1. Studi kelayakan investasi perumahan Green Semanggi Mangrove di Surabaya dari aspek finansial menggunakan metode NPV, IRR, dan PI 2. Hasil analisis menunjukkan proyek layak dengan IRR 14% tetapi PI kurang dari 1, analisis sensitivitas menunjukkan proyek tidak layak bila biaya naik 25% atau suku bunga naik 40% atau pendapatan turun 25% 3. Penelitian selanjutnya diharapkan mendapatkan

1. STUDI KELAYAKAN INVESTASI
PERUMAHAN GREEN SEMANGGI
MANGROVE SURABAYA DITINJAU
DARI ASPEK FINANSIAL
Disusun oleh:
ANDINI PRASTIWI
NRP : 3111105038
Dosen Pembimbing:
Christiono Utomo, ST., MT., PhD.
Program Sarjana Lintas Jalur Jurusan Teknik Sipil
Fakultas Teknik Sipil dan Perencanaan
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
SURABAYA 2013

2. *
LOKASI PERUMAHAN GREEN
SEMANGGI MANGROVE
Green Semanggi Mangrove adalah
sebuah kawasan terencana di Surabaya
Timur. Green Semanggi Mangrove
sebagai ikon rumah hijau di dekat lokasi
Ekowisata Alam Mangrove. Perumahan
ini dikembangkan oleh Developer Graha
Agung Kencana Group.

3. Developer Graha Agung
Tingginya tingkat Kencana Group
permintaan akan mengembangkan perumahan
kebutuhan rumah tinggal Green Semanggi Mangrove di
di Surabaya Surabaya Timur
Dilakukan Studi Kelayakan Diperlukan Pengkajian
Investasi berdasarkan Aspek terhadap kelayakan
Finansial, kemudian dianalisa perumahan tersebut,
(untuk
sensitivitasnya mengetahui kelayakannya)
Aspek Finansial : ditinjau berdasarkan NPV, IRR, dan PI
Analisa Sensitivitas ( biaya investasi, tingkat suku bunga, pendapatan
tahunan)
*

4. 1.Pengkajian Aspek Finansial
Metode Net Present Value (NPV)
Metode Internal Rate of Return (IRR)
Metode Profitability Index (PI)
2. Analisa Sensitivitas
Analisa sensitivitas dilakukan dengan mengubah nilai dari
suatu parameter pada suatu saat untuk selanjutnya dilihat
bagaimana pengaruhnya terhadap akseptabilitas suatu
investasi. Parameter-parameter yang biasanya berubah dan
perubahannya bisa mempengaruhi keputusan dalam studi
ekonomi teknik adalah ongkos investasi, aliran kas, nilai sisa,
tingkat bunga, tingkat pajak, tingkat hunian, dan lain-lain.
(Pujawan, 1997)
*

5. *
No Penelitian Terdahulu Penelitian yang dijadikan Tugas Akhir
Obyek penelitian berada di dalam surabaya, tepatnya
1 Obyek penelitian yang dikaji berada di luar Surabaya di daerah surabaya timur, kawasan ekowisata
mangrove
2 Menggunakan Payback Period Menggunakan Profitability Index
3 Rumah yang dikaji satu tipe saja Semua tipe rumah yang ada di Perumahan Green
Semanggi Mangrove Surabaya

6. L at ar belaka ng
1. P e m ba ng una n P eru m a han d i d ae rah w isata M a ng ro ve
2 . L ok asi yan g kura ng strate gis
3 . T itik k ebe rha sila n pro yek p ad a aspe k fina nsial
4 . D ipe rlu ka n pen gka jia n pa da a sp ek fina nsia l
R um usan M a sa lah
1.P e m e nuh an pe rsyara tan d ari segi fina nsia l
2 . B ata s ke la yak an fina nsia l te rha dap p erub ah an ting ka ta
inv estasi ting ka t suk u bun ga d an tin gka t pen da pata n ta hun an
S urv ei pe nda hu lua n
1 . M e ninja u da era h proyek
2 . M e w a nca rai de ve lop er
Stu di litera tur
1 . A sp ek fina sial dilihat da ri N P V , IR R da n P I
2 . A nalisa se nsitivita s
P e ngu m pu lan D at a P rim e r d an S e kun de r
1 . B iaya sega la k egia ta n yan g terja di (ou tflow d an in flow )
2 . D ata g am bar ko nstruksi
A nalisa F in asial da n P e rh itun gan D at a
1. P e rkiraa n ka s m a suk
2. P e rkiraa n ka s ke lua r
3. P e nia lain in vesta si
A nalisa S ensitiv itas
1 . T erh ad ap tin gka t inve sta si
2 . T erh ad ap tin gka t suk u bun ga
3 . T erh ad ap tin gka t p en dap ata n tah una n
K esim p ula n dan S a ra n
*

7. *
1. Biaya Investasi
2. MARR (i)
3. Masa Investasi (n)
4. Aliran Kas Masuk
5. Aliran Kas Keluar
6. Arus Kas
*
1. Biaya Investasi
2. Tingkat Suku Bunga
3. Pendapatan Tahunan
*

8. *
1. Biaya Investasi Rp. 77,097,749,601,-
2. Masa Investasi = 5 tahun
3. Aliran Kas Masuk
No Tahun Pendapatan Pertahun
1 2014 Rp. 6,862,500,000
2 2015 Rp. 26,006,250,000
3 2016 Rp. 34,531,250,000
4 2017 Rp. 32,848,750,000
5 2018 Rp. 15,601,250,000

9. 5. Aliran Kas Keluar
No Tahun Biaya O/M per Tahun (Rp)
1 2014 570,437,850
2 2015 1,575,484,725
3 2016 2,023,047,225
4 2017 1,934,715,975
5 2018 249,159,725
6. Arus Kas
Masa Investasi (n) : 5 tahun
MARR (i) : 11%
Okupansi : 35% (Rp.26,984,212,360,-)
Pinjaman : 65% (Rp.50,113,537,240,-), dengan
pengembalian pinjaman akan diangsur selama 5 tahun dengan bunga
pinjaman 10%
*

10. Cash Flow loan 65%
Biaya Investasi Rp 77.097.749.601
Loan Rp 50.113.537.240
Bunga Pinjaman 10% per tahun, dibayarkan selama 5tahun
=
(A/P, 10%,5)
=
Rp 50.113.537.240
x
0,2638
=
Rp 13.219.951.124
MARR =
11
% 0,11
Masa Investasi (n) =
5
tahun
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Tahun ke- 0 1 2 3 4 5
Biaya Investasi Rp (77.097.749.601)
Pinjaman Rp 50.113.537.240
Pembayaran Pinjaman Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124) Rp (13.219.951.124)
Pendapatan Rp 6.862.500.000 Rp 26.006.250.000 Rp 34.531.250.000 Rp 32.848.750.000 Rp 15.601.250.000
Pengeluaran Rp (570.437.850) Rp (1.575.484.725) Rp (2.023.047.225) Rp (1.934.715.975) Rp (249.159.725)
Net Cash Flow B/T Rp (26.984.212.360) Rp (6.927.888.974) Rp 11.210.814.151 Rp 19.288.251.651 Rp 17.694.082.901 Rp 2.132.139.151
Discount Factor ( i )
1
0,900900901 0,811622433 0,731191381 0,658730974 0,593451328
Discounted Cash Flow (PV) Rp (26.984.212.360) Rp (6.241.341.418) Rp 9.098.948.260 Rp 14.103.403.368 Rp 11.655.640.466 Rp 1.265.320.811
NPV
IRR
PI
*

11. *
1. Perubahan terhadap Biaya Investasi
NPV (Rp) Biaya Investasi Keterangan
(27,425,979,426) 107,936,849,441 bertambah 40%
(16,049,410,882) 96,372,187,001 bertambah 25%
0 80,057,424,030 NPV=0
2,911,536,691 77,097,749,601 biaya investasi awal
21,872,484,264 57,823,312,200 berkurang 25%
33,249,052,808 46,258,649,760 berkurang 40%
Hub. antara NPV & Biaya Investasi
Rp40.000.000.000
Rp30.000.000.000
Rp20.000.000.000
Rp10.000.000.000
Rp- NPV
Rp(10.000.000.000) Rp- Rp40.000.000.000 Rp80.000.000.000 Rp120.000.000.000
Rp(20.000.000.000)
Rp(30.000.000.000)
Rp(40.000.000.000)

12. *
2. Perubahan terhadap Tingkat suku Bunga
Hub. antara NPV & Tingkat Suku Bunga
Rp8.000.000.000
Rp6.000.000.000
Rp4.000.000.000
NPV
Rp2.000.000.000
Rp-
0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 16%
Rp(2.000.000.000)
3. Perubahan terhadap Pendapatan Tahunan
Hubungan antara NPV & Pendapatan Tahunan
Rp10.000.000.000
Rp8.000.000.000
Rp6.000.000.000
Rp4.000.000.000
Rp2.000.000.000
Rp- NPV
Rp(2.000.000.000)
Rp(4.000.000.000)

13. *
1. Dari segi finansial, harapan pengembalian investasi dengan umur 5
tahun dapat dipenuhi dengan IRR 14%. Dengan nilai investasi sebesar
Rp. 77,097,749,601,- dihasilkan NPV sebesar Rp. 2,991.536.691,-
dengan PI sebesar 0.56 (dianggap tidak layak).
2. Dari hasil perhitungan analisa sensitivitas, dapat dilihat bahwa investasi
proyek Perumahan Green Semanggi Manrove akan menjadi tidak layak
dari aspek finansial jika :
a. Biaya investasi bertambah 25%
b. Tingkat suku bunga bertambah 40%
c. Pendapatan Tahunan Berkurang 25%
*
1. Penelitian selanjutnya diharapkan bisa mendapatkan Profitability Index
yang layak.
2. Penelitian selanjutnya dapat dilakukan analisa sensitivitas pada
beberapa variabel lain yang mempengaruhi arus kas investasi.

14. *