Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013

О О О « М а р к е т и н г о в о е а г е н т с т в о З у м м а р к е т »
2013
Рынок аренды жилых и
нежилых помещений Москвы и
Московской области
Маркетинговое исследование
Маркетинговое агентство ZOOM MARKET

Маркетинговое агентство ZOOM MARKET Тел.: +7 (495) 960-90-89 market@mazm.ru http://www.mazm.ru
Содержание
ВВЕДЕНИЕ.........................................................................................................................8
МЕТОДОЛОГИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ.............................................................................10
Описание типа исследования ..............................................................................................10
Объект исследования...........................................................................................................10
Цели и задачи исследования...............................................................................................10
География исследования......................................................................................................11
Время проведения исследования .......................................................................................11
Методы сбора данных..........................................................................................................11

МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА РЫНОК.......12
Общая экономическая ситуация..........................................................................................12
Динамика валового внутреннего продукта.............................................................................12
Промышленное производство...................................................................................................15
Уровень инфляции.......................................................................................................................18
Уровень доходов населения......................................................................................................21
Инвестиции ...................................................................................................................................23
Розничная торговля .....................................................................................................................24
Влияние макроэкономических факторов на развитие изучаемого рынка.........................25
Описание отрасли.................................................................................................................27
Описание влияющих Рынков...............................................................................................32
Описание смежных рынков.................................................................................................34
Сегментация рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области. 38
Основные определения .......................................................................................................38
Сегментирование услуги аренды на рынке Москвы и Московской области....................39
Общая сегментация рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области 39

Сегментирование аренды жилых помещений Москвы и Московской области...............40
Сегментирование по классу жилого помещения....................................................................40
Сегментирование по местоположения. ...................................................................................41
Сегментирование по количеству комнат.................................................................................41
Сегментирование по цене за квадратный метр......................................................................42
Тенденции в различных рыночных сегментах на рынке аренды жилых помещений в Москве и Московской области 50
Сегментирование аренды нежилых помещений Москвы и Московской области...........51
Сегментирование по виду нежилого помещения..................................................................51
Сегментирование торговых площадей.....................................................................................52
Сегментирование по цене..........................................................................................................54
Сегментирование складские помещения................................................................................55
Сегментирование офисных помещений ..................................................................................59
Тенденции в различных рыночных сегментах на рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области 62
Основные принципы ценообразования..............................................................................63
Основные принципы ценообразования на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области 63
Основные принципы ценообразования на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области 65
Основные количественные характеристики рынка................................................................66

Основные количественные характеристики рынка аренды жилых помещений. Москвы и Московской области 66
Объем и темпы роста ...........................................................................................................66
Динамика развития рынка аренды жилых помещений в Москве и Московской области.71
Прогноз развития рынка аренды жилых помещений в Москве и Московской области до 2016 года 71
Влияние сезонности на Рынок .............................................................................................74
Основные количественные характеристики рынка аренды нежилых помещений. Москвы и Московской области 75
Объем и темпы роста ...........................................................................................................75
Динамика развития рынка аренды нежилой помещений в Москве и Московской области. 81
Прогноз развития рынка нежилых помещений Москвы и Московской области до 2016 года 81
Влияние сезонности на Рынок .............................................................................................85
СБЫТОВАЯ СТРУКТУРА РЫНКА........................................................................86
Цепочка движения услуги....................................................................................................86
Краткое описание основных сегментов участников Рынка................................................87

Собственники жилых и нежилых помещений.........................................................................87
Посредники/Агентства по недвижимости ...............................................................................87
КОНКУРЕНТНЫЙ АНАЛИЗ....................................................................................88
Конкуренция между крупнейшими собственниками жилых и нежилых помещений на рынке 88
Основные собственники жилых помещений ..........................................................................88
Основные собственники жилых помещений ..........................................................................88
Конкуренция между крупнейшими агентствами по недвижимости Москвы и Московской области предлагающих аренду жилые помещения. 89
Основные агентства по недвижимости....................................................................................89
Основные параметры конкуренции..........................................................................................90
Описание профилей крупнейших компаний...........................................................................90
Тенденции в направлении конкуренции между агентствами по недвижимости.............99
Конкуренция между крупнейшими компаниями на рынке аренды нежилых помещений Москвы и Московской области, предлагающих аренду от
собственника.......................................................................................................................100
Основные компании компаниями предлагающих аренду нежилых помещений от собственника 100
Основные параметры конкуренции........................................................................................101
Описание профилей компаний предлагающих аренду нежилых помещений от собственника 102
Тенденции в направлении конкуренции между компаниями предлагающих аренду нежилых помещений от собственника. 122

АНАЛИЗ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ................................................................................... 123
Сегментация потребителей................................................................................................123
Потребители жилых помещений в сегменте B2C.................................................................123
Сегментация по социально-демографическим показателям.............................................123
Сегментация по географии потребителей .............................................................................125
Сегментация по структуре потребления ................................................................................126
Структура осведомленности потребителей о предлагаемых в аренду жилых помещениях в Москве и Московской области 130
Потребительские приоритеты при выборе жилого помещения для аренды Москвы и Московской области 131
Потребительские мотивации и поведение при аренде жилых помещений в Москве и Московской области 132
Оценка емкости рынка. Степень насыщения рынка ........................................................133
Основные тенденции в потребительском сегменте.........................................................135
Потребители нежилых помещений в сегменте B2B.............................................................135
Потребители офисных помещений в сегменте B2B ....Ошибка! Закладка не определена.
Сегментация по профилю компаний арендующих офисные помещения........................135
Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых офисных помещений 137

Потребители складских помещений в сегменте B2B...........................................................139
Сегментация по профилю компаний арендующих складские помещения .....................139
Сегментация по территориальному признаку компаний арендующих складские помещения 140
Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых складских помещений142
Потребители торговых помещений в сегменте B2B.............................................................143
Сегментация по профилю компаний арендующих складские помещения .....................143
Сегментация по объему спроса по востребованной площади арендуемых торговых помещений 145
Основные тенденции в потребительском сегменте.........................................................147
Факторы, влияющие на развитие Рынка...........................................................................148
Step-анализ Рынка......................................................................................................................148
Факторы, благоприятствующие развитию Рынка .................................................................151
Анализ рисков.....................................................................................................................151
Сдерживающие факторы Рынка/анализ рисков...................................................................152
Текущая ситуация и перспективы развития рынка...........................................................153

Введение
Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области является частью рынка недвижимости в России. Рынок
недвижимости, в том виде, в котором он существует сейчас, является относительно молодым рынком и зародился в 1991 году. Однако
отдельные его элементы существовали в СССР в виде обмена квартир и купли-продажи деревенских домов. С появлением садовых
товариществ и дачных кооперативов появилась возможность купли-продажи участков в рамках данного юридического образования. Так
же существовала практика сдачи жилья в наем, эта часть рынка была максимально развита в СССР, но никакой статистической
информации по данному сегменту не сохранилось.
Рынок недвижимости с 1991 года пережил несколько этапов своего развития:
1991-1995гг. Стихийный рынок или зарождение рынка. Главной особенностью этого периода является отсутствие юридической основы
взаимодействия между участниками рынка.
 1995-1998 гг. Рынок приобрел свою четкую структуру и стал спокойней, что позволила игрокам занимать свои ниши с учетом
нового законодательства, и неписаных правил рыночных отношений в современной России.
 1998-1998 гг. Кризис рынка. Как и большинство молодых рынков, рынок недвижимости, в период дефолта находился в упадке. В
результате чего часть игроков покинули данный рынок.
 199-2002 гг. Посткризисное восстановление. В это период рынок начал развиваться и становиться клиентоориентированным.
Это стало возможным благодаря зарождению среднего класса.
 2002-2008 гг. Этап стабильности. Рынок бурно развивался и все больше становился клиентоориентированным. Стали
появляться государственные программы, что привлекло на рынок новых потребителей.
 2008-2010 Кризис рынка. Мировой кризис в полной мере отразился на рынке недвижимости России. В результате часть крупных
игроков были вынуждены покинуть рынок.

 2010-н.в. Посткризисное восстановление. Современный период развития. Рынок сегодня считается стабильным и эксперты не
ожидают серьёзных изменений в плане его роста или падения.
На данный момент рынок недвижимости в России является одним из самых понятных и открытых рынков.
Рынок недвижимости в целом, и рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области в частности является самым
перспективным и быстро развивающимся, особенно в отдельных его сегментах.

Методологическая часть
ОПИСАНИЕ ТИПА ИССЛЕДОВАНИЯ
Данный отчет написан по результатам кабинетного исследования. Кабинетное маркетинговое исследование представляет собой вид
качественного маркетингового исследования, направленного на поиск и анализ данных, содержащихся в открытых источниках информации.
ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ
Рынок аренды жилых и нежилых помещений в Москве и Московской области.
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ ИССЛЕДОВАНИЯ
Цель данного исследования – анализ текущей ситуации на Рынке.
Задачи:
 Описание макроэкономической ситуации на Рынке
 Выделение основных сегментов Рынка
 Определение основных количественных характеристик Рынка
 Описание структуры Рынка
 Выявление основных игроков на Рынке

 Выявление основных факторов, влияющих на Рынок
 Выявление основных тенденций Рынка
 Описание потребителей на Рынке
ГЕОГРАФИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
Москва и Московская область
ВРЕМЯ ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЯ
Июнь 2013 г.
МЕТОДЫ СБОРА ДАННЫХ
Сбор вторичной информации. В качестве источников информации были использованы открытые источники:
 Общие аналитические издания
 Отраслевые аналитические издания
 Открытые исследования (маркетинговых компаний или каких-либо организаций)
 Интернет-сайты основных игроков рынка, другие электронные источники информации
 Статистические организации.

Макроэкономические факторы, влияющие на Рынок
ОБЩАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИТУАЦИЯ
Рынок новостроек Москвы и Московской области, как один из составляющих российской экономики, находится под влиянием основных
экономических показателей в стране.
ДИНАМИКА ВАЛОВОГО ВНУТРЕННЕГО ПРОДУКТА
Объем ВВП РФ за 2012 г., по предварительной оценке, составил в текущих ценах 62356,9 млрд. рублей. Прирост по сравнению с 2011 годом
замедлился и составил 3,4% против 4,3% в 2011 году. Диаграмма 1. (Источник: ФСГС РФ)
Таким образом, подтвердился самый пессимистичный прогноз по изменению ВВП в 2012 году, который в начале года озвучили эксперты из
МВФ: рост Российской экономки снизился и составил 3,5%. (Источник: Газета Ру. http://www.gazeta.ru/financial/2011/12/08/3919550.shtml)
Замедление экономической динамики к соответствующему периоду прошлого года в основном пришлось на второе полугодие 2012 года.
Главным фактором этого замедления стали неблагоприятные погодные условия.

ДИАГРАММА 1. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2002-2013 ГГ. (ПРОГНОЗ), МЛРД. РУБ.
Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ.
На данный момент существует несколько прогнозов по изменению ВВП в 2013 году:
- Всемирный банк прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на 3,5%.
(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)
- Официальный прогноз Минэкономразвития России по росту ВВП РФ на 2013 год — 3,6%.
(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130121/919034654.html#ixzz2NbK19h6n)
- МВФ прогнозирует рост ВВП РФ в 2013 году на уровне 3,7%
(РИА Новости http://ria.ru/economy/20130123/919409539.html#ixzz2NbNeErhr)
10 819
13 208
17 027
21 610
26 917
33 248
41 277
38 807
46 322 55 799
62 357
64 539
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Самым реалистичным прогнозом, роста ВВП в 2013 году на данный момент, с учетом внутренней и внешней экономической конъюнктуры
представляется прогноз Всемирного банка, который озвучил цифру в 3,5%. Именно с учетом этой цифры в Диаграмме 1 «Динамика
изменения объема ВВП, 2002-2013 гг, 2002-2013 гг. (прогноз), млрд. руб.» отражен объем ВВП прогнозируемый в 2013году.
На Диаграмме 2 отображена динамика изменения объема ВВП, 2012-2013 гг. % к соответствующему периоду предыдущего года, которая
позволяет поквартально отследить рост ВВП в 2013 году и сравнить его с тем же периодом 2012 года.
ДИАГРАММА 2. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ОБЪЕМА ВВП, 2012-2013 ГГ. % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.
По оценке Минэкономразвития России, в I квартале 2013 года ВВП вырос на 1,1% относительно соответствующего квартала предыдущего
года.
104,8
104,3
103,0
102,1
101,1
99
100
101
102
103
104
105
106
I кв. II кв. III кв. IV кв.
2012 2013

ПРОМЫШЛЕННОЕ ПРОИЗВОДСТВО
В 2012 году наблюдался рост промышленного производства. Индекс промышленного производства в январе-декабре 2012 года составил
102,6% к январю-декабрю 2011 года (при этом по отношению к декабрю 2011 года индекс промышленного производства в декабре 2012 года
составил 101,4%).
На протяжении января и февраля был отмечен спад промышленного производства, который. Только в марте, в конце I квартала, начался
прирост промышленного производства. Наибольший рост был отмечен в сфере обрабатывающие производства. (Источник МЭРТ)
На Диаграмме 1 отображена динамика изменения индекса промышленного производства, 2012-2013 гг., % к соответствующему периоду
предыдущего года.

ДИАГРАММА 3. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, 2012-2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ
ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА
Источник МЭРТ
На Диаграмме 4 показана динамика изменения индекса промышленного производства, по месяцам, 2013 гг., % к соответствующему периоду
предыдущего года.
104,0
102,3 102,5
101,7
100,0
90,0
100,0
110,0
120,0
2012г. 2013г.

ДИАГРАММА 4. ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ ИНДЕКСА ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОИЗВОДСТВА, ПО МЕСЯЦАМ, 2013 ГГ., % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ
ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА.
Источник МЭРТ
99,2
97,9
102,6
95
96
97
98
99
100
101
102
103
январь
февраль
март

УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ
Уровень инфляции на потребительском рынке повысился до 6,6%, против 6,1% годом ранее. Таким образом, рост инфляции превысил
официальный прогноз Минэкономразвития по инфляции на 2012 г. в 5-6% на 0,6%.
В первом полугодии инфляция снижалась из-за прироста потребительских цен с 6,1% в декабре 2011 года до 3,6% в апреле-мае 2012 года.
Данная тенденция отмечена вследствие высокого предложения и сохраняющейся низкой динамики цен на продовольственные товары, а
также - переноса повышения регулируемых тарифов на федеральном уровне и на местах (на услуги ЖКХ и городского пассажирского
транспорта) с начала года на второе полугодие.
С июня инфляция стала усиливаться по причине повышения цен на плодоовощную продукцию нового урожая, роста мировых цен на зерно и
другие продовольственные товары из-за засухи в ряде стран. В сентябре годовая инфляция достигла 6,6 процентов.

ДИАГРАММА 5. УРОВЕНЬ ИНФЛЯЦИИ 2003-2013 (ПРОГНОЗ) ГГ., %
На Диаграмме 5 отображен уровень инфляции 2003-2012 гг., и прогноз на 2013 г. Прогнозы специалистов об уровне инфляции в 2013 году
выглядят следующим образом:
 По итогам 2013 года ЦБ России и Минэкономразвития рассчитывает уложиться в целевой интервал 5-6%.
12,0%
11,7%
10,9%
9,0%
12,0%
13,3%
8,8%
8,8%
6,1%
6,6%
6,0%
5,0%
6,0%
7,0%
8,0%
9,0%
10,0%
11,0%
12,0%
13,0%
14,0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

 В проекте федерального бюджета РФ на 2012-2014 годы, внесенном в Госдуму, заложен прогноз по инфляции в 2012 году в 6%, в
2013 году - 5,5%, в 2014 году - 5%.
 Прогноз инфляции 2013 в России МВФ отталкивается от 8,5%.
Прогноз инфляции в 2013 году в данном исследовании основан на прогнозе ЦБ России и Минэкономразвития. Таким образом, инфляция в
2013 году останется на том же уровне, либо снизится до 6%.
В I квартале 2013 года инфляция составила – 1,9%, в то время как год назад – 1,5%. Наибольший вклад в инфляцию – 1,1% внес рост цен
на продовольственные товары. На непродовольственные товары цены в I квартале росли умеренно, в итоге прирост цен с начала года
составил 1,3%. Прирост цен на услуги в I квартале в два раза превысил прошлогодний показатель и составил 1,2%.

УРОВЕНЬ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ
По предварительным данным Росстата, прирост реальных располагаемых денежных доходов населения в 2012 году составил 4,2% к
уровню 2011 года, что на 3,8% превышает аналогичный показатель предыдущего года.
В 2012 году реальная заработная плата была значительно выше, чем в 2011 году, и, несмотря на замедление во второй половине года, в
целом за 2012 год прирост реальной заработной платы повысился на 5% и составил 7,8%.
В I квартале 2013 года, по предварительным данным, реально располагаемый денежный доход населения составил 105,3% к
соответствующему периоду предыдущего года.

ДИАГРАММА 6. ДИНАМИКА РЕАЛЬНО РАСПОЛАГАЕМЫХ ДЕНЕЖНЫХ ДОХОДОВ НАСЕЛЕНИЯ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, % К
СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО ГОДА
В I квартале 2013 года номинальная начисленная заработная плата составила 27274 рубля (прирост относительно прошлого года составил
11,6 %).
Реальная заработная плата в I квартале 2013 года относительно аналогичного периода 2012 года выросла на 4,2 %.
101,5
104,4 104,9 105,8105,3
90
100
110
120
2012г. 2013г.

ИНВЕСТИЦИИ
Инвестиции в основной капитал в 2012 году нарастающим итогом с начала года составили 12568,8 млрд. рублей.
По итогам 2012 года инвестиции в основной капитал возросли на 6,7% по отношению к уровню 2011 года.
По итогам I квартала 2013 г. инвестиции лишь на 0,1% превысили уровень соответствующего квартала прошлого года.
ДИАГРАММА 7. ИНВЕСТИЦИИ В ОСНОВНОЙ КАПИТАЛ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО
ГОДА
116,5
110,5
105,3 102,1
100,1
90,0
95,0
100,0
105,0
110,0
115,0
120,0
2012 2013

РОЗНИЧНАЯ ТОРГОВЛЯ
Росстат уточнил в сторону увеличения данные по обороту розничной торговли за 2011- 2012 годы. Прирост оборота розничной торговли
составил за 2011 год 7,1%, за 2012.
В I квартале 2013 г. по сравнению с I кварталом 2012 г. прирост оборота розничной торговли составил 3,9%, что на 4,0% ниже I квартала
2012 года.
ДИАГРАММА 7. ОБОРОТ РОЗНИЧНОЙ ТОРГОВЛИ 2012-2013 ГГ. ПОКВАРТАЛЬНО, В % К СООТВЕТСТВУЮЩЕМУ ПЕРИОДУ ПРЕДЫДУЩЕГО
ГОДА.
Источник: Федеральная служба государственной статистики РФ
107,9 107,4
105,6
104,9
103,9
101
102
103
104
105
106
107
108
109
2012 2013

ВЛИЯНИЕ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА РАЗВИТИЕ ИЗУЧАЕМОГО РЫНКА
Оценим степень влияния вышеперечисленных макроэкономических факторов на исследуемый рынок.
ТАБЛИЦА 1. ОЦЕНКА ВЛИЯНИЯ МАКРОЭКОНОМИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ НА ИЗУЧАЕМЫЙ РЫНОК
Факторы Степень влияния
ВВП и промышленное
производство
Высокое влияние на экономические параметры в
целом и на изучаемый рынок в частности. Ставки
арендодателя напрямую зависят от того из чьего
сырья были построены сдаваемые объекты. Чем
ниже себестоимость сдаваемой площади, тем
меньше арендатор платит в итоге.
Инфляция и Доходы
населения
Влияние данного фактора высокое. Рост доходов
населения и невысокий уровень инфляции являются
макроэкономическими факторами,
способствующими развитию изучаемого рынка и
активизации спроса.

Факторы Степень влияния
Объем инвестиций Инвестиции являются важным фактором развития
рынка. Поэтому влияние данного
макроэкономического фактора существенно.
На российском рынке на данный момент находится
большое количество иностранных игроков,
инвестирующих и готовых и в дальнейшем
инвестировать в Россию как в привлекательный
рынок.
Оборот розничной торговли Рост оборота розничной торговли в 2011 и 2012 гг.,
является важным фактором развития рынка.
Поэтому влияние данного макроэкономического
фактора существенно.
На российском рынке на данный момент
практически нет иностранных игроков, а значит
можно отметить наличии только внутренних
конкурентов.

ОПИСАНИЕ ОТРАСЛИ
Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области является сегментом рынка недвижимости, который в свою
очередь включен в строительную отрасль экономики. Строительная сфера является быстро развивающейся отраслью Российской
экономике, где в первую очередь сейчас развивается строительство жилого сектора, которое в свою очередь ведет к развитию инвестиций в
жилье, приобретаемое для дальнейшей сдачи в аренду. В первую очередь это касается элитных квартир. На строительную отрасль и на
рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области влияют следующие факторы:
 Государственная политика и приоритеты финансирования различных строительных проектов из бюджета.
 Инвестиционный климат России.
 Темп роста доходов населения.
 Низкий уровень развития и доступности ипотечного кредитования.
Кроме того на строительную отрасль оказывает влияние промышленное производство, а именно добывающая и обрабатывающая
промышленность.
Строительная отрасль включает в себя следующие сегменты:
 недвижимость жилого назначения;
 недвижимость нежилого назначения;
Тик же на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области оказывает влияние ежегодный объем ввода в
эксплуатацию новых зданий.
На диаграмме 8. показано соотношение ввода в 2011-2012 гг. зданий жилого и нежилого назначения.

ДИАГРАММА 8 ВВОД В ДЕЙСТВИЕ (В ЭКСПЛУАТАЦИЮ) ЗДАНИЙ ПО ИХ ВИДАМ, % 2011-2012ГГ.
Как видно из диаграммы ввода в действие (в эксплуатацию) зданий по их видам, в 2011-2012гг. недвижимость жилого назначения является
доминирующей. Так в 2011-2012гг. из всех введенных в эксплуатацию зданий на долю недвижимости нежилого назначения пришлось только
5%.
На рынке недвижимости, относящемся к строительной отрасли, выделяются два крупных сегмента:
 первичный рынок недвижимости.
 вторичный рынок недвижимости.
95%
5%
жилого назначения нежилого назначения

Кроме того по структуре рынки первичной и вторичной недвижимости делятся на следующие рыки:
 рынок жилья;
 рынок коммерческой недвижимости;
 рынок земли.
По оценке Росстата объем построенного жилья на территории России в 2012 году составил 65,7 млн. кв. м. общей площади жилых домов.
В начале 2013 года было отмечено я снижение темпа жилищного строительства. При этом по итогам I квартала 2013 года объем введенного
жилья вышел на докризисный уровень I квартала 2009 года и составил 10,4 млн. кв. м. общей площади жилых домов. Прирост к уровню I
квартала 2012 года составил 6,5%.
В целом по итогам I квартала 2013 года объем строительных работ на 0,6% превысил уровень I квартала 2012 года.
На диаграмме 9 отражен объем ввода жилых домов на территории РФ с 2001 по 2012 гг.

ДИАГРАММА 9. ОБЪЕМ ВВОДА В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ НА ТЕРРИТОРИИ РФ С 2001 ПО 2012 ГГ. МЛН. КВ. М ОБЩЕЙ ПЛОЩАДИ.
31,7
33,8
36,4
41,0
43,6
50,6
61,2
64,1
59,9 58,4
62,5
65,7
0,0
10,0
20,0
30,0
40,0
50,0
60,0
70,0
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
млн. кв м

В 2013 году на территории РФ планируется построить 70 млн. кв. м.1
Министр регионального развития Игорь Слюняев считает возможным увеличить объем строительства жилья к 2018 г. почти вдвое по
сравнению с нынешним – до 120 млн. кв. м в год. «Каждый год мы… наблюдаем рост жилищного строительства примерно на 3-4%
ежегодно», – сказал министр2
.
Данных об объемах ввода недвижимости нежилого назначения в РФ в 2012 году не обнародовано.
Однако по данным различных источников было выявлено:

В 2012 году в Москве было введено 163 400 кв. м торговых площадей
3.

В 2012 году в Москве было введено 524 тыс. кв. м офисных площадей
.4

В 2012 году в Москве было введено 1,5 млн. кв. м складских площадей
5
Таким образом, объем ввода недвижимости нежилого назначения в Москве в 2012 году составила не менее 687 400 кв. м. данных по вводу
новых складских помещений не обнародовано.
Данных по Московской области не обнародовано.
1
http://www.irn.ru/news/73526.html
2
http://www.irn.ru/articles/34526.html
3
http://www.g-n.ru/actual/analytics/itogi2012-torgovoy-nedvizhimosti/
4
http://zdanie.info/2393/2420/news/3340
5
http://www.logistika.uz/info/articles/4947

ОПИСАНИЕ ВЛИЯЮЩИХ РЫНКОВ
Одним из рынков, оказывающим влияние на рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области, является рынок
строительных материалов.
Рынок строительных материалов включает следующие составляющие:
 рынок цемента;
 рынок изделий из бетона;
 рынок строительного кирпича;
 рынок строительного песка;
 рынок строительного стекла и т.д.
По данным Федеральная служба государственной статистики РФ объем рынка строительных материалов в 2011 году составил 366,9 млрд.
руб. По предварительным данным объем рынка строительных материалов в 2012 году равен 389,2 млрд. руб.
На диаграмме 10 отображена динамика роста объёма рынка строительных материалов в 2010-2012гг. а так же прогноз на 2013 год с учетом
темпа роста рынка.

ДИАГРАММА 10 ДИНАМИКА РОСТА ОБЪЁМА РЫНКА СТРОИТЕЛЬНЫХ МАТЕРИАЛОВ 2010-2013ГГ. МЛРД. РУБ.
Прогнозируемый объем рынка строительных материалов в 2013 году составит 405,7 млрд. руб. при среднем темпе роста 5,3% в год.
Емкость рынка строительных материалов, по оценке аналитического агентства INFOLine6
, в 2012 году превысила 900 млрд. руб.
При тенденции роста 20-30% в год емкость рынка в 2013 году может составить 1130 млрд. руб.
6
http://infoline.spb.ru/
347,4
366,9
385,2
405,7
310,0
320,0
330,0
340,0
350,0
360,0
370,0
380,0
390,0
400,0
410,0
420,0
2010 2011 2012 2013
млрд. руб.

На основе анализа данных Федеральной службы государственной статистики РФ, в данный момент на рынке строительных материалов
отмечается рост и восстановление объемов производства после кризиса 2008-2009 года. Объёмы производства в 2012 году превысили
показатели 2007 года на 3-5%. По итогам I квартала 2013 года рост на рынке строительных материалов будет продолжаться теми же
темпами.
ОПИСАНИЕ СМЕЖНЫХ РЫНКОВ
Главным смежным рынком для рынка аренды жилых помещений Москвы и Московской области является рынок вторичного жилья этих же
регионов. Рынок вторичного жилья Москвы и Московской области в основном состоит из квартир эконом класса и является лидером по
количеству совершенных сделок на рынке жилой недвижимости.
На основе данных Федеральной службы государственной статистики РФ количество продаваемых квартир на вторичном рынке жилья в
Москве и Московской области количество предложений увеличивается на 5,7%, ежемесячно, при этом 25% предложений появляются на
рынке впервые.
На диаграмме 11 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Москвы в 2012г., тыс. квартир.

ДИАГРАММА 11 ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКВЫ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР.
Источник: Консалтинговая компания «Азбука Жилья Консалт». http://www.azbuka.ru
При этом объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», предложений на рынке
вторичном рынке жилья Москвы было больше на 14% чем в декабре 2011 года.
На диаграмме 12 отражена помесячная динамика объема предложений на вторичном рынке жилья Московской области в 2012г., тыс.
квартир.
49,5
54,2
56,9
54,4
61,0
56,3
54,3 54,2
58,3
60,8 61,3 61,4
0
10
20
30
40
50
60
70
тыс. кв.

ДИАГРАММА 12 ДИНАМИКА ОБЪЕМ ПРЕДЛОЖЕНИЙ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012Г., ТЫС. КВАРТИР
Источник: Консалтинговая компания «Азбука Жилья Консалт». http://www.azbuka.ru
По данным консалтинговой компании «Азбука Жилья Консалт», объем предложений в декабре 2012 года, по данным консалтинговой
компании «Азбука Жилья Консалт», предложений на рынке вторичном рынке жилья Московской области больше на 10,1% чем в декабре
20011 года.
Стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке Москвы по итогам 2012 года составила 191,5 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год
выросла на 15%.
36,1
36,9
36,4
36,0
42,4
38,3
35,6
36,0
38,7
40,3 40,4 40,4
32,0
34,0
36,0
38,0
40,0
42,0
44,0
тыс. кв.

На вторичном рынке Московской области стоимость квадратного метра в 2012 году составила 82,9 тыс. руб./кв. м. В среднем цена за год
выросла на 12%.
Таким образом, вторичный рынки жилья Москвы и Московской области развивались динамично в 2012 г. Среди основных тенденций:
 Рост спроса на вторичное жилье по сравнению с 2011 годом;
 Увеличение объема предложений на рынке вторичного жилья;
 Повышение цены за кв. м.
В 2013 году прогнозируется подорожание вторичного жилья в Москве, что связано с расширением границ данного федерального округа.
Цена на рынке вторичного жилья в Московской области так же повысится, и в первую очередь в населенных пунктах, прилегающих к
границам «новой Москвы».
Смежным же рынком для рынка аренды нежилых помещений Москвы и Московской области является рынок продажи нежилых помещений
этих же регионов. Но с учетом того, что данный сегмент не развит и практически отсутствует, он не оказывает ощутимого влияния на
изучаемый нами рынок. Главной причиной неразвитости этого сегмента является нерентабельность покупки для конечного потребителя.
Поэтому покупка нежилых помещений компаниями для использования по назначению являются единичными. Все сделки в этом сегменте
происходят между арендодателями, то есть, приобретение нежилых помещений как инвестиционное вложение.
Средняя рыночная цена 1 кв. м. нежилых помещений в 2012 году в Москве составила 205 614 рублей, в Московской области 64 000 рублей.
Средняя площадь предлагаемых на продажу объектов 150 кв. м.

СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ.
ОСНОВНЫЕ ОПРЕДЕЛЕНИЯ
Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области это часть рынка недвижимости РФ. Продуктом данного рынка
являются услуга по сдачи в аренду помещений жилого и нежилого назначения на различны цели и сроки длительности.
Операции на рынке аренды являются самостоятельным сегментом в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной
особенностью данного рынка является гибкость спроса и предложения, это обусловлено тем, что аренда является не продуктом рынка
недвижимости, а производным данного продукта в виде услуги. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков
недвижимости.
Особенности рынка аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области:
 Объект аренды в сфере недвижимости является в основном инвестиционным, а не потребительским продуктом. Иными словами,
средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения
его потребительских свойств. В первую очередь это касается коммерческой недвижимости;
 Объект аренды характеризуется делимостью, что позволяет представлять на рынке его любую часть, дробя объект по метражу;
 Высокая динамика спроса (субъекты рынка аренды при принятии решений больше ориентируются на рыночную конъюнктуру, чем на
собственные предпочтения);
 Рынок аренды менее подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности;
 Рынок аренды характеризуется большей гибкостью предложения, поскольку при повышении спроса предложение может быть
оперативно увеличено за счет объектов на рынке недвижимости в собственности;

55%
45%
жилые помещения
нежилые помещения
 Объекты аренды обладают более высокой ликвидностью, поскольку совершение операций на рынке аренды связано с меньшим
количеством формальных процедур, чем при передаче недвижимости в собственность.
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ УСЛУГИ АРЕНДЫ НА РЫНКЕ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
ОБЩАЯ СЕГМЕНТАЦИЯ РЫНКА АРЕНДЫ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Рынок аренды жилых и нежилых помещений Москвы и Московской области делится на два больших независящих друг от друга сегмента.
 Аренда жилых помещений;
 Аренда нежилых помещений.
Соотношение спроса на рынке аренды недвижимости между жилыми и нежилыми помещениями Москвы и Московской области отображено
на диаграмме 13.
ДИАГРАММА 13 СООТНОШЕНИЕ СПРОСА НА РЫНКЕ АРЕНДЫ МЕЖДУ ЖИЛЫМИ И НЕЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ МОСКВЫ И МОСКОВСКОЙ
ОБЛАСТИ
Соотношение предложений по аренде жилыми и
нежилыми помещениями в Москве и Московской
области практически одинаково, 55% жилых
помещений и 45% нежилых помещений. На диаграмме
13 приведенные данные получены на основе анализа
предложений компаний предлагающих в аренду жилые
и нежилые помещения на территории Москвы и
Московской области. Предложений о сдачи в аренду
жилых помещений больше на 10%.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области.
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО КЛАССУ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
На рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области в аренду предлагают следующие варианты:
 Элитные квартиры;
 Квартиры бизнес касса;
 Класс эконом/комфорт.
Класс предлагаемого жилья в аренду в Москве и Московской области зависит от целого ряда параметров.
На класс жилья влияют следующие параметры:
 Качество и вид стройматериалов;
 Технология строительства;
 Развитие инфраструктуры
 Площадь предлагаемого жилья;
 Местоположение жилой площади.
Основным же параметром определения класса сдаваемого в аренду жилья является субъективное мнение арендодателя о жилом
помещении.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ.
Рынок аренды жилых помещений Москвы и Московской области в зависимости от места нахождения сегментируют по следующим условным
границам:
 Москва до ТТК
 Москва от ТТК до МКАД
 Москва за МКАД и Подмосковье до 5 км от МКАД
 Подмосковье в 5-30 км от МКАД
 Подмосковье от 30 км от МКАД
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО КОЛИЧЕСТВУ КОМНАТ.
В зависимости от количества комнат на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области выделяют следующие квартиры:
 Однокомнатные квартиры;
 Двухкомнатные квартиры;
 Трехкомнатные квартиры;
 Многокомнатные квартиры.

Сегментирование по цене за квадратный метр.
Ценовая политика на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области зависит от класса и количества комнат предлагаемого
объекта. В таблице 2 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от класса и количество комнат жилого
помещения.

ТАБЛИЦА 2 СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ КЛАССА И КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ.
Класс объекта
Количество комнат
Средняя цены руб. в
месяц
Эконом/комфорт
класс
Однокомнатные квартиры
30,6 тыс.
Двухкомнатные квартиры 41,3 тыс.
Трехкомнатные квартиры 57,5 тыс.
Многокомнатные квартиры Нет предложений
Бизнес класс Однокомнатные квартиры
44,6 тыс.
Трехкомнатные квартиры 94,8 тыс.
Многокомнатные квартиры 131,7 тыс.
Элитное жилье Однокомнатные квартиры 70,2 тыс.
Трехкомнатные квартиры 147 тыс.
Многокомнатные квартиры 201 тыс.
Источник: «МИЭЛЬ-Аренды».

В таблице 3 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от местоположения и класса объекта в Москве.

ТАБЛИЦА 3. СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И КЛАССА ОБЪЕКТА В МОСКВЕ.
Класс объекта Местоположение
объекта
Средняя цена руб. в
месяц
Эконом/комфорт класс Южный округ (ЮАО) 35,2 тыс.
Юго-Восточный округ
(ЮВАО)
35,6 тыс.
Восточный округ (ВАО) 36,8 тыс.
Северо-Восточный округ
(СВАО)
37,9 тыс.
Северный округ (САО) 38,7 тыс.
Северо-Западный округ
(СЗАО)
38,2 тыс.
Западный округ (ЗАО) 39,7 тыс.
Юго-Западный округ
(ЮЗАО)
39,7 тыс.
Центральный округ (ЦАО) 79 тыс.

объекта
месяц
Бизнес класс Южный округ (ЮАО) 49,2 тыс.
(ЮВАО) 49,8 тыс.
(СВАО) 53 тыс.
(СЗАО) 53,4 тыс.
(ЮЗАО) 55,5тыс.
Центральный округ (ЦАО) 110,6 тыс.
Элитное жилье Южный округ (ЮАО) 70,4 тыс.

объекта
месяц
(ЮВАО) 71,2 тыс.
(СВАО) 75,8 тыс.
(СЗАО) 76,4 тыс.
(ЮЗАО) 79,4 тыс.
Центральный округ (ЦАО) 158 тыс.

Как видно из таблицы 3 центральный административный округ остается рекордсменом по ценам на аренду жилых помещений:
 Элитные квартиры - 158 тыс. рублей в месяц;
 Квартиры бизнес касса - 110,6 тыс. рублей в месяц;
 Класс эконом/комфорт - 79 тыс. рублей в месяц.
Дешевле всего можно снять квартиру в южном административном округе:
 Элитные квартиры - 70,4 тыс. рублей в месяц;
 Квартиры бизнес касса - 49,2 тыс. рублей в месяц;
 Класс эконом/комфорт - 35,2 тыс. рублей в месяц.
Средняя цена жилого помещения в Москве в 2012 году составила 41,7 тыс. рублей в месяц
7
.
В таблице 4 отражено соотношение средней цены в рублях в месяц в зависимости от местоположения и класса объекта в Московской
области.
7
Данные корпорации «Инком»

ТАБЛИЦА 4 СРЕДНЯЯ ЦЕНА В РУБЛЯХ В МЕСЯЦ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ И КЛАССА ОБЪЕКТА В МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
объекта
месяц
Эконом/комфорт класс 0-20 км от МКАД 27,5 тыс.
20-50 км от МКАД 20,5 тыс.
Бизнес класс 0-20 км от МКАД 38,5 тыс.
Элитное жилье 0-20 км от МКАД 55 тыс.
20-50 км от МКАД 41 тыс.
50-80 км от МКАД 33 тыс.

Основной вывод на основе анализа таблицы 4 является, чем дальше от МКАДа тем дешевле независимо от класса объекта.
Однако необходимо учесть, что цены могут варьироваться до -/+ 50% в зависимости от инфраструктуры, направления от Москвы и т.д.
Средняя цена жилого помещения в Московской области в 2012 году составила 28 тыс. рублей в месяц.
ТЕНДЕНЦИИ В РАЗЛИЧНЫХ РЫНОЧНЫХ СЕГМЕНТАХ НА РЫНКЕ АРЕНДЫ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
На данный момент на рынке аренды жилых помещений Москвы и Московской области наблюдаются следующие тенденции.
1. На рынке аренды жилых помещений в Москве и Московской области представлен весь ассортимент жилья от эконом/комфорт
класса до элитных квартир.
2. В сегменте местоположение сдаваемого объекта предложен практически весь географический диапазон Москвы и Московской
области.
3. По количеству комнат также предложен весь сегмент. Единственное исключение на рынке аренды жилых помещений Москвы и
Московской области нет предложений многокомнатных квартир эконом/комфорт класса.
4. Тенденции в ценовом сегменте выглядят следующим образом: по мнению ряда экспертов, цены вырастут в течение 2013 года в
Москве и в Московской области на аренду жилых помещений на 10-15%. В 2012 рост цен составил 12%.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Москвы и Московской области.
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ВИДУ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
На рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской области существует три больших сегмента:
 Торговые площади;
 Офисные помещения;
 Складские помещения.

16%
46%
38%
Торговые площади
Офисные помещения
Складские помещения
ДИАГРАММА 14 СООТНОШЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ РАЗЛИЧНЫХ ВИДОВ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В%
Источник: Компания Blackwood
На диаграмме 14 отображено соотношение предложений на
рынке аренды нежилых помещений в Москве и Московской
области.
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ
В сегменте торговых площадей России для классификации
используется европейская классификация. В основе этой
классификации лежат
8
:
 величина торговых площадей;
 зона охвата торгового центра;
 состав арендаторов;
 специфика продаваемых товаров.
Согласно европейской классификации выделяют четыре типа торговых площадей:
 микрорайонный торговый центр (Neighborhood Shopping Center);
 окружной торговый центр (Community Shoping Center);
8
Источник Realto.ru

24%
18%
41%
17%
микрорайонный
торговый центр
окружной торговый
центр
региональный центр
суперрегиональный
 региональный центр (Regional Center)
 суперрегиональный центр (Super Regional Center).
На диаграмме 15 показано соотношение торговых площадей в Москве и Московской области в 2012 году в %.
ДИАГРАММА 15 СООТНОШЕНИЕ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.
Источник: BNP Paribas Real Estate
1. Микрорайонный торговый центр осуществляет
продажу товаров повседневного спроса (продукты питания,
лекарства и т. п.) и оказывает бытовые услуги на территории
торговой зоны центра. Площадь данного вида торговых
площадей составляет около 3000 кв. м. до 10000 кв. м.
Основными арендаторами выступают аптеки, небольшие
универсамы и т.д.
2. Окружной торговый центр - площадь данных торговых
площадей от 10000 до 30000 кв. м. Данный вид торговых
площадей обслуживает в основном население в радиусе 10-
20 минут езды от него. Основными арендаторами этих площадей являются те же участники, но предлагается более широкий
перечень услуг и товаров.

3. Площадь регионального центра составляет от 30000 до 100 000 кв. м. Обычно такие торговые площади включает в себя: молл,
крытую торговую галерею с искусственным климатом, модные товары. Зона охвата таких торговых площадей находится в диапазоне
9—27 км. Основными арендаторами являются модные магазины, бутики, крупные продовольственные сети, кинотеатры, кафе, и т.д.
4. Площадь суперрегионального торговых площадей составляет от 50000 до 200 000 кв. м. Такой центр Основными арендаторами
выступают три и более универмагов полного ассортимента. Они могут занимать 50—70% всех арендопригодных площадей.
Также принято выделять следующие подтипы торговых площадей:
специализированный торговый центр (Spiciality Shopping Center),
 фестивальный (Festival Center),
 пауэр центр (Power Center),
 аутлет центр (Outlet Center),
 торговый центр моды (Fashion Center),
 дискаунт-центр (Off-price Center),
 торгово-развлекательный центр (Retail – entertainment Center) и т.д.
СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ПО ЦЕНЕ
В течение 2012 г. арендные ставки на торговые площадки составили следующий диапазон цен:
 В пределах Садового кольца 57000-78000 руб./кв. м в год;
 Между Садовым кольцом и ТТК 48000-72000 руб./кв. м в год;
 Между ТТК и МКАД (спальные районы) руб./21000-45000 кв. м в год;
 Московская область от МКАД 3000 – 30000 руб./кв. м в год.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ СКЛАДСКИХ ПОМЕЩЕНИЙ
Для классификации складских помещений сегодня в основном применяют две системы стандартов9
. Первая предлагает распределять
объекты складской недвижимости по четырем классам «А», «В», «С», «D», причем, в категориях «А» и «В» есть два подкласса (А и А+, В и
В+). В соответствии со второй также выделяют четыре класса (А, В, С, D), однако здесь существует тщательная детализация, в результате
чего категории выглядят так: «А1», «А2», «В1», «В2», «С1», «С2», «D». Обе системы базируются на одних и тех же принципах, отличаясь
лишь набором характеристик, необходимых для отнесения объекта к тому или иному подклассу.
В обеих классификациях отличительной чертой складского помещения самого высокого уровня является новизна постройки здания.
Расположение, отделка и оборудование таких объектов должны отвечать следующим требованиям:
 близость основных транспортных артерий;
 возможность адаптации под любые виды товара;
 высокая скорость оборота;
 гарантия сохранности грузов.
1. Площади, относящиеся к следующему подклассу, могут быть полностью реконструированными с применением современных материалов
и технологий. К таким помещениям подходят практически с той же меркой, что и к складским комплексам категорий «А+» и «А1», за
исключением местоположения (они часто находятся в черте города, в промзонах и испытывают проблемы, связанные с транспортной
доступностью).
2. В класс «В» включены объекты, возведенные в доперестроечный период.
3. К классу «С» относят бывшие производственные помещения, автобазы и другие объекты, изначально не приспособленные под склады.
4. Класс «D» - это здания, которые не были адаптированы под складское помещение:
9
Источник Realto.ru

60%
20%
10%
Класс А
Класс В
Класс С,D
 гаражи;
 подвалы;
 бомбоубежища;
 ангары;
 сельскохозяйственные постройки.
Специфика подобных помещений делает нецелесообразной их модернизацию или реконструкцию.
На диаграмме 16 проведено соотношение складских площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.
ДИАГРАММА 16 СООТНОШЕНИЕ СКЛАДСКИХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.
Источник: ZDANIE.INFO
Ниже перечислены основные параметры, определяющие
класс складского помещения:
Класс А:

 современное складское здание;
 одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использованием высококачественных материалов;
 высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;
 ровный пол с антипылевым покрытием;
 система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);
 полностью регулируемый температурный режим;
 тепловые завесы на воротах;
 автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;
 система центрального кондиционирования и /или система приточно-вытяжной вентиляции;
 система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;
 офисные площади при складе;
 оптико-волоконные коммуникации;
 достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных автопоездов;
 расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд.
Класс В:
 капитальное здание (как правило многоэтажное);
 высота потолков от 4,5 до 8 метров;
 пол - асфальт или бетон без покрытия;
 температурный режим от 10 ° до 18 ° С;
 пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;
 пандус для разгрузки автотранспорта;

 офисные помещения при складе;
 телекоммуникации - ПТС;
 охрана по периметру территории.
Класс С:
 капитальное производственное помещение или утепленный ангар;
 высота потолков от 3,5 до 18 метров;
 отапливаемое помещение, температура зимой 8-14 °С;
 пол - асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;
 ворота на нулевой отметке, автомашина заходит в внутрь помещения.
Класс D:
Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары.
В течение 2012 г. выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади не зафиксировано. В среднем арендная ставка
составила (без НДС и операционных расходов):
 Для склада класса А на уровне 4050 - 4500 руб./кв. м. в год.
 Для склада класса В на уровне 3450 - 3510 руб./кв. м. в год.
 Для склада класса С, D на уровне 3000 - 2500 руб./кв. м. в год (без НДС и операционных расходов).
Операционные расходы составляют не зависимо от класса 900 - 1350 руб./ кв. м. в год, коммунальные платежи – 250 –360 руб./ кв. м. в год.

СЕГМЕНТИРОВАНИЕ ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Существует общеупотребительное деление офисов на классы:
 «А»;
 «В»;
 «С»;
 «D».
В свою очередь, поскольку данная классификация была заимствована с Запада, а наш рынок офисных зданий имеет свою специфику,
офисные здания в России делятся на категории:
 «A+», «A», «A-» (или А1, А2, А3) класса;
 «B+», «B» (или В1, В2) класса.
Обозначение «В2», «А2» означает, что офис отстает от своей категории по одному-двум параметрам.
Офисные помещения класса «А»:
1. Офисы данного класса считаются самыми престижными. Как правило, они расположены в Центре, в только что построенных или
реконструированных зданиях.
2. Имеют свободную или коридорно-кабинетную планировку.
3. Снабжены современной системой вентиляции, кондиционирования и климат-контроля, современной системой безопасности, наземной
и подземной автостоянкой и развитой инфраструктурой – для сотрудников предусмотрены столовая, кафе, спортзал, бизнес-центр.
4. Имеет независимые источники электроснабжения, современные скоростные лифты, оптико-волоконные телекоммуникации и
качественный провайдер телекоммуникационных услуг также обязательны.

Офисные помещения класса «B+», «B» (или В1, В2):
1. К данной категории относятся бизнес-центры класса «А», после 5-7 лет эксплуатации или особняки после полного переоборудования и
ремонта. Реже к данному классу относят новостройки последних 10-15 лет и реконструированные административные и промышленные
здания советского времени.
2. Данный класс офисных зданий считается на рынке более востребованным.
3. Отличия офисов класса «B+», «B» от офисов класса «А», не носят принципиального характера, а с другой стороны, обходятся
арендаторам дешевле.
Офисные помещения класса «С»:
1. Это преимущественно здания, построенные в советское время (бывшие НИИ, заводы и т. п.), перепрофилированные под офисное
использование.
2. Как правило, их внешний вид непрезентабелен.
3. Возможны перебои с электроснабжением, неважная транспортная доступность и инфраструктура.
4. Планировка здания, система вентиляции, инженерные сооружения устарели, а уход за зданием осуществляется исключительно силами
собственника.
Офисные помещения класса «D»:
Обычно административные здания советского времени, построенные более 20 лет назад и требующие ремонта.
На диаграмме 17 проведено соотношение офисных площадей в Москве и Московской области в 2012 году в%.

33%
40%
27%
Класс А
Класс В
Класс С,D
ДИАГРАММА 17 СООТНОШЕНИЕ ОФИСНЫХ ПЛОЩАДЕЙ В МОСКВЕ И МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ В 2012 ГОДУ В%.
Источник: ZDANIE.INFO
По итогам 2012 г. уровень арендных ставок на офисные
помещения составили следующий диапазон цен:
 В классе A в центральном деловом районе (ЦДР)
составил 22500 - 37500 руб./кв. м в год (здесь и далее не
включая НДС и операционные расходы).
 Ставки аренды на помещения класса B составляют
19500 – 22500 руб./кв. м в год – в пределах ЦДР, 11100 –
16500 руб./кв. м в год - вне делового центра города.
 Класса С, D- – 7500 – 12000 руб./кв. м. в год.
Размер операционных расходов в среднем составляют:
 В классе А - 3300-4200 руб./кв. м в год.
 В классе В - 2400 – 3450 руб./ кв. м в год.
 В классе С, D – 1800-2500 руб./кв. м в год.


Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013

Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013

Similar to Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013 (18)

More from Андрей Штыров

More from Андрей Штыров (20)

Маркетинговое исследование рынка аренды Москвы 2013