào thực hiện các công trình trên đất bị thu hồi.
Cùng với công tác đẩy mạnh giải phóng mặt bằng thì Nhà nước phải có chính
sách bồi thường giá trị hợp lý cho những người dân có đất bị thu hồi để người
48

dân di dời chỗ ở, chuyển đổi công việc khác, hoặc có những phương án khác
để ổn định cuộc sống của mình. Như vậy, Nhà nước vừa phải giải quyết vấn
đề giải phóng mặt bằng vừa phải giải quyết vấn đề an sinh cho những người
dân bị thu hồi đất. Và chính sách về giá đất sẽ có vai trò rất quan trọng nhằm
giải quyết tốt những vấn đề đặt ra. Do vậy, nhà nước cần phải có chính sách
về giá đất thích hợp để tại điều kiện đẩy nhanh việc giải phóng mặt bằng cũng
như giảm khiếu nại, tố cáo về giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng.
Giá đất nói chung và giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng nói
riêng là một loại công cụ tài chính để Nhà nước tiến hành thực hiện quản lý
về đất đai, bên cạnh việc quy định các khoản thu vào ngân sách thì đồng thời
giá đất còn có tác dụng định hướng thị trường. Trên thực tế, bất kỳ Nhà nước
nào cũng có thể sử dụng nhiều biện pháp khác nhau để thực hiện tốt chức
năng quản lý nhà nước về đất đai của mình. Đó có thể là biện pháp hành
chính, cũng có thể là biện pháp kinh tế, và đôi khi là sự kết hợp của cả hai
biện pháp trên. Nhà nước ta đã và đang vận dụng một cách có hiệu quả các
quy định của pháp luật trong việc quản lý giá đất.
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất có cơ chế hình thành và vận hành
riêng theo quy luật khách quan (quy luật cung cầu, quy luật giá trị, quy luật
cạnh tranh…). Song bên cạnh đó Nhà nước cũng đưa ra những biện pháp
nhằm điều chỉnh, đảm bảo, tạo điều kiện cho các quy luật thị trường vận động
lành mạnh, ổn định, đúng hướng. Một trong những chính sách phải kể đến là
yếu tố về giá đất. Trong điều kiện đổi mới hiện nay ở nước ta, khi mà đất đai
được xác định là nguồn lực quan trọng để phát triển kinh tế xã hội, việc xác
định vai trò quản lý của Nhà nước thông qua cơ chế giá với tư cách là đại diện
chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai càng có ý nghĩa cả về phương diện chính
trị pháp lý, cả về phương diện quản lý kinh tế.
Luật đất đai năm 2013 đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài
chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản
49

lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền
lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá
trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
2.1.2. Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung và
pháp luật định giá đất trong giải phóng mặt bằng
2.1.2.1. Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất nói chung
Thứ nhất, thể chế về việc xác định giá đất còn chưa phù hợp với quy
luật của nền kinh tế thị trường, hình thành giá đất thiếu cơ sở khoa học, thiếu
khách quan gây phát sinh nhiều tiêu cực.
Theo quy định pháp luật, Nhà nước xác định giá các loại đất để tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Từ quy định
trên cho thấy giá đất do nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan
hệ kinh tế giữa nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất với người sử
dụng đất - người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng
giá này cho các giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá
trị quyền sử dụng đất giữa những người được nhà nước giao đất hoặc cho thuê
đất. Giá đất được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên thỏa thuận
và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường".
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào
đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng, nhu cầu của người bán và
người mua, quyền sử dụng đất trong một thị trường có sự tác động của quy
luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh; nó biểu hiện bằng tiền do
người chuyển nhượng (bán) và người nhận quyền chuyển nhượng (mua) tự
thỏa thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Xét từ phương diện tổng quát
giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó
trên thực tế trong một không gian và thời gian xác định.
Giá đất do Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp hơn so
với giá trị thực của đất trong khi đó giá thị trường thường lại trong trạng thái
50

động và cao hơn giá của nhà nước. Mức độ chênh lệch giữa "giá đất do nhà nước
quy định" và "giá đất thị trường" càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những
hạn chế, những tiêu cực trong quan hệ giao đất, cho thuê đất cũng như trong
nhiều quan hệ đất đai khác và đương nhiên khó có thể có được sự công bằng -
hợp lý - hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và người sử dụng đất trong quá
trình thực hiện việc thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu
tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Việc quy định phạm vi áp dụng khung giá do Nhà nước để xác định giá
bất động sản với phạm vi rộng trong đó có các quan hệ mang bản chất của
quan hệ dân sự như quan hệ giao, cho thuê đất…đã ảnh hưởng lớn đến quyền
và lợi ích của các chủ thể khi giá do nhà nước xác định thấp hơn giá thị
trường, cho nên khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê
đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, nhưng người được giao
đất, được thuê đất lại rất có lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất
được giao, cho thuê lại chuyển nhượng lại cho người khác hoặc cho người
khác thuê lại theo giá thị trường, số lời này rất lớn nên số người này giàu lên
rất nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người
đã lợi dụng sự chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ cấu
kết, móc nối với một số cơ quan, cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất
"moi đất" của nhà nước núp dưới bóng danh nghĩa "dự án" thực chất là đem
đất của quốc gia thông qua hình thức giao đất có thu tiền hoặc cho thuê đất để
kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Đây là một trong những nguyên nhân chủ
yếu làm phát sinh tệ nạn tiêu cực tham nhũng trong lĩnh vực đất đai ở nước ta.
Luật đất đai năm 2003 sửa đổi bổ sung năm 2008, 2009, 2010 tại khoản 1
Điều 56 quy định việc định giá đất đai của nhà nước phải bảo đảm các nguyên
tắc: Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường
trong điều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải có điều chỉnh cho phù hợp;
51

các thửa đất liền kề nhau có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng
như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo
quy hoạch thì mức giá như nhau; đất tại các khu vực giáp gianh giữa các tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như
nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau.
Tuy nhiên, trên thực tế khi định giá đất, việc xác định "giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường" không phải là điều dễ có
thể làm được và thực tế đã chứng minh là không thể xác định được. Điều này
có nhiều nguyên nhân: Trước hết, trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, các bên có quyền tự thỏa thuận về giá. Do nhiều lý do mà giá
chuyển nhượng thực tế không được các bên thể hiện trong các văn bản thỏa
thuận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Cho đến nay, nhà nước
chưa có một cơ chế nào có thể kiểm soát hữu hiệu hoạt động chuyển nhượng
và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất với
nhau. Các phương pháp xác định giá đất hiện nay nhìn chung đều thiếu cơ sở
khoa học, thiếu thông tin cần thiết nên trong hầu hết các trường hợp giá đất
được xác định mang nặng yếu tố chủ quan của các cơ quan có thẩm quyền định
giá đất. Giá đất do nhà nước định ra thường thấp hơn nhiều so với giá chuyển
nhượng thực tế trên thị trường. Đây chính là mảnh đất màu mỡ, điều kiện
thuận lợi cho phát sinh các hành vi tiêu cực trong quan hệ quản lý về đất đai.
Mặt khác, nguyên tắc xác định giá đất theo quy định điểm c, khoản 1,
Điều 112, Luật đất đai 2013 ghi rõ: Việc định giá đất phải đảm bảo các
nguyên tắc "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng
mục đích sử dụng đã chuyển nhượng". Tại khoản 2, Điều 3 Nghị định số
44/2014/NĐ - CP, ngày 15/5/2014 quy định về giá đất chỉ rõ "giá đất phổ biến
trên thị trường là mức giá xuất hiện với tần suất nhiều nhất trong các giao
dịch đã chuyển nhượng trên thị trường". Theo chủ trương sát giá thị trường
52

nhưng trên thực tế, việc thu thập hợp đồng chuyển nhượng để định giá đất thì
giá trị chuyển nhượng đều thấp hơn do người dân không thông báo giá thật để
tránh nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Nên, quy định giá đất
đền bù khi được xác định cụ thể dù cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn thực tế
rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dân không đồng ý với phương án giá đền
bù, gây chậm trễ cho công tác GPMB.
Thứ hai, thời hạn sử dụng giá đất do Nhà nước quy định có nhiều biến
động, không ổn định.
Luật Đất đai 2003 quy định Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành giá
đất cụ thể tại địa phương và phải công bố công khai vào ngày 01/01 hàng năm
đã gây khó khăn, lãng phí cho công tác xây dựng giá đất và ảnh hưởng đến
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhất là đối với các dự án mà Nhà
nước thu hồi đất vào thời điểm cuối năm. Theo Luật đất đai 2013 thì khung
giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Luật
quy định hướng mở nếu giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên
so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh
khung giá đất. Như vậy, khung giá đất theo quy định của Nhà nước quy định
trong thời gian 1 năm/lần và 5 năm/ lần là sự biến động không ổn định, gây
ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật trên thực tế.
Về khung giá đất theo Luật đất đai 2013: Khung giá đất định kỳ 05
năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện
khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với
khung giá Nhà nước quy định sẽ điều chỉnh, vậy thị trường này được áp dụng
giá như thế nào vì trên thực tế tồn tại cung cầu ảo trên thị trường bất động
sản, giá đất trên thị trường tăng cao không phản ánh đúng cung cầu, nếu điều
chỉnh theo giá trên thị trường thì không phản đúng giá trị thực tế và có tác
động xấu đến nền kinh tế vĩ mô. Việc quy định ban hành bảng giá đất theo
định kỳ 05 năm một lần sau đó khi giá đất trên thị trường có biến động lớn
53

(tăng hoặc giảm trên 20%) thì điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp. Tuy
nhiên, nhược điểm vốn có của bảng giá đất là thường không theo kịp giá đất
thị trường và thấp hơn giá đất thị trường. Do vậy, khi áp dụng bảng giá đất
cho tất cả các mục đích sẽ gây thất thu ngân sách nhà nước (do giá thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất thấp), người có đất bị thu hồi đất bất bình, khiếu nại
(do giá bồi thường thấp), đồng thời cũng gây khó khăn trong tổ chức thực
hiện việc theo dõi biến động giá đất thị trường.
Thứ ba, về chế định thu tiền sử dụng đất thực hiện có nhiều bất cập
Về tiền sử dụng đất theo Điều 114 Luật Đất đai 2013: Tiền sử dụng
đất theo quy định của Luật Đất đai 2014 cũng tương tự như Luật Đất đai
2003, tiền sử dụng đất vẫn là một vấn đề rất khó định lượng đối với doanh
nghiệp trước khi quyết định đầu tư dự án có sử dụng đất. Căn cứ khoản 2
Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã quy định bảng giá đất được sử dụng để làm
căn cứ: "Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở
của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức"; Khoản 4
Điều 114 Luật Đất đai đã quy định giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ
"Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia
đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức"; Bộ Tài chính đã có
thông tư 76/2014/TT- BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều
của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất hướng dẫn thực hiện như sau:
- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong thửa đất có nhà ở thuộc khu
dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50%
chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính
theo giá đất nông nghiệp.
- Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá tính thu tiền sử
dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích đất là giá đất quy
định tại bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.
54

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá tính thu tiền sử
dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích đất là giá đất tương
ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá
đất quy định tại Điểm 1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này" (Ghi chú: Giá đất tại
Bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất, thường được gọi là hệ số k).
Như vậy tại Điều 4 Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/06/2014 của
Bộ Tài chính về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất đã xác định tiền sử dụng đất
khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức
kinh tế thì phải nộp số tiền bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo mục
đích của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định trừ (-) đi số tiền sử
dụng đất tính theo giá đất của loại đất trước khi chuyển mục đích của thời
gian sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Tiếp theo từ những quy định trên Chính phủ đã ban hành Nghị định
104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 quy định về khung giá đất, với mức tăng
bình quân khoảng 2 lần, đã có tác động đến việc xây dựng bảng giá đất của
các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, được áp dụng ổn định trong 05
năm, kể từ ngày 01/01/2015; Việc áp dụng bảng giá đất 2015 của các tỉnh,
thành phố trong cả nước không đồng đều và có thể dẫn đến những trường hợp
hộ gia đình, cá nhân khi làm thủ tục xin hợp pháp hóa quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn các trường hợp
tương tự, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở từ năm 2014 trở về trước. Với mức nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước,
có thể nhiều hộ gia đình, cá nhân không có đủ khả năng tài chính và như vậy,
tình trạng dẫn đến các giao dịch bằng giấy tay, phát sinh thị trường ngầm, làm
giảm tính minh bạch của thị trường bất động sản, có thể phát sinh những tranh
chấp trong xã hội và làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước. Chế định thu
tiền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế như trên thì tiền sử dụng đất sẽ tiếp
55

tục là "một gánh nặng" về tài chính của doanh nghiệp; và tiền sử dụng đất vẫn
là "một ẩn số" mà doanh nghiệp không thể tiên lượng được, trước khi ra quyết
định đầu tư hay không nên đầu tư dự án có sử dụng đất, vì không thể tính toán
trước được hiệu quả; Cuối cùng chi phí tiền sử dụng đất cũng sẽ được tính vào
giá bán mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua sản phẩm bất động sản.
Thứ tư, giải quyết tranh chấp phát sinh về định giá đất chưa có chế tài
cụ thể.
Theo quy định Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự quy định về định giá
tài sản, khi giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án thì quy định về việc khi
đương sự là cá nhân, tổ chức khi phát sinh tranh chấp về đất đai tại Tòa án
nhân dân thì các bên có quyền tự thỏa thuận về việc xác định giá tài sản, lựa
chọn tổ chức thẩm định giá tài sản, nếu đương sự không thỏa thuận được về
định giá tài sản là quyền sử dụng đất thì đề nghị Tòa án thành lập Hội đồng
định giá, Giá trị quyền sử dụng đất tranh chấp phải được xác định theo giá thị
trường tại thời điểm tranh chấp. Nhưng đa phần các thành viên Hội đồng định
giá thường áp giá theo bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành nhưng giá
này thường thấp hơn giá thị trường. Đương sự cho rằng giá thấp và đưa ra
một mức giá theo họ là hợp lý thì cơ quan Tòa án không có cơ sở để chấp
nhận. Trong khi đó, giá đất mỗi năm đều do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
trên cơ sở giá đất do các huyện thị đề xuất dựa trên tình hình biến động giá tại
địa phương, nhưng trên thực tế giá đất này vẫn thấp hơn so với giá thị trường.
Vì vậy, khi cơ quan Tòa án căn cứ vào bảng giá đất theo quy định của Nhà
nước để giải quyết các tranh chấp liên quan đến đền bù, bồi thường đất sẽ
không đảm bảo quyền lợi cho bên đương sự không được Tòa án chia quyền sử
dụng đất; bởi nếu định giá thấp hơn so với giá thị trường thì tiền chênh lệch tài
sản đưa cho bên kia thấp, điều này cũng dẫn đến Nhà nước sẽ thất thu một
khoản tiền về án phí. Tuy nhiên theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 115
Luật đất đai năm 2013 thì chỉ quy định tư vấn xác định giá đất được thực hiện
56

khi giải quyết khiếu nại về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền, các bên có liên quan mà không quy định về tư vấn giá đất được thực
hiện khi giải quyết tranh chấp về giá đất theo yêu cầu của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền hoặc với các bên có liên quan. Điều này, Luật Đất đai 2013
chưa tiên lượng được hết những trường hợp áp dụng việc xác định giá đất của
tổ chức tư vấn xác định giá đất.
Thứ năm, ban hành văn bản hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm
2013 chưa có sự thống nhất.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 114 Luật đất đai 2013, không đề cập
đến trường hợp dùng bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng theo
định kỳ 05 năm một lần, sau khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua
làm căn cứ để tính giá khởi điểm khi tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất.
Nhưng tại khoản 2 Điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định: Giá đất cụ
thể được sử dụng để làm căn cứ đối với các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều
114, khoản 2 Điều 172 và khoản 3 Điều 189 của Luật Đất đai; giá khởi điểm
để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Như vậy, với quy định giá đất cụ thể được sử dụng để xác định giá
khởi điểm trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất
có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê là
không phù hợp và trái với quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 114 Luật đất
đai 2013, bởi theo nguyên tắc xây dựng, ban hành văn bản quy phạm pháp
luật được quy định tại khoản 1 Điều 5 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp
luật năm 2008 (sửa đổi, bổ sung 2015) có quy định: "Bảo đảm tính hợp hiến,
hợp pháp và tính thống nhất của văn bản quy phạm pháp luật trong hệ thống
pháp luật", tính thống nhất được đặt ra trong quy định vừa trích dẫn đòi hỏi
khi ban hành văn bản quy phạm pháp luật phải bảo đảm sự phù hợp và thông
nhất giữa văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan cấp dưới có thẩm quyền
57

ban hành với văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền là cấp
trên ban hành.
2.1.2.2. Hạn chế, bất cập của pháp luật về định giá đất trong giải
phóng mặt bằng
Thứ nhất: Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn nhiều
vướng mắc khi triển khai trên thực tế.
Theo quy định tại Điều 14, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009
thì Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào mục đích nào thì được
bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có
đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính
theo giá đất tại thời điểm quyết định thu hồi. Tuy nhiên, việc thực thi nguyên
tắc này trên thực tế đã bộc lộ một số khó khăn, vướng mắc cụ thể:
Một là, quy định Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng vào
mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích
sử dụng. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều địa phương quỹ đất đã giao hết cho các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài nên không còn đất để bồi thường
trực tiếp cho người bị thu hồi vì vậy nhiều địa phương đã lựa chọn bồi thường
bằng tiền tương đương với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm thu hồi đất.
Đối với loại đất nông nghiệp thì thực tế xảy ra là đất ở thường xen kẽ hoặc gắn
liền với đất nông nghiệp. Do nhu cầu về chỗ ở hoặc muốn nâng cao chất lượng
cuộc sống thì người sử dụng đất mở rộng thêm diện tích đất ở nhưng do yếu tố
chủ quan người sử dụng đất đều hoàn toàn biết và nhận thức hậu quả pháp lý của
việc chuyển đổi mục đích sử dụng nhưng thực tế quản lý trong lĩnh vực này còn
lỏng lẻo. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất dẫn đến tình trạng mất kiểm soát
về cơ cấu quỹ đất khi tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Từ đó dẫn
đến hậu quả pháp lý của bồi thường và hỗ trợ khác nhau. Nếu chính quyền địa
phương buông lỏng quản lý, chậm phát hiện và không xử lý kịp thời hành vi
chuyển đổi mục đích sử dụng đất không cho phép nhà ở, kinh doanh tồn tại
58

trên đất nông nghiệp thì chỉ được bồi thường với đất nông nghiệp thuần túy
mà không bắt buộc hỗ trợ đối với nhà ở và các tài sản tồn tại trên đất khác.
Hậu quả thực tế là người bị thu hồi thiệt thòi khi bồi thường và phát sinh tâm
lý tiêu cực và khiếu kiện. Ngược lại nếu chính quyền địa phương nhận thức
đây là lỗi do trách nhiệm chưa cao của địa phương thì áp dụng bồi thường
theo hướng có lợi cho người bị thu hồi, vì vậy trên thực tế quy định rất khó áp
dụng và không thống nhất giữa các địa phương trong cả nước.
Thứ hai, giá đất để tính bồi thường còn nhiều bất cập. Giá đất xác
định tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có
quyết định thu hồi đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của
Chính phủ, không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng
sau khi thu hồi (khoản 1, Điều 9, Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004
về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất). Pháp luật không
thừa nhận giá đất được chuyển mục đích sử dụng đất sau khi thu hồi làm căn
cứ tính bồi thường. Nguyên tắc này về mặt lý thuyết là hợp lý nhưng trên thực
tế người bị thu hồi không được nhận tiền bồi thường ngay tại thời điểm có
quyết định thu hồi mà phải sau thời gian, có khi từ 3-5 năm. Trong khi đó, giá
đất trên thị trường luôn biến động theo xu hướng tăng so với giá đất tính bồi
thường. Chính vì vậy, sự khác biệt giá đất mà người dân được bồi thường
không thỏa mãn với giá bồi thường do Nhà nước quy định, đặc biệt giá đất
bồi thường đối với đất nông nghiệp thấp hơn nhiều so với đất phi nông
nghiệp. Khi bồi thường đối với đất nông nghiệp bị thu hồi, theo giá đất nông
nghiệp tại thời điểm thu hồi. Nhưng sau đó, tại vị trí thu hồi Nhà nước quy
hoạch để thực hiện dự án sau đó trở thành khu đô thị... khi đó người dân
muốn sử dụng phải mua lại của nhà đầu tư với giá cao hơn rất nhiều giá mà
họ được bồi thường từ Nhà nước.
Trong pháp luật về đất đai ở nước ta, việc xác định giá đất để bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất nông nghiệp
59

được thực hiện theo hướng giá trị hỗ trợ cao hơn nhiều lần giá trị bồi thường.
Vấn đề này trở nên phức tạp hơn khi thu hồi đất nông nghiệp xen kẽ trong
khu dân cư nông thôn, khu đô thị hoặc thu hồi đất để thực hiện các dự án phát
triển nhà ở, các dự án kinh tế trong khu ngoại vi đô thị. Từ đó nảy sinh sự
khác nhau giữa giá trị hiện tại và giá trị kỳ vọng trong tương lai và cơ chế
chia sẻ chênh lệch giá trị này. Vấn đề này có thể được giải quyết trên cơ sở kỹ
thuật định giá, cơ chế phân chia lợi ích và cơ chế công khai, minh bạch thông
tin trong quá trình chuyển dịch đất đai [51, tr. 76].
Đối với đất ở đô thị, yếu tố giá đất bồi thường thiệt hại là nguyên nhân
cơ bản dẫn đến khiếu nại của công dân trong việc chấp hành phương án bồi
thường giải phóng mặt bằng. Theo Luật Đất đai 2003, khi người sử dụng đất
làm thủ tục xin giao đất thì phải có trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính
với nhà nước. Nghĩa vụ tài chính đó được chia thành nhiều mục khác nhau,
ứng với những đối tượng cụ thể thì sẽ phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính khác
nhau như: tiền lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển mục đích
sử dụng đất... Căn cứ đề tính các loại lệ phí trên là dựa vào khung giá quy
định của tỉnh đối với thửa đất xin giao.
Tại cùng một thửa đất, khung giá nhà nước quy định nhưng giá trị
giao dịch thực tế trên thị trường của vị trí đó gấp lên nhiều lần. Đây là một sự
chênh lệch quá lớn và đã hình thành từ nhiều năm. Nếu đem so sánh mức lệ
phí mà nhà nước đang tính thuế theo khung giá với mức lệ phí mà nhà nước
thu theo giá thị trường thì cũng đồng nghĩa với việc nhà nước chỉ thu được
một phần rất nhỏ giá trị thực tế mà người sử dụng đất phải nộp. Ngược lại,
những người sử dụng đất khi bị thu hồi đất thì số tiền bồi thường họ nhận
được cũng chỉ bằng một phần giá trị thực tế. Ở các xã vùng sâu vùng xa thì
giá đất ở nông thôn thấp hơn giá đất nông nghiệp liền kề, nên khi thu hồi đất
thì giá bồi thường đất ở thấp hơn giá bồi thường đối với đất nông nghiệp. Đây
là một trong những bất cập về giá đất đã tồn tại trong nhiều năm qua.
60

Chính vì có sự chênh lệch lớn như vậy giữa khung giá quy định và giá
thực tế dẫn đến tình trạng người dân lách luật bằng cách ghi giá trên hợp đồng
thấp hơn giá thỏa thuận thực tế nhằm chốn thuế với nhà nước.
Mặt khác, vì giá đất quá rẻ nên người dân địa phương không mấy
quan tâm đến việc mua loại đất gì. Thường thì người dân mua đất vườn liền
kề đất ở để làm nhà ở, sau đó xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở vì
như vậy sẽ rẻ hơn. Đến khi nhà nước thực hiện thu hồi bồi thường thì lại phải
bồi thường giá sát với giá thị trường tức là giá bồi thường sẽ cao hơn giá
chuyển mục đích sử dụng đất. Như vậy, những nhà đầu tư đất đai càng có cơ
hội tăng thêm lợi nhuận, nguồn thu ngân sách về đất đai ngày càng bị thâm
hụt và khó khăn trong công tác thu hồi bồi thường về đất.
Việc bồi thường giá đất hợp lý trong giải phóng mặt bằng sẽ góp phần
hạn chế những xung đột, tranh chấp xảy ra khi Nhà nước tiến hành thu hồi
đất. hiện nay, tình trạng khiếu kiện về giá đất diễn ra khá phổ biến trong thực
tế. Việc khiếu kiện đó hầu hết xuất phát từ việc giá đất chi trả cho người dân
có đất bị thu hồi quá thấp khiến cho cuộc sống của họ lâm vào tình cảnh khó
khăn, vừa mất đất, vừa mất việc làm lại chỗ ở bấp bênh... Điều đó làm càng
khẳng định được vai trò của giá đất trong bồi thường giải phóng mặt bằng đối
với công tác an sinh xã hội của Nhà nước cũng như sự ổn định trong cuộc
sống của người dân bị thu hồi đất.
Thứ ba, bề quy định thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai còn
nhiều vướng mắc.
Đây là quy định mới Luật đất đai 2013. Tại điểm i khoản 1 Điều 64
Luật Đất đai 2013 như sau: Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện
dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc
tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ
khi nhận bàn giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp
không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và
61

phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này;
hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì
Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất,
trừ trường hợp do bất khả kháng. Quy định này chưa thể hiện được tinh thần
nguyên tắc bảo vệ nhà đầu tư, tôn trọng các lợi ích chính đáng của nhà đầu tư,
và không phù hợp với Hiến pháp Nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam
năm 2013, bởi lẽ, tại khoản 3 Điều 51 của Hiến pháp đã xác định rõ: "…Tài
sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức đầu tư, sản xuất, kinh doanh được pháp
luật bảo hộ và không bị quốc hữu hóa".
Đồng thời, nội dung quy định trên tại Điều 64 Luật Đất đai 2013:
"…hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì
Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn với liền đất, trừ
trường hợp do bất khả kháng" cũng hoàn toàn khác và không phù hợp với nội
dung chế định "Chấm dứt hoạt động của dự án đầu tư" tại khoản 4 Điều 48 Luật
Đầu tư 2014 đã quy định: "Trừ trường hợp được gia hạn, dự án đầu tư bị Nhà
nước thu hồi đất và nhà đầu tư không tự thanh lý tài sản gắn liền với đất trong
thời hạn 12 tháng kể từ ngày bị thu hồi đất, cơ quan ra quyết định thu hồi đất
tổ chức thanh lý tài sản gắn liền với đất". Do vậy, nhận thấy có thể đã phát
sinh tình thế xung đột pháp luật giữa Hiến pháp và các điều luật (nêu trên) cần
phải được xử lý để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật [42].
Bên cạnh đó, cũng tại khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 còn có quy
định: "trường hợp không đưa đất vào sử dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử
dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong
thời gian này". Và tại khoản 3 Điều 64 Luật Đất đai 2013 đã giao cho "Chính
phủ quy định chi tiết điều này". Tuy nhiên, trong Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/05/2014 của Chính phủ khi quy định chi tiết thi hành Luật đất đai
62

khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai 2013 thì Nghị định 43 chỉ mới đề cập hai nội
dung là quy định "các trường hợp bất khả kháng ảnh hưởng đến tiến độ sử
dụng đất của các dự án đầu tư và thời điểm để tính gia hạn 24 tháng đối với
trường hợp không đưa đất vào sử dụng hoặc chậm tiến độ sử dụng đất". Cho
đến nay, Chính phủ vẫn chưa có quy định mức nộp khoản tiền tương ứng với
mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ; và cũng
chưa có quy định chi tiết về trình tự, thủ tục thu hồi đất theo khoản 1 Điều 64
Luật Đất đai 2013 (Tại Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ chỉ quy định: "Việc thông báo thu hồi đất, thành phần ban thực
hiện cưỡng chế thu hồi đất, kinh phí cưỡng chế thu hồi đất, giải quyết khiếu
kiện phát sinh từ việc cưỡng chế thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62
của Luật Đất đai"). Do vậy, quy định pháp luật chưa toàn diện nên dẫn tới
tình trạng áp dụng pháp luật không đúng và không đầy đủ, đã gây tác hại rất
lớn đến người tiêu dùng, đến nền kinh tế, các doanh nghiệp, các tổ chức tín
dụng ngân hàng, và làm thất thu ngân sách nhà nước.
Thứ tư, về quyết định thu hồi đất và quyết định phê duyệt phương án
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khó thi hành trên thực tế.
Về cơ chế thực hiện thu hồi đất khi Nhà nước tiến hành giải phóng
mặt bằng thì theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 69 Luật đất đai năm
2013 quy định "quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư trong cùng một ngày" do đó, việc thống nhất thời
gian ban hành quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân huyện và quyết
định phê duyệt phương án bồi thường của Ủy ban nhân dân tỉnh gặp khó
khăn. Mặt khác, giá đất bồi thường được áp dụng riêng cho từng dự án, điều
này phần nào ảnh hưởng đến tiến độ thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt
bằng do công tác định giá, thẩm định, phê duyệt giá đất làm căn cứ lập
phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng mất khá nhiều thời gian để thực
hiện. Bên cạnh đó việc xác định giá đất cụ thể, theo chủ trương sát giá thị
63

trường nhưng trên thực tế, việc thu thập hợp đồng chuyển nhượng để định giá
đất thì giá trị chuyển nhượng đều thấp hơn do người dân không thông báo giá
thật để tránh nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng. Nên, quy định
giá đất đền bù khi được xác định cụ thể dù cao hơn từ 1 - 2 lần vẫn thấp hơn
thực tế rất nhiều, dẫn đến hiện tượng người dân không đồng ý với phương án
giá đền bù, gây chậm trễ cho công tác giải phóng mặt bằng. Việc điều tra,
khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá
đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người
chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không
ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp.
Như vậy, pháp luật đất đai hiện hành chưa có quy định cụ thể, rõ ràng
và chi tiết giải quyết trong trường hợp có sự phát sinh chênh lệch giữa giá bồi
thường tại thời điểm phê duyệt với giá bồi thường tại thời điểm chi trả tiền
bồi thường cho người dân. Nếu có sự chênh lệch giá tại thời điểm phê duyệt
bồi thường thấp và tại thời điểm chi trả bồi thường cũng thấp xa so với giá
chuyển nhượng thực tế trên thị trường thì đối tượng nào phải chịu hậu quả
điều chỉnh quy định của pháp luật
2.1.2.3. Nguyên nhân dẫn đến bất cập của pháp luật về định giá đất
trong giải phóng mặt bằng
- Chính sách đất đai của nước ta có sự thay đổi khác nhau qua các thời
kỳ dẫn đến những biến động lớn về chủ sử dụng đất, ranh giới đất, gây khó
khăn cho công tác quy hoạch và quản lý đất đai. Việc thay đổi mục đích sử
dụng, thu hồi đất phục vụ lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng ở một số địa
phương thực hiện chưa tốt chính sách quản lý đất đai, chính sách cải tạo đất
nông nghiệp.
Sự khiếu kiện đòi bồi thường đất đai kéo dài trong nhân dân cũng do
những bất cập của Luật Đất đai về vấn đề quy định khung giá đất, bồi thường
giá đất thuộc diện quy hoạch. Hiện nay mặc dù đã có quy định mới trong vấn
64

đề bồi thường quỹ đất quy hoạch với điều kiện nhà đầu tư và nhân dân tự thỏa
thuận vấn đề bồi thường đất thuộc diện quy hoạch. Tuy nhiên, vấn đề này mới
chỉ áp dụng trong quỹ đất nông nghiệp khi vào diện tích đất quy hoạch, còn
đối với đất thổ cư việc thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người dân được giao
quyền sử dụng đất vẫn còn trong tình trạng áp đặt, do giá đất Nhà nước quy
định với giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn nên việc giải tỏa bồi
thường đối với đất ở đô thị thuộc diện quy hoạch khó khăn. Quy định của
pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để
xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp
với điều kiện thực tiễn của các địa phương
- Công tác chỉ đạo thực hiện tại một số địa phương chưa thực sự sát
sao, quyết liệt. Để thực hiện chính sách phát triển kinh tế - xã hội, Nhà nước
đã thu hồi đất, giải phóng mặt bằng phục vụ cho các dự án phát triển. Tuy
nhiên, vấn đề bồi thường và hỗ trợ tái định cư cho những người bị thu hồi đất
ở nhiều địa phương gặp không ít khó khăn, vướng mắc. Vẫn còn tình trạng
người dân được bồi thường đất thuộc diện quy hoạch với giá thấp và những
người này lại phải mua đất tái định cư với giá cao. Trong khi đó đất của họ
khi bị thu hồi thì lại được doanh nghiệp chia lô để bán thành khu tái định cư
mới cho những người có nhu cầu nên gây ra bức xúc, khiếu kiện kéo dài trong
nhân dân. Một số dự án chưa có khu tái định cư hoặc chưa giải quyết tái định
cư đã quyết định thu hồi đất ở. Những trường hợp bị thu hồi đất ở thì tiền bồi
thường không đủ để mua nhà ở mới tại khu tái định cư. Giá đất bồi thường
thấp hơn giá đất cùng loại trên thị trường, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp
trong khu vực đô thị, khu dân cư nông thôn. Tiền bồi thường đất nông nghiệp
thường không đủ để nhận chuyển nhượng diện tích đất nông nghiệp tương tự
hoặc không đủ để nhận chuyển nhượng đất sản xuất kinh doanh phi nông
nghiệp để chuyển sang làm ngànhh nghề khác. Nhìn chung các địa phương
chưa coi trọng việc lập khu tái định cư chung cho các dự án trên cùng địa bàn,
65

một số khu tái định cư đã được lập nhưng không bảo đảm điều kiện sống tốt
hơn hoặc bằng nơi ở cũ, giá nhà ở tại khu tái định cư còn tính quá cao nên tiền
nhận bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư. Các quy định của
pháp luật về đất đai để giải quyết vấn đề tái định cư đã khá đầy đủ nhưng các
địa phương thực hiện chưa tốt, chưa quan tâm giải quyết vấn đề này dẫn đến
tình trạng khiếu kiện kéo dài.
- Cán bộ thực thi pháp luật về định giá đất phục vụ giải phóng mặt
bằng còn thiếu và yếu. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng được thực hiện
thông qua các cán bộ giải phóng mặt bằng. Việc tự thỏa thuận giá cả là một
phần dẫn đến tình trạng một bộ phận không nhỏ cán bộ, công chức cố tình
làm sai chính sách, cùng với đó là giá trị bồi thường của các hộ có đất được
đền bù chênh lệch lớn so với giá đền bù theo quy định của cơ quan nhà nước
và với giá trên thị trường. Ngoài ra, khi kiểm kê, áp giá bồi thường ở nhiều
địa phương, các cán bộ, hội đồng giải phóng mặt bằng ngay từ đầu làm không
dứt khoát, thiếu chính xác, năng lực thẩm định yếu. Trong khi các văn bản
hướng dẫn còn chồng chéo, nhiều quy định chưa rõ ràng, chưa sát thực tế nên
khi vận dụng gặp không ít khó khăn.
2.2. THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRONG GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG TẠI HUYỆN YÊN SƠN, TỈNH TUYÊN QUANG
2.2.1. Công tác triển khai định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại
Yên Sơn là huyện nằm về phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, một trong
những huyện có tốc độ phát triển kinh tế nhanh của tỉnh Tuyên Quang. Cơ
cấu kinh tế của huyện trong những năm qua chủ yếu là phát triển sản xuất
nông nghiệp và công nghiệp. Trong giai đoạn từ 2009 đến 2013 cơ cấu diện
tích đất của địa phương có sự biến động. Tính đến 01/01/2013 thì nhóm đất
chiếm ưu thế nhất vẫn là nhóm đất nông nghiệp với 90,75% tổng diện tích đất
tự nhiên toàn huyện; diện tích đất phi nông nghiệp chiến 7,83%, diện tích đất
66

chưa sử dụng là 1,42% vì vậy diện tích đất chủ yếu là đất trồng cây lâu năm
và đất trồng cây lâm nghiệp do đặc điểm địa hình của huyện có nhiều đồi núi.
Năm 2008, thị xã Tuyên Quang được công nhận là đô thị loại III đồng thời
quy hoạch phát triển trở thành Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang.
Theo đó diện tích của thị xã Tuyên Quang được mở rộng ra với năm xã được
tách từ huyện Yên Sơn bao gồm các xã Lưỡng Vưỡng, Thái Long, An Tường,
Đội Cấn, An Khang. Làm cho tổng diện tích tự nhiên của huyện giảm đáng
kể. Các xã được tách ra đều là các xã có vị trí giáp gianh với thành phố Tuyên
Quang, có điều kiện thuận lợi đầu tư về cơ sở hạ tầng. Mặt khác việc quy
hoạch khu trung tâm huyện lỵ mới huyện lỵ Yên Sơn trở thành đô thị loại IV
cũng làm cho một lượng lớn diện tích đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng
đất với diện tích quy hoạch lên tới 21.600 ha. Do vậy, xây dựng hàng hoạt các
công trình, trụ sở làm việc mới của huyện Yên Sơn đòi hỏi công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng được quan tâm hàng đầu trong việc phát triển
kinh tế, xã hội của huyện. Việc thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất kéo
theo hàng loạt các vấn đề về tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp cho người
dân bị thu hồi đất.
Tổng số các dự án đã thực hiện trên địa bàn huyện tính từ năm 2009
đến năm 2013 là 270 công trình với tổng diện tích đất bị thu hồi là 6041,3
(ha) chiếm tỷ lệ 5% tổng diện tích tự nhiên trên toàn huyện; số hộ gia đình cá
nhân có liên quan đến thu hồi đất là 10.590 hộ; số tổ chức có liên quan đến
thu hồi đất là 182 tổ chức.
* Các phương pháp định giá đã được áp dụng tại huyện Yên Sơn, tỉnh
Tuyên Quang. Căn cứ vào điều kiện và tình hình thực tế của địa phương. Mỗi
huyện có thể lựa chọn những phương pháp định giá đất cho phù hợp với từng
loại đất.
* Đối với đất phi nông nghiệp: Việc xác định giá đất căn cứ vào kết
quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều
67

kiện bình thường đối với từng khu vực, loại đường phố, vị trí đất. Trên cơ sở
đánh giá mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao nhất, thấp nhất và
mức giá bình quân, so sánh đối chiếu với mức giá quy định tại quyết định giá
đất các năm trước của UBND tỉnh và khung giá đất do Chính phủ quy định tại
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007. Ủy ban nhân dân cấp xã, cấp
huyện đề xuất mức giá đất đối với các khu vực, đường phố, vị trí đất tại điểm
điều tra. Trường hợp đối với vị trí đất cần định giá mà trên thị trường không
có chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất thì sử dụng phương pháp định
giá đất bằng "Phương pháp so sánh trực tiếp" theo hướng dẫn tại khoản 1 mục I
Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính.
* Đối với đất nông nghiệp: Thực tế thị trường chuyển nhượng quyền
sử dụng đất trên địa bàn tỉnh những năm qua đối với nhóm đất nông nghiệp
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hầu như không phát sinh, hoặc có
phát sinh ít, không đủ điều kiện để khảo sát giá thị trường; do đó việc xác
định giá đất nông nghiệp chủ yếu được tiến hành theo phương pháp thu nhập.
2.2.2. Kết quả định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện
Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
2.2.2.1 Kết quả định giá đất nông nghiệp
Từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang Giá đất nông nghiệp được xác định dựa trên kết quả khảo sát, phân
hạng đất của từng đơn vị xã trong huyện theo các tiêu trí về vị trí của thửa
đất cần điều tra so với thị trường tiêu thụ sản phẩm, mức độ thuận tiện của
giao thông đi lại, mức độ màu mỡ của thửa đất, các lợi thế khác của thửa đất
về kinh doanh thương mại. Mức độ thuận lợi của thửa đất được xếp theo thứ
tự giảm dần từ khu vực 1 đến khu vực 3. Giá đất nông nghiệp được xây
dựng thống nhất trên toàn tỉnh dựa trên kết quả điều tra giá của từng địa
phương trong năm điều tra đó ứng với từng khu vực và vị trí cụ thể từ năm
2009 đến 2013.
68

Từ năm 2009 đến nay, việc xác định giá đất nông nghiệp được xây
dựng thống nhất cho cả tỉnh về một loại giá đất bao gồm có khu vực và vị trí
đất. Theo đó tại mỗi huyện đều có 3 khu vực, mỗi khu vực có 5 vị trí đất
nông nghiệp. Các xã có điều kiện kinh tế - xã hội, cơ sở hạ tầng phát triển
nhất, nằm ở gần trung tâm huyện thì được xếp đất nông nghiệp ở khu vực 1;
ngược lại với những xã ở vùng sâu vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn (các
xã vùng 135), thị trường tiêu thụ sản phẩm kém phát triển thì được xếp ở
khu vực 3.
Thửa đất nằm ở khu vực 1 - vị trí 1 thì có giá trị quyền sử dụng đất
cao nhất do đáp ứng được tối đa các yêu cầu trong sản xuất nông nghiệp cũng
như thị trường tiêu thụ sản phẩm nên được định giá cao nhất.
Trong quá trình xây dựng giá đất nông nghiệp, các thửa đất nông
nghiệp được điều tra phân loại vị trí chi tiết tới từng thửa đất. Đối với những
nơi chưa được đo đạc bản đồ thì việc phân loại vị trí được thực hiện theo các
xứ đồng và các xóm. Mục đích của công tác trên nhằm quy định cụ thể giá đất
trên từng thửa đất giúp cho việc xác định giá đất được dễ dàng, chi tiết tới
từng thửa đất trong việc xác định giá khi thực hiện tính lệ phí trước bạ hoặc
tính giá trị bồi thường thu hồi đất.
Tuy nhiên phương pháp điều tra giá đất nông nghiệp như trên cũng có
một số những hạn chế như sau: Việc áp dụng giá đất đến từng thửa khiến cho
cán bộ điều tra phải đi điều tra thực địa đến toàn bộ thửa đất để chấm điểm về
các tiêu chí cho thửa đất, đồng thời phải tiến hành liệt kê từng thửa đất có trên tờ
bản đồ cần định giá, công tác này gây mất nhiều thời gian, hiệu quả không cao.
Mặt khác, việc liệt kê từng thửa đất rất dễ dẫn đến tình trạng bị thiếu, trùng lặp,
nên độ chính xác không cao, nhất là đối với những khu vực chưa được đo đạc
bản đồ thì việc định giá gặp khó khăn và thường xuyên bị xót thửa đất.
Kết quả định giá đất nông nghiệp từ năm 2009 đến năm 2013 được thể
hiện qua định giá đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi
69

trồng thủy sản, đất rừng sản xuất. Theo đó, giá trung bình của các loại đất
được tính theo nghiên cứu theo mức cao nhất và thấp nhất. Năm 2009, giá đất
nông nghiệp cao nhất là 9.000 đồng/ m2
thì đến năm 2013 giá đất nông nghiệp
cao nhất là 17.900 đồng/ m2
. Tại những khu vực vùng sâu vùng xa, người dân
thường ít mua bán chuyển nhượng nên việc điều tra giá đất gặp khó khăn.
Tâm lý người dân sử dụng tại những khu vực này cũng không thích giá đất
được điều chỉnh tăng, vì như vậy sẽ làm tăng các loại nghĩa vụ tài chính
trong quá trình sử dụng đất. Việc điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp tại địa
phương qua các năm thường diễn ra với mức giá thấp do một lượng lớn thửa
đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ năm 2009 đến
năm 2013 giá đất nông nghiệp hầu như không thay đổi ở tất cả các khu vực
và vị trí. Ta thấy nhìn chung giá đất nông nghiệp theo quy định của địa
phương trong những năm qua luôn có chiều hướng gia tăng ở tất cả các loại
đất. Trong đó giá đất cao nhất là đất trồng cây hàng năm và thấp nhất là đất
rừng sản xuất. Trong hình trên ta thấy giá đất nông nghiệp của huyện từ năm
2009 đến năm 2013 không tăng do những số liệu thu thập được trong quá
trình xây dựng giá đất nông nghiệp có sự biến động giá cả dưới 30% giá đất
theo quy định.
2.2.2.2. Kết quả định giá đất phi nông nghiệp
Theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11
năm 2004 của Chính phủ quy định khung giá tối thiếu cho đất ở ven trục
đường giao thông chính có giá tối thiểu là 2.500 đồng/m2
và giá tối đa là
600.000 đồng/m2
; Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 07 tháng 7 năm 2007
của Chính phủ quy định khung giá tối thiếu cho đất ở ven trục đường giao
thông chính có giá tối thiểu là 2.500 đồng/m2
và giá tối đa là 900.000
đồng/m2
. Biên độ dao động của khung giá theo quy định trên của Chính phủ
đối với địa phương đã có tác động không nhỏ tới việc điều chỉnh tăng giá của
khung giá đất nhất là đối với đất ở có nhiều yếu tố tác động tới việc tăng giá.
70

Từ năm 2009 đến năm 2013 trên địa bàn huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên
Quang giá đất ở tại các vị trí ven trục đường giao thông chính không có sự
thay đổi nào về giá và vị trí của các thửa đất. Nguyên nhân một phần là do sự
điều tiết của khung giá quy định của Chính phủ trong việc định giá đất ở tại
những khu vực trên. Tại một số khu vực khung giá quy định của Ủy ban nhân
dân tỉnh cao hơn khung giá quy định của Chính phủ như giá trên tuyến Quốc
lộ 37, giá tối đa theo khung giá là 600.000 đồng/m2
những trên bảng giá quy
định của Ủy ban nhân dân tỉnh có giá 800.000 đồng/m2
cao hơn giá quy định
là 200.000 đồng/m2
.
Trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2012 hoạt động mua bán
chuyển nhượng của người dân tại khu vực giáp Quốc lộ 2 diễn ra nhiều và
giá được đẩy lên cao do nhu cầu buôn bán của người dân tăng lên. Đặc điểm
chính khiến cho giá của khu vực này tăng cao là do đây là nơi tập trung của
hai trường chuyên nghiệp của tỉnh Tuyên Quang là trường Cao đẳng sư
phạm và trường Trung cấp kinh tế tỉnh, có số lượng học sinh sinh viên lưu
trú lớn, nhu cầu tiêu dùng tăng cao. Trong thời gian tới trường Cao đẳng sư
phạm được nâng lên thành trường Đại học Tuyên Quang, trường Trung cấp
kinh tế nâng lên trường Cao đẳng kinh tế. Vì vậy nhu cầu sử dụng đất đai
trên thị trường của những người tham gia các loại hình dịch vụ, kinh doanh
buôn bán cũng tăng theo làm cho giá đất ở khu vực này luôn cao hơn các
khu vực khác.
Kết quả định giá đất nêu trên không thể hiện đúng với tình hình phát
triển kinh tế của địa phương. Đối với đất ở tại các vị trí trung tâm các xã trên địa
bàn huyện những năm qua luôn có sự biến động về giá cả và do đây là những
khu vực có điều kiện thuận lợi trong việc đi lại của người dân, thị trường tiêu thụ
hàng hóa tập trung; các điều kiện khác về điện đường trường trạm luôn được
đảm bảo hơn các khu vực khác. Do vậy giá đất ở tại những khu vực này đã
thay đổi khá lớn so với giá đất ở được xác định từ thời điểm năm 2008.
71

2.2.2.3. Kết quả công tác giải phóng mặt bằng từ năm 2009 đến năm
2013 tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang
* Đối với thu hồi đất nông nghiệp. Tổng diện tích đất nông nghiệp bị
thu hồi trong 5 năm qua đạt 1.642,1 (ha) chiếm 80,1% tổng diện tích đất bị
thu hồi trên toàn huyện. Trong đó diện tích đất trồng cây hàng năm bị thu hồi
chiếm tỷ lệ 16,4% tổng diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi.
Loại đất có diện tích thu hồi lớn nhất là đất rừng sản xuất với diện
tích thu hồi chiếm 64,75% tổng diện tích đất bị thu hồi. Nguyên nhân dẫn
đến việc thu hồi đất rừng sản xuất như vậy là do việc mở rộng mặt bằng xây
dựng khu tái định cư và xây dựng một số tuyến đường giao thông quan trọng
của tỉnh đi qua địa bàn huyện. Việc thu hồi đất rừng sản xuất để nhằm hạn
chế tối đa những thiệt hại về tài sản của người sử dụng đất. Trong năm 2009
và năm 2012 nhiều công trình xây dựng đường giao thông quan trọng được
phê duyệt quy hoạch và đi vào thực hiện, trong đó có công trình đường tránh
Quốc lộ 2 có tổng chiều dài gần 20km đi qua địa phận các xã: An Tường,
Kim Phú, Hoàng Khai, Ỷ La. Ngoài ra các hoạt động thăm dò, khai thác
khoáng sản trong những năm qua cũng luôn được tỉnh quan tâm để nhằm
phát huy nguồn lực của tỉnh trong quá trình chuẩn bị các điều kiện cần thiết
đưa Tuyên Quang trở thành đô thị loại III. Đã có trên 30 đơn vị tham gia
hoạt động khai thác khoáng sản trên địa bàn huyện Yên Sơn trong đó chủ
yếu là khai thác đá vôi và quặng Barit nên diện tích đất lâm nghiệp cũng bị
thu hồi một lượng lớn.
Do trong giai đoạn 2009 trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang chưa áp dụng
chính sách hỗ trợ 3 lần giá đất nông nghiệp tại khu vực - vị trí đất thu hồi đối
với đất nông nghiệp nằm ngoài khu dân cư và hỗ trợ 35% giá đất ở trung bình
tại khu vực thu hồi đối với đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư theo quy
định tại Quyết định số 19/2009/QĐ-UBND ngày 29 tháng 10 năm 2009 về
quy định chính sách hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất. Nên với giá đất nông
72

nghiệp thấp, nhiều hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp với diện tích lớn
nhưng số tiền được bồi thường thì quá thấp.
Cho đến trước khi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm
2009 của Chính phủ ra đời thì những hộ gia đình cá nhân bị ảnh hưởng nhiều
nhất trong quá trình thu hồi đất là những hộ bị thu hồi nhiều đất nông nghiệp
vì nó ảnh hưởng trực tiếp tới đời sống kinh tế của các hộ gia đình trên
* Đối với thu hồi đất ở. Tổng diện tích đất ở theo thống kê, kiểm kê
đến ngày 01/01/2012 của huyện Yên Sơn là 1.266,6 (ha) chiếm tỷ lệ 1,12% tổng
diện tích tự nhiên của huyện. Đây là một tỷ lệ tương đối thấp so với tỷ lệ đất ở
của những địa phương khác. Diện tích đất ở của huyện thường không tập trung
mà nằm rải rác theo từng cụm từ vài chục đến vài trăm hộ gia đình với nhau, đây
là đặc điểm sống chung của đồng bào các dân tộc miền núi. Theo phong tục tập
quán ở đây, khi trong gia đình có người lập gia đình thì thường làm nhà ra ở
riêng theo đất của bố mẹ cho để làm nhà ở. Nhiều người dân thường không quan
tâm tới quy hoạch hay nguồn gốc sử dụng trước đây của thửa đất, mà chỉ quan
tâm tới mục đích sử dụng hiện tại. Mặt khác do hồ sơ địa chính còn thiếu nhiều
nên việc xác định nguồn gốc và mục đích sử dụng đúng theo quy định của pháp
luật gặp rất nhiều khó khăn. Nhất là trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng.
Hiện nay trên địa bàn huyện còn một lượng lớn diện tích đất chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc điều tra nguồn gốc đất chiếm
rất nhiều thời gian, công sức và độ chính xác không cao do tâm lý người dân
muốn được bồi thường loại đất có giá trị cao nhất. Sự phối hợp của người dân
trong việc kiểm kê thu hồi bồi thường đất và tài sản không cao vì đa phần người
dân cho rằng giá trị bồi thường về tài sản chưa đúng với giá trị thực tế, đây là
một tình trạng chung trên toàn huyện. Ở tất cả các công trình đều có đơn kiến
nghị của người dân về việc đề nghị nâng giá bồi thường đất ở và đất nông nghiệp.
Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 197/2004/ND-CP quy định
"Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Nghị định này
73

Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx

Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx

Similar to Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Những vấn đề pháp lý về định giá đất trong giải phóng mặt bằng tại huyện Yên Sơn, tỉnh Tuyên Quang.docx