1. Urban Farming
De toepassing in leegstaand vastgoed,
de economische haalbaarheid
Opleiding - kostendeskundige bouw
Marijn Sebregts
21-06-2013
1

2. Agenda
1. Aanleiding
2. Wat is urban farming
3. Vertical farming
4. Technieken
5. Leegstaand vastgoed en vertical farming
6. De business case - haalbaarheid
7. Conclusies en aanbevelingen
8. Vragen?
2

3. 3

4. Aanleiding
Probleemomschrijving:
Leegstaand vastgoed en Urban farming
Doelstelling:
Onderzoek naar de economische haalbaarheid om een leegstaand
kantoor te transformeren naar een urban farm.
4

5. Wat is urban farming
5

6. 6

7. 7

8. 8
 Verdubbeling van voedselproductie
 109 hectare, ter grote van Brazilië + 20%!

9. Uitdagingen en trends
 70% van beschikbaar zoetwater wordt
gebruikt voor akkerbouw
 Voedsel legt tot wel 30.000km af voordat
het wordt geconsumeerd
 Herstel ecologisch systeem door terug
geven akkerbouwgrond
 Voedselveiligheid en voedselzekerheid
9

10. Vertical farming (1)
Eerste ideeën door Dickson Despommier
 Vorm van urban farming
 Stappelen van de productie
 In afgesloten geconditioneerde ruimte
 Ideale groeiklimaat
 Veel gevallen zonder daglicht
10

11. 11

12. Vertical farming (2)
Voordelen van vertical farming
 Jaar rond oogsten
 Onafhankelijk van weersinvloeden
 Geen verlies in supply chain
 Herstel ecosysteem
 Weinig tot geen gebruik bestrijdingsmiddelen
 Reductie waterverbruik
 Minder transport
 Meer controle voedselveiligheid
 Nieuwe banen worden gecreëerd
 Zuivering grijs water
Biedt een oplossing rondom voedselproblematiek?
12

13. Technieken
 Teeltsysteem (hydroponisch, aeroponisch, aeroponisch)
 Verlichting (LED lampen)
 Klimaatsysteem
13
,
High tech vertical farm met LED verlichting

14. Leegstaand vastgoed
De cijfers
 Kantoren leegstand = 7,1 mln. m2
 Bedrijfsruimten = 12,1 mln. m2
 Winkelruimten = 2,1 mln. m2
21,3 mln. m2
14
Oorzaken
 Aanbod sluit niet aan op de behoefte
 Veranderende werkprocessen
 Onaantrekkelijke locatie vastgoed (demografische
ontwikkeling)
 Behoefte aan duurzame werkomgeving

15. Vertical farming | leegstaand vastgoed (1)
15
Waarom kiezen voor transformatie naar
vertical farm?
 MVO
 Spin-off op gebiedsniveau
 Groen imago intern en extern
 Is het een positieve business case???

16. Vertical farming | leegstaand vastgoed (2)
 Locatiekeuze
o Bereikbaarheid
o Zichtlocatie
 Technische randvoorwaarden
o Veiligheid
o Gezondheid
o Bruikbaarheid
o Energiezuinigheid
 Wet- en regelgeving
o O.a. Bestemmingsplan
16

17. De business case (1)
Opzet
 Input blad met oppervlakte analyse
 Bouw- investerings-, exploitatiekosten
 Potentiele opbrengsten
Doel
 Inzichtelijk maken van kasstromen gebouweigenaar en
huurder
 Minimale kostendekkende incl. rendement huur voor de gebouweigenaar
 Maximaal door huurder te betalen huurprijs met oog op gezonde
bedrijfsvoering
17

18. De business case (2)
Randvoorwaarden en uitgangspunten
 Locatie Den Haag, Laakhaven
 Gehele kantoorpand staat leeg en in technische goede staat
 Business concept huurder:
o Vertical Farm
o Retail
o Export
 Exploitatieperiode 30 jaar
 Geen boekwaarde, wel met grondwaarde + sloopkosten
 Inclusief losse, vaste inrichting en bedrijfsspecifieke kosten
huurder
18

19. Rekenmodel - input
19

20. Rekenmodel - input
20

21. Rekenmodel - opbrengsten
21

22. 22

23. Rekenmodel - opbrengsten
23

24. Rekenmodel - bouwkosten
24

25. Rekenmodel - exploitatiekosten
25

26. Rekenmodel - electra
26

27. De business case - resultaten
27
Vertical farm + Retail + Kantoor
Bruto Vloeroppervlakte (BVO) 3.110
Verhuurbaar Vloerop. (VVO) 2.644 0,85
eigenaar gebruiker TOTAAL
Directe kosten 366.240 1.089.142 1.455.383
Indirecte kosten 50.301 126.214 176.515
Bouwkosten totaal 416.541 1.215.357 1.631.898
Bijkomende kosten 102.267 2.747.835 2.850.103
Investeringskosten totaal 518.809 3.963.192 4.482.001
Exploitatiekosten totaal 193.396 2.932.092 3.125.487
Min. huurprijs 95 m2 vvo
Max. huurprijs 64 m2 vvo

28. Conclusies
Vanuit de business case
 Niet haalbaar met uitgangspunten
 Minimale huurprijs eigenaar, onderkant markt
 Locatie niet top segment kantorenmarkt
 Benchmarken van potentiele opbrengsten onmogelijk
 Keuze van gewassen heeft grote invloed
 Technieken voor vertical farming nog volop in ontwikkeling
28

29. Aanbevelingen naar de toekomst (1)
Gebouwfuncties en kosten & opbrengsten
 Mengen en integreren van functies
 Opzoek naar “unique selling point”
 Combinatie met gewassen
 Nieuwe verdienmodellen en financieringsvormen
Ontwikkeling techniek
 Verlagen van energievraag, opwekken energie
 Ontwikkeling van LED verlichting
 Gebruik maken van potentie gewas door teeltrecepten
29

30. Aanbevelingen naar de toekomst (2)
Kansen in Nederland
 Leveren van kennis en techniek
 Voedseleducatie
 Duurzaam geteelde gewassen
Leegstaand vastgoed
 Opstellen specifieke business case kantoorpand
 Evt. ander leegstaand vastgoed, bijv. bedrijfsruimte
 Participatie van overheid (stimuleringsmaatregelen)
30

31. 31