Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.
‫רכישת דירה מקבלן‬
‫הנושאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן נדרש לוודא‬
‫מאת יומי נחמן, עו"ד - גלזר ושות' משרד עורכי דין...
‫2‬
‫חשוב כי יצוין בהסכם כי קביעת גובה דמי השכירות של דירה דומה תעשה על ידי שמאי מוסכם ולא תיקבע באופן חד‬
‫צדדי על ידי המ...
Upcoming SlideShare
Loading in …5
×

רכישת דירה מקבלן הנושאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן נדרש לוודא

1,003 views

Published on

רכישת דירה מקבלן הנושאנדרש לוודאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן

Published in: Real Estate
  • Be the first to comment

רכישת דירה מקבלן הנושאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן נדרש לוודא

  1. 1. ‫רכישת דירה מקבלן‬ ‫הנושאים המרכזיים אשר רוכש דירה חדשה מקבלן נדרש לוודא‬ ‫מאת יומי נחמן, עו"ד - גלזר ושות' משרד עורכי דין‬ ‫ע‬ ‫סקה לרכישת דירה מקבלן הינה עסקה בעלת מאפיינים ייחודיים ואין להתייחס אליה כעסקה רגילה לרכישת דירה.‬ ‫מרבית העסקאות נעשות טרם בניית הדירה (ויש מקרים אף טרם קבלתו של היתר בניה). כמו כן, הפרויקטים לבניית דירות‬ ‫חדשות מלווים על ידי מוסד פיננסי (בנק ו/או חברת ביטוח) אשר מעניק אשראי להקמתם וכבטוחה מטיל שיעבוד‬ ‫(משכנתא) על המקרקעין עליו הם מוקמים.‬ ‫בבואנו לבצע עסקה לרכישת דירה מקבלן עלינו להכיר היטב את מערכת החוקים והפסיקה, הרחבה יש לציין, המטפלת בה.‬ ‫מבלי להתייחס לכל הנושאים, אנסה להציג בפניכם את הנושאים המהותיים, מבחינתו של רוכש הדירה, בביצוע העסקה:‬ ‫1. זהות המוכר ומצב הזכויות במקרקעין - כמו בכל עסקת מקרקעין, גם בעסקאות לרכישת דירה מקבלן, יש לוודא, טרם‬ ‫ההתקשרות החוזית, מיהו בעל הזכויות במקרקעין ומהו מצב הזכויות. הבדיקה נעשה באמצעות צפייה בנסח רישום‬ ‫המקרקעין (אותו ניתן לשלוף מהאינטרנט בדרך פשוטה).‬ ‫בבדיקת הזכויות כאמור נרצה לוודא כי זכויות המוכר, קרי היזם, רשומות על שמו, וכי הזכויות נקיות מכל שיעבוד,‬ ‫עיקול ו/או הערה לטובת צד שלישי כלשהו (לעניין זה יש לזכור כי אנו צפויים להיתקל בשעבוד אשר נרשם לטובת‬ ‫המוסד הפיננסי אשר מלווה את הפרויקט).‬ ‫ייתכנו מקרים בהם זכויות המוכר אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין אלא ברשות מקרקעי ישראל. במקרה כאמור‬ ‫יש לבקש מהמוכר אישור זכויות עדכני מהרשות (חליף לנסח הרישום).‬ ‫2. ביטחונות - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה - 1971 מחייב את המוכר לספק לרוכש‬ ‫הדירה את אחת מתוך ארבעת הבטוחות המפורטות להלן (ובלבד שהרוכש שילם למוכר סכום העולה על %9 ממחיר‬ ‫הדירה:‬ ‫1.2. ערבות בנקאית, או;‬ ‫2.2. פוליסת ביטוח, או;‬ ‫2.2. רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש (ובלבד שהזכויות נקיות מכל שיעבוד, עיקול או הערה לטובת צד שלישי כלשהו),‬ ‫או;‬ ‫1.2. רישום משכנתא לטובת הרוכש.‬ ‫הבטוחות הנפוצות בעסקאות אלו הינן הערבות הבנקאית ופוליסת הביטוח (אשר נקראות בהתאמה ״ערבות חוק מכר״‬ ‫ו-״פוליסת חוק מכר״). נוסח הערבות הינו נוסח אחיד אשר נקבע על ידי המפקח על הבנקים ונוסח הפוליסה הינו,‬ ‫במרבית המקרים, זהה לנוסח הערבות.‬ ‫חשוב לדעת כי בגין כל תשלום ותשלום על חשבון הדירה תישלח לרוכש, על ידי הבנק או חברת הביטוח (לפי העניין),‬ ‫בטוחה מעודכנת בגין הסכום הכולל ששולם על ידו עד לאותו שלב.‬ ‫2. תשלומים ושוברי התשלום - על מנת להבטיח כי כל תמורה המשולמת בגין הדירה תשמש לצורך הפרויקט הספציפי בו‬ ‫היא נמצאת, אזי מנפיק הבנק עבור הרוכש פנקס שוברים עליו כבר מוטבע מספר חשבון הפרויקט (שהינו חשבון ליווי‬ ‫סגור לפרוייקט) וכל תשלום המבוצע באמצעות השובר - נכנס ישירות לחשבון הליווי הסגור של הפרוייקט.‬ ‫חשוב לזכור - כל סכום אשר ישולם למוכר שלא באמצעות פנקס השוברים - לא יחייב את המוסד הפיננסי בהנפקת‬ ‫הבטוחה עבור הרוכש בגין אותו תשלום (!)‬ ‫דרך נוספת להקטין את חשיפתכם היא לבקש לבצע את תשלומי התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבניה בפועל. יש‬ ‫לזכור כי בדרך זו עלולים לצבור התשלומים הנותרים הפרשי הצמדה למדד תשומות הבניה במקרה של עליית המדד.‬ ‫1. מפרט ותכניות - בהתאם להוראות צו המכר דירות (טופס של מפרט) תשל״ה - 1971 מחויב המוכר בהמצאת מפרט טכני‬ ‫ותכניות הדירה (ויתר חלקי הבניין), הכול בהתאם לנוסח הקבוע בצו. חשוב להקפיד כי המוכר אכן מצרף להסכם המכר‬ ‫את המפרט הטכני והתכניות כאמור.‬ ‫יש לציין כי צו המכר דירות מגדיר באופן ברור את אופן חישוב שטח הדירה (חישוב שטח הדירה על פי הצו כולל את‬ ‫שטח מעטפת הדירה, כולל שטח עובי הקירות החיצוניים ומחצית משטח עובי קירות משותפים. שטח הדירה אינו כולל‬ ‫שטחי המרפסות, ההצמדות כלשהן וחלקים ברכוש המשותף).‬ ‫5. עיכובים במסירת הדירה - בחוק המכר דירות נקבע כי המוכר יהיה רשאי לעכב את מועד מסירת הדירה, מבלי לשלם‬ ‫לרוכש כל פיצוי, ב-60 ימים בלבד (למעט מקרים המוגדרים ״כוח עליון״). אם עלה העיכוב על 60 ימים - מחויב המוכר‬ ‫בתשלום פיצוי בשיעור של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 5.1 - וזאת למשך 8‬ ‫החודשים הראשונים לאיחור. החל מתום התקופה הנ"ל ישולם פיצוי בשיעור של דמי שכירות של דירה דומה בגודלה‬ ‫ובמיקומה כשהם מוכפלים פי 52.1.‬ ‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬
  2. 2. ‫2‬ ‫חשוב כי יצוין בהסכם כי קביעת גובה דמי השכירות של דירה דומה תעשה על ידי שמאי מוסכם ולא תיקבע באופן חד‬ ‫צדדי על ידי המוכר.‬ ‫0. מסירת הדירה ותיקון ליקויים – מסירת הדירה לרוכש חייבת להעשות כשהיא תואמת בדיוק את המפרט הטכני‬ ‫והתכניות שצורפו להסכם המכר. כל סטייה מהמפרט ו/או מהתכניות תחשב לאי התאמה מצד המוכר המחייבת אותו‬ ‫בתיקון (בכפוף לחריג הקבוע בצו המכר דירות לפיו סטייה בשטח הדירה בשיעור של עד %2 וסטייה בכמויות האביזרים‬ ‫על פי המפרט בשיעור של עד %5 לא ייחשב כאי התאמה). חוק המכר דירות מטיל אחריות על המוכר גם לאחר מועד‬ ‫מסירת הדירה ומחייב אותו בביצוע תיקון ליקויים שהתגלו בדירה במהלך תקופת הבדק (טעות נפוצה היא לחשוב כי‬ ‫תקופת הבדק הינה לשנה בלבד ממועד המסירה, אולם תקופת הבדק יכולה להיות ארוכה יותר - בהתאם לסוג ומקום‬ ‫הליקוי בדירה, כמפורט בתוספת לחוק המכר דירות). יש לזכור כי הוראות החוק לעניין זה מחייבות את המוכר גם אם‬ ‫בהסכם המכר הוסכם בין הצדדים אחרת.‬ ‫דעו כי בתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הוכחה בדבר השלמת בנייתה של דירה), תשל"ז-0971‬ ‫הגדיר המחוקק מתי תחשב דירה חדשה כגמורה.‬ ‫במועד מסירת הדירה ידרוש המוכר את השבתן של ערבות או פוליסת חוק המכר - יש לוודא כי כנגד ההשבה (ולעניין זה‬ ‫אפשרי שהדבר ייעשה באמצעות העברה מוקדמת של הבטוחה לידי נאמן) נרשמה לטובתכם הערת אזהרה (ובמקרה‬ ‫שהייתה הקרקע שייכת למנהל מקרקעי ישראל - שנחתם חוזה חכירה ישיר בניכם ובין המנהל) וכי נמסר לכם אישור‬ ‫סופי מהמוסד הפיננסי כי השעבוד הרובץ על המקרקעין - מוחרג מהדירה (בשמו המקצועי – "מכתב החרגה").‬ ‫9. רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם הקונה – אחת מהתחייבויות המוכר הינה רישום הבניין החדש כבית‬ ‫משותף ורישום הדירה כיחידה נפרדת בבית המשותף על שם הקונה בלשכת הרישום. בעבר היו יזמים שמשכו את ביצוע‬ ‫הרישום תקופה ארוכה ביותר, אולם גם בנושא הרישום טיפל המחוקק וקבע מועדים קצובים לביצועו. עד למועד רישום‬ ‫הזכויות על שימכם בטאבו מנוהלות הזכויות בדירה אצל היזם (בד"כ באמצעות ב"כ היזם) וכל העברת זכויות בדירה‬ ‫טרם הרישום תבוצע דרכו. לעניין זה הגביל המחוקק (באמצעות צו פיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר‬ ‫מרבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס – 7771) את שכה"ט שרשאי היזם (או ב"כ‬ ‫היזם) לגבות ממעביר הזכויות בגין העברת זכויות בדירה טרם רישום הזכויות בטאבו.‬ ‫כפי שציינתי רשימת הנושאים שלעיל אינה רשימה ממצה וקיימים נושאים נוספים, חשובים לא פחות, הטעונים בדיקה.‬ ‫חשוב להיוועץ בעורך הדין, המומחה בתחום, טרם חתימת החוזה (ואף טרם חתימה על טופס בקשה לרכישת הדירה).‬ ‫כותב המאמר, עו"ד יומי נחמן, ממשרד גלזר ושות' המתמחה במקרקעין בכלל ובתחום ההתחדשות העירונית בפרט. המשרד מעניק ליווי משפטי‬ ‫צמוד ליזמים/קבלנים ולרוכשי ובעלי דירות.‬ ‫גלזר ושות' – משרד עורכי דין מגדל משה אביב קומה 37, ז'בוטינסקי 3, רמת גן 52525 ‪Glaser & Co - Law Offices Moshe Aviv Tower, 7 Jabotinsky st. Ramat Gan Israel‬‬ ‫‪  Facebook: GlaserCoLawOffices‬טל: 0294116-30 :‪  Tel‬פקס: 1294116-30 :‪Web: www.glaser-law.co.il  E-mail: headoffice@glaser-law.co.il  Fax‬‬

×