Whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def

WHITEPAPER SLIM ORGANISEREN &
AANBESTEDEN VAN HUISVESTING
Augustus 2016
ir. W.J.A. (Willem) Adriaanssen
mr. L.D. (Lara) van den Bouwhuijsen - van der Hoeven
ir. R. (Richard) Fikse

1582501-0039.3.0, d.d. 26 augustus 2016 Pagina 2 van 17
● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
Voorwoord
Een huisvestingsproces is spannend en uitdagend tegelijk. Wat niet veel mensen zich realiseren, is dat
de gekozen bouworganisatievorm een sterk effect heeft op het uiteindelijke resultaat. Opdrachtgevers
onderschatten het belang hiervan en maken te weinig expliciet een keuze voor een passende
bouworganisatievorm. Vaak wordt vanuit ervaringen uit het verleden, de (verplichtingen rondom de)
aanbestedingsregelgeving en onbekendheid met alternatieve bouworganisatievormen ervoor gekozen om
eerst een architect een ontwerp te laten maken. Daarna worden gedurende het traject meer partijen bij
het project betrokken. Regelmatig leert de praktijk dan dat de samenwerking met de gekozen partijen niet
verloopt zoals men eigenlijk zou willen. Voor een opdrachtgever is het daarom cruciaal om voor aanvang
van een bouwproject duidelijk voor ogen te hebben of de samenwerkingsvorm bij zijn doelstellingen en
zijn beschikbare kennis en middelen past.
Bij een huisvestingsproject van enige omvang zijn al snel een paar honderd (!) personen en tientallen
bedrijven betrokken. De bouwvorm bepaalt hoe deze personen en bedrijven samenwerken en zich tot
elkaar verhouden. Welke bouworganisatievorm tot een optimaal resultaat leidt, wordt onder andere
bepaald door de mate van invloed en de risico’s die de opdrachtgever wenst, het karakter van het project
en de situatie in de bouwsector. In deze whitepaper worden de mogelijkheden en keuzes, in theorie en
aan de hand van een aantal businesscases, toegelicht.
Kiest u bewust voor de best passende bouworganisatievorm voor uw huisvestingsproject?
De heer ir. W.J.A. Adriaanssen, partner
Mevrouw mr. L.D. van den Bouwhuijsen-van der Hoeven, jurist
De heer ir. R. Fikse, adviseur/projectmanager
Een effectieve bouworganisatievorm levert een doorslaggevende
bijdrage aan het realiseren van de doelstellingen van het bouwproject
en van de achterliggende doelstellingen van de organisatie om het
project te realiseren.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
Inhoudsopgave
1. Wat is een bouworganisatievorm? 4
2. Waarom een bouworganisatievorm kiezen? 5
3. Welke bouworganisatievormen zijn er? 6
3.1. Traditioneel (deelopdrachten ontwerp, realisatie, onderhoud) 6
3.2. Integratie van disciplines en fasen 6
3.3. Aanbodgestuurd 6
3.4. Managementcontract met resultaatsgarantie 7
4. Welke bouworganisatievorm past bij mij? 8
4.1. Stap 1: welke scope heeft het project? 8
4.2. Stap 2: worden de disciplines in één contract ondergebracht? 8
4.3. Stap 3: op welk moment worden marktpartijen benaderd? 8
5. Wat betekent de gekozen bouworganisatievorm? 9
6. Ervaringen/referenties 10
6.1. Case kantoor en laboratoria KWR Watercycle Research Institute 10
6.2. Case Bijna Energieneutraal multifunctioneel voorzieningencluster 12
6.3. Case nieuwbouw zorgcomplex Het Hoge Veer 13
7. Cursus SLIM aanbesteden 16
8. Over HEVO 17

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
1. Wat is een bouworganisatievorm?
De bouworganisatievorm bepaalt de wijze waarop voor betrokken partijen (opdrachtgever,
ontwerpers, adviseurs, aannemers, installateurs) de uitvoering van een huisvestingsvraagstuk
wordt georganiseerd:
 Wie wordt opdrachtgever en wie wordt opdrachtnemer?
 Welke taken krijgen partijen en hoe werken partijen samen?
 Wat betekent dat voor verantwoordelijkheden en aansprakelijkheden?
De gekozen aanpak bepaalt de wijze waarop opdrachtgever en (verschillende) opdracht-
nemer(s) voor een specifiek vraagstuk onderling rollen en verantwoordelijkheden verdelen.
Gekeken moet worden wie het beste welke taak kan uitvoeren, wie waarvoor verantwoordelijk
is en wie waarop kan worden aangesproken. De risico’s worden gelegd bij de partij die deze
het beste kan dragen. In een aantal gevallen is dat de opdrachtgever zelf.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
2. Waarom een bouworganisatievorm kiezen?
In plaats van traditioneel te beginnen bij een architect, aanvullend adviseurs in te schakelen
en met dat ontwerp naar uitvoerende partijen te gaan, levert een oriëntatie vooraf van een
samenwerking van partijen tijdens de ontwerp-, de bouwen de exploitatiefase een meer
passende organisatie van een specifiek huisvestingsproces. Er komt een bouworganisatie-
vorm die recht doet aan de wensen, doelstellingen en mogelijkheden van de eigen organisatie
van de opdrachtgever. Steeds vaker wordt daarbij gekeken naar de levenscyclus van een
gebouw. De keuze van materialen en systemen in het ontwerp bepaalt de prijs van het
gebouw, maar ook de omvang en frequentie van onderhoudswerkzaamheden.
De bouworganisatievorm wordt met name bepaald door de mate waarin de opdrachtgever
invloed wil blijven uitoefenen, zowel tijdens het ontwerp, de uitvoering als de exploitatie van
het gebouw. De invloed die een opdrachtgever op de kosten en kwaliteit wil houden, is
afhankelijk van een veelheid aan factoren, waaronder:
 De ambitie van de opdrachtgever.
 De eisen die vanuit de organisatie worden gesteld.
 De competenties van de organisatie/opdrachtgever.
 De complexiteit van de opgave.
 De manier van omschrijven van de projectkwaliteit.
 De gewenste projectorganisatie (fasering, partijen).
 De bestaande risico’s: welke wil de opdrachtgever wegleggen?
 De beschikbare tijd.
De keuze van de bouworganisatievorm bepaalt:
1. Welke disciplines van het huisvestingsproces in één contract worden ondergebracht.
2. Op welk moment partijen benaderd moeten worden (opstarten van aanbestedings-
procedures).
3. Welke regels, contracten en voorwaarden tussen partijen gelden.
Zorg voor een gedragen keuze voor een bouworganisatie-
vorm met het noodzakelijk inzicht in voor- en nadelen van de
bouworganisatievorm.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
3. Welke bouworganisatievormen zijn er?
De verschillende bouworganisatievormen kunnen als volgt worden ingedeeld:
3.1. Traditioneel (deelopdrachten ontwerp, realisatie, onderhoud)
Samenwerkingsvormen die worden aangegaan wanneer de fasen ontwerp,
realisatie en beheer (onderhoud en exploitatie) gescheiden zijn:
 Nevenaanneming.
 Hoofdaanneming.
 Total engineering/integraal ontwerpteam.
 Bouwteam.
De opdrachtgever contracteert iedere partij zelf en stuurt deze aan. Daarmee behoudt hij veel
invloed op het proces. De verantwoordelijkheden voor de taken zijn gescheiden en daarmee
versnipperd. Het risico bestaat dat taken niet of juist dubbel benoemd worden. Daarmee kan
onduidelijkheid ontstaan over wie waarvoor verantwoordelijk is. In de case in paragraaf 6.1
wordt een succesvol voorbeeld toegelicht.
3.2. Integratie van disciplines en fasen
Samenwerkingsvormen waar verschillende disciplines en fasen in een huisvestingsproces
(ontwerp, realisatie, beheer en onderhoud) in opdrachten worden gecombineerd, zoals:
 Engineer & Build.
 Design & Build.
 Build & Maintain.
 Design, Build, Maintain & Operate (DBMO).
 Design, Build, Maintain, Finance & Operate (DBFMO).
De opdrachtgever heeft hierbij één aanspreekpunt, dat verantwoordelijk is voor de
overeengekomen fasen, wat duidelijkheid geeft. Daarmee wordt de directe invloed van de
opdrachtgever op betrokken partijen, bijvoorbeeld een architect, minder. In de case in
paragraaf 6.2 wordt een succesvol voorbeeld toegelicht van een project waarin de aspecten
Design, Demolish, Build, Maintain, Energy in één contract zijn opgenomen.
3.3. Aanbodgestuurd
Een samenwerkingsvorm waarbij de opdrachtgever oplossingen worden aangeboden. Na
contractsluiting wordt het eindresultaat door opdrachtnemer gerealiseerd zonder veel
betrokkenheid van opdrachtgever. In de praktijk kent men de varianten:
 Turnkey.
 Conceptueel Bouwen, zoals de Cataloguswoning.
Een dergelijk proces kenmerkt zich vaak door snelheid. De aangeboden (gestandaardiseerde)
plannen en concepten geven vooraf duidelijkheid van hetgeen er komt. Invloed en/of
maatwerk tijdens het proces is voor de opdrachtgever maar beperkt mogelijk, bijvoorbeeld
enkel voor materialen of afwerkingen.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
3.4. Managementcontract met resultaatsgarantie
Bij deze bouworganisatievorm is één partij verantwoordelijk voor het management van het
contract waarbij de opdrachtgever een resultaatsgarantie heeft. Het gros van de
werkzaamheden wordt niet door de managementcontracter, maar door externe partijen
uitgevoerd, waardoor sturingsmogelijkheden bestaan op de teamsamenstelling.
Voorbeelden hiervan zijn:
 General Contracting.
 Risicodragend Projectmanagement (RPM).
 NEC 3.
De opdrachtnemer organiseert de werkzaamheden en geeft garanties voor specifiek
overeengekomen risico’s zoals budget, tijd en kwaliteit voor de van toepassing zijnde
projectfasen.
Bij de samenwerking behoudt de opdrachtgever zijn invloed (vergelijkbaar met de traditionele
organisatievormen) op het ontwerp en de planontwikkeling. De verantwoordelijkheid en het
risico op tegenvallers in het ontwerp, de uitvoering en het onderhoud, bijvoorbeeld hogere
kosten of mindere huisvestingsprestaties, wordt echter door opdrachtnemer gedragen,
aangezien deze een integrale verantwoordelijkheid en aansprakelijkheid heeft.
In de case in paragraaf 6.3 wordt een voorbeeld van Risicodragend Projectmanagement
toegelicht.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
4. Welke bouworganisatievorm past bij mij?
Met onderstaand eliminatiemodel wordt in drie stappen richting gegeven aan een passende
bouworganisatievorm:
4.1. Stap 1: welke scope heeft het project?
Maken de aspecten sloop, ontwerp, bouw, financiering, beheer, onderhoud, exploitatie
(bijvoorbeeld schoonmaak en energie) deel uit van het project?
4.2. Stap 2: worden de disciplines in één contract ondergebracht?
Afhankelijk van de mate van invloed en de verantwoordelijkheid die de opdrachtgever wenst te
behouden, kunnen onderdelen los of geïntegreerd aan een opdrachtnemer worden
opgedragen.
4.3. Stap 3: op welk moment worden marktpartijen benaderd?
Wie gaat/gaan ontwerpen en wie wordt/worden verantwoordelijk voor de fase na oplevering?
Vooral deze vragen bepalen welke opdrachten (wanneer) aanbesteed moeten worden.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
5. Wat betekent de gekozen bouworganisatievorm?
Met de keuze voor een bouworganisatievorm wordt voor u duidelijk welke partijen gevonden
moeten worden voor welke momenten in het huisvestingsproces. Sluit u overeenkomsten
separaat met een architect en later in het proces met een aannemer? Of gaat u allereerst een
overeenkomst aan voor een schetsontwerp door een architect en maakt u vervolgens de
keuze voor een Design & Build-opdrachtnemer?
De inhoud van de opdracht bepaalt welke aanbestedingsprocedure u moet volgen. Aan de
hand van de doorlooptijd van een aanbestedingsprocedure kan in de planning worden
bepaald wanneer een partij nodig is, en dus, teruggerekend, wanneer de aanbesteding moet
worden gestart.
Voor de inhoud van de overeenkomst zijn in de bouwpraktijk veel modellen en algemene
voorwaarden beschikbaar. Wij noemen hier De Nieuwe Regeling 2011 (DNR voor ontwerpen
ingenieursdiensten), Uniforme Administratieve bepalingen 2012 (UAV, voor traditionele
aanneming), Uniforme Administratieve voorwaarden voor geïntegreerde contracten 2005
(UAV GC, voor opdrachten waarbij ontwerp en uitvoering, en eventueel onderhoud, zijn
gecombineerd). Bij het opstellen van uw overeenkomst kunt u daar gebruik van maken.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
6. Ervaringen/referenties
6.1. Case kantoor en laboratoria KWR Watercycle Research Institute
Het kantoor van KWR Watercycle Research Institute is een opvallend gebouw, opgetrokken
vlak naast het oude kantoor waarin de bedrijfsactiviteiten tijdens de bouw gewoon door
moesten gaan. Het uiterlijk en de inrichting van het gebouw en het omliggende terrein ademen
in alles de hoge kwaliteit die KWR in het eigen werk centraal stelt. Precies de ambitie van
KWR toen zij in 2009 startte met de oriëntatie voor nieuwbouw, naast een zorgvuldige
werkwijze en een marktconforme opdracht. In mei 2016 heeft KWR de award BNA Beste
Gebouw 2016 in de categorie ‘stimulating environments’ gewonnen.
Visievorming
KWR oriënteerde zich op het verbeteren en vernieuwen van haar huisvesting in eerste
instantie bij architectenbureaus. Zij adviseerden KWR allereerst een Programma van Eisen op
te stellen, zodat kon worden bepaald hoe zij wilde gaan werken, waarop HEVO werd
ingeschakeld.
Als organisatie met een semipublieke functie, was het aanbestedingsrisico voor KWR een
belangrijk aandachtspunt om op te sturen. Hoewel de organisatie niet is gebonden aan
Europese aanbestedingsregels, koos zij er wel bewust voor om volgens deze principes te
werk te gaan; de regels van het Europees aanbestedingsrecht vond zij het meest eenduidig.
Omdat de organisatie maximale invloed wenste in het proces (met name op het aspect
kwaliteit), is gekozen voor een traditioneel organisatiemodel met projectmanagement. De
projectmanager heeft hierbij een prestatiebeloning gekregen gekoppeld aan het
projectresultaat, zoals de in het Programma van Eisen omschreven prestaties op het vlak van
kwaliteit, tijd en prijs. Hierdoor zijn de belangen van opdrachtgever en de projectmanager
beter gesynchroniseerd.
Voor de aanbesteding van de architect en ontwerpende partijen is er allereerst een prijsvraag
uitgeschreven voor het ontwerp, zoals gebruikelijk bij de keuze voor een traditionele
bouworganisatievorm. Vijf architecten hebben hun visie gepresenteerd en vervolgens is de
keuze gemaakt voor Cepezed uit Delft. Op basis van de visie van de architect is vervolgens
een aanbesteding georganiseerd voor de installatieadviseur, constructeur,
landschapsarchitect en een bouwfysisch adviseur, waarbij de selectie heeft plaatsgevonden
op de criteria kwaliteit en samenwerking. Het integrale ontwerpteam heeft het ontwerp
uitgewerkt tot en met het technisch ontwerp/bestek.
Na goedkeuring van het bestek is een nieuwe selectieprocedure gestart voor de uitvoerende
partijen. Vanwege de specialistische opzet van delen van het gebouw en wens om grip te
houden op de kwaliteit, is er voor gekozen om een uitvraag op te stellen voor een consortium
van partijen, bestaande uit een aannemer, een gevelbouwer, een installateur en een
landschapsinrichter die gezamenlijk de verantwoordelijkheid dragen.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
Wim van Vierssen, directeur KWR Watercycle Research Institute: ‘Nadeel van het zelf voeren
van de regie is wel dat er grote risico’s ontstaan in de coördinatie van de taken en partijen. Dat
hebben we ondervangen door bij de selectie van de uitvoerende partijen nadrukkelijk te
zoeken naar een consortium (hoofdaanneming volgens paragraaf 3.1). Daarmee hebben we
een belangrijk deel van de coördinatierisico’s kunnen verleggen. Verder is het in zo’n proces
belangrijk om een kwalitatief goede adviseur te hebben, in dit geval HEVO, die als bouwheer
en projectmanager optreedt. KWR is tenslotte een kennisinstituut, geen bouwer.’
In de inschrijvingsfase mochten de geselecteerde partijen, binnen de kwaliteit van het
bestek, slimme oplossingen aandragen. De procedure was zo ingericht dat onderhandeling
hierover mogelijk was. Zo ontstond er vooraf commitment van partijen met betrekking tot de
kwaliteit van de bepalende specialistische projectonderdelen. KWR en de overige
stakeholders wisten bij aanvang van de bouw welke partij waar voor verantwoordelijk was en
de samenwerking was al tijdens de aanbestedingsfase gestart. Dit in tegenstelling tot het
gebruikelijke proces, waarbij een aannemer na gunning eerst zelf op zoek gaat naar de meest
geschikte (lees: veelal goedkoopste) onderaannemers, zoals een gevelbouwer.
De meerwaarde van deze wijze van aanbesteden is onder andere dat alle techniek vooraf
inhoudelijk is getoetst. Denk daarbij bijvoorbeeld aan de constructieopzet, afwerking van
ruimten en het functioneren van installaties. De partijen waren gecommitteerd aan de
(kwaliteit)doelstellingen en voor KWR is er maximale ruimte gevonden voor voortschrijdend
inzicht. De kosten van onverwachte meer- en minderwerken zijn ruim onder de gebruikelijke
percentages gebleven.
Het ontwerpteam van KWR bestond uit: Cepezed (architect), DWA (installatieadviseur), West8
(landschapsarchitect), Pieters Bouwtechniek (constructeur) , DGMR (bouwfysisch adviseur)
en HEVO (projectmanagement).
Het consortium van uitvoerende partijen bestond uit: Van Wijnen (aannemer), Kuijpers
(installateur), Alkondor (gevelbouwer) en Van Mourik Groot Ammers (landschapsinrichter).
NieuwbouwKWR te Nieuwegein, foto Cepezed

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
6.2. Case Bijna Energieneutraal multifunctioneel voorzieningencluster
Opdrachtgever Stichting Voilà had de ambitie om drie basisscholen in Leusden onder te
brengen in een nieuw multifunctioneel voorzieningencluster (MFC Atria) op de locatie waar nu
twee van de scholen zijn gehuisvest. Tevens zijn een gymzaal en buitenschoolse opvang
onderdeel van het MFC.
Visievorming
De opdrachtgever wenste kwalitatief hoogstaande duurzame huisvesting en wilde ontzorgd
worden op de gebouwprestaties, sloop- en bouwrisico’s en financiële lasten in de
exploitatiefase. Omdat het hier een complexe opdracht betreft met krappe budgetten voor
zowel de bouw als de exploitatie, is gekozen voor een integrale opdracht voor het ontwerp, de
realisatie inclusief sloop, het technisch onderhoud en het energieverbruik voor een periode
van 20 jaar na de ontwerpen bouwfase (zoals vermeld in paragraaf 3.2).
Er is een integrale vraagspecificatie opgesteld (Programma van Eisen in de HEVO
prestatiemanager) voor een Europese DDBME-aanbesteding (Design, Demolish, Build,
Maintain & Energy).
Het project integraal aanbesteden, volgens de principes van de Best Value Procurement,
zorgt ervoor dat de opgave in samenhang wordt aangepakt. Het stimuleert consortiumvorming
en vergroot de creativiteit en het innovatievermogen van bouwprofessionals. Ook dwingt het
potentiële opdrachtnemers om reëel in te schrijven op de lange termijn; het concurrerend
vermogen is niet gelegen in de prijs, doordat het budget voor de bouw en exploitatie een
gegeven is, maar in de oplossing. Tevens maakt de samenhang van het project bij deze wijze
van aanbesteden het mogelijk effectief te sturen op de realisatie van Total Cost of Ownership
(TCO), waarbij de opdrachtnemer de verantwoordelijkheid draagt voor de duurzaamheid en
prestaties van de ontwikkelde gebouwoplossing. De belangrijkste risico’s worden daarmee
verlegd naar de opdrachtnemer.
In de inschrijvingsfase dienden vier consortia een complete inschrijving in van bijzonder
hoge kwaliteit; het resultaat van een intensieve dialoog met gebruikers en opdrachtgever die
in deze fase plaatsvond. Hierdoor konden eisen worden bijgesteld en ambitie versus budget
verdiept. De marktpartijen bleken forse meerwaarde te kunnen realiseren door, op basis van
de beschikbare budgetten voor investering, sloop, onderhoud en energieverbruik, te
optimaliseren voor de gehele contractperiode.
Het aspect samenwerking is in de gunningsleidraad verder uitgewerkt in de competenties
samenwerkingsgerichtheid en oplossingsgerichtheid. In een van de overlegronden
beoordeelde een onafhankelijke deskundige deze competenties tijdens een intensieve
ontwerpsessie met het complete team van de inschrijver en van de opdrachtgever inclusief
gebruikers.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
De dialoog met gebruikers en opdrachtgever en de integrale aanpak van het project in de
selectiefase, maakte een duurzamer gebouw mogelijk dan werd geëist (gemiddelde GPR-
score van 8,4 met een 10 op het thema energie). Dit is het resultaat van de gekozen
bouworganisatievorm en aanbestedingswijze. Door de beschikbare budgetten te
optimaliseren, kon 600 m² aan zonnepanelen aan het gebouw worden toegevoegd, waardoor
het gebouw Bijna Energie Neutraal is (BENG). Deze zijn gefinancierd uit de overwaarde van
het onderhoudsbudget, waarvoor de opdrachtnemer zelf de financiering verzorgt en het risico
op de prestaties loopt.
De aanbesteding is gewonnen door Pellikaan Bouwbedrijf in samenwerking met Bureau Bos
architecten + ingenieurs + adviseurs, Optisport, BerkhoffBoerboom en Kragten. Deze
aanbesteding bewijst dat integrale prestatiecontracten ook toepasbaar zijn voor kleinere
projecten.
Impressie plan Bureau Bos architecten +ingenieurs +adviseurs
6.3. Case nieuwbouw zorgcomplex Het Hoge Veer
Aan de Donge in Geertruidenberg staat eind 2018 een compleet nieuw zorgcomplex van
zorgorganisatie Het Hoge Veer. Het gebouw krijgt 120 woonruimten, waarvan 60 voor mensen
met een indicatie voor zorg met verblijf. De overige woningen zijn bestemd voor senioren, al
dan niet met een zorgvraag. Ook wordt in het complex een restaurant gerealiseerd waar
bewoners elkaar kunnen ontmoeten.
De ambitie van Het Hoge Veer is een toekomstbestendig en duurzaam gebouw te realiseren.
Wanneer de zorgvraag verandert, zou het gebouw ook in de exploitatiefase en tegen
aanvaardbare kosten moeten kunnen worden aangepast. Een andere belangrijke wens is om
nu reeds te anticiperen op nieuwe regelgeving op het gebied van energieprestaties die in 2020
van kracht gaat. Renovatie van het huidige Het Hoge Veer is geen optie. Daarvoor zijn de
appartementen te sterk verouderd. Met nieuwbouw kan de organisatie 40 jaar door.
Al geruime tijd stond nieuwbouw bij zorgorganisatie Het Hoge Veer in Raamsdonksveer hoog
op de agenda. HEVO werd betrokken om te beoordelen of de plannen, destijds opgesteld
door woningcorporatie WSG die het plan financierde, voldoende realistisch,
toekomstbestendig en duurzaam waren. Toen de corporatie afhaakte vanwege financiële
perikelen, veranderde de vraag aan HEVO: het plan moet gerealiseerd worden, hoe krijgen

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
we de financiering hiervoor rond? Deze vraag bleek tevens leidend te zijn voor de keuze in
een bouworganisatievorm.
Visievorming
Naar aanleiding van de vraag of HEVO Het Hoge Veer zou kunnen helpen bij de realisering
van de plannen, heeft HEVO een berekening gemaakt van de kosten voor nieuwbouw en is in
gesprek gegaan met beleggers, het Waarborgfonds voor de Zorg en diverse grootbanken.
Zowel de bank als de belegger zoeken naar zekerheid: het beheersen van investeringsrisico’s
was voor beide partijen een belangrijke factor voor financiële participatie. De belegger wilde
dit investeringsrisico verleggen naar de zorginstelling, door in een vroeg stadium in een sale-
and-leaseback-constructie een aankoopprijs af te spreken met een bijpassende huurprijs. De
zorginstelling zou de extra kosten boven de geraamde investering zelf moeten betalen of de
belegger bracht een hogere huur in rekening. Het Waarborgfonds en de bank wilden de
borging of lening verstrekken als de belangrijkste risico’s voor de organisatie als gevolg van
de investering bekend waren en als duidelijk was op welke wijze op deze risico’s zou worden
geanticipeerd. Daarbij was garantie op de hoogte van de investering leidend.
HEVO werkt al 40 jaar op basis van Risicodragend Projectmanagement (RPM) (zie
paragraaf 3.4 Managementcontract met resultaatsgarantie). Waar elke vastgoedorganisatie
een inspanningsverplichting aangaat op de adviezen die zij geeft, gaat HEVO met RPM ook
daadwerkelijk een resultaatverplichting aan. RPM is uiterst geschikt om de investering
vroegtijdig te fixeren en te garanderen. Dit was voor de opdrachtgever de doorslaggevende
factor om te kiezen voor Risicodragend Projectmanagement. Met de vastliggende investering
voor de nieuwbouw konden geselecteerde beleggers een bieding te doen voor de aankoop
van het vastgoed en banken waren bereid om een gecommitteerde offerte voor de lening uit te
brengen.
Proces
HEVO heeft voor Het Hoge Veer een Programma van Eisen uitgewerkt en op basis daarvan
een stedenbouwkundig plan met structuurschetsen en een begroting gemaakt. Deze
informatie was onderdeel van het informatiememorandum dat is aangeboden aan beleggers
en banken. Nadat uit de diverse aanbiedingen een keuze was gemaakt voor de investeerder
(in dit geval de bank en het Waarborgfonds), is Het Hoge Veer overgegaan tot het aangaan
van een partnership met HEVO in de vorm van een RPM-overeenkomst. De door de bank
aangeboden offerte voor de lening is kort daarna door Het Hoge Veer ondertekend.
Zorginstellingen in de sector care zijn niet gebonden aan aanbestedingsregels. Toch is
het in veel gevallen wel raadzaam om aan te besteden, omdat hiermee marktwerking
wordt gecreëerd. Zoals in de vorige cases beschreven is het ook raadzaam - en biedt de
huidige aanbestedingswet hier ook meer ruimte voor - om dialoog te initiëren. In
verschillende fasen kan dat leiden tot slimme oplossingen.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
Selectiefase
De benodigde ontwerpdisciplines zijn samen met Het Hoge Veer aanbesteed en geselecteerd.
Na een onderhandse selectie hebben drie architecten hun visie op zorg en wonen alsmede de
locatie gepresenteerd en vervolgens is de keuze gemaakt voor Oomen uit Breda. Daarna is
eenzelfde traject – aangevuld met de visie van de architect - gestart om een keuze te kunnen
maken voor een installatieadviseur en een constructeur, Er is hierbij gekozen voor adviseurs
die eerder met elkaar samenwerkten. Immers, de synergie tussen de partijen zorgt ervoor dat
de kwaliteit grotendeels kan worden gewaarborgd.
De uitvoerende partijen zullen in een later stadium worden geselecteerd. Alle ontwerpende en
uitvoerende partijen hebben een contractuele relatie met de risicodragend projectmanager,
zodat deze alle sturingsmogelijkheden heeft voor het beheersen van de risico’s van tijd,
kwaliteit en financiën. Het grote voordeel voor de opdrachtgever is dat deze wel een grote
invloed heeft, bijvoorbeeld bij de keuze van de ontwerpende partijen, maar tegelijkertijd
resultaatsgaranties krijgt op de prestaties van de nog te ontwerpen huisvesting.
Impressie plan nieuwbouwzorgcomplexHet Hoge Veer Oomen Architecten

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
7. Cursus SLIM aanbesteden
Voor elke organisatie is het realiseren van passende huisvesting belangrijk, maar ook
uitdagend. SLIM samenwerken in huisvestingsprocessen begint bij het kiezen van een
passende bouworganisatievorm. Als opdrachtgever zijn uw
keuzemogelijkheden enorm, maar tegelijkertijd zijn er veel onzekerheden en risico’s. Hoe u in
deze tijd omgaat met de organisatie van het huisvestingsproces hoort u tijdens de studiedag
'SLIM samenwerken, organiseren en contracteren in het huisvestingsproces'.
De huisvestingsspecialisten en bouwjurist van HEVO bieden u tijdens deze studiedag inzicht
in de mogelijke samenwerkingsvormen en handvatten voor de organisatie van de
aanbesteding en het vastleggen van afspraken. Zij coachen u, maken u attent op mogelijke
valkuilen en geven praktische tips op basis van hun eigen ervaringen. In groepen van 10 tot
15 personen maakt u op een actieve manier kennis met de ins & outs van de verschillende
samenwerkingsvormen, welke vormen het beste bij u passen, wat dit betekent voor de manier
van aanbesteden en de te sluiten overeenkomsten.
Meld u nu aan voor de cursus SLIM aanbesteden (voorinschrijving)
Locatie: HEVO B.V., ’s-Hertogenbosch
Datum: najaar (voor exacte datum zie www.hevo.nl)
Kosten: € 450,-- exclusief btw
Bij de cursus wordt de reader ‘SLIM AANBESTEDEN Bouworganisatievormen, aanbesteden
en contracteren’ geleverd, waarin het thema van deze whitepaper uitgebreid is behandeld.
Aan de voorinschrijving zijn geen kosten en/of verplichtingen verbonden. U ontvangt te zijner
tijd een persoonlijke uitnodiging, waarna u een definitieve inschrijving kunt doen.

● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ●
www.hevo.nl
8. Over HEVO
HEVO is als vastgoedspecialist actief in huisvestingsadvies en projectmanagement. Wij
voorzien onze opdrachtgevers, met complexe huisvestingsvraagstukken in onderwijs, sport,
overheid, zorg en bedrijfsleven, van oplossingen die bijdragen aan een optimale leef- en
werkomgeving. Daarbij streven we altijd naar gebouwen die duurzaam presteren en een
klantrelatie die minstens zo duurzaam is.
Strategisch vastgoed- & huisvestingsadvies
Wij bieden onze opdrachtgevers in elke fase van hun huisvestings- of ontwikkelproces de
inzichten die nodig zijn. Op basis van betrouwbare onderzoekinformatie, scherpe analyses,
helder advies en gegarandeerde resultaten leggen we de basis voor professioneel
vastgoedbeleid. Soms volstaat een quickscan, indien nodig stellen we een compleet
strategisch huisvestingsplan op.
Projectmanagement
Wij zijn meer dan alleen een strategisch adviseur of sparringpartner. We begeleiden onze
opdrachtgevers actief bij de realisatie van hun huisvestingsdoelen. De opdrachtgever bepaalt
zelf de wijze waarop wij het projectmanagement voeren; de samenwerkingsvorm die het beste
bij de organisatie en vraagstelling past. Desgewenst verzorgen we Risicodragend
Projectmanagement, inclusief 100% garantie op budget, tijd en kwaliteit.
Expertisecentrum
Soms kan een frisse blik van buitenaf heel verhelderend zijn. Op zo’n moment staat de
afzonderlijke expertise van onze specialisten tot uw beschikking. Onze specialisten zijn
beschikbaar voor een analyse, berekening, second opinion, advies of management op het
vlak van bouw- & installatietechniek, onderhoud, energie & duurzaamheid, aanbesteden,
bouworganisatievormen & juridische zaken.
Bouworganisatievormen, aanbesteden en contracteren van huisvesting blijft een complexe
materie, waar ervaringen erg belangrijk zijn. Wij kunnen ons voorstellen dat u, ook na het
lezen van dit document, nog allerlei vragen heeft over de beste oplossing voor uw situatie.
Neemt u daarom vooral contact met ons op om de voor u best passende oplossing te vinden
en maximale meerwaarde voor uw plannen te realiseren. Onze contactgegevens zijn:
Willem Adriaanssen, partner
E willem.adriaanssen@hevo.nl | M 06 - 22 47 50 49
Lara van den Bouwhuijsen-van der Hoeven, jurist
E lara.bouwhuijsen@hevo.nl | M 06 - 22 80 05 48
Richard Fikse, adviseur/projectmanager
E richard.fikse@hevo.nl | M 06 - 30 62 30 95

Whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def

Recommended

Recommended

More Related Content

Similar to Whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def

Similar to Whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def (20)

More from Willem Adriaanssen

More from Willem Adriaanssen (20)

Whitepaper hevo slim organiseren aanbesteden van huisvesting ref1582501 0039 def