好城市基金會公共政策分析報告（2021 年 8 月）：机制创新提升供地效率 - 市场路径实现港人业权
•
0 likes•96 views
好城市基金会公共政策分析报告於2021 年 8 月发布「机制创新提升供地效率市场路径 - 实现港人业权」，探究以市场化手段满足公共房屋需求的可行政策工具， 建立与商品房市场兼容并行的公共房屋体系；针对填海造地、长期发展目标、回收利用土地和土地相 关法律法规等政策，分析执行挑战、给出细化建议。
Recommended
Recommended
More Related Content
More from Good City Foundation
More from Good City Foundation (20)
好城市基金會公共政策分析報告（2021 年 8 月）：机制创新提升供地效率 - 市场路径实现港人业权
- 2. PUBLIC 研究背景、目的与研究方向 Research background, purpose and research direction 土地政策研究 Land Policy Research 房屋政策研究 Housing Policy Research 总结 Conclusion 王越 （Sophy） 房屋问题研究 林承谦 （Elton） 房屋调查问卷 纪鼎睿 （Ethan） 土地问题研究 具体分工 3 4 13 22 2 目录大纲
- 7. PUBLIC 土地 | 案例研究一 科学构建城市规划体系：以综合规划为手段，对社区进行 规划和建设，以实现社会、住房和交通等方面的协调发展 完善规划体系和 保障机制 构建多方协同 的体制机制 以人为本 贯穿项目全周期 遵循智慧城市 建设发展规律 日本案例： • 经济产业省的超智能 社会计划 • 总务省的数据有效利 用型智慧城市规划 • 国土交通省的紧凑型 城市+网络型城市等 智慧城市的建设涉及到 多部门多行业多领域， 现行的管理体制是行业 或部门的垂直管理体制， 因此需要构建横向统筹、 组织、协同机制。 例如，多部门要协同制 定统一制式或是统一标 准的联网入网标准，逐 步打通各行业、地区的 信息壁垒，为智慧城市 的建设提供条件。 日本智慧城市建设始终贯 穿着以人为本的建设理念， 全面考虑了老年人的康养 医疗，年轻人的创业就业， 儿童成长需求等各个年龄 都愉快生活的战略目标， 实现智慧城内提供创业平 台、稳定就业、就近上学、 健康养老的现实目标。 对空间资源合理配置，做 到顶层规划做引领，专项 规划抓落实的规划体系， 避免政策空洞化。 以人为本是始终遵循的核 心思想，在城市规划、房 地产建设、供排水、供热、 交通、健康卫生、城市管 理等各个专项建设规划中， 要按照生态、环保、智能 的要求，结合发展实际把 握建设节奏。逐步形成城 市管理的综合智慧化。
- 8. PUBLIC 土地 | 案例研究二 新加坡土地回收开发计划：土地专门法例，为当局的土地 征用、土地出让及土地租赁等，提供法律依据 土地管理 职能分不同 机构承担 分层次、 动态调整的 土地规划 “二次出让” 促进土地 有效流转 多层次的土 地管理、法 律体系 • 土地管理局（SLA） 行使土地征用、 地契办理、土地勘测、空置土地处理 等职能 • 市区重建局（URA）承担土地规划、 社区重建、商业区改造等职能 • 建屋发展局（HDB）负责公共组屋建 设用地的出让、开发和利用 • 裕廊镇管理局（JTC）负责工业用地 的出让、租赁和经营管理 新加坡的土地利用规划大致分为3个层次。 • 概念总蓝图， 主要着眼于未来30～50年的 长远发展 • 发展总蓝图，明确全国不同规划区土地的开 发密度、容积率和建筑高度等具体指标要求 • 区划具体方案，明确更为具体的土地开发 要求、土地利用标准、建筑形式风格、城市 风貌设计等专业技术指标 “二次出让”是指获得土地使用权 的法定机构， 代表政府向企业、 社团和私人出让土地。 出让价格由财政部土地估价师根据 市场价格确定，每6个月公布出让 土地计划及价格变化，确保国家对 土地用途和土地利用效益的调控。 新加坡土地管理的有关法律主要分为3个层面。 • 第一层面是土地管理的有关专门法。 • 第二层面为土地管理法定机构的有关条例。 • 第三层面是土地管理有关部门颁布的规章。
- 9. PUBLIC 土地 | 案例研究三 新加坡近岸填海工程：快速增加所缺的土地，一开始用于 特定项目，随后极速扩展至其他地方和用途 依靠近岸填海，土地面积增长迅速 1965年，新加坡仅有581.5平方千米，而2018年已达到721.5 平方千米，仅用53年的时间，靠填海增加了140平方千米的土 地，占整体土地面积的20%。 填海功能由单一低端职能向 多元复合高端职能转变 新加坡填海区域的功能受到 国家职能或产业转型的不同 阶段所影响，不同的需求导 致不同的功能产生，新加坡 也因此经历了由传统贸易到 新兴工业、娱乐休闲、服务 配套的转变 ；在不同时期不 同发展需求的驱使下，呈现 出由单一低端职能向多元复 合高端职能转变的趋势。
- 10. PUBLIC 土地 | 建议举措一 定好土地长远发展规划：以50年为一个期限进行规划，并 以法律形式加以执行，原则上要预留土地储备 科学规划 严格执行 编制长期与中短期城市概念规划 u 用新加坡概念规划方法为蓝 本，以香港目前的土地现状 为基础，开展香港长远概念 规划的编制工作。 整合土地控规 u 强化城市总体规划目标、定 位和功能布局之间的衔接， 提高城市机体的整体协调性， 优化城市功能布局和空间结 构，升级业态和形态，为近 期城市发展明确建设重点。 加快推进城市设计 u 考虑建筑风格、色彩、材质乃 至高度、体量等要求，并且纳 入控制性详细规划，作为土地 出让的硬性条件，从源头上管 控好城市风貌。对重要的城市 节点、传统街区启动多层次的 城市设计工作，让香港更美丽。 严格执行城市规划 u 在城市规划执行过程中，要 形成由规划法令、概念蓝图、 发展指导蓝图组成的较为全 面完整的规划编制体系和执 行体系。严格执行与适当修 改是能保证香港土地发展更 加的顺利。
- 15. PUBLIC 40岁以下青年是香港劳动力的核 心群体，也是香港经济创新的主 要动力。但囿于高房价，中青年 群体需要将大量时间积蓄集中在 住房上 • 伦敦经济学院前院长安东 尼·吉登斯：“住房标示地位、 提供安全感、与总体生活状 况紧密关联” • 解决房屋问题为民众提供安 全感，提升港人认同归属感 房屋自有不实现，公屋有效供给 无法提升（变相激励家庭离异、 允许“富户”持有一份租约但租 住两个以上公屋单位） • 2018年香港基尼系数为0.539， 远超0.5的合理水平阈值 • 房价较家庭可支配收入比例 20.7，排名调查92个城市末 位（Demographic） 房屋 | 房屋问题的经济社会影响 房屋自有率不提升，香港将面临贫富差距恶化、社会不稳 定加深、青年就业创新活力丧失等重重挑战 房屋供需 失衡 贫富差距 恶化 社会不稳 定加深 经济活力 丧失
- 16. PUBLIC 房屋 | 建议举措一 机制保障租置计划重启：设立政府专项“新业主支持计划” 优化定 价体系 新业主专 项支持计 划 公屋租 售并行 优化购 置计划 支持物 业更新 专项计划：对应专门基金和管 理团队，统一的业主门户 • 基金：来自公屋开放出售盈 余，用于新业主租置补贴、 未来物业更新津贴 • 门户：Single ID 管理申请购 置与物业，覆盖新业主租置 全流程（参考新加坡HDB） 优化现有购置计划、定价体系 • 贷款还付期限延长、市场溢 价补偿折扣提高、房屋定价 与租客年限（tenure）挂钩
- 17. PUBLIC 利用多种工具降低首款支付难度 • 最新按揭贷款方案（90%）下，香港 中等收入家庭仍需4年时间准备首付 • 股权贷款：政府以公共房屋部分股 权作为抵押提供贷款，减轻公共财 政压力、同时进一步降低首付难度 针对青年群体，提供特别首置支持 • 实证问卷数据反映，香港青年群体 最需要置业支持，但现有政策不足 • 具体包括：青年专项置业公积金； 增加单身青年群体的白居二配额 通过共享实现房屋资源灵活分配 • 居民可选择不拥有100%业权，而和 其他业主共享，比例可随时步增加 • 更灵活地分配房屋资源，扩大有效 供给，尤其协助先解决单身青年群 体需求 明确市场准入与交易条件 • 市场准入：增设申请人入息下限， 参考公屋申请人入息上限，以区分 支付意愿能力不同的置业阶梯 • 交易条件：转让限制期满，优先交 易对象应为中等以下收入区间群体 房屋 | 建议举措二 创新金融政策实现可负担业权：多样贷款、共享业权、特 别支持青年首置、完善二手市场，同时激励私人部门参与 多样贷款 支持 房屋业权 共享 青年首置 支持 完善第二 市场 激励私人 部门参与
- 18. PUBLIC 房屋 | 案例研究一 英格兰公共房屋业权计划：设计创新金融政策组合，为全 置业阶梯档次公民提供完善资金支持 政策工具组合一 降低购置门槛 • 股权贷款Equity Loan • 政府对于享受优惠的房屋可以 提供最高达20%（伦敦地区 40%）房屋价值的股权贷款。 对于剩余部分的融资，购置者 需通过缴付房屋价格5%的预付 款和抵押贷款支付 • 业权共享 Shared Ownership • 居民可选择不拥有100%业权， 而是和现有业主共享，区间为 房屋价值10%-75%。意向购置 居民可随时间逐步增加意向购 置业权的比例；只需支付认购 业权比例5%作为首付 政策工具组合二 支持贷款偿付 • 政府背书抵押贷款 Government –backed Loan Guarantee • 该项贷款计划为应对COVID-19 在2021年更新。计划允许信用 合格的意向购置家庭针对95% 贷款成数向借款机构申请政府 背书抵押贷款，剩余5%为预付 • 青年公积金 Lifetime Individual Savings Account • 政府主导、针对英国18-39岁青 年的终生长期金融需求支持 • 每个账户每年首置购房存款上 限为4,000英镑。为激励首置存 款，政府提供25%配额资助 政策工具组合三 聚焦优先群体 • 首置房价折扣 First Home Discount • 房价折扣至少30%（部分英国 地区可达到50%） • 首置房印花税免除 Stamp Duty Land Tax Relief • 所购房产价值低于250,000英镑 • 长期残疾及老年群体置 业支持 • 英格兰地区符合条件者可申请 购买意向房屋10%-75%的业权 • 英格兰地区55周岁以上符合条 件者可申请购买意向房屋10%- 75%的业权 资料来源：英国房屋社区与地方政府部住房业权网站；英国政府统计局；文献检索；团队分析 政策效果 整体可负担住房供给稳 定，更多可负担住房以 购置形式提供，而非租 赁，住房自有率提升 • 英国政府最新住房数据（2021年6月 22日）来看，2016年到2021年，新 增可负担住房供给占整体供给70%- 75%，其中新增可负担置业房屋占整 体供给比例稳步上升，分别为11%、 13%、15%、22%、24%、25% • 尤其值得注意的是，2020-2021年整 体房价上涨、居民收入缩水的情况下， 新增可负担置业房屋占整体新增房屋 供给的比例仍有上升（22%到25%）
- 19. PUBLIC 房屋 | 案例研究二 纽约市房租管制公寓项目：提供税收等财政激励，鼓励私 人部门参与公共房屋开发运营 政策方向一 税收激励 • 房产税减免Tax Relief • 纽约房地产税法421a规定，开 发商住宅部分若有25%-30%为 经济适用房，可申请减免整个 项目房产税。2017年版本规定 符合421a的项目建造期3年内 和建成后35年间减免新建部分 房产税。 • 房产税减免吸引力巨大。曼哈 顿57th Street的VIA包含143户 经济适用房和566户市场价住 宅，通过421a来减免房产税 （房产税为零），整个项目一 年税单只包括2.5万美元行政费， 平均每户30美元。纽约开发商 拿地建造成本高，421a房产税 减免甚至可以帮助项目测算转 亏为盈。 政策方向二 规划激励 • 区划提升Up-zoning • 纽约开发商可申请区划提升 （up-zoning）：非住宅改为住 宅、低容积率改为高容积率。 区划提升可增加开发项目价值 • 2004年前，布鲁克林中心区大 部分是商业用地，住宅的最高 容积率为3.44。区划提升后， 住宅容积率被提升到了10，致 使2004年后新增了1.1万户住宅。 • 同时，强制保障房”政策 （Mandatory Inclusionary Housing）规定地块区划提升后， 总户数20%-30%必须为经济适 用房。区划提升带来的新增市 场价住宅为私人开发商创造巨 大利润，该部分收益可补贴且 远超过经济适用房的开发成本， 得到开发商积极响应。 政策方向三 融资支持 • 低息贷款 Low Interest Loan • 对于经济适用房比例高、受众 群体工资低的项目，政府会提 供利息远低于商业银行的贷款 • 低收入住房税收减免 Low Income Housing Tax Credit • 用于帮助开发商吸引股权投资， 范围包括当年向联邦政府应缴 收入所得税，时长10年。开发 商找到项目股权投资人后可将 LIHTC作为投资回报一部分 • 2020年曼哈顿的Broom Street Development（43%经济适用房） 获得300万美元的LIHTC 资料来源：纽约市住宅保护与开发局；纽约市住宅开发署；文献检索；团队分析 政策效果 私人部门参建比例高整 体公共房屋供给增加迅 速，同时公共房屋的建 设效率与质量提升 • 根据纽约市政府公开数据，自2014 年起，纽约短短7年间一共新建了约 5.7万户经济适用房。 • 2014年来开发商主导建设经济适用 房的平均速度（8175户/年）是当年 政府盖公屋（2878户/年）的近三倍 • 因为激励可观，许多高档超高档豪华 住宅项目，采取经济适用房与市场价 住宅混合模式开发，例如曼哈顿57th Street的VIA包含143户经济适用房和 566户市场价住宅
- 20. PUBLIC 房屋 | 案例研究三 新加坡组屋二手市场：房屋开发署核查业主资质、交易条 件，集中保障有效供需，以建立稳定健康第二市场 新加坡房屋开发署 业主资质： • 收入上限、下限 • 国籍、居留情况 交易条件 • 公屋年龄>5年 • 业主信用合格 集中保障供需 • CPF中央公积金：二手房购置津贴 • HDB牵头的贷款体系：CPF决定业主是否信用 违约，同时建立对商业银行开放的低息贷款池 新加坡私人房屋价格与二手公屋价格指数 公屋第二市场 价格走势与自由 市场趋同 资料来源：The Singapore Model of Housing and the Welfare State；新加坡房屋开发署；文献检索；团队分析
- 21. PUBLIC 房屋 | 案例研究四 澳大利亚泛悉尼都市圈：通过多种补偿选择，弥合再开发 土地改性过程中的利益分歧 • 泛悉尼都市圈2030计划：Badgerys Creek由农 业用地改性为商业、居住、娱乐和环境用地 • 部分农民业主土地由农业改性为环境用地， 地价损失高达1,200万澳元 Solatium 针对房屋因公共用途被征收的情 况，在补偿市场溢价差额的基础 上，对业主提供的额外补偿 Relocation Home Buyer Grant 针对搬迁业主，提供再置业用的 津贴补助 Relocation Skill Grant 针对搬迁后需要再就业的业主， 提供用于再就业的教育培训津贴
- 22. PUBLIC 房屋 | 问卷调查发现 香港未来业主画像：课题组在线问卷调查关键洞察 让更多香港人成为业主： • 首次置业人士 • 青年人士 • 夹心阶层
- 23. PUBLIC 研究总结与展望 总结与展望 • 解决房屋问题，应以实现港人业权为 最优先，而非稳定房价 • 房屋问题上政府应打破大市场、小政 府的思维定式，系统规划、集中管理 • 解决方案应该以市场化手段为核心， 包括多样灵活的金融支持、建立二手 市场、鼓励私人部门开发商参与 • 未来执行中，面对社会利益团体异议， 建立透明包容的听证机制，针对其具 体需求提供多样经济政策资助 土地 房屋 • 解决土地问题，应以完善和坚决执行 土地法规，并且多措并举 • 土地问题上政府应重新规划和开发土 地，集中管理储备土地 • 解决方案应该以内外开发为核心，包 括回收农业用地、开发废弃棕地、填 海造地等 • 未来执行中，面对社会利益团体异议， 建立透明管理与信息公开机制，听取 意见，然后回馈