Studi Kelayakan Ekonomi Pembangunan Toko 1 lantai untuk di Sewa

1. TUGAS BESAR
EKONOMI REKAYASA
“ Menghitung Studi Kelayakan Ekonomi Pembangunan Toko ”
( rencana pembangunan 3 unit toko untuk di sewa)
DOSEN PENGAMPU :
ZAINURI, S.T.,M.T.
DISUSUN OLEH :
RACHMAN WIJAYA (1722201006)
HARDIANEFI (1722201004)
DESMAN (1722201024)
AMRI (1722201014)
WAHYUDI (1722201059)
EKA SURYA DHARMA (1722201018)
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL
FAKULTAS TEKNIK
UNIVERSITAS LANCANG KUNING
TAHUN AKADEMIK 2019/2020

2. KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT yang telah melimpahkan rahmat dan karunia-
Nya sehingga kami dapat menyelesaikan Tugas Besar Ekonomi Rekayasa dengan judul
menghitung Studi kelayakan ekonomi pembangunan Toko .
Tugas ini merupakan pemantapan dari teori yang telah didapatkan pada mata
kuliah EkonomiTeknik .Tugas ini juga bertujuan agar mahasiswa/mahasiswi Teknik
Sipil dapat memahami dan Menghitung kelayakan ekonomi teknik di setiap
Pembangunan pada umumnya.
Dan juga terima kasih kepada dosen pembimbing dan juga kepada teman-teman
yang telah membantu selama menyelesaikan tugas ini.
Kami menyadari bahwa dalam menyelesaikan tugas ini masih banyak
kekurangan dan kesalahan, untuk itu kami mengharapakn masukan dan kritikan yang
sifatnya membangun .
Semoga dengan adanya tugas ini dapat bermanfaat bagi kami dan juga rekan-
rekan mahasiswa/mahasiswi jurusan Teknik Sipil dikemudian hari.
Pekanbaru, 2019

3. DAFTAR ISI
LEMBAR PENGESAHAN
KATA PENGANTAR ..................................................................................... i
DAFTAR ISI ................................................................................................... ii
BAB I PENDAHULUAN…………………………………………………… 1
1.1. Latar Belakang .......................................................................................... 1
1.2. Identifikasi Masalah................................................................................... 2
1.3. Tujuan penelitian dan manfaat.................................................................... 2
1.4. Batasan masalah.......................................................................................... 2
BAB II TINJAUAN PUSTAKA………………………………..................... 3
2.1 Pengertian toko ........................................................................................... 3
2.2. Investasi proyek ......................................................................................... 3
2.3 Analisa proyek ............................................................................................ 5
2.4 Benefit proyek............................................................................................. 6
2.4.1 Direct Benefits ......................................................................................... 6
2.4.2 Indirect Benefits....................................................................................... 6
2.4.3 Intangble Benefits .................................................................................... 7
2.5 Biaya proyek ............................................................................................... 7
2.6 Analisa Kelayakan Ekonomis...................................................................... 8
2.6.1 Net Present Value (NPV)......................................................................... 8
2.6.2 Internal Rate Of Return (IRR) ................................................................. 9
2.6.3 Benefit Cos Ratio (BCR).......................................................................... 9
BAB III METODE PENELITIAN………………………............................. 11
3.1 Analisa dan pendapatan ........................................................................... 11
3.2 Data perencanaan toko............................................................................... 11
3.3 Rancangan analisi data............................................................................... 12

4. BAB IV HASIL DAN PEMBAHASAN…………………………………..... 16
4.1 Analisa proyeksi pendapatan....................................................................... 16
4.2 Analisa proyeksi pengeluaran...................................................................... 18
4.3 Analisa kas proyek ( Cash Flow Project )................................................... 21
4.4 Perhitungan analisa NPV (Net Present Value)............................................ 25
4.5 Perhitungan analisa Internal rate return (IRR)............................................ 30
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.......................................................... 38
5.1 Kesimpulan.................................................................................................. 38
5.2 Saran............................................................................................................ 38
DAFTAR PUSTAKA

5. BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Pekanbaru adalah salah satu kota yang memiliki perkembangan yang cukup cepat, baik di
bidang pemerintahan, bidang ekonomi, bidang pendidikan, jumlah penduduk, dan dari segi fisik
bangunan di kota pekanbaru. Salah satu indikasi cepat nya perkembangan kota pekanbaru
adalah perkembangan di segi pemerintahan yaitu bertambahnya jumlah kecamatan dan
kelurahan yang ada di kota pekanbaru yang tertuang pada Peraturan Daerah Kota Pekanbaru
No.4 Tahun 2003 yang menjadikan kota pekanbaru terbagi atas 12 kecamatan dan 58
kelurahan/desa, perkembangan ini didorong oleh pesat nya jumlah penduduk kota pekanbaru.
Terbukti dari sensus penduduk Kota Pekanbaru Tahun 2010 jumlah penduduk kota pekanbaru
meningkat menjadi berjumlah 850.000 jiwa pada tahun 2010 yang pada awalnya tercatat
779899 jiwa pada tahun 2007.
Pertumbuhan Kota yang pesat tentu berpengaruh juga pada pertumbuhan pada sektor
ekonomi pada kota tersebut, begitu pula sebaliknya. Pertumbuhan ekonomi yang pesat di Kota
Pekanbaru dapat terlihat dari pembangunan fasilitas-fasilitas perdagaan yang terus dilakukan,
baik dalam skala besar (mall, supermarket, dll) maupun dalam skala kecil (toko, ruko, pasar
tradisional). Beberapa kegiatan ekonomi memiliki ketergantungan terhadap fasilitas-fasilitas
bangunan yang menjadi penunjang pelaksanaan kegiatan ekonomi itu sendiri.
Seiring meningkatnya kegiatan ekonomi yang memerlukan fasilitas-fasilitas berupa
bangunan/gedung sebagai penunjang kegiatan ekonomi itu sendiri, menjadikan peluang
usaha/bisnis property yang menjanjikan. Salah satu jenis gedung yang sangat diminati untuk
kegiatan ekonomi adalah toko. Toko adalah bangunan gedung yang terdiri dari 1 lantai. Toko
banyak diminati karena cocok untuk pengusaha tidak memiliki modal besar untuk membeli atau
menyewa fasilitas gedung untuk usahanya.
Salah satu daerah yang cukup pesar perkembangan nya di kota pekanbaru adalah di jalan
punca sari, kecamatan sri meranti, kecamatan rumbai, kota pekanbaru yang beberapa tahun yang
lalu merupakan jalan dengan daerah yang tergolong sepi, kini menjadi ramai dengan banyak nya
pembangunan perumahan, perkantoran dan sekolah. Faktor pertumbuhan jumlah penduduk ini
membuat para pengembang property tertarik untuk membangun Toko di jalan punca sari
tersebut. Hal ini lah yang menjadikan penulis memilih lokasi pembangunan toko di jalan punca

6. sari, kecamatan srimeranti, kecamatan rumbai sebagai lokasi pada penulisan tugas besar
Ekonomi Teknik ini.
1.2 Identifikai masalah
Dari latar belakang yang telah dipaparkan diatas maka dapat diidentifikasi masalah
bagaimana menghitung analisa ekonomi teknik pada pembangunan Toko jalan Umban
Sari,Kelurahan Umban Sari,Kecamatan Rumbai Pesisir, Kota Pekanbaru.
1.3 Tujuan Penelitian dan Manfaat
Tujuan dari penelitian ini adalah untuk menghitung kelayakan ekonomi teknik pada
pembangunan Toko jalan Umban Sari,Kelurahan Umban Sari,Kecamatan Rumbai Pesisir, Kota
Pekanbaru.
Manfaat dari penelitian ini adalah :
1. Bagi penulis untuk melengkapi tugas besar ekonomi teknik.
2. Bagi pengembang sebagai informasi terhadap perkiraan analisa ekonomi bangunan yang
akan dibangun.
3. Karya tulis ini juga diharapkan dapat memberikan informasi bagi penulis yang sama yang
akan membahas analisa ekonimi teknik..
1.4 Batasan Masalah
Berkaitan dengan luasnya masalah yang akan ditemui, untuk lebih mengarahkan penulis ini
maka perlu diadakan pembatasan masalah yaitu analisa ekonomi teknik menggunakan indikator
NPV, BCR ,dan IRR.

7. BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
2.1 Pengertian Toko.
Toko adalah bangunan-bangunan di Indonesia yang umumnya tidak bertingkat. Yang
berfungsi untuk kegiatan usaha. Toko berbentuk sederhana dan biasanya dibuat menjadi
komplek yang berbentuk sama. Toko sering dipergunakan masyarakat kelas bawah dan
menengah.
2.2 Investasi Proyek.
Faktor produksi langka yang dimanfaatkan dalam suatu usaha investasi proyek merupakan
sumber daya yang harus dianggarkan dalam pemamfaatanya. Investasiproyek meliputi:
1. Dana modal tetap, untuk pengadaan barang modal.
2. Biaya Pra-investasi, seperti; biaya penyiapan desain dan kalkulasi proyek, biaya percobaan
laboratorium, biaya penyusunan kelayakan proyek, dan lain-lain.
3. Tanah/lahan, pengurusan dan persiapan lahan.
4. Gedung dan prasarana bangunan.
5. Mesin dan peralatan produksi lain.
6. Kendaraan dan alat angut lain.
7. Perlengkapan telekomunikasi
8. Bunga pada masa pelaksanaan proyek.
9. Cadangan kenaikan jumlah anggaran.
10. Dana modal kerja awal.
Selain anggaran yang diperlukan dalam investasi, Sutojo.S (2000) juga memberikan ciri-
ciri khusus dari investasi proyek, ciri-ciri tersebut ialah:
1. Investasi proyek menyerap dan mengikat dana dalam jumlah besar, jangka waktu ikatan
dana tersebut cukup lama, biasanya lebih dari satu tahun.
2. Manfaat yang akan diperoleh perusahaan baru dapat diterima sepenuhnya beberapa masa
(bulan atau tahun) setelah investasi dilakukan.
3. Tingkat resiko yang ditanggung perusahaan lebih tinggi bila dibandingkan misal dengan
investasi harta lancar (penambahan jumlah persediaan, piutang dagang, dan sebagainya).

8. 4. Keputusan investasi proyek yang keliru, tidak dapat direvisi begitu saja tanpa harus
menderita kerugian yang cukup besar.
Berdasarkan ciri-ciri tersebut maka sebelum memutuskan untuk menanamkan sejumlah
dana dalam suatu proyek, terlebih dahulu dilakukan survey dan perhitungan yang matang dari
berbagai aspek, seperti kemampuan keuangan dan tenaga ahli, manfaat yang akan diperoleh
perusahaan dan lingkungan masyarakat,serta memperkirakan faktor penghambat yang akan
dihadapi. Masalah-masalah yang mungkin timbul dan menjadi suatu hambatan keberhasilan
suatu proyek antara lain:
1. Rencana pembangunan yang kurang tepat.
2. Terjadinya peristiwa ekonomi/moneter nasional, regional atau internasional yang
membawa dampak negatif.
3. Terjadinya gejolak politik dan sosial yang berdampak kurang menguntungkan.
4. Terjadinya bencana alam yang menggangu pelaksanaan proyek.
5. Ketidak cukupan dana pelaksanaan proyek.
Pertimbangan selanjutnya adalah dalam hal memilih lokasi dan letak poyek. Faktor-faktor
yang mempengaruhi kedua hal tersbut adalah:
1. Faktor kelancaran pemasaran produk.
2. Biaya pengadaan lahan dan persiapan lahan, dan pembangunan proyek pada setiap lahan.
3. Faktor kelancaran dan efisiensi dalam pengadaan bahan baku.
4. Kondisi infrastruktur publik dan tingkat lingkungan sosial.
5. Rencana pembangunan pemerintah setempat.
2.3 Analisa Proyek.
Analisa terhadap suatu proyek menyertai sejumlah tahap kegiatan. Dalam hal ini berbagai
unsur perlu dipersiapkan dan diuji untuk mencapai suatu keputusan. Oleh karena itu persiapan
suatu proyek dapat dilihat sebagaisuatu rangkaian kegiatan yang pada akhir nya harus ditunjang
dengan sejumlah penelahaan dan dokumen-dokumen untuk memungkinkan pengambilan
keputusan. Demikian pula ruang lingkup serta ketepatan dari apda informasi yang diperlukan
untuk pengambilan keputusan dalam berbagai tahap proyek, tergantung dari pada sifat-sitaf nya,
besarnya proyek, tingkat kompleksitanya dan resiko.

9. Beberapa aspek yang dapat dievaliaasi terhadap rencana suatu proyek. Sesuai dengan
pendapat Kadariah dkk (1999), evaluasi dilakukan terhadap:
1. Aspek teknis; aspek ini meliputi evaluasi tentang input dan output dari barang dan jasa
yang akan diperlukan dan diproduksi oleh proyek.
2. Aspek Manajerial dan Administratif; aspek ini menyangkut kemampuan staf proyek dalam
menjalankan aktivitas administrasi dalam ukuran besar. Keahlian manajemen hanya dapat
dievaluasi secara subjektif, jika tidak mendapat perhatian khusus berdampak pada
pengambilan keputusan yang kurang realistis dalam proyek yang direncanakan.
3. Aspek Organisasi; dalam aspek ini perhatian utama ditujukan pada hubungan antara
administrasi proyek dengan bagian administrasi pemerintah lainnya dan untuk melihat
apakah hubungan masing-masing wewenang dan tanggung jawab dapat diketahui dengan
jelas.
4. Aspek Komersial; Aspek komersial menyangkut penawaran input (barang dan jasa) yang
diperlukan proyek, baik waktu membangun proyek maupun pada waktu proyek sidah
perproduksi dan menganalisis pemasaran output yang akan diproduksi oleh proyek.
5. Aspek Finansial; aspek ini menyangkut perbandingan antara pengeluaran uang dengan
revenue earning proyek, apakah proyek itu akan menjamin dananya. Apakah proyek akan
mampu membayar kembali dana tersebut dan apakah proyek itu akan berkembang
sedemikian rupa sehingga secara finansial dapat berdiri sendiri.
6. Aspek Ekonomis; Aspek ini diperhatikan dalam rangka menentukan apakah proyek yang
bersangkutan akan memberikan sumbangan atau mempunyai peranan yang positif dalam
pembangunan ekonomi secara keseluruhan.
2.4 Benefit Proyek.
Benefit atau keuntungan proyek terdiri dari:
2.4.1 Direct Benefits.
1. Kenaikan dalam output fisik disebabkan oleh:
a. Kenaikan dalam produksi fisik.
b. Perbaikan mutu produk.
c. Perubahan dalam lokasidan waktu penjualan.
d. Perubahan dalam bentuk.

10. 2. Penurunan biaya disebabkan oleh:
a. Keuntungan dari mekanisme.
b. Penurunan biaya pengankutan.
c. Penurunan atau penghindaran kerugian.
2.4.2 Indirect Benefits.
Indirect benefits disebutkan juga dengan secondary benefits dimaksudkan sebagai benefits
yang timbul atau dirasakan di luar proyek karena adanya realisasi suatu proyek terdiri dari:
1. Benefit yang induced oleh proyek yang biasa disebut multiplier effect dari proyek.
2. Benefit yang disebabkan karena adanya ecomonic of scale.
3. Benefit yang ditimbulkan karena adanya dynamic secondari effect berupa perubahan dalam
produktivitas tenaga kerja yang disebabkan oleh perbaikan kesehatan atau keahlian
2.4.3 Intangible Benefits.
Benefits ini sulit untuk dinilai dengan uang, contohnya seperti:
1. Perbaikan lingkungan hidup.
2. Perbaikan pemandangan karena adanya suatu taman.
3. Perbaikan distribusi pendapatan.
4. Integrasi nasional.
5. Pertahanan nasional dan lain-lain.
2.5 Biaya Proyek.
Komponen biaya yang dibutuhkan oleh suatu proyek meliputi:
1. Sunk Costs; adalah biaya yang dikeluarkan jauh sebelum rencana investasi tersebut
diputuskan.
2. Depresiasi/Penyusutan; depresiasi atau penyusutan adalah pengalokasian biaya intestasi
suatu proyek pada setiap tahun sepanjang umur ekonomis proyek.
3. Pelunasan hutang dan bunganya; dimasukkan atau tidaknya pengeluaran anggaran dari
bunga dalam biaya ekonomi tergantung pada apakah ada beban sosial yang dianggap harus
ditanggung oleh masyarakat sehubungan dengan pelunasan pembiayaan suatu proyek.
4. Engineering and Feasibility Studies; Biaya-biaya yang dikeluarkan untuk membuat disaind
akhir dalam investasi setelah ada keputusan bahwa proyek akan dilaksanakan.

11. 5. Tanah/lahan; biaya yang terjadi apabila tanah yang digunakan untuk proyek tersebut
merupakan tanaha yang memberikan hasil seperti sawah atau kebun.
6. Biaya kontruksi; biaya yang meliputi peralatan, material dan tanaga kerja.
7. Bunga selama masa kontruksi; biaya bunga yang harus dibayar selama masa kontruksi
akibat adanya pinjaman jangka pendek.
8. Modal kerja; modal kerja terikat dalam proyek dan seharusnya dianggap sebagaibiaya
ekonomis.
9. Biaya operasional dan pemeliharaan; biaya rutin selama umur ekonomis proyek harus
diperhitungkan seperti:
a) Gaji dan upah ditambah dengan tunjangan dan bonus.
b) Bahan bakar, air, listrik dan telekomunikasi.
c) Bahan baku.
d) Pembelian barang dan jasa untuk pemeliharaan dan perbaikan.
e) Biaya perjalanan dan jasa tenaga ahli.
10. Biaya pembaharuan dan penggantian, biaya yang dikeluarkan untuk penggantian karena
telah lewat umur ekonomis.
11. Biaya tek terduga; kesalahan perhitungan prediksi biaya diawal proyek menyebabkan
biaya-biaya yang dikeluarkan lebih tinggi.
12. Intangible cost; biaya ini sulit ditentukan besarnya sepertiperencanaan udara,air dan suara
serta rusaknya pemandangan karena adanya jaringan listrik
2.6 Analisa Kelayakan Ekonomis.
Tujuan diadakannya evaluasi ekonomi proyek pembangunan Toko sewa ini adalah untuk
mengetahui kelayakan ekonomi dipandang dari sudut perekonomian secara keseluruhan. Proyek
ini memberikan manfaat bagi perekonomian secara keseluruhan maksudnya pembangunanan
toko sewa ini memberikan manfaat yang jauh lebih besar dibandingkan dengan biaya
investasinya dengan menunjukkan tingkat kelayakan dari pembangunan proyek toko sewa
tersebut. Donald (1980) memberikan beberapa indikator yang dapat dipakai yaitu; NPV,IRR,
BCR dan BEP. Indikator-indikator tersebut diterangkan lebih lanjut sebagaiberikut:

12. 2.6.1 Net Present Value (NPV).
Net Present Value adalah bersih suatu proyek; jumlah kenaikan bersih cost flow yang
discounted suatu proyek. Adalah nilai saat ini dari kenaikan pendapatan nasional yang diperoleh
dari investasi. NPV bisa bernilai negatif atau positif, proyek secara ekonomis dapat dikatakan
menguntungkan atau layak untuk dilaksanakan apabila NPV bernilai positif pada tingkat bunga
yang ditentukan terlebih dahulu yang merefleksikan biaya kesempatan mendapatkan modal.
Soeharto (2001) memberikan indikasi angka perolehan penilaian berdasarkan NPV. Indikasi
dari angka perolehan perhitungan NPV adalah:
1. NPV bernilai positif berarti baik dan dapat diterima.
2. NPV bernilai negatif berarti ditolak.
3. NPV sama dengan Nol bersifat netral, boleh diterima ataupun di tolak.
Penilaian NPV memiliki kelebihan, yaitu:
(a) Memasukkan faktor nilai waktu dari uang.
(b) Mempertimbangkan semua aliran kas proyek.
(c) Mengukur besaran absolut bukan relatif sehingga mudah mengikutinya.
2.6.2 Internal Rate of Return (IRR).
Internal rate of return adalah tingkat bunga dimana jika diaplikasikan pada aliran manfaat
dan biaya sebagaimana direfleksikan dalam cash flowproyek,menghasilkan NPV sama dengan
nol yang merupakan tingkat bunga maksimum yang dapat dibayarkan oleh proyek untuk suber-
sumber yang digunakan jika ingin mendapatkan kembali semua pembelanjaannya dan tetap
impas (break even)untuk proyek yang secara ekonomi layak, IRR harus sama dengan satu atau
lebih besar dari biaya kesempatan mendapatkan modal atau tingkat buanga.
2.6.3 Benefit Cost Ratio (BCR).
Benefit cost ratio adalah nilai sekarang dari manfaat komulatif proyek dibagi dengan
nilai sekarang dari biaya komulatif proyek. Untuk proyek yang layak secara ekomoni, BCR
harus peling sedikit 1,0 untuk tingkat suku bunga yang ditentukan sebelumnya yang
merefleksikan biaya kesempatan mendapatkan modal.

13. BAB III
METODE PENELITIAN
3.1 Analisa Penelitian
Gambar 3.1. Lokasi Penelitian Jalan Umban Sari,Kelurahan Umban Sari,Kecamatan
Rumbai Pesisir,Kota Pekanbaru
Penelitian ini dilaksanakan di jalan Umban Sari,Kelurahan, kota pekanbaru. Objek yang
diteliti adalah rencana pembangunan toko sewa . penelitian ini dimaksudkan untuk menghitung
kelayakan investasi dari pembangunan toko sewa dengan mengedepankan perhitungan secara
ekonomi teknik
3.2 Data Perencanaan Sewa.
Bangunan sewa direncanakan dibangun di lahan seluas 600 m2
, dengan luas bangunan
300m2
yang terdiri 1 lantai 3 unit, dengan luas 1 unit 10x10=100 m2
. Adapun data rencana
anggaran biaya pembangunan toko sewa di jalan puncak sari dapat dilihat di tabel 3.1 berikut:

14. Tabel.3.1 Rekapitulasi Anggaran Biaya.
No Pekerjaan Satuan Volume Harga Jumlah
Satuan
I Persiapan
1 Persiapanlahan+ pagar m2 600 35,000 21,000,000
II Bangunan
1 Bangunantoko1 lantai 3 unit m2 300 850,000 255,000,000
III Bangunan pendukung
1 PekerjaanSumurBor Titik 3 2,700,000 8,100,000
2 PekerjaanJaringanListrik Titik 24 265,000 6,360,000
Total Biaya 290,460,000
PPN 10 % 29,046,000
PengelolaanProyek15% 43,569,000
Total Biayakeseluruhan 363,075,000
Gambar 3.2. Permodelan Rencana Pembangunan 3 Unit toko di Kelurahan Umban
Sari,Kecamatan Rumbai Pesisir,Kota Pekanbaru
3.3 Rancangan Analisis Data.
Tujuan analisis adalah untuk menyederhanakan data ke dalam bentuk yang lebih mudah
dibaca dan dipresentasikan. Adapun metode yang dipergunakan pada penelitian ini adalah
metode deskriptif yaitu memberikan gambaran sifat suatu yang sedang berlangsung pada saat
penelitian dilakukan dan memeriksa sebab-sebab dari suatu gejala tertentu. Menurut Gay dalam

15. Husein Umar (2003), metode ini bertujuan untuk menjawab pertanyaan menyangkut suatu pada
waktu sedang berlangsungnya proses penelitian.
Dalam penelitian metode deskriptif dibantu oleh riset terapan dan pengembangan. Jenis riset
ini melakukan penerapan teori untuk pemecahan masalah, melakukan pengujian teori untuk
menilai kegunaan teori itu sendiri. Riset ini berguna untuk memperoleh informasi tentang
perkembangan suatu objek tertentu dalam waktu tertentu.
Pada penelitian ini akan dihitung secara analisis investasi pada pembangunan sewa di jalan
Umban Sari dari analisis investasi tersebut akan didapat:.
1. Proyeksi pendapatan bangunan sewa.
Adapun pendapatan dari bangunan sewa adalah dari pendapatan dari penyewaan gedung
pertahun nya.
2. Proyeksi pengeluaran pengelolaan sewa.
Pengeluaran pertahun dari sewa terdiri dari penyusutan gedung toko sewa yaitu sebesar 2%
dengan umur ekonomis 50 tahun,
3. Proyeksi cash flow sewa pertahun.
4. Analisa BCR, NPV, & IRR.
Adapun rumusan untuk BCR, NPV,IRR, adalah sebagaiberikut :
a. Rumusan untuk Benefit Cost Ratio (BCR):
𝐵𝐶𝑅 = ∑
𝐵𝑡
(1+𝑖) 𝑡
𝑡=𝑛
𝑡=1
:∑
𝐵𝑡
(1+𝑖) 𝑡
𝑡=𝑛
𝑡=1
............................................ (3.1)
Keterangan:
Bt = Benefit pada setiap tahun
Ct = Cost pada setiap tahun
1/(1+i) = Rumus present value
t = 1,2,3,.....
n = Jumlah tahun
i = Tingkat suku bunga
b. Rumusan untuk Net Present Value (NPV):
𝑁𝑃𝑉 = ∑
𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+𝑖) 𝑡
𝑡=𝑛
𝑡=1
............................................ (3.2)
Keterangan:
Bt = Benefit pada setiap tahun
Ct = Cost pada setiap tahun

16. 1/(1+i) = Rumus present value
t = 1,2,3,.....
n = Jumlah tahun
i = Tingkat suku bunga
c. Rumusan untuk Internal Rate of Return (IRR):
𝐼𝑅𝑅 = ∑
𝐵𝑡−𝐶𝑡
(1+𝑖) 𝑡
𝑡=𝑛
𝑡=1
= 0 ............................................ (3.3)
Keterangan:
Bt = Benefit pada setiap tahun
Ct = Cost pada setiap tahun
1/(1+i) = Rumus present value
t = 1,2,3,.....
n = Jumlah tahun
i = Tingkat suku bunga
rumus untuk mencari tingkat suku bunga dengan interpolasi:
𝑖 = 𝐷𝐹 +
𝑁𝑃𝑉
(𝑁𝑃𝑉1−𝑁𝑃𝑉2)
× (𝐷𝐹2 − 𝐷𝐹1) .............................. (3.4)
Keterangan:
DF1 = Discount faktor yang menghasilkan NPV positif.
DF2 = Discount faktor yang menghasilkan NPV negatif.
NPV1 = Net present value pada DF1
NPV2 = Net present value pada DF2
IRR yang dicari dengan interpolasi dapat dijabarkan sebagai berikut:
IRR = Discount
factor yang
terendah
+ Selisih
antara
Discount
factor
+ NPV terendah:selisih
NPV terendah dan
tertinggi

17. BAB IV
HASIL DAN PEMBAHASAN
4.1.Analisa Proyeksi Pendapatan.
Sumber pendapatan dari proyek pembangunan toko sewa ini adalah dari tarif sewa yang
didapatkan. Untuk tahun 2019 tarif sewa toko sejenis dan di daerah jalan Umban Sari adalah
Rp.13.500.000,-. Pertahun Untuk 3 unit toko, maka besar pendapatan dari tarif sewa ialah (3
unit x Rp.13.500.000,- = Rp.40.500.000,-). Jadi pendapatan untuk tahun 2019 adalah
Rp.40.500.000,-, dan pendapatan ini direncanakan meningkat 10%.
Berikut ditampilkan hasil analisa pendapatan pertahun dari proyek pembangunan toko
sewa di jalan Umban Sari,Ditentukan umur Ekonomis selama 50 Tahun (SNI 03-1726-2002).
Tabel. 4.1. ProyeksiPendapatan toko Sewa.
Tahun Tarif Sewa Jml unit Pendapatan
2019 Rp. - 3 Rp. -
2020 Rp. 13,500,000.00 3 Rp. 40,500,000.00
2021 Rp. 14,850,000.00 3 Rp. 44,550,000.00
2022 Rp. 16,335,000.00 3 Rp. 49,005,000.00
2023 Rp. 17,968,500.00 3 Rp. 53,905,500.00
2024 Rp. 19,765,350.00 3 Rp. 59,296,050.00
2025 Rp. 21,741,885.00 3 Rp. 65,225,655.00
2026 Rp. 23,916,073.50 3 Rp. 71,748,220.50
2027 Rp. 26,307,680.85 3 Rp. 78,923,042.55
2028 Rp. 28,938,448.94 3 Rp. 86,815,346.81
2029 Rp. 31,832,293.83 3 Rp. 95,496,881.49
2030 Rp. 35,015,523.21 3 Rp. 105,046,569.63
2031 Rp. 38,517,075.53 3 Rp. 115,551,226.60
2032 Rp. 42,368,783.09 3 Rp. 127,106,349.26
2033 Rp. 46,605,661.39 3 Rp. 139,816,984.18
2034 Rp. 51,266,227.53 3 Rp. 153,798,682.60
2035 Rp. 56,392,850.29 3 Rp. 169,178,550.86
2036 Rp. 62,032,135.32 3 Rp. 186,096,405.95
2037 Rp. 68,235,348.85 3 Rp. 204,706,046.54
2038 Rp. 75,058,883.73 3 Rp. 225,176,651.20
2039 Rp. 82,564,772.11 3 Rp. 247,694,316.32
2040 Rp. 90,821,249.32 3 Rp. 272,463,747.95
2041 Rp. 99,903,374.25 3 Rp. 299,710,122.74

18. 2042 Rp. 109,893,711.67 3 Rp. 329,681,135.02
2043 Rp. 120,883,082.84 3 Rp. 362,649,248.52
2044 Rp. 132,971,391.12 3 Rp. 398,914,173.37
2045 Rp. 146,268,530.24 3 Rp. 438,805,590.71
2046 Rp. 160,895,383.26 3 Rp. 482,686,149.78
2047 Rp. 176,984,921.59 3 Rp. 530,954,764.76
2048 Rp. 194,683,413.74 3 Rp. 584,050,241.23
2049 Rp. 214,151,755.12 3 Rp. 642,455,265.35
2050 Rp. 235,566,930.63 3 Rp. 706,700,791.89
2051 Rp. 259,123,623.69 3 Rp. 777,370,871.08
2052 Rp. 285,035,986.06 3 Rp. 855,107,958.19
2053 Rp. 313,539,584.67 3 Rp. 940,618,754.01
2054 Rp. 344,893,543.14 3 Rp. 1,034,680,629.41
2055 Rp. 379,382,897.45 3 Rp. 1,138,148,692.35
2056 Rp. 417,321,187.19 3 Rp. 1,251,963,561.58
2057 Rp. 459,053,305.91 3 Rp. 1,377,159,917.74
2058 Rp. 504,958,636.50 3 Rp. 1,514,875,909.51
2059 Rp. 555,454,500.15 3 Rp. 1,666,363,500.46
2060 Rp. 610,999,950.17 3 Rp. 1,832,999,850.51
2061 Rp. 672,099,945.19 3 Rp. 2,016,299,835.56
2062 Rp. 739,309,939.71 3 Rp. 2,217,929,819.12
2063 Rp. 813,240,933.68 3 Rp. 2,439,722,801.03
2064 Rp. 894,565,027.04 3 Rp. 2,683,695,081.13
2065 Rp. 984,021,529.75 3 Rp. 2,952,064,589.25
2066 Rp. 1,082,423,682.72 3 Rp. 3,247,271,048.17
2067 Rp. 1,190,666,051.00 3 Rp. 3,571,998,152.99
2068 Rp. 1,309,732,656.10 3 Rp. 3,929,197,968.29
2069 Rp. 1,440,705,921.71 3 Rp. 4,322,117,765.12
Keterangan: Kenaikantarif sewa toko 10% pertahun.
Dari tabel 4.1 dapat diketahui berapa pendapatan pada setiap tahun nya dari pembangunan
toko sewa di jalan umban sari. Pada tahun 2019 tidak terdapat nilai pendapatan dari sewa toko
dikarenakan pembangunan sewa toko direncanakan pelaksanaan nya tahun 2019
4.2.Analisa Proyeksi Pengeluaran.
1. Pelunasan Pinjaman Modal Beserta Bunganya
Biaya modal dan bunga timbul disebabkan perusahaan melakukan pinjaman di bank
atau intansi keuangan lainya. Dengan asumsi bahwa dana investasi sebesar Rp363,262,500.00

19. merupakan pinjaman dari bank dengan bunga bank sebesar 5% daripertahun dan masa
pengembalian pinjaman 20 tahun.
Ada beberapa cara pengembalian hutang beserta bunga, yaitu salah satunya dengan
cara membayar angsuran pertahun kemudian ditambah dengan nilai bunga yang diperoleh dari
sisa hutang pokok pada setiap tahunnya. Cara ini lebih menguntungkan dari pada pembayaran
tetap dengan nilai bunga dan masa pengembalian yang sama.
Pada tabel4.2 berikut ditampilkan besaran nilai angsuran dan bunga pinjaman
pertahunnnya.
Tabel 4.2. Besaran angsuran Pokok Beserta Bunga Pinjaman.
Tahun
ke
Tahun Angsuran Pokok Sisa Hutang Bunga Total
1 2019 Rp 18,163,125.00 Rp 363,262,500.00 Rp 18,163,125.00 Rp 36,326,250.00
2 2020 Rp 18,163,125.00 Rp 345,099,375.00 Rp 17,254,968.75 Rp 35,418,093.75
3 2021 Rp 18,163,125.00 Rp 326,936,250.00 Rp 16,346,812.50 Rp 34,509,937.50
4 2022 Rp 18,163,125.00 Rp 308,773,125.00 Rp 15,438,656.25 Rp 33,601,781.25
5 2023 Rp 18,163,125.00 Rp 290,610,000.00 Rp 14,530,500.00 Rp 32,693,625.00
6 2024 Rp 18,163,125.00 Rp 272,446,875.00 Rp 13,622,343.75 Rp 31,785,468.75
7 2025 Rp 18,163,125.00 Rp 254,283,750.00 Rp 12,714,187.50 Rp 30,877,312.50
8 2026 Rp 18,163,125.00 Rp 236,120,625.00 Rp 11,806,031.25 Rp 29,969,156.25
9 2027 Rp 18,163,125.00 Rp 217,957,500.00 Rp 10,897,875.00 Rp 29,061,000.00
10 2028 Rp 18,163,125.00 Rp 199,794,375.00 Rp 9,989,718.75 Rp 28,152,843.75
11 2029 Rp 18,163,125.00 Rp 181,631,250.00 Rp 9,081,562.50 Rp 27,244,687.50
12 2030 Rp 18,163,125.00 Rp 163,468,125.00 Rp 8,173,406.25 Rp 26,336,531.25
13 2031 Rp 18,163,125.00 Rp 145,305,000.00 Rp 7,265,250.00 Rp 25,428,375.00
14 2032 Rp 18,163,125.00 Rp 127,141,875.00 Rp 6,357,093.75 Rp 24,520,218.75
15 2033 Rp 18,163,125.00 Rp 108,978,750.00 Rp 5,448,937.50 Rp 23,612,062.50
16 2034 Rp 18,163,125.00 Rp 90,815,625.00 Rp 4,540,781.25 Rp 22,703,906.25
17 2035 Rp 18,163,125.00 Rp 72,652,500.00 Rp 3,632,625.00 Rp 21,795,750.00
18 2036 Rp 18,163,125.00 Rp 54,489,375.00 Rp 2,724,468.75 Rp 20,887,593.75
19 2037 Rp 18,163,125.00 Rp 36,326,250.00 Rp 1,816,312.50 Rp 19,979,437.50
20 2038 Rp 18,163,125.00 Rp 18,163,125.00 Rp 908,156.25 Rp 19,071,281.25
Total Rp 553,975,312.50
2. Penyusutan/depresiasi.
Depresiasi atau biaya penyusutan diperhitungkan guna menghitung pengyusutan
aset/harta yang memiliki perusahaan. Setiap aset memiliki umur ekonomis mengingat bahwa
benda akan memiliki keausan bila dipergunakan. Bila dipergunakan. Bila telah melebihi umur

20. ekonomis, benda akan menjadi tidak bernilai lagi dan biasanya perlu digantikan dengan yang
baru.
Dalam penelitian ini penyusutan gedung toko dihitung dengan menggunakan metode
garis lurus,dengan Investasi Rp363,262,500.00 , umur ekonomis 50 tahun(SNI 03-1726-2002).
Penyusutan = Rp 363,262,500.00 : 50.-
= Rp7,265,250.00,-
3. Pajak.
Berdasarkan buku petunjuk pengisian SPT tahunan pajak penghasilan wajib pajak
badan yang diterbitkan oleh departemen keuangan republik Indonesia direktorat jendral pajak,
wajib pajak badan dalam negeri dan bentuk usaha tetap adalah sebagai berikut:
a. sampai dengan Rp. 50.000.000,- tarif pajak 10%.
b. Rp.50.000.000,- sampai dengan Rp.100.000.000,- tarif pajak 20%..
c. Diatas Rp.100.000.000,- tarif pajak 30%.
Nilai tarif pajak yang dikenakan apabila wajib pajak memiliki keuntungan. Apabila
wajib pajak tidak memiliki keuntungan atau merugi tidak wajib untuk membayar pajak. Nilai
pajak yang dibayarkan berdasarkan keuntungan bersih dari penghasilan wajib pajak tersebut.
4.3.Aliran Kas Proyek (Cash Flow Project).
Aliran kas proyek merupakan selisih antara kas masuk dari pendapatan kas dan sumber
lain dengan aliran kas keluar dan pajak. Adapun analisa aliran kas proyek pada pembangunan
toko di jalan Umban Sari dapat dilihat di tabel 4.3 Aliran Cash Flow.

21. Tabel. 4.3. Aliran Cash Flow.
Tahun Investasi Total Pendapatan Total Pengeluaran Laba sebelumPajak Pajak Laba sesudahPajak
2019 Rp 363,262,500 -
2020 Rp 44,550,000 Rp 43,591,500 Rp 958,500 Rp 958,500
2021 Rp 49,005,000 Rp 45,683,344 Rp 3,321,656 Rp 332,166 Rp 2,989,491
2022 Rp 53,905,500 Rp 41,775,188 Rp 12,130,313 Rp 1,213,031 Rp 10,917,281
2023 Rp 59,296,050 Rp 43,867,031 Rp 15,429,019 Rp 1,542,902 Rp 13,886,117
2024 Rp 65,225,655 Rp 39,958,875 Rp 25,266,780 Rp 2,526,678 Rp 22,740,102
2025 Rp 71,748,221 Rp 42,050,719 Rp 29,697,502 Rp 2,969,750 Rp 26,727,752
2026 Rp 78,923,043 Rp 38,142,563 Rp 40,780,480 Rp 4,078,048 Rp 36,702,432
2027 Rp 86,815,347 Rp 40,234,406 Rp 46,580,941 Rp 4,658,094 Rp 41,922,846
2028 Rp 95,496,881 Rp 36,326,250 Rp 59,170,631 Rp 5,917,063 Rp 53,253,568
2029 Rp 105,046,570 Rp 38,418,094 Rp 66,628,476 Rp 6,662,848 Rp 59,965,628
2030 Rp 115,551,227 Rp 34,509,938 Rp 81,041,289 Rp 8,104,129 Rp 72,937,160
2031 Rp 127,106,349 Rp 36,601,781 Rp 90,504,568 Rp 9,050,457 Rp 81,454,111
2032 Rp 139,816,984 Rp 32,693,625 Rp 107,123,359 Rp 10,712,336 Rp 96,411,023
2033 Rp 153,798,683 Rp 34,785,469 Rp 119,013,214 Rp 11,901,321 Rp 107,111,892
2034 Rp 169,178,551 Rp 30,877,313 Rp 138,301,238 Rp 13,830,124 Rp 124,471,115
2035 Rp 186,096,406 Rp 32,969,156 Rp 153,127,250 Rp 15,312,725 Rp 137,814,525
2036 Rp 204,706,047 Rp 29,061,000 Rp 175,645,047 Rp 17,564,505 Rp 158,080,542
2037 Rp 225,176,651 Rp 31,152,844 Rp 194,023,807 Rp 38,804,761 Rp 155,219,046
2038 Rp 247,694,316 Rp 27,244,688 Rp 220,449,629 Rp 44,089,926 Rp 176,359,703

22. 2039 Rp 272,463,748 Rp 29,336,531 Rp 243,127,217 Rp 48,625,443 Rp 194,501,773
2040 Rp 299,710,123 Rp 25,428,375 Rp 274,281,748 Rp 54,856,350 Rp 219,425,398
2041 Rp 329,681,135 Rp 28,428,375 Rp 301,252,760 Rp 60,250,552 Rp 241,002,208
2042 Rp 362,649,249 Rp 25,428,375 Rp 337,220,874 Rp 101,166,262 Rp 236,054,611
2043 Rp 398,914,173 Rp 28,428,375 Rp 370,485,798 Rp 111,145,740 Rp 259,340,059
2044 Rp 438,805,591 Rp 25,428,375 Rp 413,377,216 Rp 124,013,165 Rp 289,364,051
2045 Rp 482,686,150 Rp 28,428,375 Rp 454,257,775 Rp 136,277,332 Rp 317,980,442
2046 Rp 530,954,765 Rp 25,428,375 Rp 505,526,390 Rp 151,657,917 Rp 353,868,473
2047 Rp 584,050,241 Rp 28,428,375 Rp 555,621,866 Rp 166,686,560 Rp 388,935,306
2048 Rp 642,455,265 Rp 25,428,375 Rp 617,026,890 Rp 185,108,067 Rp 431,918,823
2049 Rp 706,700,792 Rp 28,428,375 Rp 678,272,417 Rp 203,481,725 Rp 474,790,692
2050 Rp 777,370,871 Rp 25,428,375 Rp 751,942,496 Rp 225,582,749 Rp 526,359,747
2051 Rp 855,107,958 Rp 28,428,375 Rp 826,679,583 Rp 248,003,875 Rp 578,675,708
2052 Rp 940,618,754 Rp 25,428,375 Rp 915,190,379 Rp 274,557,114 Rp 640,633,265
2053 Rp 1,034,680,629 Rp 28,428,375 Rp 1,006,252,254 Rp 301,875,676 Rp 704,376,578
2054 Rp 1,138,148,692 Rp 25,428,375 Rp 1,112,720,317 Rp 333,816,095 Rp 778,904,222
2055 Rp 1,251,963,562 Rp 28,428,375 Rp 1,223,535,187 Rp 367,060,556 Rp 856,474,631
2056 Rp 1,377,159,918 Rp 25,428,375 Rp 1,351,731,543 Rp 405,519,463 Rp 946,212,080
2057 Rp 1,514,875,910 Rp 28,428,375 Rp 1,486,447,535 Rp 445,934,260 Rp 1,040,513,274
2058 Rp 1,666,363,500 Rp 25,428,375 Rp 1,640,935,125 Rp 492,280,538 Rp 1,148,654,588
2059 Rp 1,832,999,851 Rp 28,428,375 Rp 1,804,571,476 Rp 541,371,443 Rp 1,263,200,033
2060 Rp 2,016,299,836 Rp 25,428,375 Rp 1,990,871,461 Rp 597,261,438 Rp 1,393,610,022
2061 Rp 2,217,929,819 Rp 28,428,375 Rp 2,189,501,444 Rp 656,850,433 Rp 1,532,651,011

23. 2062 Rp 2,439,722,801 Rp 25,428,375 Rp 2,414,294,426 Rp 724,288,328 Rp 1,690,006,098
2063 Rp 2,683,695,081 Rp 28,428,375 Rp 2,655,266,706 Rp 796,580,012 Rp 1,858,686,694
2064 Rp 2,952,064,589 Rp 25,428,375 Rp 2,926,636,214 Rp 877,990,864 Rp 2,048,645,350
2065 Rp 3,247,271,048 Rp 28,428,375 Rp 3,218,842,673 Rp 965,652,802 Rp 2,253,189,871
2066 Rp 3,571,998,153 Rp 25,428,375 Rp 3,546,569,778 Rp 1,063,970,933 Rp 2,482,598,845
2067 Rp 3,929,197,968 Rp 28,428,375 Rp 3,900,769,593 Rp 1,170,230,878 Rp 2,730,538,715
2068 Rp 4,322,117,765 Rp 25,428,375 Rp 4,296,689,390 Rp 1,289,006,817 Rp 3,007,682,573
2069 Rp 4,754,329,542 Rp 28,428,375 Rp 4,725,901,167 Rp 1,417,770,350 Rp 3,308,130,817

24. 4.4.Perhitungan analisa NPV(Net Present Value).
Pengukuran kelayakan investasi terdiri dari beberapa indicator. BCR dan NPV
merupakan indikator kelayakan tersebut. Kas masuk diperoleh dari pengurangan pendapatan
dan pengeluaran. Yang diperhitungkan sebagai kas keluar yang rill adalah jumlah investasi yang
digunakan untuk pembangunan toko sewa yang direncanakan. Sejumlah kas keluar pada
perhitungan ini sebesar Rp.363.262.000.- dikarenakan pada tahun 2020 dan selanjutnya ada
penambahan kas keluar untuk perawatan bangunan dengan asumsi tiap 2 tahunnya biaya
perawatan sebesar Rp.3.000.000 berdasarkan hasil survey dari beberapa toko. Jadi selama umur
rencana bangunan terdapat 25 kali biaya perawatan = Rp.3.000.000,- x 25 = Rp. 75.000.000,-.
Angka diskon faktor yang dipakai adalah 10% dan 100%. Berikut tabel nilai NPV dan BCR dari
proyek pembangunan toko sewa jalan Umban Sari.

25. Tabel.4.4. Perhitungan NPV dan BCR.
tahun kas masuk DF Presentvalue PresentValue Komulatif BCR NVP
kas masuk kas keluar kas masuk kas keluar
2020 1 363,262,500 - 363,262,500 0.000 (363,262,500)
2021 (3,091,500) 0.952 (2,944,286) 3,000,000 (2,944,286) 366,262,500 -0.008 (369,206,786)
2022 (1,020,009) 0.907 (925,179) 0 (925,179) 366,262,500 -0.003 (367,187,679)
2023 6,506,831 0.864 5,620,845 3,000,000 4,695,667 369,262,500 0.013 (364,566,833)
2024 9,034,622 0.823 7,432,806 0 12,128,473 369,262,500 0.033 (357,134,027)
2025 17,403,458 0.784 13,636,064 3,000,000 25,764,537 372,262,500 0.069 (346,497,963)
2026 20,857,443 0.746 15,564,145 0 41,328,682 372,262,500 0.111 (330,933,818)
2027 30,245,092 0.711 21,494,622 3,000,000 62,823,304 375,262,500 0.167 (312,439,196)
2028 34,819,773 0.677 23,567,393 0 86,390,697 375,262,500 0.230 (288,871,803)
2029 45,440,187 0.645 29,291,150 3,000,000 115,681,847 378,262,500 0.306 (262,580,653)
2030 51,370,909 0.614 31,537,282 0 147,219,129 378,262,500 0.389 (231,043,371)
2031 63,482,969 0.585 37,117,177 3,000,000 184,336,306 381,262,500 0.483 (196,926,194)
2032 71,054,501 0.557 39,565,805 0 223,902,110 381,262,500 0.587 (157,360,390)
2033 84,971,452 0.530 45,062,175 3,000,000 268,964,286 384,262,500 0.700 (115,298,214)
2034 94,528,364 0.505 47,743,247 0 316,707,533 384,262,500 0.824 (67,554,967)
2035 110,629,233 0.481 53,214,553 3,000,000 369,922,085 387,262,500 0.955 (17,340,415)
2036 122,588,455 0.458 56,159,184 0 426,081,269 387,262,500 1.100 38,818,769
2037 141,331,865 0.436 61,662,625 3,000,000 487,743,894 390,262,500 1.250 97,481,394
2038 138,842,562 0.416 57,691,952 0 545,435,846 390,262,500 1.398 155,173,346

26. 2039 158,345,571 0.396 62,662,719 3,000,000 608,098,566 393,262,500 1.546 214,836,066
2040 174,686,228 0.377 65,837,402 0 673,935,968 393,262,500 1.714 280,673,468
2041 197,628,298 0.359 70,937,169 3,000,000 744,873,137 396,262,500 1.880 348,610,637
2042 217,025,398 0.342 74,190,104 0 819,063,241 396,262,500 2.067 422,800,741
2043 212,976,932 0.326 69,339,178 3,000,000 888,402,419 399,262,500 2.225 489,139,919
2044 233,954,611 0.310 72,541,817 0 960,944,236 399,262,500 2.407 561,681,736
2045 261,440,059 0.295 77,203,974 3,000,000 1,038,148,210 402,262,500 2.581 635,885,710
2046 287,264,051 0.281 80,790,353 0 1,118,938,563 402,262,500 2.782 716,676,063
2047 320,080,442 0.268 85,733,008 3,000,000 1,204,671,572 405,262,500 2.973 799,409,072
2048 351,768,473 0.255 89,733,899 0 1,294,405,471 405,262,500 3.194 889,142,971
2049 391,035,306 0.243 95,000,589 3,000,000 1,389,406,060 408,262,500 3.403 981,143,560
2050 429,818,823 0.231 99,450,383 0 1,488,856,443 408,262,500 3.647 1,080,593,943
2051 476,890,692 0.220 105,087,382 3,000,000 1,593,943,825 411,262,500 3.876 1,182,681,325
2052 524,259,747 0.210 110,024,383 0 1,703,968,208 411,262,500 4.143 1,292,705,708
2053 580,775,708 0.200 116,081,116 3,000,000 1,820,049,324 414,262,500 4.393 1,405,786,824
2054 638,533,265 0.190 121,547,872 0 1,941,597,196 414,262,500 4.687 1,527,334,696
2055 706,476,578 0.181 128,077,340 3,000,000 2,069,674,536 417,262,500 4.960 1,652,412,036
2056 776,804,222 0.173 134,121,009 0 2,203,795,545 417,262,500 5.282 1,786,533,045
2057 858,574,631 0.164 141,180,263 3,000,000 2,344,975,808 420,262,500 5.580 1,924,713,308
2058 944,112,080 0.157 147,853,017 0 2,492,828,825 420,262,500 5.932 2,072,566,325
2059 1,042,613,274 0.149 155,503,650 3,000,000 2,648,332,474 423,262,500 6.257 2,225,069,974
2060 1,146,554,588 0.142 162,863,129 0 2,811,195,603 423,262,500 6.642 2,387,933,103

27. 2061 1,265,300,033 0.135 171,171,816 3,000,000 2,982,367,419 426,262,500 6.997 2,556,104,919
2062 1,391,510,022 0.129 179,281,624 0 3,161,649,043 426,262,500 7.417 2,735,386,543
2063 1,534,751,011 0.123 188,320,704 3,000,000 3,349,969,746 429,262,500 7.804 2,920,707,246
2064 1,687,906,098 0.117 197,250,959 0 3,547,220,705 429,262,500 8.264 3,117,958,205
2065 1,860,786,694 0.111 207,099,063 3,000,000 3,754,319,768 432,262,500 8.685 3,322,057,268
2066 2,046,545,350 0.106 216,927,003 0 3,971,246,771 432,262,500 9.187 3,538,984,271
2067 2,255,289,871 0.101 227,669,741 3,000,000 4,198,916,512 435,262,500 9.647 3,763,654,012
2068 2,480,498,845 0.096 238,480,390 0 4,437,396,902 435,262,500 10.195 4,002,134,402
2069 2,732,638,715 0.092 250,211,094 3,000,000 4,687,607,996 438,262,500 10.696 4,249,345,496
Total Kas Keluar 438,262,500
Dari tabel NPV dan BCR didapatkan nilai NPV positif yaitu Rp. 4,767,426,895,- dan nilai BCR > 11.878.Berarti dari dua indikator ini
memperlihatkan bahwa pembangunan toko sewa di jalan Umban Sari layak dilaksanakan.

28. 4.5.Perhitungan Analisis Internal Rate OfReturn (IRR).
Perhitungan analisis ini untuk mengetahui beberapa tingka bunga yang membuat manfaat dan biaya mempunyai nilai yang sama
atau B/C = 0 atau tingkat suku bunga yang membuat B/C = 1.
Pada dasar internal rate of return harus dicari dengan cara trial dan error dengan cara coba-coba . dengan melihat table 4.5. pertama
dengan menghitung NPV dan suatu internal dengan menggunakan tingkat bunga yang dipilih. Pada perhitungan ini tingkat suku bunga yang
dipilih adalah 10% dan 100%. Berikut ditampilkan hasil analisa internal rate of return.
Tabel. 4.5 Analisa Internal Rate Of Return (IRR)
Tahun Kas Masuk Kas Keluar KM-KK Percobaan I Percobaan II
DF
(10%)
NVP(10%) DF
(100%)
NVP(100%)
2019
438,262,500 (438,262,500) 1.000 (438,262,500) 1.000 (438,262,500)
2020
958,500 958,500 0.909 871,364 0.500 479,250
2021
2,989,491 2,989,491 0.826 2,470,653 0.250 747,373
2022
10,917,281 10,917,281 0.751 8,202,315 0.125 1,364,660
2023
13,886,117 13,886,117 0.683 9,484,405 0.063 867,882
2024
22,740,102 22,740,102 0.621 14,119,814 0.031 710,628
2025

29. 26,727,752 26,727,752 0.564 15,087,119 0.016 417,621
2026
36,702,432 36,702,432 0.513 18,834,151 0.008 286,738
2027
41,922,846 41,922,846 0.467 19,557,317 0.004 163,761
2028
53,253,568 53,253,568 0.424 22,584,712 0.002 104,011
2029
59,965,628 59,965,628 0.386 23,119,346 0.001 58,560
2030
72,937,160 72,937,160 0.350 25,564,030 0.000 35,614
2031
81,454,111 81,454,111 0.319 25,953,790 0.000 19,886
2032
96,411,023 96,411,023 0.290 27,926,839 0.000 11,769
2033
107,111,892 107,111,892 0.263 28,205,909 0.000 6,538
2034
124,471,115 124,471,115 0.239 29,797,395 0.000 3,799
2035
137,814,525 137,814,525 0.218 29,992,456 0.000 2,103
2036
158,080,542 158,080,542 0.198 31,275,392 0.000 1,206
2037
155,219,046 155,219,046 0.180 27,917,510 0.000 592
2038
176,359,703 176,359,703 0.164 28,836,221 0.000 336

30. 2039
194,501,773 194,501,773 0.149 28,911,449 0.000 185
2040
219,425,398 219,425,398 0.135 29,651,079 0.000 105
2041
241,002,208 241,002,208 0.123 29,606,151 0.000 57
2042
236,054,611 236,054,611 0.112 26,362,144 0.000 28
2043
259,340,059 259,340,059 0.102 26,329,655 0.000 15
2044
289,364,051 289,364,051 0.092 26,707,144 0.000 9
2045
317,980,442 317,980,442 0.084 26,680,293 0.000 5
2046
353,868,473 353,868,473 0.076 26,992,268 0.000 3
2047
388,935,306 388,935,306 0.069 26,970,077 0.000 1
2048
431,918,823 431,918,823 0.063 27,227,907 0.000 1
2049
474,790,692 474,790,692 0.057 27,209,568 0.000 0
2050
526,359,747 526,359,747 0.052 27,422,651 0.000 0
2051
578,675,708 578,675,708 0.047 27,407,494 0.000 0
2052
640,633,265 640,633,265 0.043 27,583,596 0.000 0

31. 2053
704,376,578 704,376,578 0.039 27,571,069 0.000 0
2054
778,904,222 778,904,222 0.036 27,716,608 0.000 0
2055
856,474,631 856,474,631 0.032 27,706,256 0.000 0
2056
946,212,080 946,212,080 0.029 27,826,535 0.000 0
2057
1,040,513,274 1,040,513,274 0.027 27,817,980 0.000 0
2058
1,148,654,588 1,148,654,588 0.024 27,917,385 0.000 0
2059
1,263,200,033 1,263,200,033 0.022 27,910,314 0.000 0
2060
1,393,610,022 1,393,610,022 0.020 27,992,467 0.000 0
2061
1,532,651,011 1,532,651,011 0.018 27,986,623 0.000 0
2062
1,690,006,098 1,690,006,098 0.017 28,054,518 0.000 0
2063
1,858,686,694 1,858,686,694 0.015 28,049,689 0.000 0
2064
2,048,645,350 2,048,645,350 0.014 28,105,800 0.000 0
2065
2,253,189,871 2,253,189,871 0.012 28,101,809 0.000 0
2066
2,482,598,845 2,482,598,845 0.011 28,148,182 0.000 0

32. 2067
2,730,538,715 2,730,538,715 0.010 28,144,883 0.000 0
2068
3,007,682,573 3,007,682,573 0.009 28,183,208 0.000 0
2069
3,308,130,817 3,308,130,817 0.009 28,180,482 0.000 0
JUMLAH
812,013,519 (432,979,763)
Dari tabel 4.5 di dapatkan nilai NVP untuk bunga 10% adalah 812,013,519,-dan nilai NPV untuk suku bunga 100% adalah -
432,979,763,-. Kemudian nilai-nilai tersebut dimasukkan kedalam rumus interpolasi.
 
 %100%10
%100%10
%10
%10 DFDF
NPVNPV
NPV
DFi 


 
  %7.68%10%100
763)(-432,979,9812,013,51
9812,013,51
%10 

i
Nilai IRR yang didapatkan adalah 68,7% yang lebih besar dari nilai bunga bank yang sebesar 5%,sehingga dapat dikatakan bahwa
proyek pembangunan toko sewa jalan puncak sari layak untuk dilaksanakan

33. BAB V
Kesimpulan dan Saran
5.1 Kesimpulan.
Dari hasil analisa pada bab sebelumnya, mulai dari analisa NPV, BCR,& IRR
menunjukkan bahwa proyek pembangunan toko sewa pada jalan Umban Sari layak untuk
dilaksanakan. Berikut tabel rangkuman hasil analisa NPV, BCR, dan IRR serta indikator
penilaian layaknya.
Tabel 5.1. Kesimpulan.
No Analisa Hasil Analisa Indikator Penilaian Layak
1 NPV 4,767,426,895 > 1
2 BCR 11.878 Bernilai Positif
3 IRR 68.7% > dari suku bunga bank (5%)
5.2 Saran.
1. Toko sewa hanya memiliki sumber pemasukan dari biaya sewa yang ditetapkan,
sehingga kenaikan harga sewa setiap tahunnya harus diperjelaskan kepada
penyewa agar memudahkan aliran kas masuk.
2. untuk penyewaan dalam beberapa tahun sekaligus harus diperhitungkan juga nilai
sewanya agar dapat disesuaikan dengan rencana yang telah di tetapkan.

34. DAFTAR PUSTAKA
Fahreza R. 2016. Analisa Investasi Pembangunan Gerai Indomaret(Tugas
Besar) Pekanbaru: Program Sarjana. Universitas Lancang Kuning Pekanbaru
Novianto A. 2012, Analisis Investasi Pada Pembangunan Perumahan Wijaya
Kusuma (Skripsi) Pekanbaru : Universitas Lancang Kuning
Soeharto, I. 1995, Manajemen Proyek Dari Konseptual Sampai Operasional.
Jakarta : Erlangga
Giatman. M. 2006, Ekonomi rekayasa, Edisi Pertama. Jakarta : PT. Raja Grafindo
Persada
Kodiatie, R. J. 1995, Analisis Ekonomi rekayasa. Yogyakarta : Andi
Kuswadi, 2007, Analisis Keekonomian Proyek. Yogyakarta : Andi