Il documento è una guida pratica che affronta gli aspetti fiscali relativi agli affitti in Italia, evidenziando l'importanza per i proprietari di comprendere la tassazione sui redditi derivanti dalle locazioni. Vengono discussi vari regimi fiscali, come l'IRPEF e la cedolare secca, e le agevolazioni disponibili per i proprietari e inquilini. In particolare, si forniscono dettagli su come calcolare il reddito imponibile, le detrazioni e le riduzioni applicabili in base ai contratti di locazione.

1. Guida pratica: fisco e affitti. Diritti riservati Solo Affitti S.p.A.
Introduzione
Il mattone è la forma di investimento preferita dagli italiani:
sicura e redditizia. E gli italiani, nonostante il carattere
istintivo e passionale, sono dei buoni risparmiatori, che
amano tenere sotto controllo, però, il loro patrimonio, frutto
di sacrifici propri o dei propri cari. Per questo si affidano ad
un agente immobiliare per la vendita o l’affitto, ma poi
sentono anche: il commercialista per le tasse da pagare , il
legale per eventuali raggiri, il vicino di casa per l’esperienza
diretta che conta più di tutto. Ed in tutto questo le
informazioni di diffondono e confondono e così avrete
sentito anche voi qualcuno che parla di contratti con
cedolare come se fossero una nuova tipologia, di inquilini
che vogliono aderire alla cedolare e di proprietari che
vorrebbero pagare meno tasse! Quindi il primo passo per
districarsi è avere le idee chiare, saper calcolare quanto del
canone di locazione viene guadagnato e quanto tassato. Per
aiutarvi a fare il punto sulla situazione ed avere chiaro il
quadro sugli aspetti fiscali delle locazioni vi offriamo un
manuale, breve ma preciso, che spiega: le tasse che
gravano sul reddito da locazione, le agevolazioni per i
proprietari, gli sagravi fiscali a favore degli inquilini.
Una premessa per entrare da professionisti nel
settore delle locazioni.

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INDICE
Irpef: come, quanto e quando versare
se si sceglie di optare ancora per il regime Irpef? 5
Irpef per il proprietario 5
Irpef per immobili di interesse storico artistico 7
Irpef per immobili concessi in comodato 8
Irpef su canoni morosi 8
Riduzione sull’Irpef 8
Contratti a canone concordato 8
Contratti a persone in condizione
di disagio abitativo 9
Cedolare secca:
la guida completa per utilizzarla correttamente 11
1. Cos’è la cedolare secca 11
2. Ambito di applicabilità 11
3. Come e quando esercitare l’opzione 14
4. Calcolo e convenienza 15
Irpef o cedolare secca: cosa conviene? 17
Anche gli inquilini guadagnano! 20
1. Detrazione irpef per contratti 3+2
a canone concordato 21
2. Detrazione per i lavoratori dipendenti che
trasferiscono la residenza per motivi di lavoro 22
3. Detrazioni per studenti universitari fuori sede 23
4. Detrazione irpef per i contratti 4+4
a canone libero 24
5. Detrazione per giovani inquilini che trasferiscono
la residenza 24

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Irpef: come, quanto e quando versare se si sceglie di
optare ancora per il regime Irpef?
Orami sono sempre di più i proprietari italiani che dopo oltre
due anni dall’entrata in vigore preferiscono optare per la
cedolare secca, abbandonando la vecchia tassazione Irpef
con cui fino a quel momento avevano tassato i redditi
derivanti dall’affitto.
Infatti, specifichiamo che la cedolare secca è un regime
impositivo alternativo all’Irpef e facoltativo. Facoltativo, in
realtà, ma solo per i contratti ad uso abitativo stipulati tra
privati. Quindi per chi, nonostante la convenienza della
cedolare, decide di rimanere in regime Irpef e per tutti quelli
che non hanno alternative, proviamo a fare i conti per
capire quali cifre dichiarare, eventuali obblighi e riduzioni.
 IRPEF PER IL PROPRIEATRIO
Il canone annuo percepito dal proprietario ed indicato sul
contratto di locazione costituisce reddito da fabbricato e va,
pertanto, indicato nella dichiarazione dei redditi,
contribuendo a formare il reddito complessivo su cui pagare
l’Irpef. Il quadro da compilare è quello “QUADRO RB -
Redditi dei fabbricati e altri dati”. Il quadro è suddiviso
in tre sezioni: la prima (RB1-RB11) va utilizzata per
dichiarare i redditi dei fabbricati; la seconda (RB21-RB23)
va utilizzata per indicare i dati relativi ai contratti di
locazione.
Il quadro deve essere compilato anche se i redditi non sono
variati rispetto all’anno precedente. Va compilato un rigo
per ogni immobile posseduto e per ogni particolare
situazione relativa all’immobile (ovvero immobile utilizzato
per quattro mesi come abitazione principale e per altri 8 in

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affitto va indicato su due righi; così come va espressa in
due righi la diversa scelta di opzione dei regimi fiscali per lo
stesso immobile). Quale importo indicare?
In particolare, per chi affitta un immobile e le relative
pertinenze costituisce reddito da tassare il maggiore degli
importi tra:
 la rendita catastale dell’immobile, rivalutata del 5% e
 il canone annuo, ridotto del 5% (percentuale che
costituisce un guadagno netto per tutti i proprietari).
Nello specifico, per gli immobili il cui canone di locazione
comprende oltre all’abitazione, anche una sua pertinenza
(box auto, cantina, ecc..) che ha una rendita catastale
autonoma, occorre distinguere, ai fini della dichiarazione dei
redditi, la quota del canone per ciascuna unità immobiliare.
Le quote si calcolano ripartendo il canone in misura
proporzionale alla rendita catastale di ciascuna unità
immobiliare, applicando la seguente formula:
quota proporzionale del canone = canone x singola rendita
totale delle rendite
Esempio:
Rendita catastale dell’abitazione: 402,84 € + 5%
(rivalutazione) = 422,98 €
Rendita catastale della pertinenza: 66,25 + 5%
(rivalutazione) = 69,56 €
Canone di locazione annuo: 9.000 €

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9.000 x 422,98 = 7.729
(422,98 + 69,56)
9.000 x 69,56 = 1.271
(422,98 + 69,56)
Calcolo della quota del canone relativamente all’abitazione:
9.000 x 422,98___ = 7.729 9.000 x 69,56 = 1.271
(422,98 + 69,56)
(422,98 + 69,56)
Pertanto, nella dichiarazione dei redditi andrà indicato come
canone di locazione dell’abitazione 7.729 € e per la
pertinenza € 1.271.
 IRPEF PER IMMOBILI DI INTERESSE STORICO
E/O ARTISTICO
Il reddito derivante dagli immobili qualificati come immobili
di interesse storico e/o artistico è pari al maggior importo
tra la rendita catastale, rivalutata del 5% e ridotta del 50%,
e il canone di affitto ridotto del 35 per cento. Fino al 2011
per questi immobili il reddito veniva determinato applicando
la più bassa tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni
della zona censuaria in cui è situato l’immobile, a
prescindere dall’eventuale locazione del bene ad un canone
inferiore. L’agevolazione è stata eliminata del tutto dato che
anche per gli immobili storici e artistici non concessi in
affitto, si applica il nuovo articolo 144, comma 1, del Tuir:
va dunque dichiarato il reddito medio ordinario ridotto del
50 per cento.
In questo caso va compilata la terza sezione del Quadro RB
(RB31).

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 IRPEF PER IMMOBILI CONCESSI IN
COMODATO
Gli immobili concessi in comodato gratuito vanno dichiarati
dai proprietari e in questi casi ci si comporta come per gli
immobili tenuti a disposizione (articolo 41 del Tuir; agenzia
delle Entrate, circolare n. 50/E del 12 giugno 2002,
paragrafo 2). Pertanto il comodante (proprietario) nella
propria dichiarazione dei redditi ha l'obbligo di indicare la
rendita catastale (rivalutata del 5%) aumentata di un terzo;
salvo i casi in cui sia concessa in uso gratuito a un proprio
familiare (coniuge, figli, fratelli) e se questi vi dimori
abitualmente (come da residenza anagrafica).
 IRPEF SU CANONI “MOROSI”
Il locatore deve sempre dichiarare il canone di locazione,
anche se non effettivamente percepito, fino a quando non ci
sia la conclusione del procedimento giurisdizionale di
convalida di sfratto per morosità del conduttore.
Se in questo procedimento il giudice accerta la morosità del
conduttore per periodo precedenti, viene riconosciuto il
credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni
scaduti e non percepiti.
 RIDUZIONI SULL’IRPEF
o CONTRATTI A CANONE CONCORDATO

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I proprietari che concedono l’abitazione sottoscrivendo
contratti a canone concordato hanno diritto, oltre alla
riduzione base del 5% del reddito da locazione, ad
un’ulteriore riduzione del 30%. Pertanto il canone annuo da
indicare sulla dichiarazione dei redditi sarà ridotto
complessivamente del 33,5%.
Esempio:
 Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in
un contratto libero 4 + 4 : nella dichiarazione dei
redditi andranno dichiarati 11.400 € (€ 12.000 –
5%);
 Canone di locazione annuo di 12.000 € registrato in
un contratto a canone concordato 3 + 2: nella
dichiarazione dei redditi andranno dichiarati 7.980 €
(€ 12.000 – 33,5%);
Per poter usufruire di questa riduzione il locatore dovrà
inserire nella sua dichiarazione gli estremi di registrazione
del contratto, l’anno e il comune in cui l’immobile è situato.
Il canone concordato deve essere determinato sulla base di
appositi accordi territoriali siglati tra le maggiori
organizzazioni di proprietari ed inquilini (legge 431/98
o CONTRATTI A PERSONE IN CONDIZIONE
DI DISAGIO ABITATIVO
Sono previste agevolazioni a favore dei proprietari che
concedono in affitto il proprio immobile a persone in
condizione di disagio abitativo conseguente a
provvedimenti esecutivi di rilascio che siano, o abbiano nel

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proprio nucleo familiare, ultrasessantacinquenni o portatori
di handicap gravi, a condizione che:
o non dispongano di altra abitazione o di redditi
sufficienti ad accedere alla locazione di una
nuova unità immobiliare;
o siano beneficiari della sospensione della
procedura esecutiva di rilascio ai sensi
dell’art. 80, comma 22, della legge 23
dicembre 200, n. 388, e successivi
differimenti e proroghe.
Per questi proprietari i canoni percepiti non entrano a far
parte dell'imponibile ai fini delle imposte dirette.