Il documento discute la tassazione immobiliare in Italia, evidenziando vari aspetti fiscali legati all'acquisto, possesso e locazione di immobili. Vengono descritte imposte come l'imu, tasi e le agevolazioni fiscali per acquirenti e inquilini, incluse le detrazioni e le misure del 'Sblocca Italia'. Infine, si riporta un'analisi del gettito tributario derivante dall'imposizione immobiliare e le modifiche legislative avvenute nel tempo.

1. 1
Fisco e immobili
“Seminario sulla casa Spi Cgil”
Centro doc. politiche economico – finanziarie Spi Cgil naz.
Spi Cgil naz. 27-11- 2014

2. 2
La crisi nel settore delle costruzioni – 1
(Osservatorio Mercato immobiliare Ag. Entrate)

3. 3
La crisi nel settore delle costruzioni – 2
(Fonte - Ance)

4. 4
La crisi nel settore delle costruzioni – 3
(Fonte - Ance)

5. Peso prelievo fiscale sugli immobili
(Fonte - Cgia)
5

6. 6
Imposte sull’ acquisto abitazione - 1
Se il venditore è un privato:
• la vendita è assoggettata all’imposta di registro del 9% e alle imposte ipotecaria e
catastale nella misura di 50 euro ciascuna.
• Se il venditore è un'impresa, a seconda dei casi, la cessione potrà essere:
 esente da Iva con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella
misura di 50 euro ciascuna
 soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo
caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono pari a 200 euro ciascuna.
• Se chi acquista ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”, le imposte
saranno più basse

7. 7
Imposte sull’ acquisto abitazione - 2

8. 8
Immobili ristrutturati
Agevolazioni per acquirenti ed assegnatari di immobili ristrutturati
• Le norme successive a quella che ha introdotto l’agevolazione hanno incrementato la
percentuale di detrazione del 36%, fissandola:
 al 50% per le spese d’acquisto sostenute nel periodo compreso tra il 26 giugno 2012 e il 31
dicembre 2014
 al 40% le spese d’acquisto sostenute nel 2015.
• Inoltre, in entrambi i casi l’importo massimo su cui calcolare la detrazione è stato elevato
da 48.000 a 96.000 euro.

9. 9
Detrazione interessi sul mutuo per costruzione abitazione
Detrazione degli interessi sul mutuo per la costruzione dell’abitazione principale
• Gli interessi relativi a mutui ipotecari per la costruzione dell’abitazione
principale sono detraibili nella misura del 19%, su un importo massimo di
2.582,28 euro.

10. 10
Imposta di registro imposta di bollo
Costi della registrazione del contratto se non si aderisce alla Cedolare
Secca.
• l’imposta di registro, pari al 2% del canone annuo, moltiplicato per le
annualità previste.
• l’imposta di bollo, che è pari, per ogni copia da registrare, a 16 euro
ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

11. 11
imposta ipotecaria e catastale

12. 12
La Cedolare Secca - 1

13. 13
La Cedolare Secca - 2
• La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta
sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In
più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e
l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei
contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la
cessione del contratto di locazione.
• La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la
durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel
contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al
consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
• Dal 2013 l'aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il
quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia
applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato
deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del
decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi
calamitosi.

14. 14
detrazioni per gli inquilini
DETRAZIONE D’ IMPOSTA PER GLI INQUILINI A BASSO REDDITO
• Per i contratti di locazione di unità immobiliari adibite ad abitazione principale,
stipulati o rinnovati a norma della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina
delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo), spetta
all’inquilino una detrazione complessivamente pari a:
 300 euro, se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro
 150 euro, se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 ma non a 30.987,41
euro.
• Se il reddito complessivo è superiore a 30.987,41 euro non spetta alcuna
detrazione.
• C’è un regime di agevolazione anche per i giovani tra i 20 e 30 anni con reddito
complessivo non superiore a 15.493,71 euro annui.

15. 15
imposizione e immobili
sblocca Italia – pacchetto casa
• Decreto-legge n. 133 del 12 settembre 2014 detto ''Sblocca Italia'' (Legge 11
novembre 2014, n. 164), recante "Misure urgenti per l'apertura dei cantieri, la
realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la
semplificazione burocratica, l'emergenza del dissesto idrogeologico e per la
ripresa delle attività' produttive", pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 262
dell'11 novembre 2014.
• Art. 19 Esenzione da ogni imposta degli accordi di riduzione dei canoni di
locazione
• 1. La registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la
riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente
dalle imposte di registro e di bollo.
• Ove la trattativa si concluda con la determinazione di un canone ridotto e'
facoltà dei comuni riconoscere un'aliquota ridotta dell'imposta municipale
propria.

16. 16
imposizione e immobili
sblocca Italia – pacchetto casa
• l'articolo 21 del decreto Sblocca Italia prevede una deduzione dal reddito del 20
per cento a favore di chi, al di fuori di un’attività commerciale, acquista dal 1°
gennaio 2014 al 31 dicembre 2017 un alloggio da un’impresa di costruzione o di
ristrutturazione per destinarlo alla locazione a canone concordato per una
durata minima di otto anni.
• limite massimo di 300.000 euro (deduzione massima: 60.000 euro), ed è
ripartita per un periodo di otto anni con quote annuali di pari importo. Le
ulteriori modalità attuative saranno definite con decreto interministeriale.

17. 17
L’imposizione comunale sugli immobili - 1
l’ICI
• Le modifiche del sistema di imposizione locale dagli anni ‘90 ad oggi hanno
avuto a costante riferimento anche l’imposizione immobiliare.
• L’introduzione dell’ICI (Dlgs. 504/92) ha rappresentato insieme alla Tarsu (Dlgs
507/93) uno dei capisaldi dell’autonomia di entrata dei comuni.
• E’ stata una anticipazione del “federalismo fiscale”:
 riduzione e soppressione dei trasferimenti, in funzione di una completa
autonomia di entrata degli enti territoriali.
• Il peso dell’ICI sul totale delle entrate tributarie proprie, tra il 2007 e il 2010, è
stato mediamente pari al 51,7%
• La Tarsu ha rappresentato il 20,3%
• A questi va aggiunto quello dell'addizionale Irpef pari al 13,2

18. 18
imposizione locale e immobili - 2
l’ICI
ICI (Dlgs 504/1992)
 Con aliquote: minima del 4 per mille e massima del 7 per mille.
 Il comune decide con regolamento le possibili detrazioni
 La legge Finanziaria 2008 introduce un'ulteriore detrazione per
l'abitazione principale pari all'1,33 per mille del valore imponibile, ad
eccezione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. L'importo
di questa ulteriore detrazione non può essere superiore a 200 euro.
• il decreto-legge n. 93 del 2008 (poi legge 126/08) aveva
disposto l’esenzione ICI dell’immobile adibito ad abitazione principale.
Dati Anci gettito abitazione principale: 3,2 miliardi

19. 19
L’imposizione comunale sugli immobili - 3
l’ICI
• GETTITO ICI
• Ministero dell'Interno gettito Ici pari a 12,2 mld di euro (2007)
• GETTITO ICI - PRIMA CASA
• Il gettito Ici per l'abitazione principale è stimato al 26% del gettito totale per un
importo pari a 3,3 mld di euro.
• Detrazione ICI (2007 ultimo anno vigenza) 103,29 euro.
• RAPPORTO GETTITO ICI – ENTRATE TRIBUTARIE
• Il totale del gettito Ici rappresenta circa il 48% delle Entrate tributarie (pari a 26
mld di euro)
• RAPPORTO GETTITO ICI ENTRATE CORRENTI
• l’Ici rappresentava circa 1/3 delle Entrate correnti (pari a 49 mld di euro)
• RAPPORTO ICI USCITE
• L’Ici copriva circa 1/3 delle uscite comunali (pari a 47 mld di euro).
Fonte - Anci

20. 20
L’imposizione comunale sugli immobili -4
l’ICI
• 2007 6,42 5,10
• 2006 6,40 5,12
• 2005 6,34 5,12
• 2004 6,27 5,09
• 2003 6,19 5,02
• 2002 6,10 5,03
• 2001 5,97 5,03
• 2000 5,89 5,05
• 1999 5,76 5,06
• 1998 5,65 5,10
• 1997 5,52 5,09
• 1996 5,32 5,15
• 1995 5,14 5,11
• 1994 5,06 5,06
• 1993 4,93 4,93
Alla prima colonna l’aliquota ordinaria, alla seconda quella sull’abitazione
principale

21. 21
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
• Al federalismo amministrativo avviato con la legge 59/97 il Dlgs 112/98 sono
seguiti i primi provvedimenti sul versante fiscale con la legge 133/99 il Dlgs
56/2000.
• Ma l’attuazione di un disegno organico di federalismo fiscale (spesso confuso)
avviene con la legge delega 42/09 e gli 8 provvedimenti attuativi emanati tra il
2010 e il 2011.
• Tra i provvedimenti emanati il decreto legislativo 14 marzo 2011, n°23, in
attuazione de gli articoli 2, comma 2, 11, 12, 13, 21 e 26 della legge 5 maggio
2009, n. 42, recante “Disposizioni in materia di federalismo Fiscale Municipale.”

22. 22
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
l’IMU - 1
• Il decreto legislativo 14 marzo 2011, n°23 prevedeva una rimodulazione della
fiscalità comunale basata su questi prelievi:
A) Imposta Municipale Propria (poi divenuta IMU) il Dlgs prevedeva che:
• dal 2014 e sostituisse per la componente immobiliare l’imposta sul reddito
delle persone fisiche e le relative addizionali, nonché l’Ici.
• A partire dal 2015 l’imposta è corrisposta con le modalità stabilite dal
regolamento comunale.
• L’imposta ha come presupposto il possesso di immobili diversi dall’abitazione
principale.
• Nel caso di possesso di immobili non costituenti abitazione principale l’imposta
è dovuta annualmente con una aliquota dello 0,76%
• I comuni possono con deliberazione del Consiglio comunale da adottare - entro
i termini per la deliberazione del bilancio comunale – incrementare o diminuire
sino allo 0,3 punti percentuali l’aliquota fissata (nello 0,76%)
• Nel caso che l’immobile sia locato, l’aliquota prevista è ridotta a metà.

23. 23
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
L’IMU - 2
• La Legge 22 dicembre 2011 n. 214 IMU(art. 13 – commi 1-17) Imposta
Municipale Unica entra in vigore anticipatamente nel 2012
• Prevede il prelievo anche sull’abitazione principale con aliquota ordinaria dello
0,4% con possibilità di aumento o diminuzione dei comuni dello 0,2% e
detrazione di 200 euro con possibilità di aumento di 50 per ogni figlio di eta
compresa fino a 26 anni per un massimo di 4 figli.
• Nella prima versione dell’IMU solo il gettito della casa d’abitazione principale va
integralmente alle casse comunali.
• Tutti gli altri immobili sono soggetti ad aliquota standard dello 0,76%
Contestuale rivalutazione della rendita catastale:
• 5% (in vigore dal 1997) e del 60% introdotta dal 1° gennaio 2012

24. 24
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
dall’IMU alla IUC
• Nel 2013 è stata soppresso il versamento sulla abitazione principale
 Abolizione prima rata (DL 102/2013 convertito nella legge 28 ottobre
2013, n. 124)
 Abolizione seconda rata (Consiglio dei Ministri 27.11.2013 n° 38 – D.L.
133/2013 convertito nella legge 29 gennaio 2014, n. 5 )
 L’IMU con la legge 147/2013 non è più sperimentale ma è parte stabile
dell’imposizione avviata con il nuovo tributo IUC.
IUC
 L’Imposta Unica Comunale si compone di tre distinte imposizioni:
 IMU imposta sugli immobili
 TARI Tassa sui rifiuti
 TASI Tassa sui servizi indivisibili comunali

25. 25
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
TASI - 1
TASI (tassa sui servizi indivisibili)
• L’articolo 1 comma 639 della Legge 27 dicembre 2013 n° 147 ha rimodulato la tassazione
immobiliare, tassazione che è a carico dei comuni. La nuova imposta di fatto modifica
quanto definito in termini di federalismo municipale con il Dlgs 14 marzo 2011 n° 23.
• Il presupposto della TASI è il possesso occupazione o detenzione di fabbricati,
aree scoperte ed edificabili a qualsiasi titolo adibiti.
• Sono escluse le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali imponibili, non
operative e aree comuni condominiali.
• La TASI è dovuta da chiunque possieda, occupi o detenga unità immobiliari.
• La base imponibile è quella prevista per l’applicazione dell’IMU (art. 13 legge
201/2011)
• L’aliquota standard è 0,1%
• Il comune con deliberazione del Consiglio può ridurre l’aliquota fino
all’azzeramento.

26. 26
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
TASI - 2
Abitazione principale:
• Per il 2014 l’aliquota dello 0,25% può essere incrementata dai comuni fino ad
un massimo dello 0,08%. L’aliquota massima equivale allo 0,33%.
• Altri immobili:
• Nel caso di altre tipologie immobiliari la Tasi si somma all’IMU portando
l’aliquota a 1,14% (con maggiorazione)
• Gli incrementi devono essere finalizzati alle detrazioni in favore delle abitazioni
principali e tipologie a esse equiparate.
• In caso di unità immobiliare occupata da un affittuario, l’occupante versa la
TASI nella misura stabilita dal regolamento comunale in misura compresa tra il
10 e il 30 per cento.

27. 27
Il federalismo fiscale e l’imposizione immobiliare
TASI – 3
(Fonte - Dipartimento Finanze comunicato 28-8-14)
Il gettito dopo le prime delibere approvate
• Secondo i dati del Dipartimento delle Finanze nei 2.178 Comuni che hanno
deliberato entro fine maggio l’aliquota del nuovo tributo, il gettito Tasi/Imu
stimato sulle prime case stimato a fine 2014 in base ai primi versamenti è di 1,2
miliardi, il 29,3% in meno rispetto a 1,6 miliardi 2012 (nel 2013 l’Imu sulla prima
casa non è stata pagata).
• I Comuni che hanno deliberato le aliquote 2.178 su un totale di circa 8.000,
registrano una diminuzione del numero di contribuenti: quest’anno ci sono 1,2
milioni di proprietari e inquilini che non hanno versato l’imposta comunale
sull’abitazione principale.
• I versamenti sulle seconde case e degli ”altri immobili” segnano una
sostanziale stabilità, con un crescita dello 0,15%. L’importo teorico stimato per
l’Imu e la Tasi 2014 pari a circa 7 miliardi di euro equivale sostanzialmente
all’Imu versata nel 2012. La variazione positiva è minima e pari a +0,15%, ovvero
11 milioni in più.

28. 28

29. 29

30. 30
Le entrate delle amministrazioni comunali
(Capacità fiscale dei comuni - Fonte Ifel – MEF 2014)

31. 31
Capacità fiscale IMU – TASI 2014
(Fonte – MEF Stima capacità fiscale dei comuni)

32. 32
Peso del prelievo comunale
(dati SOSE)

33. 33
Aumenta il peso del prelievo fiscale
con l’imposizione locale
Di seguito riportiamo quanto in media può incidere il peso dei prelievi locali
su un reddito medio da pensione Istat di 11.482 euro lordi annui di un singolo pensionato -
pari
a circa 720 euro netti mensili – (*)
Addizionale regionale - aliquota 1,23 141,22 euro
Addizionale comunale aliquota 0,8 91,85 euro
TARI media naz. 284,00 euro
TASI media naz. 148,00 euro
Tot. 665.07 euro
(*) simulazione Spi Cgil naz. su dati di varie fonti.

34. 34
La riforma del catasto
Legge n. 23 dell’11 marzo 2014 Gazzetta Ufficiale n. 59 del 12 marzo 2014
• La rendita catastale nel “Nuovo Catasto algoritmico” sarà calcolata a partire dal dato dei
valori di locazione annui espressi al metro quadrato.
• Adeguamento del valore patrimoniale al valore di mercato reale dell’immobile.
• Avvio del “federalismo catastale” con coinvolgimento dei comuni.
• Le imposte saranno quindi rimodulate sui nuovi valori catastali
 Il valore in alcune città aumenterà notevolmente soprattutto nelle aree centrali spesso mai
rivalutate negli anni.
 C’è però il rischio di un forte innalzamento della pressione fiscale se non sarà gestito in
modo adeguato il sistema impositivo tutelando l’abitazione principale in relazione anche
alla reale situazione reddituale (nuova imposta comunale “local tax”)

35. 35
I problemi aperti
• Necessità di un sistema impositivo semplificato (accorpare le imposte).
• La fiscalità comunale deve trovare stabilità applicativa temporale.
• Deve essere data piena autonomia ai comuni nella gestione dei tributi locali, il livello
nazionale deve solo fissare i limiti massimi dell’imposizione.
• Il gettito dei tributi locali deve essere acquisito integralmente dagli enti stessi attuando
così i princìpi della legge 42/09 che prevede il finanziamento integrale degli enti dalla
fiscalità locale.
• Non è possibile una imposizione che incide più volte sulla stessa base imponibile.
• L’imposizione immobiliare deve incidere particolarmente sui redditi da patrimonio e non
solo sul patrimonio.
• La imposizione sulla prima abitazione può essere reintrodotta, ma deve salvaguardare i
redditi bassi e medi, con esenzioni e agevolazioni adeguate (revisione catastale).
• Occorrono incentivi più ampi alla politica degli affitti, con maggiori sgravi fiscali per gli
affittuari sul costo degli affitti.
• La nuova imposta comunale “Local Tax” deve accorpare il prelievo evitando l’attuale
situazione che vede IMU e TASI applicate sulla stessa base imponibile.
• Va svolta una adeguata lotta all’evasione fiscale immobiliare coinvolgendo i comuni.