CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP (NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)

1. VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
HOÀNG VŨ LINH CHI
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)
LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
HÀ NỘI, 2020

2. VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
HOÀNG VŨ LINH CHI
CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
(NGHIÊN CỨU TRƢỜNG HỢP THÀNH PHỐ HÀ NỘI)
Ngành: Chính sách công
Mã số: 9 34 04 02
LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHÍNH SÁCH CÔNG
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. GS.TS ĐẶNG NGUYÊN ANH
2. PGS.TS NGUYỄN ĐỨC VINH
HÀ NỘI, 2020

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Những tƣ
liệu và số liệu trong luận án là trung thực. Đề tài nghiên cứu và các kết quả
chƣa đƣợc ai công bố.
Tác giả luận án
Hoàng Vũ Linh Chi

4. MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU.....................................12
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc.............................................................12
1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc ................................................................22
1.3. Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu........................................................31
Chƣơng 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP...................................................................................34
2.1. Một số khái niệm cơ bản .............................................................................34
2.2. Vận dụng lý thuyết vào nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời
thu nhập thấp ......................................................................................................48
2.3. Vai trò của chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ....................51
2.4. Nội dung đánh giá và các tiêu chí đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp............................................................................................54
Chƣơng 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI CHO NGƢỜI
THU NHẬP THẤP Ở HÀ NỘI..............................................................................62
3.1. Khái quát về quá trình hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội
cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội .....................................................................62
3.2 Nội dung chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ........................68
3.3. Đánh giá thực trạng chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp từ
trƣờng hợp thành phố Hà Nội dƣới góc nhìn của đối tƣợng thụ hƣởng.............76
3.4. Nguyên nhân của những hạn chế...............................................................109
Chƣơng 4: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở XÃ HỘI
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP.......................................................................118
4.1. Định hƣớng hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp118
4.2. Các giải pháp hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp...120
4.3. Một số kiến nghị........................................................................................137
KẾT LUẬN............................................................................................................144
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN .......147
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................148
PHỤ LỤC...............................................................................................................160

5. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NHCSXH Ngân hàng chính sách xã hội
NOXH Nhà ở xã hội
HĐND Hội đồng nhân dân
UBND Uỷ ban nhân dân
TNT Thu nhập thấp
VBQPPL Văn bản quy phạm pháp luật
UNHABITAT Chƣơng trình Định cƣ con ngƣời Liên hợp quốc
WB Ngân hàng Thế giới
OECD Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế

6. DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ
Bảng 3.1: Dân số đô thị Việt Nam giai đoạn 2008-2018..........................................69
Bảng 3.2: Diện tích, dân số và mật độ dân số của Hà Nội........................................69
Bảng 3.3: Những thay đổi về các nhóm đối tƣợng thụ hƣởng chính sách qua
thời gian............................................................................................................75
Bảng 3.4: Chỉ số GNI trên đầu ngƣời của Việt Nam thời kỳ 2013-2018 .................78
Bảng 3.5: Khả năng tiết kiệm bình quân theo nhóm ngũ phân vị thu nhập hộ gia đình....78
Bảng 3.6: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng ở Hà Nội chia theo nhóm ngũ
phân vị trong giai đoạn 2012-2018...................................................................79
Bảng 3.7: Chi tiêu trung bình một nhân khẩu 1 tháng ở khu vực đô thị theo
nhóm ngũ phân vị trong giai đoạn 2012-2018 .................................................79
Bảng 3.8 Thu nhập và khả năng chi trả.....................................................................80
Bảng 3.9: Bảng chỉ số đánh giá khả năng hiện thực của sản phẩm nhà ở xã hội .....80
Bảng 3.10: Nghề nghiệp của ngƣời trả lời lúc mua nhà ở xã hội .............................82
Bảng 3.11: So sánh lãi và gốc phải trả ngân hàng ....................................................87
Bảng 3.12 Khoảng cách tiếp cận dịch vụ cơ bản và nơi làm việc tại các khu nhà
ở xã hội .............................................................................................................88
Bảng 3.13. Hội nhập xã hội với hàng xóm tại các khu nhà ở xã hội ........................94
ảng 3.14. Điểm hài lòng trung bình phân theo khu đô thị......................................98
Bảng 3.15: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội cho các nhóm đối tƣợng.......................99
Bảng 3.16: Chi tiêu phát triển nhà ở xã hội sửa đổi cho các nhóm đối tƣợng..........99
Bảng 3.17: Kết quả thực hiện dự kiến giai đoạn 2012-2020 ..................................100
Bảng 3.18 Nhu cầu và mục tiêu đáp ứng nhà ở xã hội ...........................................106
Bảng 3.19: Nguồn tiếp cận thông tin mua NOXH..................................................115
Bảng 4.1: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng chung cƣ mini 126
Bảng 4.2: Cơ cấu sản phẩm và khả năng thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng dãy nhà trọ .....127
Bảng 4.3: Mức thu nhập hộ gia đình ở đô thị .........................................................129
Bảng 4.4: Mức chi trả nhà ở tính theo thu nhập......................................................130

7. DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, HỘP
Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nƣớc OECD hiện nay .......................19
Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ ....................................................21
Hình 1: Sơ đồ chuỗi kết quả chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp.......56
Hình 3.1: Thu nhập và nghề nghiệp ngƣời trả lời.....................................................83
Hình 3.2. Điểm hài lòng trung bình của ngƣời dân sống tại các khu NOXH...........97

8. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với tốc độ tăng trƣởng kinh tế cao và sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ
nông nghiệp sang các ngành công nghiệp và dịch vụ trong những năm gần đây đã
thu hút một số lƣợng lớn lao động từ nông thôn ra các đô thị lớn. Chính những điều
này đã khiến nhu cầu nhà ở ở khu vực đô thị cũng tăng lên nhanh chóng và cũng là
động lực cho sự phát triển của thị trƣờng bất động sản tại các thành phố lớn chủ yếu
ở phân khúc nhà ở trung bình và thấp. Hơn nữa, trong nhiều năm kể từ khi thực hiện
cơ chế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (2001), nhà nƣớc không bố trí vốn để
đầu tƣ phát triển nhà ở, do vậy công nhân khu công nghiệp, ngƣời thu nhập thấp tại
đô thị khó có thể tạo lập chỗ ở và gặp nhiều khó khăn trong cuộc sống. Mặt khác,
chính sách nhà ở của Việt Nam chuyển từ cơ chế bao cấp nhà ở sang cơ chế thị
trƣờng đã tạo ra những thách thức cho đông đảo ngƣời thu nhập thấp về khả
năng chi trả nhà ở. Để thúc đẩy ngƣời thu nhập thấp tiếp cận nhà ở đồng thời
thúc đẩy phát triển thị trƣờng nhà ở, Thủ tƣớng chính phủ đã phê duyệt Chiến
lƣợc phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 nhằm
tăng cƣờng tỷ trọng nhà ở chung cƣ trong đó tối thiểu khoảng 20% diện tích sàn
trong các dự án phát triển nhà tại đô thị dành cho đối tƣợng chính sách xã hội và
ngƣời có thu nhập thấp [3]
Trong bối cảnh đó, Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của
Đảng đã chỉ rõ trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ
trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu,
vùng xa, vùng khó khăn; phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công
nhân khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất và sinh viên” [7]. Tuy nhiên, việc phát
triển nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo, ngƣời thu nhập thấp khu vực đô thị, công nhân
khu công nghiệp chƣa đáp ứng nhu cầu, chƣa đạt chỉ tiêu đã đề ra trong Chiến lƣợc
phát triển nhà ở quốc gia. Tính đến tháng 11/2016, cả nƣớc mới hoàn thành việc đầu
tƣ xây dựng 179 dự án nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và khu công nghiệp (tƣơng
đƣơng 71.150 căn hộ); nhƣ vậy, so với chỉ tiêu số lƣợng nhà ở xã hội tại đô thị và

9. 2
khu công nghiệp đến 2020 đã đề ra tại Chiến lƣợc phát triển nhà ở quốc gia (khoảng
250.000 căn hộ) thì đến thời điểm hiện tại, mới giải quyết đƣợc khoảng 28% [37]
Nhƣ vậy, khoảng trống trong việc cung cấp nhà ở xã hội cho ngƣời nghèo,
thu nhập thấp là rất rõ rệt. Các doanh nghiệp phần đông chú trọng tới thị trƣờng nhà
ở thƣơng mại. Bởi vì, trong lĩnh vực cung ứng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, các
nhà đầu tƣ thuộc khu vực tƣ nhân phải có một tầm nhìn dài hơi cho một chiến lƣợc
từ 20-30 năm. Ngay cả việc huy động vốn và duy trì nguồn vốn ổn định, bền vững
trong suốt thời kỳ dài sẽ là một vấn đề đối với các doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà
ở [125]. Có thể thấy, những thực tế trên đây thách thức trong chính sách chƣa đáp
ứng đƣợc nhu cầu thực tế, đặc biệt khi Đảng và nhà nƣớc đang tích cực triển khai
thực hiện chính sách an sinh xã hội.
Nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng
đối với sự phát triển xã hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng, phản ánh tình
trạng an sinh của hộ gia đình cũng nhƣ của toàn xã hội. Có ba lý do chính khiến nhà
ở cho ngƣời thu nhập thấp trở thành vấn đề nổi cộm ở Việt Nam. Một, nhiều ngƣời
vẫn còn sống đang trong các căn nhà vốn do nhà nƣớc xây dựng từ những thập niên
60 hiện đang xuống cấp, cũ kỹ, chƣa đƣợc bảo trì, sửa chữa. Hai, giá bất động sản
đô thị tăng vọt trong thời gian qua khiến việc sở hữu nhà ở tại các đô thị lớn càng
trở nên khó khăn, kể cả đối với những ngƣời có thu nhập cao hơn trung bình. a, sự
bùng nổ các luồng di cƣ nông thôn ra đô thị đang là những thức lớn đối với vấn đề
quy hoạch và phát triển đô thị bền vững [114].
Dân số đô thị của Việt Nam đạt khoảng 35,7% và ƣớc tính đến năm 2020 có
khoảng 40% dân số Việt Nam sống trong các khu vực đô thị. Kết quả là không gian các
đô thị đƣợc mở rộng một cách mạnh mẽ trên khắp cả nƣớc, trong đó có Hà Nội - một
trong những thành phố có mức đô thị hóa khá nhanh. Trong 5 năm trở lại đây dân số
thủ đô đã tăng thêm 1,3 triệu ngƣời [6]. Chính vì lẽ đó mà áp lực về nhà ở ngày càng
gia tăng ở Hà Nội, nhất là với nhóm thu nhập thấp (TNT). Áp lực về nhà ở bởi đô thị
hóa và gia tăng khoảng cách giàu nghèo ở đô thị cùng với việc thị trƣờng nhà ở trong
một thời gian dài chú trọng vào phân khúc nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao
khiến cho một bộ phận dân cƣ không thể tiếp cận với nhà ở [49].

10. 3
Sự tăng lên nhanh chóng dân số đô thị cùng với sự thất bại của chính sách,
quản lý yếu kém, tham nhũng, quy định không phù hợp, thị trƣờng đất đai bất ổn, hệ
thống tài chính yếu và thiếu ý chí chính trị đƣợc xem là những yếu tố hạn chế sự
phát triển của nhà ở cho ngƣời nghèo ở đô thị [52]. Vậy, các chính sách về nhà ở xã
hội cho ngƣời thu nhập thấp của Việt Nam và điển hình ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế
nào? Tính phù hợp, tính công bằng, hiệu quả và bền vững của chính sách thể hiện
qua kết quả và tác động của chính sách nhƣ thế nào? Chính sách cần đƣợc sửa đổi,
bổ sung nhƣ thế nào để cải thiện tình trạng nhà ở đô thị cho ngƣời thu nhập thấp?
Với cách đặt vấn đề nhƣ trên, luận án "Chính sách nhà ở xã hội cho người
thu nhập thấp (nghiên cứu trường hợp thành phố Hà Nội) " hy vọng sẽ cung cấp
dữ liệu thực chứng nhằm góp phần phát triển hơn nữa nhà ở xã hội trong tƣơng lai
cũng nhƣ đánh giá đúng đắn về tầm quan trọng của nhà ở xã hội trong nền kinh tế
thị trƣờng và có biện pháp phù hợp quản lý thị trƣờng nhà ở này với giá cả ổn định
để nâng cao chất lƣợng sống của ngƣời dân và đảm bảo an sinh xã hội.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1 Mục đích
Nghiên cứu này nhằm mục đích làm rõ các vấn đề lý luận về chính sách nhà
ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp ở đô thị trong giai đoạn hiện nay dựa vào đó phân
tích, đánh giá nội dung chính sách, đánh giá một số kết quả của chính sách đến ngƣời
thu nhập thấp dựa theo các tiêu chí đánh giá chính sách công. Từ đó đề xuất các giải
pháp hoàn thiện chính sách nhằm phát triển nhà ở xã hội trong giai đoạn tới.
2.2 Nhiệm vụ
- Luận giải, hệ thống hóa bổ sung cơ sở lý luận về chính sách nhà ở xã hội
cho ngƣời thu nhập thấp bao gồm khái niệm, đặc điểm, nội dung, vai trò và tiêu chí
đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp và chỉ ra những hạn chế
của chính sách, những nguyên nhân của hạn chế.
- Khảo sát phân tích đánh giá nội dung chính sách và kết quả thực hiện chính
sách dựa trên các tiêu chí phù hợp, công bằng, hiệu quả và bền vững.

11. 4
- Đƣa ra những định hƣớng cho chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập
thấp và đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách và các kiến nghị cụ thể cho việc
hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp hiện nay.
3.Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
3.1 Đối tượng nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu
nhập thấp ở Hà Nội giai đoạn 2008-2018.
3.2 Khách thể nghiên cứu
Khách thể nghiên cứu của luận án gồm một số nhóm sau:
+ Đối tƣợng thụ hƣởng chính sách là những đối tƣợng đƣợc hƣởng chính
sách hỗ trợ về nhà ở xã hội đƣợc nêu trong Điều 49 Luật Nhà ở năm 2014.
+ Chuyên gia trong lĩnh vực xây dựng gồm các chuyên gia, nhà nghiên cứu,
giảng viên trong lĩnh vực xây dựng nhà ở, quy hoạch và quản lý đô thị
+ Cán bộ các Bộ, sở ban ngành có liên quan gồm cán bộ Sở Quy hoạch –
Kiến trúc, Sở Xây dựng.
+ Doanh nghiệp phát triển nhà ở gồm chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội, nhà
ở thƣơng mại
3.3 Phạm vi nghiên cứu
Về nội dung: Luận án tập trung đánh giá chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời
thu nhập thấp ở Hà Nôi dựa trên các tiêu chí chính đáng, công bằng, hiệu quả và
bền vững nhằm tìm hiểu xem liệu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không.
Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội. Sự
lựa chọn chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội làm nghiên cứu trƣờng hợp bởi Hà Nội
đƣợc xem là địa phƣơng đi đầu trong phát triển nhà ở trong đó có nhà ở xã hội. Cả
nƣớc có 169 dự án về nhà ở xã hội, trong số đó Hà Nội có 59 dự án. Trong gói tín
dụng hỗ trợ nhà ở 30000 nghìn tỷ, toàn quốc có 12.000 hộ dân ký hợp đồng vay
mua nhà ở xã hội và nhà ở thƣơng mại giá rẻ, riêng Hà Nội có 6.000 hộ giải ngân
tổng giá trị vay xấp xỉ 10.000 tỷ đồng.

12. 5
Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là chính sách nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội trong thời kỳ từ năm 2009 đến 2018. Tuy nhiên để
làm rõ cơ sở của mô hình chính sách nhà ở xã hội trong giai đoạn này, luận án sẽ
khái quát lịch sử hình thành và phát triển chính sách nhà ở xã hội ở Hà Nội.
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
Với tính cấp thiết của luận án, đối tƣợng nghiên cứu và phạm vi nghiên
cứu, nghiên cứu sinh thu thập các số liệu thứ cấp, sơ cấp, các công trình nghiên cứu
khoa học đã đƣợc công bố cùng với các quan điểm, nhận định của mình nhằm trả
lời một số câu hỏi nghiên cứu sau:
4.1 Câu hỏi nghiên cứu
a. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở Hà Nội hiện nay nhƣ thế nào?
b. Tính phù hợp, tính công bằng, tính hiệu quả và tính bền vững của chính
sách NOXH cho ngƣời TNT thể hiện qua kết quả và lợi ích của chính sách này nhƣ
thế nào?
c. Những điềm bất hợp lý trong nội dung NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị là gì?
d. Chính sách NOXH cho ngƣời TNT cần bổ sung và điều chỉnh nhƣ thế nào?
4.2. Phương pháp tiếp cận
Phương pháp tiếp cận sử dụng nghiên cứu các vấn đề chính sách
Theo Howlett và Ramesh (2003) [70], chu trình chính sách là vòng đời của
chính sách, nó gồm nhiều chu kỳ nối tiếp nhau theo dạng một đƣờng thẳng. Trong
mỗi chu kỳ chính sách có hai giai đoạn là hoạch định chính sách và triển khai chính
sách. Trong từng giai đoạn lại có các nội dung cụ thể. Chu kỳ chính sách mới đƣợc
hình thành dựa trên kết quả đánh giá ở cuối mỗi chu kỳ chính sách trƣớc. Trên cơ sở
chu trình chính sách của Howlett M. Và Ramesh H. , chu trình chính sách NOXH
cho ngƣời TNT đƣợc mô tả nhƣ sơ đồ sau:

13. 6
Giai đoạn: Hoạch định chính sách
Giai đoạn: Triển khai chính sách
4.3 Phƣơng pháp nghiên cứu
a. Phương pháp nghiên cứu định lượng và nghiên cứu định tính
-Phương pháp nghiên cứu định lượng: Đây là phƣơng pháp điều tra chọn
mẫu nhằm mục đích thu thập thông tin từ một số lƣợng lớn cƣ dân sống trong các
khu NOXH thông qua một bảng hỏi với các câu hỏi cụ thể đƣợc thiết kế hƣớng đến
việc phân tích thống kê. Việc điều tra sẽ tạo cơ sở cho những nghiên cứu đánh giá
khác vì nó cho phép thu thập dữ liệu tập trung về các vấn đề hoạt động cụ thể hoặc
các chỉ số từ một mẫu. Phƣơng pháp này đòi hỏi một cách thức, các bƣớc chọn mẫu
cụ thể. Trong luận văn này, tác giả sử dụng phƣơng pháp PPS, với công thức và
nguyên tắc chọn mẫu nhƣ sau:
Áp dụng công thức tính cỡ mẫu cho một tỷ lệ trong cộng đồng:
n =
Z2
(1 - α/2)
p
xq
d
2
Số lƣợng chính sách NOXH đã ban hành
Mục tiêu, đối tƣợng chính sách NOXH
Nội dung của chính sách NOXH hiện hành
Tổ chức triển khai chính sách NOXH
Kết quả triển khai và lợi ích chính sách NOXH
Đánh giá mặt đƣợc và hạn chế chính sách NOXH
Đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách cho chu kỳ mới

14. 7
Trong đó:
p là tỷ lệ đối tƣợng nghiên cứu mua trực tiếp/thuê mua (đại diện hộ gia đình)
sống trong các khu NOXH (ƣớc tính là 95%), d=0,05, tính đƣợc cỡ mẫu là 336 hộ
gia đình. Tuy nhiên, trong quá trình chọn mẫu, một số phiếu nghiên cứu không đạt,
chất lƣợng phiếu kém, tác giả nghiên cứu đã loại khỏi mẫu nghiên cứu và lựa chọn
300 mẫu phù hợp để đƣa vào xử lý và phân tích thống kê.
Chọn mẫu: Tổng điều tra tại 4 quận, 5 khu NOXH và 336 hộ gia đình.
Phương pháp chọn mẫu hộ gia đình áp dụng phương pháp chọn mẫu nhiều
giai đoạn
Giai đoạn 1. Lựa chọn quận
Tính đến thời điểm cuộc nghiên cứu tiến hành điều tra, toàn thành phố Hà Nội
có 5 quận đã có các tòa NOXH dành cho ngƣời TNT, các khu nhà ở đặt tại các khu
vực khác nhau, phân bố đều trên toàn thành phố Hà Nội cụ thể:
+ Quận Hoàng Mai
+ Quận Hà Đông
+ Quận Nam Từ Liêm
+ Quận Bắc Từ Liêm
+ Quận Gia Lâm
Giai đoạn 2. Lựa chọn phƣờng: nghiên cứu lựa chọn chủ đích các phƣờng đã
xây dựng các tòa NOXH cho ngƣời TNT tính đến thời điểm điều tra:
+ Quận Hoàng Mai: phƣờng Hoàng Liệt
+ Quận Hà Đông: phƣờng Kiến Hƣng
+ Quận Nam Từ Liêm: phƣờng Đại Mỗ
+ Quận ắc Từ Liêm: phƣờng Đông Ngạc
+ Quận Gia Lâm: xã Cổ i
Giai đoạn 3. Lựa chọn khu NOXH
+ Phƣờng Hoàng Liệt: chọn Khu NOXH Tây Nam Linh Đàm
+ Phƣờng Kiến Hƣng: chọn khu NOXH Hƣng Thịnh
+ Phƣờng Đại Mỗ: chọn khu NOXH Đại Mỗ
+ Phƣờng Đông Ngạc: chọn khu NOXH Ecohome 1, 2
+ Xã Cổ Bi: chọn khu NOXH trong khu đô thị Đặng Xá
Giai đoạn 4. Lựa chọn hộ gia đình

15. 8
Dựa trên danh sách các hộ gia đình trực tiếp mua/thuê mua hiện đang sinh
sống trong các khu NOXH đƣợc cung cấp bởi Ban Quản lý tòa nhà, chúng tôi lựa
chọn ngẫu nhiên 67 hộ gia đình sống trong các tòa nhà để tiến hành phỏng vấn bằng
bảng hỏi đƣợc thiết kế sẵn. Số phiếu thu về tại 5 khu NOXH là 336 phiếu trong đó
có 300 phiếu hợp lệ và đƣợc đƣa vào phân tích thống kê.
Giai đoạn 5. Lựa chọn đối tƣợng cung cấp thông tin
Đối tƣợng đƣợc lựa chọn trong cuộc nghiên cứu là đại diện hộ gia đình
(vợ/chồng) – nắm đƣợc thông tin về quy trình mua nhà, các thông tin chung về diện
tích nhà, cảm nhận về cuộc sống tại khu NOXH, có khả năng trả lời phỏng vấn và
tự nguyện tham gia trả lời.
Một số đặc điểm cơ bản của mẫu nghiên cứu định lượng
Bảng 1. Đặc điểm nhân khẩu học của ngƣời trả lời
Đặc điểm nhân khẩu học N %
Nguồn gốc cƣ trú
Tại cùng phƣờng 4 1.3
Khác phƣờng cùng quận 9 3.0
Khác quận cùng thành phố 76 25.3
Khác tỉnh thành 211 70.3
Số ngƣời trong hộ gia đình
2-4 257 85.4
5-7 44 14.6
Tổng 300 100
Số thế hệ trong hộ gia đình
Chỉ có 1 thế hệ 19 6.3
Hai thế hệ 236 78.7
Ba thế hệ 45 15.0
Tổng 300 100
Giới tính
Nam 98 32.7
Nữ 202 67.3
Tổng 300 100
Độ tuổi
Từ 24 – 35 198 66.0
Từ 36 đến 45 93 31.0
Trên 46 9 3.0
Tổng 300 100
Trình độ học vấn
Từ Trung cấp trở xuống 26 8.7
Từ Đại học trở lên 274 91.3
Tổng 300 100
*Nguồn: Số liệu khảo sát của luận án, năm 2018.

16. 9
Qua khảo sát, mẫu nghiên cứu có những đặc điểm sau: số ngƣời di cƣ từ các
thành phố khác mua NOXH chiếm 70.3%, trong nội đô: di cƣ cùng quận (4.3%) và
khác quận (25.3%). Cũng giống với xu hƣớng về quy mô hộ gia đình của cả nƣớc,
quy mô hộ gia đình trong mẫu khảo sát chủ yếu là các hộ gia đình nhỏ, từ 2-4 ngƣời
chiếm 85,4%. Số ngƣời trung bình của các hộ này cũng tƣơng ứng với cỡ hộ trung
bình ở đô thị là 3,6 đặc trƣng của NOXH là diện tích nhà ở nhỏ, chủ yếu dành cho
hộ gia đình quy mô nhỏ nên cũng dễ dàng nhận thấy số thế hệ chung sống trong một
đơn vị nhà ở chủ yếu là hộ gia đình có hai thế hệ: bố mẹ và con cái (78.7%). Những
hộ gia đình ba thế hệ chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ 15% và số hộ gia đình 1 thế hệ là
6.3%. Về trình độ học vấn, kết quả điều tra cho thấy hơn 2/3 ngƣời mua nhà đƣợc
hỏi có trình độ đại học (76%), trình độ trên đại học chiếm 16%. Tổng số ngƣời có
trình độ học vấn từ đại học trở lên chiếm 91.3%.
-Phương pháp nghiên cứu định tính
Mục đích của phƣơng pháp này là nhằm thu thập thông tin chung, làm rõ
hoặc tập hợp ý kiến, quan điểm về một vấn đề từ những ngƣời đƣợc lựa chọn đại
diện cho các quan điểm hay các nhóm khác nhau (ví dụ, cƣ dân hiện đang sống
trong các khu NOXH, chủ đầu tƣ dự án, lãnh đạo chính quyền và các tổ chức đoàn
thể). Phỏng vấn sâu là một phƣơng pháp tốt để đánh giá quan điểm của các bên liên
quan về dự án và xác định những vấn đề cần quan tâm.
Mẫu định tính
Tác giả luận án đã tiến hành phỏng vấn sâu 30 trƣờng hợp. Mẫu chủ đích
đƣợc chọn cho phỏng vấn sâu nhằm làm rõ một số nội dung thực hiện chính sách và
đánh giá kết quả chính sách bổ sung thêm cho kết quả nghiên cứu định lƣợng. Các
đối tƣợng đƣợc phỏng vấn gồm: chuyên gia xây dựng, chủ đầu tƣ, lãnh đạo cơ quan
quản lý nhà nƣớc về nhà ở và NOXH, đối tƣợng thụ hƣởng chính sách (Xem trong
phần phụ lục 7, 8).
b. Phương pháp tham vấn chuyên gia
Phƣơng pháp tham vấn chuyên gia đƣợc sử dụng chủ yếu để lấy ý kiến
đóng góp của các chuyên gia cho vấn đề và nội dung nghiên cứu. Trong quá trình
nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, đề tài đã tham vấn ý

17. 10
kiến một số chuyên gia ở các ộ, Sở, các đơn vị nghiên cứu, giảng dạy khối xây
dựng và quy hoạch.
c. Phương pháp tính điểm trung bình
Để tìm hiểu mức độ hài lòng của ngƣời dân về NOXH cho ngƣời TNT ở Hà
Nội, tác giả sử dụng cách tính tính điểm trung bình. Điểm số hài lòng trung bình
của từng cá nhân đƣợc sử dụng để kiểm tra tỷ lệ phần trăm những ngƣời rất hài
lòng, hài lòng, bình thƣờng, không hài lòng và rất không hài lòng về nhà ở hiện tại.
Tiếp đó tính điểm trung bình chung cho 10 quan sát về khu vực vui chơi giải trí,
hàng xóm, quản lý tòa nhà, tổ dân phố, dịch vụ trong tòa nhà, môi trƣờng xung
quanh, an ninh trật tự, cơ sở hạ tầng thông tin, cơ sở hạ tầng kỹ thuật, bảo trì tòa nhà
với từng khu vực khảo sát để so sánh tìm kiếm sự khác biệt giữa các nhóm khác
nhau về đặc điểm môi trƣờng xung quanh, dịch vụ và quản lý tòa nhà.
5. Những đóng góp mới của luận án
Thực hiện nghiên cứu “Chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
(nghiên cứu trƣờng hợp thành phố Hà Nội)”, luận án hƣớng đến những điểm mới quan
trọng nhƣ sau:
Thứ nhất, luận án tổng quan các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội trên
thế giới, tìm hiểu nhận thức của mỗi chính phủ và các mô hình thực hiện của các
nƣớc từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Thứ hai, luận án tổng quát quá trình hình thành và phát triển của chính sách
nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp đem lại sự hiểu biết tƣơng đối toàn diện và có
hệ thống về chính sách này ở Việt Nam.
Thứ ba, điểm mới của luận án là tiếp cận đánh giá chính sách nhà ở xã hội
cho ngƣời thu nhập thấp từ góc độ chính sách công. Luận án đánh giá nội dung
chính sách dựa trên một số tiêu chí đánh giá nhằm cung cấp những thông tin quan
trọng về các rào cản và các bất cập của chính sách.
Thứ tƣ, đánh giá kết quả triển khai và lợi ích của chính sách mang lại cho đối
tƣợng thụ hƣởng chính sách là điểm mà chƣa có nghiên cứu nào trƣớc đó đã thực
hiện, từ đó có thể đƣa ra những giải pháp khuyến nghị phù hợp.

18. 11
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
Việc nghiên cứu chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong giai
đoạn hiện nay có ý nghĩa sâu sắc về mặt lý luận và thực tiễn.
Về ý nghĩa lý luận, luận án phân tích sự vận hành và biến đổi của chính sách
nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp trong thời gian qua và đối chiếu với chính
sách nhà ở xã hội ở một số nƣớc trên thế giới với mục đích góp phần làm phong phú
thêm về nội dung và cung cấp những thông tin mới liên quan đến chủ đề này. Bên
cạnh đó, việc vận dụng các lý thuyết về chính sách công cũng nhằm tìm hiểu tính
phổ biến, độ tin cậy và khả năng áp dụng các lý thuyết này vào thực tiễn nghiên cứu
chính sách công ở Việt Nam.
Về ý nghĩa thực tiễn, luận án cung cấp các luận cứ khoa học cho các nhà quản
lý và hoạch định chính sách nhà ở xã hội trong điều kiện kinh tế xã hội hiện nay, là cơ
sở cho việc tạo lập các hƣớng nghiên cứu khoa học và triển khai trong thực tiễn,qua đó
góp phần xây dựng và phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững trong thời gian tới.
7. Kết cấu của luận án
Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, trong luận án này, chƣơng 1 dành cho việc
tổng quan tình hình nghiên cứu, chƣơng 2 trình bày cơ sở lý luận và thực tiễn của đề
tài, trong đó có việc định nghĩa và thao tác hóa khái niệm làm việc, giới thiệu cách
tiếp cận và địa bàn nghiên cứu.
Tiếp đó, ở phần nghiên cứu thực nghiệm, tác giả trình bày trong chƣơng 3.
Chƣơng này có nhiệm vụ mô tả và phân tích kết quả khảo sát về nhà ở xã hội cho
ngƣời thu nhập thấp, những vấn đề chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp
và thực tiễn. Từ đó chỉ ra những đặc điểm và những rào cản trong quá trình thực
hiện chính sách nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp, cũng nhƣ kiểm chứng lý
thuyết đã đặt ra. Chƣơng 4 nêu ra quan điểm, định hƣớng của tác giả về chính sách.
Tiếp theo là những giải pháp hoàn thiện chính sách và kiến nghị cho các chủ thể
chính sách.
Sau cùng, là phần Phụ lục, với các bảng hỏi dùng cho cuộc khảo sát định lƣợng
và định tính, một số bảng biểu rút ra từ cuộc khảo sát, tƣ liệu minh họa hoặc bổ sung
cho những mô tả và phân tích trong phần nội dung nghiên cứu.

19. 12
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Trên thế giới, đã có không ít công trình, bài báo nghiên cứu về NOXH, chính
sách NOXH. Qua các tác phẩm đã công bố, các tác giả không chỉ đƣa ra định nghĩa
mà còn đi sâu vào nhiều khía cạnh khác nhau của NOXH nhƣ bất bình đằng, các tác
động kinh tế, xã hội, sức khỏe của NOXH đến đời sống của cƣ dân, các yếu tố tác
động đến việc thực hiện chính sách NOXH... Các nghiên cứu trƣớc đã chỉ ra rất nhiều
vấn đề hiện còn tồn tại trong việc thực hiện chính sách NOXH, những bài học thành
công hay thất bại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT. Với đối tƣợng nghiên cứu
vừa đa dạng vừa phong phú, các nhà khoa học đi trƣớc đã đạt đƣợc không ít những
thành tựu quan trọng. Tuy nhiên, nhằm phục vụ chủ đề trung tâm của luận án đã đặt
ra, trong bài tổng quan này chúng tôi chỉ dừng lại ở những nội dung thiết cốt đó.
1.1. Tình hình nghiên cứu ở ngoài nƣớc
Theo quy luật cung cầu, sự thiếu hụt nhà ở sẽ thúc đẩy giá nhà ở tăng cao,
đặc biệt ở các khu vực kinh tế phát triển. Khi giá nhà tăng cao, các hộ gia đình TNT
sẽ là nhóm đối tƣợng chịu ảnh hƣởng nhiều nhất. Do đó nhu cầu trợ cấp nhà ở là
điều tất yếu ở mọi quốc gia khi ngƣời nghèo phải sống trong các khu nhà ở tồi tàn
trong môi trƣờng không đảm bảo. Vì lẽ đó chính sách nhà ở, trong đó có chính sách
NOXH thu hút sự quan tâm của rất nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới. Có rất nhiều
nghiên cứu về chính sách nhà ở và NOXH trên thế giới với các chủ đề khác nhau
nhƣ các yếu tố góp phần làm tăng nhanh giá nhà và giá thuê; tác động xã hội và
kinh tế của việc thiếu nhà ở giá rẻ; các chiến lƣợc và thể chế cần thiết để tăng nguồn
cung nhà ở giá rẻ, hoặc hỗ trợ ngƣời tiêu dùng và nhu cầu kết hợp nhà ở giá rẻ với
sự bền vững về môi trƣờng và xã hội. Lĩnh vực NOXH của các nƣớc phát triển và
đang phát triển cũng đã có rất nhiều thay đổi trong những năm qua. Xu hƣớng
chung trên toàn thế giới là sự suy giảm tài trợ công cho NOXH, đồng thời, NOXH
đã trở nên đa dạng hơn với nhiều hình thức sở hữu, tiếp cận tài chính, xây dựng và
quản lý. Tuy nhiên, nghiên cứu này chỉ tập trung vào một số vấn đề chính: ảnh
hƣởng của chính sách nhà ở đến một số vấn đề nhƣ thu nhập, sức khỏe, hội nhập xã

20. 13
hội, mối liên hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng và những tranh luận về quan
điểm hỗ trợ NOXH.
1.1.1. Mối quan hệ giữa nhà ở, đói nghèo và bất bình đẳng xã hội
Trên phạm vi thế giới bất bình đẳng thể hiện giữa nƣớc giàu và nƣớc nghèo,
còn trong phạm vi một quốc gia, bất bình đẳng diễn ra giữa ngƣời giàu và ngƣời
ngèo. Khoảng cách giữa hai sự đối lập ngày càng giãn rộng. Bất bình đẳng thể hiện
ở nhiều khía cạnh: bất bình đẳng trong tiếp cận thông tin, cơ hội, thu nhập, tiếp cận
dịch vụ y tế, tiếp cận các dịch vụ công, nhà ở.
Có rất nhiều nghiên cứu đã phân tích mối tƣơng quan giữa nhà ở, nghèo đói
và bất bình đẳng [96, 76]. Các nhà nghiên cứu đã cung cấp những bằng chứng thực
nghiệm về mối tƣơng quan của các yếu tố trên. Tunstall và cộng sự (2013) tìm hiểu
mối tƣơng quan giữa nhà ở và nghèo đói bằng cách phân tích mối tƣơng quan qua
lại giữa nhà ở và nghèo đói ở Anh. Với quan hệ đầu tiên ảnh hƣởng của nghèo đói
đến tình trạng nhà ở, tác giả phân tích sự ảnh hƣởng của các loại hình nhà ở cho
ngƣời nghèo nhƣ NOXH, phúc lợi nhà ở, hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ đến nghèo đói.
Bằng chứng thực nghiệm cho thấy nghèo đói ảnh hƣởng đến tình trạng nhà ở nói
chung mạnh hơn những bằng chứng chứng minh rằng tình trạng nhà ở ảnh hƣởng
đến đói nghèo. TNT là rào cản đối với việc việc lựa chọn nhà ở. Tuy nhiên, hệ
thống nhà ở, NOXH, phúc lợi nhà ở và hỗ trợ ngƣời vô gia cƣ, đóng vai trò nhƣ một
bộ đệm chống lại những ảnh hƣởng của đói nghèo. Các nghiên cứu này khuyến nghị
rằng các nhà hoạch định chính sách cần chú ý hơn đến mối liên hệ giữa nhà ở, thu
nhập và phúc lợi xã hội, những yếu tố vốn đã bị bỏ rơi hay thiếu sự quan tâm. Khi
đo lƣờng nghèo đói cần tính đến chi phí nhà ở chiếm bao nhiêu phần trăm trong thu
nhập, đặc biệt là các nhóm nghèo khổ bởi chi phí nhà ở cao. Trong khi đó ngay ở
Mỹ, trong hàng triệu gia đình đang phải vật lộn tìm nhà ở giá rẻ chỉ có một trong
bốn hộ gia đình đủ điều kiện đƣợc trợ cấp về nhà ở liên bang [94]. Có nghiên cứu
phân tích mối quan hệ giữa trợ cấp nhà ở, lãi suất thế chấp và khấu trừ thuế bất
động sản với bất bình đẳng về thu nhập, nghiên cứu cho thấy trợ cấp nhà ở làm
giảm sự bất bình đẳng về thu nhập, trong khi khoản khấu trừ thuế thế chấp và các

21. 14
khoản khấu trừ thuế bất động sản làm tăng bất bình đẳng. Các tác giả đã sử dụng
một mô hình động cho thấy sự biến đổi và ảnh hƣởng của chính sách đến bất bình
đẳng thu nhập. Các tác giả chia hộ gia đình thành 20 nhóm thu nhập với mức thu
nhập tăng dần. Bắt đầu với thu nhập sau thuế và sau khi bỏ ra phần trợ cấp nhà ở,
mô hình cho thấy mức độ bất bình đẳng đã thu hẹp lại. Sau đó, bổ sung khoản khấu
trừ thuế bất động sản và thuế thế chấp vào thu nhập, mô hình cho thấy mức độ bất
bình đẳng đã tăng lên [76].
Cũng bàn về chủ đề này, các nhà nghiên cứu khác tại Mỹ lại tập trung vào
việc giải thích tầm quan trọng của nhà ở với bất bình đẳng [62] và mức độ bất bình
đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116]. Các nghiên cứu này
cũng xem xét sự biến đổi vai trò của sở hữu nhà ở, khả năng chi trả nhà ở và hỗ trợ
cho vay dƣới lãi suất tiêu chuẩn trong mối liên hệ về bất bình đẳng hiện nay ở Mỹ,
mô tả các khuynh hƣớng bất bình đẳng và đặc điểm nhà ở, bất bình đẳng đƣợc xem
nhƣ là một trong những đặc điểm của nhà ở trong khoảng thời gian từ 1980 – 2010.
Tác giả gợi ý cần có sự thay đổi trong chính sách hỗ trợ nhà ở bởi các chƣơng trình
nhà ở mới hiện nay dựa vào thị trƣờng tƣ nhân và sẽ còn nhiều thách thức cho
ngƣời nghèo để có thể tiếp cận đƣợc với loại hình nhà ở cho ngƣời TNT cũng nhƣ
tính hiệu quả của những hỗ trợ khác về nhà ở để giảm bất bình đẳng. Khuynh hƣớng
bất bình đẳng và khoảng cách giầu nghèo ở đô thị ngày càng lớn đặc biệt khi so
sánh mức độ bất bình đẳng về thu nhập và giá thuê nhà các thành phố ở Mỹ [116].
Các tác giả đã so sánh mức độ bất bình đẳng của 100 thành phố lớn trên toàn nƣớc
Mỹ từ năm 2007 đến 2014 dựa theo thu nhập và so sánh với số tiền thuê nhà mà
những hộ có TNT phải chi trả trong một năm tại những thành phố này. Kết quả là
hầu hết các đô thị lớn mức độ bất bình đẳng tăng do thu nhập của nhóm ngƣời có
thu nhập cao ổn định hoặc giảm nhẹ trong giai đoạn nghiên cứu trong khi thu nhập
của nhóm TNT giảm đáng kể. Chẳng hạn nhƣ tại Cincinati giá thuê nhà ở không đắt
nhƣ ở các thành phố khác bởi mức thu nhập của nhóm cuối cùng lại thấp hơn các
thành phố khác trong khi thu nhập của nhóm thấp nhất tại Washington lại có thể cao
hơn các thành phố khác và chi phí nhà ở đây cũng cao hơn. Hay San Francisco là

22. 15
một thành phố thiếu nhà ở giá rẻ nhƣng tỷ lệ bất bình đẳng lại không cao bởi tiền
thuê nhà ở thành phố này lại không cao hơn các thành phố khác.
Các nghiên cứu trên chứng minh mối quan hệ chặt chẽ giữa chính sách nhà ở
xã hội với bất bình đẳng trong xã hội. Bởi thị trƣờng nhà ở có vai trò quan trọng
trong việc dẫn dắt nền kinh tế bởi nó liên quan đến việc xây dựng nhà ở mới. Giá
nhà ở tăng đồng hành với giá tiêu dùng tăng. Tiêu dùng chiếm 60% tổng cầu của
nền kinh tế. Nếu giá nhà tăng và tiêu dùng tăng thì nền kinh tế phát triển và ngƣợc
lại nếu giá nhà và tiêu dùng giảm, nền kinh tế sẽ suy giảm và nếu tình hình không
đƣợc cải thiện, nền kinh tế sẽ rơi vào khủng hoảng [53]. Những ngƣời TNT là nhóm
xã hội dễ bị tổn thƣơng nhất trong thời kỳ khủng hoảng, bởi vậy chính sách hỗ trợ
nhà ở đƣợc xem là một trong những yếu tố quan trọng để giảm bớt tính dễ bị tổn
thƣơng, giảm mức độ bất bình đẳng cho nhóm ngƣời này.
1.1.2. Mối quan hệ giữa chính sách hỗ trợ nhà ở với chất lượng giáo dục,
khả năng chi trả cho chăm sóc sức khỏe, mức độ thu nhập và hội nhập xã hội
Chính sách nhà ở đƣợc thể hiện thông qua các chƣơng trình hỗ trợ nhà ở hay
thông qua các công cụ thực hiện chính sách nhằm trợ giúp ngƣời nghèo có chỗ ở tử tế.
Trên thế giới, chủ đề nhà ở dành cho ngƣời nghèo/TNT đƣợc nhiều nghiên cứu đề cập.
Các nghiên cứu đã chỉ ra tình trạng nhà ở ảnh hƣởng không nhỏ tới việc làm, sức khỏe
cũng nhƣ giáo dục của các thành viên trong gia đình. Một nghiên cứu của các tác giả
Canada trên 1.348 hộ sống trong nhà thuê tƣ nhân và 218 hộ gia đình sống trong
NOXH tại Toronto cho thấy có mối quan hệ giữa điều kiện nhà ở với tình trạng nghèo
đói, việc làm, và giáo dục. Theo đó, những ngƣời đi thuê nhà tại các chung cƣ cao tầng
cũ tại thành phố Toronto có nguy cơ bị nghèo đói hơn. Họ gặp khó khăn nhiều hơn
trong tiếp cận giáo dục và tiếp cận việc làm [111]. Trong một nghiên cứu đề cập đến
mối liên hệ giữa điều kiện nhà ở nghèo nàn đến những ảnh hƣởng bất lợi đến sức khỏe,
đặc biệt là sức khỏe tâm thần của ngƣời dân. Nghiên cứu cung cấp bằng chứng thực
nghiệm để minh chứng cho quan điểm điều kiện nhà ở nghèo nàn làm trầm trọng thêm
mức độ ảnh hƣởng đến sức khỏe tâm thần của những ngƣời sống ở đó [120].

23. 16
Mặt khác, tình trạng nhà ở nghèo nàn còn có ảnh hƣởng điều kiện kinh tế của
ngƣời dân nghèo đô thị. Nghiên cứu ở Nigeria [65] cho thấy khu dân cƣ thiếu môi
trƣờng tốt sẽ phải chi trả thêm những khoản chi phí khác và mối quan hệ phức tạp
giữa chất lƣợng nhà ở và chất lƣợng giáo dục. Tình trạng nghèo đói dẫn đến chất
lƣợng giáo dục thấp, năng suất kinh tế thấp, ảnh hƣởng tiêu cực đến thanh thiếu
niên, tình trạng sức khỏe kém, thiếu kỹ năng kinh doanh là những yếu tố cản trở cơ
hội phát triển kinh tế xã hội. Ngƣời nghèo đô thị sống trong điều kiện nhà ở nghèo
nàn hoặc ở khu nhà ở phi chính thức chỉ có thể kinh doanh với nguồn vốn nhỏ bé
mà không thể có cơ hội để cải thiện tình hình kinh doanh của mình.
Một nghiên cứu khác tại Mỹ về nhà ở giá thấp [55] chỉ ra mối quan hệ giữa
tình trạng nhà ở và tình trạng học tập của trẻ em trong các gia đình. Các chƣơng
trình trợ giúp các hộ gia đình sở hữu hoặc thuê nhà với giá thấp đã cải thiện tình
trạng thiếu ổn định. Kết quả nghiên cứu này chỉ ra rằng việc hỗ trợ tài chính thông
qua phát hành tín phiếu giúp các gia đình trong diện hỗ trợ giảm số lần di chuyển
nhà ở. Cụ thể là, trong vòng 4 - 5 năm, các gia đình đƣợc hỗ trợ di chuyển khoảng
0,8 lần so với 1,98 lần ở các gia đình không nhận đƣợc trợ giúp. Trẻ em là ngƣời
đƣợc hƣởng lợi nhiều nhất từ các chƣơng trình trợ giúp này. Do nhận đƣợc các gói trợ
giúp về mua nhà ở, những ngƣời có nhà sở hữu di chuyển ít hơn so với những gia đình
phải thuê nhà. Điều đó cũng dẫn đến sự khác biệt trong kết quả giáo dục của trẻ tại các
gia đình này. Đối với trẻ em sống trong các gia đình không nhận đƣợc gói hỗ trợ về nhà
ở và thƣờng xuyên phải di chuyển nơi ở, chúng chịu nhiều ảnh hƣởng bất lợi từ việc
chuyển nhà. Những ảnh hƣởng bất lợi bao gồm sự gián đoạn học hành do phải chuyển
trƣờng, sự vắng mặt, những căng thẳng khi di chuyển, gián đoạn mối quan hệ bạn bè
đồng lứa và từ đó ảnh hƣởng tới điểm số của trẻ.
Những ảnh hƣởng thuận chiều của trợ giúp nhà ở lên tình trạng học tập của
trẻ em cũng đƣợc chỉ ra trong nghiên cứu của [109]. Nghiên cứu của tác giả này cho
thấy không chỉ ảnh hƣởng đến quá trình học tập của trẻ em, các gói trợ giúp về nhà
ở còn giúp cải thiện tình trạng sức khỏe của các thành viên gia đình. Theo đó, đƣợc
ở trong những ngôi nhà rộng hơn và có điều kiện tốt hơn đã giảm những căng thẳng

24. 17
và những bất lợi về sức khỏe, tránh đƣợc các bệnh truyền nhiễm, cải thiện sức khỏe
tinh thần. Đồng thời, các gia đình thay vì phải sử dụng quá nhiều tiền vào thuê nhà
thì giờ đây họ có thể dùng số tiền đó để mua thực phẩm và cải thiện dinh dƣỡng, từ
đó cải thiện tình trạng sức khỏe cho cả gia đình.
Một nghiên cứu gần đây dựa trên kết quả của 100 báo cáo kỹ thuật và học
thuật để đi đến kết luận rằng thách thức về khả năng chi trả nhà ở và sự thiếu hụt
của nhà ở giá rẻ có thể góp phần vào chu kỳ nghèo đói và kém hiệu quả mà rất
nhiều ngƣời Mỹ hiện nay đang phải đối mặt [112]. Nghiên cứu đã tổng kết các
nghiên cứu và nêu ra một số ảnh hƣởng của việc thiếu NOXH nhƣ sau: 1) Sự ổn
định của hộ gia đình: Các nghiên cứu cho thấy việc tiếp cận nhà ở giá rẻ và giá cả
phải chăng sẽ giúp ổn định đƣợc sự ổn định của gần 19 triệu gia đình có TNT ở Hoa
Kỳ chi trả hơn một nửa thu nhập của họ về nhà ở và giảm nguy cơ gia đình dễ bị tổn
thƣơng trở thành vô gia cƣ. 2) An toàn về kinh tế: Chi phí nhà ở cao khiến cho các
gia đình có TNT không có khả năng chi trả cho các chi phí quan trọng khác, dẫn đến
những khoản thắt chặt ngân sách. Nhà ở giá cả phải chăng làm gia tăng số tiền mà các
gia đình có thể dành cho các nhu cầu quan trọng khác của gia đình và tiết kiệm. 3) Giáo
dục: Sự bất ổn về nhà ở có thể là mối đe dọa về thành tích và thành công của trẻ em
trong trƣờng học, dẫn đến khoảng cách thành công lớn hơn với những đứa trẻ cùng
trang lứa, trong khi một môi trƣờng ổn định sẽ cải thiện kết quả giáo dục.4) Y tế: Tình
trạng mất an ninh và vô gia cƣ có ảnh hƣởng tiêu cực nghiêm trọng đến sức khoẻ của
trẻ em và ngƣời lớn.5) Năng lƣợng: Cải thiện hiệu quả năng lƣợng làm giảm chi phí
hoạt động lâu dài cho các tòa nhà và giúp giữ giá thuê hợp lý. 6) Giao thông: Chi phí đi
lại tăng lên đáng kể khiến cho các gia đình có ít tiền hơn cho các nhu yếu phẩm khác.
Nhà ở gần những phƣơng tiện công cộng có thể giúp ngƣời dân tiết kiệm tiền, tiếp cận
công ăn việc làm và các dịch vụ cộng đồng quan trọng, đồng thời nâng cao sức khoẻ.
7) Chất lƣợng môi trƣờng sinh sống: Nhà ở giá cả phải chăng làm tăng sức mua của địa
phƣơng, tăng việc làm và tạo ra các khoản thu thuế mới. 8) Ngƣời cao tuổi: Nhà ở có
chất lƣợng có thể cải thiện sức khoẻ, chất lƣợng cuộc sống và sự độc lập đối với nhóm
dân số cao tuổi có TNT ngày càng gia tăng.

25. 18
Có thể thấy, các chính sách về nhà ở cho ngƣời TNT thông qua các gói hỗ
trợ hay các công cụ chính sách phù hợp sẽ giúp các hộ gia đình, ngƣời có TNT có
thể thuê hoặc sở hữu nhà với giá thấp, giảm tổng số tiền chi tiêu cho thuê nhà, từ đó
tăng số tiền đầu tƣ vào chăm sóc sức khỏe, cải thiện dinh dƣỡng cũng nhƣ tăng cơ
hội đầu tƣ cho giáo dục.
1.1.3. Quan điểm hỗ trợ cung cấp nhà ở xã hội
Tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi quốc gia mà chính phủ thực hiện các
chƣơng trình hỗ trợ NOXH với các công cụ chính sách khác nhau. Mỗi quốc gia
trong từng giai đoạn phát triển có các biện pháp can thiệp hay sử dụng các công cụ
chính sách khác nhau để hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiện
có hai cách tiếp cận đã đƣợc các chính phủ trên thế giới thực hiện để cung cấp
NOXH giá rẻ/hợp lý cho ngƣời TNT đó là hỗ trợ bên cung và hỗ trợ bên cầu.
Theo cách tiếp cận hỗ trợ bên cung, nhà nƣớc hỗ trợ các nhà đầu tƣ thông
qua việc cung cấp đất, tài chính, thời gian khai thác nhằm giảm giá nhà ở. Ngoài ra
còn có các phƣơng thức trợ cấp khác nhƣ tăng giới hạn chiều cao và mật độ nhà ở
khu vực dự án đầu tƣ để khuyến khích các nhà đầu tƣ phát triển NOXH. Các biện
pháp chính sách này đƣợc sử dụng để đảm bảo NOXH đƣợc cung cấp trong một
khu vực cụ thể [81]. Các khoản trợ cấp bên cung nhằm mục đích hạ giá xây dựng
NOXH để đảm bảo giá thuê hoặc giá mua thấp (ví dụ nhƣ Tây an Nha). Tùy thuộc
vào bối cảnh của từng quốc gia, trợ cấp bên cung cấp có thể đƣợc tài trợ hoàn toàn
bằng ngân sách công (ví dụ nhƣ từ chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng) hoặc
thông qua tài chính tƣ nhân (ví dụ nhƣ các nhà đầu tƣ tƣ nhân). Cần nhấn mạnh rằng
bất kể trƣờng hợp nào, nhà nƣớc đóng một vai trò quan trọng trong việc giảm chi
phí tài chính, các quy tắc và quy định về mức lợi nhuận và mức giá thuê hoặc giá
mua. Các khoản trợ cấp thƣờng đƣợc sử dụng nhƣ là: chiết khấu giá đất, trợ cấp, các
khoản vay công cộng, cho vay tƣ nhân, trợ cấp lãi suất. Cách tiếp cận này khá phổ
biến trƣớc đây khi hầu hết chính phủ các nƣớc cung cấp NOXH cho tất cả mọi
ngƣời. Hiện nay, do chi phí xây dựng và bảo trì quá lớn, hầu hết chính phủ đã dần
thoái lui trong việc hỗ trợ nhà đầu tƣ phát triển hay hỗ trợ bên cung [81, 110, 84].

26. 19
Với cách tiếp cận hỗ trợ bên cầu nhà ở, các công cụ chính sách để hỗ trợ
đƣợc thực hiện dƣới hình thức trợ cấp tiền thuê nhà, trái phiếu nhà ở, cung cấp tài
trợ mua nhà ở lần đầu hay hỗ trợ thuế nhằm trợ giúp các hộ gia đình TNT có khả
năng chi trả mua/thuê nhà ở theo giá thị trƣờng [81, 110, 84]. Phụ cấp nhà ở là một
trong những hỗ trợ bên cầu quan trọng nhất. Tùy vào hoàn cảnh của hệ thống nhà ở và
hệ thống phúc lợi của mỗi nƣớc nên phụ cấp nhà ở có những biến thể sau: 1. Mô hình
thâm hụt thu nhập là khoản trợ cấp xã hội dành cho các hộ gia đình không thể chi trả
tiền thuê nhà 2. Mô hình bổ sung thu nhập là khoản tiền trợ cấp dành cho các hộ TNT
bổ sung thêm vào thu nhập của hộ gia đình. 3. Mô hình hỗ trợ nhà ở thƣờng đƣợc dùng
để hỗ trợ ngƣời đi thuê nhà. Dù nó ở dạng nào thì phụ cấp nhà ở nhằm giảm gánh nặng
về nhà ở cho các hộ gia đình TNT chủ yếu trong khu vực nhà ở cho thuê. Ở Hàn Quốc
là khoản hỗ trợ cho các hộ gia đình số tiền ứng trƣớc để thuê nhà. Đối với một số nƣớc
châu Âu, là khoản tiền hỗ trợ xã hội chi trả cho việc thuê nhà hàng tháng. Còn ở Mỹ,
khoản hỗ trợ này đƣợc thông qua bên thứ 3 (ngƣời cho thuê nhà)[105].
Hộp 1: Các công cụ chính sách NOXH ở các nƣớc OECD hiện nay
Khoản trợ cấp cho người mua nhà: Công cụ này gồm trợ cấp một lần để mua
nhà, hay bao gồm một phần hay toàn bộ giá trị nhà ở. Đối tƣợng gồm những ngƣời
mua nhà lần đầu với mức thu nhập dƣới ngƣỡng cho trƣớc hoặc những ngƣời thỏa
mãn một số điều kiện nhất định.
Các khoản thế chấp và bảo đảm thế chấp cho người mua nhà: chính phủ hay
cơ quan chính phủ, quỹ trợ cấp cung cấp các khoản cho vay thế chấp ƣu đãi bao
gồm trợ cấp trả tiền hoặc đảm bảo thế chấp.
Trợ cấp thế chấp cho chủ nhà quá hạn trả nợ: trợ cấp và các biện pháp để
tránh tình trạng nhà bị tịch thu nhà ở, khi hộ gia đình trong tình trạng khó khăn về
tài chính. Khoản trợ cấp này bao gồm trợ cấp cho các khoản thanh toán thế chấp và
thanh toán các khoản nợ, hoãn thanh toán, tái cấp vốn và các chƣơng trình cho vay
thế chấp. Các khoản trợ cấp này khác với khoản trợ cấp đƣợc cấp tại thời điểm mua
nhà mà dùng để trợ cấp để thúc đẩy quyền sở hữu nhà ở giá rẻ.
Giảm thuế: Các khoản khấu trừ thuế hoặc các khoản tín dụng thuế dành cho

27. 20
cá nhân nộp thuế để mua nhà. Giảm thuế bao gồm các khoản miễn thuế cho các chi
phí liên quan đến việc mua nhà cho ngƣời mua nhà lần đầu (nhƣ thuế chuyển
nhƣợng tài sản, thuế tem, phí pháp lý/công chứng) và khấu trừ lãi suất thế chấp.
Các khoản trợ cấp cung cấp cho các nhà đầu tư phát triển nhà ở giá hợp lý: bao
gồm trợ cấp, khoản vay, cho các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở giá hợp lý cho các hộ gia
đình có TNT - không bao gồm các khoản vay hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê.
Các khoản trợ cấp nhà ở: các khoản tiền đƣợc chuyển cho các hộ gia đình để
trả cho chủ sở hữu hoặc ngƣời thuê nhà để chi trả cho các khoản chi phí nhà ở của
họ. Trợ cấp nhà ở có thể bao gồm tiền thuê, thanh toán thế chấp và / hoặc lãi suất,
tiện ích, bảo hiểm và dịch vụ.
Nhà xã hội cho thuê: NOXH cho thuê với mức giá đƣợc quy định cụ thể mà
không theo mức giá thị trƣờng. Các công cụ hỗ trợ có thể bao gồm xây dựng, sửa
chữa, quản lý, bảo trì và tài trợ NOXH cho thuê.
Các khoản trợ cấp để phát triển nhà ở cho thuê giá rẻ: gồm các khoản trợ cấp,
giảm thuế hoặc bán hoặc cho thuê đất ở mức giá thấp cho các nhà đầu tƣ phát triển nhà ở
cho thuê giá rẻ mới - không bao gồm các biện pháp hỗ trợ phát triển NOXH cho thuê.
Nguồn: OECD, 2016
Nhìn vào lịch sử phát triển NOXH của các nƣớc trên thế giới cho thấy rất nhiều
chính phủ các nƣớc phƣơng Tây, Mỹ và châu Á ở giai đoạn đầu đều thực hiện việc hỗ
trợ bên cung và trong giai đoạn gần đây bắt đầu chuyển sang hỗ trợ bên cầu.
Có thể nói rằng, các nghiên cứu đã chỉ ra rằng việc hỗ trợ bên cung hay bên
cầu đều có mặt lợi và mặt bất lợi. Có rất nhiều nghiên cứu so sánh về hai cách tiếp
cận trên [78, 85, 90] tuy nhiên thực sự khó để có thể đánh giá các chƣơng trình nhà
ở khác nhau. ởi, thứ nhất các chƣơng trình hỗ trợ nhà ở thƣờng đƣợc thực hiện
phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện của mỗi nƣớc; thứ hai, nhà ở là một lĩnh vực khá
phức tạp của chính sách công, không có một cơ quan hay một bộ hoàn toàn chịu
trách nhiệm thực hiện nhiệm vụ mà có sự hợp tác giữa các bộ, ngành liên quan đến
các vấn đề nhà ở (từ luật xây dựng đến quy định ngân hàng). Theo khuynh hƣớng
chung, trên thế giới đã có một sự thay đổi rõ ràng trong các chƣơng trình trợ cấp

28. 21
chuyển từ trợ cấp bên cung sang trợ cấp bên cầu. Tuy vậy, các khoản trợ cấp bên
cung vẫn là yếu tố quan trọng của các chƣơng trình nhà ở giá rẻ [85,90].
Kraatz và cộng sự (2015) đã so sánh chi phí và lợi ích của hai hình thức trợ cấp
nêu trên. Tác giả đã chứng minh rằng các khoản trợ cấp từ phía cầu, nhƣ hỗ trợ tiền
thuê nhà sẽ tốn ít chi phí hơn cho chính phủ so với trợ cấp từ phía cung hoặc cung cấp
trực tiếp NOXH. Mặt khác, mặc dù các khoản trợ cấp từ phía cung dƣờng nhƣ tốn kém
cho chính phủ còn các khoản trợ cấp bên cầu dƣờng nhƣ hấp dẫn hơn đối với chính
phủ vì hiệu quả chi phí trực tiếp, nhƣng các khoản trợ cấp này thƣờng không khắc phục
đƣợc các vấn đề mang tính hệ thống khiến nhà ở ngày càng không phù hợp, và do đó
chỉ nên coi là biện pháp bổ sung ngoài các chính sách hỗ trợ bên cung [77].
Trong rất nhiều các nghiên cứu về lịch sử chính sách nhà ở tại châu Âu và
Mỹ cho thấy nhà ở luôn đƣợc sử dụng nhƣ một công cụ chính sách công nhằm điều
chỉnh nền kinh tế cũng nhƣ đảm bảo ổn định xã hội . Ở mỗi giai đoạn phát triển của
nền kinh tế, chính phủ sẽ sử dụng các biện pháp khác nhau để can thiệp vào thị
trƣờng nhà ở tùy thuộc vào các mục tiêu chính sách của từng thời kỳ.
Hộp 2: Mục tiêu chính sách nhà ở xã hội của Mỹ
Theo Điều 12702, chƣơng 130, ộ pháp điển các luật liên bang hay còn gọi
là Bộ luật Hoa Kỳ (US code): Nhà ở xã hội quốc gia, mục tiêu của chính sách nhà ở
quốc gia là tái khẳng định cam kết quốc gia lâu dài về nhà ở hợp lý, an toàn và hợp
vệ sinh cho công dân Mỹ bằng cách tăng cƣờng hợp tác của các tổ chức công và tƣ
để có thể: 1. đảm bảo rằng mọi công dân của Hoa Kỳ có quyền tiếp cận nơi trú ẩn
tốt hoặc hỗ trợ tránh tình trạng vô gia cƣ; 2. tăng nguồn cung quốc gia về nhà ở tử tế
với giá cả cho các hợp lý cho các gia đình có thu nhập thấp và thu nhập trung bình
và có thể tiếp cận với các cơ hội việc làm; 3. cải thiện cơ hội nhà ở cho tất cả công
dân của Mỹ, đặc biệt là các nhóm dân tộc thiểu số gặp khó khăn, trên cơ sở không
phân biệt đối xử; 4. tạo lập môi trƣờng an toàn; 5. để mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở;
6.để cung cấp cho mọi cộng đồng nguồn cung cấp tài chính thế chấp đáng tin cậy,
sẵn có với mức lãi suất thấp nhất có thể; và 6. khuyến khích trao quyền cho ngƣời
thuê nhà và giảm nghèo về nhà ở công và nhà ở có sự hỗ trợ của liên bang.

29. 22
Trong cuốn “Chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo đô thị”, tác giả Raymond
Struyk đã đƣa ra câu hỏi: “Chính sách nhà ở nào là tốt nhất?” và câu trả lời là “Điều
này phụ thuộc vào mục tiêu nào đƣợc coi trọng nhất, vào điều kiện thị trƣờng vào
thời điểm mà chƣơng trình đƣợc thực hiện, vào khuynh hƣớng thu nhập, tốc độ tăng
số hộ gia đình và chi phí sản xuất nhà ở. Không có câu trả lời cụ thể nào cho mỗi
thành phố.” Cung cấp trực tiếp NOXH chỉ là một cách mà chính phủ cố gắng tăng
cƣờng cơ hội nhà ở cho các hộ gia đình có TNT. Các quốc gia khác cũng thử
nghiệm những hình thức hỗ trợ cho phía cầu. Việc thực hiện và mức độ trợ cấp
cũng rất khác nhau tùy thuộc vào điều kiện kinh tế của mỗi nƣớc. Cho dù chính phủ
có sử dụng biện pháp chính sách nào cũng vẫn bộc lộ những khiếm khuyết trên thị
trƣờng nhà ở. Nhìn lại lịch sử phát triển NOXH ở các nƣớc, có 4 mô hình phát triển
NOXH: chính phủ can thiệp vào thị trƣờng nhà ở nhằm đảm bảo nhà ở tối thiểu,
chính phủ dựa vào thị trƣờng tƣ nhân để phát triển NOXH bằng cách cung cấp các
hỗ trợ cho phía chủ đầu tƣ xây dựng nhà ở, chính phủ chuyển từ trợ cấp bên cung
sang trợ cấp bên cầu bằng cách cung cấp hỗ trợ cho ngƣời đi thuê, mua nhà và tiếp
đó là chính sách nhà ở do thị trƣờng tự điều chỉnh.
Do vậy, các chính phủ chỉ tập trung trợ giúp vào nhóm ngƣời thực sự cần sự trợ
giúp chứ không tập trung vào nhóm ngƣời có khả năng chi trả nhà ở và các can thiệp
của chính phủ vào thị trƣờng nhà ở phụ thuộc vào sức khỏe của nền kinh tế cũng nhƣ
đảm bảo tính công bằng và hiệu quả trong xã hội. Do vậy, đối với trƣờng hợp Việt
Nam đang trong giai đoạn sơ khai của quá trình phát triển NOXH, cần liên hệ các bài
học của các nƣớc phát triển để có thể rút ngắn quá trình phát triển của mình.
1.2. Tình hình nghiên cứu trong nƣớc
1.2.1. Lược sử vấn đề nhà ở và NOXH
Vấn đề nhà ở vẫn luôn là vấn đề nan giải của các đô thị trong đó có Hà Nội.
Bắt nguồn từ thời kỳ thuộc địa nhƣng vấn đề trở nên phổ biến hơn trong thời kỳ sau
Cách mạng tháng 8 khi chính quyền mới bắt đầu đặt nền móng xây dựng chính phủ
và xã hội mới [58]. Bắt đầu từ 1954, chính sách nhà ở đã hƣớng đến việc đáp ứng
nhu cầu của ngƣời làm việc trong khu vực nhà nƣớc (công chức, công nhân và lực

30. 23
lƣợng vũ trang). Vào thời kỳ đó, việc phát triển nhà ở và đô thị đƣợc cho là lĩnh vực
tiêu thụ không phục vụ sản xuất. Hiến pháp thừa nhận quyền có nhà ở tối thiểu cho
các hộ gia đình và nhà ở là dịch vụ xã hội chứ không phải là hàng hóa, việc sản xuất
và phân phối là trách nhiệm của xã hội giống nhƣ các dịch vụ xã hội khác nhƣ y tế
và giáo dục [35]. Trong thời kỳ này, hai biện pháp chính sách nhà ở đã đƣợc thực
hiện sau khi giành đƣợc độc lập nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở cấp thiết của các hộ
gia đình ở đô thị. Biện pháp thứ nhất là trƣng dụng nhà ở của các gia đình tại khu
phố cổ và khu phố cũ. iện pháp thứ hai là xây dựng các khu tập thể với quy mô
lớn với mục tiêu xây dựng đất nƣớc công nghiệp hiện đại.
Sự xuất hiện của các khu tập thể đối lập với cách thức cƣ trú trƣớc đây. ên
cạnh các khối nhà cao tầng là các tiện ích công cộng nhƣ nhà trẻ, trƣờng học, trạm y
tế, không gian công cộng và công viên. Các căn hộ trong các khu tập thể đƣợc phân
phối cho cán bộ công nhân viên chức làm trong khu vực nhà nƣớc với quy chuẩn và
chi phí nhà ở không vƣợt quá 1% thu nhập hộ gia đình [58]. Do cầu lớn gấp nhiều
lần so với cung nên cuối những năm 80, chỉ có khoảng 30% cán bộ công nhân viên
nhà nƣớc (chủ yếu ở phía Bắc) đƣợc cấp nhà ở, còn 70% còn lại phải tự làm lấy nhà
ở hoặc sống trong điều kiện nhà ở khó khăn [35].
Trong hai thập kỷ tiếp theo, với định hƣớng kinh tế hàng hóa nhiều thành
phần, chính sách nhà ở cũng thay đổi để phù hợp với những thay đổi trong bối cảnh
kinh tế xã hội. Nhà nƣớc xóa bỏ chế độ bao cấp về nhà ở và khuyến khích ngƣời
dân tự xây dựng nhà ở. Vào thời kỳ này, lĩnh vực nhà ở thiếu cả về lƣợng và chất,
diện tích nhà ở trung bình đầu ngƣời thấp, chất lƣợng nhà ở xuống cấp sau thời kỳ
bao cấp không đƣợc duy tu bảo dƣỡng. Cùng với đó là nhà nƣớc không thể kiểm
soát tình hình di cƣ từ nông thôn ra đô thị. Những cải cách kinh tế đã giúp ngƣời
dân có khả năng để xây dựng và cải tạo nhà ở, tuy nhiên họ không thể tiếp cận đƣợc
đất đai và tín dụng. Chính vì vậy, Nhà nƣớc và các bộ ngành có liên quan đã ra một
số văn bản pháp luật nhằm thúc đẩy xây dựng nhà ở tại đô thị. Pháp lệnh Nhà ở năm
1991, Luật đất đai 1993, Nghị định 60, 61 đã gỡ bỏ nút thắt trong sở hữu nhà ở,
khuyến khích mọi cá nhân, tổ chức duy trì, phát triển quỹ nhà ở, đảm bảo quyền xây

31. 24
dựng, nâng cấp, cho thuê và bán nhà của công dân. Nhờ đó, mà quá trình phát triển
xây dựng nhà ở tại đô thị đƣợc thúc đẩy và triển khai [35, 46]
Trong giai đoạn cải cách kinh tế, hầu hết các doanh nghiệp nhà nƣớc chuyển sang
cơ chế tự chủ tài chính và với sự suy giảm hỗ trợ tài chính cho việc sản xuất nhà ở của
nhà nƣớc, một số doanh nghiệp đã phá sản và phải sát nhập với các công ty khác. Nhận
thức đƣợc vấn đề này, để thực hiện đƣợc mục tiêu nhà ở, nhà nƣớc đã thay đổi chính
sách nhà ở cho phép các chủ thể khác tham gia vào quá trình xây dựng nhà ở [8, 22].
Chính sách liên quan đến chính sách nhà ở trong giai đoạn này bộc lộ những bất cập nhƣ
vấn đề tài chính nhà ở, các chính sách tạo điều kiện cho các doanh nghiệp nhà nƣớc, tƣ
nhân và liên doanh nâng cấp hạ tầng đô thị, vẫn nặng về thủ tục hành chính trong việc
cấp phép xây dựng…
Sự kết hợp “Nhà nƣớc và nhân dân cùng làm” đã dần bị bỏ ngỏ và đƣợc thay
thế bởi việc phát triển các không gian đô thị với sự xuất hiện của các khu đô thị
mới. Mô hình phát triển đô thị lần đầu tiên đƣợc phác thảo trong quy hoạch tổng thể
mới đƣợc thông qua vào năm 1992. Quy hoạch tổng thể này nhằm bắt kịp với nhu
cầu phát triển của kinh tế thị trƣờng, mô hình nhà chung cƣ kiểu mới đƣợc xem là mô
hình thích hợp cho bộ phận lớn dân cƣ có mức thu nhập từ trung bình trở xuống [35].
Tuy nhiên, vào thời điểm đó, hầu hết các chung cƣ đều cận kề các trung tâm để làm
tăng giá trị đất đai và do đó, nó chỉ phù hợp với đối tƣợng có thu nhập cao thay vì nhà
chung cƣ phục vụ những đối tƣợng có thu nhập trung bình hoặc thấp hơn.
Trong 20 năm đầu sau đổi mới, có thể thấy rằng thuật ngữ NOXH lúc này
chƣa chính thức xuất hiện trong các văn bản luật, vì vậy các tác giả trong nƣớc chủ
yếu sử dụng thuật ngữ nhà ở cho ngƣời TNT. Hoàng Xuân Nghĩa và Nguyễn Khắc
Thanh, 2009, đã chỉ ra rằng chính phủ chƣa có một chiến lƣợc xuyên suốt và nhất
quán về chính sách nhà ở cho ngƣời TNT hay chính sách nhà nƣớc hiện hành chƣa
phù hợp, gây cản trở cho việc lƣu thông hàng hóa bất động sản, nhất là hàng hóa –
bất động sản cho ngƣời TNT khiến cho thị trƣờng tiềm ẩn rủi ro, tính thanh khoản
thấp, không kích thích việc đầu tƣ kinh doanh, phát triển nhà ở cho ngƣời TNT [11].

32. 25
Vào đầu những năm 2000, sự chuyển đổi rõ rệt theo xu hƣớng thị trƣờng đã
tạo ra những cú hích đến giá đất và bất động sản [126]. Thiếu các kênh đầu tƣ, nạn đầu
cơ và ảnh hƣởng của các chính sách công đã kích thích đầu tƣ tạo ra một dòng vốn lớn
đổ vào thị trƣờng nhà ở cao cấp. Tuy nhiên, vào năm 2004 sự ra đời và phát triển của
thị trƣờng chứng khoán quốc gia đã trở thành kênh đầu tƣ thay thế cho bất động sản
cho đến khi thị trƣờng chứng khoán Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sụp đổ. Sự
quay trở lại đầu tƣ trên thị trƣờng bất động sản vào năm 2007-2008 đã dẫn đến lạm
phát cao trên 20% cùng với cuộc khủng hoảng tài chính tại Mỹ đã gây ra những ảnh
hƣởng đến nền kinh tế quốc gia thông qua suy giảm xuất khẩu và đầu tƣ trực tiếp nƣớc
ngoài [119, 106].
Sự khởi động lại của chính sách nhà ở cho ngƣời TNT bắt đầu khi Chiến
lƣợc nhà ở quốc gia ra đời cùng với sự đóng băng của thị trƣờng bất động sản trong
giai đoạn 2009-2012. Trong giai đoạn này, trong một nỗ lực để giảm lạm phát, chính
phủ buộc các ngân hàng giảm tín dụng đối với các dự án bất động sản [113, 121]. Thị
trƣờng bị đóng băng và các đô thị lớn đối mặt với việc giải quyết một lƣợng lớn nhà ở
tồn kho [121]. Trong khi đó, nguồn vốn đầu tƣ phát triển nhà ở đƣợc bố trí một cách hạn
hẹp, khiến những ngƣời hƣởng lƣơng từ ngân sách, đặc biệt là ngƣời TNT ở đô thị và
công nhân khu công nghiệp không có khả năng tự tạo lập chỗ ở cho riêng mình, gây
nhiều khó khăn trong cuộc sống. Giá nhà ở leo thang do tình trạng đầu cơ và phát triển
thị trƣờng bất động sản nóng đã không tạo điều kiện cho ngƣời nghèo và ngƣời cận
nghèo tiếp cận đƣợc nhà ở. Bối cảnh thị trƣờng nhà ở đóng băng, đã khiến nhu cầu về
nhà ở của các nhóm đối tƣợng này ở các đô thị lớn bắt đầu đƣợc chú ý đến nhằm khắc
phục những điểm yếu kém của thị trƣờng và nhằm thực hiện chính sách an sinh xã hội
của Đảng và nhà nƣớc trong công cuộc hiện đại hóa đất nƣớc.
1.2.2 Các nghiên cứu về chính sách nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp
Xây dựng nhà ở cho các nhóm xã hội đặc thù đã đƣợc bàn thảo ngay cuối
những năm 1990 và đầu những năm 2000. Các nhóm xã hội thuộc diện đƣợc chú ý về
nhà ở xã hội bao gồm cán bộ công chức, viên chức, nhóm thuộc diện chính sách, ngƣời
lao động tại các khu công nghiệp, sinh viên… Đây cũng là khoảng thời gian Việt Nam

33. 26
xây dựng Luật Nhà ở. Tuy vậy, trong khi các văn bản luật và chính sách về nhà ở đang
đƣợc bàn luận thì thực tiễn diễn ra các dòng di cƣ mạnh mẽ đổ về các thành phố*
.
Nghiên cứu về chính sách nhà ở cho ngƣời TNT đã có rất nhiều chuyên gia ở
các lĩnh vực kinh tế, xã hội, xây dựng, và đƣợc phản ánh dƣới nhiều góc độ khác
nhau. Các nghiên cứu chủ yếu tập trung vào việc quá trình tiếp cận và sử dụng
NOXH, tiếp cận đến các dịch vụ xã hội [23, 19]. Các tác giả đã chỉ ra những bất cập
của chính sách NOXH trong việc tiếp cận, quy trình mua nhà chƣa thực sự tạo điều
kiện cho những ngƣời TNT. Quy trình không công khai trên các phƣơng tiện thông
tin đại chúng hoặc từ ngữ “chuyên ngành” khó hiểu nên đôi khi tạo thêm khó khăn,
phức tạp cho ngƣời dân.Theo các tác giả nhà ở dành cho ngƣời có TNT không đồng
nghĩa họ phải ở trong những căn hộ có chất lƣợng thấp và lớn hơn là nếu không xây
dựng khu ở cho ngƣời TNT đảm bảo sự đồng bộ và tiêu chuẩn tốt” thì chính chúng ta
sẽ tạo ra những khu ổ chuột quy mô lớn hơn cho đô thị và khoảng cách chênh lệch xã
hội lúc đó sẽ lại càng nới rộng thêm. Mặt khác, NOXH chỉ tập trung vào nhà giá rẻ
mà chƣa thực sự đầu tƣ vào các tiện ích phục vụ hay thiếu cơ sở hạ tầng thiết yếu nhƣ
trƣờng học, bệnh viện, kết nối giao thông cho ngƣời dân tại các khu NOXH [118].
Chất lƣợng các công trình NOXH kém đảm bảo. Tƣờng bong tróc, trần ngấm nƣớc,
gạch lát cong vênh là những vấn đề của các khu NOXH [47].
Đánh giá chung về chính sách nhà ở xã hội ở là chủ đề nghiên cứu của một
số luận văn, luận án. Tuy nhiên, mỗi luận văn, luận án lại tập trung vào các khía
cạnh khác nhau của chủ đề. Một số luận văn thạc sỹ nhƣ Lê Văn Đính (2012), Mai
Hồng Thuận (2014), Vũ Thị Minh (2015) [9, 20, 48] đƣa ra nhận định rằng chính
sách hiện nay còn tồn tại nhiều bất cập khiến cho chính sách chƣa đạt hiệu quả, qua
đó khẳng định việc cần thiết phải xây dựng một hệ thống chính sách NOXH hoàn
chỉnh hơn nhằm góp phần nâng cao chất lƣợng cuộc sống, đảm bảo phúc lợi của
*
Tuy nhiên thuật ngữ nhà ở xã hội bắt đầu xuất hiện lần đầu tiên trong Luật Nhà ở năm
2005 nhƣng 4 năm sau mới có một số văn bản pháp quy về nhà ở xã hội, còn tên gọi nhà ở
xã hội trong các văn bản pháp quy dƣới luật lại đƣợc đổi thành nhà ở cho NTNT, khiến
nhiều ngƣời lầm tƣởng có hai loại nhà khác nhau. Chính vì lẽ đó các nghiên cứu trƣớc năm
2010 đều sử dụng thuật ngữ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, sau mốc thời gian này, thuật
ngữ nhà ở xã hội cho ngƣời thu nhập thấp mới bắt đầu đƣợc sử dụng phổ biến.

34. 27
nhà nƣớc. Có một số luận án tiến sĩ có liên quan đến chủ đề này lại chỉ tập trung
vào vấn đề tài chính và tín dụng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Trần Hà Kim Anh
(2009) Trần Thị Hằng (2013) [32, 33] đã phân tích thực trạng vấn đề và các giải
pháp tài chính trong chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Các tác giả đều cho
rằng thị trƣờng tín dụng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp hiện đang bị bỏ ngỏ bởi các
chính sách của ngân hàng thƣơng mại chƣa tạo điều kiện để ngƣời thu nhập thấp
tiếp cận đƣợc vốn vay cũng nhƣ chính phủ chƣa có các biện pháp chính sách hiệu
quả hỗ trợ và khuyến khích các hoạt động tín dụng nhà ở. Đáng chú ý là luận án
của Nguyễn Thị Hà Vy (2017), tác giả nghiên cứu quy trình quyết định chính sách
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Đà Nẵng, phân tích các yếu tố ảnh hƣởng đến quy
trình quyết định chính sách gồm điều kiện kinh tế xã hội, các thể chế và vai trò của
những ngƣời tham gia quy trình quyết định chính sách.
Liên quan đến chính sách tín dụng cho ngƣời TNT tiếp cận NOXH, UN-
Habitat (2014) phân tích mối quan hệ giữa thu nhập bình quân và chi phí mua nhà ở
tại các thành phố đã đƣa ra nhận xét đại đa số các gia đình đô thị không đủ khả năng
mua một đơn vị nhà ở nhỏ, kiên cố, hiện đại ngay cả khi họ đủ điều kiện vay vốn
mua nhà ở. Giá nhà ở ở các thành phố chỉ phù hợp với khoảng 5% hộ gia đình sống
tại đô thị. Bên cạnh đó tổ chức này nhận định rằng tại Việt Nam nhu cầu về nhà ở
đang gia tăng nhanh, đặc biệt là tại đô thị. Bởi xu hƣớng giảm quy mô hộ gia đình
đang diễn ra mạnh ở cả hai khu vực nông thôn và đô thị. Ƣớc tính đến năm 2049
khu vực thành thị sẽ có thêm 13,93 triệu hộ gia đình mới. Điều này đồng nghĩa với
việc phải cung ứng khoảng 3,14 triệu đơn vị nhà ở đô thị để đáp ứng nhu cầu tăng
trƣởng này. Lƣơng Ngọc Thúy (2015) giá NOXH vẫn rất cao so với thu nhập của
ngƣời dân, trong khi các thủ tục vay vốn mua nhà nhiều bất cập, chồng chéo trong
các quy định khiến cả chính quyền địa phƣơng và ngƣời dân đều lúng túng trong
việc làm hồ sơ xin xác nhận. Một số nghiên cứu của tổ chức quốc tế cũng đã nhận
định, vẫn thiếu vắng những chính sách tín dụng hiệu quả, bền vững hỗ trợ cho
ngƣời dân TNT tiếp cận NOXH [49] [46].

35. 28
Bàn về việc thực hiện chính sách NOXH ở đô thị, Trần Công Thành và
Nguyễn Xuân Hải cho rằng hiệu quả xã hội của các dự án nhà ở cho ngƣời TNT
chƣa cao. Các tác giả chỉ ra một số nguyên nhân trong đó có nguyên nhân rằng quan
điểm phát triển nhà ở cho ngƣời TNT chƣa đƣợc quán triệt thống nhất nên ảnh
hƣởng đến việc lựa chọn chất lƣợng kỹ thuật kết cấu kiến trúc và phƣơng thức quy
hoạch sử dụng đất, biện pháp tổ chức xây dựng, cách thức khai thác và mô hình tổ
chức quản lý nhà ở [31]. Các tác giả cho rằng trong quá trình tổ chức thực hiện các
dự án ở cho ngƣời TNT ở cơ sở thiếu sự nhất quán trong quan điểm nên dẫn đến
nảy sinh nhiều vấn đề bất cập và làm sai lệch mục tiêu dự án. Những bất cập đó là
quyết định lựa chọn chất lƣợng kỹ thuật, kết cấu kiến trúc nhà ở không phù hợp, do
các doanh nghiệp làm nhà chung cƣ chất lƣợng cao với giá thành cao làm ngƣời
TNT không thể tiếp cận với sản phẩm nhà ở của dự án. Mặt khác, quy hoạch sử
dụng đất chƣa hợp lý, nhu cầu cải thiện chỗ ở của ngƣời TNT lớn chiếm đến 70%
không mong muốn sinh sống tại các khu chung cƣ cao tầng vì nó khó kiếm nguồn
kiếm sống và phải đóng nhiều loại phí dịch vụ. Chƣa có sự kiểm soát giá thành, chất
lƣợng nhà ở do đã giao hẳn cho doanh nghiệp. Quan điểm thực hiện mục tiêu ngƣời
TNT đô thị cần ở chung với ngƣời thu nhập cao trong 1 khu nhà để đảm bảo công
bằng xã hội, ngƣời giàu có điều kiện giúp đỡ ngƣời nghèo chƣa khả thi.
Một số nghiên cứu về NOXH khác lại tập trung vào đánh giá các chƣơng trình
phát triển nhà ở quốc gia hay đƣa ra các giải pháp công nghệ để đề xuất mô hình phát
triển NOXH có hiệu quả [26]. Những ý tƣởng mới hay và những đề xuất về việc
cung cấp nhà ở cho ngƣời TNT đƣợc rất nhiều các tác giả đề cập. Đề tài khoa học
“Nghiên cứu các giải pháp đồng bộ phát triển nhà ở người TNT tại các đô thị Việt
Nam”của Viện Nghiên cứu kiến trúc – Bộ Xây dựng đề xuất các giải pháp đồng bộ từ
khâu quy hoạch sử dụng đất, các giải pháp kiến trúc, công nghệ xây dựng, vật liệu xây
dựng cho nhà ở đối với ngƣời TNT; các chính sách, cơ chế tài chính cho công tác xây
dựng các khu nhà ở cho ngƣời TNT tại các đô thị Việt Nam. Hay một nhà nghiên cứu
nƣớc ngoài - Michael Waibel (2007) đã gợi ý một chiến lƣợc hƣớng tới việc giúp
ngƣời nghèo tái hội nhập bằng cách tăng cƣờng sự tham gia của tất cả các bên liên

36. 29
quan, sự kết hợp mạnh mẽ của các sáng kiến từ dƣới lên và kinh nghiệm thực tế của
cƣ dân vào lập quy hoạch. Đó là một chiến lƣợc không gian quan tâm đến tái phát
triển các khu dân cƣ trong nội thành và nhà ở tại các khu vực mở rộng đô thị cũng
nhƣ ở các tỉnh lân cận.
Liên quan đến vấn đề này không thể không đề cập đến một số nghiên cứu
khá sâu sắc của các tổ chức quốc tế tại Việt Nam nhƣ Ngân hàng thế giới, Chƣơng
trình định cƣ con ngƣời. Trong cuốn “Hồ sơ nhà ở Việt Nam” và “Nhà ở giá hợp
lý” đã cung cấp các phân tích chuyên sâu về các khía cạnh đa chiều của nhà ở và
nhấn mạnh một số hạn chế cần đƣợc quan tâm trong chính sách công [46, 49]. Theo
nhận định của Ngân hàng thế giới, hiện nay ở Việt Nam có khoảng hơn một chục
chƣơng trình nhà ở đang đƣợc thực hiện. Các chƣơng trình nhà ở hiện tại đã có một
số kết quả tích cực, tuy nhiên phần lớn các chƣơng trình này đều vẫn đang trong
giai đoạn thực hiện và kết quả chƣa rõ ràng. Theo quan sát của Ngân hàng Thế giới,
một vài chƣơng trình phải rất khó khăn xoay sở mới nhận đƣợc nguồn tiền cần thiết
để thực hiện. Các chƣơng trình khác thì thực hiện với chi phí kinh tế cao và tốn kém
cho Chính phủ. Cuối cùng, chính sách nhà ở còn chƣa tập trung vào các hộ nghèo
đô thị [49]. Còn theo báo cáo về chính sách đô thị của Việt Nam [84], với các mục
tiêu quốc gia đề ra nhƣng việc tiếp cận nhà ở giá cả hợp lý và có chất lƣợng vẫn
đang là một trong những thách thức lớn nhất ở các đô thị. Có sự thiếu hụt cung cấp
nhà ở để bán và cho thuê. Khu vực nhà ở chính thức vẫn đang nằm ngoài tầm với
của phần lớn ngƣời dân. Giá nhà ở mua và cho thuê hiện nay vẫn chƣa phù hợp với
các hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình, cho dù họ có thể tiếp cận tín
dụng nhà ở.
Các chính sách về nhà ở của Việt Nam đã có nhiều thay đổi theo thời gian.
Tuy nhiên các chính sách về nhà ở cho ngƣời có TNT, nhà ở cho thuê và nhà ở tái
định cƣ vẫn mang nặng tính bao cấp. Vấn đề NOXH đang đƣợc tái khởi động với
những nội hàm cũ và mới [34]. Tác giả hoài nghi về tính khả thi của các điều khoản
luật, các chƣơng trình, dự án triển khai liên quan đến NOXH. Bởi dựa trên khái
niệm “NOXH” và xác định đối tƣợng của NOXH cho thấy sự hiện hữu của bao cấp

37. 30
nhà nƣớc về nhà ở trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng hiện nay. Các chính sách
chủ yếu chú trọng sử dụng vốn ngân sách để phát triển nhà ở cho công nhân, sinh
viên mà ít quan tâm nâng cấp quỹ nhà ở cho thuê [46]. Bên cạnh đó, các chính sách
của Việt Nam chƣa tạo điều kiện cho cộng đồng nghèo tham gia giải quyết những
khó khăn về nhà ở của họ. Chính sách chƣa tạo điều kiện cải thiện điều kiện ở cho
ngƣời dân và cộng đồng bằng cách khuyến khích họ tham gia trực tiếp vào quá trình
quy hoạch, cải tạo, nâng cấp các khu nhà cũ hiện đã xuống cấp. Lƣơng Ngọc Thúy
(2015) cho rằng nhà nƣớc cần có những biện pháp huy động sự tham gia của khu vực
tƣ nhân trong lĩnh vực phát triển NOXH ở cả hai loại nhà bán và cho thuê. Bên cạnh
đó, nhà nƣớc cần ban hành những chính sách mới khuyến khích các chủ sử dụng lao
động hỗ trợ ngƣời lao động mua/thuê NOXH.
Nghiên cứu về chính sách nhà ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp nói riêng đã đƣợc nghiên cứu bằng nhiều phƣơng pháp và cách tiếp cận. Về
phƣơng pháp nghiên cứu, nghiên cứu sinh tổng hợp đƣợc ba phƣơng pháp chính:
nghiên cứu bàn giấy, nghiên cứu từ việc xử lý số liệu đã có sẵn, nghiên cứu có thực
hiện khảo sát. Trong số các tài liệu mà tác giả tiếp cận, có thể thấp, các nghiên cứu bàn
giấy chiếm ƣu thế hơn so với các loại hình nghiên cứu khác [27,28, 1, 36, 24, 21]. Đây
là đặc trƣng của các nghiên cứu về chính sách, các tác giả chủ yếu mô tả về thực trạng
và sau đó đƣa ra các giải pháp về chính sách mà thiếu đi các nhận định nghiên cứu dựa
vào bằng chứng có tính thuyết phục. Do vậy, mặc dù có khá nhiều nghiên cứu về
chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của các chuyên gia, nhà phân tích, giới
chuyên môn nhƣng những nghiên cứu trên mới chỉ ra đƣợc một số bất cập, ƣu điểm
và hạn chế của chính sách này mà chƣa có nhà nghiên cứu nào phản ánh một cách
sâu sắc và toàn diện về chính sách, đặc biệt theo cách tiếp cận chính sách công. Tác
giả hy vọng rằng việc nhìn nhận dƣới một góc độ toàn diện, phân tích, đánh giá
chính sách, luận án sẽ cung cấp đƣợc một bức tranh tổng thể về chính sách NOXH
cho ngƣời TNT từ đó thấy đƣợc những thành tựu mà chính sách đã đạt đƣợc cũng
nhƣ những bất cập mà chính sách đang gặp phải và những hƣớng giải quyết giúp
chính sách đƣợc hoàn thiện.

38. 31
1.3. Một số vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu
Nhà ở luôn nằm trong những vấn đề hàng đầu trong chƣơng trình nghị sự ở cả
các nƣớc phát triển và các nƣớc đang phát triển liên quan đến khả năng chi trả và
các vấn đề phúc lợi. Các chính sách nhà ở tập trung vào 3 điểm sau [110]: (1) khả
năng tiếp cận, đó là tiếp cận với nhà ở đầy đủ, và các dịch vụ quản lý và bảo trì, cho
các hộ gia đình có thu nhập thấp; (2) khả năng chi trả, liên quan đến việc hạn chế
gánh nặng thanh toán nhà ở cho các hộ gia đình có thu nhập thấp; (3) chất lƣợng,
bao gồm nâng cao các tiêu chuẩn xây dựng mới hoặc thúc đẩy bảo trì và cải tạo để
đảm bảo nhà đầy đủ cho các hộ nghèo). Tuy nhiên, chính phủ các quốc gia phát
triển hiện nay ngoài việc giải quyết việc tiếp cận nhà ở đầy đủ, họ còn rất chú trọng
liên kết xã hội và việc làm. Sử dụng chính sách nhà ở nhƣ là một chính sách tích
hợp để tạo sự gắn kết kinh tế và xã hội.
Vấn đề nhà ở luôn là mối quan tâm của các cuộc tranh luận trong những năm
gần đây khi nền kinh tế phát triển cùng với quá trình đô thị hóa tăng nhanh trên toàn
cầu cũng nhƣ ở Việt Nam. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc biệt, liên quan trực tiếp đến
đời sống hàng ngày cũng nhƣ mối quan hệ của chúng với nền kinh tế quốc gia. Các
nghiên cứu trong và ngoài nƣớc về NOXH, các chính sách nhà ở và NOXH ở các nƣớc
đã đƣợc nghiên cứu dƣới nhiều khía cạnh khác nhau. Các nghiên cứu này giúp cho tác
giả luận án nhìn nhận vấn đề với nhiều chiều cạnh khác nhau và cung cấp rộng hơn
kiến thức, cách nhìn nhận và hiểu biết về chính sách nhà ở trên thế giới. Mặt khác, các
nghiên cứu này là tài liệu tham khảo rất quan trọng trong việc định hƣớng nghiên cứu
và đƣa ra các gợi ý chính sách phù hợp với bối cảnh của Việt Nam nói chung và trƣờng
hợp thành phố Hà Nội nói riêng.
Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài cho thấy, những vấn đề
lý luận và thực tiễn về chính sách NOXH cho ngƣời TNT là vấn đề thu hút sự quan
tâm của rất nhiều các nhà nghiên cứu, các nhà quy hoạch, xây dựng, hoạch định
chính sách và thực thi chính sách. Tuy nhiên, có thể thấy có ít công trình nghiên cứu
một cách hệ thống về chính sách NOXH cho ngƣời TNT theo hƣớng tiếp cận chính
sách công. Các nghiên cứu nƣớc ngoài chủ yếu tập trung tìm hiểu mối quan hệ giữa

39. 32
nhà ở, nghèo đói, bất bình đẳng, giáo dục và sức khỏe. Với các nghiên cứu quốc tế
về chính sách NOXH cho ngƣời TNT thƣờng bàn đến khả năng tiếp cận, khả năng
chi trả hay chất lƣợng nhà ở của ngƣời dân. Còn hầu hết các nghiên cứu trong nƣớc
tập trung vào một số vấn đề nhƣ: phân tích thực trạng, chỉ ra những khó khăn về cơ
chế chính sách, đề ra các giải pháp cơ bản về mặt chuyên môn nhƣ giải pháp mang
tính kỹ thuật, giải pháp về quy hoạch đất đai, hay giải pháp công nghệ. Với những
nội dung mà các nhà nghiên cứu trong và ngoài nƣớc đã thực hiện nêu trên, những
khoảng trống mà luận án cần hƣớng tới thực hiện là:
Thứ nhất, qua những kinh nghiệm quốc tế, các bài học kinh nghiệm của các
quốc gia phát triển và đang phát triển làm rõ khái niệm NOXH, ngƣời TNT, mô
hình phát triển NOXH.
Thứ hai, các nghiên cứu đƣợc tổng thuật chƣa có nghiên cứu nào đánh giá
một cách tổng quát có hệ thống thực trạng chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở đô
thị dƣới cách tiếp cận chính sách công. Do đó, luận án tập trung nghiên cứu các nội
dung chính sách NOXH cho ngƣời TNT ở đô thị nhằm đánh giá chính sách này trên
cơ sở khảo sát các nhóm đối tƣợng có liên quan.
Thứ ba, luận án còn hƣớng đến nghiên cứu đánh giá kết quả chính sách nhằm
tìm hiểu liệu chính sách có đạt đƣợc các mục tiêu đã đề ra hay không, từ đó chỉ ra
những rào cản trong quá trình thực hiện chính sách và đề xuất những giải pháp thực
hiện trong thời gian tới.
Nói chung, chính sách NOXH cho ngƣời TNT đã nhận đƣợc sự quan tâm của
rất nhiều nhà nghiên cứu, nhƣng hiện vẫn còn nhiều vấn đề chƣa đƣợc đề cập đến
và rất cần đƣợc nghiên cứu một cách toàn diện nhằm hoàn thiện chính sách có vai
trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội trong xã hội.

40. 33
KẾT LUẬN CHƢƠNG 1
Về cơ bản, việc tổng quan các vấn đề liên quan đến chính sách NOXH
cho ngƣời TNT đã tóm lƣợc sơ bộ các quan điểm và các kết quả nghiên cứu
quan trọng liên quan đến chủ đề nghiên cứu. Từ những nghiên cứu mang tính vĩ
mô nhƣ bất bình đẳng, quan điểm về hỗ trợ nhà ở, kinh nghiệm của các nƣớc
trên thế giới về chính sách NOXH cho ngƣời TNT cho đến các vấn đề vi mô
nhƣ quan hệ với khả năng chi trả, giáo dục, sức khỏe. Việc điểm luận các
nghiên cứu đƣợc công bố của các tác giả đi trƣớc giúp tác giả xâu chuỗi và
phân tích các vấn đề chính sách một cách toàn diện hơn.
Chính sách NOXH dành cho ngƣời TNT nhằm tạo quỹ nhà ở cho công nhân
và ngƣời TNT nhằm bảo đảm công bằng cho mọi tầng lớp xã hội có cơ hội tiếp cận
các dịch vụ xã hội cơ bản, thiết yếu. Những đối tƣợng đƣợc thụ hƣởng chính sách
NOXH là những ngƣời gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở, tiếp cận các dịch vụ xã
hội. Nếu chính sách đƣợc thực hiện tốt phần nào sẽ làm giảm bất bình đẳng trong xã
hội, thu hẹp khoảng cách giàu nghèo ở đô thị. Tuy nhiên, câu hỏi đặt ra trong thực
tế là liệu chính sách NOXH hiện nay dành cho ngƣời TNT có giảm bất bình đẳng
trong xã hội hay không hay đang gây ra những bất bình đẳng khác trong xã hội.
Tóm lại, có thể thấy những thách thức đối với tiến trình phát triển đô thị,
đảm bảo an sinh xã hội toàn dân sẽ là một bài toán khó khăn một khi vấn đề nhà ở
chƣa thể giải quyết, những hỗ trợ, ƣu đãi trong chính sách NOXH chƣa đến đƣợc
với ngƣời TNT. Những bài học kinh nghiệm quốc tế, những vấn đề chính sách và
bối cảnh thực trạng đang đặt ra hiện nay đòi hỏi phải có những tìm tòi mới trong
việc giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời có TNT hiện nay.