Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx

Viết thuê đề tài giá rẻ trọn gói - KB Zalo/Tele : 0973.287.149
Luanvanmaster.com – Cần Kham Thảo - Kết bạn Zalo/Tele : 0973.287.149
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ CHUNG CƢ
1.1 Khái niệm, đặc điểm và phân loại nhà chung cƣ, căn hộ chung cƣ:
1.1.1 Khái niệm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Khái niệm nhà chung cư đã xuất hiện từ rất lâu đời, khá quen thuộc với các
nước trên thế giới. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã khai thác được tối đa quỹ đất,
giải quyết được bài toán tập trung dân số ở một khu vực. Từ thời La Mã cổ đại, thế
kỷ thứ 6 trước công nguyên đã sử dung khái niệm “nhà chung cư” (condominium),
trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu”
hay “sử dụng”. Ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) là một hình thức
quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn. Một condominium
được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn
viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ
ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất nhà chung cư. Khi một
người sở hữu căn hộ nhà chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với
không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử
dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung”
(common areas) thuộc khuôn viên dự án nhà chung cư chứa căn hộ đó. Khái
niệm nhà chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ
dự án nhà chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ nhà chung cư. Trên phương diện
kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án nhà chung cư (project); còn từ
“apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ nhà chung cư đơn lẻ. Condominium
có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới
những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ) [69].
Ở Việt Nam, trước đây, vào thời kỳ chiến tranh hay những năm đầu thống nhất
đất nước thì nhà chung cư được biết dưới một cái tên khác là: khu tập thể. Các khu
tập thể này được xây dựng theo phương châm “nhanh, bền, tốt, rẻ” để phục vụ cán bộ
công nhân viên hưởng lương từ ngân sách nhà nước. Mặc dù có những công trình xây
dựng xen kẽ, phục vụ cho cán bộ của một cơ quan, đơn vị nhưng chủ yếu các nhà ở
tập thể này được xây dựng thành các khu vực quần thể riêng biệt, tạo
6

thành các tiểu khu nhà ở như các Khu tập thể: Kim Liên, Trung Tự, Thành Công,
Giảng Võ, Văn Chương... Thiết kế của các khu tập thể này theo đúng nghĩa nhà chung
cư với đầy đủ các chức năng được xây dựng đồng bộ kèm theo, đáp ứng yêu cầu và
góp phần ổn định đời sống của cư dân. Dưới cơ chế bao cấp, việc sử dụng nhà ở tập
thể hoàn toàn không mất tiền. Sau khi cơ chế bao cấp chấm dứt, các khu tập thể vẫn
tồn tại nhưng người cư trú phải trả tiền như những người thuê nhà ở.
Nhà chung cư được coi như là giải pháp tối ưu cho các bài toán về nhà ở của
các tầng lớp lao động có thu nhập cố định và tương đối thấp (như giáo viên, viên
chức, công chức nhà nước…) trong điều kiện sự gia tăng dân sơ cơ học khiến giá đất
trở nên ngày càng đắt đỏ. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn
về nhà chung cư:
“Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả
các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.” [3, Khoản 1 Điều 70]
Theo Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:
Căn hộ chung cư được hiểu là phần sở hữu riêng trong nhà chung cư của từng
hộ gia đình, cá nhân. Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích
bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần
diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của
pháp luật; hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần
diện tích sở hữu riêng
Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-
BXD, ngày 28/5/2008 không quy định thế nào là nhà chung cư. Trong đó, “nhà chung
cư độc lập” là một nhà chung cư có vị trí tách biệt với các nhà chung cư khác;“cụm
nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị trí gần nhau, có chung một
phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở hữu chung[20, Khoản
3 Điều 4].
Cho đến Luật Nhà ở năm 2014 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2015), để đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội,khái niệm nhà chung cư
cũng đã cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có
7

lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà
chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục
đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.” [5, Khoản 3 Điều 3]
Trên cơ sở các định nghĩa trên, ta có thể xác định phạm vi khái niệm nhà chung
cư như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các
căn hộ riêng biệt, độc lập cho nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu căn hộ có các
phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian cộng đồng trong nhà chung
cư.
*Cụm nhà chung cƣ: là khu nhà có từ hai nhà chung cư trở lên trong cùng
một địa điểm xây dựng của cùng một chủ đầu tư hoặc một khu nhà chung cư được
xây dựng trước đây.
Theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư kèm theo Quyết định số
08/2008/QĐ-BXD: “Cụm nhà chung cư” là tập hợp từ hai nhà chung cư trở lên có vị
trí gần nhau, có chung phần diện tích công cộng hoặc thiết bị kỹ thuật thuộc phần sở
hữu chung.
Ví dụ như Cụm nhà chung cư An Sinh, Cầu Diễn, Hà Nội; cụm nhà chung cư
Cầu Bươu, Thanh Trì Hà Nội; cụm nhà chung cư Ehome Đông Sài Gòn.
1.1.2 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Một là, đối với phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
nhà chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích
và thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự
hoạt động của chúng. [2, Điều 255].
Hai là, đối với việc chuyển đổi công năng phần sở hữu chung thành sở hữu
riêng: phần sở hữu chung thuộc quyền sở hữu và sử dụng của tất cả các chủ sở hữu
nhà chung cư. Các chủ sở hữu nhà chung cư có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong
việc quản lý, sử dụng phần diện tích và thiết bị chung đó. Hơn nữa, giá trị phần sở
hữu chung đã được phân bổ vào giá trị căn hộ, các chủ sở hữu nhà chung cư cũng
phải đóng kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành để được khai thác và sử dụng
toàn bộ phần sở hữu chung này.
8

Do đó, chủ đầu tư không được tự ý chuyển đổi công năng phần sở hữu chung
thành phần sở hữu riêng. Về mặt pháp lý, việc chuyển đổi hình thức sở hữu từ sở hữu
chung sang sở hữu riêng phải có sự đồng thuận của tất cả các đồng chủ sở hữu (đương
nhiên là chủ đầu tư sẽ phải thanh toán cho các chủ sở hữu khác một khoản lợi ích nhất
định) cũng như sự ghi nhận/đồng ý của cơ quan chức năng [60]. Trong thực tế có thể
có chủ đầu tư đã nêu cụ thể từ ngay trong hợp đồng mua bán căn hộ về nội dung sở
hữu chung và sở hữu riêng.
Ba là, việc hạn chế quyền sở hữu của chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư:Các chủ
căn hộ trong nhà chung cư sở hữu chung có quyền sở hữu không giống hoàn toàn với
quyền sở hữu tài sản thông thường, vì họ là chủ sở hữu trong một cộng đồng sở hữu
chung. Chủ căn hộ không những phải tuân theo các quy định về quyền hạn và nghĩa
vụ trong sở hữu chung, mà các quy định hạn chế nhất định quyền sử dụng và quyền
định đoạt đối với căn hộ của mình chẳng hạn: không được gây tiếng ồn ảnh hưởng
đến hàng xóm, thay đổi kết cấu phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng, sử dụng
vật liệu màu sắc trên mặt ngoài căn hộ nhà chung cư,… hoặc khi muốn cho thuê hay
chuyển nhượng căn hộ thì phải thông báo trước tập thể có sở hữu chung và có điều
khoản rằng buộc người thuê hay chủ mới tuân thủ các quy tắc quản lý hiện hành của
nhà chung cư.
Bốn là, trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu các căn hộ
trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư theo quy
định của pháp luật
1.1.3 Phân loại nhà chung cư, căn hộ chung cư:
Hiện nay, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam vẫn chưa minh bạch, người
dân vẫn còn tin vào quảng cáo của các nhà đầu tư để mua nhà thì việc phân loại nhà
chung cư rất cần thiết. Dựa vào việc phân loại nhà chung cư, chủ đầu tư thẩm định
giá trị căn hộ và các hạng mục tiện ích (khu công cộng, giải trí, bãi đậu xe...) kèm
theo căn hộ được bán. Từ đó, chủ đầu tư sẽ đưa ra mức giá bán căn hộ phù hợp. Về
nguyên lý, việc phân loại đúng đắn sẽ cho ra thị trường những hàng hóa có giá cả phù
hợp với chất lượng. Khi nhà chung cư được phân loại đúng thì khách hàng sẽ mua
được những căn hộ có giá cả phù hợp với chất lượng vì giá căn hộ được chủ đầu tư
đưa ra căn cứ vào hạng nhà chung cư. Bên cạnh đó, việc phân
9

loại này còn giúp cơ quan quản lý nhà nước, các tổ chức, cá nhân phân biệt được chất
lượng của nhà chung cư để quản lý, sử dụng, bảo hành, bảo trì và tính các loại phí
vận hành.
1.3.1.1 Dựa vào bốn nhóm tiêu chí gồm: Quy hoạch kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội và chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư và
chất lượng dịch vụ quản lý, sử dụng nhà chung cư.
Theo đó nhà chung cư được phân thành bốn hạng gồm:
- Nhà chung cư hạng một - nhà chung cư cao cấp có chất lượng sử dụng cao
nhất, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
mức độ hoàn hảo;
- Nhà chung cư hạng hai - nhà chung cư có chất lượng sử dụng cao, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý đạt mức độ tương đối hoàn
hảo;
- Nhà chung cư hạng ba - nhà chung cư có chất lượng sử dụng khá cao, đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng
hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ
khá;
- Nhà chung cư hạng bốn là nhà chung cư có chất lượng sử dụng trung bình,
đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất
lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt
tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng [12, mục 2 chương 2].
Các căn hộ nhà chung cư - bộ phận cấu thành cơ bản của nhà chung cư theo
đó cũng được phân thành bốn hạng như cách phân loại trên.
1.1.3.2 Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư
Dựa vào hiện trạng vật chất căn hộ nhà chung cư cũng có thể được phân
thành hai loại là:
Căn hộ nhà chung cư dự án là nhà chung cư chưa được hình thành trên thực
tế mà nó mới chỉ tồn tại trong dự án xây dựng nhà chung cư của chủ đầu tư đã được
10

phê duyệt. Căn hộ nhà chung cư này mới chỉ được thể hiện trên bản vẽ với diện tích,
thiết kế căn hộ,…
Căn hộ nhà chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là
những nhà chung cư đã được xây xong và có thể dùng vào mục đích chính yếu của
nó là để ở và đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu cho chủ sở hữu.
1.1.3.3 Về mặt sở hữu:
Nhà chung cư được phân thành hai nhóm:
Nhóm một là nhà chung cư cho thuê hoặc thuộc một chủ sở hữu (Ví dụ như
nhà chung cư mini, tuy nhiên loại hình nhà chung cư này chưa được pháp luật điều
chỉnh cụ thể);
Nhóm hai là nhà chung cư sở hữu chung có nhiều chủ sở hữu: “Nhà chung cư
có nhiều chủ sở hữu” là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên [20, khoản 1 điều
4].
1.1.3.4 Về mặt sử dụng:
Nhà chung cư có các loại hình sau:
- Nhà chung cư chỉ có căn hộ (nhà chung cư đơn thuần), mục đích sử dụng là
để ở;
- Nhà chung cư hỗn hợp: là nhà chung cư nhiều tầng, có nhiều diện tích với
mục đích sử dụng khác nhau (siêu thị, văn phòng, nhà ở,…);
- Nhà chung cư tái định cư: là nhà được Nhà nước xây dựng để hỗ trợ việc di
dời và chuyển đến nơi ở mới của các hộ dân nằm trong diện giải tỏa giải phóng mặt
bằng. Mỗi hộ dân ngoài số tiền đền bù giải phóng mặt bằng còn được quyền mua căn
hộ nhà chung cư tái định cư với giá gốc (thường là rẻ hơn nhiều so với giá bán ngoài
thị trường);
- Nhà chung cư thuộc dự án nhà ở Xã hội: Nhà ở xã hội là một loại hình nhà
ở thuộc sở hữu của cơ quan nhà nước (có thể trung ương hoặc địa phương) hoặc các
loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được
xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong
xã hội như công chức của nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp...
và được cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường. Hiện nay, để
11

đáp ứng được nguồn nhu cầu của xã hội, UBND các thành phố lớn như Hà Nội và
TP. HCM đang chương trình chuyển đổi nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.
1.1.4 Vai trò của nhà chung cư
Hiện nay, Việt Nam đang từng bước khẳng định mình trong nền kinh tế thị
trường cùng với sự phát triểnvề kinh tế. Tốc độ đô thị hoá nhanh trong khi trình độ
phát triển ở nông thôn rất chậm đã kéo theo các vấn đề xã hội như: việc làm, môi
trường, quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội,… đặc biệt là vấn đề nhà ở đô thị,
trong đó có vấn đề nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp tập trung, nhà ở cho
một bộ phận đối tượng sinh viên mới ra trường chưa có điều kiện để tạo lập nhà
ở…Điều này đã và đang tạo ra sức ép rất lớn cho Chính phủ và các nhà hoạch định
chính sách về nhà ở. Mặt khác, tốc độ gia tăng dân số làm cho quỹ đất ở các thành
phố lớn ngày càng bị thu hẹp. Vì thế, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành
phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư theo dự
án.
Đến nay đã xuất hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dáng đáp ứng
một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về chất lượng của nhân dân. Sự phát triển chung
cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho
nhiều người ở các tầng lớp khác nhau, làm đa dạng hóa các loại hình nhà
ở như: chung cư cao cấp và chung cư cho người thu nhập thấp, chung cư thấp tầng
và chung cư cao tầng, chung cư hỗn hợp… Sự hình thành của nhà chung cư trong các
khu đô thị mới không chỉ giải quyết được chỗ ở mà còn tạo nên diện mạo mới cho đô
thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, đồng bộ về cảnh quan môi trường.
Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại.
Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư sẽ tạo cơ hôị cho các ngành xây
dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho nhà nước.
1.2 Sự cần thiết phải quản lý nhà chung cƣ:
Vào những năm 1960, với sự phát triển ồ ạt những cơ sở công nghiệp ở khu
vực phía nam Hà Nội, hàng loạt các nhà máy xí nghiệp sản xuất mới ra đời thu hút
rất nhiều lao động ở những nơi khác đến làm việc. Để đáp ứng nhu cầu ăn ở của số
lượng lớn cán bộ, công nhân, viên chức đó, nhà nước cho xây dựng rất nhiều khu
12

tập thể 4-5 tầng ở gần các xí nghiệp, nhà máy. Nhà ở tập thể (chung cư) đã hình thành
từ đó và đến nay Việt Nam đã có những bước phát triển mạnh mẽ. Nguyên nhân cơ
bản chủ yếu là do sự gia tăng đột biến của dân cư trong quá trình đô thi hóa diễn ra
hết sức nhanh chóng trong khi quỹ đất ở các thành phố lớn rất hạn hẹp. Chính vì thế
mà việc xây dựng nhà chung cư là một giải pháp tương đối hợp lý: diện tích đất sử
dụng tiết kiệm hơn, môi trường cảnh quan thoáng mát hơn, khung cảnh kiến trúc của
thành phố đẹp hơn…
Tuy nhiên, việc bùng phát nhu cầu đầu tư nhà ở chung cư cao tầng và đưa vào
xây dựng hàng loạt không đồng bộ đã dẫn đến sản phẩm đưa ra thị trường chưa hiệu
quả. Do thiếu tầm nhìn chiến lược, cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đầu tư, sự quy
hoạch chưa rõ ràng nên chỉ sau một thời gian đi vào hoạt động đã có nhiều chung cư
xuống cấp. Hình ảnh cuộc sống chung đụng, chất lượng thấp, thiếu thốn điện, nước…
Sau một thời gian sử dụng, nhà chung cư cũng đã bộc lộ một số điểm hạn chế
như người sử dụng/ chủ sở hữu căn hộ tự ý sửa chữa, đục phá, cởi nới diện tích, xây
thêm bể nước… Điều này đã làm ảnh hưởng đến kết cấu công trình, dẫn đến lún nhà,
gây biến dạng, nứt vỡ kết cấu, thấm dột mái nhà vệ sinh … Các khu tập thể cũ chỉ
sau 10 năm sử dụng hầu như toàn bộ hệ thống kĩ thuật như cấp thoát nước, xả rác…
đều hư hỏng nặng , phải sửa chữa lại gần hết. Thời gian sử dụng thực tế sẽ chỉ có thể
đạt 75 -> 80% tuổi thọ thiết kế, cá biệt có khu tập thể mới sử dụng được 50% tuổi thọ
thiết kế đã buộc phải phá bỏ [58].
Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa tăng nhanh, nhà chung cư xuất hiện dầy đặc ở một
số khu đô thi mới đã tăng sức ép lên cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường trạm…Như
khu đô thị mới Linh Đàm luôn trong tình trạng đông nghẹt, tắc đường trầm trọng vào
các giờ cao điểm….
Hiện nay, cùng với sự phát triển của đất nước, đời sống vật chất và tinh thần
của người dân ngày càng nâng cao. Do vậy, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng
phải kết hợp đồng thời hệ thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý,xây dựng một
cơ chế quản lý đồng bộ. Đó là một yêu cầu hết sức bức bách và cần thiết đặt ra trong
giai đoạn hiện nay.
13

1.3 Khái niệmquản lý nhà chung cƣ
1.3.1 Định nghĩa quản lý nhà chung cư
Thuật ngữ “quản lý” có thể được hiểu theo nhiều cách khác nhau. Nhưng nhìn
chung ta có thể hiểu: quản lý là sự tác động của chủ thể quản lý lên đối tượng quản
lý nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong điều kiện biến động của môi trường.
Quản lý bất động sản là những công việc quản lý liên quan đến những hoạt
động và các dịch vụ được cung cấp cho bất động sản và cư dân sinh sống tại đó
Hiện nay, việc xây dựng nhà chung cư cao tầng phải kết hợp đồng thời hệ
thống dịch vụ và nâng cao công tác quản lý, xây dựng một cơ chế quản lý đồng bộ.
Việc quản lý nhà chung cư không chỉ quản lý khách hàng, hệ thống tòa nhà, các giao
dịch… mà còn có những hoạt động bảo trì, vệ sinh, giúp việc gia đình (đối với căn
hộ). Chủ đầu tư khó có thể đáp ứng một các triệt để những vấn đề trên. Vì thế mà
Quản lý tòa nhà ra đời và ngày càng phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa. Các
công ty kinh doanh bất động sản kiêm thêm cả dịch vụ quản lý tòa nhà như: Savills,
PMC, PSA,… Để đáp ứng nhu cầu của các đơn vị quản lý, các phần mềm được thiết
kế nhằm hỗ trợ hoạt động quản lý tòa nhà một cách hiệu quả không chỉ tại nơi làm
việc mà còn có thể hỗ trợ từ xa. Hàng loạt các khóa đào tạo về quản lý nhà chung cư
ra đời nhằm mục đích đào tạo nguồn nhân lực và kiến thức chuyên môn giúp phục vụ
công tác quản lý tốt hơn.
Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 cũng có quy định về hoạt động quản
lý bất động sản nói chung và quản lý nhà chung cư nói riêng. Theo đó: “Quản lý bất
động sản là việc thực hiện một hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định
đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người
có quyền sử dụng đất” [6, Khoản 5 Điều 3].
Ta có thể hiểu một cách khái quát quản lý nhà chung cư là việc thực hiện một,
một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt nhà chung cư theo
ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng tòa
nhà.
1.3.2. Mô hình quản lý nhà chung cư
Hiện nay có 3 mô hình quản lý các tòa nhà chung cư gồm có:
14

Mô hình thứ nhất là: các chủ đầu tư tự quản lý chung cư.Đây là dạng quản lý phổ
biến do rất nhiều dự án chung cư chưa hoàn thành bàn giao hạ tầng, tức là chưa hoàn
chỉnh thủ tục, hoặc do số dân về ở chưa đạt 50%, hoặc do chưa thành lập được Ban
quản trị…
Đây cũng là dạng quản lý phức tạp nhất gồm nhiều loại hình quản lý như Chủ đầu tư
trực tiếp thành lập bộ phận quản lý trực thuộc hoặc DN quản lý trực thuộc, Chủ đầu
tư thuê đơn vị quản lý, Chủ đầu tư phối hợp với đại diện hộ dân quản lý, các hộ dân
phối hợp với đơn vị cung cấp dịch vụ quản lý. Với mô hình này, do thời điểm thực
hiện dự án, mức độ hoàn thiện và bàn giao hạ tầng dự án khác nhau nên việc xác định
chi phí quản lý dịch vụ có sự chênh lệch nhau rất lớn.
Điều này cũng dẫn đến việc quản lý dịch vụ nhà chung cư có sự không đồng đều từ
chất lượng dịch vụ đến trách nhiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ và Chủ đầu tư.
Mô hình thứ hai là: chủ đầu tư/ban quản trị thuê hoặc thành lập một doanh nghiệp
quản lý chung cư. Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư” là đơn vị có năng
lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư được thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật về doanh nghiệp.
Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 thì doanh nghiệp quản lý vận hành nhà
chung cư phải đáp ứng được các điều kiện sau:
Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp năm 2014 hoặc
Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư
bao gồm bô ̣phâṇ kỹthuâṭ , dịch vụ , bảo vệ an ninh , vê ̣sinh , môi trường ; các bộ
phâṇ khác (nếu có);
Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu vềquản lývâṇ hành nhàởbao
gồm các linh̃ vưc ̣xây dựng , kỹ thuật điện , nước, phòng cháy, chữa cháy, vâṇ hành
trang thiết bi gắṇ với nhànhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo , bồi
dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy
định của Bộ Xây dựng [5, khoản 2 điều 105].
Doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau:
Một là, thực hiện cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo hợp
đồng đã ký, đảm bảo an toàn, tiêu chuẩn, quy phạm quy
định; 15

Hai là, ký kết hợp đồng phụ với các doanh nghiệp khác cung cấp dịch vụ cho
nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành nhà
chung cư đối với các doanh nghiệp nêu trên để đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đã
ký;
Ba là, thông báo bằng văn bản về những yêu cầu, những điều cần chú ý cho
người sử dụng khi bắt đầu sử dụng nhà chung cư; hướng dẫn việc lắp đặt các trang
thiết bị thuộc phần sở hữu riêng vào hệ thống trang thiết bị dùng chung trong nhà
chung cư;
Bốn là, định kỳ kiểm tra cụ thể, chi tiết, bộ phận của nhà chung cư để thực
hiện việc quản lý vận hành nhà chung cư;
Năm là, thực hiện ngay việc ngăn ngừa nguy cơ gây thiệt hại cho người sử
dụng nhà chung cư và sửa chữa bất kỳ chi tiết nào của phần sở hữu chung hoặc trang
thiết bị dùng chung trong nhà chung cư bị hư hỏng đảm bảo cho nhà chung cư hoạt
động được bình thường;
Sáu là, thu phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hàng tháng theo quy
định tại khoản 2 Điều 17 của Quy chế Quản lý nhà chung cư khi được Ban quản trị
nhà chung cư ủy quyền. Trường hợp nhà chung cư có một chủ sở hữu thì thực hiện
việc thu kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận giữa chủ sở hữu và người sử dụng;
Bảy là, phối hợp với Ban quản trị đề nghị các cơ quan cấp điện, nước ngừng
cung cấp, nếu người sử dụng nhà chung cư không thực hiện đóng góp đầy đủ, đúng
hạn chi phí quản lý vận hành nhà chung cư và vi phạm các quy định tại Điều 23 của
Quy chế quản lý nhà chung cư mà không khắc phục;
Tám là, định kỳ 6 tháng một lần, báo cáo công khai về công tác quản lý vận
hành nhà chung cư với Ban quản trị và phối hợp với Ban quản trị lấy ý kiến của người
sử dụng nhà chung cư về việc cung cấp dịch vụ cho nhà chung cư;
Chín là, phối hợp với Ban quản trị, tổ dân phố trong việc bảo vệ an ninh, trật
tự và các vấn đề có liên quan khác trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư
[20, Điều 16].
Tóm lại, doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư như một đơn vị trung
gian, góp phần vào việc tăng cường sự phối hợp giữa cư dân và chủ đầu tư nhằm
16

giải quyết các vấn đề phát sinh, tạo sự minh bạch, nhất quán trong công tác quản lý
và nâng cao hơn nữa giá trị căn hộ theo thời gian.
Mô hình thứ ba là: Mô hình Công ty TNHH MTV Quản lý và phát triển nhà quản lý.
Mô hình này thường được áp dụng cho các nhà chung cư là nhà tái định cư để phục
vụ di dân GPMB, nhà chính sách. Tầng 1 của các chung cư này thuộc sở hữu Nhà
nước nên giá dịch vụ nhà chung cư được Nhà nước kiểm soát, các phần thu được từ
khai thác diện tích tầng 1 của tòa nhà được bù vào chi phí quản lý và cung cấp dịch
vụ nên giá dịch vụ thấp hơn giá dịch vụ ở các dự án khác. Đây là dạng quản lý có ít
vướng mắc nhất trong sử dụng các dịch vụ.
Tuy nhiên, đây cũng là mô hình quản lý có chất lượng dịch vụ chưa cao, chưa
đáp ứng được những dịch vụ mở rộng khi người dân có nhu cầu sử dụng, đồng thơi
chi phí bù đắp cho dịch vụ nhà chung cư thực chất được lấy từ nguồn thu để lại cho
Công ty cũng có nghĩa với việc trích từ nguồn thu ngân sách, tức là Nhà nước vẫn
đang bù lỗ cho mô hình quản lý này.
1.4 Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cƣ:
1.4.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà chung cư
Bản chất của quản lý nhà chung cư là hoạt động quản lý, tùy thuộc vào đặc
trưng, tính chất và phẩm chất của chủng loại nhà chung cư trong đô thị thì sẽ có những
mức độ vận hành quản lý khác nhau. Quản lý nhà chung cư và hoạt động điều chỉnh
vận hành nhà chung cư theo định hướng của nhà nước trong một thời gian nhất định
vì mục đích trật tự và vận hành an toàn nhà chung cư.
Từ đó ta có thể hiểu khái quát Pháp luật điều chỉnh hoạt động quản lý nhà
chung cư là tổng hợp các Quy phạm Pháp Luật điều chỉnh những quan hệ phát sinh
trong hoạt động quản lý giữa các chủ thể phát sinh trong quá trình khai thác vận hành
sử dụng nhà chung cư phù hợp với đặc trưng, tính chất và phẩm chất của chủng loại
nhà chung cư trong các đô thị.
1.4.1.1 Chủ thể trong quan hệ pháp luật về quản lý chung cư:
Tham gia hoạt động quản lý nhà chung cư bao gồm các chủ thể sau: nhà nước,
chủ đầu tưvà cư dân.
Chủ thể thứ nhất là Nhà nước
17

Nhà nước cần đóng vai trò chủ chốt trong việc quản lý, cân bằng mối quan hệ
các bên Nhà nước – chủ đầu tư - doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư và cư
dân. Theo đó vai trò của nhà nước trong quản lý chung cư được thể hiện như sau:
Một là, nhà nước ban hành các văn bản pháp luật có liên quan đến quản lý chung
cư để điều chỉnh các mối quan hệ phát sinh trong hoạt động quản lý giữa các chủ thể
trong quá trình khai thác vận hành sử dụng nhà chung cư. Điều này thể hiện rõ bằng
việc Quốc hội đã thông qua Luật nhà ở năm 2014, Luật kinh doanh bất động sản năm
2014 và chính phủ đã ban hành 3 Nghị định mới là Nghị định 99/2015/NĐ-CP về
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở 2014 ngày 20/10/2015, Nghị định
100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội ngày 20/10/2015, Nghị định
101/2015/NĐ-CP về cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, ngày 0/10/2015.
Hai là, nhà nước thanh tra, giám sát công tác quản lý nhà chung cư. Bộ xây
dựng, cục quản lý nhà và thị trường BĐS,… thực hiện việc thanh kiểm tra thực hiện
pháp luật có liên quan đến các hoạt động quản lý chung cư. Với sự kiểm tra giám sát
sát sao của các cơ quan này có thể kịp thời xử lý các vi phạm pháp luật, từ đó hạn chế
bớt các tranh chấp khiếu kiện.
Ba là, nhà nước quyết định việc cải tạo nhà chung cư cũ. Khi trải qua một thời
gian dài sử dụng, do các tác động khách quan từ thiên nhiên và tác động chủ quan từ
phía người sử dụng, các căn hộ chung cư đến lúc sẽ xuống cấp, hư hỏng, nếu tiếp tục
sử dụng sẽ nguy hiểm đến tính mạng con người. Căn cứ tình hình cụ thể của khu vực
triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây
dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3
lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao
công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.
Bốn là, Nhà nước đứng ra giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm. Nhà nước
khuyến khích các bên giải quyết tranh chấp về nhà ở thông qua hòa giải. Tranh chấp
về quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân, tranh chấp
liên quan đến hợp đồng về nhà ở, hợp đồng quản lý vận hành nhà chung cư do Tòa
án nhân dân giải quyết theo quy định của pháp luật. Tranh chấp về quản lý, sử dụng
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết đối với
18

nhà ở được giao cho địa phương quản lý, Bộ Xây dựng giải quyết đối với nhà ở được
giao cho cơ quan trung ương quản lý; trường hợp không đồng ý với quyết định của
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Bộ Xây dựng thì có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân
dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính. Tranh chấp về kinh phí quản
lý vận hành nhà chung cư, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của
nhà chung cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở đó giải quyết; trường hợp
không đồng ý với quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì có quyền khởi kiện tại
Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính [ Điều 177 Luật
nhà ở năm 2014]
Về xử lý các hành vi vi phạm Quy chế sử dụng nhà chung cư được thực hiện
theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm trong quản lý sử dụng nhà. Người lợi
dụng chức vụ, quyền hạn làm trái các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư thì
tuỳ theo mức độ vi phạm sẽ bị xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự.
Người có hành vi vi phạm nếu gây thiệt hại về vật chất thì phải bồi thường.
Chủ thể thứ hai làChủ đầu tư
Theo khoản 9 điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 quy
định: “ Chủ đầu tư xây dựng (sau đây gọi là chủ đầu tư) là cơ quan, tổ chức, cá nhân
sở hữu vốn, vay vốn hoặc được giao trực tiếp quản lý, sử dụng vốn để thực hiện hoạt
động đầu tư xây dựng.”
Như vậy, “Chủ đầu tư” là người sở hữu vốn hoặc được giao quản lý vốn để thực
hiện đầu tư xây dựng nhà chung cư theo quy định của pháp luật; là người trực tiếp
bán các căn hộ trong nhà chung cư cho bên mua.
Để xác định trách nhiệm của Chủ đầu tư đối với người mua nhà, trước khi bán
căn hộ, Chủ đầu tư phải xây dựng Bản nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư để thông
báo cho người mua nhà, trong đó phải nêu rõ trách nhiệm của Chủ đầu tư và các tổ
chức, cá nhân liên quan; quyền và nghĩa vụ của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà
chung cư; các khoản phí, mức phí và các loại phí hợp lý khác.... Bản nội
quy này được đính kèm theo và là một phần không thể tách rời hợp đồng mua bán
nhà...
Trong hoạt động quản lý nhà chung cư, đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở
hữu thì Chủ đầu tư có quyền và trách nhiệm sau:
19

Thứ nhất, lựa chọn và ký hợp đồng với doanh nghiệp có chức năng và chuyên
môn để quản lý vận hành nhà chung cư (kể cả doanh nghiệp trực thuộc Chủ đầu tư)
kể từ khi đưa nhà chung cư vào sử dụng cho đến khi Ban quản trị được thành lập. Đề
xuất doanh nghiệp quản lý vận hành nhà chung cư để Hội nghị nhà chung cư lần thứ
nhất thông qua;
Thứ hai, thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư theo quy
định tại điều 36 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính Phủ, ngày 20/10/2015 về
hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2015;
Thứ ba, bàn giao hệ thống kết cấu hạ tầng bên ngoài nhà chung cư cho cơ quan
quản lý chuyên ngành ở địa phương theo quy định. Đối với nhà chung cư có mục đích
sử dụng hỗn hợp, Chủ đầu tư có trách nhiệm bàn giao các công trình hạ tầng nêu trên
khi đã bán hết phần sở hữu riêng cho các chủ sở hữu khác;
Thứ tư, hướng dẫn việc sử dụng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và trang thiết bị
trong nhà chung cư cho người sử dụng nhà chung cư;
Thứ năm, bàn giao 01 bộ bản vẽ hoàn công và hồ sơ có liên quan đến quản lý
sử dụng nhà chung cư đối với phần sở hữu chung quy định tại Điều 8 của Quy chế
này cho Ban quản trị nhà chung cư lưu giữ;
Thứ sáu,chủ trì tổ chức Hội nghị nhà chung cư theo quy định tại điều 11 Quy
chế quản lý và sử dụng nhà chung cư đính kèm quyết định số 09/VBHN-BXD ngày
29 tháng 8 năm 2014 của Bộ Xây dựng về việc ban hành quy chế quản lý sử dụng
nhà chung cư.
Thứ bảy, cử người tham gia Ban quản trị.
Đối với nhà chung cư có một chủ sở hữu thì Chủ đầu tư thực hiện các nhiệm
vụ được giao hoặc thực hiện các cam kết với chủ sở hữu trong quản lý sử dụng nhà
chung cư
Chủ thể thứ ba là cư dân - chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư
“Chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ
sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ” (Điều 9 Luật Nhà ở 2005).
Từ đó ta suy ra, “chủ sở hữu nhà chung cư” là tổ chức, cá nhân đang sở hữu hợp
pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
20

Theo khoản 10 điều 4 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành
phố Hà Nội - Ban hành kèm theo Quyết định số 01/2013/QĐ-UBND ngày 04/01/2013
của Ủy ban Nhân dân Thành phố Hà Nội quy định: “Người sử dụng nhà chung cư” là
tổ chức, cá nhân đang sử dụng hợp pháp phần sở hữu riêng trong nhà chung cư.
Đại diện cho cư dân là ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư do Hội nghị
nhà chung cư – cơ quan có quyền cao nhất trong việc quản lý, sử dụng nhà chung cư
bầu ra.
Cụ thể tại Điều 103 Luật nhà ở năm 2014 quy định: Đối với nhà chung cư có
một chủ sở hữu hoăc ̣nha nhà chung cư co nhiều chu sơ hưu nhưng co dươi 20 căn
̀ ́ ̉ ̉ ̃ ́ ́
hô ̣thì chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất quyết định việc thành lập
Ban quản trị nhà chung cư hoặc không thành lập Ban quản trị nhà nhà chung cư.
Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu màcótừ 20 căn hô ̣trởlên thì ph ải thành
lập Ban quản trị nhà chung cư.
Ban quản trị nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được tổ chức và hoạt động theo
mô hình hội đồng quản trị của công ty cổ phần hoặc mô hình ban chủ nhiệm hợp tác
xã, có tư cách pháp nhân, con dấu và tài khoản riêng [5, Khoản 3 Điều 103 Luật nhà
ở năm 2014].
Theo quy định tại điều 104 Luật nhà ở năm 2014, Đối với nhà chung cư có
nhiều chủ sở hữu, Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm sau:
Đôn đốc, nhắc nhở các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc
thực hiện nội quy, quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;
Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo
quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư; báo cáo Hội nghị
nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;
Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành
nhà chung cư;
Ký hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư
hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được
Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 102 của Luật
này.
21

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo
quy định tại điểm b khoản 1 Điều 105 của Luật này và được Hội nghị nhà chung cư
giao cho Ban quản trị thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực
hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung
cư;
Ký kết hợp đồng với đơn vị có năng lực bảo trì nhà ở theo quy định của pháp
luật về xây dựng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt
động bảo trì. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành
nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây
dựng thực hiện;
Thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của người sử dụng nhà chung cư về việc
quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức
năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;
Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp
sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;
Thực hiện đúng quy chế hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư đã được
Hội nghị nhà chung cư thông qua, không được tự bãi miễn hoặc bổ sung thành viên
Ban quản trị nhà chung cư;
Được hưởng thù lao trách nhiệm và các chi phí hợp lý khác theo quyết định
của Hội nghị nhà chung cư;
Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung
cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;
Thực hiện các công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái
với quy định pháp luật.
1.4.1.2 Khách thể và đối tượng tham gia quan hệ pháp luật về quản lý nhà chung
cư
Trong quá trình thực hiện phát luật về quản lý nhà chung cư sẽ điều chỉnh các
quan hệ phát sinh giữa các chủ thể kể trên và khách thế của nó là nhà chung cư. Quản
lý chung cư chịu sự điều chỉnh của khoa học quản lý, kỹ năng quản lý, trình
22

độ quản lý của cơ quan quản lý và đặc biệt của chủ đầu tư tham gia cũng như ý thức
của người dân.
Đối tượng tham gia mối quan hệ pháp luật về quản lý là nhà chung cư: căn hộ
chung cư, diện tích sử dụng chung trong chung cư, các quyền và nghĩa vụ của các chủ
thể trong quan hệ pháp luật về quản lý chung cư và các hoạt đông quản lý vận hành
khai thác nhà chung cư,…
1.4.2 Nội dung cơ bản pháp luật về quản lý nhà chung cư:
1.4.2.1 Quy định về sở hữu chung – sở hữu riêng trong nhà chung cư:
Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: phần diện tích bên trong căn
hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó; phần diện tích khác
trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật; hệ
thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích sở hữu
riêng [3, Khoản 2 Điều 70].
Luật Nhà ở năm 2014 đã giải thích chi tiết hơn về phần sở hữu riêng trong nhà
chung cư“là phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác
trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và
các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở
hữu nhà chung cư” [5, khoản 15 Điều 3].
Cụ thể, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:
Một là, phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, logia
gắn liền với căn hộ đó;
Hai là, phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng
cho chủ sở hữu nhà chung cư;
Ba là, hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc
gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. [5, Khoản 1 Điều 100]
Khác với các loại hình nhà ở khác, nhà chung cư ngoài phần sở hữu riêng còn
tồn tại phần sở hữu chung cộng đồng cho tất cả các căn hộ trong nhà chung cư. Theo
khoản 3 điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 thì phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao
gồm:
- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở
hữu riêng;
23

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị dùng chung trong nhà
chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các
căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát
hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên
lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác
không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó Để
làm rõ hơn về phần sở hữu chung, tránh mập mờ giữa quyền sở hữu giữa
chủ đầu tư, ban quản lý và chủ sở hữu căn hộ chung cư, Luật nhà ở năm 2014 đã
quy định rõ:
“Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:
- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu
riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;
- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung
trong nhà chung cư bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường
phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy,
đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ
thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa
và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó,
trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải
bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã
được phê duyệt;
- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc
diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung
dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác
được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê
duyệt” [5, Khoản 2 Điều 100].
Đối với phần sở hữu chung này thì các chủ sở hữu và người sử dụng căn hộ
chung cư đều có quyền ngang nhau trong việc khai thác, sử dụng phần diện tích và
24

thiết bị chung, phải có trách nhiệm bảo quản, đóng góp kinh phí để đảm bảo sự hoạt
động của chúng. Ngoài ra trong trường hợp nhà chung cư bị tiêu hủy thì chủ sở hữu
các căn hộ trong nhà chung cư có quyền sử dụng diện tích mặt đất của nhà chung cư
theo quy định của pháp luật [2, Điều 255].
1.4.2.2 Quy định về hoạt động quản lý nhà chung cư:
Quy định về quản lý vận hành, bảo hành nhà chung cư:
Quản lý vận hành là một trong những hoạt động thiệt thực đáp ứng nhu cầu
của xã hội hiện nay.
Quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm: quản lý việc điều khiển, duy trì hoạt
động của hệ thống trang thiết bị (bao gồm thang máy, máy bơm nước, máy phát điện
dự phòng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các trang thiết bị khác) thuộc phần sở hữu
chung hoặc phần sử dụng chung của nhà chung cư; cung cấp các dịch vụ (bảo vệ, vệ
sinh, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ
khác) đảm bảo cho nhà chung cư hoạt động bình thường. Việc vận hành nhà chung
cư phải do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư
thực hiện.
Nhà ở nói chung và nhà chung cư nói riêng là công trình xây dựng với mục
đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Tổ chức, cá nhân
thi công xây dựng phải bảo hành nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và
những quy định về bảo hành nhà ở theo quy định tại Điều 85 Luật nhà ở năm 2014.
Theo đó, tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở phải bảo hành thiết bị theo
thời hạn do nhà sản xuất quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho
thuê mua thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở theo
quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 85 Luật nhà ở 2014. Bên bán, bên cho thuê mua
nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực
hiện trách nhiệm bảo hành theo quy định của pháp luật.
Nhà chung cư được bảo hành kể từ khi hoàn thành việc xây dựng và nghiệm
thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu là 60 tháng. Kể từ ngày 1/7/2015, việc quản
lý chất lượng và bảo trì các công trình xây dựng đều được áp dụng theo quy định tại
Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, ngày 12/5/2015. Cụ thể, thời hạn bảo hành
25

đối với các hạng mục công trình, công trình xây dựng cấp đặc biệt và cấp I tối thiểu
là 24 tháng, tính từ khi nghiệm thu; thời hạn đối với các công trình, hạng mục còn lại
thấp nhất là 12 tháng. Riêng đối với BĐS là nhà ở, thời gian bảo hành tối thiểu phải
được 60 tháng đối với nhà chung cư từ 9 tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu
tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước. Nhà ở nhà chung cư từ
4 – 8 tầng thời hạn bảo hành tối thiểu là 36 tháng, các loại nhà ở còn lại là 24 tháng
[10, Điều 37].
Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng khung,
cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, các phần ốp, lát, trát, hệ
thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước
và hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt và hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh
hoạt, khắc phục các trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà ở và các nội dung khác theo
thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Đối với các thiết bị khác gắn với nhà ở thì bên bán, bên cho thuê mua nhà ở
thực hiện bảo hành sửa chữa, thay thế theo thời hạn quy định của nhà sản xuất.
Quy định về bảo trì nhà chung cư
Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa
vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc
bảo trì được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, ngày
12/5/2015 về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng. Việc bảo trì nhà
chung cư phải do tổ chức có tư cách pháp nhân và có chức năng về hoạt động xây
dựng phù hợp với nội dung công việc bảo trì. Có 03 hình thức bảo trì:
Thứ nhất, bảo trì sự cố: là hình thức bảo trì mà mọi người chờ đợi cho đến khi
thiết bị, bộ phận công trình hoặc công trình bị lỗi, bị sự cố và tiến hành sửa chữa, bảo
trì. Hình thức bảo trì này thường được sử dụng khi sự hư hỏng không ảnh hưởng đến
hoạt động hoặc sản xuất hoặc gây ra sự thiệt hại ngoài chi phí khắc phục sự cố;
Thứ hai, bảo trì phòng ngừa: là hình thức bảo trì hàng ngày (làm sạch, bôi dầu,
kiểm tra và thắt chặt lại bu lông, ốc vít, ...). Hình thức này được thiết kế để duy trì
tình trạng sẵn sàng làm việc của thiết bị, công trình thông qua việc phòng chống xuống
cấp, kiểm tra định kỳ hoặc chuẩn đoán tình trạng của thiết bị, công trình để
26

đánh giá mức độ xuống cấp. Hình thức này được chia thành 02 hình thức bảo trì: Bảo
trì định kỳ và bảo trì chuẩn đoán. Cũng giống như việc sử dụng các loại thuốc phòng
bệnh để kéo dài tuổi thọ của con người, tuổi thọ của công trình, thiết bị có thể được
kéo dài bằng việc thực hiện công tác bảo trì phòng ngừa.
Bảo trì định kỳ bao gồm việc kiểm tra định kỳ, bảo trì, vệ sinh và thay thế, sửa
chữa các bộ phận bị hư hỏng để ngăn chặn các sự cố bất ngờ hoặc các vấn đề ảnh
hưởng tới quá trình vận hành.
Bảo trì chuẩn đoán là phương pháp bảo trì mà tuổi thọ của các bộ phận quan
trọng được dự doán dựa trên kiểm tra hoặc chẩn đoán để khai thác tối đa tuổi thọ của
các bộ phận này. So với bảo trì định kỳ, bảo trì chuẩn đoán là hình thức bảo trì có
điều kiện. Hình thức bảo trì này kiểm soát xu hướng tình trạng của thiết bị, công trình
dựa trên việc đo lường, phân tích các dữ liệu liên quan tới việc xuống cấp và sử dụng
hệ thống theo dõi, quan sát được thiết kế để kiểm soát tình trạng của thiết bị, công
trình thông qua hệ thống quan trắc thời gian thực.
Thứ ba, bảo trì sửa chữa: bảo trì sửa chữa cải thiện trang thiết bị, công trình
để bảo trì phòng ngừa có thể được tiến hành một cách đáng tin cậy. Thiết bị, công
trình với một điểm yếu thiết kế phải được thiết kế lại để cải thiện độ tin cậy, hoặc
tăng cường khả năng bảo trì [55].
Ngoài ra, việc sử dụng các phần mềm quản lý tòa nhà với các mô đun bảo trì
tốt cũng giúp lập kế hoạch và theo dõi việc bảo trì – bảo dưỡng dễ dàng và tốt hơn.
Tuy nhiên, điều tối quan trọng là phải tập cho nhân viên của công ty nắm được quy
trình và kiểm tra tất cả những danh mục cần phải theo dõi định kỳ.
Quy định về cải tạo nhà chung cư cũ
Theo quy định tại Nghị định 101/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015, có hiệu lực
từ ngày 10/12/2015 về cải tạo nhà chung cư cũ thì viêc ̣cải tạo , xây dựng lại nhà
chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng
lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với yêu cầu
tại khoản 3, Điều 112 của Luật Nhà ở năm 2014. Theo đó, mỗi khu vực có nhà
chung cư cần cải tạo , xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp
với quy hoạch đô thi dọ cơ quan có thẩm quyền phê duyêṭvàtiêu chuẩn , quy chuẩn
xây dựng đa ̃đươc ̣ban hành.
27

Căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp
tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư được phép điều
chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ
của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực
dự án cho phép.Quy định này được đã mở ra lối thoát cho các doanh nghiệp đầu tư
xây dựng lại chung cư cũ. Bởi lẽ, từ trước tới nay, đa phần các chung cư cũ nằm ở
khu vực nội đô nên việc cải tạo chung cư cũ bị vướng khi hệ số sử dụng đất và số
tầng bị hạn chế. Điều này ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn, khiến các doanh nghiệp
không “mặn mà” cải tạo lại nhà chung cư cũ
Đối với các tổ chức, hô ̣gia đinh̀ vàcánhân cóquyền sở hữu nhàở, quyền sử
dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ
được tham gia lựa chọn doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc góp vốn (bằng
tiền mặt, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất) để xây dựng lại nhà chung cư và được
lựa chọn hình thức bồi thường , bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí
nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 14 của
Nghị định 101/2015/NĐ-CP, có hiệu lực ngày 10/12/2015.
Nhà nước thực hiện hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT) với nhà
đầu tư đảm nhận việc xây dựng lại nhà chung cư cũ trên diện tích đất cũ hoặc tại vị
trí khác để phục vụ nhu cầu tái định cư cho các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện
phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại.Việc triển khai dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo
hình thức BT thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên
quan.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là chủ đầu tư dự án xây dựng lại
nhà chung cư quy định tại Nghị định này được Nhà nước giao đất thực hiện dự án,
được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục
vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch.
Khi triển khai xây dựng lại nhà chung cư cũ, chủ đầu tư dự án sẽ được miễn
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với
toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất
được phép chuyển mục đích sử dụng).
28

Ngoài ra, các doanh nghiệp sẽ được vay vốn các nguồn vay ưu đãi của các tổ
chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy đinḥ của pháp luâṭcó liên quan (kể cả
nguồn vốn vay của Trung ương và địa phương). Bên cạnh đó, thuế giá trị gia tăng và
thuế thu nhập doanh nghiệp được áp dụng như đối với dự án đầu tư xây dựng phát
triển nhà ở xã hội.
Sau khi thực hiện bố trí nhà tái định cư, chủ đầu tư được phép kinh doanh theo
quy định của pháp luật về nhà ở thương mại đối với diện tích căn hộ còn lại và diện
tích kinh doanh, dịch vụ trong phạm vi dự án.
Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm
nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống.
1.4.2.3 Quy định về các khoản kinh phí liên quan đến quản lý nhà chung cư:
Quy định về mức phí dịch vụ:
Có thể hiểu rằng phí dịch vụ nhà chung cư bao gồm phí quản lý vận hành nhà
chung cư và phí dịch vụ khác (như trông giữ xe ô tô, xe máy...). Trong đó, phí quản
lý vận hành chỉ tập trung cho việc quản lý và vận hành phần sở hữu chung nhà chung
cư. Cụ thể, khoản 1 Điều 17 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư ban hành kèm
theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD, ngày 28/5/2008 của Bộ Xây dựng quy định,
kinh phí quản lý vận hành phần sở hữu chung nhà chung cư bao gồm:
Một là, chi phí cho doanh nghiệp vận hành nhà chung cư; điều khiển hoạt động
của hệ thống trang thiết bị và nhân công thực hiện các dịch vụ cho nhà chung cư; các
chi phí sử dụng năng lượng, nhiên liệu, vật liệu, duy tu bảo dưỡng thường xuyên và
các chi phí khác để đảm bảo hoạt động của máy móc, thiết bị (như thang máy, máy
bơm và máy móc, thiết bị khác) thuộc phần sở hữu chung trong nhà chung cư;
Hai là, chi phí phụ cấp trách nhiệm cho các thành viên Ban quản trị và các chi
phí hợp lý khác phục vụ cho hoạt động của Ban quản trị.
Khoản phí quản lý vận hành nhà chung cư sẽ được xác định và đóng theo định
kỳ bởi các chủ sở hữu/sử dụng các diện tích riêng trong nhà chung cư (tùy sự thỏa
thuận giữa chủ đầu tư và cư dân hoặc theo sự quyết định của Hội nghị nhà chung
cư/Ban quản trị sau khi Ban quản trị được thành lập) trên cơ sở tính đúng, tính đủ các
chi phí, một phần lợi nhuận định mức hợp lý để quản lý, vận hành nhà
29

chung cư hoạt động bình thường. Khoản phí quản lý vận hành này theo đó có thể biến
động, tăng hay giảm theo từng thời kỳ căn cứ vào mức tiêu hao các dịch vụ tiêu thụ,
phí dịch vụ thuê đơn vị quản lý vận hành…
Trên thực tế, hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư không nêu cụ thể về phí
dịch vụ. Chủ đầu tư không thông báo bằng văn bản mức kinh phí cần phải đóng góp
hoặc quy định điều chỉnh mức này khi giá cả có biến động, nên đã gây bức xúc cho
người mua nhà khi thu với mức cao hoặc điều chỉnh tăng khi có biến động về giá cả.
Mặt khác, theo quy định tại khoản 5 Điều 50 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, chi phí sử
dụng nhà chung cư không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp
tỉnh quy định nhưng đến nay nhiều địa phương chưa ban hành mức giá dịch vụ nêu
trên. Vì vậy, các chủ đầu tư thiếu cơ sở pháp lý khi ban hành giá dịch vụ nhà chung
cư.
Để khắc phục tình trạng trên, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số
05/2014/TT-BXD, ngày 09/05/2014 về việc sửa đổi, bổ sung Điểm a khoản 2, Điều
17 của Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Theo đó, mức đóng góp kinh phí quản
lý vận hành nhà chung cư được tính theo tháng và phân bổ theo diện tích thông thủy
của căn hộ hoặc phần nhà khác không phải là căn hộ nhà chung cư (kể cả diện tích
nhà để xe) thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu nhà chung cư. Trường hợp nhà
chung cư có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm thanh toán kinh phí quản
lý vận hành nhà chung cư. Trường hợp nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì chủ sở
hữu, người sử dụng có trách nhiệm đóng góp kinh phí quản lý vận hành theo nguyên
tắc tính đủ chi phí để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư [19].
Một trong những bổ sung quan trọng nữa là Thông tư số 05/2014/TT-BXD,
ngày 09/05/2014 quy định về kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư: sau khi doanh
nghiệp quản lý vận hành xây dựng trên cơ sở khung giá chung của UBND tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ương, phải được báo cáo Hội nghị Nhà chung cư thông qua
[19].
Mặt khác, nhằm đảm bảo việc công khai, minh bạch trong công tác quản lý
vận hành nhà chung cư, tránh sự tùy tiện của chủ đầu tư khi điều chỉnh mức thu thì
mức phí cho công tác quản lý vận hành nhà chung cư phải được ghi rõ trong Bản
30

nội quy quản lý sử dụng nhà chung ngay từ khi ký kết hợp đồng mua bán căn hộ. Hợp
đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và Nội quy quản lý sử dụng nhà chung cư cần
phải lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 16 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, ngày
01/09/2010 [14].
Quy định về phí bảo trì nhà chung cư
Mức kinh phí đóng góp để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư:
Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy
định tại Điều 108 Luật Nhà ở năm 2014, theo đó: kinh phí bảo trì sẽ thu từ khách
hàng và phần diện tích căn hộ chủ đầu tư giữ lại (trừ phần diện tích thuộc sở hữu
chung) thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị
này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
Quy định này nhằm bảo đảm các căn hộ khác khi không được chủ đầu tư bán
hết, tức là không đưa vào sử dụng hay do chủ đầu tư sử dụng thì cũng phải đóng phí
bảo trì nhà chung cư như những căn hộ khác. Tuy nhiên, quy định này dường như
khó thực thi trên thực tế vì khó mà đòi chủ đầu tư tự nguyện nộp các khoản này một
cách dễ dàng.
Trường hợp kinh phí bảo trì không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm
kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.
Quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư
Tại Điều 109 Luật Nhà ở năm 2014 về quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì phần
sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu quy định: Trong thời hạn 07
ngày, kể từ ngày thu kinh phí của người mua, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác
trong nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm
mở tại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để quản lý kinh phí này và thông
báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết. Chủ đầu tư phải
chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm cả lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị trong thời
hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư được thành lập, để thực hiện quản
lý, sử dụng và có thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh biết; trường hợp chủ
đầu tư không bàn giao kinh phí này thì Ban quản trị nhà chung cư
31

có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực hiện cưỡng chế
buộc chủ đầu tư phải thực hiện bàn giao theo quy định của Chính phủ.
Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà
chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục
đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng
hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung
của nhà chung cư mới sau khi được xây dựng lại.
Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì
đúng mục đích, đúng hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì đã được Hội nghị
nhà chung cư thông qua hằng năm. Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung
phải có hóa đơn tài chính, có thanh toán, quyết toán theo quy định của pháp luật về
tài chính và phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư. Thành viên Ban quản trị nhà chung
cư có quyết định sử dụng kinh phí không đúng quy định thì bị xử lý theo quy định
của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại.
Các quy định này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc tăng cường thực hiện quản lý
sử dụng nhà chung cư, góp phần nâng cao điều kiện sống, đảm bảo an toàn cho người
sử dụng, đảm bảo an ninh trật tự, tạo lập nếp sống văn minh trong các khu nhà chung
cư...
1.5 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cƣ của một số nƣớc trên thế giới và gợi mở
cho Việt Nam
1.5.1 Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới
Tại các nước phương Tây, tỷ lệ sở hữu tư nhân trong một tòa nhà chung cư
khoảng 50% do phần lớn người dân mua nhà theo hình thức trả góp trong vòng 20-
30 năm. Chủ đầu tư không trực tiếp quản lý tòa nhà mà chuyển cho một đơn vị thứ 3
thực hiện công việc này. Đơn vị thứ 3 đó có thể là hiệp hội chung cư, hiệp hội nhà ở,
hiệp hội chủ hộ (như mô hình quản lý của New Zealand, Hoa Kỳ v.v...), là hợp tác xã
(như tại Thụy Điển) hay Công ty TNHH chủ sở hữu căn hộ (như mô hình tại LB Nga)
[46].
Còn tại những nước phương Đông phát triển như Hàn Quốc, Nhật Bản,
Singapore… thì nền văn hóa nhà chung cư đã phát triển từ rất lâu. Tại các quốc gia
này, văn hóa cộng đồng và các tiêu chuẩn sống do chính cư dân tạo lập. Công ty
32

quản lý chỉ đóng một vai trò rất nhỏ. Các nhà chung cư cao cấp hiện nay đều phải có
những tiện ích chung để phục vụ cộng đồng như sân tập thể thao, sân chơi trẻ em, các
sảnh lễ tân, các phòng sinh hoạt cộng đồng… phần tiện ích này đều thuộc sở hữu
chung để xác lập ra cộng đồng. Và trên tinh thần đó, cộng đồng phát triển, xây dựng
tiêu chuẩn sống và mức sống của mình. Khác với nhà đất, vẫn còn bị chi phối bởi yếu
tố cha truyền con nối nên thành phần cư dân thường phức tạp và tách biệt, các khu
nhà chung cư dễ có sự tương đồng giữa các chủ căn hộ. Tùy thuộc vào mặt bằng giá
căn hộ, cư dân ở tòa nhà thường có mức thu nhập tương đồng, từ đó các quan điểm,
nhu cầu, phạm vi giao tiếp,… đều có tiếng nói chung [49].
Theo kết quả nghiên cứu, vấn đề tuổi thọ của tòa nhà không chỉ phụ thuộc vào
chất lượng xây dựng ban đầu mà còn bị quyết định bởi chính cách sống, sinh hoạt và
phương thức quản lý của các chủ căn hộ trong quá trình sử dụng. Chỉ khi cư dân xác
định họ chính là chủ nhận thật sự và được hưởng quyền lợi từ quyền sở hữu đó, thì ý
thức giữ gìn, chăm sóc, bảo vệ những tiện ích chung mới được phát huy tối đa.
1.5.1.1 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư ở Pháp:
Sau khi đi thăm các nhà chung cư tại TPHCM, ông Jean-Charles Castel
(Chuyên gia quy hoạch đô thị của Chính phủ - Trưởng nhóm Quan sát đô thị tại trung
tâm nghiên cứu các mạng lưới giao thông và quy hoạch đô thị ) - nhận thấy các nhà
đầu tư ở Việt Nam làm cùng một lúc quá nhiều nghề: vừa là nhà đầu tư, vừa là người
kinh doanh bất động sản, vừa là người quản lý nhà chung cư, vừa là chủ sở hữu một
phần của nhà chung cư…
Ở Pháp, trước kia cũng có tình trạng này, nhưng sau đó do tính chất cạnh tranh
và do phải xác định rõ ràng trách nhiệm của từng bên nên dần dần đã hình thành từng
nghề riêng biệt và có tính chuyên môn hóa cao. Theo đó sẽ có các chủ thể riêng biệt
liên quan đến xây dựng và quản lý nhà chung cư:
Công ty đầu tư phát triển hạ tầng: Công việc của công ty đầu tư phát triển hạ
tầng được triển khai trước các hoạt động xây dựng. Công ty này “mua đất” chưa có
cơ sở hạ tầng, sau đó tiến hành làm đường và mạng lưới hạ tầng kỹ thuật, rồi phân lô
và bán đất đã có hạ tầng. Khu phân lô là một hình thức pháp lý đặc biệt của việc đầu
tư phát triển hạ tầng);
33

Công ty đầu tư – xây dựng – bán: Khi một chủ sở hữu, có thể là công ty phát
triển hạ tầng, muốn bán một khu đất, người đó làm giấy cam kết bán với người mua,
gọi là nhà đầu tư. Đối với dự án nhà chung cư lớn, thông thường nhà đầu tư này thành
lập một Công ty đầu tư bất động sản (SCI) chuyên biệt cho mỗi nhà chung cư và có
sự tham gia của các nhà đầu tư vốn (ngân hàng).
Sau khi có giấy phép xây dựng, công ty đầu tư sẽ trả tiền mua đất cho chủ sở
hữu. Sau đó công ty này sẽ mời một đơn vị quản lý dự án xây dựng và một công ty
thương mại để bán căn hộ dự kiến trong dự án.
Công ty đầu tư chỉ tồn tại trong một thời gian ngắn (trung bình là 2 năm). Mục
tiêu của công ty này là bán toàn bộ nhà chung cư đã xây dựng xong để nhà chung cư
có quy chế đồng sở hữu. Sau khi bán hết các lô trong nhà chung cư, công ty đầu tư sẽ
giải thể và công tác quản lý nhà chung cư sẽ được giao lại cho hội đồng nhà chung
cư và người quản lý.
Công ty quản lý dự án – xúc tiến thương mại: Công ty quản lý dự án và xúc
tiến thương mại được SCI ủy quyền để thực hiện công trình xây dựng. Công ty này
quản lý dự án thay cho chủ đầu tư, quản lý doanh thu từ việc bán căn hộ, hoàn vốn
vay ngân hàng và thanh toán tiền cho đơn vị thi công.
Công ty quản lý nhà chung cư: Ngay khi có người vào ở trong nhà chung cư,
thì công ty quản lý và xúc tiến thương mại mời một công ty quản lý nhà chung cư đến
để thực hiện việc quản lý và bảo dưỡng phần chung của nhà chung cư. Như vậy, lúc
đầu, công ty quản lý và xúc tiến thương mại là người chọn đơn vị quản lý nhà chung
cư. Sau đó, khi các lô nhà chung cư đã được bán hết, các chủ sở hữu thành lập hội
đồng nhà chung cư và tổ chức đại hội nhà chung cư, bầu ra người quản lý nhà chung
cư. Trong thực tế, hội đồng nhà chung cư thường tiếp tục giữ đơn vị quản lý mà công
ty đã chọn, nhưng họ cũng có quyền tự do thay đổi. Ngay khi đại hội nhà chung cư
đầu tiên được tổ chức, SCI và công ty quản lý dự án chuyển giao toàn bộ nhà chung
cư cho hội đồng nhà chung cư và rút lui vĩnh viễn. Từ đó, họ không còn can thiệp
trong việc quản lý nhà chung cư nữa. Họ chỉ còn liên quan đến nhà chung cư trong
công tác bảo hành cho công trình.
Diện tích dành cho thương mại trong tòa nhà cũng được bán đi. Người mua
diện tích này cũng là một chủ đồng sở hữu trong nhà chung cư như những người
34

khác và cũng là thành viên trong hội đồng nhà chung cư. Mức phí quản lý nhà chung
cư mà chủ sở hữu phần diện tích thương mại phải đóng được xác định dựa trên các
tiêu chí khách quan, chứ không thuần túy dựa trên công năng.
Mục đích của công ty đầu tư là bán nhanh nhất có thể các lô nhà chung cư để
giảm tối thiểu gánh nặng chi phí tài chính và để thu lại nhanh nhất vốn chủ sở hữu
nhằm đầu tư vào các dự án xây dựng kế tiếp.
Đó là điểm khác biệt chính so với ở Việt Nam. Vai trò của các bên liên quan
trong dự án không được phân định rõ. Chủ đầu tư giữ lại phần diện tích dành cho
thương mại và độc quyền cung cấp dịch vụ cho cư dân và do đó có xu hướng nâng
giá các dịch vụ này.
Hệ thống ở Pháp phân chia rạch ròi vai trò của các bên có liên quan, từ đó giúp
phân chia trách nhiệm và xác định rõ bảng tổng kết tài chính của ba đơn vị có liên
quan trong việc xây dựng và quản lý nhà chung cư: công ty đầu tư xây dựng (chủ đầu
tư), công ty quản lý dự án -xúc tiến thương mại và công ty quản lý nhà chung cư. Hội
đồng nhà chung cư có toàn quyền thay đổi đơn vị cung cấp dịch vụ cho cư dân của
nhà chung cư và cho các đơn vị này cạnh tranh với nhau để cung cấp dịch vụ.
Trên lý thuyết, năm công ty trên có thể nhập lại làm một. Nhưng khi đó mỗi
mảng hoạt động cần phải được tách riêng với hình thức pháp lý khác nhau và chế độ
kế toán riêng. Cần phân chia các ngành nghề, chế độ kế toán và trách nhiệm của đơn
vị. Điều này giúp tăng tính minh bạch, cạnh tranh giữa các đơn vị cung cấp dịch vụ
và hướng đến nâng cao chất lượng quy hoạch, xây dựng và dịch vụ [29]
1.5.1.2 Mô hình hợp tác xã ở Thụy Điển:
Hợp tác xã (HTX) nhà ở Thụy Điển thành lập từ những năm 1923 đến nay có
nhiều nhà chung cư xây dựng ở nhiều thời kỳ nên HTX, Liên hiệp HTX có vai trò
quan trọng trong việc quản lý, duy tu, nâng cấp, sửa chữa và duy trì cuộc sống tốt đẹp
của cộng đồng nhà chung cư.
HTX nhà ở quản lý nhà chung cư đã sử dụng có những nhiệm vụ cơ bản:
Thứ nhất, quản lý bất động sản của nhà chung cư, có lý lịch nhà chung cư, các
giấy tờ giao dịch mua bán, cho thuê căn hộ,...;
35

Thứ hai, quản lý xã viên theo Điều lệ, phát triển xã viên, những người sống
trong nhà chung cư đều là xã viên HTX;
Thứ ba, làm các dịch vụ liên quan đến đời sống của các xã viên bao gồm các
dịch vụ trong căn hộ có kết nối hệ thống như điện, nước, ga, thông gió, khóa từ, thông
tin nội bộ,… tư vấn mua sắm trang trí nội thất, tiết kiệm năng lượng, phí dịch vụ viễn
thông. Tại một số khu HTX cho phép xã viên ở tầng 1 được sử dụng một phần diện
tích phía sau để làm vườn với diện tích và mặt cắt thống nhất, có hàng rào. Các dịch
vụ ngoài căn hộ các hộ được sử dụng chung gồm:
+ Nhà thể dục thể thao chung với các dụng cụ phổ thông, có nhà tắm, xông hơi,
sân thể thao, dụng cụ thể thao ngoài trời.
+ Nhà giặt là phơi, hấp xấy chung với thiết bị máy giặt chuyên dùng, xã viên
giặt theo lịch khoảng 3 lần/tuần, nhiều hộ vẫn dùng máy giặt riêng cỡ nhỏ.
+ Nhà trẻ đặt vị trí tốt nhất trong khu, bảo đảm diện tích theo tiêu chuẩn.
+ Trạm thu gom rác xử lý cơ học và xử lý vi sinh.
+ Sân bãi đậu xe và ga ra ô tô.
+ Nhà tập thể có diện tích lớn nhất có sân và bếp để Ban quản lý làm việc, hội
họp, các gia đình đăng ký sử dụng vào việc riêng như sinh nhật, cưới hỏi, lễ mừng,
tiếp khách số đông.
+ Dịch vụ chăm sóc cây cảnh, thảm cỏ, thay đồ dùng ở các nhà dịch vụ chung
do đơn vị chuyên nghiệp của Liên hiệp HTX thực hiện nên giá thành giảm.
Với cách tổ chức dịch vụ như trên mỗi xã viên và gia đình được hưởng các
dịch vụ với chi phí thấp nhất, HTX công khai việc thu phí và sử dụng chi phí.
Hợp tác xã nhà ở hoạt động không nhằm lợi nhuận cao, lấy thu bù chi, có tích
lũy. Cán bộ Ban quản lý HTX là những xã viên sống trong nhà chung cư, tự nguyện,
nhiệt tình được bầu hàng năm, làm không lương nhưng có phụ cấp, có những phụ nữ
làm chủ nhiệm HTX với thâm niên đến trên 30 năm. Người quản lý các công trình
công cộng là người có chuyên môn, có thái độ tốt với cộng đồng, một nhà chung cư
785 căn hộ chỉ có 4 nhân viên phụ trách những căn hộ và các công trình công cộng,
có nhiều chủ nhiệm [62].
1.5.1.3 Kinh nghiệm quản lý nhà chung cư của Singapore:
36

Singapore được xem là quốc gia Châu Á giải quyết thành công nhất chương
trình nhà ở cho người thu nhập thấp. Mô hình nhà ở xã hội thu nhập thấp này hầu như
đều do Nhà nước đảm nhận thông qua một cơ quan chuyên trách có tên gọi là Cơ
quan phát triển nhà ở xã hội (HDB).
Với chiến lược đúng đắn khi tiếp cận nhà ở chất lượng với giá phải chăng, chỉ
trong vòng 10 năm Chính phủ Singapore đã nhanh chóng giải quyết xong khủng
hoảng nhà ở của mình. Hiện nay, khoảng 85% người dân Singapore sống trong các
căn hộ do HDB xây dựng. Nhà chung cư tại Singapore được thiết kế như một thành
phố vệ tinh với đầy đủ trường học, siêu thị, khu thể thao, khu giải trí…
HDB cũng có những quy định rất chặt chẽ về quản lý nhà chung cư – hạn chế
xảy ra các tranh chấp nhà chung cư và phương thức giải quyết khi mâu thuẫn phát
sinh. Cụ thể:
Thứ nhất, về sửa chữa căn hộ nhà chung cư
Vai trò của HDB (Cơ quan quản lý): tiếp nhận đơn đăng ký và phê duyệt những
đơn vị cung cấp dịch vụ nâng cấp chỉnh sửa căn hộ. HDB sẽ bảo đảm những chủ thầu
này trong khi tiến hành sửa chữa không làm hư hỏng tổng thể kết cấu tòa nhà. Sau
đó, hợp đồng sẽ được ký kết giữa chủ nhà và chủ thầu và HDB không tham dự vào
hợp đồng này.
Căn cứ theo Luật Phát triển và Nhà ở Singapore năm 2006 (Quản lý việc sửa
chữa và nâng cấp), khi có nhu cầu chỉnh sửa hoặc cải tiến căn hộ, chủ nhà sẽ phải ký
kết hợp đồng sửa chữa, nâng cấp đối với những nhà thầu đã đăng ký cung cấp dịch
vụ chỉnh sửa với HDB. Nếu có mâu thuẫn phát sinh, chủ nhà có thể tìm kiếm sự giúp
đỡ từ cơ quan bảo vệ người tiêu dùng Singapore (CASE) hoặc tìm kiếm biện pháp
khắc phục thông qua thủ tục tòa án.Trong trường hợp chủ nhà muốn tiến hành một số
loại sửa chữa đặc biệt như phá tường thì cần có sự đánh giá của Nhóm kỹ thuật của
HDB.
Thứ hai, về nâng cấp căn hộ nhà chung cư
- Chƣơng trình nâng cấp căn hộ (HIP) do HDB thực hiện với nội dung là
giúp chủ căn hộ giải quyết những hỏng hóc phổ biến của những căn hộ được xây
dựng từ trước năm 1986. Chương trình HIP cung cấp dịch vụ sửa chữa như sau:
37

Nâng cấp cơ bản bao gồm: thay ống nước, sửa những vết nứt tường, hệ thống
cung cấp điện…;
Nâng cấp lựa chọn: Nâng cấp nhà vệ sinh, thay cổng vào, thay máng đổ
rác…
Ngoài ra, do số lượng các công dân Singapore trên 65 tuổi ngày càng tăng,
HDB cũng đưa ra chương trình Cải tiến dành cho các công dân cao tuổi (EASE) nhằm
cải thiện mức độ an toàn và tiện lợi cho các công dân cao tuổi sống trong căn hộ của
HDB như thiết kế nền nhà chống trơn trượt, thanh cầm tay trong nhà vệ sinh…
- Chi phí: Các chi phí liên quan đến các hạng mục sửa chữa, nâng cấp nằm
trong chương trình HIP được chính phủ hỗ trợ cụ thể như sau:
Đối với hộ gia đình là công dân Singapore (SC): Chính phủ tài trợ toàn bộ chi
phí nâng cấp cơ bản trong chương trình HIP. Đối với những nâng cấp chọn lựa, chủ
căn hộ chỉ phải trả chi phí từ 5-12,5% tổng chi phí sửa chữa, nâng cấp.
Đối với với hộ gia đình thường trú tại Singapore (SPR): Các hộ gia đình thường
trú tại Singapore phải trả toàn bộ chi phí nâng cấp nhà cửa theo chương trình HIP.
- Chƣơng trình khôi phục cảnh quan xung quanh căn hộ (NRP) do Hội
đồng tòa nhà ( Town Councils) thực hiện. Hội đồng tòa nhà là một pháp nhân được
thành lập theo Luật về Hội đồng tòa nhà. Đây là cơ quan riêng biệt không chị sự giám
sát và quản lý của HDB. Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng
cấp những khu vực chung của tòa nhà cũng như các tài sản thương mại khác trong
tòa nhà. Những khu vực chung bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và
các tài sản nằm trong không gian chung khác.
Chương trình NRP được HDB đưa ra từ năm 2007 nhằm mục đích cải thiện
không gian sống của cư dân sống trong toà nhà, cụ thể:
Nâng cấp trong phạm vi tòa nhà bao gồm có: thay mới hòm thư, chỗ ngồi nghỉ
ở những không gian trống, hành lang…
Nâng cấp trong phạm vi khu dân cư: khu vui chơi chung, khu tập thể thao, khu
đi bộ, sân đá bóng, rạp hát…
38

Một điểm đáng chú ý là những sửa chữa, nâng cấp nằm trong chương trình
NRP chỉ được tiến hành nếu có được sự đồng thuận của ít nhất 75% chủ căn hộ trong
khu nhà chung cư.
Chi phí: Toàn bộ chi phí sẽ được chính phủ tài trợ.
Thứ ba, về bảo trì, bảo dưỡng nhà chung cư
Chủ căn hộ, HDB và Hội đồng tòa nhà đều góp phần bảo trì, bảo dưỡng tòa
nhà. Trong đó:
Chủ căn hộ có trách nhiệm thường xuyên kiểm tra căn hộ của mình để kịp thời
phát hiện và sửa chữa những hỏng hóc nhỏ trước khi những vấn đề đó trở nên nghiêm
trọng.
HDB xây dựng 21 chi nhánh và 4 Trung tâm dịch vụ để cung cấp các dịch vụ
liên quan đến quản lý nhà chung cư trong đó có bao gồm dịch vụ sửa chữa và bảo
hành nhà cửa. HDB có quyền xem xét và phê duyệt những đơn vị đủ điều kiện cung
cấp một số dịch vụ sửa chữa và lắp đặt quan trọng như: sửa chữa và lắp đặt cửa sổ,
điều hòa… HDB cung cấp sổ tay về bảo dưỡng và sửa chữa nhà cửa cho chủ căn hộ.
Hội đồng tòa nhà chịu trách nhiệm quản lý, bảo dưỡng, nâng cấp những khu
vực chung của tòa nhà cũng như các tài sản thương mại khác trong tòa nhà. Những
khu vực chung bao gồm: hành lang, thang máy, tháp chứa nước, và các tài sản nằm
trong không gian chung khác.
Ngoài ra còn một số quy định cụ thể như: quy định về bảo đảm an toàn cửa sổ
và điều hòa: Pháp luật quy định những tiêu chuẩn chung về thiết kế và lắp đặt điều
hòa và cửa sổ. Nhằm đảm bảo cho việc lắp đặt, sửa chữa được tiến hành đúng theo
quy định, chủ nhà chỉ được ký hợp đồng dịch vụ với những đơn vị đã đăng ký và
được HDB công nhận. Những chủ nhà tự ý sửa chữa hoặc ký hợp đồng với những
đơn vị chưa đăng ký với HDB sẽ bị phạt tiền hoặc phạt tù theo quy định pháp luật.
Theo Chương trình mua bán các khu vực trống, chủ căn hộ có thể mua không
gian ở trước căn hộ của mình nếu đáp ứng được những điều kiện như sau: việc sử
dụng không gian nói trên phải đáp ứng được những điều kiện về thiết kế, thuận tiện
cho đi lại, an toàn cháy nổ… và không được làm dịch vụ tại không gian nói trên.
39

Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx

Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx

Similar to Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx (20)

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍

More from Dịch vụ viết thuê đề tài trọn gói ☎☎☎ Liên hệ ZALO/TELE: 0973.287.149 👍👍 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (20)

Cơ sở lý luận về quản lý nhà chung cư.docx