Ознаки спільної сумісної власності, спільне майно, створення ОСББ та його органи управління, права та обов'язки співвласників, рішення загальних зборів, технічна документація

1. International Republican Institute
ОСББ як одна з форм
управління
багатоквартирним
будинком

3. Чим ми спільно володіємо
 приміщення загального користування (у тому числі
допоміжні),
 несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції
будинку,
 механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання
всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше
одного житлового або нежитлового приміщення,
 будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб
співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на
прибудинковій території,
 права на земельну ділянку, на якій розташовані
багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та
споруди і його прибудинкова територія

4. Ознаки спільної сумісної
власності
• Згідно із ч. 1 ст. 5 Закону № 417-VIII, спільне майно
багатоквартирного будинку є спільною
сумісною власністю співвласників. Це означає, що
правовий режим такого майна встановлено
відповідними положеннями ЦК України щодо
здійснення спільної сумісної власності, з
урахуванням спеціальних норм Закону № 417-VIII.
• Так, відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦК України, спільна
власність двох або більше осіб без визначення
часток кожного з них у праві власності є спільною
сумісною власністю. Співвласники майна, що є у
спільній сумісній власності, володіють і
користуються ним спільно, якщо інше не
встановлено домовленістю між ними (ч. 1 ст. 369
ЦК України).

5. Спільне майно
багатоквартирного будинку
• власники квартир (нежитлових приміщень) у будинку не
мають конкретно визначеної частки в праві власності на
спільне майно.
• це майно не може бути поділено між співвласниками, і такі
співвласники не мають права на виділення в натурі частки
зі спільного майна багатоквартирного будинку.
• кредитор співвласника не має права вимагати виділення
частки зі спільного майна багатоквартирного будинку в
натурі для звернення стягнення на неї.
• Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній
власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.
• Співвласники мають право уповноважити одного з них на
вчинення правочинів щодо розпорядження спільним
майном.

6. Основна діяльність об'єднання
• Забезпечення реалізації прав власників приміщень
на володіння та користування спільним майном
співвласників
• Забезпечення виконання власниками своїх
зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання
• Належне утримання будинку та прибудинкової
території
• Сприяння співвласникам в отриманні житлово-
комунальних та інших послуг належної якості за
обґрунтованими цінами
6

7. Юридичне оформлення відносин
ОСББ з його сріввласниками
Взаємні права та обов'язки ОСББ і
співвласників у будинку визначаються
Цивільним кодексом України, Законом
України "Про об’єднання співвласників
багатоквартирного будинку", статутом
об'єднання та рішеннями загальних зборів
ОСББ
Укладення договорів між ОСББ і
власниками окремих квартир та
нежитлових приміщень не вимагається

8. СТАТУТ ОСББ
• Статут є установчим документом юридичної особи
відповідно до вимог Цивільного кодексу та інших
нормативних актів
• Повинен відповідати Типовому статуту ОСББ (затв.
наказом ДЖКГ № 141 від 27.07.2003 р., в редакції
наказу Мінрегіону № 238 від 23.09.2015)
• Може містити інші відомості, відмінні від положень
Типового статуту
НЕОБХІДНО ВРАХУВАТИ
• Вимоги Податкового кодексу України:
8

9. Що ж можна змінювати чи
додавати до типового Cтатуту ОСББ
• установити інший порядок визначення кількості
голосів, що належать кожному співвласнику на
загальних зборах;
• доповнити перелік прав та обов’язків співвласників;
• установити строк, на який обираються члени
правління та ревізійної комісії (ревізор);
• передбачити можливість залучення працівників (на
платній основі) тощо.
6 листопада 2015 року типовий Cтатут ОСББ було
викладено в новій редакції відповідно до вимог
Закону України «Про особливості здійснення права
власності у багатоквартирному будинку», який набрав
чинності 1 липня 2015 року. Коментований проект
Статуту є на сайті ПРООСББ.ІНФО

10. Доповнення
відповідно до п.п. 133.4.1 та 133.4.2
статті 133 Податкового кодексу України
• Редакція Типового
статуту
6. Забороняється розподіл
отриманих об’єднанням
доходів або їх частини
серед співвласників,
працівників об’єднання,
членів органів
управління та інших осіб.
• Пропонована
редакція
• 6. Забороняється розподіл
отриманих Об’єднанням доходів або
їх частини серед співвласників,
працівників Об’єднання (крім
оплати їхньої праці, нарахування
єдиного соціального внеску), членів
органів управління та інших
пов’язаних з ними осіб.
• Доходи Об’єднання
використовуються виключно для
фінансування видатків на його
утримання та реалізації мети,
цілей, завдань та напрямів
діяльності, визначених цим
Статутом.

11. • Поняття «членство» в ОСББ.
Статут регулював
порядокприйняття в члени
об'єднання та виключення з
нього
• Поділ майна на неподільне в
спільній сумісній власності і
загальне (у спільній частковій
власності)
• Загальні збори ОСББ були
правочинними за умови
присутності більш ніж половини
членів об'єднання
• Загальні збори скликалися:
■ правлінням;
■ членами ОСББ, які мають
понад 20% голосів від їх
загальної кількості;
■ ревізійною комісією
(ревізором)
• Поняття «членство» відсутнє. Усі
співвласники будинку є учасниками
ОСББ з моменту його створенн
• Спільне майно багатоквартирного
будинку є спільною сумісною
власністю співвласників
• Вимоги щодо кворуму відсутні
• Загальні збори можуть скликатися:
■ правлінням;
■ ініціативною групою з не менш як
трьох співвласників
Зміни до Закону ПРО ОСББ

12. • За загальним правилом рішення
загальних зборів приймалися 2/3
голосів від загальної кількості
голосів членів ОСББ, які присутні
на загальних зборах. Для низки
рішень передбачена потреба 3/4
голосів присутніх на зборах членів
ОСББ
• Рішення, прийняті на загальних
зборах, підписувалися головою
правління та секретарем загальних
зборів
• Рішення загальних зборів за
рішенням самих зборів могло бути
надане члену ОСББ під розписку чи
направлене поштою
• Засідання правління скликалися
головою
• За загальним правилом рішення загальних
зборів приймаються більшістю голосів. Для
окремих рішень статутом може бути
передбачена необхідність не менш як 2/3
голосів загальної кількості співвласників.
Допускається встановлення на загальних
зборах іншого порядку прийняття рішень
• Рішення загальних зборів засвідчується
особистим підписом кожного, хто
проголосував, із зазначенням результату
його голосування («за» чи «проти»)
• Визначено перелік питань, рішення
загальних зборів із яких обов’язково мають
бути надані співвласникам під розписку чи
направлені поштою. Рішення з решти
питань — за ініціативою зборів
• Засідання правління може бути скликано:
■ головою;
■ не менш як третиною членів правління
Зміни до Закону ПРО ОСББ

13. • Рішення правління
приймалося 2/3 голосів
від загального числа
членів правління
• Рішення правління
приймається більшістю
голосів від загальної
кількості членів
правління, якщо інше не
встановлено рішенням
загальних зборів ОСББ.
Рішення правління
викладаються в протоколі
засідання правління із
зазначенням кожним із
членів правління
результату свого
голосування («за» або
«проти»), засвідченого
власноручним підписом
Зміни до Закону ПРО ОСББ

14. МЕТА створення ОСББ, ЙОГО
СТАТУС
Об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав
співвласників та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та
використання спільного майна, забезпечення своєчасного
надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених
законодавством та статутними документами.
Об'єднання є юридичною особою, яка створюється відповідно до
закону, має печатку із своїм найменуванням та інші необхідні
реквізити, а також розрахункові рахунки в установах банку.
 Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті
одержання прибутку для його розподілу між співвласниками.
Об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і
майном об'єднання, від свого імені набуває майнові і немайнові
права та обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді.

15. ОРГАНАМИ
УПРАВЛІННЯ
ОБ’ЄДНАННЯ Є:
 ЗАГАЛЬНІ ЗБОРИ
ЙОГО
СПІВВЛАСНИКІВ
(найвищий орган
правління)
 ПРАВЛІННЯ (голова
правління)
РЕВІЗІЙНА КОМІСІЯ
(ревізор)
Органи управління об`єднання

16. Вищий орган управління ОСББ
Загальні збори
 Правомочні, при будь-якій кількості присутніх співвласників
(кворум відсутній)
 Рішення загальних зборів є обов’язковим для всіх
співвласників
 Рішення загальних зборів може бути оскаржене виключно
в судовому порядку
 Кожний співвласник має кількість голосів, пропорційну до
частки загальної площі квартири (нежитлового приміщення)
співвласника у загальній площі всіх квартир.
 Статутом об`єднання може бути встановлено інший
порядок визначення кількості голосів (наприклад: кожний
співвласник має один голос незалежно від кількості
квартир)

17. До виключної компетенції загальних
зборів належить:
 Затвердження статуту, внесення змін до нього
 Обрання членів правління об’єднання
 Питання про використання спільного майна
 Затвердження кошторису, балансу, звіту
 Визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і
платежів співвласників
 Рішення про реконструкцію, ремонт та ін.
 Визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови
та членів правління
 Обрання і відкликання управителя, затвердження умов
договору з управителем
 Вступ до асоціації ОСББ або іншого формування

18. 18
Порядок скликання чергових загальних
зборів
Загальні збори можуть бути скликані:
 Правлінням об`єднання
 Головою правління
 Ревізором
 Ініціативною групою з не менш як трьох
співвласників
Загальні збори скликаються не рідше одного разу в
рік

19. 19
ПРАВЛІННЯ ОБ’ЄДНАННЯ
 Обирається для керівництва поточною
діяльністю
 Є виконавчим органом об’єднання
 Підзвітне загальним зборам
 Згідно Закону про ОСББ члени правління
обирають поміж себе голову правління
 В Статуті можна передбачити: голова
правління в подальшому обирається
загальними зборами

20. 20
Управління багатоквартирним будинком (ст.12
Закону «про ОСББ»)
 Управління багатоквартирним будинком об`єднання
здійснює через свої органи управління
 За рішенням загальних зборів функції з управління
багатоквартирним будинком можуть бути передані (всі або
частково) або асоціації
• управителю
 Якщо функції з управління багатоквартирним будинком
за рішенням загальних зборів об’єднання передано
управителю, відносини з управління регулюються
договором, укладеним між об’єднанням і управителем

21. Права та обов`язки
співвласників

22. 22
Співвласник має право (Ст.14 )
 Брати участь в управлінні об’єднанням
 Обирати та бути обраним до складу статутних органів
об’єднання
 Одержувати інформацію про технічний стан спільного
майна багатоквартирного будинку, умови його утримання
та експлуатації, витрати на утримання спільного майна
багатоквартирного будинку та надходження, отримані від
його використання;
 Знайомитись з протоколами загальних зборів, робити з
них виписки
 Одержувати в установленому порядку інформацію про
діяльність ОСББ
 Вимагати від Правління об’єднання ознайомлення з
фінансовими звітами
 Отримувати для ознайомлення фінансові звіти ОСББ
 На вільний доступ до технічної документації на
багатоквартирний будинок;
 інші права, визначені законом

23. ОБОВ”ЯЗКИ СПІВВЛАСНИКІВ
1) забезпечувати належне утримання й належний санітарний, протипожежний і
технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;
2) забезпечувати технічне обслуговування та за потреби проведення поточного й
капітального ремонтів спільного майна багатоквартирного будинку
3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням;
4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку та
прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм
5) виконувати рішення зборів співвласників;
6) забезпечувати додержання вимог житлового й містобудівного законодавства щодо
проведення реконструкції, реставрації, поточного та капітального ремонтів,
технічного переоснащення приміщень або їхніх частин;
7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників і спільному майну
багатоквартирного будинку;
8) додержуватися чистоти в місцях загального користування й тиші згідно з вимогами
законодавства;
9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію
в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього
життєвого циклу будинку й нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно
із законом;
10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги

24. Права ОСББ
 Самостійно розраховувати та затверджувати
розмір внесків на утримання та обслуговування
будинку;
Мати реальний контроль за якістю житлово-
комунальних послуг;
Використовувати кошти, які раніше йшли «в
нікуди» на ремонт будинку: самостійно визначати
порядок ремонту, строки та бюджет;
Самостійно обирати та залучати підрядників для
проведення ремонту;
Здійснювати благоустрій прибудинкової території;
Проводити модернізацію будинку, яка дозволяє
економити тепло та електроенергію

25. 25
 У разі відмови співвласника сплачувати внески
і платежі на утримання та проведення
реконструкції, реставрації, поточного і
капітального ремонтів, технічного
переоснащення спільного майна об`єднання або
за його дорученням управитель має право
звернутись до суду (ст.13 Закону)
 Об`єднання має право вимагати від
співвласників своєчасної та у повному обсязі
сплати всіх встановлених цим Законом та
статутом об’єднання внесків і платежів, у
тому числі відрахувань до резервного та
ремонтного фондів (ст.17, п.4 Закону);
 Об`єднання має право звертатися до суду в разі
відмови співвласника відшкодовувати заподіяні
збитки, своєчасно та у повному обсязі
сплачувати всі встановлені цим Законом та
статутом об’єднання внески і платежі, у тому
числі відрахування до резервного та
ремонтного фондів (ст.17 п.5 Закону);
Об`єднання має право

26. Законодавство про багатоквартирні
будинки
 Закони “Про ОСББ”, “Про особливості...” не передбачають “утримання
на балансі” багатоквартирного будинку
 ПКМУ від 20 квітня 2016 р. № 301 визначила порядок списання БКБ з
балансу
 Закон “Про ЖКП”:
“балансоутримувач ... - власник або юридична особа, яка за договором
з власником утримує на балансі відповідне майно...” (ст.1)
“у разі спільної власності кількох співвласників рішення щодо утримання
на балансі та/або управління майном приймається відповідно до
закону” (ст.23)
Законодавство про багатоквартирні
будинки

27. International Republican Institute
Взаємні права і обов’язки
споживачів і виконавця послуг з утримання будинку
ґрунтувалися на договорі про
надання послуг, а не на “балансоутриманні”!
Відображати багатоквартирний будинок як актив у
своєму балансі не має підстав:
ні орган місцевого самоврядування,
ні комунальне підприємство,
ні ОСББ!

28. International Republican Institute | 202-408-9450 | info@iri.org
www.IRI.org | @IRIGlobal
Співвласники багатоквартирного
будинку вільно реалізують свої права -
незалежно від списання чи несписання
їхнього будинку “з балансу” “колишнього
балансоутримувача”!

29. Вихідні умови
 Ст. 12 ЗУ про ОСББ: “Управління багатоквартирним будинком
здійснює об’єднання через свої органи управління”
 Створення ОСББ не припиняє автоматично раніше укладених
договорів
 Ч.6 ст.26 ЗУ про ЖКП наділяє споживача правом розірвати
договір із виконавцем житлово-комунальної послуги в разі
зникнення потреби в її отриманні або відмови споживача від
користування послугою виконавця
 Ст.22 ЗУ про ОСББ: “для забезпечення утримання та
експлуатації багатоквартирного будинку ... об’єднання за
рішенням загальних зборів має право ... задовольняти
зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення”

30. International Republican Institute
ЯКІ РІШЕННЯ СЛІД ПРИЙНЯТИ
• Розпочати підготовку загальних зборів для прийняття
рішення про початок самостійного управління будинком
• Повідомити співвласників про дату, час, місце та
порядок денний загальних зборів
• Підготувати проект рішення загальних зборів

31. Зміст рішень загальних зборів
ОСББ
 Відмова співвласників багатоквартирного
будинку від користування послугами виконавця
послуг з утримання будинків і споруд та
прибудинкових територій (з визначеної дати)
 Перехід до самостійного утримання будинку
шляхом самозабезпечення (з визначеної дати)
 Затвердження кошторису ОСББ на утримання
будинку і прибудинкової території
 Затвердження переліку і розмірів внесків
співвласників в ОСББ
 Доручення правлінню (укладання договорів з
підрядниками, найм працівників тощо)

32. Передача технічної документації
на будинок
• Колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка
здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення
об’єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації
об’єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої
передбаченої законодавством документації на будинок, а також
документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в
експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.
• У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній
балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка
здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення
об’єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об’єднання
відновлює її за власний рахунок.
Стаття 6 Закону України «Про об’єднання
співвласників багатоквартирного будинку»

33. ГОСПОДАРСЬКА ДІЯЛЬНІСТЬ
• господарюючий суб’єкт
• суспільне виробництво
• договірні відносини
• реалізація товарів, робіт,
послуг
• прибуток/оподаткування
• ціна/тариф
• затвердження тарифу
уповноваженим органом
• виробник/виконавець
послуг
ГОСПОДАРЧЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ
• негосподарюючий суб’єкт
• створення і підтримання
необхідних матеріально
технічних умов
функціонування
• статутні відносини
• самозабезпечення
• неприбуткова діяльність
• платіж/внесок
• встановлення розміру внеску
загальними зборами
• споживач
33

34. • proosbb.info
• saee.gov.ua
• mdi.org.ua
• merp.org.ua
• teplydim.com.ua
• iqenergy.org.ua
• спеціалізована соціальна мережа для
співвласників багатоквартирних будинків
та їх об’єднань
• Державна підтримка енергозбереження
• Інститут місцевого розвитку
• проект USAID «Муніципальна енергетична
реформа в Україні» ОСББ: поради та
можливості
• ТЕПЛИЙ ДІМ – інформаційний ресурс з
питань підвищення енергоефективності у
житловому секторі в Украіні (ЄБРР)
• Програма IQ energy це Фінансовий
Інструмент для сприяння
удосконаленням у сфері
енергоефективності в житловому секторі
України у відповідності до європейських
стандартів енергоефективності (ЄБРР).
Інформаційні ресурси

35. International Republican Institute | 202-408-9450 | info@iri.org
www.IRI.org | @IRIGlobal
Дякую за увагу !