Chuyên Đề Thực Tập Công Chứng Hợp Đồng Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Bài Báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìn khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao về việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luật hiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật tại đơn vị thực tập này.

1. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com - Tải miễn phí - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
......
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM. THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
NGUYỄN THỊ MAI SAO
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

2. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com - Tải miễn phí - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA LUẬT
------------------
NGUYỄN HOÀNG PHƯƠNG UYÊN
MSSV: 1854070179
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM. THỰC TIỄN ÁP DỤNG
TẠI VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG
NGUYỄN THỊ MAI SAO
CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP TỐT NGHIỆP
NGÀNH LUẬT
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PHẠM THỊ MINH ANH
Thành phố Hồ Chí Minh - Năm 2022

3. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com- Tải miễn phí - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
LỜI CẢM ƠN
Em xin chân thành cám ơn Ban Giám Hiệu cùng quý thầy, cô Trường Đại
học Mở Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền cho em những kiến thức quý báu
trong suốt thời gian học tập tại Trường.
Em xin chân thành cảm ơn cô Phạm Thị Minh Anh là giáo viên trực tiếp
hướng dẫn em trong suốt quá trình thực tập giúp cho em hoàn thành báo cáo thực
tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn đến toàn thể ban lãnh đạo, cùng các cô, chú,
anh, chị cán bộ công nhân viên Văn phòng Công chứng Nguyễn Thị Sao Mai đã
tận tính hướng dẫn và tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình thực tập tại
Văn phòng để em hoàn thành tốt báo cáo thực tập tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!

4. Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com- Tải miễn phí - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
MỤC LỤC

5. 1
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài nghiên cứu:
Nước ta đang trong tiến trình thực hiện cuộc cách mạng công nghiệp hoá –
hiện đại hoá đất nước, qua đó thực hiện đẩy mạnh nền kinh tế thị trường và
hướng tới xã hội chủ nghĩa. Tại tiến trình đó, đất đai trở thành tư liệu có vị trí
quan trọng đối với việc phát triển kinh tế và ổn định xã hội, cụ thể, đó không còn
chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là phương thức tích luỹ tài sản về lâu dài và vững
chắc nhất đối với người dân được thể hiện dưới dạng quyền sử dụng đất. Với xu
hướng đó, quyền sử dụng đất tham gia vào quá trình lưu thông trên thị trường
như một loại hàng hoá đặc biệt và chịu sự tác động sâu sắc của nền kinh tế thị
trường và sự điều chỉnh nhất định của hệ thống pháp luật.
Nhà nước trao cho người nắm giữa quyền sử dụng đất có quyền được thế
chấp quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho nhu cầu cũng như các hoạt động, giao
dịch thực tế khác phát sinh trong đời sống, ví dụ như giao dịch vay có thế chấp.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất được các bên thực hiện thông qua hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, bởi liên quan đến tài sản có giá trị lớn là
quyền sử dụng đất, pháp luật quy định các bên cần phải công chứng đối với loại
hợp đồng này nhằm đảm bảo phòng ngừa được rủi ro và bảo vệ quyền, lợi ích
hợp pháp của các bên tham gia hợp đồng.
Trên thực tế triển khai và áp dụng pháp luật có thể thấy được hiệu quả, vai
trò của việc công chứng đối với hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất trong việc
đảm bảo an toàn về mặt pháp lý giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy
nhiên, xem xét trên thực tế, pháp luật hiện hành và thực tế thi hành pháp luật về
thế chấp quyền sử dụng đất hay công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất vẫn còn những bất cập, vướng mắc hay hạn chế nhất định. Những bất cập,
vướng mắc này ảnh hưởng đến hiệu quả thi hành pháp luật và mục tiêu hướng tới
trong việc xây dựng pháp luật tại nước ta nói chung và pháp luật liên quan đến
công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng.

6. 2
Xuất phát từ những lý do nêu trên, sau thời gian thực tập tại Văn phòng
công chứng Nguyễn Thị Mai Sao, em đã lựa chọn đề tài: “Công chứng hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam. Thực tiễn áp dụng tại
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao” làm đề tài nghiên cứu tại bài Báo
cáo thực tập của mình.
2. Mục tiêu nghiên cứu:
Bài Báo cáo thực tập được xây dựng nhằm mục tiêu đưa ra được cái nhìn
khái quát và tổng quan về các vấn đề lý luận cũng như quy định pháp luật hiện
hành liên quan đến hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Đồng thời, thông qua việc xem xét, đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật tại Văn
phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao về việc công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất để tìm ra những vướng mắc, hạn chế trong quy định pháp luật
hiện hành cũng như việc thi hành trên thực tiễn. Từ đó, bài báo cáo đưa ra những
đề xuất nhằm hoàn thiện pháp luật hiện hành và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật tại đơn vị thực tập này.
3. Phạm vi nghiên cứu:
Bài Báo cáo được nghiên cứu trong phạm vi các quy định pháp luật hiện
hành của Việt Nam về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nhìn từ
thực tiễn thi hành pháp luật tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao.
4. Phương pháp nghiên cứu:
Học viên đã thực hiện nghiên cứu, hoàn thiện bài Báo cáo trên cơ sở kết
hợp một cách linh hoạt, có mục đích cụ thể đối với từng nghiên cứu khác nhau.
Theo đó có thể kể đến một số phương pháp như:
*. Phương pháp luận:
Báo cáo được hoàn thiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa duy
vật là chính yếu, kết hợp với các chính sách, quan điểm của Đảng, Nhà nước và
hệ thống pháp luật.
*. Phương pháp nghiên cứu:

7. 3
Thứ nhất, phương pháp phân tích.
Đây là phương pháp được sử dụng thông qua việc chia nhỏ những phần nội
dung liên quan thành các vấn đề chi tiết khác nhau để nghiên cứu, đánh giá cụ
thể. Từ đó giúp phát hiện, nhìn nhận được các quan hệ của những vấn đề nội tại
bên trong, góp phần làm sâu sắc và rõ ràng vấn đề lớn cần nghiên cứu. Với đặc
trưng đó, tác giả áp dụng phương pháp này chủ yếu tại phần chương 1 của Báo
cáo trong việc phân tích các vấn đề lý luận và nội dung của hệ thống pháp luật
hiện hành liên quan đến công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ hai, phương pháp tổng hợp.
Nếu như phương pháp phân tích là chia nhỏ các vấn đề để nghiên cứu thì
phương pháp tổng hợp được hiểu là quy nạp, liên kết toàn bộ những kết quả bộ
phận được phân tích để đưa ra nhận định chung về vấn đề nghiên cứu. Qua đó
giúp khái quát lại toàn bộ nội dung cần nghiên cứu để đưa ra góc nhìn tổng quan
nhất. Trong Báo cáo, phương pháp phân tích và phương pháp tổng hợp luôn được
kết hợp song hành để đạt được hiệu quả nghiên cứu cao nhất.
Thứ ba, phương pháp đánh giá.
Phương pháp đánh giá được hiểu việc học viên đưa ra những quan điểm,
nhận thức riêng của mình về vấn đề nghiên cứu trên cơ sở các nội dung đã được
phân tích. Bởi vậy, xuyên suốt nội dung Khóa luận này, phương pháp đánh giá
được sử dụng thường xuyên, liên tục, đan xen với các phương pháp khác.
Ngoài ra, để Báo cáo đạt hiệu quả, học viên cũng sử dụng linh hoạt, hài hòa
một số phương pháp khác như: phương pháp so sánh, phương pháp liệt kê, ….
5. Kết cấu của chuyên đề:
Ngoại trừ phần mở đầu và phần kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội
dung bài Báo cáo được chia làm 3 phần chính như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất

8. 4
Chương 2: Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao. Một số giải
pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật

9. 5
CHƯƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÔNG
CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái quát về hoạt động công chứng
1.1.1. Khái niệm và đặc điểm hoạt động công chứng
Đầu tiên, về khái niệm “công chứng”.
Với sự phát triển ngày càng nhanh của xã hội, các quan hệ trao đổi, giao
lưu, mua bán hàng hóa diễn ra ngày càng phổ biến thì yêu cầu đối với sự minh
bạch, rõ ràng về trách nhiệm pháp lý giữa các bên trong giao dịch càng được coi
trọng. Theo xu hướng và yêu cầu đó, hoạt động công chứng đã ra đời.
Khái niệm công chứng tại Việt Nam đã xuất hiện và được pháp luật ghi
nhận từ khoảng hơn 30 trăm trước và dần phát triển, hoàn thiện cho tới thời điểm
hiện tại. Cụ thể:
Từ những năm đầu tiên, cụ thể vào năm 1987, thông tư số 574/QLTPK
của Bộ Tư pháp hướng dẫn công tác chứng thực nhà nước đã đưa ra định nghĩa
về “công chứng nhà nước”:
“Công chứng nhà nước là một hoạt động của Nhà nước, nhằm giúp công
dân, các cơ quan, tổ chức lập và xác nhận các văn bản, sự kiện có ý nghĩa pháp
lý, hợp pháp hóa các văn bản, sự kiện đó, làm cho các văn bản, sự kiện đó có
hiệu lực thực hiện. Bằng hoạt động, Công chứng nhà nước tạo ra những bảo
đảm pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, các cơ quan, tổ
chức phù hợp với Hiến pháp và pháp luật của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam, ngăn ngừa vi phạm pháp luật, giúp cho việc giải quyết các tranh chấp
được thuận lợi, góp phần tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa”
Ở đây, khái niệm về công chứng chỉ được đề cập và nhắc đến như một
hoạt động của cơ quan nhà nước.
Bắt đầu từ năm 2000, khái niệm công chứng không chỉ dừng lại là hoạt
động của Nhà nước mà đã có sự mở rộng về đối tượng, tức bao gồm cả Phòng

10. 6
Công chứng. Theo đó, Điều 2, Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về công chứng,
chứng thực quy định:
“Công chứng là việc Phòng Công chứng chứng nhận tính xác thực của
hợp đồng được giao kết hoặc giao dịch khác được xác lập trong quan hệ dân sự,
kinh tế, thương mại và quan hệ xã hội khác (gọi chung là hợp đồng, giao dịch) và
thực hiện các việc khác theo quy định của Nghị định này”.
Và cho đến Luật Công chứng năm 2014 ra đời cũng là luật hiện hành quy
định về vấn đề công chứng, khái niệm công chứng đã được mở rộng hơn, bao
quát hơn. Cụ thể theo quy định tại khoản 1 Điều 2 của Luật này ghi nhận rằng:
“Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công
chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác
bằng văn bản (gọi chung là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp,
không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng
nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (gọi là bản dịch) mà theo
quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu
cầu công chứng”.
Về bản chất, khái niệm này cũng có cách hiểu khá tương đồng đối với
những khái niệm đã được nêu trước đó. Tuy nhiên ở đây Luật Công chứng năm
2014 đã xác định rõ chủ thể thực hiện hoạt động công chứng chính là “công
chứng viên hành nghề công chứng” thay vì các quy định chung “công chứng
viên” như trước đó. Theo đó, ở đây hoạt động công chứng cũng tiếp tục được
phát triển theo hướng không chỉ dừng lại là hoạt động của Nhà nước mà bao gồm
cả các Văn phòng công chứng tư nhân.
Với khái niệm nêu trên có thể thấy, hoạt động công chứng được hiện lên
bởi những đặc điểm sau đây:
Thứ nhất, hoạt động công chứng là hoạt động được thực hiện bởi công
chứng viên thể hiện qua việc chứng nhận các hợp đồng, giao dịch theo quy định
của pháp luật. Theo đó, công chứng viên được Nhà nước trao cho một số chức

11. 7
năng tư pháp nhất định khác với cơ quan hành chính nhà nước trong hoạt động
chứng thực.
Thứ hai, mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác
thực, hợp pháp” của giao dịch, tài liệu. Theo đó, tính xác thực chính là xác nhận
sự kiện, tình tiết liên quan đến nội dung của văn bản xảy ra trên thực tế. Mặt
khác, tính hợp pháp được thể hiện ở chỗ công chứng viên xác nhận và chịu trách
nhiệm trước pháp luật đối với hoạt động công chứng của mình. Để làm được điều
này, bản thân công chứng viên phải thực hiện các hoạt động nghiệp vụ kiểm tra,
rà soát, nghiên cứu nhằm đảm bảo phù hợp với quy định. Điều này giúp tài liệu,
văn bản, giao dịch được công chứng so với những văn bản khác không được
công chứng sẽ mang giá trị pháp lý cao hơn.
Thứ ba, đối tượng của hoạt động công chứng bao gồm hai loại giao dịch,
hợp đồng. Thứ nhất là các hợp đồng, giao dịch mà theo quy định pháp luật yêu
cầu phải thực hiện công chứng. Theo đó, đây được coi là điều kiện có hiệu lực
của giao dịch, hợp đồng đó về mặt hình thức. Thứ hai là hợp đồng, giao dịch
pháp luật không bắt buộc nhưng cá nhân, tổ chức có nhu cầu thực hiện công
chứng.
Thứ tư, tài liệu, văn bản sau khi công chứng sẽ có giá trị như chứng cứ và
có hiệu lực thi hành với các bên. Theo đó, những nội dung trong văn tài liệu, văn
bản được công chứng khi đưa ra làm chứng cứ sẽ không cần phải chứng minh trừ
trường hợp bị Toà án tuyên bố vô hiệu.1 Như vậy, có thể thấy được hoạt động
công chứng giúp bảo đảm giá trị thực hiện cho các tài liệu văn bản được xác lập
và công chứng, đồng thời giữ vai trò là chứng cứ chứng minh hiệu quả trong
trường hợp có tranh chấp phát sinh.
Như vậy, nhìn chung có thể hiểu được rằng công chúng chính là hành vi
của công chứng viên nhằm xác thực, xác nhận tính hợp pháp của văn bản, tài liệu
và giao dịch, hợp đồng liên quan đến văn bản, tài liệu đó.
1 Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam
hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt
Nam, tr.9.

12. 8
1.1.2. Vai trò của công chứng đối với việc xác lập giao dịch
Xác lập một giao dịch hay hợp đồng là việc một bên (giao dịch đơn
phương) hoặc các bên (giao dịch đa phương) xác định giao kết hợp đồng, thực
hiện giao dịch qua đó làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.
Theo đó, dựa trên vai trò nói chung của hoạt động công chứng và căn cứ theo bản
chất của việc xác lập giao dịch, hợp đồng có thể chỉ ra một số vai trò của việc
công chứng đối với việc xác lập giao dịch như sau:
Thứ nhất, bảo đảm giá trị pháp lý của giao dịch, hợp đồng.
Để bảo đảm cho giao dịch, hợp đồng được thực hiện một cách nghiêm
chỉnh, đầy đủ, đúng đắn cả về phạm vi, nội dung cam kết lẫn thời gian thực hiện,
thì phải làm cho các điều cam kết đó có giá trị pháp lý bắt buộc phải tuân thủ.
Nhìn chung đối với một văn bản pháp lý, các nội dung ghi nhận sẽ có giá
trị pháp lý vững chắc khi đảm bảo được các điều kiện về:
Một là, giao dịch, hợp đồng trước hết phải phù hợp với pháp luật. Theo đó,
điều kiện này được đáp ứng qua sự thẩm tra của công chứng viên. Công chứng
viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng biết những điều khoản, nội dung
nào của giao dịch, hợp đồng “không phù hợp với các nguyên tắc của đạo luật, bộ
luật áp dụng, vối chế định luật, điều luật áp dụng, với trình tự, thủ tục do luật
quy định và hướng dẫn họ làm lại cho đúng”.2
Thông thường, người yêu cầu công chứng không biết hết các quy định của
luật pháp liên quan đến văn bản. Do vậy, thông qua “sự thẩm tra, soát xét, hướng
dẫn khắc phục của công chứng viên, hợp đồng, văn bản sẽ phù hợp với pháp luật
và có giá trị pháp lý”3.
Hai là, pháp luật hiện hành nước ta quy định các văn bản được công chứng
có “giá trị chứng cứ, trừ trường hợp được thực hiện không đúng thẩm quyền
hoặc bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”4. Do vậy, đối với những giao dịch, hợp đồng
quy định phải được công chứng mới có giá trị pháp lý thì việc công chứng nhằm
2 Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trò và tác dụng của công chứng là gì?”, Công ty Luật TNHH Minh Khuê.
Nguồn: https://luatminhkhue.vn/vai-tro-va-tac-dung-cua-cong-chung-la-gi.aspx#2-cong-chung-la-gi
3 Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trò và tác dụng của công chứng là gì?”, tlđd (8)
4 Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng năm2014.

13. 9
xác định giá trị pháp lý của văn bản. Còn với những văn bản pháp luật không đòi
hỏi công chứng nhưng nếu có công chứng thì càng được bảo đảm về giá trị pháp
lý.
Thứ hai, là biện pháp hữu hiệu cho việc phòng ngừa sự gian lận, lừa đảo
trong quan hệ và sự bội tín trong thực hiện hợp đồng.
Trước hết, thông qua sự soát xét và giám định của công chứng viên (công
chứng viên có quyền yêu cầu giám định hoặc yêu cầu cơ quan, nơi đã cung cấp
văn bằng, văn bản tiến hành kiểm tra, đối chiếu để khẳng định tính xác thực của
văn bản), giao dịch, hợp đồng sẽ đảm bảo được lập căn cứ trên nội dung pháp lý
hợp pháp, có cơ sở để áp dụng, tránh trường hợp gian lận, lừa đảo trong việc đưa
thông tin, ví dụ như đối với thông tin cá nhân của người quyết định chấm dứt hợp
đồng có thẩm giao dịch, hợp đồng cũng đồng thời là căn cứ để xác định tính hợp
pháp của việc đơn phương chấm dứt hợp đồng, về hình thức, nội dung và thời
gian thực hiện.
Thứ ba, là cơ sở pháp lý để giải quyết đúng đắn các tranh chấp.
Trong trường hợp các tranh chấp phát sinh liên quan đến việc đơn phương
chấm dứt hợp đồng, giao dịch, hợp đồng được công chứng chính là những căn cứ
có giá trị chứng minh cao. Điều này có thể xuất phát từ thực tế những tình tiết, sự
kiện, nội dung ghi nhận tại giao dịch, hợp đồng được công chứng đã được công
chứng viên thông qua hoạt động công chứng kiểm tra tính xác thực và hợp pháp
và bản thân họ cũng phải chịu trách nhiệm đối với những xác thực và ghi nhận
đó. Theo đó, khi có văn bản đã được công chứng, cơ quan xét xử sẽ dễ dàng hơn
trong công tác giải quyết tranh chấp, giảm thời gian nghiên cứu, tìm kiếm và
đánh giá các chứng cứ khác.
1.2. Khái quát về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
1.2.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trước hết, xét về khái niệm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

14. 10
Xét về bản chất, thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các giao dịch
bảo đảm được ghi nhận tại pháp luật dân sự áp dụng đối với đối tượng là quyền
sử dụng đất. Thông qua hợp đồng, người sử dụng đất và bên nhận thế chấp sử
dụng bảo đảm việc thực hiện một nghĩa vụ nào đó phát sinh giữa hai bên.
Đầu tiên, xét đến thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất”. Theo quy định
tại Từ điển Luật học của Viện khoa học Pháp lý, thế chấp quyền sử dụng đất
được hiểu là:
“Thế chấp quyền sử dụng đất đó là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo
các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật Dân
sự và pháp luật đất đai quy định; theo đó, bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng
đất của mình đi thế chấp để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự”5.
Mặt khác, về khía cạnh pháp lý, tại Bộ luật Dân sự năm 2015 mặc dù
không có quy định cụ thể và riêng về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà
nói chung về hợp đồng về quyền sử dụng đất. Cụ thể Điều 500 của Bộ luật quy
định:
“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó
người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo
quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo
hợp đồng với người sử dụng đất”.
Như vậy, có thể hiểu một cách khái quát về khái niệm hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thực chất là một loại hợp đồng dân
sự, trong đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình thế chấp để bảo
đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự theo các điều kiện, nội dung, hình thức được
quy định trong Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Hợp đồng phải được lập
5 Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư
pháp, Hà Nội, tr.704.

15. 11
thành văn bản, phải làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm
quyền theo quy định của pháp luật về đất đai”.6
Thông qua khái niệm nêu trên có thể thấy rằng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất có một số đặc trưng cơ bản sau đây:
Thứ nhất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải đảm bảo hình thức và
nội dung phù hợp với quy định của cả hai văn bản pháp lý liên quan là Bộ luật
Dân sự và Luật Đất đai.
Điều này xuất phát từ bản chất hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là
một hợp đồng dân sự, tuy nhiên đối tượng của hợp đồng là một loại đối tượng
đặc biệt. Theo đó, các giao dịch về quyền sử dụng đất được pháp luật quy định và
yêu cầu tuân thủ tại một hệ thống pháp luật chuyên ngành riêng là Luật Đất đai.
Theo đó, pháp luật quy định hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập
hành văn bản, đồng thời được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp
luật.
Thứ hai, đối tượng của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là quyền sử
dụng đất.
Quyền sử dụng đất là một trong những tài sản đặc biệt của nước ta, theo
đó đây được coi là một loại quyền tài sản. Thực tế, đất không thể là đối tượng
của giao dịch nói chung và của loại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói
riêng bởi lẽ người dân không có quyền sử dụng riêng về đất mà thông qua đại
diện sở hữu toàn dân là Nhà nước.
Thứ ba, bên thế chấp chỉ có nghĩa vụ chuyển giấy tờ về quyền sử dụng đất
cho bên nhận thế chấp thay vì chuyển giao toàn bộ tài sản thế chấp.
Đây là đặc trưng chung của hình thức thế chấp trong pháp luật dân sự.
Theo đó, trừ trường hợp có thỏa thuận khác, bên thế chấp vẫn tiếp tục sử dụng
đất thế chấp quy định của pháp luật;. Về phạm vi thế chấp, bên thế chấp có thể
lựa chọn việc thế chấp toàn bộ hoặc thế chấp một phần quyền sử dụng đất để bảo
đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi đã “đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng
6 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.21

16. 12
thế chấp quyền sử dụng đất mà bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện
không đúng nghĩa vụ thì quyền sử dụng đất đã thế chấp được xử lý theo thỏa
thuận; nếu không có thỏa thuận hoặc không xử lý được theo thỏa thuận thì bên
nhận thế chấp có quyền khởi kiện tại Tòa án”.7
1.2.2. Vai trò của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý ràng buộc các bên
về quyền và nghĩa vụ liên quan đến hoạt động bảo đảm cho nghĩa vụ tại giao dịch
chính. Đối với với các bên giao dịch hay trên góc độ kinh tế thì hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất cũng có những vai trò nhất định. Cụ thể như sau:
Đối với bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất chính là cơ sở pháp lý xác định
quyền và nghĩa vụ phát sinh giữa các bên trong hợp đồng. Đây cũng đồng thời là
một hình thức, biện pháp nhằm phòng tránh rủi ro đối với giao dịch được bảo
đảm của các bên.
Ví dụ như trong trường hợp một bên vay tài chính từ ngân hàng hay tổ chức
tín dụng và bảo đảm thông qua hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khi đó,
trường hợp bên vay không trả được nợ thì việc xử lý quyền sử dụng đất được thế
chấp sẽ theo quy định tại hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Khi đó, nó hạn
chế phần nào rủi ro trong việc thu hồi nợ của ngân hàng, tổ chức tín dụng.
Mặt khác trên góc độ kinh tế.
Quyền sử dụng đất là một tài sản, gắn liền với người sản xuất, kinh doanh.
“Khi quyền sử dụng đất đem thế chấp mà bị xử lý để thu hồi nợ thì người vay
vốn hoặc người thế chấp sẽ không còn đất để kinh doanh”.8 Nói một cách khác,
điều này ảnh hưởng trực tiếp tới hoạt động định tế của các bên nói riêng và xa
hơn là ảnh hưởng tới nền kinh tế cả nước nói chung.
7 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr 23 – 24.
8 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.25.

17. 13
1.2.3. Khái niệm và đặc điểm công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
Có thể nói, ngay ở trên thế giới hay chỉ xét riêng tại Việt Nam, về bản chất
lịch sử ra đời và phát triển của hoạt động công chứng song hành và gắn liền với
quyền sở hữu tài sản, đặc biệt là bất động sản. Theo đó, đất đai dù ở thời điểm
nào cũng luôn được xem là tài nguyên quan trọng, mang giá trị thiết yếu trong
đời sống của con người, đặc biệt là trong hoạt động sản xuất – kinh doanh. Thông
qua đất đai, con người có thể tạo ra nhiều hơn nữa tài sản để phục vụ cuộc sống.
Bởi vậy, trong hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước, công chứng xuất hiện và
góp phần kiểm soát những biến động, quản lý các giao dịch được thực hiện một
cách chặt chẽ hơn để bảo đảm sự bình ổn của thị trường bất động sản. Trong đó
bao gồm cả hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất
Xuất phát từ những phân tích về khái niệm về “công chứng”và “hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất”, có thể khái quát một khái niệm chung về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất như sau:
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là việc công chứng viên
chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để
đảm bảo một nghĩa vụ nào đó được thực hiện bởi bên thế chấp và bên nhận thế
chấp.
Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mang những đặc điểm
chung của hoạt động công chứng, trong đó phải kể đến việc công chứng hợp
đồng là:
(i) Được thực hiện bởi công chứng viên;
(ii) Mục đích của hoạt động công chứng là nhằm xác định “tính xác thực,
hợp pháp” của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất;
(iii) Đối tượng của hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó pháp luật yêu cầu và bắt
buộc phải thực hiện thủ tục công chứng để đảm bảo có hiệu lực;

18. 14
(iv) Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất sau khi công chứng sẽ có giá trị
như chứng cứ và có hiệu lực thi hành với các bên.
1.2.4. Ý nghĩa của công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Trong hoạt động công chứng, có những giao dịch, hợp đồng pháp luật quy
định không bắt buộc phải thực hiện hoạt động công chứng hay chứng thực mặc
dù giá trị hợp đồng có thể rất lớn. Tuy nhiên, đối với giao dịch, hợp đồng liên
quan đến bất động sản lại được yêu cầu như một điều kiện có hiệu lực quan trọng
về mặt hình thức.
Như đã đề cập đến ở phần trên, điều này xuất phát từ vai trò quan trọng của
đất đai trong đời sống sản xuất, kinh doanh của con người. Bởi vậy, khi hợp đồng
thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện là một biện pháp bảo đảm thực hiện
nghĩa vụ dân sự, qua đó sẽ nâng cao trách nhiệm, tâm lý thực hiện nghĩa vụ được
bảo đảm đối với bên thế chấp.
Trường hợp phát sinh tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng công chứng sẽ được coi như một chứng cứ
pháp lý hữu hiệu cho các bên. Nội dung được công chứng của hợp đồng có ý
nghĩa tương tự như công chứng viên đứng ra với vai trò là người làm chứng cho
việc giao kết, xác lập hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa các bên là chính
xác và hợp pháp. Như vậy, các bên sẽ có cơ sở vững chắc để bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình.
Không những vậy, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
còn mang ý nghĩa trong việc đảm bảo hợp đồng được thể hiện với nội dung hợp
lý và hợp pháp. Cụ thể hơn, công chứng viên là một trong những chuyên gia
trong lĩnh vực pháp lý, được đào tạo nghiệp vụ, kiến thức bài bản nên có kinh
nghiệm, kiến thức pháp luật nói chung và trong hoạt động công chứng hoặc đồng
giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất nói riêng. Khi thực hiện công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, công chứng viên đồng thời phải thực hiện
các hoạt động soát xét, kiểm tra nội dung của các điều khoản được thể hiện tại
hợp đồng để đảm bảo phù hợp với đạo đức và quy định của pháp luật. Điều này
đặc biệt có ý nghĩa và vai trò quan trọng khi các bên tham gia ký kết hợp đồng là

19. 15
những người thiếu hoặc chưa có đầy đủ nhận thức và hiểu biết sâu sắc về hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Nói một cách khác, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
có ý nghĩa rất quan trọng không chỉ với các bên ký kết hợp đồng, với bản thân
hợp đồng mà còn cả xã hội. Bởi vậy, trong giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất,
cần thiết phải có và được thực hiện bởi hoạt động công chứng nhằm đảm bảo tính
hợp pháp.
1.2.5. Yêu cầu công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Hoạt động công chứng nói chung và công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đáp ứng những yêu cầu nhất định. Theo đó,
đây được xem là những nguyên tắc trong công chứng, cụ thể:
Thứ nhất, việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân
thủ Hiến pháp là pháp luật.
Trong bất kỳ nhà nước nào, đặc biệt là nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa Việt Nam, hiến pháp và pháp luật giữ vai trò và vị trí vô cùng quan trọng
trong việc điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh. Đặc biệt trong hoạt động công
chứng, công chứng viên là người được giao quyền, thay mặt Nhà nước thực hiện
“chứng nhận tính xác thực và hợp pháp” của hợp đồng và giao dịch theo quy
định của pháp luật. Bởi vậy, hoạt động công chứng càng cần thiết phải được thực
hiện trên cơ sở Hiến pháp và pháp luật, qua đó đảm bảo tinh thần thượng tôn
pháp luật.
Thứ hai, hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải
đảm bảo trung thực, khách quan.
Đây là một trong những yêu cầu quan trọng trong hoạt động công chứng để
đảm bảo nội dung công chứng thể hiện đúng yêu cầu và chứng năng. Theo đó,
khi sự trung thực và khách quan có được bảo đảm thì nội dung giao dịch, hợp
đồng mới được xác thực và đảm bảo tính hợp pháp một cách đúng đắn, không sai
lệch. Công chứng viên không được vì những lý do chủ quan hay các yếu tố tác
động khác mà làm ảnh hưởng đến yêu cầu này dẫn tới hoạt động công chứng

20. 16
không đạt hiệu quả và thiếu tính chính xác. Từ đó ảnh hưởng đến việc thực thi
pháp luật , đồng thời có thể ảnh hưởng đến quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữ các
bên.
Thứ ba, hoạt động công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất cần
phải bảo mật về thông tin và nội dung hợp đồng.
Theo đó, việc bảo mật thông tin này xuất phát từ yêu cầu trong việc hành
nghề công chứng đối với công chứng viên. Qua đó nhằm bảo vệ các quyền lợi
hợp pháp của khách hàng, tức bên thế chấp và bên nhận thế chấp trong trường
hợp này. Yêu cầu giữ bí mật này không chỉ được thực hiện trong thời hạn cụ thể
mà ngay cả khi công chứng viên không còn hành nghề thì vẫn cần nghiêm túc
thực hiện trừ khi pháp luật có quy định khác.
Có thể nói những yêu cầu nêu trên các những nguyên tắc cơ bản gắn bó mật
thiết với nhau và với hoạt động công chứng nói chung, công chứng hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Trên cơ sở đó nhằm đảm bảo giá trị pháp lý
cho hoạt động công chứng, qua đó đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các
chủ thể liên quan.

21. 17
CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG
HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1. Thẩm quyền công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định: “Công
chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng,
giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di
chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan
đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”. Như vậy, công chứng viên
của tổ chức hành nghề công chứng có quyền công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, trong đó phải đảm bảo bất động sản là đối tượng của giao
dịch phải thuộc cùng phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đối với nơi
đặt trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng. Đây là loại thẩm quyền công chứng
theo “địa hạt”.
Khi đó, nếu phát sinh trường hợp quyền sử dụng đất đã được công chứng
mà sau đó tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi
pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo đó phải được công chứng
tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng hợp đồng thế
chấp lần đầu. Mặt khác, nếu “tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc
công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì
công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công
chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó”.9
Ở góc độ nghiên cứu về mặt khoa học pháp lý, quyền sử dụng đất mang
bản chất là quyền tài sản thuộc sở hữu của cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức phát
sinh trên cơ sở giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền. Không những vậy, quan điểm lập pháp của Nhà nước ta
cũng thừa nhận rằng “đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực
9 Quốc hội (2014), khoản 2 Điều 54 Luật Công chứng.

22. 18
quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật”10. Như vậy, việc
chiếm hữu, sử dụng, định đoạt hay thế chấp quyền sử dụng đất phải tuân thủ các
điều kiện nhất định do pháp luật quy định.11 Nằm trong phạm vi các giao dịch
liên quan đến đối tượng là bất động sản, pháp luật đất đai cho phép hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất ngoài công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có
thể lựa chọn phương pháp chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.12
Tuy nhiên, có thể thấy được sự thiếu thống nhất trong hai phương thức được lựa
chọn này, nếu như công chứng yêu cầu kiểm soát cả về nội dung của hợp đồng
thế chấp, cụ thể:
“Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự
thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội,
đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì
công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa”13; hay
“Trường hợp người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự
thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch”14
Tuy nhiên, đối với nghiệp vụ chứng thực lại chỉ kiểm soát tính pháp lý về
“thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí
tự nguyện, chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch” còn
nội dung hợp đồng sẽ do người yêu cầu chứng thực chịu trách nhiệm hoàn toàn.15
Như vậy, có thể thấy tính an toàn pháp lý tại hai phương pháp được lựa chọn có
sự chênh lệch với nhau, thiếu tính thống nhất.
10 Quốc hội (2013), khoản 1 Điều 54 Hiến pháp.
11 Hồ Quang Huy (2017), “Suy nghĩ về khái niệm quyền sử dụng đất của Việt Nam”, Cổng thông tin Điện
tử Bộ Tư pháp, nguồn: https://moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2168,
19/04/2022.
12 Quốc hội (2013), khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai.
13 Quốc hội (2014), khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng.
14 Quốc hội (2014), khoản 3 Điều 41 Luật Công chứng.
15 Chính phủ (2015), khoản 1, 2 Điều 35 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về “cấp bản sao từ sổ gốc, chứng
thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch”.

23. 19
2.2. Nội dung công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng
đất
Việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tập trung vào hai
nội dung chính là: tính xác thực và tính hợp pháp của hợp đồng. Theo đó, chi tiết
các vấn đề này được quy định cụ thể như sau:
Về tính hợp pháp, theo quy định công chứng viên bắt buộc phải chịu trách
nhiệm đối với tính hợp pháp của nội dung hợp đồng thế chấp, tức là đảm bảo tất
cả các nội dung được ghi nhận, thừa nhận trong hợp đồng là phù hợp với quy
định của pháp luật. Theo khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 công
chứng viên phải kiểm tra và đảm bảo dự thảo hợp đồng tuân thủ quy định của
pháp luật, đúng với đạo đức xã hội và các đối tương giao kết hợp đồng là hợp
pháp và hợp lệ. Như vậy, trong trường hợp các bên đã soạn thảo sẵn hợp đồng,
công chứng viên sẽ phải kiểm tra nội dung của hợp đồng để đảm bảo không có
bất kỳ quy định, điều khoản nào vi phạm pháp luật và công chứng viên cũng có
quyền yêu cầu người công chứng sửa đổi lại cho phù hợp. Đồng thời, công chứng
viên cũng cần kiểm tra “nội dung, ý định giao kết hợp đồng là không vi phạm
pháp luật” (khoản 2 Điều 41 Luật Công chứng năm 2014) trước khi thực hiện
công chứng. Đối với việc kiểm tra tính hợp pháp của hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất cần phải có sự hỗ trợ và/hoặc nguồn thông tin được cung cấp cụ thể bởi
các cơ quan nhà nước, đặc biệt là các thông tin liên quan đến giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, tình trạng kê biên để thi hành án hoặc tình trạng tranh chấp
quyền sử dụng đất.
Về tính xác thực, theo quy định của pháp luật hiện hành, nội dung công
chứng của công chứng viên bao gồm cả tính xác thực của hợp đồng. Theo đó,
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được công chứng nhằm xác thực về các
vấn đề liên quan đến: “các bên ký kết hợp đồng, thời gian, địa điểm ký kết hợp
đồng, thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, hiện trạng, đặc điểm và các thông
tin khác của thửa đất được thế chấp”16. Việc xác thực này được căn cứ trên các
16 Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn thực
hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội, tr.55.

24. 20
thông tin có liên quan, hồ sơ, văn bản, tài liệu do các bên cung cấp, xuất trình tới
công chứng viên và thực tế kiểm tra tại thời điểm công chứng như: giấy tờ pháp
lý cá nhân, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biểu hiện của các bên,...
2.3. Trình tự, thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất
Luật Công chứng năm 2014 đã quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thực
hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng nói chung và áp dụng với
việc công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng. Căn cứ Chương
V của Luật này về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, có thể tóm
tắt trình tự, thủ tục công chứng như sau:
Bước 1: Nộp bộ hồ sơ yêu cầu công chứng
Người yêu cầu công chứng có trách nhiệm chuẩn bị và nộp tổ chức hành
nghề công chứng một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm: “(i) Phiếu yêu cầu
công chứng; (ii) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng; (iii)
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; (iv) Bản sao giấy tờ khác liên quan
đến hợp đồng”. Trường hợp yêu cầu công chứng đối với hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất đã được soạn sẵn thì bên yêu cầu công chứng còn phải chuẩn
bị dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu không hợp đồng này sẽ do
công chứng viên trực tiếp soạn thảo.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Công chứng viên tiếp nhận và tiến hành kiểm tra giấy tờ, tài liệu trong bộ
hồ sơ yêu cầu công chứng. Theo đó xảy ra hai trường hợp:
Trường hợp 1: hồ sơ yêu cầu công chứng đã đầy đủ, phù hợp với quy định
của pháp luật, đảm bảo tính xác thực, đúng đắn thì công chứng viên tiến hành thụ
lý, ghi vào sổ công chứng.
Trường hợp 2: nếu có bất kỳ căn cứ nào cho rằng:
(i) “trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp
đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực

25. 21
hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng,
giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu
công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng
viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được
thì có quyền từ chối công chứng”17; hoặc
(ii) “Dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái
đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định
của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để
sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng
viên có quyền từ chối công chứng”18; hoặc
(iii) Trường hợp hợp đồng được công chứng viên soạn thảo theo đề nghị
của người yêu cầu công chứng, nếu “nội dung, ý định giao kết hợp đồng, giao
dịch là xác thực, không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội thì công
chứng viên soạn thảo hợp đồng, giao dịch”19
Sau đó, người yêu cầu công chứng sẽ tự đọc lại hoặc theo đề nghị của
người yêu cầu công chứng, công chứng viên đọc lại cho người yêu cầu công
chứng nghe dự thảo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Trường hợp đồng ý
với toàn bộ nội dung thì công chứng viên hướng dẫn người yêu cầu công chứng
ký vào từng trang của hợp đồng.20
Bước 3: Ký chứng nhận
Sau khi kiểm tra toàn bộ hồ sơ, công chứng viên yêu cầu người yêu cầu
công chứng xuất trình các bản chính của giấy tờ theo quy định để đối chiếu. Sau
khi đảm bảo tính xác thực, đúng đắn, công chứng viên thực hiện ghi lời chứng,
ký vào từng trang của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.21
Bước 4: Trả kết quả công chứng
17 Quốc hội (2014), khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng.
18 Quốc hội (2014), khoản 6 Điều 40 Luật Công chứng.
19 Quốc hội (2014), khoản 2 Điều 41 Luật Công chứng.
20 Quốc hội (2014), khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng.
21 Quốc hội (2014), khoản 8 Điều 40 Luật Công chứng.

26. 22
Sau thời hạn không quá 02 ngày làm việc hoặc 10 ngày làm việc (đối với
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có nội dung phức tạp kể từ ngày tổ chức
hành nghề công chứng tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, tổ chức công chứng
tiến hành trả kết quả công chứng cho người công chứng.
Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng thời hạn công chứng nêu trên không tính
khoảng thời gian thực hiện việc “xác minh, giám định nội dung liên quan đến
hợp đồng, giao dịch, niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân
chia di sản, văn bản khai nhận di sản, dịch giấy tờ, văn bản”22.
2.4. Trách nhiệm của công chứng viên trong việc công chứng
hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
Công chứng viên là một nghề liên quan đến lĩnh vực pháp lý, chính bởi
vậy, trách nhiệm của công chứng viên đối với việc công chứng nói chung và
công chứng các giao dịch, hợp đồng nói riêng là rất quan trọng. Theo đó, công
chứng viên cần phải tuân theo một số trách nhiệm nghề nghiệp chung theo quy
định tại Điều 5 5 Quy tắc đạo đức hành nghề công chứng ban hành kèm theo
Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 của Bộ trưởng Bộ Tư pháp, cụ
thể bao gồm:
“1. Công chứng viên phải tận tâm với công việc, phát huy năng lực, sử
dụng kiến thức chuyên môn, các kỹ năng nghề nghiệp để bảo đảm tốt nhất tính
an toàn pháp lý cho hợp đồng, giao dịch; có trách nhiệm tiếp nhận và giải quyết
yêu cầu công chứng của cá nhân, tổ chức một cách nhanh chóng, kịp thời khi yêu
cầu công chứng đó không vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội.
2. Công chứng viên sẵn sàng tiếp nhận và giải quyết kịp thời yêu cầu công
chứng của người yêu cầu công chứng bằng cách luôn có mặt tại trụ sở tổ chức
hành nghề công chứng trong giờ làm việc theo quy định của pháp luật.
3. Công chứng viên có nghĩa vụ giải thích cho người yêu cầu công chứng
hiểu rõ về quyền, nghĩa vụ, hậu quả pháp lý phát sinh của hợp đồng, giao dịch
được yêu cầu công chứng; giải đáp một cách rõ ràng những thắc mắc của người
22 Quốc hội (2014), khoản 1 Điều 43 Luật Công chứng

27. 23
yêu cầu công chứng nhằm đảm bảo cho hợp đồng, giao dịch đúng với ý chí của
các bên giao kết hợp đồng, giao dịch; đảm bảo các bên có nhận thức đúng về
pháp luật có liên quan và giá trị pháp lý của văn bản công chứng trước khi công
chứng viên công chứng.
4. Công chứng viên có trách nhiệm cung cấp cho người yêu cầu công
chứng các thông tin có liên quan về quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm nghề nghiệp
của công chứng viên trong hành nghề công chứng theo yêu cầu của người yêu
cầu công chứng”.
Những trách nhiệm được ghi nhận trên đây là cần thiết, vừa để nâng cao
tinh thần, tính chủ động của công chứng viên, vừa giúp bảo đảm tối đa quyền lợi
của các chủ thể trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Đặc biệt là khi giao
dịch thế chấp quyền sử dụng đất thường có giá trị không nhỏ, việc sơ suất gây ra
sai sót nhỏ cũng có thể gây ra thiệt hại nghiêm trọng đối với một hoặc các bên
trong giao dịch, từ đó tác động tiêu cực tới an ninh, trật tự xã hội.

28. 24
CHƯƠNG 3. THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ
CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ
DỤNG ĐẤT TẠI ĐỒNG NAI. MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN
NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT
3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật về công chứng hoạt đồng thế
chấp quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Nguyễn
Thị Mai Sao
3.1.1. Ưu điểm
3.1.2. Hạn chế
3.2. Định hướng hoàn thiện pháp luật về công chứng hợp
đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về công
chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
3.4. Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp
luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất tại
Văn phòng công chứng Nguyễn Thị Mai Sao

29. 25
PHẦN 3. KẾT LUẬN

30. 26
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt:
1. Án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất mà
trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế chấp.
2. Án lệ số 36/2020/AL về hiệu lực của hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị thu hồi, huỷ bỏ.
3. Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và môi trường (2016), Thông tư hướng dẫn việc
đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
4. Bộ Tư pháp (1987), Thông tư số 574/QLTPK hướng dẫn công tác chứng thực
nhà nước.
5. Bộ Tư pháp (2012), Thông tư số 11/2012/TT-BTP về việc Ban hành Quy tắc
đạo đức nghề công chứng.
6. Báo Điện tử Chính phủ (2018), Quy định về công chứng hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất, nguồn: https://baochinhphu.vn/print/quy-dinh-ve-cong-
chung-hop-dong-the-chap-quyen-su-dung-dat-102240480.htm, 04/03/2022
7. Chính phủ (2000), Nghị định số 75/2000/NĐ-CP về “công chứng, chứng
thực”.
8. Chính phủ (2015), Nghị định 23/2015/NĐ-CP về “cấp bản sao từ sổ gốc,
chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng,
giao dịch”
9. Hoàng Thị Huệ (2021), “Vai trò và tác dụng của công chứng là gì?”, Công ty
Luật TNHH Minh Khuê. Nguồn: https://luatminhkhue.vn/vai-tro-va-tac-
dung-cua-cong-chung-la-gi.aspx#2-cong-chung-la-gi
10.Hội đồng Bộ trưởng (1991), Nghị định số 45/HĐBT về tổ chức và hoạt động
của công chứng Nhà nước.
11.Nguyễn Thị Hồng Luyến (2017), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử
dụng đất và thực tiễn thực hiện tại tỉnh Quảng Bình, Luận văn thạc sĩ luật
học, trường Đại học Quốc gia Hà Nội.
12.Nguyễn Văn Dũng (2019), Pháp luật về công chứng hợp đồng thế chấp quyền
sử dụng đất và thực tiễn áp dụng, Trường Đại học Luật Hà Nội.

31. 27
13.Phùng Văn Dũng (2019), Công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất
theo pháp luật Việt Nam hiện nay từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn
thạc sĩ luật học, Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam.
14.Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự.
15.Quốc hội (2013), Luật Đất đai.
16.Quốc hội (2014), Luật Công chứng.
17.Quốc hội (2013), Hiến pháp.
18.Viện khoa học Pháp lý (Bộ Tư pháp) (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển
Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội.