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1051110物之瑕疵擔保
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在物之瑕疵擔保中,與不完全給付如何相互適用,本文即介紹相關實務見解
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1.
~相關實務分析
2.
102上1188 1.於100年9月30 簽定不動產買 賣契約。 違建 →曾被報拆 漏水 →氯離子函量 高於標準
3.
102上1188 被上訴人 上訴人 房屋 漏水 故意隱 匿頂樓 為違建 瑕疵擔保 • →減少價 金 瑕疵 被上 訴人 明知 免除 瑕疵 擔保 酌減 違約 金 氯離子 含量過 高 具重大 過失
4.
102上1188 氯離子含量過高、漏水→得減少價金 • 修復後排除之金額範圍內減少價金。 • 被上訴人無重大過失。 頂加屋→不得減少價金 •
賣方已履行說明義務 • 被上訴人明知,自行承擔風險
5.
102上1188判決要旨 過去房地產買賣慣例,有關屋頂增建建物,通常是與 頂樓之區分所有建物併同出售,惟該屋頂增建建物並 未登記,故買方僅能取得事實上之處分權。 其餘區分所有權人是否對屋頂平台主張權利,或主管 機關是否已認定該屋頂增建建物為違建而要求拆除等 情形,均會影響買方購買意願,故賣方自應對此負說 明義務。
6.
判決摘要:氯離子 依系爭鑑定報告第4 頁所載,潛藏在混凝土內部之氯離
子 具備充分催化鋼筋腐蝕之條件,鋼筋由於氯離子不斷的 催 化作用,鏽蝕之速率會不斷加快致漸漸降低其結構強度 , 房屋之結構體劣化現象若未即時採取有效之防蝕措施, 長 期下來對混凝土除耐久性會逐漸降低外,鋼筋腐蝕加劇 亦 對建築結構或居住安全有影響。高氯離子含量建築物之 損 壞現象是由於鋼筋腐蝕後體積膨脹導致混凝土龜裂、剝 落 甚至鋼筋鏽斷,鋼筋生鏽時會放出微小電流出來,是一 種 電化學反應,針對系爭房屋建議採用鋅塊犧牲陽極處理 工 法改善,費用計748,200 元。是系爭房屋雖因氯離子含 量 過高具有瑕疵,惟可於支付上開費用修復後排除,被上 訴 人主張其得據以請求減少系爭房地之價金748,200 元, 尚 稱合理,堪可採取。
7.
判決摘要:漏水 依吾人日常生活經驗所知,漏水確實會滅失 或減損房 屋之價值或通常效用,是被上訴人主張系爭房屋具
有 滲漏水之瑕疵,足堪認定。依系爭鑑定報告所載,修 復系 爭房屋滲漏水現象所需費用為58,700元(見系爭 鑑定報告第 5 頁、第15頁),被上訴人執此主張就此 部分瑕疵其得請求 減少價金58,700元,亦可採信。
8.
判決摘要:屋頂加蓋 上訴人並未故意出具內容錯誤之系爭現況說明 書,以 隱匿系爭頂樓增建曾被報拆之事實,且被上訴人至
遲 於兩造簽訂系爭買賣契約書時,已得知系爭頂樓增建 曾 被報拆之事,惟其仍願買受系爭房地,縱系爭頂樓 增建嗣 被主管機關依法拆除,依民法第355條第1項 「買受人於契 約成立時,知其物有前條第一項所稱之 瑕疵者,出賣人不 負擔保之責」之規定,上訴人亦無 庸負瑕疵擔保之責
9.
104台上2437 出 賣 人 買 受 人 96.03.20簽訂 買賣價金:5千6萬元 被 上 訴 人 上 訴 人 許OO占有使 用中
10.
事實說明 一、兩造於九十六年三 月二十日簽訂系爭契約,被上訴人 以總價五千六百萬元向上訴人
購買系爭房地,並將五百六 十萬元存入系爭信託專戶,上訴人已 領取其中二百八十萬 元;系爭土地上有水溝及駁坎,系爭房地現 由訴外人許逖 占有使用。 二、依系爭契約第十六條之特約記載,僅排除系 爭房屋之 物之瑕疵擔保責任,不及於系爭土地,上訴人就系爭土 地 仍應負瑕疵擔保責任。 三、被上訴人自得暫緩請求辦理系爭房地所有權移轉登記, 並 拒絕支付買賣價金尾款。再被上訴人本於契約,請求上 訴人移轉 系爭房地所有權及點交之行為,亦無權利濫用或 違反誠信原則之 情事。原審因以上揭理由為上訴人不利之 判決,經核於法並無違誤。
11.
104台上2437 被上訴人 1.對方拒絕履約。
2.命上訴人將系爭房地移 轉登記並點交予指定第 三人。 3.尾款返還。 上訴人 1.拒絕減少價金。 2.系爭土地無瑕疵。 3.96.09.10發函解除契約。
12.
104台上2437 • →買賣標的有瑕疵,暫停辦理所有權移轉登記 1.保護雙方權益 • 解除契約不合法 2.買賣契約仍有效 •
無過失責任。 • 買受人得拒絕受領瑕疵物。 3.出賣人給付無瑕疵務之義務
13.
104台上2437判決要旨 1.關於物之瑕疵擔保 原則上固於危險移轉後始有適用,但出賣人既有給付無 瑕疵物之義務,買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利,則 在特定物之買賣,該為買賣標的之特定物於危險移轉前, 倘已有明顯之瑕疵而不能補正,或雖能補正而出賣人經 買受人催告後仍不為補正者,應認為在危險移轉前買受 人即得行使擔保請求權,並得拒絕給付相當之價金。 2.買賣之物之瑕疵擔保責任 係基於買賣關係對價之均衡,不以有可歸責於出賣人之 事由為必要。
14.
105上易28 103.09.13訂立買賣契約 • 買受人:被上訴人 • 出賣人:上訴人 契約約定: •
不可歸責買受人之事由無法辦 理貸款,雙方同意解約。 無法貸款 • 買受人不接受利率未完成核貸 103.10.31被上訴人存函解 除契約 土地(河川用地)
15.
105上易28 上訴人 (買受人) 被上訴人 (出賣人) 1.土地具可耕作 稻米之效用。 2.被上訴人明知 土地為河川用地。 1.解除契約 2.返還價金 (1)系爭土地為河川用 地,不能興建農舍, 違反購地目的 (2)欠缺通常效用(民 §359)
16.
105上易28 出賣人負瑕疵擔保之責 • (1)欠缺通常效益 • 系爭土地與一般農地使用相異 •
購買土地之目的為興建農舍:系爭土地無法興建 • →瑕疵可歸責出賣人(即被上訴人) 事由 • (2)出賣人解除契約→無理 • 可歸責出賣人(即被上訴人) 事由 買受人解除契約,請求返還已受領之價金 • →有理
17.
105上易28判決要旨 非 都 市 河 川 區 土 地 不 得 興 建 農 舍 , 而 土 地 位 於 河 川 區 內 特 定 農 業 區 之 農 牧 地 , 與 一 般 農 牧 用 地 得 農 作 、 興 建 農 舍 及 畜 牧 等 使 用 , 著 實 有 別 , 而 買 受 人 購 買 農 地 為 農 作 及 築 舍 , 自 應 俱 一 般 農 牧 用 地 之 使 用 效 益 ; 而 土 地 除 低 莖 作 物 使 用 外 , 不 得 為 其 他 農 , 亦 不 得 築 農 舍 , 自 屬 欠 缺 契 約 通 常 效 用 及 價 值 。 此 外 , 土 地 不 能 蓋 農 舍 , 只 能 種 低 莖 作 物 , 畜 牧 受 限 等 情 , 較 一 般 農 牧 用 地 之 使 用 效 益 為 狹 , 既 雙 方 於 簽 約 就 土 地 是 否 位 於 河 川 區 、 得 否 興 建 農 舍 、 農 作 種 類 、 畜 牧 有 無 限 制 等 情 尚 無 共 識 , 自 應 符 合 與 一 般 農 牧 用 地 通 常 之 使 用 效 益 。
18.
判決理由 該土地早經禁建,且無 解禁計畫,
已經空軍總司令部於 80年1月21日以(80)柳漓 字第0108號函覆知在案。上訴人 既無法擔保買賣雙方訂立契 約所預定之蓋農舍之效用,則 其瑕疵灼然明甚,上訴人自應 負民法第324條(按應為354 條之誤)之瑕疵擔保責任。 上訴人就系爭土地向經濟部水利署第二河川局申請種植 稻 米,業經經濟部水利署第二河川局核發種植許可書,使用 種類為「低莖作物」,即涵蓋一切低莖作物均能於系爭土 地 上種植,如水稻、蔬菜等作物,系爭土地於法律上確實 具備 種植作物之效用云云。惟系爭土地之農作應經許可, 目前得 種植低莖作物,為兩造所不否認,益證系爭土地與 一般農地 使用炯異,僅具部分農牧用地使用效益,自未符 一般農地買 賣之契約目的。
19.
102台上481 出賣人 買受人 權狀:29.49坪 要求仲介寫明契約 門前法定空地:10坪
認受詐欺 建物及土地謄本皆明載 屋齡:11年 認受詐欺 仲介 已盡說明義 務並無疏失
20.
102台上481 上訴人 被上訴人(出 賣人) 被上訴人(仲 介) 1.受詐欺簽買賣契約,請求返還 價金。 2.仲介及出賣人侵權行為應連帶 賠償。 1.受詐欺簽買賣契約,請 求返還價金。 2.仲介及出賣人侵權行為 應連帶賠償。 1.無疏失 2.無須返還仲介費
21.
102台上481 爭議 法定空地: 10坪 使用面積 瑕疵擔保 約定專用權 影響價值 善良管理義 務? 買賣價金應包含空地之10坪
22.
102台上481判決要旨 按房地買賣仲介人係受有仲介報酬之仲介專業人員,應盡 善良管理人注意義務,而約定專用權取得,依公寓大廈§ 23 須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意,當為不 動產仲介人所應知悉。
空地為房地買賣之重要標的物,有無約定專用權,當然影 響系爭房地價值。 出賣人既於現況說明書第二十九欄勾選有約定專用權,則 房地買賣仲介人本於善良管理人之注意義務,就該十坪空 地有無合於約定專用權之條件存在,告知給付仲介報酬費 用之買受人,且於出賣人填載有無規約時,於該欄內任令 其空白時,是否已盡善良管理人注意義務,告知給付仲介 報酬費用之買受人注意約定專用權之合法性,如原審就此 部分,並未說明仲介人之應盡注意義務為何,以及仲介人 已否善盡善良管理人注意義務,有判決不備理由之失。
23.
判決理由 本件系爭買賣契約書固記載主建物登記面積為七十四 點三 四平方公尺(第一審卷第十五頁),而中信房屋 售屋資料表上復
記載使用面積三十九點四九坪,兩者 相差坪數為十坪。該資料表 其後雖有前院面積十坪之 記載(第一審卷第十二頁),但既稱為 「使用面積」, 自指買方即上訴人於買受後有權使用之面積,該 有權 使用之面積,係因買受人支付價金之對價關係而來, 出賣人 對於買受人就其使用權源當應負權利瑕疵擔保 責任
24.
判決理由 本件 房地買賣,被上訴人即出賣人李楊玉華於房屋現 況說明書上第二
十九欄,即已勾選有「約定專用協議」 (第一審卷第十三頁), 自指上開多出建物面積之十 坪之使用權源,係依約定專用協議而 來。李楊玉華於 該欄位後勾選「有使用償金」及「增繳管理費」 ,亦 僅係告知買受人知悉該約定專用權非無償專用而已, 尚難據 此認出賣人不負擔保系爭空地有約定專用權責 任。
25.
判決理由 又系爭房地買賣仲介人即被上訴 人張榮堅係受有仲介 報酬之仲介專業人員,應盡善良管理人注意
義務,而 約定專用權取得,依公寓大廈管理條例第二十三條規 定 須由住戶規約約定或經區分所有權人會議同意,當 為不動產仲介 人所應知悉。查系爭空地為系爭房地買 賣之重要標的物,有無約 定專用權,當然影響系爭房 地價值。
26.
49台上376民事判例 48.03.20買賣契約 約定價 金28萬 約定建 築房屋 計畫 買受人 交付定 金一萬 運河碼頭用地→不得建築
27.
49台上376民事判例被上訴人 • 1.建地+建物→不 負擔保公建築之 用之責 • 2.定金給付低於約 定→違約→沒收 已給付之訂金 上訴人 •
1.違反約定 • 2.解除契約 • 3.回復原狀(返 還訂金)
28.
49台上376民事判例 訂金約定 • 無法證明 應負瑕疵 擔保之責 買受人解 除契約 • 有理 約定建築用地 →不得建築 →違約
29.
49 台 上 376 民 事 判 例 要 旨 上 訴 人 出 賣 與 被 上 訴 人 之 土 地 , 登 記 之 地 目 既 為 建 築 用 地 , 依 民 法 第 三 百 五 十 四 條 第 一 項 之 規 定 , 自 負 有 擔 保 其 物 依 第 三 百 七 十 三 條 危 險 移 轉 於 買 受 人 時 , 無 滅 失 或 減 少 其 價 值 之 瑕 疵 , 或 減 少 通 常 效 用 或 契 約 預 定 效 用 之 瑕 疵 。 茲 系 爭 建 地 在 交 付 前 既 屬 於 運 河 碼 頭 用 地 , 依 照 都 市 計 劃 不 得 為 任 何 建 築 , 則 不 惟 其 通 常 效 用 有 所 減 少 , 抑 且 減 低 經 濟 上 之 價 值 , 從 而 被 上 訴 人 以 此 項 瑕 疵 為 原 因 , 對 上 訴 人 解 除 買 賣 契 約 而 請 求 返 還 定 金 及 附 加 之 利 息 , 自 為 民 法 第 三 百 五 十 九 條 、 第 二 百 五 十 九 條 第 一 款 第 二 款 之 所 許 。
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