door Keesjan Meijering en Eelkje van de Kuilen

1. Duurzaamheid voor corporaties
Corporatiemiddag 4 december 2018
Eelkje van de Kuilen & Keesjan Meijering
Advocaten Overheid & Onderneming

2. Agenda
1. Uitdagingen voor corporaties
2. Een greep uit de relevante wet- en regelgeving
3. Casus I: Nieuwbouw
5. Casus II: Gespikkeld bezit
6. Afsluiting

3. Uitdagingen voor corporaties

4. Uitdagingen voor corporaties
 Klimaatakkoord: corporatie = ‘start-motor’:
• t/m 2021: 102.500 bestaande woningen aard-
gasvrij (veel aansluiten op warmtenetten)
• vanaf 2022: 200.000 woningen p/jaar / 50%
CO2-reductie in bestaande woningvoorraad
• 2019-2030: 820.000 woningen verduurzamen
 Akkoord “Nieuwbouw aardgasvrij”: streven
naar ≥ 75% nieuwbouw tussen 1 juli 2018-eind
2021 aardgasvrij opleveren.
 Energieakkoord 2013: woningen in 2020 (al
2021 geworden) gemiddeld energielabel B, ge-
middeld energielabel A in 2030.
 Prestatieafspraken: in 98% prestatieafspraken
aandacht voor verduurzaming.
4

5. Maar… de kosten…
5
Maatregel Mton
CO2-besparing
Kosten
(€ mrd/jaar)
€ per ton CO2
Wind op zee 4 – 20,3 0,4 – 3,6 100 – 180
CCS gascentrales 6 – 8 0,5 – 0,6 75
Kilometerheffing 2,5 1,0 310 – 440
Biobrandstoffen (verkeer) 1,4 0,5 330
LED-verlichting en geothermie
(landbouw)
1,4 -0,05 – 0 -150 – 0
Banden en uitstootnormen auto’s 1,5 -0,2 -280
Woningen zon-PV 6,1 1,7 270
Woningen isolatie 3,3 1,2 370
Woningen NOM-renovatie 4,6 5,5 1.200
Woningen Warmtepompen 10,4 6,6 630
Woningen Warmtenetten 2,0 0,5-0,75 250 - 375

6. En de beperkte(re) portemonnee
6
 Stimuleringsregeling energieprestatie huursector (STEP)-pot = leeg
 Fonds energiebesparing huursector (FEH) op 1 juli 2018 gesloten
 Per saldo lastenverzwaring

7. Een greep uit de relevante wet- en
regelgeving

8. De Woningwet (i)
- Mag uitsluitend werkzaam zijn op gebied volkshuisvesting
- Leveren nutsvoorzieningen toegestaan, mits:
a. Gebruikmaking van een in of nabij woongelegenheid aanwezige voorziening
NB: Alleen woongelegenheid, niet BOG
NB2: Nabij woongelegenheid?
b. Aan bewoners corporatie, leden VvE, bewoners woongelegenheden die bouwkundig
geheel vormen met woongelegenheden corporatie
- Directe levering aan het net is niet toegestaan volgens de Aw:
consequentie: geen aanspraak SDE+ subsidie
- Na levering aan bewoners mag resterende stroom aan net worden geleverd!
8

9. De Woningwet (ii)
- Geen mogelijkheid voor zonneparken op onbebouwde grond
- Postcoderoosregeling ligt lastig
- Vestigen opstalrecht op daken voor zonnepanelen mag zonder toestemming Aw.
9

10. Energieprestaties bij woningen (i)
10
Nieuwbouw Bestaande bouw
Energieverbruik Nu: EPC = 0,4
Lagere EPC kan via
BuChw (niet via over-
eenkomst, zie art. 122
Woningwet!)
2020: BENG (≈ EPC =
0,2)
Nu: label o.g.v. NEN 7120
2020: label o.g.v. NTA 8800
Doelstelling (geen norm!):
• 2020/2021: gemiddeld label B
• 2030: gemiddeld label A
Warmtevoorziening Na 1/7/2018: in beginsel
gasloos
Geen normering:
prestatieafspraken

11. Energieprestaties bij woningen (ii)
11
- Nu: EPC: alles in één getal (NEN 7120 & 7125): weinig inzicht in hoe energieprestatie
wordt behaald.
- Straks (1-1-2020(?)): BENG (NTA 8800): gekoppeld aan Trias Energetica:
- Voorbeeld: woningen = BENG ≈ EPC 0,2 (N.B.: art. 6b/6p BuChw). Bij methode:
- EPC: 0,4  0,2 door (extra) zonnepanelen  compensatie slechte isolatie.
- BENG: compensatie, alle 3 eisen! -/- op beperken energievraag (isolatie) niet
compensabel met +/+ gebruik hernieuwbare energie (zonnepanelen)
N.B. Vertraging verwacht en veel kritiek op concept-normen.
Bron:“Nieuwecriteriaals
opvolgervanEPC”(Hay-
tink2016)

12. Gasaansluiting voor kleinverbruikers (i)
- Uitgangspunt: netbeheerder moet kleinverbruiker op gasnet aan te sluiten.
- Uitzonderingen:
a) Warmte- of buitengebied (art. 10 lid 6 aanhef Gaswet jo. Gebiedsindeling Gas)
Aanvraag vergunning op of na 1 juli 2018:
b) nieuwbouw (art. 10 lid 7 sub a Gaswet)
N.B. Bij renovaties blijft aansluitplicht gelden!
c) ‘gasgebied’ dat door B&W is aangewezen als gebied waar warmtenet/andere
energie-infrastructuur aanwezig is / gaat zijn (art. 10 lid 7 sub b Gaswet).
- Geen Gaswet-aansluitplicht = geen Bouwbesluit-aansluitplicht (art. 6.10 lid 2)
- Vooral (b) van belang.
12

13. Antwoord op vraag aansluitplicht bij renovatie
- Tijdens de presentatie werd de volgende vraag gesteld:
“Wanneer is sprake van renovatie (waarbij de aansluitplicht nog geldt), en wanneer
van nieuwbouw (waarbij de aansluitplicht sinds 1 juli 2018 niet meer geldt).”
- Het IBR (Jacco Karens) heeft naar deze vraag gekeken en is met het volgende antwoord
gekomen (zie voor het uitgebreide antwoord: https://www.ibrtracker.nl/actualiteit/33313):
“Renovatie en herontwikkeling kunnen zich in allerlei soorten en maten voordoen. In
vrijwel alle gevallen gaat het dan om verbouw van een bestaand gebouw, zodat de
nieuwbouwvoorschriften niet van toepassing zijn (alhoewel dat gelet op artikel 1.12 Bb
altijd nagegaan moet worden). Dat geldt ook voor het tot de fundering slopen van een
bouwwerk en het daarna weer opbouwen van het gebouw, of het splitsen van een be-
staand woonpand. Anders is het wanneer bijvoorbeeld een gebouw geheel gesloopt
wordt en elders in het bouwvlak een ander gebouw daarvoor in de plaats wordt ge-
bouwd, of wanneer bijvoorbeeld in het kader van herontwikkeling twee woningen wor-
den gesloopt en vier woningen nieuw worden gebouwd. In die gevallen zijn de nieuw-
bouwvoorschriften van toepassing op de bouwwerken die verrijzen buiten de omtrek van
het bestaande bouwwerk en zal in beginsel door de netbeheerder niet meer op het
aardgasnet aangesloten worden.”
13

14. Gasaansluiting voor kleinverbruikers (ii)
Buiten- of warmtegebied (a)
- Artikel 4 Gebiedsindeling Gas: geen plicht om kleinverbruiker aan te sluiten (in buitenge-
bied of) in gebied waar warmtenet ligt / komt te liggen en:
i. waarvoor warmteplan is vastgesteld, of
ii. aansluitplicht o.g.v. oude bouwverordening nog geldt (overgangsrecht), of
iii. is opgenomen in bijlage 1 bij Gebiedsindeling Gas.
- Warmteplan: raadsbesluit over aanleg van ‘distributienet voor warmte’ in gebied om
aansluitplicht te kunnen creëren (art. 6.10 lid 3 Bouwbesluit)
N.B. Gemeenten kunnen aansluiting in beginsel niet over contractuele band
afdwingen = nietig (art. 122 Woningwet).
- Voor verhouding met (c), zie overgangsrecht Wet VET (XVa lid 2).
14

15. Gasaansluiting voor kleinverbruikers (iii)
Nieuwbouw (b)
- Aansluitverbod bij (i) nieuwbouw voor (ii) kleinverbruikers.
- B&W kan (i) voor specifiek(e) locatie/project, (ii) onder zeer strikte voorwaarden (iii) op
aanvraag of ambtshalve ontheffing verlenen, welke ontheffing (iv) appellabel is.
- Zeer strikte voorwaarden uitgewerkt in “Regeling gebiedsaanwijzing gasaansluitplicht”
(Rgg)  situaties die aanleiding kunnen geven om aansluitverbod op te heffen:
 Tijdelijk (aannemelijk aanvraag vóór 1/1/2019): bouwvertraging, schaarse prod. midd.
 Structureel: a) gem. beleid alternatieve warmtevoorziening (‘aw’), b) aw technisch
onhaalbaar en bouwwerk moet om zwaarwegende redenen van alg. belang (‘zrab’)
gerealiseerd worden, c) project onhaalbaar door meerkosten maar moet om zrab
gerealiseerd worden en d) ‘vangnetcategorie’ (aansluiting strikt noodzakelijk).
15

16. Nieuwbouw: tijdelijke opheffingsmogelijkheden
Tijdelijk
- Aannemelijk dat aanvraag vóór 1-1-2019 wordt ingediend, komt voort uit noodzaak
van voortgang woningbouwproductie (art. 2 Rgg):
16
a. Vertraging Vertraging door afwezigheid gas en kan
alleen & volledig worden opgelost door
toestaan gasaansluiting.
b. Schaarse productiemiddelen in
bouwsector
Nieuwbouwproject ging uit van gas en
aanpassing naar gasloos doet proble-
matisch beroep op schaarse productie-
middelen in bouwsector.

17. Nieuwbouw: structurele opheffingsmogelijkheden
Structureel (art. 1 Rgg):
17

18. Gasaansluiting voor kleinverbruikers (iv)
Gasgebied (c)
- Aansluitverbod bij (toekomstige) aanwezigheid aw: B&W kan deze opleggen voor nieuwe
aansluitingen in een gebied:
- waar al een gastransportnet ligt, maar
- waar een warmtenet of een andere voor de warmtevoorziening toereikende energie-
infrastructuur ligt of komt te liggen (kan bijv. uit warmteplan volgen).
- Uitzondering gold eerst alleen voor warmtenetten (art. 1 lid 1 sub c Warmtewet), nu ook
voor ‘andere toereikende energie-infrastructuur’ (denk bijv. aan all-electric).
- Geen beperkingen aan omvang aan te wijzen gebied, maar moet wel overleg gevoerd
worden met alle betrokkenen (vooral netbeheerder, maar ook bijv. corporaties).
- Na aanwijzing geen nieuwe gasaansluitingen, denk bijv. aan woningsplitsing en functiewij-
ziging. Besluit tast aanwezige aansluitingen en daarvoor gesloten contracten niet aan.
- Voor verhouding met (a), zie overgangsrecht Wet VET (XVa lid 2).
18

19. Gasaansluiting voor kleinverbruikers (v)
Aandachtspunten:
 Kleinverbruiker moet worden aangesloten, behalve bij (a) buiten- of warmte-gebied, (b)
nieuwbouw of (c) aanwijzing ‘gasgebied’.
 Uitzonderingen ((a), (b) en (c)) staan in Gasregister (art. 10 lid 8 Gaswet, art. 3 Rgg,
art. XVa lid 3 Wet VET).
 B&W kan alleen verbod (b) opheffen, maar moet hier terughoudend mee zijn (belang
gasaansluiting vs “belang energietransitie”) en besluit zeer goed motiveren.
 Als gemeente aansluiting op warmtenet wil verplichten  Warmteplan (mag niet bij over-
eenkomst)!
 Regelgeving is niet op alle punten even goed op elkaar afgestemd.
19

20. Casus I: Nieuwbouw

21. Inleiding
• Corporatie is eigenaar ontwikkellocatie en start in 2018 met de ontwikkeling van
een nieuwe woonwijk in 3 fases: (1) 50 woningen, (2) 80 woningen (app. com-
plex) en (3) 70 woningen & (brede) school.
• Regio met grote woningschaarste.
• Uit warmtevisie volgt dat regionaal warmtenet ‘in de pijplijn zit’ (Q2 2022)
Fase 1: 50 woningen (DAEB)
• Corporatie vraagt omgevingsvergunning voor Fase 1 op 12 mei 2018 aan.
• Aanvraag gaat uit van gasaansluiting voor alle 50 woningen.
Vraag 1: Wat gaat/‘moet’ B&W met deze aanvraag doen?
U mag ervan uit gaan dat aanvraag ‘verder’ perfect is
21
CASUS I

22. Fase 2: Appartementencomplex met 80 woningen (DAEB)
• Corporatie wil omgevingsvergunning voor Fase 2 op 15 november 2018 aanvragen.
• Geplande/gewenste oplevering: 1 november 2019.
• Twee mogelijkheden voor een alternatieve warmtevoorziening:
a) aanleg van een collectieve WKO (kan Q3 2020 worden opgeleverd), of
b) na realiseren warmtenet (Q 2022), daarop aansluiten.
• Project getekend met gas en alternatieve mogelijkheden zijn (flink) duurder.
Vraag 2: Corporatie wil (i.v.m. woningschaarste) graag z.s.m. bouwen.
Wat kan zij doen?
22
CASUS I

23. Fase 3: 70 woningen (DAEB) + (brede) school
• Uitbesteed aan ontwikkelaar.
• Planning: aanvraag omgevingsvergunning Q1 2022, oplevering Q4 2023.
• Woningen worden ‘matig’ geïsoleerd, maar overal worden zonnepanelen op gelegd!
• Corporatie wil aansluiten op warmtenet (te realiseren in 2022).
• Corporatie wil dat gebruikers van woningen en (brede) school duurzame warmte
voor een ‘eerlijke’ prijs ontvangen.
Vraag 3 : Wat zijn hier aandachtspunten op het gebied van (i) Woningwet,
(ii) energieprestatie & (iii) warmte(-voorziening)?
23
CASUS I

24. • Vraag over Fase 1: deze vergunning moet ‘gewoon’ worden verleend, omdat de
aanvraag vóór 1 juli 2018 is ingediend.
• Vraag over Fase 2: de Corporatie kan een ontheffing aanvragen bij het college
van B&W, waarbij aan de volgende ontheffingen (uit het Rgg) kan worden gedacht:
 Tijdelijk (aanvraag voor 1-1-2019): ontheffing onder a. (vertraging), of
 Structureel: ontheffing onder a. (doorkruisen gemeentelijk plan voor alterna-
tieve warmtevoorziening) of onder c. (onhaalbaar door meerkosten).
N.B.: dat de casus goed binnen de kaders van deze ontheffingen (uit de Rgg) valt,
betekent nog niet dat de ontheffing ook verleend wordt. College kan immers
verlenen en moet daar zeer terughoudend mee zijn.
24
CASUS I: Antwoorden (i)

25. • Vraag over Fase 3: Denk bijvoorbeeld aan:
 Realisatie Brede School door Corporatie is niet toegestaan (bijlage 3 BTIV);
 Brede School is niet ‘beschermd’ door Warmtewet (geen verbruiker als bedoeld
in art. 1 onder g Warmtewet) en over de kosten voor die levering moeten dus
(contractueel) afspraken worden gemaakt;
 Tegen die tijd zal – als het goed is! – BENG i.p.v. EPC gelden, wat o.a. met zich
brengt dat ‘matige isolatie’ niet (meer) kan worden gecompenseerd door (meer)
zonnepanelen op te leggen, en
 Zonnepanelen mogen (wel) op de woningen worden gelegd, maar het is twij-
felachtig of het ook op de Brede School mag. De voorziening moet namelijk in
of nabij de woongelegenheid zijn gelegen.
25
CASUS I: Antwoorden (ii)

26. Casus II: Gespikkeld bezit

27. • Vier rijen woningen, in totaal 20 woningen
• Van die 20 woningen is 80% van corporatie,
20% van particulieren.
• Corporatie wil woningen ‘verduurzamen’ en zal
flink moeten investeren.
• Particulieren willen niet meebetalen.
Vraag 1: Mag Corporatie de benodigde
investering (toch) plegen?
Vraag 2: Waar moet Corporatie rekening
mee houden?
27
Casus II

28. Een Corporatie mag:
i. in beginsel geen werkzaamheden uitvoeren
voor derden (en dus ook niet voor deze par-
ticulieren), en
ii. geen financiële middelen ter beschikking
stellen aan (deze) particulieren.
Om voornoemde (2) redenen mag de Corporatie de
investering niet plegen.
28
Casus II: Antwoord

29. Afsluiting

30. Aandachtspunten
- Bekijk de opgave door meerdere brillen: o.a. Warmtewet, Gaswet, Elektriciteits-
wet, BW (bijv. huur), Bouwbesluit 2012 en vergeet de Woningwet niet!
- Aw houdt weinig rekening met verduurzamingsopgave.
- Commissie Van Bochove: advies om wettelijke mogelijkheden te verruimen.
- Duidelijkheid over energielasten (lange termijn) huurders.
30