1. Vad krävs för att
energieffektivisera,
renovera och
socialt upprusta
miljonprogrammen på
affärsmässig grund?
Anders Sandoff
Handelshögskolan vid Göteborgs universitet

2. Affären, utmaningen & framgångsfaktorer
1. Förutsättningar för affären
– Bostadsbolags värdeskapande
– Karakteristika hos de som gått före
2. Hur skall vi förstå utmaningen
– Olika strategier tar fasta på olika ansvarsargument
– Vad talar för att agera i dagläget?
3. Vad krävs för en framgångsrik hantering?
– Vilja
– Styrning
– Resurser, kompetens och förmåga
– Tid

3. Utmärkande egenskaper för bostadsbolags
värdeskapande
• Infrastrukturell verksamhet som utmärks av djupa
bindingar till: plats, investeringar, kunder och ägare
• Värdeskapandet präglas av en nätverkslogik som kräver
ett långsiktigt engagemang från bolagets intressenter
• Känslig för förändring av kontraktetet mellan marknad,
offentlig och privat sfär.
• Utmaningar har drag av elakartade problem vilket
förutsätter en betydande legitimitet för att adresseras
framgångsrikt
• Framgång fångas genom att anlägga en bredare syn på
värdeskapande (intressentperspektiv)

4. Vad karakteriserar de företag genomfört
betydande energieffektiviseringar?
• Betydande ambitionsnivå (möta målen 2020 och 2050)
• Ser energieffektiviseringar, fysisk renovering och social
upprustning som en helhet
• Renoverar till nybyggnationsstandard
• Har eldsjälar med djup detaljkunskap
• Ägare / ledning som prioriterar detta arbetet
• Systematiskt arbete under många år
• Anlägger ett långsiktigt perspektiv på sin affär
2013-02-01

5. Energieffektivisera nu eller senare?
– I nuläget begränsad risk med dagens situation
– Fjärrvärmens gynnsamma miljöbelastning
Fördelar med
– Snabb teknikutveckling med positiv kostnadsutveckling
– Relativt låga energipriser idag jämfört med i framtiden
att vänta
– Möjligheter till ökat stadsstöd i framtiden
– Behöver inga särskilda åtgärder map politik/bolagsstyrning
– Ger kunskap om svårigheter och tid att hantera utmaningen
Fördelar med
att agera nu
– Möjlighet att lösa flera problem samtidigt
– Problemen kan öka med tiden / handlingsutrymmet minska
– Öppnar upp för andra frågor på bolags- och kommunnivå
– Proaktivt agerande som ger positiva effekter
– Ger möjlighet att hantera hela beståndet fram till 2050
2013-02-01

6. Olika typer av ansvarsargument
”Vänta och se-strategin” ”Agera nu-strategin”
– Åtgärder bör bedömas var och en för sig – Åtgärder bör bedömas mot en framtida målbild
– Fokuserar kostnader – Fokuserar värdeskapande
– Energieffektivisering påverkar kostnadsnivån – Energieffektivisering påverkar affärsmodellen
– Betonar andras ansvar för förändring – Betonar egna ansvaret för förändring
– Hierarkin viktig – Delaktighet viktig
– Traditionella ansvar och befogenheter – Lärande och förändring
– Fokuserar kortsiktigt resultat – Fokuserar långsiktigt resultat
– Betonar aktieägarvärdet – Betonar brett värdeskapande
– ”Institutionell” ägarstyrning naturlig – Aktiv ägarstyrning naturlig
2013-02-01

7. Problem med ”vänta och se-strategin”
• Ger sämre organisatorisk beredskap att hantera
omvärldsförändringar
• Passivt förvaltningsfokus snarare än aktivt entreprenöriellt fokus
• Ser värdeskapandet för kund främst ur ett kostnadsperspektiv
• Kan utarma legitimiteten för bolaget
• Försvårar en integrerad syn på miljö och social hållbarhet
• Marginella åtgärder kan försvåra uppfyllandet av framtida krav
• Mycket stora svårigheter med omfattande åtgärder på kort tid
2013-02-01

8. Vad krävs för en framgångsrik hantering?
Kraftfulla åtgärder förutsätter:
– Vilja
– Styrning
– Resurser, kompetens och förmåga
– Tid
2013-02-01

9. Vilja
• Betydelsen av att ha bestämt sig
– Bostadsbolagets styrelse och ledning
– Ägare / Politisk ledningen
• Viktigt manifestera viljan
– Koncerndokument / Kommunala planer och
strategiska dokument avseende miljö- och
energi
– Ägardirektiv
– VD instruktion
– Bostadsbolagets strategier
2013-02-01

10. Styra
• Skapa system för att följa upp allmännyttans värdeskapande
– Miljö- och energikonsekvenser
– Robusthet och riskanalys
– Social redovisning map intressentperspektiv
• Upprätta mål på olika tidshorisonter
– Omvandla till aktiviteter och resursbehov på
bolagsnivå
• Utvärdera årligen
• Delegera ansvar och befogenheter
2013-02-01

11. Resurser, kompetens och förmåga
• Affärsmodell som fokuserar: samverkan, experiment, brett
värdeskapande och långsiktighet
• Strategier för lärande
– Nybyggnationsprojekt
– Samverkansprojekt
» Energibolag, byggbolag, kommunala förvaltningar, privata
bostadsbolag
» Offentliga organisationer och NGOs
– Kommunikation av hållbarhet i tre dimensioner
– Styrelsearbetet
– Karriärvägar för medarbetare med samverkanskompetens
• Kalkylkompetens/Finansiell kompetens
– Kompetens kring effektiviesring och kostnadsfokus
– Investeringskalkylering
– Fullkostnadskalkylering 2013-02-01

12. Tid
• Tar tid att bygga en företagskultur som är duktig på kommunikation,
samverkan, lärande, hantering av kontinuerlig förändring och brett
värdevärdeskapande
• Komplexa förändringar fordrar kontinuerligt, idogt och strukturerat
arbete under lång tid
• Genomförandetiden avgörande fram till 2050 då det behövs 30-40
år att hantera strukturomvandlingen
2013-02-01