Il documento presenta proposte progettuali per l'abitare smart e sociale, attraverso il contratto di rete Oltrenetwork, un'aggregazione tra imprenditori finalizzata a sviluppare progetti di housing sociale e social building. Viene analizzata l'attuale situazione del social housing in Europa e in Italia, evidenziando la mancanza di una definizione chiara e l'importanza dei servizi associati all'abitazione. Infine, si discute l'importanza di un approccio integrato per promuovere l'accesso all'abitare a prezzi accessibili, adottando un modello di social housing che favorisca l'inclusione sociale e la riqualificazione urbana.

2. a cura di: Luca Biancucci http://www.slideshare.net/lucabiancu
Proposte Progettuali
per l’Abitare
Smart & Social
( Smart Building )

3. CONTRATTO DI RETE: OltreNetwork
Il contratto di rete è una innovativa forma (smart) di aggregazione
fra imprenditori, che unendo sforzi economici e risorse patrimoniali,
tentano di conseguire obbiettivi di sviluppo e crescita imprenditoriale,
ai quali non potrebbero avere accesso operando individualmente.
Il contratto di rete è costituito allo scopo di creare una collaborazione
sinergica tra le società aderenti finalizzata a
sviluppare progetti abitativi di interesse generale
quali l’Housing Sociale & Social Building.
Le Società aderenti sono:

4. CONTRATTO DI RETE: OltreNetwork
“FACILITATORI” per REALIZZARE SOCIAL HOUSING
Mettere in “rete” tutti i soggetti interessati
sia Pubblici che Privati
Il MERCATO NON SI PARLA … cresce la domanda di alloggi sociali
e aumenta l’invenduto di edilizia libera …
PROMOTORI e OPERATORI ‘PAZIENTI’ e ‘SOCIALI’
E’ possibile attuare il Social Housing ?
Sì
… diverse le opportunità e diversi gli strumenti finanziari …

5. COSA È IL SOCIAL HOUSING

6. SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING
Il termine Social Housing non ha un significato immediato e
condiviso, infatti i Paesi membri dell’Unione Europea si distinguono
per l’eterogeneità sia delle situazioni abitative nazionali che delle
politiche adottate in tema di abitazione; il concetto di social housing
tende quindi a variare da un Paese all’altro.
In Europa * (2006):
‘ offerta di alloggi e servizi con forte connotazione sociale, per
coloro che non riescono a soddisfare il proprio bisogno abitativo
sul mercato (per ragioni economiche o per assenza di un’offerta
adeguata, cercando di rafforzare la loro condizione) e per le quali
esistono regole di assegnazione ’
* definizione del CECODHAS, Comitato europeo per la promozione del diritto alla casa

7. SOCIAL HOUSING = SOCIAL BUILDING
E’ importante chiarire che il Social Housing non è solo Casa
(per la cd. ‘fascia grigia’), ma Casa & Servizi (Social Building)
Che sono anche … negozi, ambulatori, uffici, studentati (per i cd.
Creativi, i ricercatori), cohousing, coworking, l’housing temporaneo,
ecc …
In Italia (2008) non esiste la definizione di Social Housing , ma di
Alloggio Sociale (AS) …

8. AS: LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE (D.M. 22/08)
OBIETTIVO CHIARO:
Concorrere al miglioramento di vita dei destinatari e perseguire
l’integrazione tra le diverse fasce sociali
SOLUZIONI AMPIE
Offerta di Alloggi in Locazione Permanente
MA ANCHE
Offerta di Alloggi Locazione temporanea min. 8 anni
Sostegno all’accesso alla Proprietà a Prezzo Convenzionato
(non prioritaria)
Il servizio di AS viene erogato da operatori pubblici e privati.
L’AS costituisce Standard Urbanistico Aggiuntivo.

9. IL ‘ PIANO CASA 1 ’

10. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa
“Programma straordinario di edilizia residenziale pubblica”
previsto dall’art. 21 del decreto-legge 1 ottobre 2007 n. 159 come
convertito, con modificazioni, dalla legge 29 novembre 2007 n. 222.
L’art. 11 del decreto legge n. 112 del 2008 vuole “garantire su
tutto il territorio nazionale i livelli minimi essenziali di
fabbisogno abitativo” attraverso l’incremento del patrimonio
immobiliare ad uso abitativo con l’offerta di abitazioni di
edilizia residenziale.

Per raggiungere tale obiettivo,
viene sancito ulteriormente l’utilizzo delle modalità
dell’urbanistica perequativa.

11. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa
Le modalità di intervento previste dal D.L. n. 112 del 2008 e dal
DPCM 16 luglio 2009, che ne costituisce attuazione, sono sei:
a) costituzione di un Sistema Integrato nazionale e locale di Fondi
immobiliari (SIF) per la realizzazione di immobili di edilizia
residenziale;
b) incremento del patrimonio di edilizia residenziale pubblica;
c) promozione finanziaria anche ad iniziativa di privati (Project
Financing);
d) agevolazioni a cooperative edilizie costituite tra i soggetti
destinatari degli interventi;
e) programmi integrati di promozione di edilizia residenziale anche
sociale;
f) interventi di competenza degli ex IACP.

12. LA NUOVA NORMATIVA NAZIONALE: Piano Casa
Certamente, la modalità più innovativa e potenzialmente in grado di
coinvolgere maggiormente il ricorso al capitale privato è rappresentata
dal Sistema Integrato di Fondi Immobiliari *.
* Il D.L. n. 112 del 2008 e il DPCM 16 luglio 2009 stabiliscono che il Sistema Integrato di Fondi Immobiliari deve
incrementare il numero di alloggi sociali.
Altra innovazione è quella rappresentata dal ricorso “promozione di
strumenti finanziari innovativi e con la partecipazione di altri soggetti
pubblici o privati”, ma forse non è questo il periodo per strumenti
finanziari innovativi.
Così delineato il quadro, una prima difficoltà è data dalla necessità
di verificare se vi sia un possibile coordinamento tra le normative
nazionali e quelle regionali.

13. CASSA DEPOSITI E PRESTITI (F.I.A.)

14. Fondo Investimenti Abitare (FIA) della C.D.P.
Il FIA investe il proprio patrimonio principalmente in quote di fondi
comuni d’investimento immobiliari operanti a livello locale e gestiti da altre
società di gestione del risparmio, attraverso partecipazioni nel limite
massimo del 40%. (ad oggi è stato superato tale vincolo)
Investitori
CDP, Ministero delle infrastrutture e dei trasporti (MIT) e altri investitori
istituzionali privati, quali gruppi bancari ed assicurativi e casse di
assistenza e previdenza professionale privatizzate
Rendimento obiettivo
Circa il 3% oltre inflazione, generato da un flusso cedolare riveniente dalla
locazione degli immobili e dalla rivalutazione a scadenza in corrispondenza
della loro cessione

15. Fondo Investimenti Abitare (FIA) della C.D.P.
Al 30 settembre 2012 Cdp Investimenti Sgr, la società di gestione
che "manovra" il maxi-fondo per il social housing ha assunto delibere
preliminari in 15 fondi locali, gestiti da 9 società di gestione del
risparmio, per 500 milioni di investimenti potenziali del Fia, il
Fondo investimenti per l'abitare. Di questi, 276 milioni sono stati
deliberati in via definitiva in 12 dei 15 fondi, per finanziare 69
interventi di housing sociale.
Il maxi-fondo per il social housing di oltre 2 miliardi risulta quindi
impegnato per il 14% circa in via definitiva e per circa il 25% in
modalità "potenziale", prevedendo che tutte le delibere preliminari (o
plafond) vadano poi trasformandosi in delibere definitive …
… Restano 1,4 miliardi di Euro …

16. DAL SOCIAL BUILDING
ALLO SMART BUILDING

17. SMART BUILDING
SOCIAL HOUSING
& SMART BUILDING
SOCIAL BUILDING
Agenda 2020 UE: crescita che affondi le basi su un’economia
Intelligente, Sostenibile e Inclusiva.
L'importanza di avere accesso all’Abitare a prezzi convenienti è
considerato uno dei fattori fondamentali per l’Inclusione Sociale

18. La Qualità dell’Abitare Sociale
Gli obiettivi della Gestione Sociale (NO Effetto Ghetto) sono:
1) Creare mix di utenza, onde evitare
un’eccessiva concentrazione di disagio
2) Offrire un accompagnamento
sociale leggero agli inquilini
3) Progettare e gestire servizi sociali,
commerciali e sanitari rivolti al territorio, in modo da creare una forte
interconnessione tra la struttura e il quartiere circostante
4) Proporre canoni calmierati (intermedi tra offerta pubblica e libero
mercato)
5) Siglare convenzioni con gli Enti Locali rispetto agli utenti
maggiormente svantaggiati

19. La Qualità dell’Abitare Sociale
I vantaggi per gli Enti Locali:
Farsi promotori di iniziative per il contenimento del disagio abitativo e per la
riqualificazione sociale del territorio;
Offrire, attraverso l’housing temporaneo, un nuovo modello di abitare
complementare all’alloggio sociale che si distingua per il suolo centrale dei
servizi di accompagnamento e di promozione;
Cogliere l’occasione per riqualificare immobili ed aree in disuso per
trasformarle in nuove centralità urbane;
Proporre alla cittadinanza nuovi servizi collegati all’abitare, quali sanità
leggera, sportelli di mediazione sociale, servizi di assistenza legale a tariffe
calmierate, microcredito, progetti per l’accompagnamento al lavoro, servizi
educativi e di assistenza per i cittadini;
Coinvolgere gli operatori locali del terzo settore (nuove forme di welfare)
presenti nel territorio per l’erogazione e la progettazione dei servizi sociali di
accompagnamento.

20. La Flessibilità dell’Abitare Sociale
Taglia M
fonte:
Taglia S http://www.open.to.it/
Taglia L

21. HOUSING SOCIALE
AUTOFINANZIATO

22. La Realizzazione

23. La Realizzazione
dal Progetto …
... alla
Realizzazione

24. Il Target di Riferimento
VINCOLO LOCATIVO
fino a 15 anni 20/25 anni
PICCOLI FONDI
INVESTITORI IMMOBILIARI
PRIVATI PUBBLICI

25. Alcune Suggestioni/Riflessioni
Esistono piccoli investitori privati ?
diminuiscono aumentano

ACQUIRENTI di

RISPARMIATORI
PRIMA CASA “IN FUGA”

26. Un Modello Innovativo
COSTRUTTORE
ENTE GESTORE
IMMOBILIARE
PICCOLI
INVESTITORI BANCA

27. Un Modello Innovativo
ENTE GESTORE
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28. Grazie per l’Attenzione !!!
Luca Biancucci
biancucci@oltrenetwork.it
@luca_biancucci
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http://www.slideshare.net/lucabiancucci