На что следует обратить внимание, подписывая договор аренды недвижимости

1. № 33
АВГУСТ 2016www.gazeta-yurist. ru
ПРАВО И ОБЩЕСТВО14>>> 18 характеристик иностранной компании зпт в том числе имя генерального директора и численность >>>
ОБЪЕКТ АРЕНДЫ:
ТРУДНОСТИ СОГЛАСОВАНИЯ
КАК РАЗМЕСТИТЬ КИОСК НА СВОЕЙ ЗЕМЛЕ
Согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ договор аренды должен содержать данные, позволяющие четко
определить его объект. Отсутствие такой информации влечет недействительность договора,
что, в свою очередь, может повлечь определенные правовые последствия. На что стоит об-
ратить внимание при согласовании условий об объекте аренды, чтобы данные последствия
не наступили?
Для государства законодательно установлен порядок предостав-
ления земельных участков для размещения на участке какого-
нибудь некапитального сооружения – торгового павильона, ав-
томастерской или киоска под ремонт часов или другие услуги. А
что же делать собственникам земельных участков – физическим
и юридическим лицам? Где для них прописаны процедуры раз-
мещения некапитальных объектов?
Светлана ИВАНОВА,
юрист,
г. Москва
Противоречия
С одной стороны, договор аренды дол-
жен определенно указывать на аренду-
емый объект. Более того, ст. 651 ГК РФ
предписывает заключать договор арен-
ды недвижимого имущества путем под-
писания одного документа.
С другой стороны, согласно п. 15
Постановления Пленума ВАС РФ от
17.11.2011 № 73, если арендуемая
вещь в договоре аренды не индиви-
дуализирована должным образом, но
договор фактически исполнялся сто-
ронами (например, вещь была пере-
дана арендатору, и при этом спор о
ненадлежащем исполнении обязанно-
сти арендодателя по передаче объек-
та аренды между сторонами отсутство-
вал), стороны не вправе оспаривать
этот договор по основанию, связанно-
му с ненадлежащим описанием объек-
та аренды, в том числе ссылаться на
его незаключенность или недействи-
тельность.
Другими словами, если договором не
определен объект аренды, но в акте
приема-передачи информация о нем
присутствует, и такой акт подписан сто-
ронами без оговорок, договор призна-
ется действительным (Постановление
Арбитражного суда ЗСО от 25.02.2016
по делу № А75-3904/2015).
И напротив, если акт, как и сам до-
говор, не содержит сведений, позволя-
ющих определить объект аренды, до-
говор считается незаключенным (По-
становление Арбитражного суда МО от
07.12.2015 по делу № А40-9482/15).
Риски
Несогласованность предмета догово-
ра аренды может повлечь для сторон
различные негативные последствия, в
частности доначисление налогов и на-
логовые санкции.
Так, предприниматель был привле-
чен к ответственности за то, что, при-
меняя специальный налоговый режим,
исчислял и уплачивал налог с площади,
не соответствующей условиям догово-
ра (Постановление Арбитражного суда
УО от 20.05.2016 № Ф09-3964/16), что,
по мнению налоговых органов и суда,
является необоснованным получением
налоговой выгоды.
В то же время суды, в отличие от на-
логовых органов, склонны считать фак-
тическое использование арендованных
помещений поводом для отнесения со-
ответствующих затрат к расходам при
расчете налога на прибыль при ис-
пользовании хозяйствующим субъектом
общей системы налогообложения (По-
становление ФАС МО от 06.03.2014 по
делу № А41-18838/13).
При этом, разрешая споры, касаю-
щиеся непосредственно сторон дого-
вора, суды более категоричны. Если
предмет договора не определен ни в
его тексте, ни в акте приема-передачи,
договор признается незаключенным, а
арендатор, хоть и начавший использо-
вать имущество, становится обязанным
освободить занимаемое помещение
(Апелляционное определение Ярослав-
ского областного суда от 11.09.2014 по
делу № 33-5241/2014).
Как правильно?
Заключая договор аренды целого здания
или иного единого компекса недвижимо-
го имущества, не составит труда опреде-
лить его объект. В этом случае достаточ-
но указать его адрес и площадь.
Если предметом аренды становится
часть здания (например, определен-
ная его территория, одна или несколь-
ко комнат и т. д.), следует обратить
внимание на то, является ли аренду-
емая часть отдельным объектом права
или включается в общую площадь зда-
ния.
В первом случае для идентификации
достаточно указать адрес объекта и его
кадастровый номер. Во втором случае
не обойтись без выписки из техниче-
ского паспорта, включающей экспли-
кацию и поэтажный план помещений.
Копию плана в данном случае целесоо-
бразно оформить приложением к дого-
вору, отметив на нем арендуемую пло-
щадь.
Больше не значит лучше
При согласовании условий об объекте
аренды не меньше внимания заслужи-
вают нормы, касающиеся проведения
ремонтных работ, перепланировки и
переустройства, поскольку в результа-
те таких работ может быть изменен не
только вид помещений, но и их функ-
циональное назначение, а также пло-
щадь.
В этом случае интересы арендодате-
ля могут серьезно пострадать. Распро-
странены, в частности, случаи, когда
арендатор в результате незаконной пе-
репланировки увеличивает площадь
арендуемого объекта, оплачивая лишь
ту, что указана в договоре. Или же об-
разовавшиеся площади сдаются в суба-
ренду. В обоих случаях арендодатель
несет материальные потери.
Стоит отметить, однако, что в подоб-
ных случаях арендодатель вправе об-
ратиться в суд и взыскать с арендатора
неосновательное обогащение. При на-
личии доказательств проведения ответ-
чиком соответствующих работ и увели-
чения площади суды становятся на сто-
рону заявителей (Постановление Три-
надцатого ААС от 04.06.2013 по делу
№ А21-8761/2012).
О
чень часто в процессе своей
хозяйственной деятельности
предприниматели хотели бы
сдать часть земли в аренду (или по-
лучить в аренду) для размещения на
участке какого-нибудь некапитально-
го сооружения – торгового павильона,
автомастерской или киоска под ремонт
часов или другие услуги.
Для государства законодательно
установлен порядок предоставления зе-
мельных участков под такие объекты:
ст. 39.33 Земельного кодекса РФ гово-
рит о том, что на государственных и му-
ниципальных земельных участках не-
стационарные объекты размещают-
ся без оформления под них земельных
участков и установления сервитутов.
Единственное условие для размеще-
ния таких объектов на государственной
земле – включение их в Схему разме-
щения, утвержденную органом местно-
го самоуправления соответствующего
муниципального образования (ст. 39.36
п. 1 Земельного кодекса РФ).
Вот и все условия. Казалось бы,
чего проще: включили объект в схему
размещения – и можно устанавливать
на земельном участке хоть торговый
киоск, хоть автомастерскую вне зави-
симости от градостроительной зоны
(а в каждой градостроительной зоне,
как мы знаем, установлены основные
и вспомогательные виды разрешен-
ного использования, которые право-
обладатель вправе выбрать сам, без
получения на это дополнительных со-
гласований и прохождения процедур,
и условные виды использования, для
получения которых необходимо прой-
ти процедуру публичных слушаний)
и вне зависимости от установленно-
го на сегодняшний день вида разре-
шенного использования земельного
участка.
То есть никакие процедуры государ-
ство не проводит: ему не надо менять
или дополнять вид разрешенного ис-
пользования земли, нет обязанности и
необходимости получить условный вид
использования земельного участка,
если в данной градостроительной зоне,
к примеру, размещение торговых объ-
ектов является условным видом, а для
его получения надо пройти процедуру
публичных слушаний и получения со-
ответствующего разрешения, установ-
ленного ст. 39 Градостроительного ко-
декса РФ.
Однако вышеописанный упрощенный
порядок размещения нестационарных
(некапитальных) сооружений и объек-
тов распространяется исключительно
на земельные участки, находящиеся в
государственной и муниципальной соб-
ственности.
А что же делать собственникам зе-
мельных участков – физическим и юри-
дическим лицам? Где для них прописа-
ны процедуры размещения некапиталь-
ных объектов?
Все градостроительные регламен-
ты (в том числе и регламент получе-
ния разрешения на условный вид ис-
пользования земельного участка на ос-
новании ст. 37, 39 Градостроительного
кодекса РФ, получение разрешения на
строительство – ст. 51 Градостроитель-
ного кодекса РФ) направлены на регу-
лирование оборота объектов капиталь-
ного строительства.
Земельный кодекс, как уже было ука-
зано выше, устанавливает порядок раз-
мещения таких объектов только на го-
сударственной земле, ничего не говоря
о размещении некапитальных, нестаци-
онарных объектов и сооружений на зе-
мельных участках, находящихся в част-
ной собственности.
А ведь в Российской Федерации дей-
ствует принцип равенства всех перед
законом и судом. Данный принцип за-
креплен как в Конституции РФ (ст. 19),
так и в гражданском законодательстве –
ст. 124 ГК РФ, где прямо указано, что
«Российская Федерация, субъекты Рос-
сийской Федерации: республики, края,
области, города федерального значе-
ния, автономная область, автономные
округа, а также городские, сельские по-
селения и другие муниципальные обра-
зования выступают в отношениях, ре-
гулируемых гражданским законода-
тельством, на равных началах с иными
участниками этих отношений – гражда-
нами и юридическими лицами».
То есть напрашивается очевидный
вывод, что собственники земельных
участков – физические и юридические
лица, как и государство, могут раз-
мещать на своих земельных участках
объекты некапитального строитель-
ства, временные сооружения, неста-
ционарные павильоны без получения
каких-либо дополнительных проце-
дур, согласований и смены разрешен-
ного использования своих земельных
участков.
Было бы все так просто…
В данном случае принцип равенства
всех сторон (государства и частных
лиц) в гражданских и земельных пра-
воотношениях почему-то не применяет-
ся на практике. Скорее, даже наоборот.
Для государства одни принципы, а для
частника предусмотрены только кара-
тельные меры.
И если собственник земельного участ-
ка разместит на своей земле подобный
(некапитальный) объект, а разрешен-
ное использование своей земли не при-
ведет в соответствие с размещенным
объектом, у него образуется состав ад-
министративного правонарушения со-
гласно п. 1 ст. 8.8. КоАП РФ: использо-
вание земельного участка не по целе-
вому назначению в соответствии с его
принадлежностью к той или иной кате-
гории земель и (или) разрешенным ис-
пользованием влечет наложение адми-
нистративного штрафа.
А что самое печальное в этой ситуации,
штраф будет наложен, к примеру, для
юридических лиц в размере от 1,5% до
2% кадастровой стоимости всего земель-
ного участка, но не менее 100 тыс. руб.
И никто не будет брать в расчет, весь ли
вы участок использовали не по целевому
назначению, или на маленьком его кусоч-
ке поставили лоток для ремонта часов.
Участок единый – штраф тоже. Как гово-
рится, закон суров, но справедлив. А есть
ли справедливость в данном случае? Ну
государству, наверное, виднее, что ему
можно делать, а что гражданам нельзя.
Наталья Кирпикова,
юрист,
г. Екатеринбург
МАЛЫЙ БИЗНЕС