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Relevance of Building By‐laws and building codes• claim against the developer‐contractor for breach   of implied warranty ...
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Other Targets of Litigation – Directors and Officers• directors and officers may be the target of claims where there   are...
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Response from City of Toronto• database of condos with glass balconies constructed within the   last five to seven years i...
Managing Latent Defect Exposure (con’t.)• be proactive – communicate steps being taken to address problem• limit warrantie...
Karen Groulxkaren.groulx@fmc‐law.com416.863.4697 
The preceding presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with a similar situation could face....
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Legal Fallout from Falling Glass


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In this presentation, FMC's Karen Groulx discusses the recent incidents of falling glass condominium balconies in Toronto.

This presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with similar issues could face. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.

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  1. 1. Legal Fallout from Falling GlassPresented by: Karen Groulxkaren.groulx@fmc‐law.com416.863.4697  1
  2. 2. Legal Fallout from Falling Glass • a reported 30 tempered glass  balconies from more than 10  buildings have shattered in  Toronto since last summer • at the W hotel and residences in  Austin, several glass balcony  panels fell off the 37‐storey  building in two separate incidents  in June of 2011  2
  3. 3. The Cause and the Fix • at the provincial library in Montreal,  decorative glass panels have been  falling off the facade since soon after  the building opened in 2005 • the cause is likely impurities in glass ‐‐ most common type is nickel sulfide  • responsible for about 90 per cent of  impurity‐related fractures • an independent assessment of the  glass problem at the Bibliothèque et  Archives nationales du Québec in  Montreal found that 30 percent of the  panes on the building do not meet  Canadian standards for glass  The Bibliothèque et Archives nationales duQuébec has been shedding its frosted glass panels treatment  almost since it opened in 2005. (Paul Chiasson/Canadian Press) 3
  4. 4. The Cause and the Fix (con’t.) • shattering could occur due to a combination of  faulty treatment, fractures within the glass and too  tight mounting of the glass onto the façade which  does not allow for temperature‐related expansion  and contraction • the building contractor, Pomerleau Inc., contested  the findings of the librarys consultant • the fix was  to replace the 15 broken panes with the  same type of glass • a permanent buffer zone was also installed around  the building made up of shrubs, bushes, plants and  1.8‐metre‐wide aluminum and galvanized‐steel  awnings.  4
  5. 5. The Cause and the Fix (con’t.)"[The panes] dont fall; they shatter," said library spokesperson  Geneviève Dubuc.  "They  break  into  small  pieces  that  arent  really dangerous. The aim is to, if necessary, collect the debris  caused by the shattering. In the event that glass does shatter,  it falls into the bushes, not on people." ( “In Depth: Shattered Glass: What Causes Panes To Fall Off Buildings”, Kazi Stastna, CBC News,  August 4, 2011) 5
  6. 6. The Fallout• class actions have been commenced  against the architects,  manufacturer/installer of the glass  railings and the developers of two  projects • Each lawsuit is claiming general  damages in the amount of  $15,000,000 and punitive damages in  the amount of $1,000,000 plus a  declaration that the builders were  negligent in the design, installation  and manufacturing of the glass panels  6
  7. 7. Municipal Regulations• Property Standards section of Toronto  Municipal Code requires owner to repair,  maintain and keep the property clean in  accordance with the standards and to  take immediate action to eliminate any  unsafe condition• City of Toronto ordered developer to  remove the balcony glass from the  building • developer and/or the occupant should  report the incident of falling glass or  cladding to the Right of Way Department  at the City of Toronto 7
  8. 8. Glass Window Wall Systems Industry experts claim that window walls: • are thermally inefficient  • of questionable performance in terms of  durability, air and water leakage  • will require extensive retrofit or  replacement within 15 to 20 years • expensive to repair ‐‐ an estimated 20  per cent of condominium owners’ reserve  fund contributions could be  spent on window wall repairs  8
  9. 9. Tarion WarrantiesOne Year Warranty• Constructed in a workmanlike manner and free from  defects in material; • Constructed in accordance with the Ontario Building Code; Two Year Warranty• Water penetration through the basement or foundation  walls; • Defects in work or materials, including windows, doors and  caulking, or defects in work that result in water penetration  into the building envelope; • Defects in work or materials which result in the  detachment, displacement or deterioration of exterior  cladding (such as brickwork, aluminum or vinyl siding);  9
  10. 10. Tarion Warranties• Violations of the Ontario Building Code affecting health and safety (including, but  not limited to, violations relating to fire safety and the structural adequacy of the  home); and • Major structural defectsSeven Year Warranty• A major structural defect is defined in the Ontario New Home Warranties Plan  Act as:• any defect in work or materials that results in the failure of a load‐bearing part of  the home’s structure or materially and adversely affects its load‐bearing function;  or • any defect in work or materials that materially and adversely affects the use of the  building as a home. 10
  11. 11. Maximum Tarion Warranty Coverage • aggregate maximum warranty coverage for new  homes and condominium units is $300,000.  • The maximum coverage for condominium common  elements is $50,000 times the number of units, to a  maximum of $2.5 million 11
  12. 12. The Fallout Developers will be the target for recovery of claims 12
  13. 13. General Case law regarding Developer’s Liability• Does a contractor/developer owe a duty of care to  subsequent purchasers?• A finding of negligence would depend on the  existence of a duty of care, breach of that duty and  resulting damages 13
  14. 14. Legal Liability for Dangerous Defects • In the seminal case of Winnipeg Condo Corp. No.  36 v. Bird Construction Co., Supreme Court of  Canada Justice LaForest stated: “…contractors (as well as subcontractors,  architects and engineers) who take part in the  design and construction of a building will owe a  duty to subsequent purchasers of the building if  it can be shown that it was foreseeable that a  failure to take reasonable care in constructing  the building would create defects that pose a  substantial danger to the health and safety of  the occupants.” [Emphasis added] 14
  15. 15. Legal Liability for Dangerous Defects• There is liability for dangerous defects• Defective materials or shoddy but not dangerous defects do  not give rise to liability to third parties for pure economic loss  (such as the cost of repairs) unaccompanied by personal injury  or property damage:  Condominium Plan No. 9223676 v.  McJane Developments Ltd. 15
  16. 16. Implied Warranty• implied warranty in favour for purchaser of new residence  under construction that the residence will be completed in a  workmanlike manner and will be fit for habitation 16
  17. 17. Relevance of Building By‐laws and building codes• claim against the developer‐contractor for breach  of implied warranty that the building was to be  constructed in a good and workmanlike manner  was dismissed • sale agreements between the developer and the  individual unit owners expressly stipulated that  the agreements excluded any warranties that  were not written in the contract.• building by‐laws and building codes help to define  the standard of care 17
  18. 18. Relevance of Building By‐laws and building codes• nothing dramatic had happened to the building and the block wall at issue  had been standing for 22 to 23 years when the repair work was undertaken  in Carleton Condominium Corp. No. 21 v. Minto Construction Ltd.• significant deviations from building by‐law requirements gave rise to a  claim for breach of warranty and negligence and a finding of liability of $1.5  million to repair the construction of a block wall found to have created a  dangerous condition in Minto Construction• many glass condominiums in Toronto arguably adhere to building by‐laws  and codes 18
  19. 19. Other Targets of Litigation – Directors and Officers• directors and officers may be the target of claims where there  are no assets or warranty coverage• courts will consider piercing the corporate veil in situations  where the corporation is, “being used as a shield for  fraudulent or improper conduct” 19
  20. 20. Building Code Act • building owners responsible under the Building  Code Act for keeping their building safe  • Building Code changes apply only to  developments approved after July 1, 2012  • heat‐strengthened laminated glass where glass  is installed beyond concrete balcony slab • heat‐soaked tempered glass to be used when  glass is on a slab but close to the edge • changes in design required ‐‐no contact  between glass and metal 20
  21. 21. Response from City of Toronto• database of condos with glass balconies constructed within the  last five to seven years is being compiled by the City of Toronto  requesting voluntary inspections• source of information to litigants or potential buyers through  Municipal Freedom of Information Act requests? 21
  22. 22. Managing Latent Defect Exposure (con’t.)• be proactive – communicate steps being taken to address problem• limit warranties provided to purchaser in sale documents• seek expert advice regarding most cost‐effective and practical type of  cladding taking into account energy efficiency, Building Code requirements,  maintenance cost, lifespan, and building aesthetics• consult insurance professionals• consider having professionals conduct regular reviews of the cladding on all  existing large buildings to confirm safety and address any hazards 22
  23. 23. Karen Groulxkaren.groulx@fmc‐law.com416.863.4697 
  24. 24. The preceding presentation contains examples of the kinds of issues companies dealing with a similar situation could face. If you are faced with one of these issues, please retain professional assistance as each situation is unique.
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