10. Oplossingen (1)
• Wie investeert er nog in Nederland/Amsterdam?
• Niets doen heeft de meeste risico
– Crisis duurt veel langer dan gedacht
– Is recent sterk verergert dan eerder gedacht
– Grote tegenvallers in grondverkoop.
• Oplossingen langs drie wegen
– Flexibel met regelgeving
– Grondprijzen
– Bron aanpakken: hypotheken
11. Oplossingen (2)
• Flexibiliteit
– Regel schrappen
– Flexibel inspelen op mogelijkheden nieuwe investeerders
• Grond
– Middeldure huurwoningen ander regime
– Tijdelijke crisiskorting
– Winstdeling
– Algemene verlaging (sinds crisis -30%)
• Hypotheken
– Starterslening
– Stadshypotheekbank
15. Regelgeving
• Ook Den Haag (voorbeeld Haarlemmerweg)
– Plattelandswoning ook voor stad
– Lokale vrijstellingen algemene regels
• Lokaal kun je ook veel schrappen
– Voorbeeld lege kantoren
– Klimaatneutraal?
• Financieringsarrangementen
16. Hypotheken: schuldfetisjisme van
televisie-economen
• ‘Kredietpusher’ (Ewald Engelen, Parool, 30/3)
• ‘Huizenmarkt is een tumor die steeds meer levenssap
aan het lichaam onttrekt' (Hans de Geus, Parool 21/2).
• Woningmarkt Nederland is niet oorzaak crisis!
• Spaargeld in 10 jaar verdubbeld (>330 miljard)
• 1,1 biljoen voor pensioen, 180% BBP
• Tot waarde onroerende zaken = 2 X hyp schuld
• Spaarsaldo 26% BBP, hoogste van westerse landen excl
Zwitserland (banken) en Noorwegen (olie)
• Max te lenen bedrag modaal inkomen lager dan sociale
huurgrens (!)
17. Hypotheken: Starterslening
• Daadwerkelijk meer financieringsruimte
• Max. 30.000 euro
• Hoofdsom gedekt door Rijk via NH
• Maar: duur voor gemeente
• Eerste drie jaar geen rente
• Daarna afhankelijk van inkomensstijging
• Gemiddeld 6000 euro verlies voor gemeente
• Motie kadernota: 2,5 miljoen voor 400 leningen –
ten kostte van armoede en jeugdwerkloosheid
18. Hypotheken: Deens model
• Looptijd hypotheek exact gelijk aan obligaties
• Banken Nederland: kort geld – lang geld
• Coveredbonds met 80% loan to value
• Rest via achtergestelde hypotheek, banklening of eigen
geld
• Banken in Nederland gaan dit niet doen! (Zalm)
• ‘Dijkhuizen’ levert banken alleen goedkope financiering
op, geven ze niet door aan consument
• Buitenlandse banken? Er is rente voordeel, maar druk
met thuismarkt
19. Hypotheken: begin met fonds
• Renderende investering, geld is niet weg
• Nog dit jaar operationeel
• Concrete marktpartijen (o.a.bouwers)
• Direct naar kapitaalmarkt
• Toe te snijden op concrete doelgroep of
woningbouwproject
• 100 miljoen aan hypotheken
– 5 a 10 miljoen eigen vermogen
– 10 a 15 miljoen first loss garantie afnemend in tijd
20. Hypotheken: groei naar een bank
• Vergunningstraject zo’n 1,5 jaar
• Uitgezet kapitaal 1 miljard – 50 miljoen eigen
vermogen
• Dan voldoende liquiditeit, gemeente kan weer
afbouwen
• Kan op verschillende schaal
– Gemeente, regio, ‘Randstad’
21. Conclusies en vervolg
• Wibaut: verse vis
• Gemeente kan daadwerkelijk wat bereiken
• 5 jaar crisis, 3 recessies: weg omhoog moet
gevonden worden
