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不動產估價案例分析
- 2. 括正常價格、限定價格、特定價格及特殊價格。不動產估價， 應註明其價格種類。 4.大部分的分割共有物係採限定價格 因大部分的共有物分割係以違反經濟合理性之分割為前提。 二、案例分析與探討 (一)案例一 1.分割不動產就學理而言，係把一整塊土地分割成許多小筆土地， 經濟價值係為減損。分割前，每人持分之土地價值相同，如土 地為 50 坪，一坪 50 萬，則土地價值為 2500 萬，共有人就其應 有部分分其所得金錢。然而，土地分割後，因共有人各其持有 之應有部分及分割位置，其價值可能為減損。其減損之部分則 由分割後，共有人分得之價值有增加者拿出金錢，此為找補。 2.本案例其土地上有磚造平房及鐵皮平房數棟坐落，因此態樣未 達該土地最有效使用，評估該土地部分之價值，係以「獨立估 價」之方式。所謂獨立估價係指不動產如由土地與建物結合， 僅單獨就土地，而忽視建物存在而為估價。相較獨立估價，「部 分估價」則兩者合對一體之狀態，在其發揮機能下，就土地而 為估價，即考慮建物對土地價格之影響。獨立估價不考慮建物 對土地影響，而估計土地價格，所評估得到之地價，不含房地 一體之產品利潤。 3.不動產估價技術規則規定有三種主要估價方法：成本法、比較 法、收益法。 4.本案例所採估價方法係採比較法，係以比較標的價格為基礎， 經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法。比較法 估價之，先蒐集並查證比較標的相關資料，選擇與勘估標的條 件相似之比較標的，對比較標的進行調整，比較、分析勘估標 的及比較標的間之差異為調整。估價方法若採比較法，則儘量 要選擇案件的性質相同或相似者。 5.比較標的之價格形成條件中有非屬於一般正常情形而影響價格 時，就該影響部分為調整，共有 13 種情形。(不動產估價技術 規則§23)
- 4. 不動產估價技術規則第九條規定，函文法院確定價格日期為何 日？ 5.估價師為估價加工者，無權利決定估價價格。因整個估算的結果 來自最開始的市場資料，不動產估價師係依不動產估價技術規 則第 12 條、第 14 條規範去選擇估價方法。此估價方法並非估 價師依個人主觀決定之，因必須依其估價目的、估價條件等等， 選擇適合的估價方法。 6.量化在後，質化在前。(質化分析來自市場實際交易，所以採取 市場選取法或迴歸統計法)因市場統計之結果，面寬變動一個百 分比，就是 2 米，此非估價師所能決定的。 (二)謝秉錡 律師－裁判分割共有物之法院進行程序 1.共有物分割會進入訴訟程序的前題為調解不成立。民法第 824 條規定，原則上共有物之分割，依共有人協議之方法行之。若分割 之方法為能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒 絕履行者，共有人得訴請法院裁判分割。因此，裁判分割共有物之 前題要件具備民法第 824 條第 2 項之規定。抽籤決定也是協議決 定，故用抽籤決定分割共有物後，倘若共有人不滿意抽籤之結果， 無法再訴請法院為裁判分割共有物。 2.分割共有物通常會以共有物持分比例較少者為原告，因訴訟標的價 額核定之故。民事訴訟法第 77-11 條規定，分割共有物涉訟，以原 告因分割所受利益之價額為準。分割共有物之訴，由主張分割之共 有人為原告，反對分割或無意見之其他共有人為被告。實務上，並 非所有被告皆會反對原告之分割方案，亦有可能存在贊成原告分割 方案之被告。 3.實務上，原告提起訴訟時，必須出具一張分割草圖，將此分割草圖 送達至各個被告。被告中如果不同意此分割方案時，法院會要求不 同意之被告出具另一分割草圖。依法律規定，裁判分割共有物訴 訟，為形式之形成訴訟，法院應依職權判決。惟實務運作上，法院 不會依職權為當事人畫分割草圖。 4.當原被告皆提出分割草圖時，法院會定一現勘時間，請地政事務所 派員到現場把雙方之分割草測繪於複丈成果圖上。此時地政事務所 須判斷此分割草圖是否合於法律規定為可為分割之情形。倘若分割 草圖違反法令禁止分割之規定，此時地政事務所會盡告知義務。下 階段則將此草圖送至不動產估價師手上，由估價師出具估價報告書
- 5. (此程序估價師須就此分割草圖有無違反法令禁止分割之情形，善 盡注意義務) 5.實際上，估價報告書中，找補的內容為所有共有人最為關心的部 分，不僅共有人，對於法官及律師亦同。律師對於估價報告有異議 時，通常不會對幾區域因素表達意見，而是針對個別因素部分。所 謂區域因素係指影響近鄰地區不動產價格水準之因素，個別因素則 指不動產因受本身條件之影響，而產生價格差異之因素。律師會針 對個別因素之權重加總及比例為討論之重點，尤其現在有實價登錄 之制度後，資訊較為透明後，律師有時會去查比準地是否存在或合 適。 6.通常若估價師所出具之估價報告無太大偏差時，法院會尊重不動產 估價師之專業知識判斷。法官對此估價報告書存有疑義時，法官會 請雙方律師表示意見，決定是否委請第二位估價師估價。第二次估 價費用由異議者先付款，因此估價費用為裁判費之一部分，最後仍 由各共有人分擔之。 7.對於這二份估價報告仍有意見，法院會函請二位估價師出庭說明 之。實務上估價師出庭之機率不高，法院通常會以函詢之方式為 之。通常在法院函詢後，法官就根據函詢之結果選擇其一份報告 書，下判決。 8.不服判決之當事人上訴後，如何推翻原審之問題？上訴通常只有二 個理由，一為對分割方案不滿意，一為對估價不滿意。直接以對估 價不滿意為由上訴，受駁回機率較高，通常做法係以對分割方案不 服為上訴理由。如何造成對分割方案不滿意，有一較好之方式。原 先的分割方案是基於現階段共有人持分比例而定，其實有很多共有 人在上訴時會合併其他共有人之持分，造成原先分割方案不適用， 此時估價之程序須又重來估價。 五、經驗分享－賴玉程 地政士 Q：有 A、B 兩筆土地(此兩筆土地為合併分割)，訴訟繫屬中或訴訟 終結後，當事人若其中一筆土地移轉於第三人，另一筆土地則 仍保留，則在保留之土地上各共有人之持分為何？ A：內政部 79 年 11 月 8 日台內地字第 848040 函 六、問題討論 Q：不動產估價師是否可以更動法院不動產拍賣之價格？