1. Milano, 12 maggio 2011 - Anno III - Numero 11 - www.hotel-news.it - e-mail: erminia.donadio@hotel-news.it
L a p r i m a N E W S L E T T E R d e d i c a t a a l m o n d o a l b e r g h i e r o
HotelNews
“La 14ma edizione dell’ International
Hotel Investment Forum di Berlino
(IHIF 2011) conferma l’ottimismo che
era prevalso nell’edizione dell’anno
scorso. Le previsioni di crescita delle
transazioni di asset alberghieri si sono
infatti avverate. I rappresentati delle
banche hanno dichiarato che,
sebbene le percentuali di fido non
siano tornate ai livelli pre-crisi,
l’attività di lending è aumentata
rispetto al 2009. Il CEO di JLLS ha sottolineato che i capitali hanno
ricominciato a circolare. Gli investimenti internazionali in asset
alberghieri sono saliti a 10$ Miliardi nel 2010 dai 3$ Miliardi del
2009. In occasione di un evento che è generalmente incentrato
sull’aspetto immobiliare dell’hospitality, quest’anno le novità più
importanti sono venute dal settore e-commerce e on-line marketing.
Il livello di complessità dei canali distributivi on-line richiede persone
con capacità molto specifiche e molto tempo per essere gestite;
questo sfortunatamente distoglie l’attenzione dall’attività più
importante, l’ospitalità. Si è parlato anche di una possibile entrata
in scena di Google che sta studiando come strutturare la user
experience quando gli alberghi sono ricercati su Google Maps e pare
sia in trattativa con alcuni dei grandi dell’on line distribution per
future partnership. Un altro dato importante emerso è che la ricerca
degli alberghi si sta spostando dai PC agli smartphone: il 34% degli
utilizzatori di Google ha condotto ricerche e letto review relative a
prenotazioni alberghiere sui propri telefonini collegati al web. Questo
numero dovrebbe salire al 50% molto presto. La preoccupazione
principale che è stata condivisa da molti degli speaker e delegati
all’IHIF è quella relativa all’instabilità politica nel nord Africa e
mondo arabo. Il protrarsi di questa situazione porterà, oltre che a
un rallentamento della pipeline per le catene, anche a un notevole
aumento del prezzo del petrolio.“ Il commento è di Leonardo Stassi,
nuovissimo Development Manager Italy Hilton Worldwide cui
invia congratulazioni per il nuovo incarico e un
sincero bentornato in Italia.
n. 11 ospita Flavio Serra, una carriera tutta alberghiera iniziata come Assistente
Marketing per Hilton International in Brasile nel 1985, fino alla Direzione Generale di Best Western
in Italia dal 1991 fino al 2004, quando decide di diventare albergatore e acquista l’Hotel Petit a Skagen,
in Danimarca.
• Resto qui senza dubbi e senza remore. Innanzitutto qui a Skagen: diventare albergatore per me è stato non un ”fine”
ma il ”mezzo” per venire a vivere in questa piccola località turistica, il cui fascino nell'immaginario scandinavo può essere
confrontato – fatte le dovute proporzioni – con quello di Capri o Taormina. Anch'io e mia moglie siamo stati affascinati,
e la scelta di lasciare l'Italia non è stata, in prima battuta, motivata da ragioni economiche, ma da scelte personali: Skagen
è la città dove ci piace vivere e invecchiare. Certo, poi il fatto che Skagen sia in Danimarca, non è certo uno svantaggio...
• Resto qui anche se a dire la verità il primo impatto è stato un po' scioccante... in un paese nordico mi aspettavo una
mentalità ”tedesca” all'ennesima potenza, un ambiente lavorativo basato sulla precisione e sulla formalizzazione. Tutt'altro,
la regola invece è quella dell'approssimazione e del ”buon senso”. Superato lo stupore, è bellissimo trovarsi in un Paese
senza burocrazia e senza gerarchie. Presupposto per il funzionamento di questo sistema è ovviamente l'accettazione e il
rispetto delle “regole”: qui la “furbizia” non è una qualità invidiata, ma un comportamento isolato e condannato. E, a
prescindere da valutazioni etiche, questo rende la vita più semplice a tutti...
C’ero anch’io:
Hotel Investment
Forum 2011,
Berlino
Il Guru dice:
Cesare Carbonchi,
Presidente di
EqS Equity Studio,
Milano
Vieni Via
con Me:
Flavio Serra, Hotel Petit,
Skagen, Danimarca
c’ero anch’io...
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L'investimento alberghiero é stato per alcuni anni “dopato” sia nel
valore attribuito agli alberghi che nel livello dei canoni di locazione.
La causa é da ricercarsi nell'incremento dei valori immobiliari, nelle
esagerate aspettative del trend di incoming, nel credito a bassi tassi
di interesse, nell'illusione di applicare agli alberghi valorizzazioni
sganciate dagli economics, nel sottovalutare un business tutt'altro
che banale. Il risultato é che nell'attuale crisi economica moltissimi
alberghi non riescono a far fronte ai debiti verso le banche e non
remunerano il capitale investito nel real estate. Cosa si fa in questi
casi? Risponde Cesare Carbonchi, presidente di EqS Equity Studio,
boutique di Financial Advisory d'impresa. “Per prima cosa “compriamo
tempo” rinegoziando i debiti con le banche. Riscriviamo un business
plan realistico e affidabile e ristrutturiamo i debiti bancari in modo
che i flussi di interessi e di rimborso del capitale siano coerenti con
i flussi della gestione alberghiera. La procedura amministrativa é
facilitata dall'applicazione di una normativa ad hoc, quella prevista
dall’Art. 67 comma c della Legge Fallimentare, che ormai tutte le
banche ben conoscono. A parte il caso di alcune grandi catene
alberghiere, operiamo senza far trapelare notizie sul mercato: é
infatti un accordo stragiudiziale tra albergo e banche e non necessita
di atti pubblici che possono danneggiare l'immagine”. Quali sono i
limiti? “Il più evidente é la scarsa disponibilità delle banche a erogare
nuova finanza, anche quando si potrebbe aiutare il rilancio
commerciale con investimenti modesti rispetto al valore complessivo
dell'hotel. Ma complessivamente il meccanismo della ristrutturazione
del debito, per ora, funziona.”
il guru dice

2. Il trend del Franchising Alberghiero in Italia:
Una Hotels & Resorts
In attesa della 6^
Conferenza Nazionale del
Franchising, che si terrà il
prossimo 15 giugno a
Milano e in occasione della
quale si farà il punto sul
franchising in Italia,
chiediamo dove siamo con
il franchising alberghiero
nel nostro Paese a Gerardo
Petretti, responsabile
sviluppo Franchising di
UNA Hotels & Resorts
c a t e n a a l b e r g h i e r a
a s s o c i a t a a d
Assofranchising, come Accor, Choice Hotels e Ora Hotels.
“Il 2010 è stato per UNA Hotels & Resorts un anno di importante
crescita, con l’apertura di ben quattro nuove strutture in
franchising. I primi mesi del 2011 hanno invece visto un
rallentamento delle nuove iniziative alberghiere e ciò ha
rappresentato per noi una limitazione nella possibilità di
individuare strutture in linea con i nostri standard che possano
entrare a far parte del nostro Gruppo. Ciò non significa, però,
che sia venuto meno l’interesse da parte degli albergatori
indipendenti verso la nostra realtà. Anzi, la forte crisi che ha
caratterizzato l’ultimo biennio ha sicuramente evidenziato come
gli alberghi di catena e i loro affiliati siano stati in grado di
meglio fronteggiare la congiuntura sfavorevole rispetto alle
strutture indipendenti, come dimostrato anche dalle rilevazioni
di AICA (Associazione Italiana Catene Alberghiere) sulle principali
piazze italiane. L’aggregazione in franchising continua quindi ad
essere riconosciuta come una grande opportunità.”
Nuova gestione Bonotto Hotels a Desenzano
Dalla nuova generazione
di una famiglia di
albergatori italiani,
nasce una società di
consulenza che porta la
propria esperienza e
tradizione ad altre realtà
in difficoltà attraverso
le gestioni dirette con
un proprio brand
(Bonotto Hotel) o il
supporto operativo o
gestionale attraverso un medium franchising (Powered by
OSPITALITA' BONOTTO). Ospitalità Bonotto non è un caso isolato:
a dimostrazione di come la tanto criticata frammentazione del
settore alberghiero italiano, tra singoli e numerosissimi albergatori
indipendenti, non possa poi tradursi in realtà operative che, forti
della conoscenza del territorio, possano creare aggregazione,
crescita e innovazione. “Il nuovo Bonotto Hotel Desenzano è un
esempio di tutto quello che si può fare” commenta Emanuele
Bonotto “Abbiamo trovato una situazione abbastanza critica:
abbiamo ristrutturato lo stabile, riposizionato l'hotel, cambiato
nome, nuovo management, nuovo marketing, nuovo staff, nuova
immagine e comunicazione: possiamo vedere l'operazione come
un vero e proprio start up”.
L’andamento degli Investimenti Alberghieri
in Italia
Dalla seconda edizione del TrE, la fiera dedicata all’immobiliare
turistico alberghiero, appena conclusasi a Venezia, uno sguardo
al mercato turistico
i t a l i a n o . I n
particolare dai
report sul mercato
i m m o b i l i a r e
turistico in Italia
presentati da
FIAIP e Nomisma
emerge un calo
delle compravendite,
aumenta il numero
degli immobili
messi in vendita
(+9,2%), ma si registra una sostanziale tenuta dei prezzi dovuta
all’irrigidimento dei proprietari che preferiscono non vendere
piuttosto che allinearsi alla domanda. Il mercato turistico vive
di riflesso i problemi del mercato immobiliare, anche se la qualità
paga, nel senso che si ha un buon riscontro dal mercato verso i
prodotti di qualità rivolti a un target più alto con elevati servizi
e standard internazionali. Pare che siano soprattutto i privati
italiani a investire nel settore, mentre i grandi gruppi stranieri
solo marginalmente.
Milano, 12 maggio 2011 - Anno III - Numero 11 - www.hotel-news.it - e-mail: erminia.donadio@hotel-news.it
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Jones Lang LaSalle
Hotels presenta a
TrE Tourism real
Estate un’analisi
sull’andamento degli
i n v e s t i m e n t i
alberghieri in Italia
alla luce dell’attuale
ripresa dei mercati
i n t e r n a z i o n a l i
proponendo delle previsioni per il futuro. “La ripresa economica
globale si è riflessa in un incremento degli investimenti alberghieri
a livello europeo e mondiale. I dati mostrano che anche in Italia
le acquisizioni di alberghi sono cresciute in maniera decisa, con
un incremento del 39% rispetto al 2009, il punto più basso del
ciclo economico. Le transazioni mostrano una netta prevalenza dei
cosiddetti cash investors che includono da un lato gli HNWI (gli
individui con ingenti disponibilità economiche) e dall’altro investitori
istituzionali e fondi immobiliari. Queste categorie sono state
dinamiche nel comprare come nel vendere. L’attenzione dei
compratori è stata rivolta principalmente verso alberghi con struttura
gestionale “sicura”, venduti con contratto di affitto o privi di
operatore per uso diretto dell’acquirente. Tornano anche le
operazioni sui trophy assets e sui portafogli, primi segnali di
“normalizzazione”. Il valore degli alberghi è legato alle performance
gestionali con il loro effetto sulla redditività dell’albergo e quindi
sul suo valore, è importante quindi mantenere l’attenzione sugli
indicatori di performance. I principali indicatori suggeriscono che
la recente crisi è stata la più severa degli ultimi cicli economici
sia in termini di occupazione che di ricavi medi per camera. Il 2010
ha però mostrato segni di ripresa ed il 2011 li sta confermando
soprattutto in termini di occupazione. La crescita delle performance
alberghiere, la maggiore fiducia dei compratori e la maggiore
disponibilità di prodotti alberghieri sul mercato, ci fanno reputare
che la crescita continuerà anche nel corso del 2011. Stimiamo che
gli investimenti cresceranno nell’area EMEA e anche in Italia
reputiamo che il mercato manterrà un andamento in crescita. I
cash investors resteranno anche nel 2011 i principali acquirenti
mentre gli altri investitori, quelli che hanno maggiore bisogno di
ricorrere al credito, dovranno adattarsi a modelli finanziari o di
leva più conservativi che in passato. Si comincerà infine ad assistere
alla vendita di prodotti distressed e si cercherà di porre rimedio
agli eccessi del passato vendendo o ristrutturando il debito di
alberghi acquistati al picco del mercato.”
focus on real estate
best news