Circulaire huisvesting op weg naar volgende stap De circulaire economie maakt een stevige ontwikkeling door. Er zijn inmiddels voorbeelden van circulaire gebouwen, bijvoorbeeld geïnspireerd door het Cradle-to-Cradle-gedachtegoed, maar dit zijn nog uitzonderingen. Om van de circulaire economie een echt succes te maken, zijn ook nieuwe businessmodellen nodig. Daarbij is ketensamenwerking essentieel.

1. 24
Karin Verploegen is als manager bij kantoorin-
richter Gispen International BV verantwoorde-
lijk voor alles wat met circulair en de circulaire
economie te maken heeft. Willem Adriaanssen
houdt zich als partner bij HEVO bezig met advies
over de huisvestingscyclus: het ontwerpen, rea-
liseren en exploiteren van gebouwen.
Adriaanssen raakte in 2009 als een van de velen
enthousiast over het Cradle-to-Cradle-concept
(C2C) en realiseerde inmiddels al een schoolge-
bouw volgens dit principe en paste het ook toe
bij de verbouwing van het eigen kantoor van
HEVO. In de jaren die volgden zag hij hoe C2C
langzaam maar zeker werd verbreed tot de circu-
laire economie. “Dat begrip raakte steeds meer
ingeburgerd, maar riep tegelijkertijd ook vragen
op: wat houdt de term precies in, hoe brengen
we het in de praktijk en wat betekent het voor de
manier waarop we met elkaar samenwerken,
voor de verhouding tussen eigenaar en gebrui-
ker van huisvesting en
voor de fabrikant van
producten in de huisves-
ting en inrichting?”
De belangrijkste vraag is
volgens Adriaanssen:
hoe sluiten we de kring-
loop op een manier die
niet alleen theoretisch is,
maar ook daadwerkelijk
in de praktijk gaat func-
tioneren? “Je ziet mo-
menteel wel een paar bij-
zondere en inspirerende
projecten, maar dat is
Circulaire huisvesting op weg
naar volgende stap
cradle-to-cradle
Tekst: Peter Bekkering
De circulaire economie maakt een stevige ontwikkeling door. Er zijn inmiddels voorbeelden van cir-
culaire gebouwen, bijvoorbeeld geïnspireerd door het Cradle-to-Cradle-gedachtegoed, maar dit zijn
nog uitzonderingen. Om van de circulaire economie een echt succes te maken, zijn ook nieuwe
businessmodellen nodig. Daarbij is ketensamenwerking essentieel.
niet voldoende. Er moet een versnelling komen,
zodat het doorsijpelt naar de mainstreamgebrui-
kers van huisvesting en uiteindelijk een nieuwe
standaard wordt.”
Van lineair naar circulair
Bij een circulaire economie wordt niet langer ge-
dacht in de traditionele lineaire keten: grondstof
– product – product afgeschreven – product ver-
nietigd. “In een circulaire economie maak je op
een slimme manier gebruik van grondstoffen en
producten. Wanneer het product niet meer vol-
doet, organiseer je hergebruik: hoe breng je (de-
len van) het product of de grondstoffen van het
product in de vorm van een nieuw hoogwaardig
product terug in de keten, en hoe organiseer je
die keten daarvoor?”
Adriaanssen ziet daarbij het C2C-concept als
theoretisch kader: het denken in een theoreti-
sche en biologische cyclus en het zich realiseren
dat als iets aan de voorkant op een verkeerde
manier is gemaakt – bijvoorbeeld door het ge-
bruik van giftige stoffen – het altijd een negatief
effect zal hebben aan de achterkant. Toch is er
de afgelopen jaren in het denken over duur-
zaamheid wel wat veranderd, aldus
Adriaanssen: “Aanvankelijk lag de nadruk erg
op CO2-uitstoot en energie. Inmiddels zijn we tot
de conclusie gekomen dat energie slechts een
tijdelijk probleem is, omdat er voldoende alter-
natieven zijn voor de fossiele brandstoffen, zoals
zonne-energie. We moeten alleen nog technisch
oplossen hoe we die goed kunnen opslaan en
bufferen. Het fundamentele probleem is veel
meer dat de grondstoffen van onze aarde eindigKarin Verploegen

2. Facility Management Magazine | maart 2015 | 25
zijn. De afgelopen 150 jaar hebben we die grond-
stoffen zodanig gebruikt dat er uitputting dreigt.
In een circulaire economie kiezen we voor een
andere aanpak door de C2C-principes toe te pas-
sen.” Verploegen vult aan: “Bij ons staat een cir-
culaire economie voor een houdbare economie:
proces, technisch en financieel. Daarbij richt
C2C zich vooral op het technische aspect en op
het productieproces. De circulaire economie
voegt daar een dimensie aan toe: de financiële
haalbaarheid. Proces is voor ons niet alleen het
productieproces, maar ook ketensamenwerking.
Bovendien betekent het streven naar waardebe-
houd dat je ook anders moet gaan kijken naar
concurrentie.” Adriaanssen: “Kort samengevat
kun je stellen dat C2C zich vooral focust op Pla-
net en People, terwijl de circulaire economie ook
het aspect Profit erbij betrekt, omdat dat er on-
losmakelijk mee verbonden is.”
Transparant
Om ervoor te zorgen dat de circulaire economie
de nieuwe standaard wordt, moet volgens
Verploegen eerst brede bewustwording ontstaan
over het probleem en daarna Profit in balans
worden gebracht met Planet en People. “Ver-
schillende disciplines moeten gaan samenwer-
ken en zich daarbij in een hoogcompetitieve
markt transparant opstellen. Vanuit een gedeeld
startpunt – de circulaire economie – moet er ver-
volgens lef worden getoond om nieuwe initiatie-
ven, ondanks de risico’s en moeilijkheden, in de
praktijk te brengen. Daarna moeten er lessen
worden getrokken uit deze praktijkcasussen om
circulaire huisvestingsconcepten verder te ont-
wikkelen en uiteindelijk te komen tot een nieu-
we standaard.”
Om ervoor te zorgen dat partners c.q. disciplines
gaan samenwerken, moet er een ander verdien-
model komen, aldus Adriaanssen: “Nu betaalt
een opdrachtgever om zaken te bezitten, straks
betaalt hij om zaken te gebruiken. Voor het ge-
bruik geldt dan een prestatieafspraak. In die
prestatieafspraak worden alle zaken genoemd
die nodig zijn voor een effectief huisvestingscon-
cept of voor een ‘inbouwpakket’ van een ge-
bouw: binnenwanden, plafonds, vloerafwer-
king, meubels, ICT, catering, afvalmanagement
enzovoort. De klant doet daarin niet meer de in-
vestering aan de voorkant. Die investering leidt
namelijk tot inkoopgedrag: het zo goedkoop mo-
gelijk inkopen. Bij een prestatieafspraak is het
uitgangspunt anders: de klant wil met een x-
aantal mensen en een x-aantal voorzieningen zo
effectief mogelijk werken en betaalt daarvoor.
Bij zo’n prestatieafspraak zorgt een regisseur er-
voor dat de benodigde faciliteiten slim en opti-
maal aanwezig zijn. Dat heeft ook een verande-
ring in de relatie met fabrikanten tot gevolg. Die
moeten namelijk worden gezien als partners die
verbonden blijven met de gebruiker. En een part-
ner behandel je nu eenmaal anders dan iemand
met wie je eenmalig een contract sluit over een
aankoop. In feite ga je als gebruiker en leveran-
cier in de circulaire economie een partnership
aan gebaseerd op het gebruik en de levenscyclus
van een product. Daarmee wordt het veel meer
een dienstverleningscontract dan een koopon-
derhoudscontract.”
Out of the box
Om toe te groeien naar betalen voor gebruik is
het belangrijk dat er out of the box wordt ge-
interview
‘In een circulaire economie kiezen
we voor een andere aanpak door de
C2C-principes toe te passen’
Willem Adriaanssen

3. 26
dacht, vindt Verploegen: “Nu is bijvoorbeeld in-
ventaris nog fiscaal aftrekbaar. In een circulaire
economie zou je kunnen denken aan koopcon-
structies met retourwaarde, sale en leaseback of
een pay-per-use. Of je zou bij een meerjarencon-
tract voor meubilair een fasering kunnen ma-
ken, bestaand en nieuw meubilair combineren,
waarbij je passende afspraken maakt voor re-
tour. Welke optie ook wordt gekozen: het wordt
in ieder geval maatwerk.” Ook Adriaanssen is er-
van overtuigd dat er in een circulaire economie
uiteindelijk verschillende verdienmodellen
naast elkaar zullen bestaan: “Het koopmodel
met restwaardegarantie, zodat een organisatie
weet welke afschrijvingen moeten worden toege-
past. En als andere uiterste het betalen voor ge-
bruik. En natuurlijke talloze tussenvormen.”
Welke optie wordt gekozen zal volgens Adriaans-
sen ook afhangen van de markt waarin wordt ge-
opereerd. “Zo zullen overheden, die goedkoop
kunnen lenen en die bovendien vaak omvangrij-
ke kantoren bezitten, eerder kiezen voor eigen-
dom inclusief restwaarde c.q. retourgarantie,
terwijl een kantoorgebruiker die een gebouw van
een belegger huurt en beschikt over een goede
cashflow, juist geholpen wordt met betalen voor
gebruik omdat hij dan snel kan schakelen.” Hij
wijst erop dat de best lopende herhuisvestings-
projecten van kantoren momenteel vaak busi-
nesscentra zijn, waarbij niet een groot vast kan-
toor wordt aangeboden, maar werkplekken met
flexibiliteit op dagbasis.
Of er nu gekozen wordt voor koop inclusief rest-
waarde c.q. retourgarantie of voor betalen voor
gebruik, in beide gevallen wordt volgens
Adriaanssen hetzelfde doel bereikt: “Verbinding
houden met de fabrikant. En het feit dat je be-
noemt dat de grondstoffen in je product waarde
hebben.”
De concepten voor circulaire gebouwen richten
zich momenteel vooral op bestaand kantoren-
vastgoed, waarvan er momenteel een groot over-
schot is – en dat daarmee een enorme hoeveel-
heid grondstoffen vertegenwoordigt.
Adriaanssen: “Daar moeten we echt iets mee, ter-
wijl gebruikers niet in de rij staan. Tegelijkertijd
zie je dat de alternatieve broedplaatsen steeds
populairder worden, maar dat die vaak nog geen
goede huisvesting hebben. Daarom zou er dus
een match kunnen zijn van circulaire huisves-
tingsconcepten met die leegstaande kantoren.”
Adriaanssen ziet dat er in business-to-business
bij kantoren nog steeds vaak automatisch wordt
gedacht aan nieuwbouw, terwijl op andere ter-
reinen in de consumer-to-consumermarkt – zo-
als Marktplaats – een tweede, derde of vierde
gebruik al algemeen geaccepteerd is. Verploegen
vult aan: “We moeten anders gaan nadenken
over ‘nieuw’. Als wij van twee bestaande tafels
een dubbele opstelling maken met een wand er-
tussen is deze oplossing voor de klant nieuw.
Hetzelfde geldt voor de herinrichting van een
pand: dat kan ook het gevoel van nieuw oproe-
pen. Het gaat namelijk om de kwaliteit. De
Dutch Design meubels van sloophout zijn een
mooi voorbeeld hoe kwaliteit en hergebruik
prachtig kunnen samengaan.”
Facility manager
In de circulaire economie is volgens Adriaanssen
een belangrijke rol weggelegd voor de facility
manager. “Omdat je er niet bent met het ontwer-
‘Welke optie ook wordt gekozen: het
wordt in ieder geval maatwerk’
Lyceum Schravenlant in Schiedam is het eerste voorbeeld van een school
voor voortgezet onderwijs in Nederland die is gebouwd volgens het Cradle-
to-Cradle-concept.

4. Facility Management Magazine | maart 2015 | 27
pen en realiseren van een circulaire gebouwop-
lossing. Je moet het namelijk ook in de hele be-
drijfsvoering verder brengen en doorvertalen.
Want juist daar heb je de kortste cycli als je kijkt
naar de materiaalstromen. Zo heb je bij afvalma-
nagement die cyclus op dagbasis. Bij inrichting
en meubilair gaat het om een termijn van een
aantal jaren en bij gebouwen om een nog lange-
re termijn. De facility manager is daarnaast be-
langrijk omdat hij jaar in jaar uit de contacten
onderhoudt met de partners in het concept. En
hij signaleert wat er moet gebeuren en wanneer
er contact moet worden opgenomen.” Verploe-
gen knikt instemmend. “De facility manager is
voor mij een onmisbare schakel om de circulaire
economie daadwerkelijk vorm te geven in een
organisatie. Hij moet enerzijds communiceren
naar de eindgebruiker en anderzijds naar de le-
verancier wat de eindgebruiker verwacht en
waaraan een product functioneel moet voldoen.
Want hij is als geen ander op de hoogte van de
gebruikerstevredenheid en eventueel verande-
rende behoeften. Bovendien volgt hij de ontwik-
kelingen, bijvoorbeeld rond circulaire verlich-
ting, en kan hij deze op een geschikt moment
toepassen om de mate van duurzaamheid of ge-
bouwprestaties te verhogen.”
De facility manager heeft volgens Adriaanssen
verschillende argumenten waarmee hij de direc-
tie kan overtuigen om te kiezen voor circulaire
huisvestingsconcepten. “Allereerst kostenreduc-
tie en kwaliteit, omdat er gestuurd wordt op een
totaalconcept in plaats van op losse onderdelen.
Daarnaast zijn het milieueffect en de verminder-
de CO2-uitstoot interessant omdat bedrijven
graag op dit terrein willen scoren en ‘goed’ wil-
len doen. Bovendien is inmiddels gebleken dat
bedrijven die duurzaamheid hoog in het vaandel
hebben beter presteren. Omdat ze beter aanslui-
ten bij de maatschappelijke behoeften, innova-
tiever zijn en omdat ze het doorvertalen in de
dienstverlening aan hun klanten.”
Sturen op een totaalconcept betekent ook sturen
op Total Cost of Ownership in plaats van op in-
koopprijs. Adriaanssen: “Een facility manager
moet kijken naar de waarde die wordt geleverd
in relatie tot de gebruikersbehoefte en of hij zich
die kan permitteren.”
MVO Trendrapport
Onlangs verscheen het tweejaarlijkse MVO
Trendrapport dat zeven trends benoemt:
- Van winst naar waarde;
- Fossiel op zijn retour;
- Smart sustainability;
‘Flexibiliteit en maatwerk, de balans
daarin vinden is een uitdaging’
Het HEVO-kantoor in ’s-Hertogenbosch is optimaal ingericht om tijd- en plaatsonafhankelijk werken te faciliteren.

5. 28
- Het potentieel van het teveel;
- Duurzaamheid verkoopt niet;
- Revolutie in de handelsketen;
- Gezondheid en duurzame inzetbaarheid.
Alle zeven trends sluiten volgens Adriaanssen
goed aan bij de uitgangspunten van de circulai-
re economie. “Neem het potentieel van het te-
veel. Zowel bij commercieel als bij maatschap-
pelijk vastgoed hebben we een enorm overschot.
Dat betekent dat we slim moeten nadenken hoe
we dat kunnen inzetten zodat het wel mensen
trekt. Het betekent vastgoed op goede plekken
gebruiken, maar ook afscheid nemen van slech-
te gebouwen op verkeerde plekken die geen kan-
sen meer bieden.”
Maar hoe ontwerp je een gebouw volgens de cir-
culaire principes? Adriaanssen: “Door in de pro-
grammeerfase goed te kijken naar de vraag en
naar de behoeften zodat je een effectief huisves-
tingsconcept ontwikkelt. Veel traditionele kan-
toren werden ontworpen vanuit het gegeven dat
iedere medewerker een aantal vierkante meters
of een eigen kamer moest hebben. De heden-
daagse medewerker is echter niet altijd op kan-
toor. Het betekent dat je in het ontwerp gaat stu-
ren op effectief gebruik van een gebouw, op de
pieken en dalen in aanwezigheid, en op het
communiceren over aanwezigheid. Met als ge-
volg dat bijvoorbeeld op dalmomenten bepaalde
afdelingen niet hoeven te worden schoonge-
maakt.”
Omdat je niet kunt weten hoe een gebouw in de
toekomst zal worden gebruikt, pleit
Adriaanssen ervoor een gebouw zodanig te ont-
werpen dat het in de toekomst aanpasbaar is.
“Met bijvoorbeeld verplaatsbare wanden, maar
ook met een mooie mix van werkplekken, zodat
je in de toekomst niet veel hoeft aan te passen.
Bovendien is er al flexibiliteit als je een werk-
plek zodanig ontwerpt dat medewerkers er tijd-
en plaatsonafhankelijk kunnen werken.” Ver-
ploegen ziet daarbij nog wel een
spanningsveld: “Enerzijds wil je bij het ont-
werp standaardisatie omdat je daardoor flexi-
bel wordt. Anderzijds wil je maatwerk om de
goede oplossing te vinden. Het ene hoeft het
andere niet uit te sluiten, maar ik zie het vin-
den van een balans wel als een uitdaging.”
Ook interessant op fmmacademy.nl
Masterclas Facilitair duurzaamheidsplan in één dag
> www.fmmacademy.nl
Adriaanssen noemt nog een reden om flexibili-
teit in te bouwen bij het ontwerp van gebouwen.
“Het maakt het mogelijk in de toekomst nieuwe
of bestaande duurzame technologieën in te voe-
gen, zoals een nieuwe generatie zonnepanelen,
die je verder brengen naar je einddoel, mis-
schien zelfs tot aan het punt dat een gebouw
energieproducerend wordt.”
Inspirerende voorbeelden
Inmiddels zijn er al inspirerende voorbeelden
van circulaire gebouwen. Adriaanssen: “Gispen
is bezig met een mooi project in Duiven waarbij
de opdrachtgever heeft aangegeven: wij willen
in de bestaande huisvesting toe naar een nieuwe
manier van werken, naar een nieuwe uitstraling.
Zij hebben vervolgens de markt gevraagd hen
daarbij goed te huisvesten en te faciliteren en
om het huisvestings- en inrichtingsconcept over-
al door te trekken.” Verploegen: “Het mooie bij
dat project is dat men partners zoekt om de juis-
te oplossingen te realiseren in plaats van dat al-
leen naar de prijs wordt gekeken. Er wordt echt
gewerkt vanuit een inspirerende visie. De weg
en de zoektocht naar juiste oplossingen is daar-
om bijna nog mooier en inspirerender dan het
uiteindelijke resultaat.”
Een tweede inspirerend project voor
Adriaanssen is het stadskantoor van Venlo, dat
momenteel gebouwd wordt. “Daar worden bij-
zondere, natuurlijke oplossingen toegepast.
Onder meer om met planten de luchtkwaliteit
zodanig te optimaliseren dat de lucht die ze
achterlaten beter is dan de lucht die ze binnen-
krijgen. Daarmee creëren ze meerwaarde voor
de omgeving.”
Adriaanssen hoopt dat deze voorbeelden andere
mensen inspireren om ook aan de slag te gaan
met circulaire huisvestingsconcepten onder het
motto ‘het is elders bewezen dat het kan, dus
het kan bij mij ook’. “Daarom is het belangrijk
dat er op flinke schaal meegewerkt wordt, om de
ontwikkelingen te versnellen. Uiteindelijk zullen
zulke projecten ertoe leiden dat in het streven
naar een circulaire economie de lat elke keer
weer een stukje hoger wordt gelegd en er essen-
tiële stappen worden gezet.”