1. ‫עידוד השכרת‬
‫דירות‬
‫מרצה: ארז שגיב, עו" ד ורו" ח‬

2. ‫עידוד השכרת דירות‬
‫חוק לעידוד השקעות הון, תשי" ט-9591 – פרק שביעי 1 לחוק.‬ ‫‪‬‬
‫חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס" ז-7002 – הטבות במס שבח‬ ‫‪‬‬
‫ופחת מואץ לבונים דירות מגורים המיועדות להשכרה.‬
‫חוק מס הכנסה ) פטור ממס על הכנסה מהשכרת דירת מגורים(,‬ ‫‪‬‬
‫התש" ן-0991 – פטור ממס על השכרת דירת מגורים.‬
‫סעיף 221 לפקודת מס הכנסה ) נוסח חדש(, התשכ" א-1691 – שיעור‬ ‫‪‬‬
‫מס נמוך .‬

3. ‫עידוד השכרה בעולם‬
‫ארה"ב‬ ‫‪‬‬
‫אוסטרליה‬ ‫‪‬‬
‫שוודיה‬ ‫‪‬‬
‫גרמניה‬ ‫‪‬‬
‫ספרד‬ ‫‪‬‬
‫קנדה‬ ‫‪‬‬

4. ‫חוק לעידוד בניית דירות‬
‫להשכרה‬

5. ‫מה הוא בניין להשכרה‬
‫מבנה קבע עליו חלה תב"ע המייעדת את הבניין למגורים.‬ ‫‪‬‬
‫דרישות מינימום – 61 דירות, ב- 4 קומות, עד 001 מ"ר.‬ ‫‪‬‬
‫סיום בניה – לאחר 13 בדצמבר 6002 )מים, חשמל, טלפון(.‬ ‫‪‬‬
‫לפחות %07 מהדירות בבניין מושכרות למגורים. שאר הדירות אינן יכולות‬ ‫‪‬‬
‫לשמש אלא להשכרה.‬
‫דירה היא - חדר או מערכת חדרים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת‬ ‫‪‬‬
‫למגורים, למעט חדר או מערכת חדרים כאמור במלון או בבית אבות.‬

6. ‫כללי השכרת הדירות‬
‫חוזה שכירות חתום.‬ ‫‪‬‬
‫דמי השכירות אינם ניתנים להיוון.‬ ‫‪‬‬
‫מחזוריות תשלום דמי השכירות עד שנה.‬ ‫‪‬‬
‫הדירות בבנין לא יושכרו לקרוב, למטרת איכלוס‬ ‫‪‬‬
‫עולים או זכאי משרד השיכון.‬

7. ‫זהות מקבל הטבת המס‬
‫חברה תושבת ישראל.‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬יחיד או תאגיד המתמסה כיחיד אינו זכאי‬
‫להטבות המס עפ" י החוק.‬

8. ‫הטבות המס‬
‫פטור מלא ממס שבח בעת מכירת הבניין.‬ ‫‪‬‬
‫פחת מואץ – הפחתת עלות הבניין על פני 5 שנים.‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬ניתן לקזז הפסדים מהשכרת הבניין כנגד סך כל הכנסתה‬
‫החייבת של החברה.‬
‫‪ ‬שכר הדירה פטור ממע"מ לכן בעת הרכישה ובבניה מע"מ‬
‫התשומות לא מוכר. כפועל יוצא במכירה לא יחול מע"מ.‬

9. ‫תנאים לפטור ממס שבח‬
‫מכירת מלוא הזכויות בבניין.‬ ‫‪‬‬
‫מכירת הבניין בשלמותו לגורם אחד.‬ ‫‪‬‬
‫החזקה בבניין לתקופה של 01 שנים לפחות.‬ ‫‪‬‬
‫הרוכשת עומדת בתנאי הזכאות לפטור.‬ ‫‪‬‬
‫החזקה יחדיו של בניין להשכרה לתקופה של עד‬ ‫‪‬‬
‫52 שנה.‬

10. ‫פטור ממס שבח – סנקציות‬
‫שחרור החברה המוכרת לאחר מתן הפטור.‬ ‫‪‬‬
‫הטלת הסנקציות על הרוכשת.‬ ‫‪‬‬
‫הטלת סנקציה בשל אי הפעלת הבניין כבניין להשכרה.‬ ‫‪‬‬
‫תשלום מס השבח בו הייתה חייבת החברה המוכרת בצירוף‬ ‫‪‬‬
‫ריבית והצמדה, בניכוי התקופה בה היה מושכר או %01 לפי‬
‫הגבוה.‬
‫העמדת ערבות, מטעם החברה הרוכשת, להבטחת תשלום מס‬ ‫‪‬‬
‫השבח לפי החלטת מנהל רשות המיסים.‬

11. ‫החלטה על חיוב במס‬
‫‪ ‬ערעור על החלטה על חיוב במס שבח – בהתאם‬
‫לחוק מיסוי מקרקעין.‬
‫‪ ‬הגשת השגה על שומת מס שבח;‬
‫‪ ‬הגשת ערר לוועדת ערר שליד בית המשפט‬
‫המחוזי‬

12. ‫תנאים לפחת מואץ‬
‫החזקה בבניין לתקופה של 01 שנים לפחות.‬ ‫‪‬‬
‫ניתן לבחור שיעור פחת נמוך יותר.‬ ‫‪‬‬
‫לא ניתן לשנות את הבחירה.‬ ‫‪‬‬
‫סנקציה – חדל הבניין לשמש כבניין להשכרה‬ ‫‪‬‬
‫יתווסף להכנסתה הסכום אשר נחסך בשל דרישת‬
‫הפחת המואץ.‬

13. ‫מגבלות בירוקרטיות‬
‫אישור רו"ח.‬ ‫‪‬‬
‫רישום הערה בפנקסי המקרקעין או במינהל מקרקעי‬ ‫‪‬‬
‫ישראל.‬
‫הרישום מותנה באישור שר הבינוי והשיכון.‬ ‫‪‬‬
‫ניהול ואחזקת הבניין – החברה.‬ ‫‪‬‬
‫אפשרות להגבלת גובה דמי שכירות.‬ ‫‪‬‬
‫אפשרות לקביעת סנקציה אזרחית הנוגעת לאחזקת‬ ‫‪‬‬
‫הבניין.‬

14. ‫פרק שביעי 1‬

15. ‫הקדמה‬
‫החוק נועד לעודד פעילות בניגוד לפקודת מס הכנסה שיש‬ ‫‪‬‬
‫בה חסמים.‬
‫למרות זאת ניתן ליהנות מההטבות תחת שני תנאים‬ ‫‪‬‬
‫מצטברים :‬
‫‪ ‬אישור מרכז ההשקעות.‬
‫‪ ‬על הנישום להוכיח כי ביצע את ההשקעות לפי התוכנית המאושרת.‬
‫מטרת החוק לעודד היצע הדירות והורדת מחירי‬ ‫‪‬‬
‫ההשכרה‬
‫הטבות המס מאפשרות תשואה סבירה מבלי להעלות את מחירי‬ ‫‪‬‬
‫ההשכרה )תיקון 45 – "בניין חדש להשכרה" מוסיף הטבות‬
‫נוספות(‬

16. ‫בניין להשכרה‬
‫בניין שאושר כנכס מאושר.‬ ‫‪‬‬
‫לפחות מחצית שטחו מיועדת להשכרה למגורים.‬ ‫‪‬‬
‫בנייתו נסתיימה לאחר 13 ביולי 8891.‬ ‫‪‬‬
‫החוק מאפשר אישורם של מספר מבנים כבניין אחד.‬ ‫‪‬‬
‫לא ניתן לקבל אישור לגבי חלק מבניין אלא אם נתמלאו תנאים נוספים.‬ ‫‪‬‬
‫ניתן לקבל אישור לבניין להשכרה אם מחצית מיועדת להשכרה ומחצית‬ ‫‪‬‬
‫למכירה.‬
‫ניתן לאשר פרויקט בו מספר בניינים חלקם להשכרה וחלקם למכירה.‬ ‫‪‬‬

17. ‫בניין חדש להשכרה‬
‫‪ ‬בניין להשכרה אשר מתקיים בו גם אחד מאלה:‬
‫אושר בתקופה שבין 10.11.7 – 60.21.13 )"התקופה‬ ‫‪‬‬
‫הקובעת(.‬
‫אושר לפני התקופה הקובעת אך הושכר בתוכה.‬ ‫‪‬‬
‫הארכה )בתוך התקופה הקובעת( של תקופת השכירות‬ ‫‪‬‬
‫של לפחות %07 משטח הבניין.‬

18. ‫חובת ההשכרה בפועל‬
‫דירות אשר הושכרו לראשונה לפני 1 בספטמבר 1991 – לפחות‬ ‫‪‬‬
‫מחצית משטח המרצפות:‬
‫מושכרות למגורים במשך 01 שנים לפחות.‬ ‫‪‬‬
‫מתוך 21 השנים שלאחר תום הבניה.‬ ‫‪‬‬
‫לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו 01 שנות השכרה לפחות.‬ ‫‪‬‬
‫דירות אשר הושכרו לראשונה בין 1991.9.1 – 6002.21.13 – לפחות‬ ‫‪‬‬
‫מחצית משטח המרצפות:‬
‫מושכרות למגורים במשך 5 שנים לפחות.‬ ‫‪‬‬
‫מתוך 7 השנים שלאחר תום הבניה.‬ ‫‪‬‬
‫לא נעשתה לגביהן מכירה לפני שחלפו 5 שנות השכרה לפחות.‬ ‫‪‬‬

19. ‫חובת ההשכרה בפועל‬
‫חריג - ניתן למכור את הדירות לפני תום תקופת ההשכרה ועדיין‬ ‫‪‬‬
‫לקבל את ההטבות ובתנאים הבאים :‬
‫מכירת 05 דירות.‬ ‫‪‬‬
‫רוכש אחד בלבד.‬ ‫‪‬‬
‫הרוכש יתחייב להמשיך להשכיר את הדירות למגורים‬ ‫‪‬‬
‫)השלמה/התחלה מחדש(.‬
‫מנהלת מרכז ההשקעות אישרה את תוכנית המכירה לפני תום‬ ‫‪‬‬
‫הבניה.‬
‫הודעה מראש ע"י המוכר והרוכש על המכירה הצפויה.‬ ‫‪‬‬
‫הרוכש/אדם אחר יעניקו ערובות.‬ ‫‪‬‬
‫* הרוכש יכנס לנעלי המוכר לעניין ההטבות.‬

20. ‫הטבות המס‬
‫החוק מעניק הטבות במס הכנסה ובמס שבח בכל ההכנסות‬
‫הקשורות בבניין להשכרה:‬
‫הכנסות שוטפות מדמי שכירות.‬ ‫‪‬‬
‫הכנסות ממכירת הדירות שהושכרו.‬ ‫‪‬‬
‫הכנסות ממכירת הדירות שלא הושכרו.‬ ‫‪‬‬

21. ‫הכנסות שוטפות משכירות‬
‫שיעור פחת של %01 לדירות שהושכרו לפני 1 בספטמבר‬ ‫‪‬‬
‫1991.‬
‫שיעור פחת של %02 לדירות שהושכרו בין 1 בספטמבר 1991‬ ‫‪‬‬
‫לבין 6002.21.13.‬
‫הפסד שנוצר מן הפחת במשך 5 השנים הראשונות מותר בקיזוז‬ ‫‪‬‬
‫רק כנגד הכנסה מבניין להשכרה.‬
‫הפחת המואץ, אשר יצר את ההפסד האמור לא יילקח בחשבון‬ ‫‪‬‬
‫בעת חישוב השבח במכירה.‬
‫במידה שחלפו יותר מ – 5 שנים אזי אם מדובר בפעילות עסקית‬ ‫‪‬‬
‫זה הוא הפסד מעסק מועבר לפי סעיף 82 )ב( לפקודה.‬

22. ‫הכנסות משבח – מכירת הדירות‬
‫בעיקרון פרק שביעי 1 הוא חלק מחוק עידוד השקעות הון ויחולו שיעורי‬ ‫‪‬‬
‫המס הרגילים לפי חוק עידוד השקעות הון:‬
‫חברה – %52 או פטור במשך שנתיים ראשונות באיזור פיתוח א'.‬ ‫‪‬‬
‫יחיד – %53.‬ ‫‪‬‬
‫חברה בהשקעת חוץ – %02 / %51 / %01 / פטור בשנתיים הראשונות.‬ ‫‪‬‬
‫בניין חדש להשכרה : חברה %81, חברת משקיעי חוץ %81 או האחוז‬ ‫‪‬‬
‫הרלוונטי כנמוך מביניהם, יחיד %52 גם על ההשכרה וגם על המכירה.‬
‫אין הגבלה של תקופת ההטבות.‬ ‫‪‬‬
‫נשלל פטור ממס שבח מהדירות שנתקבלו בגינן הטבות.‬ ‫‪‬‬

23. ‫חברה תושבת חוץ‬
‫חברה תושבת חוץ.‬ ‫‪‬‬
‫שיעור השקעת חוץ בין %05 - %001.‬ ‫‪‬‬
‫שיעור מס : בין %01 - %02.‬ ‫‪‬‬
‫על חברה זו יחול מס נוסף )מס סניף – כמו סעיף 25 לחוק(,‬
‫כאילו היא מחלקת דיבידנד מידי שנה למרות שאינה‬
‫מחלקת )יש לקבל רולינג כדי לא להתחייב(.‬

24. ‫מס ערך מוסף‬
‫פטור ממע"מ :‬ ‫‪‬‬
‫‪ ‬דמי השכירות.‬
‫‪ ‬מכירת הבניין.‬
‫משום כך לא ניתן לקזז את תשומות הבניה‬
‫והרכישה.‬

25. ‫שחלוף‬
‫מכירת בניין להשכרה בפטור ממס שבח.‬ ‫‪‬‬
‫הקלה של %05 במס רכישה.‬ ‫‪‬‬
‫רכישת בניין להשכרה / קרקע להקמת בניין‬ ‫‪‬‬
‫להשכרה לפחות בשווי הבניין הנמכר.‬
‫במכירת הבניין החילופי לא תהיה זכאות לפטור.‬ ‫‪‬‬

26. ‫תודה על‬
‫ההקשבה‬