Idee per gestire le attività extra alberghiere

1. Clientecontento di Stefano Azzini sede: via per il poggio secco 4 – 59100 Prato Po
Cell 3280331439 - Fax 1782750939 - Web site: www.clientecontento.it
E Mail: info@clientecontento.it - Posta cert.: stefanoazzini@pec.it
C.F. ZZNSFN60H22G999A P.IVA 02324740972 REA PO –524248
Ho letto recentemente un articolo riguardante un’iniziativa rivolta alle microimprese ricettive
extra alberghiere volta a ridurre il “monopolio del web” dei big della rete.
Noto purtroppo che ancora c’è abbastanza attenzione circa Il primo vero problema delle
microimprese ricettive: la sostenibilità delle imprese stesse.
I titolari di singoli B&B, affittacamere, agriturismo appartamenti, se considerano l’impegno e il
tempo dedicato all’attività, sicuramente si renderanno conto che il business creato dalla loro
attività per la stragrande maggioranza di loro non è remunerativo. Lo sa bene chi, nel settore delle
locazioni turistiche è riuscito ad accentrare nella sua attività diverse decine di appartamenti.
Nessuno dice che il modello d’impresa appena citato è esattamente opposto agli interessi del
territorio, perché accentra in poche mani e poche tasche gli utili delle strutture gestite.
Io, a un imprenditore che con la sua azienda gestisce 70 appartamenti, vorrei contrapporre 5 o 10
imprese, ciascuna costituita da 7 o 14 proprietari di singoli appartamenti che decidono di mettersi
insieme e lavorano giorno dopo giorno, per diventare veri imprenditori dell’ospitalità e far
crescere l’immagine e la reputazione della loro impresa. Questo deve essere il punto di partenza,
che avrà come punto di arrivo la disintermediazione dai “big della rete”.
Invece dall’articolo pare che il problema siano proprio questi ultimi; non è così. Nessuno di chi si
lamenta riuscirebbe a ottenere le stesse presenze senza le vendite provenienti da essi.
Dobbiamo sottolineare anche l’importanza della crescita delle competenze nel settore, perché
solo con una adeguata professionalità si può fare la differenza; principio che cerco di trasmettere
con i miei corsi.
La promozione delle strutture ricettive parte dalla promozione del territorio. Dopodiché i titolari di
microimprese devono capire che da soli non possono farcela, ma devono fare squadra e superare
le divisioni. Creare piccoli gruppi di microimprese è l’unica strada da percorrere per contrastare i
grandi gruppi e far rimanere gli utili delle imprese nel territorio; ma per fare ciò bisogna che gli
imprenditori si impegnino ad aumentare le loro competenze e lavorare insieme per il reciproco
interesse.
Diversamente saranno costretti a dare in gestione le loro attività a terzi, se non a chiudere
definitivamente. A conferma di ciò basta vedere quante attività extra alberghiere sono state
aperte e chiuse negli ultimi 10 anni dopo un breve periodo di attività, e se ciò è avvenuto non è
certo colpa dei big della rete.
Io ho elaborato un piccolo progetto di sostenibilità economica relativo alla costituzione di una
cooperativa di proprietari di appartamenti a locazione turistica, che trovate di seguito.

2. Clientecontento di Stefano Azzini sede: via per il poggio secco 4 – 59100 Prato Po
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Idee per la gestione di locazioni turistiche
L’obiettivo delle locazioni turistiche per i proprietari è guadagnare affittando appartamenti
e/o case, a persone in vacanza e/o in viaggio per altri motivi, disposte a pagare di più di un
residente stabile.
Punto di forza
Il mercato è in crescita grazie ai portali internet, Airbnb ecc…; le opportunità di affittare a
vacanzieri alloggi in zone di interesse turistico, ma anche in località isolate e poco
interessanti per residenti stabili è diventata una valida opportunità per i proprietari di
immobili.
Punto di debolezza
Le locazioni turistiche non sempre riescono a remunerare adeguatamente il proprietario e
a soddisfare le aspettative degli ospiti; i principali motivi sono:
- Il tempo che il proprietario deve impegnare nell’attività; perché anche se affitta un solo
appartamento egli deve mettere in conto una parte del suo tempo per seguire le vendite,
l’immobile e il cliente.
- La scarsa preparazione del locatore a gestire la clientela turistica.
Opportunità
Normalmente chi possiede uno, due o anche cinque appartamenti o case, in luoghi dove
c’è richiesta di locazioni turistiche e non intende diventare un locatore professionale
principalmente agisce in due modi:
- mette sui portali le sue proprietà e aspetta; quando arriva una prenotazione si occupa in
prima persona dell’accoglienza;
- dà mandato ad agenzie o aziende specializzate in locazioni i propri immobili; a seconda
del tipo di contratto egli lascia ad essi gli oneri della promozione, della vendita e della
manutenzione del proprio immobile; pagando una percentuale sulle vendite o riscuotendo
un affitto fisso.
Minaccia
Il proprietario che decide di gestire direttamente le sue proprietà, ma non è
professionalmente preparato a trattare con i turisti, sottovaluta i rischi della gestione
dell’ospitalità. Non solo: se non fa bene i conti, rischia di spendere più di quanto ha
ricavato.

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Togliamoci subito un dubbio:
Un proprietario che da solo mette in rete un appartamento per affittarlo e non considera un
costo il tempo che egli dedica a tutto ciò che serve per la promozione, la manutenzione
l’accoglienza ecc…, perché: “tanto è suo e mal che vada non ci rimette nulla”, commette
un errore di valutazione; deve invece pensare come un imprenditore e non come uno che
cerca solo di arrotondare/aumentare le proprie entrate. E’ solo gestendo l’attività in modo
professionale che si raggiungono dei buoni risultati, come dimostrano alcune esperienze
ben documentate.
Aprire un’attività di locazione turistica professionale che faccia utile, significa tener
presente innanzitutto i costi e lavorare sulle “economie di scala”. Gestendo più
appartamenti si può mettere in piedi un’organizzazione efficiente, capace di far fronte a
tutti gli obblighi e le necessità che comportano la gestione degli immobili; la loro
commercializzazione e soddisfare le aspettative dei clienti, ed è l’unico modo per
conseguire guadagni veri.
Qualcosa di simile lo vediamo già in alcune località turistiche; probabilmente qualcuno di
voi avrà notato che stanno scomparendo le piccole strutture a “gestione familiare” con
massimo 30 camere, perché diventate poco remunerative; alcuni proprietari hanno dato in
gestione la propria struttura all’albergo accanto o di fronte, il quale sempre con una
reception, una sala colazioni, un ristorante, un servizio di pulizia, gestisce tranquillamente
il doppio delle camere, ottenendo maggiori utili grazie al risparmio sui costi.
Quindi, per essere competitivi sul mercato e contenere le spese anche i proprietari di
immobili per locazioni turistiche dovranno presto fare una scelta:
- dare in gestione l’appartamento ad altri;
oppure
- unire le forze con altri proprietari e formare piccoli gruppi per proporre un’offerta unica sul
mercato.
Mettendosi insieme i proprietari condivideranno i servizi:
- di accoglienza e assistenza dei clienti;
- di gestione delle prenotazioni;
- di pulizia e delle riparazioni;
- di promozione e vendita;
- del sito internet che rappresenta il biglietto da visita della loro offerta ricettiva e non solo;
- della vendita dei servizi accessori ai soggiorni.
La prima forma di associazionismo che ho preso in considerazione è quella della
cooperativa di soci lavoratori, finalizzata e gestire e affittare le unità abitative di proprietà
dei soci, i quali si impegnano a sostenere l’attività della cooperativa stessa versando una
percentuale del fatturato di ogni singolo appartamento.

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Vediamo un po’ di numeri:
Partiamo dal costo orario per remunerare la prestazione fornita da ogni singolo socio che
nell’esempio ho quantificato in 15 Euro lorde.
Prendiamo 7 proprietari, ognuno ha 1 appartamento del quale si occupa personalmente.
Nella ipotesi A vediamo una proiezione del tempo che ogni proprietario deve dedicare alla
proprietà in caso di gestione individuale; mentre nell’ipotesi B abbiamo una proiezione del
tempo che ogni singolo proprietario socio lavoratore dedicherebbe all’attività di gruppo.
Ipotesi A
Impegno di ogni singolo proprietario senza cooperativa:
1 appartamento 1 proprietario.
Vendite settimanali da sabato a sabato
1 ora al giorno per servizi vari, controllo vendite ecc…. x 6 giorni = 6 ore
4 ore il sabato per partenza, pulizia locali e accoglienza arrivo = 4 ore
Totale 10 ore settimanali
Costo orario € 15,00 lorde = € 150,00 settimanali
Ipotesi B
Impegno di ogni singolo socio in cooperativa:
4 ore al giorno di servizio reception a rotazione per ciascuno x 5 giorni
(5 presenze su 7 settimane) = 4 ore
Sabato da definire in base agli arrivi e agli impegni, organizzando il
lavoro si può facilmente ridurre i tempi e ruotare anche di sabato
(se un appartamento non ha arrivi il proprietario può aiutare gli altri
o non essere impegnato affatto).
Ipotizziamo comunque un impegno per ciascuno = 3 ore
Totale 7 ore settimanali
Costo orario € 15,00 lorde = € 105,00 settimanali
Ogni 5 settimane su 7
3 ore settimanali
Costo orario € 15,00 lorde = € 45,00 settimanali
Ogni 2 settimane su 7
La domenica dovrà essere previsto un servizio di reperibilità per eventuali emergenze,
cosi come per tutte le altre ore in cui il servizio di reception durante la settimana non è

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disponibile; anch’esso dovrà essere a rotazione e dovrà essere considerata la sua
remunerazione (a chiamata?). Tale circostanza doveva rientrare anche nel caso di affitto
di un singolo appartamento, (il cliente è in casa vostra e non può essere lasciato solo in
caso di necessità) e il cui onere gravava esclusivamente sul proprietario.
Cosa serve:
- Costituire una cooperativa.
- Definire una sede legale, se possibile che faccia anche da reception, in questo caso ci
sarà da considerare il costo dell’affitto.
- In assenza di una reception i soci possono lavorare durante il loro turno con il proprio
computer e acquistare un software gestionale in cloud, al quale si può accedere
dappertutto.
- Aprire un sito internet flessibile di facile gestione, nel quale i soci modificano e
aggiornano personalmente le informazioni
- Definire le procedure standard alle quali tutti i soci dovranno attenersi durante la loro
prestazione d’opera, affinché non si creino incomprensioni o situazioni di svantaggio nei
confronti di uno o più soci.
- Definire gli obiettivi da conseguire e i parametri di controllo, veri e propri indicatori di
performance, per verificare giorno dopo giorno se le procedure vengono svolte
correttamente e la cooperativa lavora per conseguire i risultati come da programma.
- Alto (da definire a seconda della tipologia di offerta.
Con gli stessi principi si possono mettere insieme altre attività extra alberghiere come
Bed and Breakfast, affittacamere e agriturismo (questi ultimi solo per quanto riguarda la
parte ricettiva), anch’essi poco remunerativi singolarmente causa la limitazione di unità
abitative (4-6 ciascuno).
Unendosi i proprietari possono competere con le aziende strutturate che lavorano nel
business delle locazioni turistiche; col tempo, lavorando in gruppo e acquisendo le
competenze professionali di cui molti proprietari sono carenti, questi piccoli gruppi
potrebbero presentarsi sul mercato per vendere la “propria proposta di soggiorno”, avendo
cura di diversificarsi dalla concorrenza per incrementare la clientela diretta, così come
fanno le aziende ricettive alberghiere ben organizzate.
Inoltre contribuiranno a far crescere il proprio territorio, perché i ricavi del loro lavoro
resteranno li e non finiranno nelle tasche di pochi gestori immobiliari che concentrano nella
proprie aziende o agenzie un numero elevato di immobili.
Sono a disposizione per supportare eventuali iniziative per tutto ciò che riguarda
l’organizzazione, la gestione e la promozione dell’attività, mentre per l’apertura suggerisco
rivolgervi a un’associazione che possa sostenervi in tutto ciò che riguarda la parte
burocratica.