מדריך לרפורמה במס שבח וכלים מקצועיים

1. ‫שבח‬ ‫במס‬ ‫לרפורמה‬ ‫מדריך‬
‫שכיחים‬ ‫מקצועיים‬ ‫וכלים‬
‫עו‬ ‫מאת‬"‫טשרניחובסקי‬ ‫ברכה‬ ‫גיא‬ ‫ד‬
http://www.afikim38.com/

2. ‫מקרקעין‬ ‫במיסוי‬ ‫הרפורמה‬-‫רקע‬
‫הישן‬ ‫הפטור‬(‫ליום‬ ‫עד‬ ‫תקף‬ ‫היה‬1.8.2013:)
•‫מידי‬ ‫דירה‬ ‫מכירת‬4‫שנים‬,‫מתשלום‬ ‫מלא‬ ‫פטור‬ ‫קבלת‬ ‫תוך‬
‫שבח‬ ‫מס‬,‫סעיף‬49‫ב‬(1)‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬ ‫לחוק‬(‫שבח‬‫ורכישה‬),
‫תשכ‬"‫ג‬-1963,‫דירות‬ ‫מספר‬ ‫על‬ ‫הגבלה‬ ‫ללא‬.‫אפשר‬ ‫החוק‬
‫נדל‬ ‫וסוחרי‬ ‫חוץ‬ ‫לתושבי‬"‫ללא‬ ‫שבבעלותם‬ ‫דירות‬ ‫למכור‬ ‫ן‬
‫שבח‬ ‫מס‬ ‫תשלום‬.
•‫ביום‬1.8.2013‫בכנסת‬ ‫עבר‬ ‫ההסדרים‬ ‫חוק‬.‫ע‬"‫זה‬ ‫חוק‬ ‫פ‬,
‫רק‬ ‫המאפשרות‬ ‫מגבלות‬ ‫ונוספו‬ ‫בוטל‬ ‫שבח‬ ‫ממס‬ ‫מלא‬ ‫פטור‬
‫בעלי‬ ‫ישראל‬ ‫לתושבי‬‫יחידה‬ ‫דירה‬‫הנחשק‬ ‫הפטור‬ ‫את‬ ‫לקבל‬.

3. ‫החדש‬ ‫הפטור‬–‫ס‬'49‫ב‬(2)
‫מיום‬ ‫החל‬1.1.2014‫הינם‬ ‫הפטור‬ ‫תנאי‬:
‫א‬.‫הינה‬ ‫הנמכרת‬ ‫הדירה‬‫היחידה‬ ‫דירתו‬‫המוכר‬ ‫של‬(‫לעניין‬
‫קישור‬ ‫ראו‬ ‫יחידה‬ ‫דירה‬ ‫של‬ ‫הגדרתה‬‫כאן‬.)
‫ב‬.‫בדירה‬ ‫זכות‬ ‫בעל‬ ‫המוכר‬(‫בעלות‬ ‫מסוג‬/‫חכירה‬)‫במשך‬18
‫וזאת‬ ‫לפחות‬ ‫חודשים‬,‫בנייתה‬ ‫סיום‬ ‫מיום‬ ‫החל‬.
‫ג‬.‫של‬ ‫בתקופה‬ ‫מכר‬ ‫לא‬ ‫המוכר‬18‫המכירה‬ ‫טרם‬ ‫חודשים‬,
‫זה‬ ‫מס‬ ‫פטור‬ ‫קבלת‬ ‫תוך‬ ‫אחרת‬ ‫מגורים‬ ‫דירת‬.

4. ‫החדש‬ ‫הליניארי‬ ‫החישוב‬
1-‫חישוב‬"‫השבח‬ ‫מס‬"–‫את‬ ‫המכירה‬ ‫ממחיר‬ ‫להחסיר‬ ‫יש‬
‫הדירה‬ ‫רכישת‬ ‫בעת‬ ‫ששילמתם‬ ‫הסכום‬.
2-‫חישוב‬"‫הרלוונטי‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬"–‫יש‬‫מספר‬ ‫את‬ ‫לחלק‬
‫השנים‬‫מיום‬1.1.2014‫המכירה‬ ‫ליום‬ ‫ועד‬,‫שנות‬ ‫בסך‬
‫בדירה‬ ‫האחזקה‬(‫הרפורמה‬ ‫כניסת‬ ‫טרם‬ ‫ממיסוי‬ ‫נמנע‬ ‫כך‬.)
3-‫כעת‬,‫ע‬ ‫שהתקבל‬ ‫המספר‬ ‫את‬ ‫להכפיל‬ ‫יש‬"‫ס‬ ‫חישוב‬ ‫פ‬'1
(‫השבח‬ ‫מס‬),‫ס‬ ‫מחישוב‬ ‫שהתקבל‬ ‫במספר‬'2(‫היחסי‬ ‫החלק‬
‫הרלוונטי‬)‫את‬ ‫נקבל‬ ‫וכעת‬:"‫במס‬ ‫החייב‬ ‫השבח‬ ‫סכום‬."
4-‫לסיום‬,‫את‬ ‫לקבל‬ ‫כדי‬"‫בפועל‬ ‫שישולם‬ ‫השבח‬ ‫גובה‬"‫יש‬
‫את‬ ‫לחלק‬"‫ב‬ ‫החייב‬ ‫השבח‬ ‫סכום‬-4.‫שבח‬ ‫ומס‬ ‫כיוון‬ ‫זאת‬
‫על‬ ‫עומד‬25%(‫לפרקים‬ ‫מתעדכן‬ ‫אך‬.)

5. ‫ביום‬ ‫נקנתה‬ ‫דירה‬1.1.2000‫בסך‬800,000$.
‫ביום‬ ‫להימכר‬ ‫עתידה‬ ‫הדירה‬1.1.2016‫בסך‬1,200,000$.
‫שבח‬ ‫מס‬ ‫נשלם‬ ‫כמה‬?
‫מספרית‬ ‫דוגמא‬

6. ‫שלב‬1:1,200,000‫מינוס‬800,000=400,000$.(‫השבח‬ ‫סך‬)
‫שלב‬2:‫מיום‬1.1.2014‫שנתיים‬ ‫עברו‬ ‫המכירה‬ ‫יום‬ ‫ועד‬.‫וכן‬,‫זמן‬
‫הינו‬ ‫הכולל‬ ‫האחזקה‬16‫שנה‬.‫לכן‬:2/16(‫הרלוונטי‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬)
‫שלב‬3:400,000X2/16=50,000$(‫במס‬ ‫החייב‬ ‫השבח‬ ‫סכום‬)
‫שלב‬4:50,000/4=12,500$(‫בפועל‬ ‫שישולם‬ ‫השבח‬ ‫גובה‬)
‫כלומר‬,‫הנ‬ ‫בעסקה‬"‫המכירה‬ ‫בעת‬ ‫נשלם‬ ‫ל‬,‫שבח‬ ‫מס‬
‫בסך‬12,500$.
‫חשובה‬ ‫הערה‬:
‫של‬ ‫החישוב‬ ‫אופן‬ ‫לאור‬ ‫כי‬ ‫לב‬ ‫שימו‬"‫הרלוונטי‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬",‫הזמן‬ ‫לסך‬
‫שעובר‬,‫מיום‬ ‫החל‬1.1.2014‫בפועל‬ ‫למכירה‬ ‫ועד‬(‫שלב‬2)‫חשיבות‬ ‫ישנה‬
‫שישולם‬ ‫המס‬ ‫גובה‬ ‫לעניין‬ ‫נכרת‬.
‫והסבר‬ ‫חישוב‬

7. ‫ותוספות‬ ‫הרפורמה‬ ‫סיכום‬
•‫יחידה‬ ‫דירה‬,‫לפחות‬ ‫בה‬ ‫החזיק‬ ‫שהמוכר‬ ‫בתנאי‬18
‫בפטור‬ ‫אחרת‬ ‫מכר‬ ‫ולא‬ ‫חודשים‬-‫ל‬ ‫מוגבל‬–4.5‫מיליון‬₪
‫בכל‬ ‫היחסי‬ ‫החלק‬ ‫על‬ ‫מס‬ ‫ישולם‬ ‫זה‬ ‫לסכום‬ ‫ומעבר‬
‫מקרה‬.
•‫ירושה‬ ‫דירות‬–‫מהורה‬ ‫ירושה‬ ‫דירת‬ ‫במכירת‬ ‫פטור‬ ‫ניתן‬
‫הבאים‬ ‫בתנאים‬ ‫זוג‬ ‫בן‬ ‫או‬:
‫א‬.‫היתה‬‫היחידה‬ ‫דירתו‬ ‫זו‬.
‫ב‬.‫בעצמו‬ ‫אותה‬ ‫מוכר‬ ‫היה‬ ‫אם‬,‫בכל‬ ‫ממס‬ ‫פטור‬ ‫היה‬
‫מקרה‬.
•‫קטנות‬ ‫דירות‬ ‫שתי‬ ‫במכירת‬ ‫פעמי‬ ‫חד‬ ‫פטור‬(‫מחירן‬ ‫אשר‬
‫מ‬ ‫גבוה‬ ‫אינו‬ ‫יחד‬986,000₪)‫שלישית‬ ‫דירה‬ ‫קניית‬ ‫לשם‬.

8. ‫החרגה‬ ‫מכתב‬-‫המכר‬ ‫חוק‬ ‫תיקון‬
‫של‬ ‫דירתו‬ ‫החרגת‬ ‫הינה‬ ‫החרגה‬ ‫מכתב‬ ‫של‬ ‫משמעותו‬
‫מתוך‬ ‫הדייר‬‫השיעבוד‬‫הקרקע‬ ‫על‬ ‫הכוללני‬,‫מתחייב‬ ‫אליו‬
‫פרויקט‬ ‫מימון‬ ‫לצורך‬ ‫הבנק‬ ‫מול‬ ‫היזם‬‫התמ‬"‫א‬.
•‫את‬ ‫והשלישית‬ ‫השנייה‬ ‫בקריאות‬ ‫אישרה‬ ‫הכנסת‬ ‫מליאת‬
‫המכר‬ ‫חוק‬ ‫הצעת‬(‫דירות‬( )‫רוכשי‬ ‫של‬ ‫השקעות‬ ‫הבטחת‬
‫דירות‬()‫מס‬ ‫תיקון‬'7),‫התשע‬"‫ד‬-2013.
•‫הנ‬ ‫התיקון‬"‫לדרישה‬ ‫ההחרגה‬ ‫מכתב‬ ‫נוהל‬ ‫את‬ ‫הופך‬ ‫ל‬
‫ע‬ ‫מחייבת‬"‫חוק‬ ‫פ‬.

9. •‫מקרקעין‬ ‫רישום‬ ‫לשכות‬(‫טאבו‬)
•‫טפסים‬-‫מקרקעין‬ ‫רישום‬justice
•‫טאבו‬‫ישיר‬
•‫מקרקעין‬ ‫והסדר‬ ‫לרישום‬ ‫תשלומים‬
•‫טאבו‬ ‫איתור‬
•‫גוש‬ ‫איתור‬/‫חלקה‬
•‫מקרקעין‬ ‫מיסוי‬
•‫רכישה‬ ‫מס‬ ‫סימולטור‬
•‫דירה‬ ‫מכירת‬ ‫על‬ ‫דיווח‬
‫שכיחים‬ ‫מקצועיים‬ ‫כלים‬

10. ‫אחריות‬ ‫הסרת‬‫משפטית‬
‫בלבד‬ ‫כללי‬ ‫מידע‬ ‫מהווה‬ ‫זו‬ ‫במצגת‬ ‫המוצג‬ ‫המשפטי‬ ‫החומר‬
‫לאזרח‬ ‫כשירות‬ ‫וניתן‬.‫כן‬ ‫כמו‬,‫זה‬ ‫בתחום‬ ‫החקיקה‬ ‫עדכוני‬
‫מהיר‬ ‫בקצב‬ ‫מתחדשים‬.‫יודגש‬,‫תחליף‬ ‫מהווה‬ ‫אינו‬ ‫המידע‬
‫ייעוץ‬ ‫להוות‬ ‫כדי‬ ‫באמור‬ ‫ואין‬ ‫מקצועית‬ ‫דעת‬ ‫חוות‬ ‫לקבלת‬
‫משפטי‬,‫משפטי‬ ‫לייעוץ‬ ‫תחליף‬ ‫או‬.‫אלא‬ ‫אינו‬ ‫לעיל‬ ‫האמור‬
‫מקרה‬ ‫ובכל‬ ‫הנושא‬ ‫של‬ ‫מחייב‬ ‫ולא‬ ‫בלבד‬ ‫כללי‬ ‫תיאור‬
‫ספציפי‬‫דין‬ ‫מעורך‬ ‫משפטי‬ ‫ייעוץ‬ ‫לקבלת‬ ‫לפנות‬ ‫יש‬.
‫תמ‬ ‫אפיקים‬"‫א‬38