"Использование градостроительной документации для решения задач оценки недвижимости: методики и практики применения" V Форум практиков «Инновации. Бизнес. Образование» Информатизация: ИТ в сфере управления земельными отношениями и ведения кадастра недвижимости г. Ярославль, 13 ноября 2014 г.

1. Использование градостроительной документации
для решения задач оценки недвижимости:
методики и практики применения
Томилин Вячеслав
ООО НВЦ «Интеграционные технологии»
V Форум практиков «Инновации. Бизнес. Образование»
Информатизация: ИТ в сфере управления земельными отношениями и
ведения кадастра недвижимости
г. Ярославль, 13 ноября 2014 г.

2. Кадастровая оценка: методика
В случае образования нового или включения в
государственный кадастр недвижимости сведений о ранее
учтенном земельном участке в границах существующего
населенного пункта кадастровая стоимость определяется
путем умножения значения удельного показателя
кадастровой стоимости земель соответствующего вида
разрешенного использования для кадастрового квартала
населенного пункта, в котором расположен земельный
участок, на площадь земельного участка.
(2.1.3. Методические указания по определению кадастровой стоимости
вновь образуемых земельных участков и существующих земельных
участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного
использования или уточнения площади земельного участка
(утв. приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 г. N 222)

3. Методические указания по государственной
кадастровой оценке земель населенных пунктов
Методические указания позволяют определить кадастровую стоимость
земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе
следующих видов разрешенного использования:
1. Земельные участки, предназначенные для размещения домов
среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.
2. Земельные участки, предназначенные для размещения домов
малоэтажной жилой застройки, в том числе индивидуальной жилой
застройки.
5. Земельные участки, предназначенные для размещения объектов
торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
7. Земельные участки, предназначенные для размещения офисных
зданий делового и коммерческого назначения.
9. Земельные участки, предназначенные для размещения
производственных и административных зданий, строений,
сооружений промышленности, коммунального хозяйства,
материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и
заготовок.
(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)

4. Функциональные зоны
в составе генплана

5. Оценка: методика
2.2.1. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе
видов разрешенного использования земель, осуществляется на
основе построения статистических моделей в следующем порядке:
- определение состава факторов стоимости земельных участков в
составе земель населенных пунктов;
- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных
участков в составе земель населенных пунктов;
- группировка земельных участков в составе земель населенных
пунктов;
- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах
недвижимости;
- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости
земельных участков (функциональной зависимости стоимости
земельных участков от факторов стоимости) в составе земель
населенных пунктов;
- расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель
населенных пунктов.
(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)

6. Оценка: методика
2.2.2. Состав факторов стоимости определяется для
каждого вида разрешенного использования земельных
участков в составе земель населенных пунктов на основе
примерного перечня факторов стоимости и анализа
информации о рынке недвижимости субъекта Российской
Федерации.
В состав факторов стоимости должны быть включены
факторы стоимости, которые оказывают существенное
влияние на стоимость земельных участков в составе
земель населенных пунктов.
Состав факторов стоимости обосновывается.
(в ред. Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 N 3)

7. Существующие и планируемые объекты

8. Транспортная инфраструктура,
в том числе проектная

9. Территориальные зоны и виды
разрешенного оспользования
Информационные системы обеспечения
градостроительной деятельности -
организованный систематизированный свод
документированных сведений:
• о развитии территорий, об их застройке,
• о земельных участках,
• об объектах капитального строительства
• и иных необходимых для осуществления
градостроительной деятельности сведений.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 56 п.1)

10. Ограничения использования территории

11. ИТМ ГО ЧС

12. Инженерная инфраструктура

13. Примеры использования
№
п/п
Наименования ценообразующих факторов
Вид
(графический/семантический)
Единицы измерения
01 02 03 04
Муниципальный район, городской округ Семантический название МР или ГО
Населенный пункт Семантический название НП
Расстояние от населенного пункта до столицы субъекта РФ Семантический км.
Расстояние от населенного пункта до центра муниципального района,
городского округа
Семантический км.
Расстояние от населенного пункта до ближайших ж/д вокзала, станции,
платформы
Семантический км.
Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) остановок
общественного транспорта (в т.ч. автовокзалы, автостанции,
автобусные остановки и т.п.)
Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте магазина Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте общеобразовательной школы Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте центрального электроснабжения Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте центрального водоснабжения Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте центральной канализации Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте центрального теплоснабжения Семантический да/нет
Наличие в населенном пункте центрального газоснабжения Семантический да/нет
Таблица 83. Состав ценообразующих факторов для объектов недвижимости сельских населенных пунктов

14. Примеры использования
Таблица 83. Состав ценообразующих факторов для объектов недвижимости сельских населенных пунктов
Численность населения в населенном пункте Семантический чел.
Численность населения в муниципальном районе, городском округе Семантический чел.
Среднемесячная заработная плата в муниципальном районе, городском округе Семантический руб./мес
Наименование ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения Семантический код автодорог
Расстояние до ближайшей к населенному пункту дороги федерального значения Семантический км.
Наличие в населенном пункте или вблизи (до 1 км) водного объекта Семантический да/нет
Наличие в сельском населенном пункте дороги с твердым покрытием Семантический да/нет
Материал стен Семантический Названия материалов стен
Год постройки числовой Семантический Года
Этаж (первый, последний, остальные) Семантический первый, последний, остальные
Количество надземных этажей числовой Семантический количество этажей
Статус населенного пункта Семантический СНП/ГНП/Нулевой квартал
Площадь Семантический кв.м
Площадь земельного участка Семантический кв.м
Наличие сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым
актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа
местного самоуправления
Семантический да/нет
Содержание сервитута, установленного законом или иным нормативным правовым
актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа
местного самоуправления
Семантический
в соответствии с ответом органа
местного самоуправления или субъекта
Российской Федерации
Состояние объекта недвижимости Семантический удовлетворительное/ ветхое/ аварийное
Вид объекта недвижимости Семантический
здание/ помещение/ объект
незавершенного строительства/
сооружение

15. Практика (г. Ростов 2012г.):

16. Практика (г. Ростов 2012г.):

17. Практика (г. Ростов 2012г.):

18. Практика (г. Ростов 2012г.):

19. Практика (г. Ростов 2012г.):

20. Градостроительная документация и
управление территорией
Плохие традиции:
• Декларативная непротиворечивость градостроительной
документации различных уровней и видов;
• Отсутствие требований к Гр.Д., позволяющих обеспечивать
поддержку принятия решений в части ее использования;
• Время: «прошлое», «когда-то в будущем», «+∞»;
• Бюджет: +∞
• Оторванность от реальности: в пространстве, во времени, в
действительности;
• Градостроительная документация в современной Российской
действительности – чаще всего «мертвая вода» (нет процессов
отслеживания исходных данных, отсутствие использования этих
данных во множестве процессов управления территорией)
• К сожалению, градостроительную документацию нельзя считать
даже элементом системы управления территорией.

21. Зависимость бюджета от
градостроительной документации
Бюджет
Налоги
Кадастровая
оценка
Методика Факторы
Исходные
данные ИСОГД
Градостроительная
документация

22. ИСОГД: Основные понятия
Информационные системы обеспечения
градостроительной деятельности -
организованный систематизированный свод
документированных сведений:
• о развитии территорий, об их застройке,
• о земельных участках,
• об объектах капитального строительства
• и иных необходимых для осуществления
градостроительной деятельности сведений.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 56 п.1)

23. ИСОГД: Основные понятия
Целью ведения информационных систем
обеспечения градостроительной деятельности
является обеспечение органов государственной
власти, органов местного самоуправления,
физических и юридических лиц достоверными
сведениями, необходимыми для осуществления
градостроительной, инвестиционной и иной
хозяйственной деятельности, проведения
землеустройства.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 56 п.3)

24. ИСОГД: Основные понятия
Ведение информационных систем обеспечения
градостроительной деятельности
осуществляется органами местного
самоуправления городских округов, органами
местного самоуправления муниципальных
районов путем сбора, документирования,
актуализации, обработки, систематизации, учета и
хранения сведений, необходимых для
осуществления градостроительной деятельности.
(Градостроительный кодекс РФ Ст. 57 п.1)

25. ИСОГД: Объекты недвижимости
ИСОГД содержит сведения об объектах недвижимости: ЗУ,
зданиях, строениях, сооружениях, объектах незавершенного
строительства.
Эти сведения актуализируются на основе:
• Дежурного топографического плана и результатов
инженерных изысканий
• Данных дистанционного зондирования земли
• Документальных сведений об объектах недвижимости
В силу заявительного принципа постановки объектов
недвижимости на кадастровый учет, сведения ИСОГД об
объектах недвижимости, расположенных на территории
ОМСУ имеют больший объем и уровень актуализации.

26. Кадастровая оценка: данные
Государственная кадастровая оценка проводится в
отношении объектов недвижимости, учтенных в
государственном кадастре недвижимости.
Перечень объектов недвижимости, подлежащих
государственной кадастровой оценке, формируется и
предоставляется заказчику работ по определению
кадастровой стоимости по его запросу…
При формировании перечня указываются количественные и
качественные характеристики объектов недвижимости,
необходимые для проведения государственной кадастровой
оценки и содержащиеся в государственном кадастре
недвижимости, а также в иных фондах данных, базах
данных и документах, имеющихся в распоряжении органа
кадастрового учета.
(ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» Статья 24.13. )

27. ИСОГД: Примеры данных градостроительной
документации для кадастровой оценки

28. ИСОГД: Примеры данных градостроительной
документации для кадастровой оценки

29. ИСОГД: Инженерные изыскания

30. ИСОГД: Данные ДЗЗ

31. ИСОГД: ДЗЗ, ПКК, топографический план

32. Формирование градостроительной
справки (Ярославль)

33. Формирование градостроительной
справки (Ярославль)

34. Формирование градостроительной
справки (Ярославль)

35. Формирование градостроительной
справки (Ярославль)

36. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

37. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

38. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

39. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

40. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

41. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

42. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

43. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

44. Формирование градостроительной
справки (Хабаровск)

45. ГИС ИБДГД Ярославской области

46. Примеры реализации ИБДГД Субъекта:
Ярославская область
•Областная целевая программа «Развитие информатизации Ярославской области» на 2011 - 2014
годы» (утв. постановлением Правительства Ярославской области от 06.10.2010 №740-п с изм. от
19.12.2013). Задача 16. Создать информационные системы обеспечения градостроительной деятельности
муниципальных районов и информационный банк данных градостроительной деятельности Ярославской
области
•Закон Ярославской области от 11.10.2006 № 66-з (с изм.) «О градостроительной деятельности на
территории Ярославской области» – ст. 15 «Информационный банк данных градостроительной
деятельности Ярославской области» и ст. 16 «Порядок формирования и использования информационного
банка данных градостроительной деятельности Ярославской области»
•Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (с изм.) – Глава 7
«Информационное обеспечение градостроительной деятельности»
•Постановление Правительства Российской Федерации от 09.06.2006 № 363 «Об
информационном обеспечении градостроительной деятельности»
•Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.082007 № 85 «Об
утверждении документов по ведению ИСОГД»
•Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30.08.2007 № 86 «Об
утверждении порядка инвентаризации и передачи в ИСОГД ОМСУ сведений о документах и
материалах развития территорий и иных необходимых для градостроительной деятельности
сведений, содержащихся в документах, принятых ОМСУ»
•проекты НПА о ведении ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО (разработанные по итогам 1-й и 2-й очереди
развития ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО)

47. Примеры реализации:
Ярославская область
В 2011 году в соответствии с п. 16.1 и п. 16.2 Перечня мероприятий Областной целевой программы «Развитие информатизации
Ярославской области» на 2011-2013 годы, утвержденная постановлением Правительства Ярославской области № 740-п от 06.10.2010 (в
ред. от 25.03.2011 № 183-п, от 20.09.2011 № 726-п, от 16.12.2011 № 1019-п), были выполнены соответствующие работы:
•выполнение НИР по созданию ИСОГД МР ЯО и ИБДГД ЯО (п. 16.1);
•приобретение технических средств для создания АРМ ведения ИСОГД МР ЯО (п. 16.2)
По результатам исполнения первого этапа работ в 2011 году:
•введены в эксплуатацию:
•АИС ведения ИБДГД ЯО;
•17 АИСОГД МР ЯО;
•разработаны проекты НПА и НМД ведения ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО в составе:
•проект Порядка формирования и ведения ИБДГД ЯО; проект Положения о предоставлении сведений из ИБДГД ЯО; проект
Положения об источниках информации, учете и регистрации сведений в ИБДГД ЯО;
•проект Общие требования к градостроительной документации в электронной форме с целью их учета и ведения в ИСОГД
МО ЯО и ИБДГД ЯО;
•проект Общие принципы взаимодействия ИСОГД МР ЯО и ИБДГД ЯО с государственными и муниципальными
информационными системами и информационными ресурсами; Регламент информационного взаимодействия ОМСУ и ДС
ЯО по вопросам градостроительной деятельности с использованием ИСОГД МР и ИБДГД ЯО;проект Соглашения об
информационном взаимодействии
•проект Положения о ведении ИСОГД МР ЯО; проект Положения о предоставлении сведений из ИСОГД МР ЯО; проект
Положения об источниках информации, учете и регистрации сведений в ИСОГД МР ЯО;проект нормативного акта МР Об
утверждении Административного регламента предоставления муниципальной услуги «Предоставление сведений,
содержащихся в ИСОГД МО ЯО»;
•и др.
•проведены курсы обучения «оператор ИСОГД МР ЯО», «администратор ИСОГД МР ЯО», «оператор ИБДГД ЯО», «администратор
ИБДГД ЯО», проведена аттестация обученных специалистов.
Программно-технические решения ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО выполнены на следующих платформах:
•в качестве прикладной ГИС используется программное обеспечение ГИС «ИнГео» v.4.4 – разработчик ЦСИ «Интегро», г. Уфа;
•в качестве базового программного обеспечения используется АИСОГД «GRADVISION» разработчик ООО НВЦ «Интеграционные
технологии», г. Долгопрудный;
•в качестве системы управления базами данных используется СУБД Microsoft SQL Server 2005;

48. Работы выполненные по формированию
ИБДГД ЯО / ИСОГД МО ЯО
в 2011 году (первая очередь развития системы)
Работы с электронной картой
Ярославской области в ГИС ИнГео 4.4
Интранет-режим работы с системой ИБДГД ЯО
ИБДГД: Статистика ведения ИСОГД в ОМСУРаботы с классификатором
электронной карты Ярославской
области в ГИС ИнГео 4.4
Таким образом, реализован базовый функционал для ведения ИСОГД и ИБДГД

49. Инсталляции ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО
по итогам 1-й (в 2011 г.) и 2-й (2013 г. –
нач. 2014 г.) очереди развития
Таким образом, на уровне ЯО и во всех 3 ГО и 17 МР внедрены системы
Требуется расширить число пользователей за счет подключения 89 поселений

50. ИТ-архитектура взаимодействия
ИБДГД ЯО / ИСОГД МО ЯО с иными ИС
созданная в рамках 2-й очереди развития (2013 г. – нач. 2014 г.)
Реализована возможность он-лайн веб-сервисного взаимодействия с внешними системами

51. Комплекты градостроительных документов размещенных
в ИБДГД ЯО и ИСОГД МО ЯО
в рамках 2-й очереди развития (2013 г. – нач. 2014
1
СТП ЯО
СТП ЯМР
ПЗЗ
3
Генплан
2
ПЗЗ
5Генплан
4
ПЗЗ
7Генплан
6
0
Некрасовское СП
ЯМР
Ивняковское
СП ЯМР
Заволжское
СП ЯМР
Требуется приять НПА обязывающий разработчиков сдавать град. документы в электронной
нормализованной форме

52. Пример работы с СТП ЯМР в ГИС ИнГео
(ИСОГД ЯМР, ИБДГД ЯО )
создано в рамках 2-й очереди развития (2013 г. – нач. 2014 г.)
Ретроконверсированы и
нормализованы 7
комплектов
градостроительных
документов
Реализована возможность
работы он-лайн с внешними
источниками данных через
веб-сервисы

53. Публичные порталы.
ЗОУИТ на ПКК.
Методы сравнения.

54. Основные выводы и предложения
1. ИСОГД является основной системой, используемой ОМСУ
в процессе формирования налогооблагаемой базы
2. Использование сведений ИСОГД должно быть
обязательным для задач землеустройства, межевания,
кадастрового учета объектов недвижимости
3. Использование сведений ИСОГД должно быть
обязательным для проведения всех видов инженерных
изысканий, геодезических работ, работ по
инвентаризации, обязательность сдачи результатов этих
работ в ИСОГД также должна быть обязательным
условием проведения таких работ.
5. ОМСУ должны быть замотивированы в процессе ведения
ИСОГД за счет получения результатов от мобилизации
налогооблагаемой базы