Guida in 20 step: quali sono i parametri da prendere in considerazione? Scori tutti i consigli e gli avvertimenti di Gian Marco Montanari

1. Come valutare un city hotel da
prendere in gestione
Guida in 20 step

2. Quali sono i parametri da prendere in
considerazione?
1. Il primo dato da cui partire per valutare il potenziale di una struttura è
il FATTURATO CONSOLIDATO.
2. “Hanno detto che fanno 1 milione”: non conta. Neanche un report del
gestionale conta.
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3. I bilanci
3. L’unica cosa che conta sono i BILANCI, ma non tutti gestori sono disposti a
condividerli in prima battuta.
4. Una buona parte degli hotel di città, sono gestiti da società di gestione che
spesso scelgono la SRL come formula societaria.
5. Le SRL, per chi non lo sapesse, hanno bilanci PUBBLICI, scaricabili on-line.
6. Qui trovi un sito dove farlo: https://www.iovaluto.it
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4. Ora che hai i bilanci in mano
7. Sai esattamente a quanto ammonta l’importo dell’affitto del contratto in
essere che trovi alla voce “costi per godimento beni di terzi”.
8. Puoi calcolare la REVPAR che ottieni dividendo il valore della produzione per i
giorni di apertura della struttura, per il numero di camere:
Produzione / 365 (gg di apertura) / numero di camere
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5. Ora che hai la REVPAR in mano
9. Devi rivolgerti ad un esperto per capire qual é la REVPAR potenziale che puó
ottenere un hotel performante nella tua stessa zona (qua noi siamo a disposizione),
assicurandoti prima, che tra i due hotel ci sia la stessa proporzione tra
singole/doppie/multiple;
10. Ricordati che la proiezione sulla REVPAR va fatta considerando l’attuale rating su
booking e il giudizio potenziale che l’hotel può raggiungere migliorando i servizi
principali.
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6. Recensioni
11. Per capire i margini di miglioramento occorre fare una scansione
SCIENTIFICA di TUTTE le recensioni e trascrivere TUTTE LE
CRITICITÀ che l’ospite evidenzia in ogni recensione.
12. Ora raggruppa le criticità per CATEGORIA: se i problemi sono legati a:
staff, wi-fi, qualitá-prezzo e pulizia, sono FACILMENTE RISOLVIBILI.
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7. Problemi facilmente risolvibili
Con un breakfast Pro, attenzione alle pulizie, nuovi materassi e tariffe revenue si
può ragionevolmente ottenere un punto di incremento (da 7,5 a 8,5 per
intenderci).
13. In destinazioni particolarmente richieste un punto di differenza nel rating di
booking può corrispondere ad un incremento della REVPAR tra i 6 e i 9 €
(casi studio alla mano).
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8. Problemi difficilmente risolvibili
14. Se i problemi sono legati al confort bisogna fare attenzione. Bagni
piccoli rimangono piccoli, senza ristrutturazione, anche se un’ottima
colazione può farli sembrare soltanto “non troppo spaziosi”.
15. Se il problema é la posizione invece, sono “volatili per diabetici”. Non
se ne esce.
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9. Fatte queste valutazioni
16. Sei in grado di stilare un previsionale a 3 anni abbastanza attendibile.
17. Ora devi simulare un’offerta prendendo come riferimento il 20% del fatturato
consolidato, (poi se sei spregiudicato a seconda dei casi puoi offrire anche meno,
quello sta a te).
18. Se l’albergo ha almeno 50 camere, (con meno del 10% di singole), puoi arrivare
anche ad offrire il 25% del fatturato, perché più sono le camere più crescono i
margini.
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10. Capitolo buonuscita
19. Per subentrare al gestore precedente, spesso ti chiederanno il pagamento di un
corrispettivo, pari a 21 mensilità del canone di affitto. Assicurati che corrisponda
all’acquisizione della licenza. Diversamente scappa a gambe levate.
20. Considera che, a causa della concorrenza agguerrita e delle attività extra alberghiere che
spuntano come funghi dopo un temporale, serve tempo per portare un hotel al massimo
del suo potenziale. Per prudenza direi almeno 24 mesi per raggiungere la velocità di
crociera desiderata.
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11. Nota bene
• A volte un previsionale roseo potrebbe ingolosirti.
• In questo caso, il mio consiglio é NON FARE MAI un’offerta in proporzione alle
prospettive di crescita.
• Al massimo, fai un’offerta modulare garantendo il 20-25% del fatturato anche
negli anni a seguire.
• Perché ricorda: se sei bravo tu a far crescere il fatturato devi guadagnare TU,
non il proprietario.
• Il proprietario guadagna già sulla rivalutazione dell’immobile che ne consegue.
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12. Come valutare un city hotel da
prendere in gestione
Guida in 20 step