THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn

THUYẾT MINH DỰ ÁN
CỤM CÔNG NGHIỆP HÒA
Tháng 08/2023
CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU
Địa điểm:
, Tỉnh Đắk Lắk

CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU
-----------  -----------
DỰ ÁN
CỤM CÔNG NGHIỆP HÒA SƠN
Địa điểm:, Tỉnh Đắk Lắk
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN CHỦ ĐẦU TƯ
CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂY
DỰNG
0918755356-0936260633 Giám đốc

Dự án “Cụm công nghiệp Hòa Sơn”
ĐƠN VỊ TƯ VẤN LẬP DỰ ÁN:0918755356-0936260633
2
MỤC LỤC
MỤC LỤC............................................................................................................. 2
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU......................................................................................... 6
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ...................................................................... 6
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN ............................................................ 6
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ ............................................................................. 7
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ............................................................................. 10
4.1. Các căn cứ pháp lý ....................................................................................... 10
4.2. Các nguồn số liệu, tài liệu............................................................................ 12
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN ................................................................ 12
5.1. Mục tiêu chung............................................................................................. 12
5.2. Mục tiêu cụ thể............................................................................................. 13
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN........................ 15
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN DỰ
ÁN ....................................................................................................................... 15
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án..................................................... 15
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án.......................................... 17
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG........................................................ 18
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN ............................................................................... 22
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án .............................................................. 22
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư ................................... 23
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ..................................... 26
4.1. Địa điểm xây dựng....................................................................................... 26
4.2. Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án ............................................... 27
4.3. Hình thức đầu tư........................................................................................... 28
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO 28

3
5.1. Nhu cầu sử dụng đất..................................................................................... 28
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án............. 29
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG
TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG NGHỆ.................... 30
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH .............. 30
1.1. Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình......................................... 30
1.2. Tính chất cụm công nghiệp.......................................................................... 30
1.3. Các khu chức năng ....................................................................................... 31
1.4. Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp................................................................ 31
1.5. Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật................................................................... 31
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ ..... 32
2.1. Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê................................................................ 32
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê....................................................................... 34
2.3. Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp ................................................ 39
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN............................... 45
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG........................................................................ 45
1.1. Chuẩn bị mặt bằng........................................................................................ 45
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư: ................ 45
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật...................................... 45
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH ................... 45
2.1. Các phương án xây dựng công trình ............................................................ 45
2.2. Tổ chức không gian quy hoạch xây dựng.................................................... 46
III. QUY HOẠCH HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ................................. 48
3.1. Quy hoạch hệ thống giao thông ................................................................... 48
3.2. Quy hoạch cấp nước..................................................................................... 49
3.3. Thoát nước thải ............................................................................................ 50

4
3.4. Quy hoạch cấp điện...................................................................................... 51
IV. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN ..................................................... 51
4.1. Phương án tổ chức thực hiện........................................................................ 51
4.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý...................... 52
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG ................................. 54
I. GIỚI THIỆU CHUNG..................................................................................... 54
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG................. 54
III. SỰ PHÙ HỢP ĐỊA ĐIỂM THỰC HIỆN DỰ ÁN ....................................... 56
IV. NHẬN DẠNG, DỰ BÁO CÁC TÁC ĐỘNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐỐI
VỚI MÔI TRƯỜNG ........................................................................................... 56
4.1. Giai đoạn thi công xây dựng công trình....................................................... 56
4.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 58
V. PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN VỀ QUY MÔ,
CÔNG NGHỆ SẢN XUẤT ................................................................................ 61
VI. BIỆN PHÁP GIẢM THIỂU MÔI TRƯỜNG .............................................. 62
6.1. Giai đoạn xây dựng dự án ............................................................................ 62
6.2. Giai đoạn đưa dự án vào khai thác sử dụng................................................. 68
VII. KẾT LUẬN ................................................................................................. 70
CHƯƠNG VI. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ
HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN .................................................................................. 71
I. TỔNG VỐN ĐẦU TƯ VÀ NGUỒN VỐN. ................................................... 71
II. HIỆU QUẢ VỀ MẶT KINH TẾ VÀ XÃ HỘI CỦA DỰÁN........................ 73
2.1. Nguồn vốn dự kiến đầu tư của dự án. .......................................................... 73
2.2. Dự kiến nguồn doanh thu và công suất thiết kế của dự án: ......................... 73
2.3. Các chi phí đầu vào của dự án: .................................................................... 74
2.4. Phương ánvay............................................................................................... 74
2.5. Các thông số tài chính của dự án ................................................................. 75

5
KẾT LUẬN......................................................................................................... 78
I. KẾT LUẬN...................................................................................................... 78
II. ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ. ......................................................................... 78
PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH................................. 79
Phụ lục 1: Tổng mức, cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án .................................. 79
Phụ lục 2: Bảng tính khấu hao hàng năm............................................................ 79
Phụ lục 3: Bảng tính doanh thu và dòng tiền hàng năm. .................................... 79
Phụ lục 4: Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm........................................................ 79
Phụ lục 5: Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án.............................................. 79
Phụ lục 6: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn giản đơn..................................... 79
Phụ lục 7: Bảng Phân tích khả năng hoàn vốn có chiết khấu. ............................ 79
Phụ lục 8: Bảng Tính toán phân tích hiện giá thuần (NPV). .............................. 80
Phụ lục 9: Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR). ......................... 80

6
CHƯƠNG I. MỞ ĐẦU
I. GIỚI THIỆU VỀ CHỦ ĐẦU TƯ
Tên doanh nghiệp/tổ chức: CÔNG TY TNHH VẬT LIỆU XÂY DỰNG
Thông tin về người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp/tổ chức đăng ký
đầu tư, gồm:
Họ tên: Chức danh:Giám đốc
Sinh ngày:
Quốc tịch: Việt Nam
Căn cước công dân/Hộ chiếu số:
Ngày cấp:
Nơi cấp: Cục cảnh sát ĐKQL cư trú và DLQG về dân cư/Cục cảnh sát QLHC về
TTXH
Địa chỉ thường trú:
Chỗ ở hiện tại:
II. MÔ TẢ SƠ BỘ THÔNG TIN DỰ ÁN
Tên dự án:
“Cụm công nghiệp Hòa Sơn ”
Địa điểm thực hiện dự án:, Tỉnh Đắk Lắk.
Diện tích đất, mặt nước, mặt bằng dự kiến sử dụng: 166.225,4 m2
(16,62 ha).
Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành và khai thác.
Tổng mức đầu tư của dự án: 61.344.864.000 đồng.
(Sáu mươi mốt tỷ, ba trăm bốn mươi bốn triệu, tám trăm sáu mươi bốn nghìn
đồng)
Trong đó:
+ Vốn tự có (20%) : 12.268.973.000 đồng.
+ Vốn vay - huy động (80%) : 49.075.892.000 đồng.
Công suất thiết kế và sản phẩm/dịch vụ cung cấp:

7
III. SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ
Tình hình phát triển khu công nghiệp, cụm công nghiệp trên địa bàn tỉnh
Trong tiến trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, phát triển các khu công
nghiệp, cụm công nghiệp sẽ góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế - xã hội.
Thời gian qua, các khu công nghiệp, cụm công nghiệp (KCN-CCN) trên địa bàn
thu hút nhiều dự án, tạo tín hiệu tích cực đối với sản xuất công nghiệp, góp phần
không nhỏ vào sự phát triển chung của tỉnh.
Theo quy hoạch tổng thể phát triển các KCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020,
toàn tỉnh có 2 KCN, với tổng diện tích quy hoạch là hơn 657 ha (KCN Hòa Phú
181 ha, mở rộng thêm 150 ha và KCN Phú Xuân 325,6 ha).Còn theo Quy hoạch
phát triển các CCN tỉnh Đắk Lắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025
được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 587/QĐ-UBND, ngày 14-3-2017
thì trên địa bàn tỉnh đến năm 2020 có 15 CCN, với tổng diện tích hơn 551 ha;
giai đoạn 2021 - 2025 bổ sung thêm 9 CCN, với tổng diện tích hơn 662 ha.
Trong năm 2021, bổ sung quy hoạch thêm CCN Hòa Sơn (huyện Krông Bông),
với diện tích hơn 16,6 ha.
Đến nay, UBND tỉnh đã ban hành quyết định thành lập 14 CCN, bao
gồm: CCN Ea Đar (huyện Ea Kar), M’Drắk (huyện M’Drắk), Ea Ral (huyện Ea
H’leo), Quảng Phú (huyện Cư M’gar), Ea Nuôl (huyện Buôn Đôn), Ea Lê
(huyện Ea Súp), Ea Dăh (huyện Krông Năng), Hòa Sơn (huyện Krông Bông),
Cư Kuin (huyện Cư Kuin), Cư Bao (thị xã Buôn Hồ) và 2 CCN Tân An 1 và
Tân An 2 (TP. Buôn Ma Thuột). Còn lại 3 CCN là: Krông Búk 1 (huyện Krông
Búk), Buôn Chăm (huyện Krông Ana) và Phước An (Krông Pắc) chưa thành
lập.
Tỉnh cũng đã phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng cho 14 CCN, với
tổng diện tích đất quy hoạch hơn 692 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp gần
466 ha (Tân An 1, Tân An 2, Ea Ral, Ea Lê, Ea Đar, Krông Búk 1, M'Drắk, Cư
Kuin, Ea Nuôl, Cư Bao, Phước An, Ea Dăh, Buôn Chăm, Quảng Phú). Hiện nay,
trên địa bàn tỉnh có 1 KCN và 8 CCN đang hoạt động.
Thời gian qua, các cấp, các ngành, địa phương trong tỉnh đã tích cực triển
khai nhiều giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của các KCN-CCN. Công tác
quy hoạch, phát triển các KCN-CCN nhằm phát triển ngành công nghiệp - tiểu
thủ công nghiệp đã được các cấp chính quyền quan tâm.

8
Minh chứng là mỗi địa phương đều quy hoạch ít nhất 1 CCN và hầu hết
các KCN-CCN đều đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết. Bên cạnh đó, UBND
tỉnh đã ban hành nhiều chính sách hỗ trợ đầu tư các hạng mục công trình cơ sở
hạ tầng của các KCN-CCN; ban hành Quy chế quản lý nhà nước đối với các
KCN-CCN... nhằm tạo hành lang pháp lý trong quản lý, đầu tư, phát triển các
KCN-CCN. Nhờ đó, hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh từng bước được
hình thành.
Phát triển các KCN-CCN tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư
Việc hình thành và phát triển các KCN-CCN đã tạo điều kiện để thu hút
một khối lượng lớn vốn đầu tư cho phát triển công nghiệp và phát triển kinh tế -
xã hội của tỉnh.
Sự phát triển của các KCN-CCN đóng góp đáng kể vào sự phát triển công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp và chuyển dịch cơ cấu kinh tế của tỉnh theo hướng
tăng tỷ trọng giá trị sản xuất công nghiệp. Tạo môi trường cho chuyển giao công
nghệ một cách nhanh chóng; sản xuất nhiều hàng hoá tiêu dùng nội địa và sản
phẩm xuất khẩu có tính cạnh tranh.
Trong 9 KCN-CCN đang hoạt động thì KCN Hòa Phú hiện có 53 dự án
đăng ký và đầu tư, với tổng vốn đăng ký hơn 4.599 tỷ đồng, tỷ lệ lấp đầy 100%,
trong đó có 38 dự án đang hoạt động.
Năm 2020, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú đạt 6.000 tỷ
đồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước là 264 tỷ đồng. Tính từ đầu
năm đến tháng 8-2021, mặc dù chịu ảnh hưởng lớn do tác động của dịch
COVID-19, giá trị sản xuất công nghiệp trong KCN Hòa Phú vẫn ước đạt 4.241
tỷ đồng, thuế và các khoản nộp ngân sách nhà nước ước đạt 168 tỷ đồng, giải
quyết việc làm cho khoảng 2.200 lao động, với mức thu nhập bình quân khoảng
5,5 triệu đồng/người/tháng.
Tổng giá trị sản xuất công nghiệp của các doanh nghiệp trong KCN Hòa
Phú giai đoạn 2007 - 2020 ước đạt trên 37.134 tỷ đồng, tổng doanh thu ước đạt
32.841 tỷ đồng, nộp ngân sách nhà nước giai đoạn 2007 - 2020 là 1.383 tỷ đồng.
Như vậy, có thể thấy, mặc dù chỉ có 1 KCN đang hoạt động, nhưng đã đóng góp
không nhỏ vào sự phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.

9
Đối với 8 CCN đang hoạt động, hiện nay đã có 157 dự án đầu tư và đăng
ký đầu tư, với tổng diện tích đất hơn 252 ha, đất đã cho doanh nghiệp thuê hơn
226 ha, tỷ lệ lấp đầy là 76% diện tích, với tổng số vốn đăng ký đầu tư ban đầu
hơn 6.000 tỷ đồng. Hằng năm, doanh nghiệp trong các CCN đóng ngân sách cho
địa phương khoảng 120 tỷ đồng và giải quyết việc làm cho hơn 4.000 lao động.
Hệ thống các KCN-CCN trên địa bàn tỉnh đã thu hút được nhiều dự án
đầu tư, trong đó có một số dự án lớn, công nghệ cao được đầu tư xây dựng và đi
vào hoạt động có hiệu quả như: Nhà máy thép Đông Nam Á, Nhà máy chế biến
cà phê bột Trung Nguyên, Nhà máy cà phê Ngon, Cà phê hòa tan An Thái… đã
làm cho tỷ lệ lấp đầy các KCN-CCN ngày càng tăng.
Những doanh nghiệp trong các KCN-CCN đã góp phần quan trọng làm
gia tăng giá trị sản xuất công nghiệp, kim ngạch xuất khẩu và nguồn thu cho
ngân sách địa phương; đáp ứng yêu cầu về sử dụng tiết kiệm đất đai, bảo vệ môi
trường, phát triển bền vững và giải quyết việc làm cho nhiều lao động trong và
ngoài tỉnh.
Phát triển Cụm công nghiệp Hòa Sơn- Krông Bông
Krông Bông là huyện có ngành công nghiệp phát triển chậm do đó trong
những năm qua các ngành, các cấp ở tỉnh cũng như ở địa phương đặc biệt quan
tâm tạo điều kiện thúc đẩy phát triển KT-XH cùng với phát triển công nghiệp.
Trong đó, việc quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng các cụm công nghiệp tạo mặt
bằng có cơ sở hạ tầng nhằm thu hút đầu tư, sử dụng hiệu quả nguồn nguyên liệu
phát huy tiềm năng, lợi thế ở huyện để phát triển ngành CN, phát triển KT-XH
là một trong những định hướng chiến lược của tỉnh và huyện.
Từ năm 2007, trên địa bàn huyện đã được UBND tỉnh quy hoạch chi tiết
Cụm công nghiệp Bông Krang, tại xã Bông Krang với diện tích 50,2ha (Quyết
định số: 2389/QĐ-UBND ngày 21/9/2007). Đến năm 2013, thực hiện Thông tư
số 31/2012/TTLT-BCT-BKHĐT ngày 10/10/2012 của của liên Bộ Công
Thương, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hướng dẫn xử lý cụm công nghiệp hình thành
trước khi quy chế quản lý cụm công nghiệp ban hành kèm theo quyết định số
105/2009/QĐ- TTG ngày 19/8/2009 của Thủ tướng Chính phủ có hiệu lực,
UBND tỉnh đã thu hồi quyết định Quy hoạch chi tiết đối với Cụm công nghiệp
Bông Krang (tại Quyết định số 1036/QĐ-UBND, ngày 28/5/2013), do CCN này,
kém lợi thế phát triển, thu hút đầu tư chậm. Như vậy, hiện nay trên địa bàn

10
huyện Krông Bông chưa có các khu, cụm, điểm công nghiệp để thu hút đầu tư
phát triển công nghiệp.
Để tạo mặt bằng đảm bảo cơ sở hạ tầng cần thiết thu hút đầu tư sản xuất
các ngành nghề có tiềm năng lợi thế ở huyện như: Khai thác sản xuất vật liệu
xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không nung); Chế biến nông sản có nguồn
nguyên liệu tại huyện như: xay sát chế biến lương thực, bánh kẹo; Giết mỗ gia
súc, gia cầm chế biến thực phẩm; Cơ khí sửa chữa phục vụ nông nghiệp nông
thôn; Di dời các cơ sở sản xuất có khả năng gây ô nhiễm tại các khu đông dân
cư... thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội ở huyện, trong Quy hoạch nông thôn mới
xã Hòa Sơn (Quyết định số: 5063/QĐ-UBND ngày 14/11/2016, Về việc phê
duyệt Điều chỉnh cục bộ Quy hoạch chung xây dựng nông thôn mới xã Hòa Sơn,
huyện Krông Bông giai đoạn 2011-2015 và định hướng đến năm 2020), UBND
huyện đã quy hoạch Khu tiểu thủ công nghiệp xã Hòa Sơn. Hiện tại, trong khu
vực này đã có Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk được
UBND tỉnh cho phép đầu tư dự án Khai thác, sản xuất đá vật liệu xây dựng. Tuy
nhiên, do chưa được thành lập, quy hoạch chi tiết và đầu tư các hạng mục cơ sở
hạ tầng cần thiết, do đó việc đền bù giải phóng mặt bằng, đấu nối đầu tư, cơ sở
hạ tầng (giao thông, cấp điện, cấp nước, thoát nước thải...) phục vụ dự án rất khó
khăn, nhất là về giao thông.
Do đó, Công ty TNHH Vật liệu xây dựng đã đề nghị được làm chủ đầu tư
cơ sở hạ tầng “Cụm công nghiệp Hòa Sơn”. Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc
đầu tư dự án của Công ty TNHH Vật liệu xây dựng Krông Bông Đắk Lắk cũng
như quy hoạch đầu tư cơ sở hạ tầng Cụm TTCN, thu hút đầu tư các dự án công
nghiệp, thúc đẩy phát triển công nghiệp ở địa phương là hết sức cần thiết
IV. CÁC CĂN CỨ PHÁP LÝ
4.1. Các căn cứ pháp lý
 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014 của Quốc
hội;
 Luật Xây dựng số 62/2020/QH11 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc
hội sửa đổi, bổ sung một số điều Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18
tháng 06 năm 2014 của Quốc hội;
 Luật Quy hoạch đô thị số 16/VBNH-VPQH ngày 15/7/2020;
 Luật số 35/2018/QH14 ngày 20/11/2018 sửa đổi, bổ sung một số điều của

11
37 Luật có liên quan đến quy hoạch;
 Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 ngày ngày 17 tháng 11 năm
2020của Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc
Hộinước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Đầu tư số 61/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của Quốc Hội
nước CHXHCN Việt Nam;
 Luật Doanh nghiệp số 59/2020/QH14 ngày 17 tháng 06 năm 2020 của
Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;
 Văn bản hợp nhất 14/VBHN-VPQH năm 2014 hợp nhất Luật thuế thu
nhập doanh nghiệp do văn phòng quốc hội ban hành;
 Nghị định số 31/2021/NĐ-CPngày 26 tháng 03 năm 2021Quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư;
 Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18 tháng 12 năm 2020 về sửa đổi bổ
sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021về quản lý chi
phí đầu tư xây dựng;
 Hướng dẫn thi hành nghị định số 218/2013/NĐ-CP ngày 26 tháng 12 năm
2013 của chính phủ quy định và hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh
nghiệp;
 Thông tư số 01/2021/TT-BXD ngày 19 tháng 05 năm 2021 của Bộ Xây
dựng ban hành QCVN 01:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch
xây dựng;
 Thông tư số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây
dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;
 Thông tư số: 15/2017/TT-BCT ngày 31/8/2017, của Bộ Công Thương
Quy định, hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 68/2017/NĐ-
CP ngày 25/5/2017 của Chính phủ Về quản lý, phát triển cụm công nghiệp;
 Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng quy định tại
Phụ lục VIII, của thông tư số 12/2021/TT-BXDngày 31 tháng 08 năm 2021 của
Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng;
 Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm 2023
về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ
phận kết cấu công trình năm 2022.
 Nghị định số 68/2017/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2017 của Chính phủ

12
về quản lý, phát triển cụm công nghiệp
 Nghị định 66/2020/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 68/2017/NĐ-CP về quản lý,
phát triển cụm công nghiệp
 Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Bảo vệ môi trường;
 Quyết định 08/2021/QĐ-UBND về Quy chế quản lý cụm công nghiệp
trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk.
 Quyết định số 587/QĐ-UBND ngày 14 tháng 3 năm 2017 của UBND tỉnh
Đắk Lắk Về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Đắk
Lắk đến năm 2020, định hướng đến năm 2025
 Các Quy hoạch phát triển KT- XH, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch
ngành CN và các ngành liên quan của huyện Krông Bông và tỉnh Đắk Lắk
4.2. Các nguồn số liệu, tài liệu
 Niên giám thống kê của tỉnh Đắk Lắk, huyện Krông Bông;
 Bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất xã Hòa Sơn;
 Bản đồ đo đạc địa hình hiện trạng tỷ lệ 1/500 khu vực lập quy hoạch;
 Các số liệu điều tra cơ bản, các dự án đầu tư, các văn bản, chủ trương đầu
tư, quy hoạch phát triển ngành có liên quan;
V. MỤC TIÊU XÂY DỰNG DỰ ÁN
5.1. Mục tiêu chung
 Phát triển dự án “Cụm công nghiệp Hòa Sơn” theo hướng chuyên
nghiệp, hiện đại, cung cấp mặt bằng xây dựng cơ sở công nghiệp, dịch vụ công
nghiệp chất lượng, đáp ứng nhu cầu thị trường góp phần tăng hiệu quả kinh tế
địa phương cũng như của cả nước.
 Khai thác có hiệu quả hơn tiềm năng về: đất đai, lao động và sinh thái của
khu vực tỉnh Đắk Lắk.
 Dự án khi đi vào hoạt động sẽ góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế,
đẩy nhanh tiến trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá và hội nhập nền kinh tế của
địa phương, của tỉnh Đắk Lắk.
 Hơn nữa, dự án đi vào hoạt động tạo việc làm với thu nhập ổn định cho

13
nhiều hộ gia đình, góp phần giải quyết tình trạng thất nghiệp và lành mạnh hoá
môi trường xã hội tại vùng thực hiện dự án.
5.2. Mục tiêu cụ thể
 Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp và khu hành chính
dịch vụ, hình thành trung tâm công nghiệp mới của tỉnh Đắk Lắk. Hình thành
một cụm công nghiệp có hệ thống hạ tầng kỹ thuật tiên tiến hiện đại, đồng bộ,
hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu thu hút đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm công
nghiệp, phát triển công nghiệp, góp phần chuyển giao công nghệ kỹ thuật tiên
tiến. Là điểm sáng hấp dẫn, thu hút các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư nước
ngoài.
 Cụ thể hóa Quy hoạch xây dựng phát triển các cụm công nghiệp tỉnh Đắk
Lắk, đồng thời là căn cứ pháp lý trong việc quản lý quy hoạch, phát triển công
nghiệp. Cụ thể hóa quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của tỉnh Đắk Lắk và của
huyện Krông Bông.
 Dự án được quy hoạch, thiết kế hiện đại, kiến trúc cảnh quan đẹp, thân
thiện với môi trường, cùng hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ góp phần tạo điều
kiện thuận lợi cho các hoạt động đầu tư.
 Tạo được mối liên hệ và phát triển về kinh tế - công nghiệp giữa các
huyện của Đắk Lắk, góp phần dịch chuyển công nghiệp của tỉnh, tạo sự phát
triển đồng đều ở các huyện. Tạo chuyển dịch lao động trong khu vực. Chuyển
đổi ngành nghề theo hướng tích cực để mang lại cuộc sống ngày một tốt đẹp hơn
cho nhân dân. Giải quyết việc làm cho lao động của địa phương trong suốt quá
trình đầu tư xây dựng cũng như kinh doanh khai thác sau này.
 Việc tiếp nhận các dự án có trình độ, công nghệ tiên tiến, kỹ thuật cao góp
phần thúc đẩy hoạt động chuyển giao công nghệ, nâng cao trình độ kỹ năng
quản lý cho người lao động địa phương.
 Hình thành khuhạ tầng kỹ thuật công nghiệpchất lượng cao.
 Dự án thiết kế với quy mô, công suất như sau:
Cho thuê đất xây dựng nhà xưởng 140.136,7 m2
/năm
Tiền phí dịch vụ hạ tầng 93,0 lượt/năm
Xử lý nước thải 438.000,0 m3
/năm
Dịch vụ kho bãi logistics 4.500,0 lượt/năm
 Giải quyết công ăn việc làm cho một bộ phận người dân địa phương, nâng
cao cuộc sống cho người dân.

14
 Góp phần phát triển kinh tế xã hội của người dân trên địa bàn và tỉnh Đắk
Lắknói chung.

15
CHƯƠNG II. ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰÁN
I. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ XÃ HỘI VÙNG THỰC HIỆN
DỰ ÁN
1.1. Điều kiện tự nhiên vùng thực hiện dự án
Vị trí địa lý
Tỉnh Đắk Lắk với diện tích 13.125,4 km2 nằm trên địa bàn Tây Nguyên,
trong khoảng tọa độ địa lý từ 107°28'57"- 108°59'37" độ kinh Đông và từ
12°9'45" - 13°25'06" độ vĩ Bắc, phía Bắc giáp tỉnh Gia Lai, phía Nam giáp tỉnh
Lâm Đồng, phía Đông giáp tỉnh Phú Yên và tỉnh Khánh Hòa, phía Tây giáp
Vương quốc Cam Pu Chia và tỉnh Đắk Nông.
Bản đồ hành chính tỉnh Đăk Lăk
Đăk Lăk là tỉnh có đường biên giới dài 70 km chung với nước
Campuchia, trên đó có quốc lộ 14C chạy dọc theo biên giới hai nước rất thuận
lợi cho việc phát triển kinh tế vùng biên kết hợp với bảo vệ an ninh quốc phòng.
Địa hình

16
Đại bộ phận diện tích của tỉnh nằm ở phía Tây Trường Sơn, có hướng
thấp dần từ Đông Nam sang Tây Bắc. Địa hình đa dạng đồi núi xen kẽ bình
nguyên và thung lũng, khái quát có thể chia thành các dạng địa hình chính sau:
Địa hình vùng núi gồm: vùng núi cao Chư Yang Sin có nhiều dãy núi cao
trên 1.500 m, địa hình hiểm trở và vùng núi thấp, trung bình Chư Dơ Jiu: nằm ở
phía Tây Bắc của tỉnh, độ cao trung bình 600 - 700 m.
Địa hình cao nguyên chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của tỉnh, địa hình
bằng phẳng, đường Quốc lộ 14 gần như là đỉnh phân thuỷ, cao ở giữa và thấp
dần về hai phía, địa hình thấp dần từ Đông Bắc xuống Tây Nam, có 2 cao
nguyên lớn là: cao nguyên Buôn Ma Thuột và cao nguyên M'Drăk (cao nguyên
Khánh Dương).
Địa hình bán bình nguyên Ea Súp là vùng đất rộng lớn nằm ở phía Tây
tỉnh, tiếp giáp với các cao nguyên. Bề mặt ở đây bị bóc mòn, có địa hình khá
bằng phẳng, đồi lượn sóng nhẹ, độ cao trung bình 180m
Địa hình vùng bằng trũng Krông Pắk - Lắk nằm ở phía Đông - Nam của
tỉnh, giữa cao nguyên Buôn Ma Thuột và dãy núi cao Chư Yang Sin, độ cao
trung bình 400 - 500 m.
Khí hậu
Khí hậu toàn tỉnh được chia thành hai tiểu vùng khí hậu. Vùng phía Tây
Bắc có khí hậu nắng nóng, khô hanh về mùa khô; Vùng phía Đông có khí hậu
mát mẻ, ôn hòa. Nhiệt độ trung bình hàng năm là 24°C, tháng nóng nhất và lạnh
nhất chênh lệch nhau chỉ hơn 5°C.
Nhìn chung đặc điểm khí hậu vừa bị chi phối của khí hậu nhiệt đới gió
mùa, vừa mang tính chất khí hậu cao nguyên với nhiệt độ ôn hoà gần như quanh
năm, đã tạo ra các vùng sinh thái nông nghiệp thích hợp với nhiều loại cây
trồng, nhất là các loại cây công nghiệp dài ngày có giá trị kinh tế cao như cà
phê, tiêu, cao su, điều, bông vải…
Tài nguyên đất
Tổng diện tích tự nhiên toàn tỉnh là 1.312,5 nghìn ha. Đất Đắk Lắk được
chia thành các nhóm đất chính sau: đất xám (Acrisols) 579.309 ha (44,1%) hầu
hết ở các huyện, trên dạng địa hình có độ dốc, đất đỏ (Ferralson) 311.340 ha

17
(23,7%) tập trung tại các khối bazan Buôn Ma Thuột, phần lớn có độ dốc thấp,
tầng đất mịn dày khả năng giữ và hấp thu nước tốt. Nhóm đất này thích hợp với
các loại cây công nghiệp dài ngày như cà phê, cao su, dâu tằm..., Đất nâu
(Lixisols) 146.055 ha (11,1%) ở địa hình ít dốc , ngoài ra còn Đất phù sa
(Fluvisols) 14.708 ha (1,1%); Đất Gley (Gleysols) 29.350 ha( 2,2%), Đất than
bùn (Histosols), Đất đen (Luvisols), Đất nâu thẫm (Phaeozems), Đất có tầng sét
chặt, cơ giới phân dị (Planols) ký hiệu (PL), Đất mới biến đổi (Cambisols) ký
hiệu CM; Đất xói mòn trơ sỏi đá (Leptosols); Đất nứt nẻ (Vertisols).
Chất lượng của một số loại đất như nhóm đất đỏ, phần lớn nằm trên địa
hình tương đối bằng phẳng rất phù hợp cho phát triển cây công nghiệp dài ngày
như cà phê, cao su, v.v... cho năng suất cao và chất lượng tốt. Ngoài ra còn có
nhiều loại đất khác như đất xám, đất nâu, đất nâu thẫm, thích nghi với nhiều loại
cây trồng khác nhau như cây công nghiệp ngắn ngày, cây ăn quả và một số cây
lâu năm khác...
1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội vùng thực hiện dự án
Kinh tế
Trong 6 tháng đầu năm 2022, tình hình kinh tế - xã hội của tỉnh Đăk Lăk
tiếp tục có bước phát triển ổn định. Nhiều chỉ số phát triển kinh tế - xã hội tăng
so với cùng kỳ.
Cụ thể: Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh (GRDP) ước thực hiện trên
23.623 tỷ đồng (bằng 41,98% kế hoạch, tăng 7,37% so với cùng kỳ năm 2021);
huy động vốn đầu tư toàn xã hội ước thực hiện trên 13.605 tỷ đồng (bằng
41,48% kế hoạch, tăng 5,26% so với cùng kỳ năm 2021); tổng kim ngạch xuất
khẩu ước thực hiện 845 triệu USD (bằng 70,4% kế hoạch, tăng 61,7% so cùng
kỳ năm 2021); tổng thu cân đối ngân sách nhà nước đạt trên 4.860 tỷ đồng (bằng
59,28% kế hoạch HĐND tỉnh giao và 72,9% dự toán Trung ương giao, tăng
35,97% so với cùng kỳ năm 2021); tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch
vụ ước thực hiện trên 51.138 tỷ đồng (bằng 56,51% kế hoạch, tăng 16,68% so
cùng kỳ năm 2021).
Công tác cải cách hành chính của tỉnh đạt được kết quả tích cực, các chỉ
số PAR Inder, PAPI, PCI năm 2021 của tỉnh đều tăng hạng so với năm 2020.
Các hoạt động văn hóa – thể thao và du lịch, công tác an sinh xã hội và hỗ trợ

18
người nghèo tiếp tục được quan tâm, thực hiện. Tình hình an ninh chính trị, trật
tự an toàn xã hội được giữ vững.
Dân cư
Tính đến ngày 1 tháng 4 năm 2019, dân số toàn tỉnh Đắk Lắk đạt
1.869.322 người, mật độ dân số đạt 135 người/km². Trong đó dân số sống tại
thành thị đạt 462.013 người, chiếm 24,7% dân số toàn tỉnh, dân số sống tại nông
thôn đạt 1.407.309 người, chiếm 75,3% dân số. Dân số nam đạt 942.578 người,
trong khi đó nữ đạt 926.744 người. Tỷ lệ tăng tự nhiên dân số phân theo địa
phương tăng 0,75 ‰. Đây cũng là tỉnh đông dân nhất vùng Tây Nguyên với hơn
1,8 triệu dân. Tỷ lệ đô thị hóa tính đến năm 2023 đạt 25,76%.
II. ĐÁNH GIÁ NHU CẦU THỊ TRƯỜNG
Thu hút FDI tăng mạnh trong quý I, bất động sản công nghiệp còn nhiều dư
địa phát triển
Những tháng đầu năm 2023, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài
(FDI) của bất động sản tiếp tục duy trì vị trí thứ 2 với tổng vốn đầu tư gần 766
triệu USD, chiếm gần 14,1% tổng vốn đầu tư đăng ký.
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tính chung đến
ngày 20/3/2023, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần,
mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt gần 5,45 tỷ USD, chỉ bằng
61,2% so với cùng kỳ năm 2022.
Tuy vốn đầu tư thực hiện của các dự án đầu tư nước ngoài giảm so với
cùng kỳ song đã có cải thiện so với 2 tháng đầu năm 2023 (giảm 2,2% so với
cùng kỳ và tăng 2,7 điểm phần trăm so với 2 tháng năm 2023). Nhưng số dự án
đầu tư mới vẫn tăng. Cụ thể, số dự án đăng ký mới đạt 522 dự án, tăng 62,1% so
với cùng kỳ.
Cũng chung xu hướng này, mặc dù vẫn duy trì ở vị trí thứ 2 về thu hút
FDI nhưng vốn rót vào ngành kinh doanh bất động sản vẫn giảm tới 71,6% so
với cùng kỳ. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định, nhà đầu tư nước ngoài quy
mô vừa và nhỏ tiếp tục quan tâm, tin tưởng vào môi trường đầu tư của Việt Nam
vừa đưa ra những quyết định đầu tư mới. Nhiều dự án đầu tư mới vẫn tập trung
vào các tỉnh, thành phố có nhiều lợi thế trong thu hút đầu tư nước ngoài nhờ cơ
sở hạ tầng tốt, nguồn nhân lực ổn định, nỗ lực cải cách thủ tục hành chính và

19
năng động trong xúc tiến đầu tư như: Bắc Giang, Đồng Nai, Bắc Ninh,
TP.HCM, Hải Phòng…
Vốn ngoại tăng mạnh vào lĩnh vực bất động sản cho thấy nhà đầu tư tiếp
tục đặt niềm tin vào môi trường đầu tư của Việt Nam nói chung và lĩnh vực bất
động sản nói riêng. Nhà đầu tư ưu tiên bất động sản do tính ổn định, thu hút
được nguồn vốn lớn so với các ngành khác.
Đáng chú ý, trên lĩnh vực bất động sản, phân khúc bất động sản công
nghiệp đã chứng kiến sự bùng nổ trở lại của Việt Nam sau hai năm gián đoạn vì
đại dịch. Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, nhà đầu tư và khách hàng quốc
tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ
(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Thị trường đang chứng kiến
sự quan tâm từ các nhà sản xuất toàn cầu với nhu cầu đầu tư lớn, đặc biệt trong
lĩnh vực công nghệ, năng lượng xanh, logistics,…
Mặc dù có ý kiến cho rằng, đầu tư FDI năm 2023 có thể chậm lại do suy
thoái kinh tế nhưng nhiều chuyên gia đánh giá, thị trường bất động sản công
nghiệp Việt Nam có thể duy trì nguồn cầu từ nhà đầu tư nhờ lợi thế về lao động,
dân số, sự phát triển cở sở hạ tầng, ưu đãi đối với nhà đầu tư nước ngoài cũng
như những nỗ lực của Chính phủ trong việc duy trì sự ổn định kinh tế vĩ mô.
Ông John Campbell, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ công
nghiệp, Savills Việt Nam phân tích, thị trường bất động sản Việt Nam đang
được hưởng lợi từ những ưu thế đến từ quá trình mở cửa biên giới, tỷ giá Việt
Nam đồng ổn định và mức thuế doanh nghiệp hấp dẫn.
“Trước thực tế các công ty đa quốc gia vẫn đang tìm cách đa dạng hoá
khu vực hoạt động hoặc di dời ra khỏi Trung Quốc, thị trường bất động sản công
nghiệp Việt đang phát huy điểm sáng trong việc tạo điều kiện thu hút đầu tư.
Bên cạnh các nhà đầu tư đã dày dặn kinh nghiệm từ Hàn Quốc, Nhật Bản, Đài
Loan (Trung Quốc) và Trung Quốc, thị trường còn cần những hỗ trợ bài bản hơn
nữa để thu hút sự tham gia của các tập đoàn đa quốc gia đến từ Mỹ và châu Âu”
– ông John Campbell nhận xét.
Bất động sản công nghiệp nhiều dư địa hấp dẫn
Ngay sau khi biên giới mở cửa trở lại, những nhà đầu tư và khách hàng
quốc tế đã nhanh chóng sắp xếp các cuộc khảo sát vị trí, ký kết biên bản ghi nhớ

20
(MOU), hợp đồng thuê và các thỏa thuận mua bán. Điển hình là việc “gã khổng
lồ” Foxconn đẩy mạnh chiến lược đa dạng hóa chuỗi sản xuất tại Bắc Giang.
Với kế hoạch tiếp tục mở rộng quy mô đầu tư tại các tỉnh, Foxconn đã ký
kết Biên bản ghi nhớ về việc Tập đoàn nghiên cứu thuê lại 50,5ha đất tại Khu
công nghiệp Quang Châu (Bắc Giang) để mở rộng quy mô với tổng mức đầu tư
khoảng 300 triệu USD. Sau đó, Samsung cũng nâng tổng mức đầu tư vào Việt
Nam lên 20 tỷ USD, tập trung phát triển các nhóm ngành về trí tuệ nhân tạo (AI)
và dữ liệu lớn (big data)…
Theo Báo cáo Đầu tư châu Á – Thái Bình Dương của Savills, quý
IV/2022, thị trường đã ghi nhận một số giao dịch nổi bật. Tại phía Nam,
Matsuya R&D (Nhật Bản) đã đầu tư thêm khoảng 6,7 triệu USD vào dây chuyền
sản xuất tại Khu công nghiệp Hố Nai, tỉnh Đồng Nai.
Thêm vào đó, Giant Manufacturing (Đài Loan – Trung Quốc) – tập đoàn
nổi tiếng với các lĩnh vực kinh doanh và sản xuất xe đạp và phụ tùng xe đạp đã
đầu tư thêm 13 triệu USD tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương). Tại phía
Bắc, giao dịch nổi bật có thể kể đến việc Taihan Precision Technology đầu tư
5,3 triệu USD tại Cẩm Giàng, Hải Dương.
Hay mới đây, sự kiện phái đoàn 52 doanh nghiệp Mỹ như Boeing, Coca-
Cola, Meta, SpaceX, Netflix, Apple… đến Việt Nam để tìm kiếm cơ hội kinh
doanh và hợp tác đã cho thấy niềm tin của các tập đoàn quốc tế vào Việt Nam.
Từ đó, thể hiện tiềm năng của Việt Nam trở thành bến đỗ, trung tâm sản xuất
mới của thế giới trong lĩnh vực điện tử, công nghệ hay các ngành công nghiệp
có giá trị cao…
Ông John Campbell cho rằng, ngành công nghiệp và sản xuất sẽ tiếp tục
dẫn đầu trong thu hút dòng vốn ngoại với sự quan tâm của các nhà đầu tư nước
ngoài về đất công nghiệp và nguồn cung xây sẵn chất lượng cao.
Tuy nhiên, hiện nay việc tìm kiếm nguồn cung đất công nghiệp đang trở
thành một bài toán khó cho các doanh nghiệp, khi tỷ lệ lấp đầy luôn đạt mức
cao. Cụ thể, tại một số tỉnh phía Nam như Bình Dương hay Đồng Nai, tỷ lệ lấp
đầy luôn đạt mức trên 95%.

21
Còn tại thị trường phía Bắc, các tỉnh có thị trường bất động sản công
nghiệp phát triển như Bắc Giang và Bắc Ninh đều có nguồn cầu cao với tỷ lệ lấp
đầy từ 96% đến 99%.
Trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp hiện hữu hạn chế sẽ
ảnh hưởng tới việc cho thuê các diện tích lớn. Trong khi đó, nguồn cung mới
của thị trường không thực sự nhiều.
Nguyên nhân được ông John Campbell chỉ ra là do khó khăn trong giải
phóng mặt bằng, khiến chi phí đền bù cộng với giá đất ở Việt Nam đã tăng nhiều
trong thời gian gần đây. Điều này vô hình trung tạo nên thách thức đối với các
chủ đầu tư muốn thành lập các khu công nghiệp mới hoặc chuyển đổi mục đích
sử dụng đất nông nghiệp sang công nghiệp.
Để có thể hỗ trợ tốt nhất về nguồn cung nhằm đáp ứng được nhu cầu của
thị trường, vấn đề về mặt thủ tục đầu tư, pháp lý và quy trình phê duyệt dự án
cần được đẩy nhanh hơn. Các chủ đầu tư cũng kỳ vọng tiến độ, quy trình bồi
thường và giải phóng mặt bằng được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả hơn,
đồng thời có thể được tạo điều kiện nhận giấy phép, bản đồ quy hoạch tổng thể,
giấy chứng nhận xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… trong thời
gian sớm nhất có thể.
Do vậy, việc có thêm nguồn cung mới về bất động sản công nghiệp, đặc
biệt là các sản phẩm chất lượng cao, xây dựng trên yếu tố “thông minh” và
“xanh” làm nền tảng cốt lõi như Green Park (Vĩnh Phúc), Logos VSIP Bắc Ninh
1 Logistic Park (Bắc Ninh) đều được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết “cơn khát”
nguồn cung của thị trường.
Nhận định về tiềm năng đầu tư, ông John Campbell cho rằng, thị trường
bất động sản công nghiệp của Việt Nam còn nhiều dư địa để phát triển đa dạng
hơn các sản phẩm bất động sản công nghiệp như trung tâm dữ liệu, kho lạnh và
logistics. Các cơ hội chính trong ngành logistics bao gồm dịch vụ giao hàng
chặng cuối và việc triển khai hệ thống logistics 4.0.
Hơn nữa, sự thiếu hụt về cơ sở vật chất kho lạnh tại Việt Nam là điểm các
chủ đầu tư có thể tận dụng phát triển thêm dự án mới. Ngoài ra, dịch vụ xây
dựng nhà xưởng theo yêu cầu (built – to – suit) nhằm đáp ứng các yêu cầu đặc
biệt về kỹ thuật cũng là điểm thu hút các nhà đầu tư.

22
III. QUY MÔ CỦA DỰ ÁN
3.1. Các hạng mục xây dựng của dự án
Diện tích đất của dự án gồm các hạng mục như sau:
Bảng tổng hợp danh mục các công trình xây dựng và thiết bị
TT Nội dung Diện tích ĐVT
I Xây dựng 166.225,41 m2
1 Khu công trình hành chính dịch vụ 2.895,24 m2
2
Khu nhà máy hiện trạng KRB (nhà máy gạch
không nung + xẻ đá)
22.633,57
m2
3
Khu nhà máy chế biến đá, sản xuất vật liệu xây
dựng
62.423,90
m2
3.1 _ Nhà máy đá sân vườn, bó vỉa, cubic 11.421,97 m2
3.2 _ Nhà máy gạch tuynel 10.488,96 m2
3.3 _ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ (28.7 hecta) 30.964,82 m2
3.4 _ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ Trung Văn 9.548,15 m2
4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,84 m2
5 Khu công trình hạ tầng kỹ thuật 8.329,38 m2
6 Cây xanh cảnh quan, cách ly 31.343,37 m2
7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật 23.170,11 m2
II Thiết bị
1 Thiết bị văn phòng ban quản lý, điều hành Trọn Bộ
2 Thiết bị dịch vụ kho bãi Trọn Bộ
3
Thiết bị hạ tầng kỹ thuật công trình dân dụng (văn
phòng) Trọn Bộ
4 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp 16,62 ha
5 Thiết bị khác Trọn Bộ

23
3.2. Bảng tính chi phí phân bổ cho các hạng mục đầu tư
(ĐVT: 1000 đồng)
TT Nội dung Diện tích
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành
tiền sau
VAT
I Xây dựng 166.225,41 m2
35.230.932
1 Khu công trình hành chính dịch vụ 2.895,24 3.474,29 m2
1.700 5.906.290
2
Khu nhà máy hiện trạng KRB (nhà máy gạch
không nung + xẻ đá)
22.633,57 4.723,35 m2
-
3
Khu nhà máy chế biến đá, sản xuất vật liệu xây
dựng
62.423,90 112.363,02 m2
-
3.1 _ Nhà máy đá sân vườn, bó vỉa, cubic 11.421,97 20.559,55 m2
-
3.2 _ Nhà máy gạch tuynel 10.488,96 18.880,13 m2
-
3.3
_ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ (28.7
hecta)
30.964,82 55.736,68 m2
-
3.4 _ Nhà máy chế biến đá khai thác mỏ Trung Văn 9.548,15 17.186,67 m2
-
4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 15.429,84 27.773,71 m2
-
5 Khu công trình hạ tầng kỹ thuật 8.329,38 3.331,75 m2
1.520 5.064.263
6 Cây xanh cảnh quan, cách ly 31.343,37 - m2
20 626.867
7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật 23.170,11 - m2
1.020 23.633.512

24
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành
tiền sau
VAT
II Thiết bị 5.387.895
1 Thiết bị văn phòng ban quản lý, điều hành Trọn Bộ 186.172 186.172
2 Thiết bị dịch vụ kho bãi Trọn Bộ 1.163.578 1.163.578
3
Thiết bị hạ tầng kỹ thuật công trình dân dụng
(văn phòng)
Trọn Bộ 174.537 174.537
4 Thiết bị hạ tầng kỹ thuật cụm công nghiệp 16,62 ha 206.400 3.430.892
5 Thiết bị khác Trọn Bộ 200.000 200.000
III Chi phí quản lý dự án
2,313
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
939.357
IV Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 2.407.199
1 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,305
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
123.769
2 Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi
0,581
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
235.854
3 Chi phí thiết kế kỹ thuật 1,310 GXDtt * ĐMTL% 461.459
4 Chi phí thiết kế bản vẽ thi công 0,720 GXDtt * ĐMTL% 253.803
5 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi
0,045
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
18.424
6 Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi
0,129
(GXDtt+GTBtt) *
ĐMTL%
52.251

25
Diện tích
sàn
ĐVT Đơn giá
Thành
tiền sau
VAT
7 Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng 0,156 GXDtt * ĐMTL% 55.088
8 Chi phí thẩm tra dự toán công trình 0,151 GXDtt * ĐMTL% 53.116
9 Chi phí giám sát thi công xây dựng 2,147 GXDtt * ĐMTL% 756.389
10 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 0,803 GTBtt * ĐMTL% 43.265
11 Chi phí báo cáo đánh giá tác động môi trường TT 353.782
V Chi phí đền bù, GPMB 166.225,41 m2
92 15.292.738
VI Chi phí vốn lưu động TT 300.000
VII Chi phí dự phòng 3% 1.786.744
Tổng cộng 61.344.864
Ghi chú: Dự toán sơ bộ tổng mức đầu tư được tính toán theo Quyết định 510/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ngày 19 tháng 05 năm
2023 về Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022, Thông tư
số 11/2021/TT-BXD ngày 31 tháng 8 năm 2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư
xây dựng và Phụ lục VIII về định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng của thông tư số 12/2021/TT-BXD ngày 31
tháng 08 năm 2021 của Bộ Xây dựng ban hành định mức xây dựng.

26
IV. ĐỊA ĐIỂM, HÌNH THỨC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
4.1. Địa điểm xây dựng
Dự án“Cụm công nghiệp Hòa Sơn” được thực hiệntại, Tỉnh Đắk Lắk.
Vị trí thực hiện dự án
Vị trí và giới hạn khu đất
+ Phía đông: Giáp đường mòn, khu chuồng trại, đất trống của dân
+ Phía tây: Giáp ruộng lúa, nghĩa địa và rẫy cà phê
+ Phía nam: Giáp đồi đất trồng cây lâu năm
+ Phía bắc: Giáp ruộng lúa, cách đường tỉnh lộ
Địa hình, địa mạo:
Vị trí có cao độ cao nhất là 453.00m nằm tại vị trí phía Tây Nam khu vực
khảo sát. Vị trí có cao độ thấp nhất là 444.00m nằm tại vị trí phía Tây Bắc của
khu vực khảo sát
Khí hậu, thủy văn:
Khu vực quy hoạch mang đặc tính của khí hậu nhiệt đới gió mùa cao
nguyên. Trong năm có 2 mùa rõ rệt, mùa mưa và mùa khô.
Nhiệt độ: Nhiệt độ không khí trung bình năm 23,4°C, nhiệt độ không khí
trung bình cao nhất 26,5°C, nhiệt độ không khí trung bình thấp nhất là 20,8°C.
Mura:
- Mùa mưa: từ tháng 5 đến tháng 10, lượng mưa chiếm 92% lượng mưa cả
năm. Tháng có lượng mưa cao nhất là tháng 8 và tháng 9 (255mm/tháng).
- Mùa khô: từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lượng mưa chiếm 8% lương
mưa cả năm, nhiều năm không có mưa. Độ ẩm không khí thấp, lượng bốc hơi
lớn làm cho mức độ khô hạn càng trở nên khốc liệt.
- Lượng mưa trung bình năm 1518mm. Lượng mưa cao nhất là 1890mm,
thấp nhất là 1191mm.
Vị trí thực hiện dự án

27
Độ ẩm:
- Độ ẩm không khí trung bình năm 85%, độ ẩm không khí trung bình năm
cao nhất 95%, độ ẩm không khí trung bình năm thấp nhất 70%.
Gió: Có hướng gió chủ đạo là gió mùa Tây Nam (mùa mưa) và Đông Bắc
(mùa khô).
Thủy văn:
- Nước ngầm: Khu vực khảo sát, mực nước ngầm nằm khá sâu, do đó
công trình không chịu ảnh hưởng xấu do nước ngầm.
- Nước mặt: Việc thoát nước mặt tại khu vực được thoát theo độ dốc tự
nhiên của nền đất. Lượng nước mưa được thoát theo hướng Nam – Bắc của khu
vực, nước mưa thoát theo địa hình nên không gây hiện tượng ngập úng tại khu
vực khảo sát.
4.2. Đánh giá hiện trạng khu đất thực hiện dự án
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất và cảnh quan môi trường:
Khu vực quy hoạch Cụm TTCN cách đường tỉnh lộ 12 khoảng 360 mét
nằm dọc theo chân đồi đất, đá mồ côi nhiều do đất sỏi đá, lỗ chỗ không bằng
phẳngnên sử dụng đa dạng, gồm đất trống để hoang, đất trồng màu, trồng cây
lâu năm(cà phê) và một vài điểm không đáng kể có lúa. Nhìn chung, cây trồng
canh tác trong khu vực năng suất, chất lượng rất thấp, việc sử dụng đất cho trồng
trọt không hiệu quả.
4.2.2. Hiện trạng dân cư:
Trong khu vực không có dân cư sinh sống, không có các công trình cơ sở
hạ tầng, nằm độc lập cách ly với khu dân cư, công trình công cộng, di tích tôn
giáo...
4.2.3. Hiện trạng công trình kiến trúc:
Hiện tại đã có nhà máy Sản xuất đá của Công ty TNHH Vật liệu xây dựng
Krông Bông Đắk Lắk đang đầu tư xây dựng diện tích 4723,35 m2
xây dựng. Đã
đầu tư lưới điện cung cấp cho nhà máy.

28
4.2.4. Hiện trạng các công trình hạ tầng kỹ thuật:
Tuyến giao thông của khu vực lập quy hoạch hiện có: Tuyến đường mòn
(đường đất) sử dụng cho nông dân làm rẫy
Hiện tại khu vực có mương thủy lợi dẫn nước tưới cho nông nghiệp đi
qua, mương bê tông xi măng, rộng 0,8 mét, sâu 1,4 mét.
Phía bắc và phía nam khu vực có đường điện trung thế đi qua theo hướng
đông tây.
4.3. Hình thức đầu tư
Dự ánđược đầu tư theo hình thức xây dựng mới.
V. NHU CẦU SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ ĐẦU VÀO
5.1. Nhu cầu sử dụng đất
Sơ đồ cơ cấu sử dụng đất

29
TT Nội dung
Diện tích
(m2
)
Tỷ lệ (%)
A Hạng mục công trình xây dựng 166.225,4 100,00%
1 Khu công trình hành chính dịch vụ 1.854,1 1,12%
2 Khu nhà xưởng hiện trạng 12.523,2 7,53%
3
Khu nhà máy chế biến đá, sản xuất vật liệu
xây dựng
67.393,7 40,54%
4 Khu kho tàng, nhà xưởng sản xuất 18.116,0 10,90%
5 Khu công trình hạ tầng kỹ thuật 9.883,3 5,95%
6 Cây xanh cảnh quan, cách ly 32.690,8 19,67%
7 Giao thông, hạ tầng kỹ thuật, hàng rào 23.764,5 14,30%
Tổng cộng 166.225,4 100,00%
Bảng cơ cấu nhu cầu sử dụng đất
5.2. Phân tích đánh giá các yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu của dự án
Các yếu tố đầu vào như nguyên vật liệu, vật tư xây dựng đều có bán tại địa
phương và trong nước nên các yếu tố đầu vào phục vụ cho quá trình thực hiện là
tương đối thuận lợi và đáp ứng kịp thời.
Đối với nguồn lao động phục vụ quá trình hoạt động sau này, dự kiến sử
dụng nguồn lao động của gia đình và tại địa phương. Nên cơ bản thuận lợi cho
quá trình thực hiện.

30
CHƯƠNG III. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG
CÔNG TRÌNHLỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CÔNG
NGHỆ
I. PHÂN TÍCH QUI MÔ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
1.1. Tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
Bảng tổng hợp quy mô diện tích xây dựng công trình
STT HẠNG MỤC
DIỆN TÍCH
ĐẤT (m2)
DIỆN
TÍCH
XÂY
DỰNG
(m2)
TẦNG
CAO
TỐI
ĐA
DIỆN ÍCH
SÀN XÂY
DỰNG(m2)
MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG
GỘP
BRUT-
TÔ
(%)
MẬT
ĐỘ
XÂY
DỰNG
THUẦN
NET-
TÔ (%)
TỶ LỆ
CHIẾM
ĐẤT
(%)
1
Khu công trình
hành chính dịch vụ
2.895,24 1.158,10 3 3.474,29 0,70 40,00 1,74
2
Khu nhà máy hiện
trạng KRB (nhà
máy gạch không
nung + xẻ đá)
22.633,57 4.723,35 1 4.723,35 2,84 20,87 13,62
3
Khu nhà máy chế
biến đá, sản xuất
vật liệu xây dựng
62.423,90 37.454,34 3 112.363,02 22,53 60,00 37,55
3.1
_ Nhà máy đá sân
vườn, bó vỉa, cubic
11.421,97 6.853,18 3 20.559,55 4,12 60,00 6,87
3.2
_ Nhà máy gạch
tuynel
10.488,96 6.293,38 3 18.880,13 3,79 60,00 6,31
3.3
_ Nhà máy chế
biến đá khai thác
mỏ (28.7 hecta)
30.964,82 18.578,89 3 55.736,68 11,18 60,00 18,63
3.4
_ Nhà máy chế
mỏ Trung Văn
9.548,15 5.728,89 3 17.186,67 3,45 60,00 5,74
4
Khu kho tàng, nhà
xưởng sản xuất
15.429,84 9.257,90 3 27.773,71 5,57 60,00 9,28
5
Khu công trình hạ
tầng kỹ thuật
8.329,38 3.331,75 1 3.331,75 2,00 40,00 5,01
6
Cây xanh cảnh
quan, cách ly
31.343,37 18,86
7
Giao thông, hạ
tầng kỹ thuật
23.170,11 13,94
TÔNG CỘNG 166.225,41 55.925,44 151.666,12 33,64 100,00
1.2. Tính chất cụm công nghiệp
Là cụm công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trong
điều kiện kinh tế với những định hướng thu hút các dự án đầutư vào các lĩnh vực
sau:

31
- Khai thác sản xuất vật liệu xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không
nung);
- Chế biến nôngsản có nguồn nguyên liệu tại chỗ như: xay sát chế biến
lương thực, bánh kẹo
- Giết mổ gia súc, gia cầmchế biến thực phẩm;
- Chế biến thực phẩm;
- Cơ khí sửa chữa, phục vụ nông nghiệp nông thôn
-Một số lĩnh vực tiềm năng khác.
1.3. Các khu chức năng
Mặt bằng tổng thể được chia thành các phân khu rõ ràng, các nhóm ngành
công nghiệp có cùng tính chất được sắp xếp thành nhóm. Toàn khu chia
thànhcác khu chức năng cụ thể như sau:
- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi.
- Khu cây xanh, cây xanh cách ly.
- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật.
- Khu trung tâm hành chính - dịch vụ.
1.4. Chỉ tiêu đối với cụm công nghiệp
Tỷ lệ các loại đất trong cụm công nghiệp
Loại đất Tỷ lệ (% diện tích toàn khu)
Các khu kỹ thuật >1
Giao thông >10
Cây xanh >10
1.5. Các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật
- Giao thông:

32
+ Độ dốc dọc imax= 6%, bán kính bó vỉa (đối với cụm công nghiệp) tối
thiểu Rmin=15,0m.
+ Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0 và 3,75m tùy theo chức năng của tuyến
đường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theo
tiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.
- Cấp điện:
+ Cấp điện hành chính dịch vụ: 30 W/m2
sàn;
+ Cấp điện công nghiệp: 250 kW/ha
- Cấp nước:
+ Nước công trình công cộng và dịch vụ: >2 lít/m2
sàn-ngđ.
+ Nước tưới vườn hoa, công viên: >3 lít/m2
- ngđ.
+ Nước rửa đường: >0,5 lít/m2
- ngđ.
+ Lưu lượng nước phục vụ chữa cháy: 15 lít/giây, số lượng đám cháy
đồng thời 02 đám cháy.
+ Cụm công nghiệp: >40m3/ha-ngđ cho tối thiểu 60% diện tích.
+ Nước dự phòng, rò rỉ: <15% tổng lượng nước.
- Thoát nước: Xây dựng hệ thống cống thoát nước mưa và thải riêng biệt
để thoát nước triệt để. Tỷ lệ thu gom nước thải sinh hoạt đạt tối thiểu 80%
tiêuchuẩn cấp nước sinh hoạt.
- Vệ sinh môi trường: Cụm công nghiệp: 0,3 tấn/ha - ngày;
II. PHÂN TÍCH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT, CÔNG NGHỆ
2.1. Cho thuê đất, nhà xưởng cho thuê
Trong tình hình xã hội hóa hiện đại hóa, việc xây dựng nhà xưởng kết cấu
thép theo phong cách hiện đại cũng là xu hướng mới hiện nay và cũng đã trở
thành nhu cầu tất yếu của các doanh nghiệp lớn và nhỏ.

33
Ngoài những yếu tố căn bản trong thiết kế thi công như tiết kiệm chi phí,
thời gian, đảm bảo chất lượng công trình bền vững, nắm bắt các xu hướng và
thiết kế xây dựng cũng quan trọng và cần thiết không kém. Bởi một trong các
yếu cầu của khách hàng với những mẫu thiết kế nhà xưởng là tính tiện nghi, và
phù hợp với xu hướng.
Các mô hình xây dựng nhà xưởng tiền chế cho thuê phổ biến hiện nay
Xây dựng kho xưởng thấp tầng cho thuê:
Mô hình này thường thấy nhiều nhất và sử dụng rộng rải ở hầu hết các
khu công nghiệp lớn nhỏ trên Khắp cả nước
Xây dựng kho xưởng cao tầng cho thuê:
Dạng nhà xưởng này sẽ giúp doanh nghiệp giải quyết bài toán tối ưu về
quỹ đất. So với công trình nhà xưởng thấp tầng; với cùng một diện tích đất; tại

34
loại hình này nhiều nhà máy; nhà kho xưởng hơn; vẫn hoạt động tốt; đảm bảo
an toàn nhờ kết cấu xây dựng chuyên biệt.
Dù cho mô hình nào đi chăng nữa chắc chắn một điều là toàn bộ nhà
xưởng luôn trang bị đầy đủ: thanh máy di chuyển; vận chuyển hàng hóa; hệ
thống Phòng Cháy Chữa Cháy; tụ điện; hệ thống xử lý nước thải; khu nhà xe;
căn tin…
Các doanh nghiệp đi thuê chỉ cần chuyển máy móc vào vận hành ngày mà
không phải tốn thời gian và chi phí khác. Đầu tư xây dựng kho xưởng cho thuê
sẽ là lựa chọn tân tiến trong bài toán nhà xưởng của rất nhiều doanh nghiệp hiện
nay.
2.2. Hệ thống văn phòng cho thuê
Công đoạn thiết kế và trang trí nội thất là điều không thể thiếu cho một
văn phòng cho thuê, đặc biệt ở khu trung tâm.

35
Các xu hướng thiết kế văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành
phố ngày càng hướng đến sự mới lạ, độc đáo nhưng vẫn giữ được nét đơn giản,
thanh lịch của chốn công sở.
Văn phòng cần có không khí thoáng đãng, rộng rãi, mang đến sự thoải
mái và không gian làm việc hiệu quả. Theo xu hướng năm nay, văn phòng càng
đơn giản càng đẹp sẽ dẫn đầu trong việc trang trí nội thất với các thiết bị tối giản
nhất có thể.
Trong đó, phong cách công nghiệp như sàn bê tông, gạch mộc, kim loại,
màu sắc tối được nhiều doanh nghiệp ưa chuộng như màu đen, màu sẫm, màu
xanh hải quân. Sự kết hợp hài hòa với chất liệu gỗ hoặc các đồ nội thất có tính
nguyên bản sẽ mang lại cảm giác ấm cúng, thân thiện hơn. Bên cạnh đó, những
món đồ với đường cong mềm mại và màu sắc đơn sẽ phổ biến. Từ đó, văn
phòng sẽ ngày càng tinh tế, đơn giản và thoải mái vô cùng.
Xu hướng thiết kế văn phòng phá bỏ các nguyên tắc cũ kỹ về không gian
văn phòng truyền thống, hiện nay mô hình văn phòng làm việc hiện đại trở nên
phổ biến và đa dạng với nhiều thiết kế khác nhau. Nhìn chung những thiết kế
văn phòng làm việc hiện đại thường tập trung vào các yếu tố sau:

36
- Tạo ấn tượng với đối tác khách hàng
- Đem đến môi trường làm việc tốt nhất cho nhân viên
- Tăng sự tương tác giữa các thành viên
- Không gian làm việc thoải mái, năng động
- Tận dụng tối đa không gian làm việc chung
- Tiết kiệm diện tích, tối đa không gian văn phòng
- Sử dụng nội thất, trang thiết bị văn phòng hiện đại
- Chú trọng các yếu tố sáng tạo
- Ưu tiên tính bền vững
Một vài xu hướng thiết kế văn phòng:
Xu hướng văn phòng không gian xanh
Đây là xu hướng đang được nhiều doanh nghiệp hướng tới bởi nó đem lại
nhiều lợi ích. Không gian văn phòng xanh đem đến cho doanh nghiệp một môi
trường làm việc trong lành, thoáng đãng, thân thiện với môi trường, giúp giải tỏa
căng thẳng nhưng lại không tốn quá nhiều chi phí.
Nếu muốn bố trí một góc không gian mới lạ, có thể kết hợp hệ thống cây
xanh với các yếu tố khác như ánh sáng, gió, nước,…một cách khoa học và thẩm
mỹ nhất.

37
Xu hướng văn phòng không gian mở
Không gian văn phòng mở thật ra không còn xa lạ trong thời đại 4.0 như
hiện nay. Xu hướng này đã ra đời trên thế giới từ nhiều năm trước bởi những tập
đoàn lớn ứng dụng trong thiết kế văn phòng của họ. Tại Việt Nam, hình thức
này chỉ mới thực sự bùng nổ khi có nhiều doanh nghiệp nước ngoài đầu tư trong
hai năm trở lại đây.

38
Với rất nhiều ưu điểm vượt trội, văn phòng mở đã khắc phục được những
hạn chế của kiểu văn phòng đóng kín truyền thống có phần cô lập và ít tính
tương tác. Lợi ích chính mà văn phòng mở đem lại chính là giảm thiểu không
gian riêng biệt, nhờ vậy có thể giúp các nhân viên di chuyển linh hoạt, trao đổi,
tương tác với nhau nhiều hơn.
Xu hướng văn phòng đa chức năng

39
Do nhu cầu tìm thuê văn phòng hiện tại đã vượt qua lượng cung nên càng
có nhiều doanh nghiệp ưu tiên tiết kiệm diện tích, không gian trong thiết kế văn
phòng của họ. Vì thế xu hướng văn phòng đa chức năng đã ra đời và giải quyết
được phần lớn các trăn trở của chủ doanh nghiệp.
Văn phòng đa chức năng được xây dựng bằng việc tối ưu không gian sử
dụng chung, một không gian có thể dễ dàng dùng vào nhiều mục đích khác nhau
như: phòng họp, phòng thuyết trình, phòng tiếp khách,…
2.3. Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp
Cụm công nghiệp là nơi tập trung của nhiều các nhà máy sản xuất, ngành
nghề, dịch vụ công nghiệp, là nơi tập trung của một lượng rất lớn nhân công,
nhân viên, công nhân làm việc tại các nhà máy công nghiệp, do vậy lượng nước
thải sản sinh ra từ các cụm công nghiệp có số lượng và thành phần rất phức tạp
với số lượng lớn nên ảnh hưởng của lượng nước thải này đối với môi trường
xung quanh và sức khỏe con người là cực kỳ nghiêm trọng. Để xử lý lượng nước
thải này trước khi xả ra môi trường bên ngoài thì các cụm công nghiệp bắt buộc
phải đầu tư các hệ thống xử lý nước thải cụm công nghiệp đạt tiêu chuẩn nước
thải ở đầu ra.

40
Nước thải cụm công nghiệp có nguồn gốc từ đâu
Nước thải cụm công nghiệp là nước thải được sinh ra trong quá trình hoạt
động máy móc và những hoạt động phục vụ sản xuất trong cụm công nghiệp.
Nước thải cụm công nghiệp rất đa dạng, nó sẽ phụ thuộc vào loại hình công
nghiệp, sản phẩm sản xuất trong cụm công nghiệp đó,…
Phân loại nguồn nước thải cụm công nghiệp
Nước thải sinh hoạt: của cán bộ công nhân viên trong các khu vực vệ sinh,
nhà bếp, khu văn phòng,…Nguồn nước thải sinh hoạt này thường chứa một số
các chất như: hóa chất tẩy rửa, vi sinh vật, vi khuẩn, BOD5, COD,…Đây là các
chất vô cùng độc hại gây ra một số bệnh: giun sán, virus, các bệnh liên quan đến
hệ hô hấp và tiêu hóa.
Nước thải từ quá trình sản xuất công nghiệp: tùy thuộc vào từng ngành
sản xuất thì thành phần nước thải này sẽ có đặc trưng riêng:
Công nghiệp thực phẩm: BOD, chất rắn lơ lửng, các loại thuốc trừ sâu độc
hại, hormone tăng trưởng, màu vật chất, axit hoặc kiềm,…
Nhà máy điện: các chất rắn lơ lửng: thủy ngân, chì, Crom, selen, asen,
cadimi, hoặc lưu huỳnh dạng khí, trơ đáy và tro bay,…

41
Sắt và công nghiệp thép: các sản phẩm khí hóa: naphthalene, benzen,
xyanua, amoniac, phenol, cresol, anthracene,…các chất ô nhiễm: dầu mỡ động
vật, các hạt rắn, axit sunfuric, axit hydrochloric,…đây đều là các chất phát sinh
trong quá trình nung, sản xuất, tẩy rửa và xử lý bề mặt.
Công nghiệp giấy và bột giấy: TSS, BOD, chloroform, furan, dioxin,
phenol, COD và các chất rắn lơ lửng.
Dầu công nghiệp: Bao gồm các lĩnh vực như rửa xe, nhà kho chứa nhiên
liệu, nhà xưởng, trung tâm giao thông vận tải, nhà máy phát điện,…Nước thải từ
các khu vực này thường chứa: các dung môi, dầu nhờn, sạn, chất tẩy rửa và
hydrocacbon.
Quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp
Thuyết minh sơ đồ xử lý nước thải cụm công nghiệp

42
Nước thải từ các cụm công nghiệp gây tác hại rất nghiêm trọng đến môi
trường xung quanh cũng như đến sức khỏe của con người, do vậy các cụm công
nghiệp bắt buộc phải chấp nhận đầu tư một hệ thống xử lý nước thải công
nghiệp đạt tiêu chuẩn để giải quyết vấn đề này. Quy trình xử lý bao gồm các
bước như sau:
Song chắn rác: quy trình xử lý nước thải cụm công nghiệp bắt đầu từ song
chắn rác. Nguồn nước thải công nghiệp sẽ được thu về bể thu gom. Đi qua thiết
bị cào tự động có tác dụng giữ lại phần rác thô vào thùng chứa trong bể thu gom.
Tại đây, cũng được gắn các thiết bị đo nồng độ pH, SS của nước thải công
nghiệp đầu vào. Đây chính là khâu xử lý quan trọng nhất quyết định đến 99%
hiệu quả của hệ thống xử lý.

43
Bể thu gom: Tại đây được gắn các máy bơm và đồng hồ đo lưu lượng
nước thải đầu vào. Bể được xây dựng theo mô hình âm bên dưới, vừa có tác
dụng thu gom lượng nước thải từ nhà máy vừa có tác dụng bơm nước thải tại
đây qua hệ thống gồm 3 bơm chìm luân phiên hoạt động trong 30p lên hệ thống
xử lý nước thải KCN. Đồng thời tại đây cũng diễn ra quá trình lắng để lọc đi
chất cặn có trong nước thải.
Lọc rác tinh: Trước khi đi lên hệ thống xử lý nước thải KCN chính thì
nước thải từ bể thu gom sẽ đi qua lọc rác tinh. Tại đây được bố trí 2 máy bơm
với nhiệm vụ giữ lại các phần tử rác có kích thước từ 0.75mm trở lên, sau đó
nước thải mới đi đến bể tách dầu mỡ.
Bể tách dầu mỡ: đúng như tên gọi, bể tách dầu mỡ có nhiệm vụ chính là
tách các phân tử dầu lẫn trong nước thải qua hệ thống máng gạt ở trên bề mặt
nước thải (khối lượng riêng của dầu mỡ nhẹ hơn nước nên chúng sẽ nổi lên
trên). Các váng dầu mỡ được thu gom lại và đưa về bể chứa dầu và được đưa
đến các công ty xử lý và khử những thành phần độc hại. Sau đó lượng nước thải
này sẽ được đưa qua bể điều hòa.
Bể điều hòa: bể điều hòa được xây dựng và bố trí âm bên dưới cạnh bể
tách dầu. Với hệ thống 2 máy khuấy trộn chìm liên tục hoạt động để điều hòa
chất lượng nước thải, lưu lượng nguồn nước; 2 bơm chìm sau đó sẽ có nhiệm vụ
đưa nước thải đến các bể SBR.
Ưu điểm của bể điều hòa:
Tăng cường hiệu quả xử lý nước thải bằng phương pháp sinh học, giảm
thiểu khả năng giảm tốc cho bể SBR do tải trọng tăng đột ngột,giảm thiểu đến
mức thấp nhất các tác hại của các chất gây ức chế cho quá trình xử lý sinh học.
Giảm một phần BOD.
Ổn định pH của nước thải mà không cần tiêu tốn nhiều hóa chất.
Giúp cung cấp nước thải vào bể SBR được liên tục theo từng mẻ khi các
phân xưởng sản xuất trong cụm công nghiệp tân bình không xả nước thải.

44
Bể SBR: đây là một công nghệ xử lý nước thải cụm công nghiệp gồm 5
giai đoạn: cấp nước – cấp nước – sục khí – sục khí và lắng chắt nước trong. Đây
là một quy trình hoạt động liên tục trong từng bể. Nhìn chung quá trình này sẽ
mất khoảng 6h để xử lý trong bể hiếu khí SBR.
Ưu điểm
Quá trình xử lý đơn giản, hiệu quả xử lý cao.
Không cần bể lắng 1, 2, không cần tuần hoàn bùn, giảm được diện tích
xây dựng và chi phí đầu tư.
Vận hành tự động, lắp đặt từng phần và dễ dàng mở rộng.
Quá trình xử lý ổn định: quá trình xử lý ít bị ảnh hưởng bởi tải trọng BOD
đầu vào, có khả năng xử lý đạt tiêu chuẩn các hợp chất chứa nitơ và phốtpho.
Nhược điểm
Công nghệ xử lý sinh học đòi hỏi sự ổn định tính chất nước thải trước xử
lý. Nếu có bất kỳ sự thay đổi đột ngột của tính chất nước thải đầu vào ( hàm
lượng kim loại nặng cao, pH quá cao hoặc quá thấp,..) thì sẽ làm ảnh hưởng rất
lớn đến hiệu quả xử lý, có thể gây ức chế hệ vi sinh trong bể và rất khó khăn để
khắc phục sự cố trong các bể vi sinh.
Để bể hoạt động có hiệu quả cần có người vận hành phải thường xuyên
theo dõi các bước xử lý nước thải.
Bể khử trùng: tại đây nước thải sẽ được khử trùng bằng cách trộn đều với
clorua vôi (CaOCl2) trước khi được xả thải ra môi trường.
Bể chứa bùn: bùn từ từng bể SBR được bơm hút qua bể chứa bùn. Bể có
đặc điểm là: dạng phễu, có chứa thiết bị thu gom bùn ở bên dưới. Và qua máy ép
bùn bằng bơm bùn dưới dạng nén trục vít, cùng với hàm lượng polymer được
cung cấp thêm sẽ được chuyển sang dạng bánh bùn.

45
CHƯƠNG IV. CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN
I. PHƯƠNG ÁN GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG, TÁI ĐỊNH CƯ VÀ HỖ TRỢ
XÂY DỰNG CƠ SỞ HẠ TẦNG
1.1. Chuẩn bị mặt bằng
Chủ đầu tư sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan để thực hiện đầy đủ các
thủ tục về đất đai theo quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án cam kết thực hiện
đúng theo tinh thần chỉ đạo của các cơ quan ban ngành và luật định.
1.2. Phương án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư:
Dự án thực hiện tái định cư theo quy định hiện hành.
1.3. Phương án hỗ trợ xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật
Dự án chỉ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng liên quan đến dự án như đường
giao thông đối ngoại và hệ thống giao thông nội bộ trong khu vực.
II. PHƯƠNG ÁN KIẾN TRÚC VÀ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH
2.1. Các phương án xây dựng công trình
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
I Xây dựng 166.225,41 m2
1
Khu công trình
hành chính dịch
vụ
2.895,24 3 1.158,10 3.474,29 m2
2
Khu nhà máy hiện
trạng KRB (nhà
máy gạch không
nung + xẻ đá)
22.633,57 1 4.723,35 4.723,35 m2
3
Khu nhà máy chế
biến đá, sản xuất
vật liệu xây dựng
62.423,90 3 37.454,34 112.363,02 m2
3.1
_ Nhà máy đá sân
vườn, bó vỉa,
cubic
11.421,97 3 6.853,18 20.559,55 m2
3.2
_ Nhà máy gạch
tuynel
10.488,96 3 6.293,38 18.880,13 m2

46
Tầng
cao
Diện tích
xây dựng
Diện tích
sàn
ĐVT
3.3
_ Nhà máy chế
mỏ (28.7 hecta)
30.964,82 3 18.578,89 55.736,68 m2
3.4
_ Nhà máy chế
mỏ Trung Văn
9.548,15 3 5.728,89 17.186,67 m2
4
Khu kho tàng, nhà
xưởng sản xuất
15.429,84 3 9.257,90 27.773,71 m2
5
Khu công trình hạ
tầng kỹ thuật
8.329,38 1 3.331,75 3.331,75 m2
6
Cây xanh cảnh
quan, cách ly
31.343,37 - - - m2
7
Giao thông, hạ
tầng kỹ thuật
23.170,11 - - - m2
Các danh mục xây dựng công trình phải đáp ứng các tiêu chuẩn, quy
chuẩn và quy định về thiết kế xây dựng. Chi tiết được thể hiện trong giai đoạn
thiết kế cơ sở xin phép xây dựng.
2.2. Tổ chức không gian quy hoạch xây dựng
Trong mặt bằng tổng thể của đồ án Quy hoạch được tổ chức thành các
khu vực chức năng như sau:
- Khu xây dựng các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi.
- Khu cây xanh, cây xanh cách ly.
- Khu các công trình đầu mối kỹ thuật.
- Khu trung tâm hành chính - dịch vụ.

47
Bản vẽ thiết kế phương án kiến trúc của dự án
2.2.1. Khu các nhà máy, xí nghiệp công nghiệp, bến bãi
Là cụm công nghiệp tập trung đa ngành đáp ứng yêu cầu phát triển trong
điều kiện kinh tế với những định hướng thu hút các dự án đầu tư vào các lĩnh
vực sau:
- Khai thác sản xuất vật liệu xây dựng (đá granit, đá chẻ, gạch không
nung);
- Chế biến nôngsản có nguồn nguyên liệu tại chỗ;
- Giết mổ gia súc, gia cầm;
- Chế biến thực phẩm; cơ khí sửa chữa, phục vụ nông nghiệp nông thôn
- Một số lĩnh vực tiềm năng khác.
Các ngành công nghiệp được bố trí trong cụm công nghiệp phân theo mức
độ khả năng gây ô nhiễm, cần tổ chức các giải cây xanh cách ly để đảm bảo
vệsinh môi trường và tôn tạo cảnh quan.

48
Các công trình sản xuất được tổ chức xây dựng trên cơ sở các khu đất xây
dựng nhà máy đã hoạch định. Hình thức kiến trúc tùy thuộc dây chuyền
côngnghệ nhưng cần kết hợp cây xanh sân vườn nội bộ để tạo cảnh quan và cải
thiệnvi khí hậu.
Đối với các công trình hành chính và cổng nhà máy khuyến khích sử dụng
các mô tuýp kiến trúc hiện đại.
Hàng rào giữa các nhà máy yêu cầu dùng hàng rào thoáng, thiết kế đẹp.
2.2.2. Khu hành chính, dịch vụ
Bao gồm các công trình chủ yếu như sau:
- Khu điều hành, quản lý;
- Khu dịch vụ hậu cần phục vụ cụm công nghiệp;
- Khu thương mại, dịch vụ,....
2.2.3. Khu các công trình đầu mối kỹ thuật
Bao gồm các công trình như sau:
- Nhà máy cấp nước, cấp điện.
- Trạm xử lý nước thải.
2.2.4. Khu cây xanh và cây xanh cách ly
Dọc theo ranh đất quy hoạch cụm công nghiệp sẽ được trồng hệ thống cây
xanh nhầm đảm bảo vệ sinh môi trường cũng như giảm thiểu tiến ồn cho khuvực
xung quanh theo quy định.
III. QUY HOẠCH HỆ THỐNGHẠ TẦNG KỸ THUẬT
3.1. Quy hoạch hệ thống giao thông
Nghiên cứu đầy đủ hệ thống giao thông đối ngoại, công trình đầu mối,
đấu nối với các khu vực xung quanh.
Đảm bảo phân khu chức năng hợp lý và thuận lợi trong chia modul nhà
máy xí nghiệp.

49
Đảm bảo tính liên hoàn và không chồng chéo giữa các nhu cầu giao
thông: vận chuyễn hàng hóa ra vào, đi lại của lao động, di chuyển chất thải,
v.v...
Mạng lưới đường trong cụm công nghiệp phải được thiết kế sao cho
khảnăng khai thác hiệu quả, tiết kiệm kinh phí đầu tư xây dựng nhất, kết nối
thuậnlợi với đường giao thông đối ngoại song không làm ảnh hưởng tới khả
năng thông xe và an toàn của các phương tiện lưu thông.
Đồng thời mạng lưới đường được thiết kế để việc bố trí hệ thống hạ tầng
kỹthuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước.) thuận lợi và kinh phí đầu tư xây dựng
thấp nhất.
Các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của mạng lưới đường được thiết kế đảm bảo
theo quy chuẩn, quy phạm hiện hành.
Tiêu chuẩn thiết kế và một số chỉ tiêu đạt được
- Các chỉ tiêu kỹ thuật của đường giao thông được thiết kế theo tiêu chuẩn
TCVN 4449-1987, TCVN 4054-2005, TCXDVN 104 - 2007.
- Độ dốc dọc imax= 6%, bán kính bó vỉa (cụm công nghiệp) tối thiểu
Rmin=15,0m.
- Chiều rộng 1 làn xe từ 3,0m đến 3,75m tùy theo chức năng của tuyến
đường, toàn bộ kết cấu mặt đường được định hướng bê tông nhựa và theo
tiêuchuẩn thiết kế đường đô thị.
- Tốc độ thiết kế: Đường chính trong cụm công nghiệp 40-60km/h, 20-
40km/h đối với đường đến từng công trình.
- Cao độ xây dựng hoàn thiện mặt đường trung bình khoảng: +3,00m (cao
độ VN 2000).
- Cao độ xây dựng hoàn thiện vỉa hè trung bình:+3,2m (cao độ VN 2000).
3.2. Quy hoạch cấp nước
Cơ sở thiết kế
Căn cứ một số quy chuẩn xây dựng hiện hành của Nhà nước;

50
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCVN 01:2021/BXD Quy chuẩn quốc gia
về quy hoạch;
Quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2016/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc
gia các công trình hạ tầng kỹ thuật.
Căn cứ tiêu chuẩn hiện hành TCXDVN 33-2006: Cấp nước mạng lưới
đường ống bên ngoài và công trình, TCVN 2622:1995.
Xác định tiêu chuẩn và nhu cầu dùng nước
Cấp nước hành chính dịch vụ: >2 l/m2 sàn
Cấp nước cụm công nghiệp: >40m /ha-ngày đêm
Nước tưới cây: >3 l/m2
Nước rửa đường: >0,5 l/m2
Nước rò rỉ thất thoát 15 % Qcấp.
Nước bản thân nhà máy xử lý: 4% Qtổng
Tiêu chuẩn cấp nước chữa cháy: 15 lít/s x 3h x 2 đám cháy xảy ra đồng
thời cùng lúc.
3.3. Thoát nước thải
Cơ sở thiết kế
Căn cứ tiêu chuẩn xây dựng Việt Nam TCXDVN 51:1984 - Thoát nước
mạng lưới bên ngoài và công trình - Tiêu chuẩn thiết kế;
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD Quy chuẩn quốc
gia về quy hoạch;
Quy chuẩn Việt Nam QCVN 07:2016/BXD - Quy chuẩn kỹ thuật quốc
giacác công trình hạ tầng kỹ thuật.
Các chỉ tiêu kỹ thuật
Tiêu chuẩn thoát nước thải sinh hoạt và công nghiệp lấy từ 80% -100%
lưu lượng nước cấp.

51
3.4. Quy hoạch cấp điện
Cơ sớ pháp lý
Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01:2021/BXD quy chuẩn quốc
gia về quy hoạch;
Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia các công trình hạ tầng kỹ thuật QCVN
7:2016/BXD;
Luật điện lực ngày 03 tháng 12 năm 2004;
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật điện lực ngày 20 tháng 11 năm
2012;
Quy phạm trang bị điện 11TCN-18-2006, phần I “Quy định chung”;
Quy phạm trang bị điện 11TCN-19-2006, phần II “Hệ thống đường dẫn
điện”;
Tiêu chuẩn TCXDVN 333:2005 “Chiếu sáng nhân tạo bên ngoài các công
trình công cộng và kỹ thuật hạ tầng đô thị - Tiêu chuẩn thiết kế”;
Tiêu chuẩn TCVN 4756:1989 “Quy phạm nối đất và nối không các thiết
bịđiện”;
Tiêu chuẩn TCXDVN 9208:2012 “Lắp đặt cáp và dây dẫn điện trong các
công trình công nghiệp”.
Chỉ tiêu cấp điện
Cấp điện hành chính dịch vụ: > 30 W/m2
sàn
Cấp điện công nghiệp: > 250 kW/ha
Cấp điện giao thông: > 1W/ha
Cấp điện cây xanh: > 0,5 W/ha
IV. PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC THỰC HIỆN
4.1. Phương án tổ chức thực hiện
Dự ánđược chủ đầu tư trực tiếp tổ chức triển khai, tiến hành xây dựng và
khai thác khi đi vào hoạt động.

52
Dự án chủ yếu sử dụng lao động địa phương. Đối với lao động chuyên
môn nghiệp vụ, chủ đầu tư sẽ tuyển dụng thêm và lên kế hoạch đào tạo, bồi
dưỡng nghiệp vụ cho con em trong vùng để từ đó về phục vụ trong quá trình
hoạt động sau này.
Bảng tổng hợp Phương án nhân sự dự kiến(ĐVT: 1000 đồng)
TT Chức danh
Số
lượng
Mức thu
nhập bình
quân/tháng
Tổng
lương
năm
Bảo
hiểm
21,5%
Tổng/năm
1 Giám đốc 1 40.000 480.000 103.200 583.200
2
Ban quản lý,
điều hành
2 25.000 600.000 129.000 729.000
3
Công nhân
viên văn phòng
8 9.000 864.000 185.760 1.049.760
4
Công nhân khu
dịch vụ, kho
bãi
20 6.500 1.560.000 335.400 1.895.400
5
Kỹ sư hạ tầng
kỹ thuật
4 8.500 408.000 87.720 495.720
6
An ninh, lao
công
1 6.500 78.000 16.770 94.770
Cộng 36 332.500 3.990.000 857.850 4.847.850
4.2. Phân đoạn thực hiện và tiến độ thực hiện, hình thức quản lý
Thời gian hoạt động dự án: 50 năm kể từ ngày cấp Quyết định chủ trương
đầutư.
Tiến độ thực hiện dự án:
STT Nội dung công việc
Tiến độ dự
kiến thực
hiện
Ghi chú
I. Chuẩn bị đầu tư
1.1. Hoàn thành thủ tục thành lập cụm công nghiệp Quý I/2020
1.2. Hoàn thành các thủ tục chuẩn bị đầu tư
Quý II/2020
đến Quý
I/2024
Thực hiện
đồng thời
Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư Quý III/2023

53
STT Nội dung công việc
Tiến độ dự
kiến thực
hiện
Ghi chú
Thủ tục phê duyệt đồ án quy hoạch xây dựng chi tiết
tỷ lệ 1/500
Quý IV/2023
Thủ tục giao đất, thuê đất và chuyển mục đích sử
dụng đất
Quý I/2024
Thủ tục liên quan đến kết nối hạ tầng kỹ thuật Quý I/2024
Lập và phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi
trường
Quý I/2024
1.3.
Hoàn thành lập và phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả
thi dự án đầu tư, hồ sơ thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ
thuật thi công, đấu thầu xây lắp các hạng mục công
trình xử lý, trạm XLNT tập trung và thủ tục đầu tư
khác
Quý II/2024
1.4.
Cấp phép xây dựng (đối với công trình phải cấp
phép xây dựng theo quy định)
Quý III/2024
II. Triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật trên toàn bộ diện tích dự án
2.1.
Rà phá bom mìn, vật liệu nổ
Phát quang thảm thực vật Quý IV/2024
Thực
hiện đồng
thời
2.2. Tổ chức san nền mặt bằng
2.3. Tổ chức thi công hạ tầng kỹ thuật Quý I/2025
đến
Quý
III/2025
6 tháng
2.4.
Xây dựng trạm XLNT tập trung và các hạng mục
công trình phòng chống sự cố trạm XLNT
3 tháng
III. Nghiệm thu các công trình bảo vệ môi trường
3.1. Xin cấp giấy phép môi trường cho dự án
Quý
IV/2025
3.2.
Vận hành thử nghiệm các công trình BVMT,
nghiệm thu đưa vào khai thác sử dụng
Quý I/2026
Sau khi
có GPMT
IV. Bắt đầu thu hút đầu tư vào CCN Hòa Sơn
Từ Quý
II/2026

54
CHƯƠNG V. ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG
I. GIỚI THIỆU CHUNG
Mục đích của công tác đánh giá tác động môi trường của dự án“Cụm
công nghiệp Hòa Sơn ”là xem xét đánh giá những yếu tố tích cực và tiêu cực
ảnh hưởng đến khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận, để từ đó đưa ra các
giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất lượng môi trường hạn
chế những tác động rủi ro cho môi trường và cho chính dự án khi đi vào hoạt
động, đáp ứng được các yêu cầu về tiêu chuẩn môi trường.
II. CÁC QUY ĐỊNH VÀ CÁC HƯỚNG DẪN VỀ MÔI TRƯỜNG.
- Luật Bảo vệ môi trường số 72/2020/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng
hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 17/11/2020;
- Luật Tài nguyên nước số 17/2012/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa
XHCN Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 3 thông qua ngày 21/06/2012, có hiệu
lực thi hành từ ngày 01/01/2013;
- Luật Phòng cháy và chữa cháy số 40/2013/QH13 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 22/11/20013;
- Luật Tiêu chuẩn và quy chuẩn kỹ thuật số 68/2006/QH11 đã được Quốc
hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 29/06/2006;
- Bộ Luật lao động số 45/2019/QH14 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 20/11/2019;
- Nghị định số 136/2020/NĐ-CP của Chính phủ : Quy định chi tiết một số
điều và biện pháp thi hành Luật Phòng cháy và chữa cháy và Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật Phòng cháy và chữa cháy;
- Nghị định số 08/2022/NĐ-CP ngày 10/01/2022 của Chính phủ quy định
chi tiết một số điều của Luật bảo vệ môi trường;
- Thông tư số 02/2022/TT-BTNMT ngày 10/01/2022 của BTNMT Quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật bảo vệ môi trường;

THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn

THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn

Similar to THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn (20)

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT

More from LẬP DỰ ÁN VIỆT (20)

THuyết minh Dự án cụm công nghiệp hòa sơn