Come nasce, come funziona, come farsi finanziare il progetto

1. HOUSING SOCIALE
Il quadro normativo di riferimento
L’articolo 11 del DL 112/08 e il DPCM 16/7/2009 introducono i contenuti fondamentali di un
nuovo piano nazionale di edilizia abitativa, innovando in modo significativo l’approccio al
finanziamento dell’edilizia residenziale sociale.
Nell’ambito delle sei linee di intervento individuate dal piano (art. 1 c. 1 del DPCM), infatti,
viene prevista la possibilità di utilizzare i fondi immobiliari chiusi come strumento per
finanziare la realizzazione di alloggi sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008. Tali fondi
immobiliari potranno essere costituiti mediante la partecipazione di soggetti pubblici e privati
e potranno articolarsi in un “Sistema Integrato di Fondi” (“SIF”), costituito da un “fondo
nazionale” e da una serie di “fondi locali”. In altri termini, gli interventi di edilizia privata sociale
potranno essere implementati e realizzati sul territorio mediante lo sviluppo di fondi locali, a
loro
volta
partecipati
dal
fondo
nazionale.
È opportuno sottolineare che il SIF e, in tale ambito, l’attività del fondo nazionale, rappresenta
solo una delle linee di intervento previste dal Piano nazionale di edilizia abitativa. I fondi
immobiliari, se adeguatamente sviluppati, permetteranno quindi di raggiungere una parte
degli obiettivi del piano nazionale, ma non ne rappresentano l’unico o il principale strumento
di attuazione né, tantomeno, la soluzione al disagio abitativo del Paese nel suo complesso.
Sintesi delle principali disposizioni normative riguardanti
l’edilizia privata sociale
D.L. 25 giugno 2008 art. 11
Piano Casa
Categorie sociali svantaggiate
Prevede l'utilizzo di fondi Immobiliari chiusi come strumento attuativo del Piano.
Individua le categorie sociali svantaggiate cui è destinata l'offerta di alloggi sociali:




Nuclei familiari a basso reddito, anche mono-parentali o mono-reddito
Giovani coppie a basso reddito
Anziani in condizioni sociali o economiche svantaggiate
Studenti fuori sede
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2. 


Soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
Altri soggetti in possesso dei requisiti di cui all'articolo 1 della Legge n. 9 del 2007
Immigrati regolari a basso reddito, residenti da almeno dieci anni nel territorio
nazionale o da almeno cinque anni nella medesima Regione
DPCM 16 luglio 2009 art. 11
Piano Nazionale Edilizia Abitativa
Quadro dei fondi nazionali nell'ambito del SIF
Definisce il quadro normativo ed operativo dei Fondi Nazionali nell'ambito del Sistema
Integrato di Fondi Immobiliari prevedendo, tra l'altro:





Dimensione obiettivo delle raccolta a livello nazionale pari a 3 miliardi di euro
(minimo 1 miliardo) e durata minima di 25 anni
Destinazione degli investimenti all'incremento dell'offerta di Alloggi Sociali
Rendimento obiettivo e sostenibilità economica dei progetti
Criteri di partecipazione dei fondi Nazionali agli investimenti locali mediante
acquisizione di partecipazioni di minoranza fino ad un massimo del 40%
Integrazione con le politiche pubbliche locali
D.M. 22 aprile 2008
Definizione di Alloggio Sociale
Sono alloggi sociali le case e i servizi destinati ad individui e nuclei familiari svantaggiati che
non sono in grado di accedere ad alloggi nel libero mercato. Rientrano in tale definizione gli
alloggi realizzati o recuperati, da operatori pubblici e privati, anche con il ricorso ad
agevolazioni e contributi pubblici, destinati alla locazione temporanea per almeno otto anni
ai canoni concordati ed anche alla proprietà a prezzi convenzionati (ambito dell'edilizia
privata sociale).
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3. DOCUMENTO INFORMATIVO SULL’OPERAZIONE DI INVESTIMENTO
Ai fini dell’avvio della pre-fattibilità (non impegnativa in nessun senso) sarà necessario produrre, per
ciascuna operazione immobiliare, la seguente documentazione informativa:
 EXECUTIVE SUMMARY
 INQUADRAMENTO DELL’INIZIATIVA
 Contesto urbano e socio-demografico, disagio abitativo
 Sintesi del mercato immobiliare locale







DESCRIZIONE DELL’INIZIATIVA IMMOBILIARE
Soggetti Attuatori
Genesi del Progetto
Bandi e Convenzioni: elementi di sintesi
Descrizione delle aree d’intervento
Definizione del progetto e della qualità edilizia progettuale
Sostenibilità ambientale ed efficienza energetica






LA STRUTTURA FINANZIARIA DELL’INIZIATIVA
Principali ipotesi del Business Plan
Struttura dei ricavi
Struttura dei costi di costruzione/acquisizione e gestionali
Tempistiche di costruzione
Profili fiscali
Laddove già individuato, dovrà essere sviluppato anche il seguente argomento:
 IL PROGETTO DI GESTIONE SOCIALE ED IMMOBILIARE
 Progetto di gestione sociale ed immobiliare
 Modalità di selezione e assegnazione alloggi
Il documento dovrà contenere i seguenti documenti allegati:
 Copia dei Bandi, in caso di procedura pubblica per l’assegnazione di aree o di
agevolazioni/sussidi;
 Copia delle Convenzioni con Enti Locali, e dei permessi di costruire ove disponibili;
Documento strettamente riservato e non divulgabile a terzi senza autorizzazione scritta dello scrivente
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