Le novità della Legge di Stabilità in ambito immobiliare e tematiche correlate
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Convegno FIAIP Reggio Emilia 11 marzo 2016
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Le novità della Legge di Stabilità in ambito immobiliare e tematiche correlate
- 1. Pagina 1© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia Le novità della Legge di Stabilità in ambito immobiliare e tematiche correlate Giuseppe Balia Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale e Tributario Reggio Emilia 11 marzo 2016
- 2. Pagina 2© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia Gli argomenti di oggi Novità IMU/TASI Locazioni abitative: vantaggi fiscali Detrazioni recupero edilizio e risparmio energetico Rivalutazione terreni
- 3. Pagina 3© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia Imposta unica comunale IUC IMU TASITARI
- 4. Pagina 4© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia IMU/TASI SUI FABBRICATI ABITATIVI • Dal 2016 è esente da TASI (lo era già da IMU) • Esenti anche pertinenze (C/2, C/6, C/7) • No A/1, A/8, A/9 Abitazione principale • Il proprietario paga la TASI in base a regolamento comunale 2015 (Se non previsto, paga una quota del 90% del tributo) • Canone concordato: riduzione 25% Immobile locato o comodato • Eliminata possibilità per i Comuni equiparazione abitazione principale per il proprietario • Riduzione 50% base imponibile IMU/TASI per il proprietario • Possibile aliquota ridotta deliberata dai Comuni Comodato genitori/figli
- 5. Pagina 5© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia IMU/TASI SUI FABBRICATI ABITATIVI • Immobili di interesse storico-artistico • Fabbricati inagibili o inabitabili Riduzione 50% confermata • Immobili di cooperative indivise destinate a studenti universitari soci assegnatari, anche non residenti Esenti IMU/TASI
- 6. Pagina 6© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia COMODATO: RIDUZIONE 50% IMU/TASI Unità immobiliari concesse in linea retta entro il primo grado (genitori/figli) che la destinano ad abitazione principale Il contratto di comodato deve essere registrato Il comodante non deve possedere altri immobili abitativi in Italia (può possedere ad es. un capannone, due autorimesse) Il comodante deve risiedere nello stesso Comune in cui è collocato l’immobile concesso in comodato, dove può avere anche un solo altro immobile abitativo Dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2017
- 7. Pagina 7© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia COMODATO RIDUZIONE 50% IMU/TASI: ADEMPIMENTI Obbligatoria per godere dell’agevolazioneregistrazione • CONTRATTO DI COMODATO SCRITTO (già obbligatorio) e VERBALE • TERMINE PER LA REGISTRZIONE: 20 giorni dalla data dell’atto (eccezioni) Pagamento imposta registro e presentazione all’AdEmodalità • IMPOSTA DI REGISTRO € 200 • IMPOSTA DI BOLLO € 16 ogni 4 pagine o 100 righe (2 copie) Come sfruttare al massimo l’agevolazionevalutazioni • COMODATO SCRITTO: data contratto 16.1.2016 – registrazione entro 5.2.16 • COMODATO VERBALE: in essere 1.1.2016 – registrazione entro 1.3.16 • REGISTRAZIONE TARDIVA: è opportuno valutare la possibilità di registrare tardivamente il contratto pagando sanzioni ridotte (circa € 30 fino ad un anno dalla scadenza del termine)
- 8. Pagina 8© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia COMODATO RIDUZIONE 50% IMU/TASI: VERIFICHE DI CONVENIENZA Comodato abitativo genitori/figli Rendita catastale media per abitativi concessi in comodato € 468,44 Aliquota IMU 0,96% IMU senza agevolazione € 756 IMU agevolata € 378 primo anno risparmio € 146 (considerando costi registrazione) Comodato abitativo genitori/figli cat. A/4 Immobile popolare cat. A/4 Rendita catastale € 239 Aliquota IMU 0,96% IMU senza agevolazione € 385 IMU agevolata € 192 primo anno in più € 40 Fino al 2015 in certi casi questi immobili potevano non pagare l’IMU Immobile con rendita € 287, primo anno in «pareggio» (risparmio IMU=costi registrazione)
- 9. Pagina 9© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia LOCAZIONI ABITATIVE Canone libero • Sempre utilizzabile • Durata 4+4 • Libertà contrattuale • Benefici fiscali (limitati) Canone concordato • Zone alta tensione abitativa (no A/1,A/8,A/9) • Durata 3+2 • Contratto con clausole prestabilite • Benefici fiscali
- 10. Pagina 10© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia LOCAZIONI ABITATIVE CANONE CONCORDATO Benefici fiscali proprietario/locatore News 2016: riduzione del 25% della base imponibile IMU/TASI Riduzione del 30% della base imponibile ai fini Irpef e dell’imposta di registro Cedolare secca – Irpef forfetaria del 10% fino al 2017 (21% ordinaria) NO imposta di registro e bollo registrazione contratto Deduzione in 8 anni del 20% del costo dell’abitazione nuova o ristrutturata concessa in locazione
- 11. Pagina 11© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DEDUZIONE COSTO ACQUISTO IMMOBILI DA DESTINARE ALLA LOCAZIONE Acquisto o costruzione di unità immobiliari a destinazione residenziale da destinare alla locazione • Deduzione dal reddito del 20% del costo di acquisto o costruzione (case nuove o ristrutturate) • Acquisto o costruzione nel periodo 1.1.2014 - 31.12.2017 • Ripartizione in 8 quote annuali a partire dall’anno in cui inizia la locazione • Spetta eventualmente per più unità immobiliari • Deducibile anche il 20% degli interessi sul mutuo contratto per l’abitazione (max mutuo 300.000). Deduzione ammessa per l’intera durata del mutuo. LIMITI • Non riguarda A/1, A/8, A/9 e fabbricati in zone agricole • Limite massimo su cui applicare la detrazione € 300.000 (totale) • Contratto locazione di 8 anni da stipulare entro 6 mesi all’acquisto/costruzione (locazione entro 3/6/2016 per gli immobili acquistati prima del DM 3.12.2015) • Canone locazione non superiore a quello applicabile per l’edilizia convenzionata oppure per i contratti a canone concordato • Non applicabile tra genitori e figli • Non cumulabili con altre agevolazioni • Invendute o titolo abilitativo costruzione rilasciato entro 12.11.2014
- 12. Pagina 12© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia LOCAZIONI ABITATIVE L.431/1998 NOVITÀ LEGGE DI STABILITÀ 2016 • Termine perentorio di 30 giorni dalla data del contratto • Entro i successivi 60 giorni, deve darne comunicazione al conduttore e all’amministratore di condomino Registrazione contratto a carico del locatore • La durata viene automaticamente ricondotta a quella legale • Il conduttore, fino al 6° mese successivo alla riconsegna del bene, può richiedere la restituzione delle somme versate in più Nullità clausole durata e corrispettivo differenti dal contratto registrato • Abolita norma che prevedeva la tracciabilità dei pagamenti dei contratti di locazione • Dal 2016 possibili pagamenti in contanti fino ad Euro 2.999,99 Tracciabilità del denaro contante
- 13. Pagina 13© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONE IVA ACQUISTO IMMOBILI Acquisto di unità immobiliari a destinazione residenziale classe energetica A o B, cedute dalle imprese costruttrici Detrazione Irpef del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA Acquisto entro il 31/12/2016 Ripartizione in 10 quote annuali Se il costruttore non opta per l’applicazione dell’Iva non spetta alcuna agevolazione
- 14. Pagina 14© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONI INTERVENTI DI RECUPERO SUGLI IMMOBILI RECUPERO EDILIZIO 36-50% BONUS MOBILI 50% RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 65%
- 15. Pagina 15© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO Beneficiari tutti i soggetti IRPEF possessori di edifici residenziali (no società di capitali) Detrazione IRPEF in 10 anni delle spese sostenute per il recupero edilizio Proroga detrazione 50% acquisto immobili completamente ristrutturati da imprese costruzione/ristrutturazione (su max 25% costo di acquisto e nel limite di € 96/48.000) Proroga al 2016 recupero 50% (invece che 36%) su limite massimo di spesa pari a € 96.000 (invece che €48.000) 36-50%
- 16. Pagina 16© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO Interventi agevolabili 36/50% Manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia (+ manutenzione ordinaria parti comuni edifici) Eliminazione barriere architettoniche (ascensori, montacarichi) Adozione misure finalizzate a prevenire il rischio di compimento di atti illeciti da parte di terzi Cablatura degli edifici (antenne collettive, reti via cavo, etc.) Opere finalizzate a contenere l’inquinamento acustico
- 17. Pagina 17© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO Interventi agevolabili 36/50% Ricostruzione o ripristino immobile danneggiato da eventi calamitosi (dichiarato stato di emergenza) e adozione misure antisismiche Adozione misure antisismiche potenziata 65% fino al 31.12.2016 zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2) Abitazione principale o immobile destinato ad attività produttiva (eccezione: riguarda anche le imprese) Zona 2 – RE - BUSANA, CASALGRANDE, CASTELLARANO, CASTELNOVO NE' MONTI, COLLAGNA, LIGONCHIO, RAMISETO, TOANO, VETTO, VIANO, VILLA MINOZZO Zona 2 – MO - CASTELVETRO DI MODENA, FIORANO MODENESE, FORMIGINE, FRASSINORO, MARANELLO, PIEVEPELAGO SASSUOLO
- 18. Pagina 18© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia DETRAZIONI RECUPERO EDILIZIO Interventi agevolabili 36/50% Bonifica dell’amianto e prevenzione infortuni domestici Realizzazione o acquisto autorimesse o posti auto pertinenziali abitazioni (nuove) Opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici (es. installazione impianti basati sull’impiego di fonti rinnovabili)
- 19. Pagina 19© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia BONUS MOBILI ristrutturazioni Acquisto mobili e grandi elettrodomestici classe A/A+ Detrazione in 10 anni del 50% su spesa massima € 10.000 Spese sostenute fino al 31/12/2016 incompatibili acquisto prima casa Acquisto nel 2016 di mobili (no elettrodomestici) Giovani coppie con età non >35 anni Detrazione in 10 anni del 50% su spesa massima € 16.000
- 20. Pagina 20© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 65% Detrazione IRPEF/IRES in 10 quote annuali del 65% delle spese sostenute per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici Agevolazione temporanea prorogata fino al 31.12.2016 Quando usufruire della detrazione: Persone fisiche: momento del pagamento (cassa) Imprese: in base all’imputazione in bilancio delle spese sostenute (competenza) News 2016: possibilità da parte dei soggetti che si trovano nella No-Tax area, di cedere la detrazione agli esecutori dei lavori su parti comuni di edifici (modalità da definire) Adempimenti: acquisire un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato che dimostri la conformità dell’intervento ai requisiti richiesti dalla norma. In alcuni casi può essere sostituita da una certificazione dei produttori (infissi, caldaie a condensazione). Necessario inoltre acquisire copia della certificazione/qualificazione energetica dell’edificio, che deve essere trasmessa all’ENEA entro 90 giorni dalla fine lavori
- 21. Pagina 21© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA • Riqualificazione energetica generale degli edifici Euro 100.000 • Interventi su edifici esistenti riguardanti strutture opache verticali e orizzontali, finestre comprensive di infissi Euro 60.000 • Acquisto e posa di schermature solari Euro 60.000 • Installazione di pannelli solari Euro 60.000 • Sostituzione impianti climatizzazione invernale con pompe di calore ad alta efficienza. Generatori di calore alimentati da biomasse combustibili. Euro 30.000 • Dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione di acqua calda e/o climatizzazione delle unità abitative No limite Detrazione massima
- 22. Pagina 22© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia RIVALUTAZIONE COSTO TERRENI RIVALUTAZIONE TERRENI EDIFICABILI E AGRICOLI OBIETTIVO: RIDURRE O AZZERARE LA PLUSVALENZA IN CASO DI VENDITA DEL TERRENO POSSESSO 1.1.2016 DA PERSONE FISICHE SOCIETÀ SEMPLICI PERIZIA GIURATA DI STIMA DA SOGGETTO ABILITATO ENTRO IL 30.06.2016 IMPOSTA SOSTITUTIVA 8% ENTRO IL 30.6.2016 (OPPURE 3 RATE)
- 23. Pagina 23© 2016 Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale Tributario, Giuseppe Balia 2323 Giuseppe Balia Dottore Commercialista – Revisore Legale Attolini Spaggiari & Associati Studio Legale e Tributario e-mail g.balia@asassociati.it tel. +39 (0522) 322888 Grazie per l’attenzione
Editor's Notes
- Nel 2014, con l’intento di riformare l’imposizione fiscale sul patrimonio immobiliare è stata introdotta la IUC: IMPOSTA UNINCA COMUNALE formata da IMU: ha l’intento di tassare la proprietà immobiliare TASI: tassa sui servizi indivisibili, è collegato alla fruizione dei servizi comunali (pubblica illuminazione, manutenzione delle strade, verde pubblico, etc.). Il Comune può stabilire una ripartizione del tributo tra possessore e occupante. TARI: copre i costi per lo smaltimento dei rifiuti. È a carico dell’occupante, solo in caso di utilizzo superiore a 6 mesi.
- Sono soggetti alla TASI i fabbricati e le aree edificabili, ad eccezione dell’abitazione principale e dei terreni agricoli. Aliquote TASI dal 2016 Dall’anno 2016 non sono più previste aliquote massime. È invece previsto un vincolo per la determinazione da parte dei Comuni delle aliquote della TASI, ovvero che la somma delle aliquote TASI e IMU non superi l’aliquota massima prevista per l’IMU (6 per mille per l’abitazione principale, 10,6 per gli altri immobili). Per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, l'aliquota è ridotta all’ 1 per mille Per l'anno 2016, limitatamente agli immobili non esentati in base alle nuove disposizioni della Legge di stabilità i comuni possono mantenere con espressa deliberazione del consiglio comunale la maggiorazione della TASI nel limite dello 0,8% (nella stessa misura applicata per l’anno 2015). TASI: dal 2016 l’abitazione principale è esente da TASI PERTINENZE: 1 per ogni categoria tra C/2: cantine, magazzini, depositi C/6: autorimesse C/7: tettoie ABITAZIONE PRINCIPALE - FATTISPECIE ASSIMILATE: Immobili cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnati ai soci che li adibiscono ad abitazione principale Alloggi sociali DM infrastrutture 22.4.2008 Casa coniugale assegnata con provvedimento giudiziale in sede di separazione/divorzio Unità immobiliare non locata in possesso di soggetti appartenenti forze armate, polizia, vigili del fuoco personale appartenente carriera prefettizia Unità immobiliare di proprietà di cittadini iscritti all’AIRE, purché non locata e non concessa in comodato IMMOBILI LOCATI – I Comuni fino al 2015 potevano stabilire che nel caso in cui l’unità immobiliare fosse occupata da un soggetto diverso dal proprietario, la TASI può essere ripartita tra proprietario e occupante in misura percentuale. Dal 2016 sono esenti da TASI per il conduttore le unità immobiliari adibite ad abitazione principale. Il proprietario/locatore continuerà a pagare in base alla percentuale stabilita dal comune con apposito regolamento adottato nel 2015 (tale percentuale può variare dal 70 al 90%). Nel caso in cui il Comune non abbia determinato la quota a carico del possessore, è previsto che si applichi la quota standard del 90% del tributo dovuto. Sia REGGIO E. che MODENA avevano stabilito la percentuale del 90% a carico del proprietario. IMMOBILI IN COMODATO – è stata introdotta una riduzione automatica della base imponibile TASI/IMU del 50% per l’abitazione principale concessa in comodato tra genitori e figli.
- IMMOBILI INTERESSE STORICO/CULTURARE : riduzione del 50%, cumulabile con riduzione 50% immobili concessi in comodato. Ci deve essere iscrizione nella Conservatoria dei Registri Immobiliari e non risulta da una semplice visura catastale. Deve rispettare il Codice dei beni culturali e del paesaggio DLgs. 22.1.2004 n. 42 (S.O. n. 28 G.U. 24.2.2004 n. 45) IMMOBILI INAGIBILI: riduzione del 50% Per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni. L'inagibilità o inabitabilità è accertata dall'ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione. In alternativa, il contribuente ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445, rispetto a quanto previsto dal periodo precedente. Agli effetti dell'applicazione della riduzione alla metà della base imponibile, i comuni possono disciplinare le caratteristiche di fatiscenza sopravvenuta del fabbricato, non superabile con interventi di manutenzione. L’inagibilità o inabitabilità deve consistere in un degrado fisico sopravvenuto (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente e simile) o di una obsolescenza funzionale, strutturale e tecnologica, non superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria (art. 3, lettere a) e b), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia (art. 3, lettere c) e d), D.P.R. 06 giugno 2001, n° 380), ed ai sensi del vigente regolamento urbanistico edilizio comunale IMMOBILI appartenenti alle COOPERATIVE EDILIZIE A PROPRIETA’ INDIVISA destinati a studenti universitari soci assegnatari: ESENTI DA TASI
- La legge di stabilità ha previsto la riduzione del 50% della base imponibile IMU/TASI per le unità immobiliari concesse in comodato in linea retta entro il primo grado (genitori/figli) che la destinano ad abitazione principale stabilendovi la residenza e il domicilio Da uno studio dell’Agenzia delle Entrate pubblicato nel 2015, ci sono circa 930 mila immobili abitativi concessi in uso gratuito ai parenti ESEMPIO. gode dell’agevolazione un padre proprietario di un immobile abitativo a Reggio Emilia, che possiede un altro immobile abitativo sempre a Reggio Emilia, concesso in comodato al figlio che lo destini ad abitazione principale (o il contrario). Se oltre a questi due immobili si possiede un altro immobile abitativo, anche per quote (es. 50%), l’agevolazione non spetta. È stato recentemente chiarito che: Il possesso di altri immobili diversi da quelli abitativi è compatibile con l’agevolazione Anche il possesso di due o più pertinenze dello stesso tipo, per esempio due garage non blocca l’agevolazione. Per le regole Imu-Tasi, infatti, uno solo è classificato come pertinenza, mentre il secondo è comunque un altro immobile. Non essendo però ad uso abitativo non va a intaccare il tetto dei due immobili, valido per lo sconto.
- Il comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. Quello scritto si. Al fine di usufruire dell’agevolazione il contratto di comodato deve essere registrato obbligatoriamente. Termine registrazione: 30 giorni se atto notarile 60 giorni se l’atto si è formato all’estero 20 giorni in tutti gli altri casi (LA MAGGIORANZA) Per poter godere dell’agevolazione per il maggior tempo possibile è necessario capire entro quando il contratto debba essere registrato. Occorre infatti considerare che l’IMU si calcola per mesi completi, computando per intero il mese per il quale il possesso o la detenzione si siano protratti per almeno 15 giorni. Chi si fosse accorto in ritardo della nuova opportunità, però, poteva arrivare alla data del 4 febbraio senza perdere nulla né pagare sanzioni. Perciò, per poter “contare” anche gennaio, il comodato deve riportare come giorno di stipula – al più tardi – il 15 gennaio, il che porta a una data-limite per la registrazione il 4 febbraio. Se sfora questo termine, il proprietario avrà due strade: considerare il contratto solo dal momento della registrazione, pagando le imposte in misura piena sul periodo non coperto, pagare le sanzioni per la registrazione tardiva e gli interessi sfruttando il ravvedimento operoso, che è stato reso più conveniente dalla legge di Stabilità 2016, e beneficiando della limatura degli interessi legali (allo 0,2% dal 1° gennaio). Per i comodati verbali in essere al 1.1.2016 è possibile provvedere alla registrazione entro il 1° marzo 2016, in quanto una norma di legge (statuto del contribuente) prevede che non possano essere previsti adempimenti a carico dei contribuenti prima di 60 giorni dalla entrata in vigore di una norma fiscale. Possibile la registrazione tardiva con conseguente versamento delle sanzioni ridotte (RAVVEDIMENTO ) Naturalmente la condizione base è che ci sia la residenza del comodatario fin dalla data di inizio contratto. Le sanzioni per la tardiva registrazione vanno dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Registrazione richiesta con ritardo non superiore a 30 giorni, sanzioni dal 60% al 120% È previsto però un minimo di euro 200. Costo ravvedimento è tra i 25 e i 30 euro fino ad un anno dalla scadenza del termine per la registrazione.
- Indicativamente, in base ad uno studio dell’agenzia delle entrate, considerando un valore catastale medio delle abitazioni concesse in comodato di 468,44 euro, per ogni mese di ritardo nella registrazione del comodato, si perdono 31 Euro di sconto IMU. Altro studio pubblicato a fine febbraio dalla FONDAZIONE NAZIONALE COMMERCIALISTI ha stimato che per il primo anno (2016) per le abitazioni di tipo popolare (A/4), l’IMU agevolata + costi registrazione, comporterà non un beneficio ma un maggior costo. Per le abitazioni di tipo economico (A/3) ci sarà un risparmio di euro 135. FINO AL 2015 per gli immobili con rendita <500 euro, o ISE comodatario < 15.000 euro, se la delibera comunale lo prevedeva, tali abitazioni potevano essere assimilate ad abitazione principale e non pagavano IMU e TASI.
- PREMESSA Riguardo l’argomento locazioni, occorre premettere che in base alla situazione attuale, ci sono molti elementi a sostegno del fatto che comprare un immobile da concedere in locazione, ha una convenienza molto ridotta. I motivi: Tassazione elevata del reddito percepito Imposte locali (IMU/TASI) Spese condominiali non rimborsabili dall’inquilino Rischio morosità Rischio che l’immobile resti sfitto Eventuale mutuo per finanziare l’investimento se non si possiede tutto il capitale I contratti di locazione abitativi a canone concordato, devono rispettare le condizioni previste dagli accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà edilizia e dei conduttori, depositati presso ogni Comune dell’area territorialmente interessata. Gli accordi locali fissano: Durata Rinnovo Importo canone Aggiornamento Istat Clausole di rescissione Oneri accessori Uso e consegna Ripartizione spese Modiche e migliorie Esigenze particolari locatore e conduttore
- BENEFICI FISCALI LOCATORE Dato che il fine dei contratti a canone concordato è quello di tutelare maggiormente il conduttore e agevolarlo dandogli la possibilità di avere in locazione un immobile ad un canone ridotto, l’amministrazione finanziaria ha previsto una serie di benefici fiscali a vantaggio del proprietario dell’immobile, il quale vede ridursi le sue entrate a seguito della riduzione dei canoni di affitto. È sicuramente possibile sostenere, che il contratto a canone concordato, ove utilizzabile, è il più vantaggioso dal punto di vista fiscale. I principali benefici per il locatore sono: Dal 2016 è possibile godere di una riduzione del 25% dell’IMU e della TASI È possibile optare per una tassazione forfetaria del reddito che deriva dalla locazione. Infatti con la cedolare secca il reddito della locazione non si cumula con gli altri redditi del proprietario, ma viene tassato, fino al 2017, con un’imposta forfetaria del 10% sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali. La cedolare secca ordinaria è del 21%. Inoltre la cedolare secca sostituisce l’imposta di registro e i bolli sul contratto. DL 47/2014 dispone che l’aliquota del 10% trovi applicazione anche ai contatti di locazione stipulati nei Comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi 5 anni precedenti il 28.5.2014, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi (ad esempio, il sisma in Emilia Romagna) senza limiti per tipologie di contratto di locazione adottato.
- Pubblicato il 3 dicembre 2015 il decreto attuativo relativo alla norma entrata in vigore a fine 2014 (12 novembre), che permette ad un investitore che acquista un immobile abitativo invenduto, da destinare alla locazione, di dedurre dal proprio reddito una quota pari al 20% del costo di acquisto, in 8 quote annuali, alle seguenti condizioni: entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione l’unità immobiliare venga destinata alla locazione in via continuativa per almeno 8 anni – per gli immobili acquistati prima dell’entrata in vigore del decreto attuativo del 3/12/2015, i 6 mesi partono da tale data (locazioni entro il 3 giugno 2016) - l’agevolazione resta valida se vi è il recesso del conduttore e l’immobile viene locato nuovamente entro un anno. l’unità immobiliare sia a destinazione residenziale e non sia classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici); l’unità immobiliare non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E, cioè il fabbricato non deve essere ubicato in parti del territorio destinate ad usi agricoli; l’unità immobiliare consegua prestazioni energetiche certificate in classe A o B, ai sensi dell’Allegato 4 del DM 26 giugno 2009, ovvero ai sensi della normativa regionale, laddove vigente il canone di locazione non sia superiore – a quello definito in ambito locale per gli alloggi di edilizia “convenzionata”, – oppure al minore importo tra il canone cosiddetto “concordato” sulla base degli accordi definiti in sede locale e quello definito in ambito comunale (c.d. “edilizia a canone speciale”) il locatore ed il locatario non siano parenti entro il primo grado. La circolare 3° dell’AdE del 2/3/2016 ha chiarito che il limite di euro 300.000 è complessivo per singolo soggetto (anche comprando più abitazioni da affittare, è necessario tener conto del limite complessivo di 300 mila. Sono stati forniti chiarimenti anche per gli interessi passivi: Possono essere dedotti interessi su un mutuo con quota capitale massima di euro 300 mila – se superiore, gli interessi pagati vanno ridotti proporzionalmente Deduzione degli interessi passivi per tutta la durata del mutuo (non solamente per gli 8 anni) Di recente è stato fatto un confronto sul Sole 24 Ore tra (vedi inserto COMPRARE/VENDERE/AFFITTARE CASA pag. 51): chi compra con il bonus fiscale del 20% una casa nuova e l’affitta in regime di canone concordato chi compra una casa, anche non nuova e l’affitta a libero mercato L’esempio è stato fatto su un alloggio di 100 mq, in una città medio-grande, zona semicentrale, acquirente con un reddito tra 55 e 75 mila euro. Il risultato dell’analisi ha evidenziato che il vantaggio per chi acquista per affittare, si realizza solamente se la differenza tra canone a libero mercato e canone concordato, sia inferiore al 40%. In altre parole se tale differenza è superiore al 40% converrebbe quindi comprare un immobile senza deduzione del 20%, ma da locare a canone libero.
- Il nuovo art. 13, comma 1, della legge 431/1998 prevede a carico del locatore l’obbligo di registrare il contratto. L’obbligo di comunicazione all’amministratore vale anche ai fini della tenuta dell’anagrafe condominiale Da un punto di vista civilistico l’adempimento di registrazione è ad esclusivo carico del proprietario, mentre dal punto di vista fiscale è ancora a carico di entrambe le parti (locatore e conduttore) richiedere la registrazione del contratto (quest’ultima va eseguita entro 20 giorni dalla data del contratto). Si attendono chiarimenti della giurisprudenza per capire se un contratto non registrato nel termine di 30 giorni, diventa automaticamente nullo e non sanabile. Infatti per come è scritta la norma il conduttore potrebbe ricorrere davanti al giudice al fine di far accertare l’esistenza del contratto chiedendo di determinare il canone dovuto nella misura non superiore al minimo stabilito dall’art. 2 della Legge 431/1998 – ossia non superiore all’importo stabilito per i contratti a canone concordato CLAUSOLE PER LE QUALI VIENE STABILITA LA NULLITA’ Un esempio può essere la firma di un doppio accordo (oppure accordo verbale), di cui uno registrato e uno solo scambiato. TRACCIABILITA’ PAGAMENTI Norma introdotta dalla legge di stabilità del 2014, stabiliva che, a partire dal 1.1.2014, i pagamenti dei canoni di locazione abitativi, non potevano essere fatti in contanti. C’era stata poi una interpretazione del MEF secondo cui la tracciabilità era garantita anche se il pagamento avveniva in contanti e veniva rilasciata una ricevuta. La norma era stata sostanzialmente vanificata e superata da questa interpretazione. Non si poteva comunque superare il limite di euro 999,99 previsto in generale per i pagamenti in contanti.
- La legge di stabilità per il 2016 prevede una detrazione dall’IRPEF del 50% dell’importo corrisposto per il pagamento dell’IVA: Per l’acquisto effettuato entro il 31/12/2016 Unità immobiliari a destinazione residenziale di classe energetica A o B (non sono previsti limiti per abitazioni A/1-A/8-A/9). La norma non tratta le pertinenze, ma dovrebbero rientrare. Cedute dalle imprese costruttrici (l’AdE in telefisco 2016 ha confermato che l’agevolazione non si estende alle imprese di ripristino) Motivo agevolazione: ridurre la differenza di costo per chi decide di acquistare un’abitazione da un’impresa (con IVA) rispetto a chi acquista con imposta di registro (molto più bassa in quanto anche solamente la base imponibile su cui applicare l’imposta è diversa: una il prezzo, l’altra il valore catastale) Le cessioni di immobili abitativi effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione, sono soggette ad IVA. Dopo il 5° anno sono esenti, ma il costruttore può sempre optare per l’applicazione dell’IVA
- Si tratta di una detrazione dall’IRPEF di una parte delle spese sostenute per l’effettuazione di alcune tipologie di interventi di recupero del patrimonio edilizio residenziale. Era stata introdotta originariamente per gli anni 1998 e 1999 ed è stata più volte prorogata negli anni fino ad arrivare ad un introduzione stabile nel nostro sistema fiscale. Al fine di favorire ulteriormente il rinnovamento degli immobili e dare impulso al settore dell’edilizia in evidente difficoltà, a partire dal 26.6.2012 la detrazione ordinaria del 36% è stata incrementata al 50%, con ulteriori successive proroghe. La legge di stabilità per il 2016, ha prorogato l’agevolazione anche per tutto il 2016. È stato inoltre incrementato il limite massimo sul quale calcolare la detrazione, da 48 a 96.000 euro. Formalità: Pagamenti con bonifico bancario/postale dal quale risulti Causale del versamento con riferimento alla norma di legge art. 16-bis del DPR 917/1986 C.F. dl soggetto che effettua il pagamento C.F. o P.I. del soggetto beneficiario Indicazione dati catastali immobile in dichiarazione dei redditi Comunicazione inizio lavori all’ASL (salvo esoneri normativa edilizia) ACQUISTO O ASSEGNAZIONE EDIFICI RISTRUTTURATI Condizioni: Acquisto/assegnazione devono avvenire entro 18 mesi dalla data di fine lavori (fino al 2014 era 6 mesi) L’intero edificio deve essere stato interessato da interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia L’agevolazione si calcola su un ammontare forfetario pari al 25% del prezzo di vendita dell’immobile. Il 25% non può superare i 48.000 euro (96.000 fino al 31.12.2016)
- Gli interventi relativi all’ELIMINAZIONE BARRIERE ARCHITETTONICHE devono rispettare le caratteristiche previste dalla Legge 13/1989 (Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati) In relazione alla sostituzione di una vasca da bagno con un’altra vasca da bagno con sportello apribile (o con box doccia), la circ. Agenzia delle Entrate 2.3.2016 n. 3 ha precisato che la detrazione di cui all’art. 16-bis del TUIR non compete in quanto gli interventi rientrano fra le opere di manutenzione ordinaria. Nemmeno tali lavori possono rientrare fra quelli “finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche” contemplati dalla lett. e) del citato art. 16-bis, in quanto non presentano le caratteristiche tecniche previste dalla L. 13/89.
- Interventi relativi all’adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Esempi: CONSOLIDAMENTO DELLE COMPONENTI STRUTTURALI DETRAZIONE POTENZIATA MISURE ANTISISMICHE - l’edificio deve risultare ubicato nelle zone sismiche ad alta pericolosità, individuate come zona 1 o zona 2 nell’ordinanza Presidente del Consiglio dei Ministri 20.3.2003 n. 3274 Si applica alle spese sostenute dal 4.8.2013 al 31.12.2016 Possono beneficiare della detrazione i soggetti passivi IRPEF e IRES che sostengono le spese per gli interventi agevolabili, se le spese stesse siano rimaste a loro carico, e possiedono o detengono l’immobile in base a un titolo idoneo
- REALIZZAZIONE/ACQUISTO AUTORIMESSE Condizioni: Rilascio apposita attestazione del venditore con: generalità acquirente; identificazione box/posto auto; identificazione unità abitativa della quale costituisce pertinenza; importo spese imputabili alla realizzazione; il riferimento all’art. 16bis del TUIR Formalizzazione del vincolo di pertinenza tra unità abitativa e box da acquistare (data certa – es. atto notarile, registrazione preliminare) Pagamento con bonifico bancario – deve avvenire dopo l’atto avente data certa di cui sopra Per le opere finalizzate a conseguire risparmi energetici, si può usufruire, ove ne ricorrano le condizioni, della detrazione più vantaggiosa del 65%,
- BONUS MOBILI Spetta se sono stati eseguiti interventi di MANUTENZIONE STRAORDINARIA, RISTRUTTURAZIONE, RESTAURO, RISANAMENTO CONSERVATIVO. La circolare 3/E dell’AdE del 2.3.2016 ha chiarito che l’agevolazione bonus mobili è applicabile anche alla semplice sostituzione della caldaia, in quanto sono considerati riconducibili alla manutenzione straordinaria gli interventi: Volti all’utilizzo di fonti rinnovabili di energia Sostituzione di componenti essenziali di impianti tecnologici mobili nuovi (tra questi, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione). E’ escluso l’acquisto di porte, pavimentazioni (per esempio, il parquet), tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo grandi elettrodomestici nuovi di classe energetica non inferiore alla A+ (A per i forni), per le apparecchiature per le quali sia prevista l’etichetta energetica. Per gli elettrodomestici che ne sono sprovvisti, l’acquisto è agevolato solo se per essi non è ancora previsto l’obbligo di etichetta energetica. Rientrano nei grandi elettrodomestici, per esempio: frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, piastre riscaldanti elettriche, forni a microonde, apparecchi elettrici di riscaldamento, radiatori elettrici, ventilatori elettrici, apparecchi per il condizionamento. BOMUS MOBILI GIOVANI COPPIE L’agevolazione per l’acquisto di mobili introdotta dalla legge di stabilità per il 2016 è rivolta alle giovani coppie così composte: Coniugi Conviventi more uxorio che abbiano costituito un nucleo familiare da almeno 3 anni Sono giovani coppie quelle nelle quali almeno uno dei due componenti non ha superato i 35 anni. Non è chiaro se è possibile usufruire dell’agevolazione nel caso di spese di acquisto mobili sostenute nel 2016, ma abitazione acquistata prima.
- Si tratta di un’agevolazione temporanea introdotta nel 2007 e oggetto di ripetute proroghe che inizialmente era stata stabilita nella percentuale del 55%. Dal 6.6.2013 è stata potenziata fino al 65%. A differenza della detrazione per le ristrutturazioni, è usufruibile anche dalle imprese. NON è usufruibile dalle immobiliari di gestione che locano gli immobili I titolari di reddito d’impresa possono fruire della detrazione solo con riferimento ai fabbricati strumentali da essi utilizzati nell’esercizio della loro attività imprenditoriale La legge di stabilità 2016 ha esteso la possibilità di usufruire delle detrazioni agli Istituti autonomi per le case popolari, comunque denominati, per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016 per interventi realizzati su immobili di loro proprietà, adibiti ad edilizia residenziale pubblica L’attestato di certificazione energetica non è più necessario: Per le spese effettuate dal 1/1/2008 per la sostituzione di finestre in singole unità immobiliari e per l’installazione di pannelli solari Per gli interventi realizzati dal 15/8/2009 riguardanti la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale
- Questi sono gli interventi ricompresi sin dall’inizio nella norma agevolativa. Nel tempo l’agevolazione è stata estesa ad altri lavori. RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA DI EDIFICI ESISTENTI Rientrano in questa tipologia gli interventi che permettono un abbattimento dell'indice di prestazione energetica per la climatizzazione invernale di almeno il 20% rispetto ai valori tabellari previsti da specifico DM. Include qualsiasi intervento, o insieme sistematico di interventi, che incida sulla prestazione energetica dell’edificio, realizzando la maggior efficienza energetica richiesta dalla norma. INTERVENTI SUGLI INVOLUCRI DEGLI EDIFICI Si tratta di interventi su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o unità immobiliari esistenti, riguardanti strutture opache orizzontali (coperture, pavimenti), verticali (pareti generalmente esterne), finestre comprensive di infissi, delimitanti il volume riscaldato, verso l’esterno o verso vani non riscaldati, che rispettano particolari requisiti di trasmittanza “U” (dispersione di calore). ACQUISTO E POSA DI SCHERMATURE SOLARI La fattispecie agevolabile riguardante le schermature solari è del tutto nuova: si tratta di quei sistemi che applicati all'esterno di una superficie vetrata trasparente permettono una modulazione variabile e controllata dei parametri energetici e ottico luminosi in risposta alle sollecitazioni solari, in modo tale da ridurre la radiazione solare incidente sugli infissi in estate e di favorirla, invece, in inverno. La legge di stabilità 2016 ha esteso l’agevolazione anche alle spese sostenute per l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di DISPOSITIVI MULTIMEDIALI PER IL CONTROLLO DA REMOTO DEGLI IMPIANTI DI RISCALDAMENTO O PRODUZIONE DI ACQUA CALDA O DI CLIMATIZZAZIONE DELLE UNITÀ ABITATIVE, volti ad aumentare la consapevolezza dei consumi energetici da parte degli utenti e a garantire un funzionamento efficiente degli impianti. Questi dispositivi devono consentire l'accensione, lo spegnimento e la programmazione settimanale degli impianti da remoto e mostrare, attraverso canali multimediali, i consumi energetici, mediante la fornitura periodica dei dati, oltre che mostrare le condizioni di funzionamento correnti e la temperatura di regolazione degli impianti.
- Soggetti beneficiari del provvedimento oltre a PF e società semplici: enti non commerciali per operazioni non nell’esercizio di impresa Soggetti abilitati per la perizia: Ingegneri Architetti Geometri Dottori agronomi Agrotecnici Periti agrari Periti industriali con specializzazione edile Iscritti ruolo periti ed esperti presso CCIAA
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