1. בועת הנדלן לאן ?
עדוד השכרת דירות למגורים
רו"ח רן ארצי
כנס אילת לשכת עו"ד – מחוז ת"א.
מאי 1102
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
2. מכירה השכרה ומה שביניהן.
מבחינה כלכלית קיים מתאם ברור בין מחיר דירה לבין התשואה אותה מצפה המשקיע לקבל .
לאורך שנים רבות התמודדה ישראל עם משברים בענף הנדלן לרבות בהקשר של דירות מגורים .
Artzi & Hiba
פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, תשי"ט-9591 מעניק הקלות משמעותיות במס הכנסה,
שבח מקרקעין ובמס רכישה,במקרה מסויים, ליזמי נדל"ן כפי שיפורט בקצרה בהמשך.
על אף האמור הרי שבישראל כמעט ולא נבנו פרוייקטים של דירות מגורים להשכרה, למעט
התעוררות שחלה לאחרונה באזורים מסוימים בת"א .
הטבות המס למשקיעים בבניית דירות להשכרה מיועדות לאפשר להם לקבל תשואה סבירה על
השקעותיהם מבלי שיצטרכו להעלות את מחירי השכירות של הדירות.
שימוש מושכל שתעשה הממשלה אם תעודד באמצעות הטבות המס הקיימות ואף תפשטן תוך
עידוד היזמים להשקיע בבנייה של דירות המיועדות להשכרה יבלמו את העלייה במחירי הדירות
זאת תוך קביעת תקרה לדמי השכירות.
מלכתחילה ההטבות נועדו להגדיל את היצע הדירות במדינה ולהוריד את מחירי הרכישה וההשכרה
שלהן. לפי החוק, הטבות המס למשקיעים בבניית דירות להשכרה מיועדות לאפשר להם לקבל
תשואה מיטיבה להשקעותיהם מבלי שיצטרכו להעלות את מחירי השכירות של הדירות וכועל יוצא
מכך אמור מחיר הדירה הנגזר ממחיר ההשכרה להעצר.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 2
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
3. פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון
אנו נעסוק "בבנין חדש להשכרה " אשר רק בהתקיים
Artzi & Hiba
התנאים הבאים יחולו לגביו הטבות המס, התנאים
העיקריים הנם:
1. הבנין אושר על ידי מנהלת מרכז השקעות החל מיום
9002.1.1, ישנם עוד מקרים פרטיים אך לא נייחד להם
הדיון כאן.
2. מחצית משטח הרצפות של הבניין הן דירות שהיו
מושכרות למגורים כך שתקופת ההשכרה שלהן היתה 5
שנים מתוך 7 שנים שלאחר תום הבניה.
3. בנין להשכרה חדש יחשב גם חלק מבניין ובלבד
שבחלק המאושר ) לרבות המחצית שתמכר ( יהיו 6 דירות.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 3
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
4. הטבות המס – ההקלה ברמת היזם
חברה או יחיד .
ההטבות במס בחוק אינן מצטמצמות להכנסות השוטפות מהשכרת הבניין, אלא
ניתנות גם בגין הדירות שתמכרנה – בבנין חדש להשכרה 3 הדירות. לגבי מכירת
Artzi & Hiba
הדירות, הטבות המס ניתנות בשתי צורות:
למחצית הדירות בבניין, שאין חובה להשכירן – נקבעו שיעורי מס מוקלים 1.
כדלקמן :
לחברה – על אף שמדובר במכירת מלאי דירות במרכז הארץ – שעור המס יהא של
%11, לגבי יחיד – %02
למחצית הדירות שהושכרו וניתן למוכרן בתום תקופת ההשכרה קבע המחוקק 2.
הקלות בתביעת שיעור פחת של %02 וכמובן שיעור מס מוקל על הרווח שיצמח
מההשכרה בשיעורים דלעיל .
נדגיש כי הייזם - הנישום יזכה להטבות לגבי מחצית מהדירות המותרות למכירה. 3.
הטבות אלה יבואו בין במישור מס שבח – ככל שהדירות משמשות רכוש קבוע ובין
במישור מס הכנסה . שינוי יעוד של קרקע הרשומה כמלאי בספרי החברה לא יחוב
במס הכנסה.
דיבידנד שתחלק חברה מתוך רווחי בניין להשכרה יחוייב בידי בעלי מניותיה 4.
בשיעור מס של %51 בלבד לרבות בגין הדירות שנמכרו ולא הושכרו. אמור מכאן
כי שעור המס האפקטיבי שיחול על בעל המניות יהא = %53.42.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 4
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
5. הטבות המס – ההקלה ברמת היזם
חברה או יחיד .
בחודש ינואר 1102 פרסמה מנהלת מרכז השקעות קריטריונים
Artzi & Hiba
לקבלת הטבות עפ"י החוק – עיקרן הוא :
1.גובה דמי השכירות לא יעלה על סך של 0026 ₪ לדירה .
דמי שכירות שמעל 1026 ועד 0008 יהנו מהטבות המס על
סך 0026 ש"ח בלבד. מעבר לכך לא תינתן כל הטבת
מס. הגבלת שכ"ד לא תחול באזור פיתוח א'.
2.דירות מרוהטות – תוספת %01 לדמי השכירות הנ"ל.
3.הכנסות משירותים נלווים לא תהנה מהטבות המס.
נציין כי התנאי לפיו "מחצית משטחו מיועד להשכרה למגורים"
ייבחן על פי סך שטחי הדירות למגורים שבבנין, שטחי מסחר,
חנויות, מקלטים וכו' ינוטרלו ולא ילקחו בחשבון ולא יכללו
בתוכנית המאושרת.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
6. "בניין להשכרה" שהינו חלק מבניין
ניתן לאשר כבניין להשכרה שני בניינים שונים השווים בשטחם, כאשר אחד מהם
Artzi & Hiba
מיועד למטרת השכרה למגורים והבניין השני מיועד למטרת מכירה, ובלבד ששני
הבניינים ייבנו באותה תקופה, באותו אתר וכחטיבה אחת.
נציין כי המחוקק היה ער ל"עומקן" של הטבות המס ולכן כצעד בולם לתכנוני מס
קבע כי ההטבות ינתנו ובלבד שלאדם שהוא בעל הזכות בחלק המאושר, במועד
תום הבנייה או במועד קבלת ההטבות, אין זכות כלשהי בחלק האחר של הבניין,
והוא אינו קרובו של בעל הזכות בחלק האחר.
המינהלה מבקשת, לאחר תום הבנייה, דו"ח גמר ביצוע התכנית, שיש להגישו לאגף
הביקורת במרכז ההשקעות.
אי עמידה בתנאים מתנאי האישור עלול לגרור את ביטולו של האישור למפרע.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 6
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
7. בנין חדש להשכרה
כמלאי עסקי אצל היזם – דגשים
הטבת המס ניתנת גם בבניין להשכרה המשמש כמלאי עסקי אצל
Artzi & Hiba
היזם.
משקיע שכזה ישנה את יעודו של המלאי שיושכר לנכס לקבוע =
אירוע מס לפי סעיף 58 לפקודה - אך הפקודה מעניקה פטור ממס
במסגרת שינויי יעוד כאמור.
סעיף 35ב)א(: דורש תקופת השכרה "ממוצעת" של 5 שנים מתוך 7
שנים קביעה זו באה להקל על העמידה בתנאי ההשכרה שבחוק .
סעיף 27א לחוק מיסוי מקרקעין שולל פטור ממס למי שהיה זכאי
להטבות בשל חוק העידוד – גם לגבי חלק הרכוש הקבוע שבידי יחיד
– אולם בהקשר זה עולה השאלה האם כך גם בהקשר להוראת השעה
המאפשרת מכירה בפטור של שתי דירות עד לסך של 2.2 מליון ₪ -
כלום זכאי יחיד לבקש פטור זה מבגין חלק הבנין החדש שנמכר
מידית ולא הושכר .
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 7
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
8. בנין חדש להשכרה
כמלאי עסקי אצל היזם – דגשים
אישורם של מקרקעין או בניין כ"בניין להשכרה" לפי החוק לעידוד
Artzi & Hiba
השקעות הון עשוי לגרום לאירוע מס מהסוג של שינוי ייעוד לפי סעיף
5)ב( לחוק מיסוי מקרקעין. אם המקרקעין מהווים נכס פרטי או נכס
קבוע אצל המעביר, אזי אישורה של הקרקע כבניין להשכרה גורם
לשינוי הייעוד של חלק מהבניין מנכס קבוע למלאי עסקי זאת לגבי
החלק הנועד למכירה.
סעיף 5)ב()1א( לחוק מיסוי מקרקעין קובע כי לגבי שינוי ייעוד הנעשה
בהקשר לבניין להשכרה לפי החוק לעידוד השקעות הון לא יקום חיוב
במס שבח ותקום רציפות במס עת תמכרנה דירות המלאי בתנאי חוק
העידוד.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 8
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
9. שילוב בין יזם ומשכירי דירות
כדי לעודד בניית בניינים להשכרה, ניתן בתנאים מסוימים, לקיים
Artzi & Hiba
שיתוף פעולה בין קבלן יזם ובין מי שמבקש לרכוש דירות להשכרה
למגורים החוק מתיר לבונה בניין להשכרה למכור לאדם אחר את
הבניין להשכרה, מבלי שהדבר יפגע בהטבות המס הניתנות לפרוייקט.
במסגרת החוק נכללים מס תנאים שהראשון והמצמצם שבהם הוא:
נמכרו לפחות 05 דירות מגורים.
נציין כי ברכישת בניין חדש כאמור אשר יעמוד בכל התנאים
הקבועים בחוק ישלם הרוכש %5.0 מס רכישה על פי נוסח החוק
ויהא זכאי להטבות מס כמו הבעלים הראשון - היזם!
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30 9
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
10. ניכוי מס תשומות בבנייה להשכרה
פס"ד מהעליון ע"א 79/5856, פם בין בע"מ נ' מנהל מס ערך מוסף ירושלים
Artzi & Hiba
עובדות המקרה:
המערערת רכשה קרקע ובנתה עליה בנין.
בעת רכישת הקרקע היה יעוד הבנייה למכירה.
ב- 8891 פנתה המערערת למרכז ההשקעות ובקשה אישור לתוכנית, לפיה חלק
מהדירות שייבנו יהיו מיועדות להשכרה.
ב- 9891 אושרה הבקשה בתנאים מסוימים וביניהם, שלפחות %05 משטח
הפרוייקט בתוכנית המאושרת יושכרו למגורים בלבד, בדמי שכירות מוגבלים
ותקופת ההשכרה תהיה של "01 שנים לפחות".
אין חולק שעד מועד שינוי הייעוד, רשאית היתה המערערת לנכות את מס
התשומות ששילמה על רכישת טובין ושירותים לצורך הבנייה.
לטענת המשיב, לאחר שינוי היעוד לבנייה לשם השכרה, ההשכרה פטורה ממס
ולפיכך, חייבת המערערת להחזיר את מס התשומות שניכתה.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
11. ניכוי מס תשומות בבנייה להשכרה
נפסק:
Artzi & Hiba
הערעור נדחה.
הוראות מס ערך מוסף בהקשר לחוק עידוד השכרת דירות .
השכרת דירות בבניין להשכרה ומכירת אותן דירות אינה חייבת במע"מ
- מכאן כי מס התשומות בשל חלק זה של הבניין לא יהא ניתן לניכוי
ומכירתו בתום התקופה לא תהא חייבת במע"מ .
בהמשך לאמור לעיל, עוסק לא יחויב במס בגין שימוש לצורך עצמי
לגבי אותו חלק בניין שהושכר למגורים.
עוסק שתבע מס תשומות ולאחר מכן בא בתחולת החוק : לא יחוייב
בשימוש לצורך עצמי אלא ישיב את מס התשומות שניכה בשל רכישת
הקרקע ושירותי הבניה בגין החלק שהושכר.
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
12. תודה רבה!
Artzi & Hiba
רן ארצי, רו"ח
ארצי את חיבה פתרונות מיסוי בע"מ
www.artzi-hiba.co.il
רח' מנחם בגין 7, רמת-גן 18625 טל: 1114316-30 פקס: 3113316-30
שדרות פלי"ם 61, חיפה 59033 טל: 1818119-40 פקס: 8818119-40
