Strategisch vastgoedadvies onderwijssector

1. Strategisch vastgoedadvies
Onderwijssector
Presentatie d.d. 23 april 2009
Lokatie; Lingecollege Tiel
Hans Heijltjes, senior adviseur Hevo
Willem-Jan Adriaanssen, marktdomeinleider PO/VO

2. Hevo het bedrijf
• Advies, onderzoek en projectmanagement
met betrekking tot huisvesting.
• 110 werknemers, gevestigd te
’s-Hertogenbosch.
• Landelijk actief.
• Integrale aanpak advies,
projectvoorbereiding, realisatie en
exploitatie.
• Mogelijkheid garanties op resultaat.
• Lid Dubo register & MVO Nederland.

3. We richten ons op huisvesting
Het onderwijs
Sport
De zorg
Gemeentelijke
voorzieningen
Woningbouw
Kantoren

4. Situatie huisvesting in het onderwijs
• Normen voor omvang en budget huisvesting.
• School afhankelijk van gemeente voor goedkeuring bouwplannen.
• Uitbreiding school afhankelijk van langjarige leerlingprognoses > 15 jaar.
• Normbudget ontoereikend voor maatschappelijke norm goed
schoolgebouw.
• Noodzakelijkerwijs keuze “goedkoopste” toepassingen schoolgebouw.
• Binnenklimaat onvoldoende.
• Gescheiden budgetten investering nieuwbouw en exploitatie.
• Tekorten scholen op exploitatiebudget.
• Resultaat: onvoldoende duurzame huisvesting scholen.

5. Problematiek, onder andere ‘frisse scholen’

6. Kritische factoren resultaat school?
“Core business”
• Mensen (docenten, management en medewerker).
Groei van • Organisatiestructuur en cultuur.
leerlingen • Leerprocessen & onderwijsvisie.
• Balans inkomsten versus kosten.
• Leerlingaantallen.
…en huisvesting?

7. Kosten & effect huisvesting op resultaten school
Kosten
100% Salariskosten (61%)
90%
80%
W erkgeverslasten (14%)
Resultaat
70%
60%
Facility management (2%)
organisatie
50% ICT voorzieningen (7%)
40%
Diensten en middelen (6%)
30%
20% Variabele huisvestingslasten
(2%)
10%
Vaste huisvestingslasten
0% (9%)
1
Huisvesting beslaat maar een klein deel van de kosten van een
school, maar heeft een aanzienlijk effect op de prestaties (van school,
leerlingen en personeel).
Het loont dus om hier strategisch mee om te gaan!

8. De rol van huisvesting
• Enerzijds is het de fysieke plek waar je het belangrijkste
kapitaal (mensen) optimaal moeten kunnen presteren en
waar de leerlingen gestimuleerd worden tot leren en groei.
• Anderzijds vormt het slechts een beperkt deel van je
kosten.
• Daardoor biedt het een ideale hefboomfunctie tot
beïnvloeding resultaat.

9. Wat verstaan we onder “Strategisch vastgoedbeleid”?
‘Strategisch vastgoedbeleid is het geheel aan beleid en plannen omtrent
huisvesting en het huisvestingsbeheer waarbij dit door middel van een
integrale benadering optimaal moet bijdragen aan realisatie van de korte
en langetermijn organisatiedoelstellingen”

10. Wat heeft u aan Strategisch Vastgoedadvies?
Samenhang aanbrengen tussen
• Visie, missie en organisatie.
• Huisvesting.
• Exploitatie & beheer.
• Eigendom en financiën.
Waardoor:
• Voorkomen van ad hoc maatregelen.
omtrent huisvesting.
• Voorkomen verkeerde investeringen.

11. Voordelen strategisch huisvestingsplan
• Koppeling organisatiedoelen met doelen omtrent huisvesting.
• Huisvestingsbeleid op maat, toepasbaar op alle locaties.
• Inzicht in actuele gebouwprestaties per locatie.
• Transparante wijze prioritering knelpunten huisvesting diverse locaties.
• Tijdsplan voorkomt ad hoc maatregelen en ‘foute investeringen’.
• Door bepalen eigen kwaliteitsniveau huisvesting helder
verwachtingspatroon gebruikers.
• Maximale synergie tussen investeringen en exploitatiekosten.
• Draagt bij aan verbetering onderhandeling met gemeenten.
• Biedt kader voor OOGO-overleg met de gemeente en andere
schoolbesturen.
• Beschikt u op termijn over optimale huisvesting, vast en goed.

12. Verschil strategisch huisvestingplan - IHP
Een IHP is vooral gericht op het gemeentelijk belang en houdt geen of
nauwelijks rekening met onder andere:
• Exploitatiekosten.
• Extra gewenste kwaliteit van gebouwen.
• Speerpunten van de organisatie.
• Strategische beïnvloeding van leerlingstromen, veranderend aanbod.
• Afstemming buitenonderhoud en schoolbestuurlijk onderhoud.
• Het door uw bestuur gewenste tijdstip waarop voorziening wordt gerealiseerd.
Een strategisch huisvestingsplan is compleet en verschaft u alle noodzakelijke
informatie en vormt zo de basis voor uw huisvestingsbeleid
voor de korte- en langere termijn.

13. Routekaart strategisch vastgoedadvies

14. Oriëntatie & beleidafstemming
Algemeen beleid organisatie, informatievergaring van relevante gegevens, bepalen van
globale doelstellingen op het gebied van vastgoed, etc.
• Visie & missie organisatie.
• Lange termijn doelstellingen.
• Visie op Onderwijs.
• Organisatiestructuur.
• Wijze van organiseren.
• Aanwezige deskundigheid.
• Basisgegevens, financiën.
• Trends en marktontwikkelingen.
• Globale doelen huisvesting.
Hulpmiddel: vragenlijst strategisch vastgoedbeleid.

15. Analyse & diagnose
Door middel van een vastgoedscan worden de actuele prestaties van uw vastgoed
inzichtelijk gemaakt, wordt een analyse gemaakt van de sterktes, zwaktes, kansen en
bedreigingen van de organisatie en wordt een evaluatie uitgevoerd waaruit het
spanningsveld zichtbaar wordt.
• Vastgoedscan.
• Exploitatiegegevens.
• Benodigde expertise.
• Voedingsgebied, ontwikkeling leerlingprognoses.
• Ontwikkelingen in omgeving (samenwerking, concurrentie).

16. Een vastgoedscan, waarom ?
Veel opdrachtgevers baseren hun huisvestingsbeleid nog vooral op een
meerjaren onderhoudsplanning (MOP). Er wordt veelal voorbij gegaan aan
andere belangrijke aspecten zoals bijvoorbeeld de functionaliteit van de
gebouwen, de exploitatieaspecten en het binnenmilieu (ventilatie en akoestiek).
Via een vastgoedscan wordt een ‘helikopterview‘ verkregen op uw
gebouwenbestand waardoor een bredere afweging en goed onderbouwde
prioritering kan worden gemaakt.

17. Nulmeting gebouwen
Gebouwen worden beoordeeld op:
• Uitstraling gebouw (1).
• Bouwkundige staat (3).
• Staat van installaties (1).
• Veiligheid (1).
• Binnenmilieu, ventilatie en akoestiek (2).
• Exploitatie (2).
• Onderwijskundige staat (3).
• Omvang en inrichtingsniveau van het
buitenterrein (1).
Tussen haakjes: ‘wegingsfactor’

18. Voorbeeld scoreoverzicht
Waardering Waardering Waardering Weging
Totaal Totaal Totaal
Omschrijving criterium Gebouw A Gebouw B Gebouw C factor A B C
Uitstraling gebouw 5 7 8 1 5 7 8
Bouwkundige staat 5 7 9 3 15 21 27
staat van installaties 6 6 8 1 6 6 8
Veiligheid 5 5 8 1 5 5 8
Binnenklimaat 5 6 9 2 10 12 18
Exploitatie 5 6 8 1 5 6 8
Onderwijskundige staat 5 6 8 3 15 18 24
Omvang/inrichtingsniveau
speelterrein 6 7 8 1 6 7 8
42 50 66 67 82 109

19. Opvallende bevindingen nulmetingen elders
De afgelopen jaren zijn diverse gebouwen uitgebreid zonder goed te
kijken naar de levensverwachting van de bestaande bouwdelen.
• Hierdoor is er een relatief hoge restantboekwaarde toegevoegd
die een belemmering vormt voor in de toekomst te maken keuzes.
• Het komt te vaak voor dat investering en toekomstige exploitatie
niet of nauwelijks op elkaar zijn afgestemd waardoor
kapitaalvernietiging relatief vaak voorkomt.
• Daarmee een bevestiging dat doordecentralisatie een goede keuze
is.
• Doorvoering van de onderwijskundige vernieuwing (circa 10%
hogere ruimtebehoefte) heeft tot gevolg dat in enkele gevallen
medegebruik op de tocht staat.
• Het gemiddeld stroomverbruik van alle onderzochte scholen circa
2 tot 3 keer zo hoog is als de exploitatievergoeding!

20. Resultaten waardering gebouwen
Ranglijst met indicatie prioriteit
nr. schoolnaam score
1 Gebouw A 67
2 Gebouw A 82
3 Gebouw A 109
4 Gebouw A
5 Gebouw A
6 Gebouw A
7 Gebouw A
8 Gebouw A
9 Gebouw A
10 Gebouw A

21. Keuze van prioriteit wordt bepaald door….
• De grenzen van de financiële mogelijkheden.
• De capaciteit en ‘know how’ binnen de
organisatie.
• Het waarderingsoverzicht gebouwen, belangrijke
aanwijzing voor de prioritering.
• Zich voordoende kansen om mee te liften op
nieuwe initiatieven.

22. Scenariovorming oplossingsrichtingen
• 0 optie
• 0 optie verticaal A
• 0 optie verticaal B
• 0 optie horizontaal
• + optie horizontaal Huidige situatie
Scenariovorming: in deze fase worden diverse
scenario’s geformuleerd als oplossing voor het
aanwezige spanningsveld. Door toetsing van de
• + optie verticaal scenario’s aan het ontwikkelde vastgoedbeleid
(voorkeur)
wordt een voorkeurscenario vastgesteld
(=streefsituatie).

23. Beoordeling scenario’s ten aanzien van
vastgoeddoelstellingen
Aspect Scenario> Huidig Nul Huidig Plus Overkant Voorkant
C&V dichtbij school - ++ + ++
Wenselijkheid
Zichtbaarheid/repres. school - o + ++
Uitstraling o + + ++
Uitbreidbaarheid + -- ++ +
Functionaliteit/ compactheid - ++ + ++
Multifunctionaliteit/ uitwisselbaarheid - o ++ ++
Parkeren o o ++ o
Haalbaarheid
Voldoet programmatisch? -- -- ++ ++
Realiseerbaar (onder voorwaarden) ++ ++ + --
Bestemmingsplan wijzigen ++ -- o --
Afhankelijk andere partijen? + + o -
Overlast bouw op onderwijs o - o o
Betaalbaarheid
Risico ten aanzien van /studenten + -- - o
Vergelijk geschoonde exploitatielasten
- €120.000/jaar - €70.000/jaar + €210.000/jaar + €40.000/jaar
bij annuïteitenafschrijving
Saldo jaarexploitatie ? ? ? ?

24. Vastgoedrekenmodel
• Cashflowmodel van inkomsten en alle uitgaven over de gebruiksperiode
• Geeft de kaders voor toekomstige plannen
€ 15.000.000
€ 10.000.000
€ 5.000.000
€0
Totaal exploitatie-
1 3 5 7 9 11 13 15 17 19 21 23 25 27 29 31 33 35 37 39 41 kosten
€ 5.000.000-
Totaal
Inkomsten
€ 10.000.000-
Jaarlijks Saldo inkomsten minus uitgaven
€ 15.000.000-
cw
€ 20.000.000-
€ 25.000.000-
€ 30.000.000-
€ 35.000.000-

25. Vastgoedstrategie
Hoe kan het voorkeursscenario gerealiseerd
worden ?
• Mogelijkheden onderzoeken inclusief
risicoanalyse vanuit oogpunt opdrachtgever.
• Aanpak voor het vervolg vaststellen in “Plan
van Aanpak Realisatie en Implementatie”.

26. Vastgoedstrategie
In ‘Plan van Aanpak realisatie & implementatie’
aangegeven welke onderwerpen bekend zijn en
nog aanvulling behoeven, zoals;
• Eigendom & financiering.
• Planning.
• Bouwheerschap.
• Fiscale & juridische aspecten.
• Bouworganisatiemodel.
• Risico-analyse.
• (EG) – bestedingen.
• Samenwerkingspartners.
• Basiskwaliteit huisvesting.
• Ruimtenormering.
• Communicatie stakeholders.

27. Samenvattend
Doorlopen route strategisch vastgoedadvies zorgt voor realisatie duurzame
huisvesting door optimale afstemming beschikbare middelen op
organisatiedoelen.

28. Wat kan er allemaal bij komen kijken?
Menukaart strategisch vastgoedadvies

29. Tenslotte….