Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc

Dịch vụ viết thuê đề tài – KB Zalo/Tele 0917.193.864 – luanvantrust.com
Kham thảo miễn phí – Kết bạn Zalo/Tele mình 0917.193.864
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
Nguyễn Thị Ngân Hoa
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa học: QH-2013-L
HÀ NỘI

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
-----------------------------
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI KHI BỒI
THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
NGÀNH LUẬT KINH DOANH
Hệ đào tạo: Chính quy
Khóa học: QH-2013-L
NGƯỜI HƯỚNG DẪN
Ts. Lê Kim Nguyệt
HÀ NỘI

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Khóa luận là công trình nghiên cứu của riêng tôi có sự hỗ
trợ và hướng dẫn từ Giảng viên hướng dẫn, cũng như những người tôi đã cảm ơn
và trích dẫn trong khóa luận này. Các kết quả nghiên cứu trong khóa luận này là
trung thực và chưa được công bố trong các công trình khác, các thông tin trích
dẫn trong bài luận đã được chỉ rõ nguồn gốc rõ ràng và được phép công bố.

LỜI CẢM ƠN
Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS. Lê Kim Nguyệt đã tận tình hướng
dẫn, góp ý và động viên tôi trong quá trình thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội,
các bạn học lớp K58 Luật Kinh Doanh đã nhiệt tình giúp đỡ tôi trong thời gian
khóa học.
Những lời cảm ơn sau cùng xin dành cho những người thân trong gia đình
đã hết lòng quan tâm và tạo điều kiện tốt nhất để tôi hoàn thành khóa luận tốt
nghiệp.

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤT ĐẤT
ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG ...................................5
1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng................................................5
1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng...................................................................5
1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng ................................................6
1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng ..........8
1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng............8
1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan đến
bồi thường giải phóng mặt bằng..........................................................................11
1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt
bằng ......................................................................................................................15
1.3.1. Khái niệm ...................................................................................................15
1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt
bằng......................................................................................................................16
1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về đất đai
17
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG........................18
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai
khi bồi thường giải phóng mặt bằng ....................................................................18
2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986.............................................18
2.1.5. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay.................................................................25

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi
thường giải phóng mặt bằng.................................................................................26
2.2.1. Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng ................26
2.2.2. Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng. ...............................26
2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt
bằng......................................................................................................................28
2.3. Những bất cập còn tồn tại qua thực tiễn thi hành pháp luật trong giải quyết
tranh chấp đất đai liên quan đến giải phóng mặt bằng.........................................40
CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG........................47
3.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật ......................................................................47
3.1.1. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng ..............47
3.1.2. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai . 50
3.2. Kiện toàn tổ chức thực hiện ..........................................................................52
3.3. Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực và trình độ chuyên môn ....................55
KẾT LUẬN .........................................................................................................57
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................58

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
“Tấc đất, tấc vàng”, xưa nay đất đai là một trong những tư liệu sản xuất
quan trọng trong đời sống. C.Mác, trong bộ Tư bản đã khái quát vai trò kinh tế
của đất đai thông qua việc viện dẫn một câu nói nổi tiếng của W.Petty (1622 -
1687): "Lao động là cha, đất là mẹ, sản sinh ra mọi của cải vật chất cho xã hội".
Chính vì giá trị đặc biệt của đất đai rất to lớn nên những tranh chấp liên quan đến
vấn đề này phát sinh một cách phổ biến trong xã hội. Việc giải quyết thỏa đáng
những tranh chấp về đất đai sẽ giúp cho các bên giải quyết những xung đột, mâu
thuẫn, qua đó góp phần tạo ra sự ổn định cho xã hội.
Không chỉ ở Việt Nam mà trên thế giới, vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai
nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
nói riêng là một nội dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với
đất đai và là biện pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống
xã hội. Thông qua việc giải quyết có hiệu quả các khiếu kiện liên quan đến tranh
chấp đất đai, đền bù và giải tỏa mà các quan hệ đất đai được điều chỉnh cho phù
hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất. Với ý nghĩa
đó, việc tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằm giải quyết tốt
vấn đề tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng, qua đó sẽ giải
quyết thỏa đáng các quyền và lợi hợp pháp của người sử dụng đất, góp phần thúc
đẩy sự phát triển và ổn định của nền kinh tế.
Với việc đất đai ngày càng có giá thì vấn đề thu hồi đất, bồi thường giải
phóng mặt bằng cũng gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp. Trong nhiều trường hợp,
người dân do không đồng tình với phương án bồi thường của Nhà nước đã không
chịu bàn giao đất dẫn đến việc làm chậm tiến độ thi công công trình, ảnh hưởng
trực tiếp đến lợi ích của chủ đầu tư và gây tác động tiêu cực đến môi
1

trường đầu tư. Hơn nữa do không đồng thuận với phương án bồi thường, người
bị thu hồi đất tiến hành khiếu kiện kéo dài, khiếu kiện đông người và khiếu kiện
vượt cấp gây mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội v.v... Để khắc phục
tình trạng này, Nhà nước đã thường xuyên rà soát, sửa đổi và bổ sung các quy
định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như các quy định về giải quyết tranh
chấp đất đai. Tuy nhiên, hiệu quả của những giải pháp này chưa được như mong
muốn; nhiều quy định mới được ban hành dường như chưa phù hợp với thực tiễn
(đặc biệt là các quy định về giá đất bồi thường; các quy định về tái định cư cho
người dân bị thu hồi đất ở; giải quyết vấn đề việc làm cho người bị mất đất sản
xuất v.v...). Các tranh chấp liên quan đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất có
xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ gay gắt, phức tạp về nội dung. Điều
này cho thấy chúng ta cần tiếp tục nghiên cứu, tìm hiểu về cơ chế, chính sách bồi
thường nói chung và các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất nói riêng nhằm hoàn thiện lĩnh vực pháp luật này. Đây là lý do
để tác giả lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng” làm khóa luận tốt nghiệp.
2. Mục đích nghiên cứu
Mục đích của khóa luận là nghiên cứu những vấn đề cơ bản sau đây:
- Nghiên cứu một cách có hệ thống các chính sách của Đảng, các quy định
pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng;
- Đi sâu tìm hiểu và chỉ ra cơ sở xác lập và thẩm quyền giải quyết tranh
chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng của Tòa án nhân dân và các cơ
quan hành chính Nhà nước; đặt trong mối quan hệ với thực tiễn;
- Xác lập được những định hướng cho quá trình hoàn thiện pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
2

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
a. Đối tượng nghiên cứu của đề tài bao gồm:
- Nội hàm của các khái niệm thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng,
các khái niệm tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường
giải phóng mặt bằng; nhận diện những đặc trưng cơ bản của các khái niệm này
và các loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay, tập trung vào các tranh chấp
trong công tác giải phóng mặt bằng;
- Hệ thống quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng về giải quyết tranh
chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực bồi thường giải phóng mặt bằng nói
riêng.
- Nghiên cứu sự hình thành và phát triển của pháp luật về giải quyết tranh
chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;
- Nghiên cứu hệ thống các chính sách, quy định của pháp luật giải quyết
tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng;
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật và từ hiện trạng việc
thực thi các chính sách, quy định nói trên trong cuộc sống, khóa luận rút ra kết
luận và đề xuất một số giải pháp giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng hiệu quả, khả thi.
b. Phạm vi nghiên cứu:
Do tính chất phức tạp và rộng lớn của đề tài, Khóa luận giới hạn phạm vi
nghiên cứu ở việc đi sâu phân tích, tìm hiểu trong một giới hạn cụ thể:
- Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và Nhà nước về giải
quyết tranh chấp đất đai từ năm 1993 đến nay;
3

- Hệ thống các quy phạm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi
thường giải phóng mặt bằng từ năm 1993 đến nay;
- Các báo cáo tổng kết tình hình giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi
thường giải phóng mặt bằng của ngành Tòa án, các tài liệu, công trình nghiên
cứu có liên quan đến vấn đề này từ năm 1993 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ
nghĩa Mác-Lênin, Khóa luận sử dụng phương pháp thu thập thông tin, điều tra-
tổng hợp và phân tích dữ liệu từ các nguồn văn bản pháp luật liên quan, tổng hợp
thống kê, kết hợp nghiên cứu lý thuyết với phân tích thực trạng giải phóng mặt
bằng và đưa ra một số đề xuất giải pháp nâng cao chất lượng hoạt động giải
quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.
4

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤT ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG
1.1. Khái quát về bồi thường giải phóng mặt bằng
1.1.1. Khái niệm giải phóng mặt bằng
Giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc liên quan đến di
dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên một
phần đất nhất định được quy hoạch cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một
công trình mới. Quá trình giải phóng mặt bằng được tính từ khi bắt đầu hình
thành hội đồng giải phóng mặt bằng đến khi giải phóng xong và giao cho chủ
đầu tư mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa
các dự án và liên quan đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia và của cả xã
hội.[37]
Giải phóng mặt bằng bao gồm các công đoạn từ bồi thường cho đối tượng
sử dụng đất, giải tỏa các công trình trên đất, di chuyển người dân, tạo mặt bằng
cho triển khai các công trình, dự án đến việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư cho
người bị thu hồi đất, tái tạo lại việc làm sản xuất kinh doanh, ổn định cuộc sống
cho họ.
Ngoài ra, yêu cầu của công tác giải phóng mặt bằng phải đảm bảo:
Một là, công tác giải phóng mặt bằng phải kết hợp hài hòa giữa các lợi ích
quốc gia, lợi ích từng tổ chức, hộ gia đình và cá nhân;
Hai là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của Nhà nước một cách khoa học đồng thời phù hợp với quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổng thể của từng địa phương;

5

Ba là, chính sách đền bù giải tỏa được thực hiện cụ thể, công bằng, công
khai, bình đẳng giữa những người sử dụng đất;
Bốn là, công tác giải phóng mặt bằng phải thực hiện theo đúng trình tự, thủ
tục tiến hành mà luật và các văn bản hướng dẫn đã ban hành.
Như vậy, có thể thấy giải phóng mặt bằng là một quá trình tất yếu để triển
khai thực hiện các dự án, từ đó khuyến khích đầu tư trong và ngoài nước nâng
cao hiệu quả sử dụng vốn đầu tư trong và ngoài nước, đẩy nhanh quá trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa. Trong đó bồi thường thiệt hại là khâu quan trọng quyết
định tiến độ giải phóng mặt bằng.
1.1.2. Khái niệm bồi thường giải phóng mặt bằng
Theo từ điển tiếng Việt thì bồi thường có nghĩa là: “trả lại cho người khác
cái có giá trị tương xứng với những thiệt hại mà mình đã gây ra cho người ta”,
điều đó có nghĩa là:
• Không phải mọi khoản bồi thường đều bằng tiền;
• Sự mất mát của người bị thu hồi đất không chỉ là về mặt vật chất mà nhiều
trường hợp còn mất mát cả về tinh thần.
Theo khoản 11 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước thu hồi đất được
hiểu là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà
nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm
pháp luật về đất đai.
Từ khái niệm trên, ta có thể thấy được thu hồi đất là một biện pháp mang
tính chất hành chính của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đây là một quá trình
không tự nguyện, có tính cưỡng chế và vẫn đòi hỏi sự “hy sinh” chứ không chỉ là
một sự đền bù ngang giá tuyệt đối.
6

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì khái niệm đền bù thiệt hại
giải phóng mặt bằng được hiểu như sau:
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị sử dụng đất đối với các
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất.
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi
đất để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển thông qua việc đào tạo nghề, hỗ
trợ khi kinh phí khi di chuyển, bố trí việc làm mới, hỗ trợ tiền lương 3 - 6
tháng…
- Bồi thường thiệt hại giải phóng mặt bằng là việc chi trả, bù đắp những tổn
thất về đất đai và tài sản gắn liền với đất, những chi phí tháo dỡ, di chuyển nhà
cửa, công trình, vật kiến trúc, mồ mả và các chi phí hỗ trợ khác.
Việc chi trả bồi thường được thực hiện theo các nguyên tắc cơ bản sau:[19]
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi
thường và kinh phí tổ chức thực hiện được tính vào vốn đầu tư của dự án;
- Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường và kinh phí tổ
chức thực hiện việc bồi thường theo các quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP
ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất và được trừ vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải
nộp;
- Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu
tư vào Việt Nam được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất thì không phải trả vào tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất phải nộp;
- Mức trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;
7

Hơn nữa, pháp luật hiện hành còn quy định tùy từng trường hợp cụ thể,
người bị thu hồi đất, bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi sẽ được bồi
thường hoặc hỗ trợ về tài sản trên đất bị thu hồi, hỗ trợ di chuyển chỗ ở, hỗ trợ
ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, hỗ trợ để ổn định sản xuất và
đời sống tại khu tái định cư.
Từ những nhận thức trên có thể hiểu bản chất của công tác đền bù giải
phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích an ninh, quốc
phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trong quá trình hiện nay không chỉ đơn
thuần là sự đền bù về mặt vật chất mà còn phải đảm bảo lợi ích của người dân
phải di chuyển. Đó là họ phải có được chỗ ở ổn định, điều kiện sống bằng hoặc
tốt hơn nơi cũ thì mới tạo điều kiện cho người dân sống và ổn định.
1.2. Tổng quan về tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.1. Khái niệm tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xảy ra phổ biến. Khi xã hội tồn tại sự
đối kháng giữa các giai cấp thì đất đai luôn là đối tượng tranh chấp. Xã hội ngày
càng phát triển tranh chấp đất đai cũng theo đó mà tăng nhanh về số lượng và
tính chất gay gắt. Tranh chấp đất đai chính là các mâu thuẫn, bất đồng ý kiến của
các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai khi họ cho rằng quyền và lợi
ích hợp pháp của họ bị xâm phạm.[15]
Đất đang có tranh chấp được hiểu là loại đất mà giữa người sử dụng hợp
pháp đất đó với cá nhân khác, với Nhà nước (về vấn đề bồi thường đất) hoặc
giữa những người sử dụng chung mảnh đất đó với nhau đang có tranh chấp về
quyền sử dụng đất, về tài sản gắn liền với đất, về ranh giới, về mục đích sử dụng
đất hoặc về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.
8

Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về khái niệm tranh chấp đất đai, cụ thể
như:
- Tranh chấp đất đai là những tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp đất đai là mọi tranh chấp phát sinh trong quan hệ đất đai bao gồm
tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất, tranh
chấp liên quan đến địa giới hành chính, mục đích sử dụng đất.[11]
- Hay theo Giáo trình Luật Đất đai của Đại học Luật Hà Nội thì: "Tranh chấp đất
đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa
các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai".[39]
Tuy nhiên, Khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 có quy định rằng:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Trong khái niệm này chúng ta cần lưu ý: Đối tượng của tranh chấp đất đai
không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là
các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều
53, Hiến pháp năm 2013 hay điều 4, Luật đất đai năm 2013 quy định rất rõ đất
đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản
lý.
Có thể thấy khái niệm tranh chấp đất đai được nêu trong Luật đất đai là một
khái niệm bao hàm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất, tranh chấp về địa giới hành chính.[23] Từ khái niệm và đặc điểm
trên, ta có thể hiểu tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng là là
tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật đất đai về
quyền và nghĩa vụ trong quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng.
9

Chúng ta có thể đưa ra một số đặc điểm của tranh chấp đất đai khi bồi
thường giải phóng mặt bằng như sau:
- Một là, tranh chấp đất đai phát sinh trong quá trình giải phóng mặt bằng
cũng mang những đặc điểm của tranh chấp đất đai nói chung. Chủ thể của tranh
chấp đất đai là chủ thể của quyền quản lý và sử dụng đất, họ không phải là chủ
thể của quyền sở hữu. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được phát sinh trên cơ
sở quyết định giao đất, cho thuê đất. Theo Luật Đất đai năm 2013, Nhà nước cho
phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ các chủ thể khác hoặc Nhà nước
thừa nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của
tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư tham
gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất. Khách thể của tranh
chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá
trình sử dụng đất. Do đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu
của các bên tranh chấp mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu.
- Hai là, nội dung tranh chấp đất đai khi giải phóng mặt bằng rất phức tạp
và gay gắt. Giá trị tinh thần và vật chất kết tinh trong đất chính là cội nguồn của
mọi tranh chấp. Các dạng tranh chấp chủ yếu như tranh chấp giá bồi thường,
tranh chấp về các chính sách hỗ trợ, tái định cư chưa hợp lý.v.v…
- Ba là, do tính chất của vấn đề giải phóng mặt bằng, các tranh chấp phát
sinh thường kéo dài năm này qua năm khác, không thống nhất được giữa người
sử dụng đất và Nhà nước, giữa người sử dụng đất và chủ đầu tư. Nhiều dự án,
công trình dây dưa, kéo dài hàng chục năm do khâu giải phóng mặt bằng nhùng
nhằng, chậm chễ.
- Bốn là, vì công tác giải phóng mặt bằng là để phục vụ cho lợi ích quốc
phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế nên tranh
chấp phát sinh gây ra nhiều hậu quả xấu về nhiều mặt trong đời sống xã hội, làm
10

ảnh hưởng đến trật tự quản lý đất đai, ảnh hưởng đến lợi ích chung của Nhà nước
và xã hội, và trực tiếp ảnh hưởng đến cuộc sống vật chất và tinh thần của người
có đất bị thu hồi, làm chậm trễ các dự án, công trình xây dựng của chủ đầu tư.
1.2.2. Phân loại một số loại tranh chấp đất đai phổ biến hiện nay liên quan
đến bồi thường giải phóng mặt bằng
1.2.2.1. Tranh chấp giá đền bù
Giá đền bù đất đai ở đây là giá của quyền sử dụng đất được phép giao dịch
trên thị trường. Giá đất do Nhà nước qui định chỉ nhằm giải quyết mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất, không áp dụng giá này khi các bên
(tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Trên thực tế,
giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên tự thỏa thuận, giá này thường được gọi
là giá thực tế hay giá thị trường (sau đây gọi là giá đất thị trường).
Thông thường khung giá do Nhà nước qui định ở trạng thái tĩnh thấp, trong
khi đó giá đất thị trường thường cao hơn giá của Nhà nước. Khi sự chênh lệch
giữa hai hình thái giá này càng cao thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế
trong việc giải quyết một cách công bằng và hợp lý, hài hòa giữa lợi ích Nhà
nước và người sử dụng đất, đặc biệt là trong vấn đề đền bù, bồi thường giải
phóng mặt bằng.
Khoản 1 điều 113 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc định giá đất phải
đảm bảo các nguyên tắc như sau:
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những
nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
11

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013: “Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách
nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong
quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức
năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá
đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị
trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp
định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý
đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban
nhân dân cùng cấp quyết định. Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ
chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” Giá đất cụ thể được sử dụng trong
trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Giá đất công bố từ đầu
năm trong khi giá đất trên thị trường thường xuyên biến đổi theo hướng ngày
càng tăng gây thiệt hại cho người dân bị áp giá đền bù vào cuối năm. Mặc dù đã
cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể linh hoạt điều chỉnh mức giá để phù
hợp với giá thực tế trên thị trường nhưng trên thực tế vẫn không phát huy được
hiệu quả như mong muốn. Vì vậy, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền vẫn thường
xuyên nhận được các khiếu nại, khiếu kiện về các quyết định thu hồi quyền sử
dụng đất và bồi thường tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi.
1.2.2.2. Tranh chấp nguồn gốc đất
Nếu như coi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ hợp pháp nhất
để được đền bù thiệt hại thì phần lớn người bị thu hồi đất lại chưa có, vì việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng gặp những khó khăn về nguồn gốc đất
12

đai, và tâm lý của người dân luôn nghĩ rằng có giấy hay không thì họ vẫn đang
sống trên đất này, mặc nhiên không ai xâm phạm. Do đó, hồ sơ ban đầu về đất
đai, tài sản để xác định quyền sử dụng đất đối với từng loại đất cụ thể và tính
hợp pháp của tài sản còn quá thiếu. Đồng thời, việc chậm tiến hành lập sổ địa
chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đã dẫn đến thiếu cơ sở khi
tiến hành xem xét đền bù cho từng đối tượng sử dụng đất cụ thể. Công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay còn quá lộn xộn cũng là khó khăn
trong việc bồi thường thiệt hại mà chúng ta phải đề cập.
Ngoài ra, nhiều địa phương đã cấp “sổ đỏ” nhưng chưa giao cho người dân
do chính quyền quan liêu, tắc trách hoặc người dân ngại tốn kém tiền bạc chi phí
cho việc lấy chứng nhận quyền sử dụng đất… cũng là trở ngại không nhỏ ảnh
hưởng đến công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất [21]. Còn có
nhiều trường hợp nhiều nhà chung một giấy chứng nhận, ví dụ như trường hợp
người dân xin chuyển mục đích một lần 2000 m2 đất nông nghiệp sang đất ở và
họ chỉ xin một giấy phép xây dựng nhưng xây nhiều căn nhà rồi đem bán cho
nhiều người. Do đó, những người mua nhà cùng đứng tên trong sổ đỏ dưới dạng
đồng sở hữu.
1.2.2.3. Tranh chấp dự án quy hoạch "treo"
“Quy hoạch treo” là tình trạng các quy hoạch có nội dung sử dụng đất
nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng tiến độ[32]. “Dự án treo” là
dự án đã được cơ quan chức năng phê duyệt quy hoạch, bên làm dự án đã nhận
mặt bằng, nhưng sau đó thì cứ bỏ đấy, năm này sang năm khác cho cỏ mọc mà
không triển khai tiếp, vì muôn vàn lý do[2].
"Quy hoạch treo”, “dự án treo” tràn lan là một vấn đề gây nhiều nhức nhối,
nổi cộm và bức xúc lớn về sử dụng đất trong thời gian qua, nhất là trong giai
đoạn quá độ từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường. Các địa
phương ào ào quy hoạch các khu, cụm công nghiệp, khu kinh tế, chế xuất công
13

nghệ cao, các đặc khu; vùng nuôi trồng thuỷ sản; quy hoạch hạ tầng kỹ thuật
giao thông; khu sinh thái, khu đô thị mới và các khu biệt thự nhà vườn... Trên
thực tế, rất nhiều vùng, khu, cụm đã duyệt quy hoạch nhưng không có dự án đầu
tư hoặc có, nhưng rất ít dự án, hoặc có nhiều dự án, nhưng không ít dự án “ma”
(dự án xin đất nhưng không thực hiện), dẫn tới chủ sử dụng đất trong vùng quy
hoạch mất đất canh tác, mất đất ở. Trong khi đó, rất nhiều đất thu hồi lại không
có dự án thực hiện và bị bỏ hoang hoá nhiều năm, gây lãng phí đất. Đặc biệt là
các chủ hộ có đất ở trong vùng “quy hoạch treo” mếu máo, sống dở, chết dở vì
xây dựng, sửa chữa lớn, chuyển nhượng thì không được phép, hạ tầng cấp thoát
nước không đầu tư, mà bồi thường, tái định cư thì nhà nước hứa lên hứa xuống
mà vẫn không thực hiện. Các chủ hộ không biết đi đâu, về đâu; nhà cửa xuống
cấp, hư hỏng, dột nát hàng chục năm nay; mỗi khi gió lớn nơm nớp lo sợ sập
nhà, mỗi khi mưa to thì nước ngập ngang nhà, môi trường sống bị ô nhiễm... Ai
ở trong cảnh đó mới thấm thía nỗi đau, tác hại của “quy hoạch treo”, “dự án
treo”.[32]
Có ba dạng "treo" chính:
Thứ nhất, địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng công
trình, dự án nhưng sau đó không làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người
dân sống trong khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp
khó khăn.
Thứ hai, đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện dự án nhưng việc thu hồi
không dứt điểm, kéo dài từ năm này sang năm khác, có khi chỉ vướng một vài
thửa, trong khi nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng "treo" này làm chậm
trễ tiến độ thực hiện dự án đầu tư.
Thứ ba, đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi
bỏ đó gây lãng phí.
14

1.3. Tổng quan về giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng
mặt bằng
1.3.1. Khái niệm
Giải quyết tranh chấp là một phương thức của con người nhằm tìm ra một
giải pháp để xóa bỏ các bất đồng, mâu thuẫn, xung đột giữa hai hoặc nhiều thành
viên trong xã hội nhằm đảm bảo duy trì sự đoàn kết, ổn định trong nội bộ nhân
dân.
Thuật ngữ giải quyết tranh chấp đất đai được sử dụng trong các văn bản
pháp luật về đất đai, tuy nhiên nội hàm của thuật ngữ lại không được giải thích
trong Luật Đất đai năm 201, ta có thể hiểu thuật ngữ này như sau: Giải quyết
tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ
chức và trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy
cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai[40].
Trong quan hệ pháp luật đất đai, việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai
là một trong những biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai. Thông qua việc
giải quyết tranh chấp đất đai, Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai cho phù
hợp với lợi ích chính đáng của cộng đồng, xã hội và từng cá nhân cụ thể. Giải
quyết tranh chấp đất đai đồng nghĩa với việc đấu tranh, ngăn chặn và phòng ngừa
các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, thông qua đó giáo dục ý thức tôn trọng
pháp luật của mọi công dân.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, giữa người bị thu hồi
đất và nhà đầu tư và trên cơ sở đó các cơ quan có thẩm quyền có thể phục hồi
các quyền lợi hợp pháp bị xâm phạm đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối
với hành vi vi phạm pháp luật đất đai.
15

1.3.2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng
mặt bằng
Việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng hiện
nay phải đảm bảo các nguyên tắc dưới đây:
- Thứ nhất, nguyên tắc bảo đảm pháp chế xã hội chủ nghĩa. Khi giải quyết
tranh chấp đất đai phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm
quyền mà pháp luật đã quy định để việc giải quyết được hiệu quả, tránh tình
trạng kéo dài thời gian bồi thường và giải phóng mặt bằng gây ra nhiều thiệt hại
về người và tài sản.
- Thứ hai, luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà
nước là đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những
người được nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với
đất đai.
- Thứ ba, bảo đảm lợi ích của người sử dụng đất, nhất là lợi ích kinh tế,
khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ nhân dân. Tôn trọng quyền định đoạt của
các chủ thể khi tham gia các quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do
thỏa thuận, thương lượng của người dân và chủ đầu tư trên cơ sở các quy định
của pháp luật. Do vậy hòa giải trở thành cách thức và cũng là nguyên tắc giải
quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng quan trọng và đạt
hiệu quả cao nhất.
- Thứ tư, việc giải quyết nhằm mục đích ổn định kinh tế, xã hội, gắn với
phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc
làm, phù hợp với đặc điểm và quy hoạch của từng địa phương. Việc giải quyết
tranh chấp cần phải căn cứ vào mục đích thu hồi đất, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất. không chỉ bồi thường về đất và tài sản trên đất mà còn phải hỗ trợ
người dân, tạo công ăn việc làm mới cho họ hoặc đền bù giá trị tương đương.
16

1.3.3. Phân biệt giải quyết tranh chấp đất đai với giải quyết khiếu kiện về
đất đai
Khiếu kiện về đất đai là một khái niệm dùng để chỉ việc khiếu nại, tố cáo
của các cá nhân hoặc tổ chức (trong trường hợp khiếu nại) nhằm hướng tới lợi
ích của họ trong lĩnh vực đất đai.[34]
Giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) và giải quyết tranh chấp khác nhau về bản
chất sự việc, khác biệt về hình thức và cơ sở pháp lý để giải quyết vụ tranh chấp.
Đối với giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan có thẩm quyền giải quyết việc
tranh chấp đất đai giữa nguyên đơn, bị đơn và yêu cầu họ thực hiện quyết định
giải quyết của mình. Còn trong giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) về đất đai, cơ
quan có thẩm quyền xem xét nội dung hành chính bị khiếu kiện (khiếu nại) để
công nhận toàn bộ, một phần hay không công nhận nội dung của quyết định hành
chính đó và ban hành quyết định giải quyết khiếu kiện (khiếu nại) phù hợp với
pháp luật hiện hành.
17

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
ĐẤT ĐAI KHI BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
2.1. Lịch sử hình thành và phát triển của pháp luật giải quyết tranh chấp
đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi thành
lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được coi là một hệ
thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều chính sách khác
nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc. Sự hình thành và phát triển của hệ
thống các văn bản pháp luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai
mặt: số lượng và chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ
thống pháp luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về
giải quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn
thiện nhằm phúc đáp các yêu cầu về quản lý và sử dụng đất đai qua các thời kỳ,
cụ thể đề cập đến một số văn bản pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai nói
chung và công tác bồi thường giải phóng mặt bằng nói riêng tiêu biểu qua các
giai đoạn được quy định như sau:
2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến trước năm 1986
Ở giai đoạn này, nền kinh tế nước ta đang vận hành theo cơ chế tập trung
quan liêu bao cấp, Luật Đất đai vẫn chưa được ban hành. Đặc trưng cơ bản của
chính sách ruộng đất trong thời kỳ này là: khai hoang, vỡ hoá, tận dụng diện tích
đất đai để sản xuất nông nghiệp; tịch thu ruộng đất của thực dân, việt gian, địa
chủ, phong kiến chia cho dân nghèo; chia ruộng đất vắng chủ cho nông dân.[36]
Lúc này, các văn bản pháp luật đất đai về vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng
và giải quyết tranh chấp chưa được chú trọng ban hành, ban hành chậm, giản
đơn, chắp vá, không có hệ thống.
18

Theo Điều 9 Điều lệ số 599-TTg ngày 9 tháng 10 năm 1955 của Thủ tướng
Chính phủ về cải cách ruộng đất ngoại thành có quy định: “Khi nào Nhà nước
cần lấy ruộng đất để kiến thiết Thành phố thì Nhà nước sẽ thu xếp công ăn việc
làm cho những người có đất bị lấy hoặc bù cho một số ruộng đất ở nơi khác và
sẽ bồi thường cho họ một cách thích đáng về những ruộng đất bị lấy”. Ngày 31
tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến pháp năm 1959 đã xác định 4 hình
thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao
động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc và điều 20 Hiến pháp năm 1959
cũng có nói rằng chỉ khi nào cần thiết vì lợi ích chung, Nhà nước mới trưng mua
hoặc trưng dụng, trưng thu có bồi thường thích đáng các tư liệu sản xuất ở thành
thị và nông thôn trong phạm vi và điều kiện do pháp luật quy định. Thực tế trong
thời kỳ này phương án bồi thường chủ yếu là thỏa thuận sau đó thống nhất giá
mà không cần có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê suyệt hay ban hành giá
bồi thường.
Ngày 1 tháng 7 năm 1980, Hội đồng Chính phủ ban hành Quyết định số
201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý
ruộng đất trong cả nước (sau đây gọi tắt là Quyết định số 201/CP năm 1980). Có
thể nói, đây là văn bản pháp quy đầu tiên quy định khá chi tiết, toàn diện về công
tác quản lý ruộng đất trong toàn quốc. Vấn đề bồi thường khi thu hồi đất cũng
được quy định, cụ thể như sau: Nếu trên khoảnh đất bị thu hồi hoặc bị trưng
dụng có nhà cửa, công trình xây dựng khác, hoặc trồng cây lâu năm hoặc trồng
cây ngắn ngày chưa kịp thu hoạch đã phải phá bỏ, thì được bồi thường thích
đáng. Tổng cục Quản lý ruộng đất cùng Bộ Tài chính nghiên cứu trình Chính
phủ quy định khoản tiền bồi thường này.
Giải quyết tranh chấp về ruộng đất được quy định như sau: Các vụ tranh
chấp xảy ra giữa các công dân với nhau hoặc giữa một bên là cơ quan, tổ chức và
một bên là công dân sẽ do Tòa án xét xử. Đối với các vụ tranh chấp trong nội bộ
nhân dân với nhau, nhất là những việc tranh chấp có tinh thần điều chỉnh ruộng
19

đất giữa các hộ với nhau (căn cứ vào nhân khẩu và diện tích bình quân đầu
người) thì Ủy ban nhân dân xã bàn bạc với hợp tác xã hoặc nơi chưa có hợp tác
xã thì bàn với nông hội để lãnh đạo nhân dân thương lượng với nhau trên tinh
thần đoàn kết nhân nhượng và giúp đỡ lẫn nhau, giải quyết có lý có tình. Nếu Ủy
ban nhân dân xã giải quyết không xong thì đưa lên Ủy ban nhân dân huyện, khi
cần thiết lắm mới đưa ra Tòa án xét xử.
Ở giai đoạn này thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Ủy ban hành
chính các cấp chưa được quy định rõ ràng. Thực tế, việc giải quyết các tranh
chấp đất đai chủ yếu do Ủy ban hành chính cấp xã thực hiện với vai trò của tổ
chức nông hội địa phương (tham gia nhiều vào công việc chính quyền), cơ quan
tư pháp chỉ xuất hiện khi giải quyết tranh chấp hoa màu trên đất bãi sa bồi.
Hiến pháp 1980 ra đời đã khép lại một chặng đường dài phấn đấu không
ngừng của Nhà nước ta nhằm mục tiêu xã hội hóa toàn bộ vốn đất đai trong
phạm vi cả nước. Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980 quy định: " Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển
và thềm lục địa, các xí nghiệp công nghiệp, nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư
nghiệp, thương nghiệp quốc doanh; ngân hàng và tổ chức bảo hiểm; công trình
phục vụ lợi ích công cộng; hệ thống đường sắt, đường bộ, đường sông, đường
biển, đường không; đê điều và công trình thuỷ lợi quan trọng; cơ sở phục vụ
quốc phòng; hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, điện ảnh; cơ sở
nghiên cứu khoa học, kỹ thuật, cơ sở văn hoá và xã hội cùng các tài sản khác mà
pháp luật quy định là của Nhà nước - đều thuộc sở hữu toàn dân", "Những tập
thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng".
Ở trong giai đoạn này, quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước
thống nhất quản lý, vì vậy việc đền bù về đất không được thực hiện mà chỉ thực
hiện đền bù tài sản gắn liền với đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây
nên[13]. Việc coi đất đai thuộc sở hữu chung, đất không có giá, dẫn tới việc chia
20

cấp đất tràn lan, sử dụng kém hiệu quả. Cấp xã, cấp phường cũng tham gia vào
việc giao đất cho nhân dân; việc lấn, chiếm đất để xây dựng nhà ở diễn ra phổ
biến song không được giải quyết kịp thời là nguyên nhân chủ yếu của các tranh
chấp đất đai trong thời kỳ này. Nhiều gia đình trước kia đã hiến ruộng đất của
cha ông vào các hợp tác xã, nay đòi lại. Khi giải quyết các tranh chấp một số địa
phương còn thiên về việc sử dụng biện pháp mệnh lệnh hành chính, khiến cho
các tranh chấp đất đai không được xử lý thỏa đáng và dứt điểm, nên việc tranh
chấp đất đai vẫn kéo dài. Việc giải quyết tranh chấp đất đai còn quan liêu, mang
nặng tính mệnh lệnh hành chính. Do đó, tranh chấp đất đai vẫn còn tồn tại kéo
dài, việc sử dụng đất kém hiệu quả, mâu thuẫn vẫn còn trầm trọng kéo theo sự trì
trệ của nền sản xuất hàng hóa.
Trong giai đoạn này, chúng ta đã xác định đất đai là một trong những nguồn
lực quan trọng để phát triển kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã thông
qua Luật đất đai đầu tiên - Luật Đất đai năm 1987. Các quy định về bồi thường
giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh chấp đất đai được đề cập tuy nhiên còn
hạn chế, được nêu ra một cách chung chung. Theo đó, người được Nhà nước
giao đất có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại thực tế cho người bị thu hồi đất (khoản
4 điều 48 Luật Đất đai năm 1987), người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại
thực tế, bồi hoàn thành quả lao động, kết quả đầu tư đã làm tăng giá trị của đất
(điều 49 Luật Đất đai năm 1987).
Ngoài ra, đối với vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng thì được quy định như sau: Đối với các tranh chấp về quyền sử
dụng đất thì do ủy ban nhân dân nơi có đất đang bị tranh chấp giải quyết. Trong
trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết
tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan chính quyền cấp trên.
21

Quyết định của chính quyền cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. Khi giải
quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hoặc cây lâu năm thì Toà án nhân
dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có những tài sản đó.
Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn diện nền kinh tế,
cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của Luật Đất đai
1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai năm
1993.
Luật Đất đai năm 1993 đã chế định cơ sở pháp lý cơ bản để quan hệ đất đai
ở nước ta chuyển sang cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, theo định
hướng xã hội chủ nghĩa, góp phần tích cực vào công cuộc đổi mới nền kinh tế -
xã hội của đất nước.
Ở giai đoạn này, Nhà nước đã tập trung hơn đối với vấn đề giải quyết tranh
chấp đất đai nói chung và trong lĩnh vực giải phóng mặt bằng nói riêng, tại
khoản 6 điều 79 Luật Đất đai năm 1993 quy định về việc bồi thường cho người
bị thu hồi đất, đó là, người sử dụng đất có nghĩa vụ đền bù cho người có đất bị
thu hồi để giao cho mình. Quy định về việc hòa giải được đặt ra, cụ thể tại khoản
1 điều 38 Luật đất đai năm 1993: “Nhà nước khuyến khích việc hoà giải các
tranh chấp đất đai trong nhân dân. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có
trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, Hội Nông dân, các tổ
chức thành viên khác của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác, tổ chức kinh tế ở cơ
sở và công dân hoà giải các tranh chấp đất đai.” Ngoài ra, thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai cũng đã được phân ra: Đối với các tranh chấp về quyền
sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thì do Uỷ ban nhân dân giải quyết, còn các tranh chấp về
quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan
22

Nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất
đó thì do Toà án giải quyết.
Sau khi Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực, Chính Phủ ban hành Nghị định
số 90/NĐ-CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 để cụ thể hóa chính sách bồi thường,
tuy nhiên có thể nói chính sách bồi thường của nghị định này vẫn còn rất nhiều
hạn chế, chưa bù đắp một cách đầy đủ những thiệt hại gây ra từ việc thu hồi đất,
chỉ bồi thường thiệt hại về đất và bồi thường thiệt hại về tài sản, cho nên người
bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khan, không đủ khả năng tái tạo lại cuộc sống so
với trước khi bị thu hồi, quyền và lợi ích hợp pháp của họ chưa được quan tâm
một cách đầy đủ.
Trước yêu cầu của thực tiễn đặt ra, khi chúng ta đẩy mạnh công cuộc đổi
mới, tiến hành hội nhập, mở cửa, nền kinh tế ngày càng phát triển, đất đai trở
thành tài sản đặc biệt có giá, là nguồn lực quan trọng cho sự phát triển, kéo theo
đó là các tranh chấp về đất đai ngày càng phức tạp, đa dạng, điều này đã đặt ra
yêu cầu phải sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện pháp luật về đất đai, nhất là vấn đề giải
quyết tranh chấp đất đai.
Ngày 26 tháng 11 năm 2003, Luật Đất đai được thông qua thay thế Luật
Đất đai năm 1993, vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng và giải quyết tranh
chấp đất đai được phát triển, chú trọng hơn. Nhà nước đã quy định cụ thể hơn về
các đối tượng được bồi thường, điều kiện được bồi thường,…từ đó góp phần
giảm thiếu các tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề này và giải quyết tranh
chấp đất đai một cách có hiệu quả hơn.
Luật đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm các quy định về bồi thường giải
phóng mặt bằng như sau: Đối với các trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục
đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế
23

mà người sử dụng đất có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy
chứng nhận thì được Nhà nước bồi thường giải phóng mặt bằng. Uỷ ban nhân
dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư
trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở
mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án
trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường
bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối
với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp
giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị
thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó.
Bên cạnh đó Luật Đất đai năm 2003 cũng đã quy định khá chi tiết về vấn đề
giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng. Cụ thể như
sau: Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hoà giải hoặc giải
quyết tranh chấp đất đai thông qua hoà giải ở cơ sở. Tranh chấp mà các bên tranh
chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn
nơi có đất tranh chấp. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai cung được chia
thành hai trường hợp, đối với những tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương
sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy
định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết; đối với những tranh
chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và
5 Điều 50 thì do Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh quyền giải quyết, nếu
không đồng ý với kết quả có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ
Tài nguyên và Môi trường.
Ngoài ra, Chính phủ ban hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 nhằm hướng dẫn chi tiết Luật đất đai đã quy định cụ thể hơn
24

về hòa giải tranh chấp đất đai (Điều 159) và làm rõ thẩm quyền và căn cứ để giải
quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp tranh chấp không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất (Điều 160 và Điều 161).
2.1.5. Giai đoạn từ năm 2013 đến nay
Kế thừa và phát triển các quy định của Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai
năm 2013 tiếp tục quy định về hòa giải tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai. Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có
nhiều sửa đổi, bổ sung nhằm đáp ứng yêu cầu của quá trình đẩy mạnh toàn diện
công cuộc đổi mới tạo nền tảng để đến năm 2020, nước ta cơ bản trở thành nước
công nghiệp phát triển theo hướng hiện đại.
Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, Luật Đất đai năm 2013 kéo dài thời hạn hòa
giải tranh chấp đất đai; theo đó, thời hạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày
nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và bổ sung quy định về
trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã trong việc thực hiện hòa giải.
Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định kết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải
được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành
hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về
nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh
chấp (theo kết quả xác minh, tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp
đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa
thuận [10].
Thứ ba, cho phép lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai trong
trường hợp đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một
trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, khi giải
quyết tranh chấp, trong trường hợp các bên không chấp hành thì sẽ bị cưỡng chế
thi hành (khoản 4 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013).
25

2.2. Những nội dung cơ bản của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai khi
bồi thường giải phóng mặt bằng
2.2.1. Đối tượng, phạm vi được bồi thường khi giải phóng mặt bằng
Phạm vi được bồi thường: Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết
thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-
CP) thì Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây: Thu hồi đất vì mục
đích quốc phòng, an ninh; thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc
gia, công cộng; thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm
dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính
mạng con người. Tuy nhiên theo pháp luật đất đai thì việc bồi thường chỉ được
thực hiện trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.
Đối tượng được bồi thường: Là tổ chức, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức,
cá nhân nước ngoài đang sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất là những đối tượng
được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức
dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
2.2.2. Điều kiện được bồi thường khi giải phóng mặt bằng.
Để được bồi thường, người sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện nhất
định theo pháp luật đất đai. Theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, người có đủ
điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an
ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được chia thành 6
nhóm như sau:
26

Thứ nhất, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả
tiền thuê đất hàng năm, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng
được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có Giấy chứng
nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận bị thu hồi đất;
Thứ hai, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà
không phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê có Giấy chứng nhận hoặc có đủ
điều kiện được cấp;
Thứ ba, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện được cấp Giấy chứng nhận;
Thứ tư, tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê
đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế, nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng
nhận;
Thứ năm, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận
hoặc có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
Thứ sáu, tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh
nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất
để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho
thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc
có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
27

Như vậy, ta có thể thấy được điều kiện cần thiết để được bồi thường khi
giải phóng mặt bằng là phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ
điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của Pháp luật đất đai.
2.2.3. Phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng
mặt bằng
2.2.3.1. Thông qua con đường hòa giải
Hòa giải là một trong các hình thức giải quyết tranh chấp, theo đó các bên
tiến hành thỏa thuận, tự nguyện giải quyết với nhau các mâu thuẫn, tranh chấp
dưới sự giúp đỡ của bên thứ ba trên cơ sở tôn trọng sự tự nguyện của các bên;
không bắt buộc, áp đặt các bên [16]. Hòa giải có thể tiết kiệm tiền bạc, công sức,
thời gian cho các bên mà vẫn đạt được hiệu quả về nhiều mặt.
Các bên có thể lựa chọn hình thức hòa giải ngoài tố tụng và hòa giải trong
tố tụng.
Hòa giải ngoài tố tụng là một phương thức giải quyết tranh chấp độc lập với
quá trình tố tụng, qua một bên trung gian được các bên lựa chọn tiến hành trước
khi đưa tranh chấp ra khởi kiện tại Tòa án.[17] Thỏa thuận tham gia hòa giải có
thể ở dạng thành văn hoặc bất thành văn. Bên thứ ba trung lập chỉ hỗ trợ các bên
đưa ra thỏa thuận và không có thẩm quyền phán xét. Bên cạnh đó, hình thức hòa
giải này có thể đảm bảo bảo mật thông tin, tất cả thông tin các bên đưa ra trong
quá trình hòa giải ngoài tố tụng đều được giữ kín. Thỏa thuận có được sau quá
trình hòa giải có giá trị như một hợp đồng.
Theo điều 202 – Luật Đất đai năm 2013, điều 88 – Nghị định 43/2014/NĐ-
CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng được quy định như sau:
28

Thứ nhất, thời hạn hòa giải được pháp luật quy định là 45 ngày, kể từ ngày
nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Trong đó, theo quy định tại
điều 135 – Luật đất đai năm 2003 là 30 ngày. Luật mới đã mở rộng thời hạn hòa
giải tranh chấp hơn.
Thứ hai, trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp xã được quy định một cách
cụ thể hơn so với Luật đất đai năm 2003. Như vậy thuận tiện trong việc xác định
nghĩa vụ của cơ quan nhà nước trong việc thực hiện nhiệm vụ của mình. Theo
đó, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm như sau:
- Thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập
giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử
dụng đất và hiện trạng sử dụng đất;
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải.
Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ
tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng
tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn;
đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về
nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư
pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội
Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí
Minh;
- Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành
viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên
quan.
Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường
hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa
giải không thành.
29

Ngoài ra, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý
kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản
hòa giải thành, thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội
đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản
hòa giải thành hoặc không thành. Điều này Luật đất đai năm 2003 chưa đề cập
đến. Đây là điểm mới tiến bộ, để bảo vệ tốt nhất quyền của các bên tranh chấp.
So với Luật đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều điểm mới
hơn về vấn đề hòa giải tranh chấp về đất đai tại cấp cơ sở góp phần giải quyết
tranh chấp được hiệu quả hơn.
Tuy đã được quy định cụ thể một cách như vậy nhưng trên thực tế việc thi
hành vẫn gặp rất nhiều khó khăn, các doanh nghiệp thường không thống nhất
được giá với người dân, vì người dân thường muốn được giá cao hơn, có những
trường hợp để giải phóng mặt bằng nhanh, doanh nghiệp đã phải thỏa thuận “đi
đêm” với một số hộ nên giá đất cao hơn mặt bằng chung. Việc khảo sát giá đất
từng khu vực cũng chưa được chính xác, bởi khi cán bộ đi khảo sát thì người dân
thường cung cấp giá đất thấp hơn so với khi chuyển nhượng nhiều lần để giảm
thuế trước bạ sang tên, đổi chủ. Do vậy có tình trạng trong một khu vực có 2 nhà
đầu tư, có chung cùng một mục đích chuyển đổi đất làm dự án sản xuất mà lại có
hai giá khác nhau nên người dân thường thắc mắc, và việc hòa giải cũng khó
thành. Ví dụ về trường hợp gia đình ông Đỗ Văn Quyền (xã Tân Dĩnh, huyện
Lạng Giang, Bắc Giang) có thửa ruộng 452 m2 nằm trong diện tích giải phóng
mặt bằng của Nhà máy gạch ốp lát Cotto thuộc Công ty cổ phần Ngôi sao Bắc
Giang. Tuy dự án được thực hiện từ năm 2009 và đi vào hoạt động từ năm 2011
nhưng đến nay, việc giải phóng mặt bằng đối với thửa đất nhà ông Quyền vẫn
chưa thực hiện xong. Mặc dù chưa được nhận đền bù nhưng gia đình ông Quyền
không thể tiếp tục sản xuất do Công ty Ngôi Sao đã xây tường bao quanh và đổ
đất san lấp nền. “Ban đầu phía công ty đưa ra mức giá đền bù 50 triệu đồng/sào
(360 m2) nhưng chúng tôi không đồng ý. Sau nhiều lần thương lượng trong 7
30

năm, hiện gia đình tôi đã đồng ý nhận đền bù với mức giá 175 triệu đồng/sào
nhưng đại diện công ty không tiến hành đền bù vì không có tiền. Mỗi năm họ
đền bù cho 6 tạ thóc/sào. Đất đai không sản xuất được mà cũng không được đền
bù khiến người dân rất bức xúc [5]. Còn rất nhiều trường hợp mà hai bên sau khi
đã hòa giải xong thì phía chủ đầu tư trốn tránh trách nhiệm, không chịu làm theo
những gì đã cam kết hoặc cố tình tránh né, kéo dài, không đền bù đúng như
những gì đã thỏa thuận, gây thiệt hại cho người bị thu hồi đất.
Khi bồi thường thiệt hại thu hồi đất, nếu giá đất sát giá chuyển nhượng thực
tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì rất thuận lợi. Tuy nhiên, thị
trường bất động sản vẫn đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển, tình trạng “nóng
- lạnh” bất thường, hiện tượng đầu cơ khá phổ biến, giá đất chịu tác động rất lớn
từ thông tin quy hoạch, công bố dự án... trong khi đó các công cụ quản lý nhà
nước về đất đai còn hạn chế và chưa đồng bộ dẫn đến việc định giá đất theo “sát
thị trường” đang còn rất khó khăn. Trên thực tế vẫn còn tồn tại song song hai
loại giá đất: Giá đất theo quy định của cơ quan nhà nước và giá đất theo thị
trường. Hai loại giá đất này có biên độ dao động rất lớn. Trên thực tế, giá đất do
Nhà nước xác định thường thấp hơn giá đất theo thị trường và lạc hậu hơn so với
giá đất trên thị trường. Điều này gây rất nhiều khó khăn cho quản lý nhà nước về
đất đai dưới khía cạnh kinh tế, đặc biệt trong việc áp dụng giá đất để tính bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất.[9]
Tuy còn nhiều bất cập nhưng hòa giải tranh chấp đất đai khi bồi thường giải
phóng mặt bằng là một biện pháp mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp cho
các bên tranh chấp tìm ra một giải pháp thống nhất để tháo gỡ những mâu thuẫn,
bất đồng trong tranh chấp đất đai trên cơ sở tự nguyện, tự thỏa thuận. Hòa giải
không chỉ mang lại ý nghĩa cho Tòa án, cho bản thân đương sự mà còn có ý
nghĩa đối với trật tự xã hội.
2.2.3.2. Thông qua cơ quan hành chính Nhà nước
31

Theo đánh giá chung của các cơ quan chức năng, một trong những nguyên
nhân khiến khiếu kiện về đất đai (chiếm 70% đơn thư khiếu nại), trở thành một
vấn đề nhức nhối trong xã hội hiện nay là do những vướng mắc về công tác đền
bù giải phóng mặt bằng, tập trung ở những vấn đề như: nguồn gốc đất của các tổ
chức, hộ dân chưa rõ ràng; giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất còn thấp,
chưa sát với giá thị trường. Ngoài ra, liên quan trình tự, thủ tục bồi thường thiệt
hại khi thu hồi đất vẫn còn tình trạng thiếu công khai, minh bạch và ở mức độ
nào đó là sự tùy tiện của các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thu hồi, bồi thường
thiệt hại. Cùng với đó, là những vướng mắc về chính phía người dân bị thu hồi
đất khi được bồi thường thiệt hại. Nhiều trường hợp do bức xúc, người dân
thường có những hành vi cản trở quá trình thu hồi đất, không chịu bàn giao mặt
bằng khi đã có quyết định thu hồi đất; thậm chí cản trở tiến độ thi công công
trình, không nhận tiền bồi thường, không chịu di dời đến nơi ở mới.[4]
Trên cơ sở nội dung cơ bản về quản lý nhà nước đối với đất đai, Chính Phủ
và Ủy ban nhân dân các cấp là những cơ quan trực tiếp tổ chức và thực hiện các
quy định của pháp luật về cấp Giấy chứng nhận, thu hồi đất, đền bù, giải phóng
mặt bằng, định giá đất... nên đây là những cơ quan thống kê, thu thập được số
liệu, tài liệu, chứng cứ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất, chủ thể sử dụng
đất...một cách nhanh chóng, thuận tiện phục vụ cho quá trình giải quyết tranh
chấp đất đai.
Đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng
mặt bằng do cơ quan hành chính nhà nước thực hiện
Tìm hiểu việc giải quyết những tranh chấp trên do cơ quan hành chính nhà
nước thực hiện có thể nhận diện một số đặc điểm chủ yếu sau đây:
- Thứ nhất, tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thuộc
thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành chính nhà nước là những tranh chấp
mang tính chất hành chính. Xét về bản chất, các tranh chấp này là tranh chấp về
32

việc xác định ai là người sử dụng đất hợp pháp. Có rất nhiều trường hợp sau khi
có quyết định thu hồi đất và tiến hành bồi thường giải phóng mặt bằng, tổ chức
đứng ra bồi thường không biết phải bồi thường cho ai vì không rõ nguồn gốc đất;
do công tác quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều khiếm khuyết, việc cập nhật
biến động sử dụng đất không tốt, thiếu bài bản, thậm chí có tiêu cực khiến công
tác giải phóng mặt bằng ì ạch do phải sử dụng hồ sơ quản lý đất đai từ nhiều năm
trước [12].
- Thứ hai, tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan hành
chính nhà nước sẽ do đội ngũ cán bộ, công chức nhà nước làm nhiệm vụ quản lý
đất đai thực hiện;
- Thứ ba, tranh chấp đất đai do cơ quan hành chính nhà nước giải quyết
được thực hiện theo trình tự giải quyết vụ việc hành chính; theo đó, phần trình
bày của các bên đương sự không có sự tham gia của luật sư, bào chữa viên, hội
thẩm nhân dân hoặc đại diện Viện kiểm sát nhân dân như trình tự tố tụng giải
quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của tòa án nhân dân.
Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính nhà
nước:
Khi có tranh chấp xảy ra trong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một
hoặc các bên tranh chấp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành giải
quyết các mâu thuẩn, tranh chấp đó theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013, cơ quan hành chính Nhà nước sẽ có
thẩm quyền đối với những tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy
định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013.
33

Nhìn chung, các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 này
vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 Điều 50 Luật
Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:
+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của Chính phủ;
+ Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến
ngày 01/7/2014;
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am,
từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp.
Cụ thể, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết
đối với tranh chấp đất đai mà đương sự là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân
cư (Trường hợp 1). Trường hợp tranh chấp mà một bên đương sự là tổ chức, cơ
sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh
(Trường hợp 2). Nếu các đương sự không đồng ý với kết quả giải quyết lần đầu
thì có thể khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (đối với trường hợp 1)
hoặc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên – môi trường (đối với trường hợp 2). Kết quả giải
quyết lần hai này là quyết định cuối cùng bắt buộc thi hành đối với các bên.
Ngoài ra, đương sự cũng có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy
định của pháp luật về tố tụng hành chính. Đây là một điểm mới của Luật Đất đai
năm 2013, khác với Luật Đất đai năm 2003, luật mới đã quy định rõ ràng về các
loai vụ việc tranh chấp tương ứng với thẩm quyền giải quyết của từng cấp Ủy
ban nhân dân.
Việc quy định cụ thể từng loại việc theo cấp thẩm quyền của Ủy ban nhân
dân như hiện nay là phù hợp, đảm bảo cho các bên tranh chấp có thể dễ dàng
trong việc xác định cơ quan có thẩm quyền, tránh tình trạng cơ quan nhà nước cố
34

tình gây phiền toái như thuộc thẩm quyền của mình nhưng cũng thuộc thẩm
quyền của cơ quan khác nên từ chối tiếp nhận.
Những bất cập còn tồn tại:
Hệ thống pháp luật giải quyết tranh chấp hành chính trong lĩnh vực đất đai
cao nhất là chế định về đất đai trong Hiến pháp; sau đó là pháp luật về đất đai
với ý nghĩa là pháp luật về nội dung, cơ sở pháp lý điều chỉnh quan hệ đất đai mà
từ đó đã phát sinh các tranh chấp hành chính, đồng thời pháp luật về đất đai cũng
là cơ sở để áp dụng giải quyết các tranh chấp phát sinh. Có thể nói rằng một
trong những nguyên nhân cơ bản phát sinh tranh chấp hành chính về đất đai gay
gắt trong giai đoạn vừa qua là do Luật đất đai cũ có quá nhiều bất cập trong việc
thu hồi, định giá, đền bù, hỗ trợ tái định cư... Đây cũng là những nội dung mà
trong quá trình sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2013 đã có nhiều ý kiến của
đại biểu Quốc hội cũng như các chuyên gia đề xuất, tuy nhiên vẫn còn những
hạn chế, bất cập mà nếu việc hướng dẫn, tổ chức thực hiện không tốt sẽ tiếp tục
gây mâu thuẫn, xung đột về quyền và lợi ích với người sử dụng đất, người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp trường hợp khi xảy ra tranh chấp,
đương sự phát hiện một phần hoặc toàn bộ diện tích đất của mình đã bị ủy ban
nhân dân huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác. Trước
tình thế này, đương sự thường không khởi kiện đến tòa án mà họ sẽ khiếu nại
yêu cầu ủy ban nhân dân huyện thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho người khác
không đúng pháp luật. Nhưng nếu đương sự không có căn cứ hoặc không chứng
minh được quyền hợp pháp của mình trên thửa đất đó; thời điểm xét duyệt, công
khai hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có đơn thư khiếu
kiện; quy trình xét cấp giấy đúng quy định và hồ sơ địa chính không thể hiện rõ
ràng thì đây không phải là khiếu nại đất đai mà là vụ việc tranh chấp đất đai. Đối
với các trường hợp này, Ủy ban nhân dân cấp huyện thường hướng dẫn đương sự
35

chuyển đơn đến tòa án để được giải quyết tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, đây
cũng là một vướng mắc về thẩm quyền đối với Tòa án nhân dân; vì Tòa án
không đồng nhất quan điểm với Ủy ban nhân dân, không thụ lý vụ việc vì cho
rằng đây là khiếu nại của công dân đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất của huyện.
Đơn cử như tại gói thầu 1A, dự án đường Vành đai 2 qua phường Nhật Tân
suốt 4 năm vẫn chưa hoàn tất mặt bằng khi phải mất quá nhiều thời gian xác định
việc chia tách, cho tặng, chuyển nhượng đất nông nghiệp. Hay như dự án đường
nối tiếp từ khu Đền Lừ 2 đến đường Trương Định, Giáp Bát ở Hoàng Mai hiện
vẫn phải sử dụng tờ bản đồ năm 1996 để giải quyết khiếu nại về nguồn gốc đất
của 6 hộ dân và 1 tổ chức do chưa nhận tiền và bàn giao mặt bằng. Địa bàn Hà
Nội đang tồn tại vài chục loại đất có nguồn gốc và thời gian sử dụng khác nhau,
trong khi hồ sơ lưu trữ qua các thời kỳ không đầy đủ. Theo một cán bộ địa chính,
nếu những năm qua Hà Nội đẩy nhanh tiến độ cấp “sổ đỏ” cho dân, việc kiểm
đếm, xác định nguồn gốc đất không còn phải phụ thuộc vào những bộ hồ sơ cũ
từ vài chục năm trước vừa lạc hậu, vừa không phù hợp với thực tiễn cuộc
sống.[12]
Bên cạnh đó còn có một số hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp đất đai
khi bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua cơ quan hành chính Nhà nước
như nhiều địa phương chưa tập trung chỉ đạo giải quyết kịp thời, còn né tránh,
đùn đẩy; hệ thống hồ sơ địa chính lưu trữ, bảo quản chưa chưa chặt chẽ đối với
từng thửa đất, chưa được đầu tư thỏa đáng để xây dựng một hệ thống khoa học,
đầy đủ dẫn đến nhiều tranh chấp hơn. Và vẫn còn một phận cán bộ, công chức có
những hành vi vụ lợi trong quản lý, sử dụng đất đai đặc biệt là trong vấn đề bồi
thường, giải phóng mặt bằng, nhũng nhiễu, thiếu công tâm là nguyên nhân trực
tiếp làm phát sinh tranh chấp về đất đai nói chung và trong công tác giải phóng
mặt bằng nói riêng.
36

2.2.3.3. Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng
thông qua tòa án
Trong điều kiện kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế như hiện nay, ngày
càng có nhiều dự án đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đất đai được giải tỏa để
xây dựng các khu công nghiệp, các cơ sở hạ tầng - kĩ thuật phục vụ cho phát
triển đất nước, vấn đề giải phóng mặt bằng và bồi thường ngày càng được quan
tâm, và các tranh chấp về đất đai trong vấn đề này ngày càng đa dạng, phong phú
và phức tạp. Loại tranh chấp này không chỉ gia tăng về số lượng mà còn gia tăng
về tính chất gay gắt. Việc lựa chọn Tòa án là một hình thức giải quyết tranh chấp
đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng góp phần bảo vệ các quyền và lợi ích
hợp pháp của người bị thu hồi đất và chủ đầu tư, nâng cao hiệu quả công tác
quản lý của Nhà nước và đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng.
Ngoài những đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, việc giải
quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng thông qua Tòa án
nhân dân còn có những đặc điểm riêng sau:
- Thứ nhất, việc giải quyết tranh chấp phải căn cứ vào các quan điểm, chủ
trương, đường lối, chính sách của Đảng nhất là các quan điểm, chủ trương, chính
sách trong việc thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ, tái định cư
cho người sử dụng đất.
- Thứ hai, việc giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến vấn đề bồi
thường, giải phóng mặt bằng phải dựa trên tính chất đặc thù của chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều
này đã được ghi nhận tại Điều 53 và Điều 54 Hiến pháp năm 2013.
- Thứ ba, khi giải quyết các tranh chấp về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
Nhà nước thu hồi đất, Tòa án phải dựa trên khung giá đất do Nhà nước xác định.
37

Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc

Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc

Similar to Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👉👉 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói 👉👉 Liên hệ ZALO/TELE: 0917.193.864 ❤❤ (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Giải quyết tranh chấp đất đai khi bồi thường giải phóng mặt bằng.doc