Article issued on L\'Albergo about the investment trends in Italy

1. COVER STORY
Choice Hotels: succeeding as one
INVESTIMENTI
Investire in hotel: siamo ottimisti
CATENE
Una nuova idea:
Low-Cost Good Quality
SPECIALE FORMAZIONE
Riforma scoIastica:
i nuovi percorsi formativi
Anno VI - n° 35 - Ottobre-Novembre 2010 - EDI HOUSE - Poste Italiane S.p.A. Spedizione in abbonamento postale D.L. 353/2003 (conv. in L.27/02/2004 n° 46) art.1, comma 1, DCB/BO

2. 10 INVESTIMENTI
Hotel Stendhal Roma
Investire in hotel, siamo ottimisti
La crisi economica globale ha investito anche il settore turistico con gravi conseguenze sul comparto alberghiero
che risente di costi di gestione sempre più alti. Nonostante questo si può essere ancora duciosi: basta anticipare le
tendenze del mercato e ‘innovare’ adeguandosi sapientemente al cambiamento in atto
di Ra aello Zanini
Alla soglia dell’anno 2000 nascono Google e conta la struttura alberghiera, non conta la energetico e la qualità acustica dell’immobile
i principali portali di prenotazione. Dopo dieci location. In particolare per i viaggi business, e l’insonorizzazione delle stanze. Questi
anni gli e etti che Internet ha avuto sul settore ma non solo. L’albergo diventa una “quasi hotel possono essere o erti a prezzi bassi,
turistico si stanno facendo sentire prepotenti commodity”. Questo è l’e etto shock della perchè oramai ultra-ammortizzati, spesso
anche nell’orientare gli investimenti crisi. Nel futuro, via via che la crisi verrà sono localizzati in centro città, e per questo
immobiliari in strutture ricettive. Internet è superata, a parità di prezzo, tornerà a contare apprezzati dal cliente. Di solito hanno un
stata una grande rivoluzione sopratutto per il la qualità percepita. numero ridotto di camere. Impianti da
turismo, trasformando radicalmente il modo rinnovare. Scarsa manutenzione. Nessun
in cui il consumatore sceglie. La crisi economica e nanziaria, pargheggio. Il loro valore immobiliare è
particolarmente in Europa ed in Italia, ha fatto apparentemente altissimo, ma nei fatti
Il primo e etto è la trasparenza del mercato. sparire il 50% del turismo corporate, mentre con poche possibilità di vendita legate alla
Tripadvisor è diventato la bibbia di inizia a riprendere un po’ di vigore il turismo trasformazione d’uso in residenziale o u ci.
chiunque si metta in viaggio, o re per ogni legato ai grandi eventi e il turismo leisure, con
destinazione, e per ogni viaggio, un gruppo occupazioni in crescita anche se con prezzi Poi ci sono i nuovi hotel, costruiti negli ultimi
di consulenti gratuiti ed a dabili (gli altri comunque contenuti, favoriti dalla tendenza dieci/quindici anni, quando il credito era
utenti in una logica di parità) che con i propri a prenotare con anticipo e a programmare facile, quando sembrava che tutto dovesse
commenti stroncano o plaudono un hotel, i viaggi, invertendo la tendenza del last andare bene per sempre. Hotel costruiti
un ristorante, una destinazione. Scegliere minute. Il mercato immobiliare ricettivo dai costruttori, con l’aiuto di architetti che
oggi è molto più facile, i prezzi sono chiari, i italiano risulta inadeguato a queste nuove di business alberghiero non sanno o non
pregi e i difetti delle strutture sono pubblici, tendenze, con conseguenze gravi. Abbiamo vogliono sapere. Gli hotel “monumento”.
la comparazione con i competitor sempre sul mercato due tipologie di Hotel: oltre Localizzati non importa dove: dove vuole il
possibile. Anche nel settore alberghiero il 50% sono hotel che non raggiungono le costruttore perchè lì ha la terra, e perchè il
è successo quello che le compagnie aeree 3 stelle, moltissimi sono obsoleti, con gravi Comune gli ha permesso di fare l’hotel senza
hanno anticipato con il fenomeno del low difetti strutturali come camere piccole, una chiara logica. Contenti tutti: il costruttore,
cost: per la maggior parte dei consumatori arredi scadenti, bagni minuscoli, nessuna il comune, l’architetto, la banca... hotel basati
oggi conta sempre più solo il prezzo, non attenzione a questioni come il risparmio su studi di fattibilità e business plan sbagliati,

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dove dormire. Nel decennio si sono fatti ingenti secondo cui le presenze sono calate del
investimenti basati su quell’assunto. Oggi tutti 4,5% mentre il fatturato degli alberghi
noi conosciamo la situazione della zona della è calato del 11%. Draghi (e di freddi dati
Malpensa”. statistici) ci dicono che il mercato turistico c’è,
se gli hotel fossero in grado di intercettarlo.
E non si dia la colpa alla politica che non ha
mantenuto le proprie promesse, come se la Di fronte alla grande crisi economica, le
politica fosse in grado di piegare il mercato aziende alberghiere si sono comportate
a interessi monopolistici: può riuscirvi per un come ogni altra azienda, innanzitutto
breve periodo, ma poi il consumatore può e riducendo i costi. Ma il bilancio di un’ azienda
vuole scegliere. Oggi non sono più sostenibili alberghiera è piuttosto rigido, costituito
gli a tti alberghieri de niti no al 2007 sulla da a tto, costo del personale, utenze,
base di una situazione economica favorevole; tasse, costi di intermediazione e vendita.
oggi è normale la richiesta di ridurre del La compressione dei costi oltre una certa
15% l’a tto che la società di gestione paga soglia avvia un processo di non ritorno,
alla proprietà alberghiera, a fronte di una con l’espulsione dell’azienda dal mercato.
riduzione media (“media” quindi anche con Ne abbiamo già esempi molto evidenti.
punte molto più alte) del fatturato del 20% L’eccessiva compressione dei costi porta ad
sul 2007. Ma la riduzione dell’a tto pagato un servizio che non è più tale, lo porta sotto
Boscolo Hotel Nizza alla proprietà, se l’hotel era stato costruito la soglia minima accettabile dal cliente, al
con un ricorso al nanziamento bancario disservizio e alla fuga della clientela: visitiamo
anche di società blasonate. Troppo ottimistici. pari all’80% per no 90% del valore del bene, hotel dove le stanze sono fredde d’inverno
Hotel a volte belli, frutto della collaborazione mette in dubbio la capacità stessa della o non climatizzate d’estate, dove la rottura
di architetti che hanno speso senza limiti, proprietà a restituire il debito: in Europa, ed improvvisa di una caldaia - da sostituire ma
altre volte brutti perchè costruiti seguendo il anche in Italia, le “operazioni” sono troppo non programmata - ti nega l’acqua calda della
gusto e le direttive del titolare, in ogni caso indebitate e l’immobile non vale il debito mattina, dove gli ambienti sono sporchi e via
troppo costosi. che gli sta in capo, con evidenti e gravi elencando. L’aumento dei ricavi può avvenire
conseguenze testimoniate dalla crescente solo con l’aggregazione; le catene alberghiere
Questi hotel sono stati costruiti ipotizzando a uenza sul mercato di distressed assets. a ermate e alcune positive iniziative di
un a tto del 6,5-7% dell’investimento, piccoli gruppi di gestione o management lo
comprensivo anche del valore della terra In questo quadro apparentemente tutto stanno attuando. Ma la riduzione dei costi
valorizzata a prezzo d’a ezione. Ne risultava negativo, che porterebbe a concludere che prende avvio da una struttura alberghiera
un a tto “alto” giusti cato da una redditività oggi solo un folle può pensare di investire nel che sia stata progettata per non far perdere
basata su una domanda crescente di turismo, turismo, vi sono segnali positivi e soluzioni tempo al personale, richiedere bassi costi di
particolarmente turismo business, convegni possibili a volerle praticare. Secondo i dati manutenzione e consumare poca energia.
e meeting aziendali, turismo leisure di presentati dal Governatore della Banca
alto livello. Un esempio per tutti è il caso d’Italia Draghi, la spesa per turismo In un periodo in cui la costruzione di
degli hotel attorno alla Malpensa. Dice un degli italiani è calata del 9% se si considera nuovi alberghi è praticamente conclusa, è
operatore: “Nel 2000 i clienti che mandavi via quella verso l’interno e solo del 1,6% se si indispensabile intervenire su quelli esistenti,
dalla porta perchè l’hotel era pieno, tentavano considera quella verso l’esterno. Questi dati e nel momento del rinnovo valutare con
di rientrare dalla nestra perchè non sapevano sono confermati da quelli di Federalberghi attenzione gli inteventi necessari nell’ottica
di una riduzione dei costi energetici e del
personale. Introducendo idee che fra tre
o cinque anni saranno la norma per tutti.
Anticipare. Innovare. Guardare lontano.
Chi sopravvive – diceva Darwin – non è
l’animale più grande, ma quello che si adatta
al cambiamento.
L’autore è Presidente di PLANETHOTEL.NET
società di consulenza alberghiera fondata
nell’anno 2000, che o re un check up gratuito
della struttura dell’hotel per l’individuazione
degli interventi necessari al ne della riduzione
dei costi di gestione.
Info:
info@planethotel.net - www.planethotel.net
Net Hotel B4 Padova