Судові спори щодо залучення пайових внесків (Світлана Ренькас, Arricano)

Судові спори щодо залучення
пайових внесків
Правова природа пайового внеску.
Новели судової практики

www.arricano.com • info@arricano.com • +38 044 569-67-07, 569-67-08 RETAILY YOURS
Arricano
2
Знайомство з Arricano Real Estate plc
Діючі об’єкти Заплановані об’єкти

Arricano
3
Пайовий внесок - українське НОУ-ХАУ

Arricano
4
І не хочеш, а мусиш

Arricano
5
Закон України «Про регулювання містобудівної
діяльності» №3038; (і не хочеш, а мусиш)
1. Порядок залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури
населеного пункту встановлюють органи місцевого самоврядування відповідно до цього Закону.
2. Замовник, який має намір щодо забудови земельної ділянки
у відповідному населеному пункті, зобов’язаний взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної
та соціальної інфраструктури населеного пункту, крім випадків, передбачених частиною четвертою
цієї статті.
3. Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту полягає у перерахуванні замовником
до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію до відповідного місцевого бюджету коштів для створення
і розвитку зазначеної інфраструктури.
Cтаття 40. ЗУ №3038 Пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту

Arricano
6
4. До пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту не залучаються замовники у разі
будівництва:
• об’єктів будь-якого призначення на замовлення державних органів або органів місцевого самоврядування
за рахунок коштів державного або місцевих бюджетів;
• будівель навчальних закладів, закладів культури, фізичної культури і спорту, медичного і оздоровчого
призначення;
• будинків житлового фонду соціального призначення та доступного житла;
• індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300
квадратних метрів, господарських споруд, розташованих на відповідних земельних ділянках;
• об’єктів комплексної забудови територій, що здійснюється за результатами інвестиційних конкурсів
або аукціонів;
• об’єктів будівництва за умови спорудження на цій земельній ділянці об’єктів соціальної інфраструктури;
• об’єктів, що споруджуються замість тих, що пошкоджені або зруйновані внаслідок надзвичайних ситуацій
техногенного або природного характеру;
• об’єктів, передбачених Державною цільовою програмою підготовки та проведення в Україні фінальної
частини чемпіонату Європи 2012 року з футболу, за рахунок коштів інвесторів;
• об’єктів інженерної, транспортної інфраструктури, об’єктів енергетики, зв’язку та дорожнього
господарства (крім об’єктів дорожнього сервісу);
• об’єктів у межах індустріальних парків на замовлення ініціаторів створення індустріальних парків,
керуючих компаній індустріальних парків, учасників індустріальних парків.

Arricano
7
5. Величина пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається у договорі,
укладеному з органом місцевого самоврядування (відповідно до встановленого органом місцевого
самоврядування розміру пайової участі у розвитку інфраструктури), з урахуванням загальної кошторисної
вартості будівництва об’єкта, визначеної згідно з будівельними нормами, державними стандартами
і правилами. При цьому не враховуються витрати на придбання та виділення земельної ділянки, звільнення
будівельного майданчика від будівель, споруд та інженерних мереж, влаштування внутрішніх
і позамайданчикових інженерних мереж і споруд та транспортних комунікацій.
У разі якщо загальна кошторисна вартість будівництва об’єкта не визначена згідно з будівельними нормами,
державними стандартами і правилами, вона визначається на основі встановлених органом місцевого
самоврядування нормативів для одиниці створеної потужності.
6. Встановлений органом місцевого самоврядування для замовника розмір пайової участі у розвитку
інфраструктури населеного пункту не може перевищувати граничний розмір пайової участі у розвитку
інфраструктури населеного пункту.
Граничний розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту з урахуванням інших
передбачених законом відрахувань не може перевищувати:
• 10 відсотків загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта - для нежитлових будівель та споруд;
• 4 відсотки загальної кошторисної вартості будівництва об’єкта - для житлових будинків.

Arricano
8
7. Органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких
послуг, у тому числі здійснення будівництва об’єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів
(зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку
інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною
п’ятою статті 30 цього Закону.
8. Розмір пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту визначається протягом десяти
робочих днів з дня реєстрації органом місцевого самоврядування звернення замовника про укладення
договору про пайову участь та доданих до нього документів, що підтверджують вартість будівництва
об’єкта, з техніко-економічними показниками. У разі зміни замовника розмір пайової участі у розвитку
інфраструктури населеного пункту зменшується на суму коштів, сплачених попереднім замовником
відповідно до укладеного ним договору про пайову участь.

Arricano
9
9. Договір про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту укладається не пізніше ніж
через 15 робочих днів з дня реєстрації звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта
будівництва в експлуатацію.
Істотними умовами договору є:
• розмір пайової участі;
• строк (графік) сплати пайової участі;
• відповідальність сторін.
Невід’ємною частиною договору є розрахунок величини пайової участі у розвитку інфраструктури
населеного пункту.
Кошти пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту сплачуються в повному обсязі
до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію єдиним платежем або частинами за графіком,
що визначається договором.
10. Кошти, отримані як пайова участь у розвитку інфраструктури населеного пункту, можуть
використовуватися виключно для створення і розвитку інженерно-транспортної та соціальної
інфраструктури відповідного населеного пункту.
11. Інформація щодо договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту та його
виконання зазначається у декларації про готовність об’єкта до експлуатації або в акті готовності об’єкта
до експлуатації.

Arricano
10
РІШЕННЯ КИЇВРАДИ N 411/1415 від 15.11.2016 року «Про затвердження Порядку залучення, розрахунку
розміру і використання коштів пайової участі замовників у розвитку інфраструктури міста Києва»
РІШЕННЯ КИЇВРАДИ Порядок визначення розмірів пайової участі забудовників (інвесторів) у створенні
соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста м. Києва (додаток 16 до рішення Київської
міської ради від 30.12.2010р. № 573/5385 «Про бюджет м. Києва на 2010 рік, в частині, що не суперечить
Закону.

Arricano
11
Складові критерію «Отримання дозволів
на будівництво» за рейтингом Doing Business
Рейтинг Doing Business проводять експерти Світового банку
Складові критерії «Отримання дозволів на будівництво» за рейтингом “Doing Business”
Основні надходження до спеціального фонду бюджету м. Києва, млн грн
Час на
процедури
25%
Кількість
процедур
25%
Вартість
процедур
25%
Якість
законодавства
25%
2015
5995,2
5026,9
333,4
272,1
4558,7
2871,6
563,1
92,4
3114,0
1797,1
339,8
0,02
100
83,8
5,6
4,5
100
63
12,4
2
100
57,7
10,9
0,0
% % %
2016

Arricano
12
Складові критерію «Отримання дозволів
на будівництво» за рейтингом Doing Business
Рейтинг Doing Business проводять експерти Світового банку
Ключову роль щодо зростання України в рейтингу Світового банку Doing Business за критерієм
«Отримання дозволів на будівництво» зіграло зменшення Київською міською радою розміру пайової
участі в розвитку інфраструктури з 10% до 2%, а також зменшення вартості послуг із технагляду
в будівництві - рішення Київради від 21 грудня 2017 року N 1042/4049
«Про Програму економічного і соціального розвитку м. Києва на 2018 - 2020 роки».
Інформація про порядок сплати пайової участі
https://kyivcity.gov.ua/content/224_pajova-uchast.html
http://dei.kievcity.gov.ua/content/payova-uchast.html
Україна є учасником рейтингу з 2012 року та мала різні успіхи за критерієм «Отримання дозволів
на будівництво» - з 140 позиції за результатами опитування у червні 2016 року до 35 - у червні 2017 року.

Arricano
13
Електронний сервіс подачі та підписання
договору про пайову участь

Arricano
14
Але раптом...
Проект Закону про внесення змін до Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»
(щодо скасування пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту) №3610

Arricano
15
...новий поворот
21 червня 2017 року на засіданні комітету Верховної Ради України з питань будівництва, містобудування
та житлово-комунального господарства депутати підтримали нову концепцію Мінрегіону з оплати пайового
внеску.
Замість існуючого механізму сплати пайового внеску, Мінрегіон пропонує наступне: впровадження чіткого
і прозорого платежу у вигляді відсотка від нормативної грошової оцінки земельної ділянки під будівництво,
проведеної органами місцевого самоврядування.
Джерело

Arricano
16
Договір не укладений = орган місцевого
самоврядування не отримує гроші
Тривалий час позиція судів була наступною: договір про пайову участь необхідно укладати виключно
до введення об’єкта будівництва в експлуатацію.
Договір не укладений = орган місцевого самоврядування не отримує гроші.
Приклад: рішення ВГСУ від 03.08.2016 р. у справі №922/6409/15
[…термін для укладення договору про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту
(до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію),
яка є імперативною нормою, суди попередніх інстанцій встановивши,
що Департамент економіки та комунального майна Харківської міської ради з вимогою укласти договір
про пайову участь у розвитку інфраструктури населеного пункту звернувся до ТОВ «Капітал К» після
прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, тобто поза межами граничного терміну, у який укладення
такого договору в силу закону є обов’язковим та за відсутності згоди сторін (угоди сторін, попереднього
договору…]
http://reyestr.court.gov.ua/Review/59514946

Arricano
17
Що далі?
Вищий господарський суд України, постанова
від 15 червня 2016 року у справі № 916/5005/15
[…Враховуючи системний аналіз наведених положень, колегія суддів погоджується з висновком суду
апеляційної інстанції, що дія Закону України “Про регулювання містобудівної діяльності” не поширюється
на ТОВ «СПС-Інвест», оскільки, як було встановлено судом апеляційної інстанції, товариство здійснювало
лише реконструкцію існуючої будівлі без забудови нової земельної ділянки, а отже, не є замовником
будівництва в розумінні імперативних норм Закону і у нього відсутній обов’язок укладати договір
про пайову участь та сплачувати пайові внески.]
Реконструкція будівлі без забудови земельної ділянки
не є підставою для сплати пайової участі.

Arricano
18
Забудовник має укласти договір навіть після
здачі об’єкта в експлуатацію
[…Ухилення замовника будівництва від укладення договору про пайову участь до прийняття об’єкта
нерухомого майна в експлуатацію є порушенням зобов’язання, прямо передбаченого чинним
законодавством.
Невиконання такого зобов’язання не звільняє замовника будівництва від обов’язку укласти договір
про пайову участь, у тому числі й після прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію.
… висновок судів … про те, що невиконання замовником будівництва обов’язку укласти договір про пайову
участь до прийняття в експлуатацію об’єкта будівництва звільняє його від такого обов’язку, є помилковим.
…Строк, визначений законом для укладення договору пайової участі - протягом 15 днів з дня реєстрації
звернення замовника про його укладення, але до прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію, -
встановлено саме для добровільного виконання стороною такого обов’язку, невиконання такого
зобов’язання не звільняє замовника від укладення договору, адже невиконання замовником обов’язку,
передбаченого законом, не може надавати йому переваг перед замовником, який виконав обов’язок…]
Верховний Суд України:

Arricano
19
Замкнене коло
[… твердження, що реконструкція наявної будівлі без забудови нової земельної ділянки звільняє відповідача
від укладення договору … про пайову участь, а також від перерахування коштів пайової участі,
є помилковим...]
Реконструкція наявної будівлі без забудови нової земельної ділянки не
звільняє особу від укладання договору та сплати пайової участі.

Arricano
20
To be or not to be
I. Позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Комфорт Маркет Люкс» до Департаменту
економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
задовольнити повністю.
Визнати укладеним Договір пайової участі між Департаментом економіки та інвестицій виконавчого
органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (01044, Київ, вул. Хрещатик, 36;
ідентифікаційний код 04633423) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Комфорт Маркет Люкс»
(01032, м. Київ, бул. Тараса Шевченка, будинок 33, поверх 13; ідентифікаційний код 34795907) у наступній
редакції:
II. Апеляційну скаргу Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської (Київської
міської державної адміністрації) залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду міста Києва від 27.10.2014 р. № 910/18479/14 залишити без змін.
III. Постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.12.2014 та рішення Господарського суду
міста Києва від 27.10.2014 у справі №910/18479/14 скасувати, справу передати на новий розгляд до суду
першої інстанції.
[Разом з тим, судами не досліджувалось, а відповідно не встановлено, чи є позивач замовником забудови
земельної ділянки у відповідності із наданим визначенням у статті 1 Закону України “Про регулювання
містобудівної діяльності”. У зв’язку з цим суди дійшли передчасного висновку про те, що укладення спірного
договору для сторін є обов’язковим.]
Справа № 910/18479/14 27.10.14 Господарський суд м.Києва/Київський
апеляційний господарський суд/Вищий господарський суд України

Arricano
21
Крига скресла!
I. Позов задовольнити.
[За таких обставин, чинні нормативно-правові акти не містять підстав для висновку про зміну правової
природи внесків на створення інфраструктури населеного пункту по відношенню до законодавства, яке
діяло на момент укладення Інвестиційного договору №049-13/і/25 від 10.07.2007р.
Таким чином, кошти, які були сплачені позивачем на виконання п. 2.5 Інвестиційного договору №049-13/і/25
від 10.07.2007р., повинні зараховуватися до суми пайового внеску у розвитку інфраструктури м. Києва. Інше
тлумачення умов наведеного Інвестиційного договору буде суперечити приписам ч. 6 ст. 40 Закону України
“Про регулювання містобудівної діяльності”]
II. Апеляційну скаргу Департаменту економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради
(Київської міської державної адміністрації) задовольнити.
Рішення Господарського суду міста Києва від 26.05.2015 у справі № 910/18479/14 скасувати.
Прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.
Господарський суд м.Києва/Київський апеляційний господарський суд/
Вищий господарський суд України

Arricano
22
Крига скресла!
III. Постанова Вищого Господарського суду від 28 вересня 2015 року.
[…приписів наведених норм права вбачається, що створення соціальної та інженерно-транспортної
інфраструктури м. Києва, у якій брав участь позивач, який як інвестор та замовник будівництва сплатив
11.07.2007 45 766 286,58 грн., є складовою комплексної забудови території, що, як вбачається
із викладеного, здійснюється за результатами проведеного інвестиційного конкурсу, тому до пайової участі
у розвитку інфраструктури населеного пункту позивач не залучається…]
Господарський суд м.Києва/Київський апеляційний господарський суд/
Вищий господарський суд України

Arricano
23
Позов задоволено в повному об’ємі!
I. Позов задоволено в повному об’ємі.
II. Залишено рішення місцевого суду без змін, а скаргу без задоволення.
III. Касаційну скаргу на рішення та постанову у справі № 916/3168/16 залишено без задоволення. Рішення
та постанову залишено без змін.
IV. Відмовити у допуску справи до провадження Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.
916/3168/16 Господарський суд Одеської області / Одеський апеляційний
господарський суд / Вищий господарський суд України / Верховний Суд

Arricano
24
Висновки
Укладення договору про пайову участь є обов’язком.
Правова природа договору про сплату пайової участі - публічно-правовий договір з автономним
регулюванням з імперативним суб’єктним складом та з дуже звуженим принципом свободи договору
та відсутністю зустрічних зобов’язань і обопільної відповідальності за неналежне виконання та/або
невиконання договору.
Публічне спрямування договору та неповнота предмету регулювання, а саме: відсутність конкретизації
використання грошових коштів в самому договорі призводить до постійних зловживань.
Правова природа пайового внеску – неподаткові надходження до місцевих бюджетів.
Аналіз судової практики свідчить, що забудовника може бути притягнуто до відповідальності за несплату
пайової участі у розвитку інфраструктури навіть після прийняття об’єкта в експлуатацію. Отже, сплата
пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту є обов’язком забудовника.
Конструкцію «пайова участь», як це поняття вживається і тлумачиться в рамках закону №3038, необхідно
змінювати, з наступною відмовою від такого поняття та платежу.

Arricano
25
Дякую за увагу!

Світлана Ренькас
директор юридичного департаменту
(резиденти) компанії
Arricano Real Estate Plc
E-mail: Svetlana.Renkas@arricano.com.ua

Судові спори щодо залучення пайових внесків (Світлана Ренькас, Arricano)

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Судові спори щодо залучення пайових внесків (Світлана Ренькас, Arricano)

Similar to Судові спори щодо залучення пайових внесків (Світлана Ренькас, Arricano) (20)

More from Asters

More from Asters (20)

Судові спори щодо залучення пайових внесків (Світлана Ренькас, Arricano)