2. VELTEMPARK
team oost
Quiryn Kaasschieter, Antoinette Mas, Lex van den Nieuwenhof, Evi
Peeters en Jasmien Smets
docenten
Tom Coppens, Hardwin De Wever en Artur Fontinha
Universiteit Antwerpen
Ontwerpstudio 3 - ontwikkeling en uitvoering
3. INHOUDSTAFEL
executive summary ...7
inleiding ...9
WAAR
1.1 situering ...11
1.2 planningscontext ...13
WAT
2.1 ambitieniveau en randvoorwaarden ...16
2.2 programma ...22
WAAROM
3.1 aanleiding van het project ...36
HOE
4.1 actorenanalyse ...43
4.2 ontwikkelingsmodel ...44
4.3 organisatiestructuur ...45
4.4 externe communicatie ...46
4.5 tijdsplanning ...48
4.6 financiële haalbaarheid ...52
4.7 herstructureringsfonds ...54
4.8 verdeling ...57
woord van dank ...59
4. 7
executive summary
Veltempark – stapelen en clusteren is een ontwikkelingsplan voor Brugge-Oost.
Vandaag ligt er in het centrum van Brugge-Oost een geïsoleerd militair
domein. In het gemeentelijk structuurplan wordt de Maalse Steenweg
aangeduid als speerpunt voor herstructurering.
Het is onze ambitie om een gevarieerd woon- winkelgebied te creëren te
midden van een groene omgeving dat ook voor de zwakke weggebruiker op
een veilige manier doorwaadbaar is.
In het masterplan wordt de strategie ‘clusteren en stapelen’ toegepast om
kwalitatief en efficiënt ruimtegebruik te bekomen. Het lint van baanwinkels
wordt geclusterd op een strategische locatie en de verschillende functies
worden gestapeld, door bijvoorbeeld boven op de winkelcluster woningen te
realiseren. Daarnaast wordt het militair domein opengebroken tot een publiek
domein voor heel de buurt, ook hier worden woningen toegevoegd en krijgt
het Sint Andreas Lyceum een nieuwe locatie in de bestaande gebouwen.
Tot slot bieden we een tegenvoorstel voor de geplande baanwinkels op de
Delhaizesite.
De aankoop van het militair domein vergt een substantiële investeringskosten.
Maar deze verdient zich terug door de gronden te exploiteren voor
ontwikkeling. Door een grondenbank op te richten samen met de eigenaars
van de baanwinkels deel je enerzijds het risico met anderen en anderzijds
profiteer je van ontwikkelingsrechten op andere percelen.
Het stedelijk project Veltempark vergt een grote samenspraak met allerlei
actoren, zodat het gedragen wordt door gans de bevolking.
Het project is realiseerbaar binnen een periode van acht jaar. Het project is
echter wel faseerbaar en er is een risico deling opgenomen die zorgt dat
wanneer een fase vertraging oploopt, een andere nog steeds ontwikkelbaar
blijft.
Ondanks een groot bouwvolume op Veltempark, is er toch meer kwalitatieve
open ruimte dan bebouwde ruimte. Het is wonen en winkelen in het groen en
een kans voor Brugge Oost.
5. 9
inleiding
In dit rapport toont Team Oost de resultaten van anderhalf jaar ontwerpend
onderzoek op de stad Brugge. Team Oost is een multidisciplinair team
komende van architectuur, landschapsarchitectuur, interieurarchitectuur,
vastgoed en makelaardij en cultureel erfgoed. Dit rapport is de opvolging van
twee eerdere rapporten waar de analyse van Brugge Oost werd gedaan en
het daarop volgende ontwerpend onderzoek. Het rapport dat voor u ligt gaat
daar op verder en zet het plan van aanpak uit een en licht de beleidsadviezen
die worden gemaakt toe. Zo worden de eerder gedane ontwerpen op
haalbaarheid getoetst, zoals op financieel, organisatorisch, participatief,
tijdskader en communicatief vlak. Dit rapport legt dus de projectdefinitie vast
voor verdere implementatie en het verdere verloop van de ontwikkeling op
Brugge Oost.
Het rapport behandelt respectievelijk het ‘waar’ met de situering, het ‘wat’
met ambitieniveau en randvoorwaarden van het masterplan, het ‘waarom’ met
de aanleiding van het project en het ‘hoe’ met de instrumenten waarmee het
project verder kan worden opgevolgd.
6. 1110
1.1 WAAR_situering
Brugge Oost -- bron: Google Maps
Brugge is gelegen in de provincie West-Vlaanderen. Specifiek ligt de focus
van het onderzoek op Brugge-Oost. De wijken die in dit gebied liggen zijn
Assebroek en Sint Kruis. Verder ingezoomd onderscheiden we de Maalse
Steenweg die als structurerend geheel de wijken doorkruist. Tevens is aan
deze weg de site Veltembos gelegen waarop dit project zich focust.
het militair domein en het Veltembos -- bron: Google Maps
7. 1312
1.2 WAAR_planningscontext
Maalse Steenweg
gewestplan -- bron: Geopunt
Kijkend naar het structuurplan wordt het beleid rond de Maalse Steenweg
tot een speerpunt gemaakt. Enerzijds wordt er gesproken over het inrichten
van de steenweg als openbaarvervoerscorridor. Anderzijds schrijft het struc-
tuurplan voor dat de kleinhandelszone die als lint langs de Maalse Steenweg
is gelegen (de typische baanwinkels) moet worden geherstructureerd. Het
doel is om effectieve ontwikkelingsmogelijkheden voor wonen en/of kantoren
boven de baanwinkels te creëren. Deze moeten bijdragen tot een zuiniger en
multifunctioneler ruimtegebruik.
Ingezoomd op de site, wordt opgemerkt dat het militair domein een aparte
bestemming heeft op het Gewestplan. Op de witte vlek is het niet mogelijk
om enerzijds nieuwe ontwikkelingen te doen en anderzijds is de plek geïso-
leerd van de aanpalende omgeving. Deze omgeving is, op het Veltembos na
dat in het groen staat ingekleurd, ingevuld als woongebied. Midden in het
woonweefsel is dus een relatief grote plek met volgens Team Oost aanzienlijke
potenties, om onder meer bij te dragen aan de beleidsdoelstellingen van het
structuurplan.
structuurplan Brugge Oost -- bron: stad Brugge
9. 1716
2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden 2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden
Veltempark
“CLUSTEREN & STAPELEN”
1000 50
m
winkels
school
bestaande toestand nieuwe toestand
In het volgende worden de verschillende ingrepen besproken die worden
gerealiseerd op de Veltempark site.
In haar huidige situatie bestaat de site uit drie duidelijke hoofdstructuren: In
het noorden is het militair domein gelegen. In het zuiden ligt het Veltembos,
waar ook het Sint Andreas lyceum gelegen is. Deze twee domeinen worden
vandaag gescheiden door een lint van baanwinkels die een barrière vormen
langs de Maalse Steenweg.
Het is de ambitie van Team Oost om een gevarieerd woon- winkelgebied te
creëren te midden van een groene omgeving dat ook voor de zwakke wegge-
bruiker op een veilige manier doorwaadbaar is.
10. 19
2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden
verplaatsen school
Het Sint Andreas lyceum is verouderd en ligt momenteel op een onveilige
plaats wat betreft verkeer. Dus het moment is daar om de school zowel te her-
lokaliseren naar een veiligere omgeving als te integreren in het woonweefsel
11. 2120
“clusteren en stapelen”
FARMAX - MVRDV
FARMAX - MVRDV
plaatsverslindend
weefbewegingen
efficiënt ruimtegebruik
vlotte doorstroming
2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden 2.1 WAT_ambities en randvoorwaarden
In het masterplan wordt de strategie ‘clusteren en stapelen’ toegepast om
kwalitatief en efficiënt ruimtegebruik te bekomen. Het lint van baanwinkels
wordt geclusterd op een strategische locatie en de verschillende functies
worden gestapeld, door bijvoorbeeld boven op de winkelcluster woningen te
realiseren. Daarnaast wordt het militair domein opengebroken tot een publiek
domein voor heel de buurt, ook hier worden woningen toegevoegd en krijgt
het Sint Andreas Lyceum een nieuwe locatie in de bestaande gebouwen in het
noorden van het militair domein. Tot slot biedt Team Oost een tegenvoorstel
voor de geplande baanwinkels op de Delhaizesite
12. 2322
cargotexture Puma
1000 50
m
Ecopostale
2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma
moduleerbaar
experience shopping
hub
De winkels die nu in het lint met baanwinkels zitten, kunnen ook gevonden
worden in normale winkelcentra of winkelstraat, bijvoorbeeld een Bart Smit
of een Carrefour. Door de baanwinkels te clusteren wordt voorzien in een
aangename winkelomgeving gericht op voetgangers en experience shopping.
Bovendien voorziet Team Oost urbantainers die pop-up stores de kans geven
om goedkope moduleerbare winkelruimte te bezetten.
Als laatst speelt dit winkelcentrum in op e-commerce door een hub en
verdeelcentrum te voorzien voor last mile transport van online bestelde
pakketten. Met deze andere vorm van winkel benadering focust Team Oost
zich op een duurzamer winkelaanbod in vergelijking met het uitdovende en
achterhaalde concept van baanwinkels.
inspelen op e-commerce
Oostpoort Van hogendorpkwartier - Vlaardingen
13. 2524
2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma
1000 50
m
zorgboerderij en volkstuinen
re-st architecten
waterzuiveringsysteem
Bennetts Associates
ecologische vijver
rietveld: 7.627 m
2
4 m
2
per inwoner om huishoudelijk afvalwater te zuiveren
open water: 2.016 m
2
markthal
groen en ecologie
14. 2726
productief en recreatief landschap
2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma
Door de baanwinkels te clusteren en het militair domein open te breken
biedt het de kans om het vrijgekomen gebied in te vullen als park voor de
hele buurt. In combinatie met een herinrichting van de Maalse Steenweg
wordt de oversteekbaarheid van deze barrière verbeterd en ontstaat er een
groene corridor tussen het Veltembos en het Veltempark. Via bestaande
wegverbindingen worden zo aanknooppunten gemaakt met de omliggende
woongebieden en wordt de site letterlijk geïntegreerd in het bestaande
weefsel. Zo wordt via groene, zachte verbindingen en (trage) wegen de
bestaande barrière van zowel de Maalse Steenweg als van het huidige
omheinde militair domein opgeheven.
Het Veltempark, de effectieve parkzone, wordt niet gezien als een louter
recreatief landschap, maar ook als productief landschap, met urban farming,
een zorgboerderij en een natuurlijke waterzuiveringsvijver. Zo is het park
niet enkel monofunctioneel te gebruiken, maar laat het zich lenen voor
een integratie van functies die het park opwaarderen tot gebruiks- en
productielandschap.
15. 2928
1000 50
m
1000 50
m
generationele mix
verschillende woontypes
verdieping
2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma
1000 50
m
school
woningen
wijkvoorzieningen
woonzorgcentrum
zorgboerderij
winkelen
Rondom het park voorziet Team Oost diverse woningtypes om tegemoet
te komen aan de woonbehoefte van Brugge. Grondgebonden woningen
voor jonge gezinnen, appartementen voor zowel 65 plussers als starters
antwoorden aan de woningnood voor mensen die zelfstandig wonen. Voor
de aller oudsten zal er een woonzorgcentrum en service flats georganiseerd
voorzien worden. Deze worden verweven tussen de eerstgenoemde
woningen.
Naast het woonaanbod worden lokale wijkfuncties zoals tandarts- of
huisartspraktijk en een kinderkribbe ingetekend, om zoveel mogelijk afstanden
te beperken tussen wonen, winkelen en het gebruik maken van stedelijke
functies. Het militair domein wordt dus omgevormd tot aangename woon-,
winkel- en zorgwijk, waar vervoer te voet of met de fiets centraal staat en waar
het groen van het Veltembos doorvertaald wordt in het Veltempark.
16. 3130
bushalte
bushalte
bushalte€
1000 50
m
parking bovengronds - 5.420 m
2
parking ondergronds - 31.460 m
2
fietspad
autobaan
vrije busbaan
looplijnen
250 12,5
m
2.2 WAT_programma 2.2 WAT_programma
In het masterplan wordt ingespeeld op de verkeersleefbaarheid van de
omgeving en een vlotte doorstroming. Door het autogerichte concept van
baanwinkels langs de Maalse Steenweg, wordt opgemerkt dat er vandaag zeer
veel weefbewegingen naar de opritten van de baanwinkels worden gedaan
waardoor congestie ontstaat.
Extra woningen, voorzieningen en winkels genereren extra mobiliteit. Daarom
zet Team Oost in op een model shift en herorganisatie van de Maalse
Steenweg om tot een betere en veiligere verkeersafwikkeling te komen.
De herorganisatie houdt in dat er een vrije busbaan zal komen voor vlotter
openbaar vervoer en het kruispunt aan de winkelcluster zal omgevormd
worden tot een turborotonde. Hiermee antwoordt het masterplan deels aan
de visietekst opgemaakt in het Structuurplan Brugge, die voorschrijft dat de
Maalse Steenweg een herorganisatie van modaliteiten vergt en als corridor
voor openbaar vervoer moet gaan gelden.
Terugkomend op de turborotonde heeft deze in vergelijking met een
kruispunt met stoplichten een veel grotere verkeerscapaciteit. Daarnaast heeft
het minder conflictpunten dan een normale tweebaansrotonde, doordat de
middenberm gespleten is. Uit de verkennende mobiliteitsstudie van Team
Oost bleek daarnaast ook nog dat de turborotonde met een toename van
20% van het huidige verkeersintensiteit ook nog prima functioneert (bijlage I).
AWV heeft reeds 2 miljoen gereserveerd om samen met de stad Brugge de
Maalse Steenweg her-in-te-richten met betrekking tot de verkeersleefbaarheid
(Mobileitsplan Brugge 2015).
17. 3332
1000 50
m
Dit doen we door:
• clusteren en stapelen
• van barrière naar verbinding
• opnemen in het bestaande weefsel
Proactieve aanpak die de kansen van het militair
domein herkent en versterkt:
• gevarieerde stedelijke functies
• woon-en winkelgebied in het groen
• nabijheid en bereikbaarheid
• zwakke weggebruiker
synthese
2.2 WAT_programma
19. 3736
3.1 WAAROM_aanleiding van het project
van barrière naar verbinding
3.1 WAAROM_aanleiding van het project
VS
afsluitingen rondom het militair domein -- bron: Google streetview
het militair domein komt vrij
bron: Youtube
“Hierdoor zullen de kazernes van Oostende en
Sint-Kruis Brugge verlaten worden en kan de over-
blijvende marine samengebracht worden in een
deel van de basis te Zeebrugge.”
- De Belgische Defensie van de toekomst: horizon 2030, Defensie.
Uit een visiedocument van defensie wordt gesuggereerd dat het militair
domein vrijkomt. Hierin wordt een mogelijk scenario onderzocht waarbij
het militair domein verhuist naar de marinebasis van Zeebrugge. Dit zou
betekenen dat de gronden vrij komen te liggen dat een grote opportuniteit
en potentieel voor Brugge Oost opent. Het is immers beter om proactief een
onderhandelingsprocedure op te starten dan later voor voldongen feiten te
komen te staan. De stad Brugge kan deze gronden opkopen en integreren in
het stedelijk weefsel.
20. 3938
2021
50
30
10
Baanwinkels
cluster
Baanwinkels
Lint
leeftijd
Delhaize
site
“Geef investeerders rechtszekerheid. Clustering
is goed voor de mobiliteit. Maar het vergt tijd om
scheef gegroeide situaties recht te zetten…”
“Redevco ziet het aantal shoppingtrips dalen.
Retailers hebben minder winkels nodig. Shoppers
trekken naar de betere locaties, ze informeren zich
online maar kopen nog wel in de fysieke winkel
wanneer die een toegevoegde waarde kan bieden.”
- Filip de Bois, Redevco (www.retailupdate.be)
verouderde baanwinkels
3.1 WAAROM_aanleiding van het project 3.1 WAAROM_aanleiding van het project
gezinsverdunning
vergrijzing en verzilvering
+ 6678 ouderen
demografisch
Brugge heeft te kampen met een vergrijzing en verzilvering. De meest
zorgbehoevenden nemen toe en het aantal 65 plussers stijgt. Daarnaast wordt
een toenemende gezinsverdunning opgemerkt. De grote gezinnen nemen
gestaag af, en de 1 persoonshuishoudens of kleine gezinnen nemen toe. Er is
dus nood aan enerzijds aangepaste woningen om de meest zorgbehoevenden
op te vangen en anderzijds aan ‘kleinere’ woningen voor ‘kleinere’ gezinnen.
Tevens ziet Brugge zelf graag de terugkeer van meer jonge gezinnen.
Om een generationele mix te bekomen wordt er gestreefd naar een
gevarieerd programma van verschillende woningtypes en wijkvoorzieningen.
Verschillende woningtypes die beantwoorden aan de noden van de
verschillende doelgroepen bieden mensen de mogelijkheid om zo lang
mogelijk zelfstandig te kunnen leven. Dat vereist zorg op maat. Een aangepast
woonzorgbeleid moet aan senioren de keuze bieden om al dan niet thuis te
blijven wonen wanneer zij zorgbehoevend worden. Hierop wordt ingespeeld
door in de nabijheid van het zorgcentrum serviceflats aan te bieden. Om de
jonge gezinnen terug aan te trekken naar de stad wordt een woonomgeving
gecreëerd in het groen, met stedelijke functies in de nabijheid en waar een
aanbod is van multi modale mobiliteit.
Daarom zet Team Oost in op proactieve aanpak die de kansen van het militair
domein herkent en versterkt. Een masterplan dat gericht is op stedelijke
functies in de nabijheid, waar het prettig wonen en winkelen in het groen
is en waar makkelijk van A naar B kan worden gegaan voor zowel trage als
snelle weggebruiker. Dit doen we door te clusteren en stapelen voor efficiënt
ruimtegebruik, van een barrière een verbinding te maken en het gebied te
laten opnemen in het bestaande weefsel.
Er ligt een lint van baanwinkels langs de Maalse Steenweg. Zowel het concept
als de eigenlijke baanwinkels zijn verouderd. De baanwinkels bereiken in de
nabije toekomst een leeftijd dat deze zijn afgeschreven. Renovatie of het
opnieuw opstellen van huurcontracten is het voorzetten van een niet gewenste
beweging. Juist doordat afschrijving aanstaande is, is het momentum
voor zowel voor ontwikkelaar als retailer om te komen tot een nieuwe,
hedendaagse investering. Het concept van clusteren gaat niet langer uit van
baanwinkels op de auto gericht, maar van een kwalitatief wijkwinkelcentrum.
22. 43
4.1 HOE_actorenanalyse
Stad Brugge
Sint-Andreaslyceum
Grondeigenaar 1/Baanwinkel cluster
Grondeigenaar 2/ Baanwinkel lint
+ vergunningverlenende overheid
Grondeigenaar 3/Baanwinkel Delhaize
Stuurgroep 2017
: Provincie
Stad Brugge
Sint-Andreaslyceum
Grondeigenaar 1/Baanwinkel cluster
Grondeigenaar 2/ Baanwinkel lint
+ vergunningverlenende overheid
Grondeigenaar 3/Baanwinkel Delhaize
Stuurgroep 2017
: Provincie
stad Brugge
Sint-Andreaslyceum
grondeigenaar 1 / baanwinkel cluster
grondeigenaar 2 / baanwinkel lint
grondeigenaar 3 / Delhaizesite
+ vergunningsverlenende overheid: provincie
Veel actoren hebben een strategische positie in het gebied waardoor hun
visie van belang is en samenwerking vereist is om het een project te kunnen
realiseren. Hiervoor wordt de stuurgroep opgericht. In de stuurgroep zitten de
grondexploitatie NV, Sint-Andreaslyceum, de eigenaar van de Delhaize site en
de provincie als vergunningverlenende overheid. Tot de stuurgroep behoren
alleen actoren die beslissingen kunnen nemen en financiële middelen of
eigendommen inbrengen.
23. 4544
4.3 HOE_organisatiestructuur4.2 HOE_ontwikkelingsmodel
baanwinkel lintbaanwinkel cluster Stadsontwikkeling
Brugge
Grondexploitatie NV
Vijverwijk
Parkwijk
ontwikkelaar X ontwikkelaar Y ontwikkelaar Z
opbrengst
MER
master-
plan
RUP
Winkelcentrum
Stad Brugge
Schoolwijk
aanlegkosten openbaar domein
verkoop
Team Oost
procesbegeleider
stuurgroep
Werkgroep
Delhaizesite
Werkgroep
Veltempark
Werkgroep
School
Natuur en bos
bestuur Lyceum
stadsontwikkeling
OCMW
stadsontwikkeling stadsontwikkeling
De Lijn
AWV
stadsontwikkeling
stedelijk distributeur
stadsontwikkeling
Werkgroep
Mobiliteit
Werkgroep
winkelcentrum
Communicatie
naar extern
Om de ontwikkeling van het winkelcentrum, de woonwijk en het park
mogelijk te maken wordt de Grondexploitatie NV opgericht. Het
stadsontwikkelingsbedrijf neemt het initiatief om de NV op te richten samen
met de grondeigenaren van het baanwinkel lint en de baanwinkel cluster.
Dit wil zeggen dat alle gronden in één gezamenlijk bedrijf worden
ondergebracht om ze samen te verkopen. Wat het mogelijk maakt om het
militair domein te ontwikkelen en de baanwinkels te clusteren.
De Grondexploitatie NV laat ook een masterplan opstellen om de wensen
en noden van de stad, bewoners en grondeigenaren te vertalen. De taak
van de Grondexploitatie NV is de verkoop van de gronden. De winsten die
hier uit voortvloeien worden verdeeld onder de aandeelhouders van de
Grondexploitatie NV, namelijk stad Brugge en de twee grondeigenaren.
De kopers van de grond zullen de stad betalen voor het aanleggen van het
openbaar domein. Deze betaling vindt plaats buiten de grondexploitatie om
conflicten te vermijden.
Er worden werkgroepen opgericht met verschillende actoren om
deelprojecten aan te pakken of om specifieke problemen op te lossen. Tussen
de stuurgroep en de werkgroepen staat de procesbegeleider die het proces
coördineert en de inhoudelijke samenhang bewaakt. (actorenanalyse zie
bijlage II)
De communicatie van het project zal bestaan uit een extern en intern luik.
In het interne luik wordt de communicatie tussen de werkgroepen en de
stuurgroep gecoördineerd door de procesbegeleider. Het externe luik zal
bestaan uit participatie en communicatie naar de stakeholders toe, die
georganiseerd wordt door een aparte werkgroep. Deze werkgroep overlegt
de uitkomsten van de participatiemomenten met de procesbegeleider.
Allereerst zal er tijdens de onderzoeksfase een informatiemoment
georganiseerd worden met de buitenwereld waarin wordt verteld dat de
stad bezig is met het geven van een nieuwe bestemming aan het militair
domein. Op dit moment kunnen bewoners, verengingen en andere
geïnteresseerden hun wensen en noden laten horen. Team Oost opteert om
hier met een participatietraject te starten, omdat in deze fase uitkomsten van
het informatiemoment nog kunnen worden ingepast in de herbestemming
van het militair domein. Bovendien wordt op dit infomoment de website
voorgesteld waar de nodige informatie over het project geraadpleegd kan
worden. Hier kunnen geïnteresseerden zich inschrijven voor een excursie
naar referentieprojecten. Met deze excursie wordt getracht om de bewoners
de kwaliteit van het project te tonen en draagvlak op te bouwen. Na deze
uitstap zal het masterplan gepresenteerd worden aan de buitenwereld en
is er de mogelijkheid om zich in te schrijven voor diverse workshops waar
inspraak georganiseerd wordt rond verschillende deelprojecten, bijvoorbeeld
voor tijdelijke en vaste invullingen van het park, naschoolse activiteiten
in het Lyceum en multifunctioneel gebruik van de urban-tainers in het
nieuwe winkelcentrum. De communicatiecel geeft de resultaten van de
inspraakmomenten door aan de procesbegeleider. Deze opmerkingen zullen
doorvertaald worden in de gunningscriteria.
25. 4948
2016 20172015 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2030
2014
2014 2015 2016 2019 2020
Voorlopige
projectdefinitie
Initiatiefase
Onderzoeksfase
Planuitwerkingsfase
Uitvoeringsfase
Ontwerpend onderzoek
Onderhandelingen militair domein
Onderhandelingen grondexploitatie
Oprichten Grondexploitatie NV
Oprichten stuurgroep
Oprichten werkgroepen
Participatie betrokkenen
Opmaak Milieueffectrapportage
Opmaak Ruimtelijk uitvoeringsplan
Verhuis activiteiten Militair domein
Verkoop onder voorwaarden
Omgevingsvergunningen fase 1 t/m 4
Renovatie school
Bouw Veltempark 2 en 3
Bouw Parkwijk
Heraanleg Maalse Steenweg
Oprichting herstructureringsfonds
Bouw Schoolwijk, Vijverwkijk en Veltempark 1
Opmaak definitief masterplan via
beperkte offerte aanvraag
4.5 HOE_tijdsplanning
De voorlopige projectdefinitiefase is het traject dat op dit moment wordt
doorlopen. Dit traject resulteert in een voorlopige projectdefinitie. Het kadert
de potentie, zet aan tot actie en schept randvoorwaarden die dienen voor de
volgende fase(s). Dit traject zal eindigen eind 2015, om over te gaan in de
Initiatiefase.
In de eerste fase van de onderzoeksfase worden de werkgroepen en de
stuurgroep opgericht. Participatie tijdens deze fase is zeer belangrijk en
zal daarom geruime tijd innemen. Ook zal in deze fase het definitieve
masterplan opgemaakt worden, die de opmaak van het RUP inluidt. Het
masterplan moet gefinaliseerd worden vooraleer het RUP in openbaar
onderzoek gaat. Eind 2019 is de bestemming gewijzigd en kan de
planuitwerkingsfase worden gestart.
In 2021 kan overgegaan worden tot het
leggen van de eerste steen. In 2023 zal de
voorlopige oplevering van de Parkwijk zijn
en een jaar later de definitieve oplevering.
Na deze fase zal de Grondexploitatie NV
ophouden te bestaan en zal de oprichting van
het herstructureringsfonds ingeluid worden.
Voor het GANTT diagram zie bijlage III.
2016 20172015 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2030
2014
2014 2015 2016 2019 2020
Voorlopige
projectdefinitie
Initiatiefase
Onderzoeksfase
Planuitwerkingsfase
Uitvoeringsfase
Ontwerpend onderzoek
Onderhandelingen militair domein
Onderhandelingen grondexploitatie
Oprichten Grondexploitatie NV
Oprichten stuurgroep
Oprichten werkgroepen
Participatie betrokkenen
Opmaak Milieueffectrapportage
Opmaak Ruimtelijk uitvoeringsplan
Verhuis activiteiten Militair domein
Verkoop onder voorwaarden
Omgevingsvergunningen fase 1 t/m 4
Renovatie school
Bouw Veltempark 2 en 3
Bouw Parkwijk
Heraanleg Maalse Steenweg
Oprichting herstructureringsfonds
Bouw Schoolwijk, Vijverwkijk en Veltempark 1
Opmaak definitief masterplan via
beperkte offerte aanvraag
De stad Brugge onderhandelt met defensie over de aankoop van het militair
domein. Wanneer de stad Brugge de toezegging heeft voor de aankoop van
het militair domein worden de onderhandelingen over de oprichting van de
Grondexploitatie NV gestart. De Grondexploitatie NV wordt opgericht in
samenspraak met de eigenaren van baanwinkellint en baanwinkelcluster.
De Grondexploitatie NV zal in principe ophouden te bestaan op het moment
dat alle juridisch vastgelegde eigendommen zijn overgedragen aan nieuwe
kopers.
In deze fase moeten de militaire activiteiten verhuist zijn naar
Zeebrugge. In 2019 zijn de huidige baanwinkels op een leeftijd
van om en nabij 50 jaar gekomen en zijn daarbij ook afgeschreven.
De gronden worden verkocht onder voorwaarden aan diverse
consortia. Bij aankoop van de gronden kunnen de consortia de
omgevingsvergunningen aanvragen.
27. 5352
cashflow grondexploitatie nv
11%
16%Rendement
2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waarde
StadsontwikkelingBrugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221
Grondeigenaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347
Grondeigenaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072
€ -15.000.000
€ -10.000.000
€ -5.000.000
€ 0
€ 5.000.000
€ 10.000.000
€ 15.000.000
11%
16%Rendement
2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waarde
wikkelingBrugge € -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221
enaar 1 € -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347
enaar 2 € -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072
€ -15.000.000
€ -10.000.000
€ -5.000.000
€ 0
€ 5.000.000
€ 10.000.000
€ 15.000.000
11%
16%Rendement
2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waarde
€ -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221
€ -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347
€ -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072
11%
16%Rendement
2019 2020 2021 2022 2023 2024 Totaal constante waarde
€ -9.874.244 € 13.112.560 € 400.905 € 3.639.221
€ -3.199.904 € 4.249.331 € 129.920 € 1.179.347
€ -1.774.684 € 2.356.702 € 72.054 € 654.072
€-10.000.000
€-5.000.000
€0
€5.000.000
€10.000.000
€15.000.000
€ 15.000.000
€ 10.000.000
€ 5.000.000
€ 0
€ -5.000.000
€ -10.000.000
2019 2021 2023 TOTAAL
11%
15%
stadsontwikkeling Brugge
grondeigenaar 1
grondeigenaar 2
intern rendement:
rendement
4.6 HOE_financiële haalbaarheid 4.6 HOE_financiële haalbaarheid
deelinkomsten en uitgaven stad Brugge grondexploitatie
Grondexploitatie NV
markthal
vijver
urban farming
park
herstructureringsfonds
TOTAAL
€3.600.000
€ 3.600.000
€ 500.000
€ 970.000
€ 500.000
€ 500.000
€ 1.130.000
€ 3.600.000
De financiële berekeningen zijn opgebouwd vanuit een residueel
rekenperspectief. De verwachte inkomsten uit de verkoop van de
gronden zijn berekend door de ontwikkelingskosten af te trekken van de
verkoopopbrengsten die ontwikkelaars genereren. De verkoopopbrengsten
zijn berekend doormiddel van de discounted cashflow (DCF) rekenmethode.
De berekeningen zijn gestaafd op kerncijfers die gefilterd zijn uit de
vastgoedmarkt (zie bijlage IV).
Door te werken met een grondexploitatie NV wordt niet alleen het risico
verdeeld onder de aandeelhouders, maar profiteren aandeelhouders
ook van ontwikkelingsrechten op andere percelen. De open ruimte,
vooral geconcentreerd op het militair domein, wordt betaald met extra
ontwikkelingsrechten op de gronden van het huidige baanwinkel cluster in de
vorm van het winkelcentrum. Door te clusteren en te stapelen stijgt residueel
gezien de grondprijs op enkele percelen aanzienlijk, terwijl de grondprijs
van de open ruimtes aanzienlijk daalt. De grondexploitatie NV verdeelt de
opbrengsten en lasten gelijkmatig onder de aandeelhouders.
De stad Brugge moet een grote investering doen met de aankoop van het
militairdomein. Maar deze investering betaalt zich terug door de jaren heen.
28. 5554
1000 50
m
gelden uit
begroting
gelden uit
gronduitgifte
herstructureringsfonds
recht op
voorkoop
sloop nieuwe vormen
van wonen
4.7 HOE_herstructureringsfonds
De winst die de stad genereerd kan weer geherinvesteerd worden in natuur,
park, gemeenschapsfuncties, landbouw en een fonds voor het opkopen van
vervallen jaren 70 villa’s.
Het fonds voor het opkopen van vervallen villa’s gelegen langs de Maalse
Steenweg is een instrument om de groene corridor tussen het Veltembos en
park te realiseren. Deze groene corridor heft voor een gedeelte de vanuit de
historie gegroeide barrière op langs de Maalse Steenweg. Het gebied tussen
de Maalse Steenweg en de Veltemweg krijgt een nabestemming in het RUP.
29. 57
20,2 ha projectgebied
Veltempark
10,9 ha open ruimte
9,3 ha bebouwde ruimte
(footprint)
4,5 ha park
2 ha urban farming
4,6 ha openbaar
domein
910 woningen
1844 parkeer-
plaatsen
2,7 ha handel
26,8ha
voorzieningen
bouwvolume
divers woningaanbod
divers aanbod
voorzieningen
4.8 HOE_verdeling
‘Veltempark – clusteren en stapelen’ is dus een zeer concrete studie naar de
mogelijkheden tot ontwikkeling voor het militair domein en het Veltembos.
Enerzijds zet het in op een versterking van het woonweefsel in Brugge Oost.
Anderzijds wil het zich niet beperken tot woonaanbod alleen en ziet kans dit
te verweven met andere functies als bijvoorbeeld winkelen. Daarmee kan
het met gemak antwoorden aan de noden die in Brugge Oost de afgelopen
jaren zijn ontstaan. Het reorganiseren van een verkeersader die door veel
Bruggenaren wordt gezien als een obstakel, het tegelijker tijd samen pakken
en op een nieuwe manier herlokaliseren van factoren die de grondslag
geven aan het obstakel van de Maalse Steenweg en als laatst het kunnen
koppelen van stedelijke functies is wat dit plan maakt tot een zeer relevante
projectstudie, die naar de mening van Team Oost, in de aankomende jaren
kan fungeren als een toolbox voor het stadsbestuur van Brugge.
Als Team Oost zijn we er de afgelopen jaren van overtuigt geraakt dat we een
zeer waardevolle omgeving in handen hebben, die niet mag worden vergeten
tussen andere ontwikkelingen die op stapel staan in Brugge.
30. woord van dank
Het voorbije anderhalve jaar hebben wij als vijf studenten Stedenbouw en
ruimtelijke planning mede via deze drie ontwerpstudio’s zeer veel geleerd.
We spreken namens ons allen, dat we geloven dat de praktische benadering
die de Universiteit Antwerpen middels deze ontwerpstudio’s meegeeft zeer
relevant is voor het latere werkveld waarin wij ons gaan begeven. Daarom
gaat ons eerste woord van dank uit naar alle docenten die zich in hebben
gezet voor deze studio’s. Speciaal vermelden we Maarten van Acker, Marleen
Goethals en David Verhoestraete die ons in de eerste master zeer veel hebben
begeleid in het analyserende en ontwerpende luik.
Dit jaar danken we Tom Coppens en Hardwin de Wever die ons voorzien
hebben van inzichten omtrent het institutionele, financiële en juridische kader.
Het is namelijk een ding om mooie ontwerpen te kunnen maken, een tweede
is om deze klaar te maken en te relativeren voor implementatie.
Daarnaast danken we stad Brugge, voor haar inbreng van informatie en hun
luisterend oor tijdens de mid-reviews en jury’s.
Als jonge stedenbouwkundigen zijn we ingestapt in een traject met
klasgenoten die we niet tot nauwelijks kenden anderhalf jaar geleden, we zijn
zeer gegroeid als persoon en als groep en zijn iedereen daar dankbaar voor
die ons geholpen heeft in welke zin dan ook.
“Whenever you find yourself on the side of the majority, it is time to reform (or
pause and reflect).” – Mark Twain
