謝律師事務所 (區段)

01/25/18 謝秉錡律師事務所 1
地價評議委員
會評定
區段徵收各
路街地價
不動產估價
報告書
地價評議
委員會評
定各路線
地價法律
效力』？
做為『各被徵
收人抵價地』
換算基準依據
，其適法性、
公平性、明確
性？

報告書 P2
價格
種類
『正常價
格』所依法
源
不動產估價技術規
則第 2 條第 1 款
『正常價格』
。
土地徵收條例第 30
條
『徵收當期市價』
。
×

現行不動產估價文獻
開發區位為整體區段徵收，為未開發整體土
地，經區段徵收實質土地改良、開發建設，
地界釐定等作業，俾促區段徵後每宗土地的
為直接建築利用或公共設施興闢。
應採預期開發成本法「林英彥「不動產估
價」第299頁」公式。
土地開發分析法通常運於直接建築土地，評
估建築前土地價格（熟地），與區段徵收後
評估各路街路線價或區段地價性質、內容、
目的差異甚大（本文刊登於人與地雜誌第
210期（2001.6，PP.7-11）-土地開發分析
法之探討，梁仁旭*、陳奉瑤（政治大學地
政系教授））。
成熟度修正僅在預期開發成本法始發生，
「林英彥「不動產估價」第299頁」公式
土地開發分析價格
V＝S÷（1＋R）÷（1＋i）－
（C＋M）
報告書P50成熟度修正
，r利率。
不動產估價報告書撰寫
報告書採取估價方法『比較法』、『土地開發分析法』
，其中『土地開發分析法』適用性？

頁次案例
P54 比較標的3
P59 試算價格2
P54﹌P59
試算價格
2、3
P54﹌P59 估價方法
補充
土地開發
分析
試算價格1與試算價格2
價格差距23.89﹪ 。
試算價格2、3分別違反
反不動產估價技術規則第
23、26條
報告書採比較法、土地開
發分析法
土地開發分析法估價程序
顯與不動產估價技術規則
第三章第三節諸多疑衝突
事實。
報告書與不動產估價技術規則
衝突
比較標的3「待售價格」
地價區段（A- 72）
不動產估價技術規則第
23條第11款「比較標的
影響交易價格之情況無法
有效掌握及量化調整時，
應不予採用。
「待售價格」與得調整正常價
格間差額無法量化，應不動產
估價技術規則第23條第11款
排除適用。
不動產估價技術規則規定報告書內容撰寫
26條，價格差距應小於
20﹪。
27條，比較法應採『三
件』試算價格。
14條、應採二種估價方
法。
不動產估價技術規則第三
章第三節『成本法』專
節。
試算價格2違反不動產估價技
術規則第26條，排除適用。
報告書僅一件試算價格，違不
動產估價技術規則第27條。
報告書採比較法違不動產估價
技術規則第27條、土地開發
分析法與現行文獻（估價原
則）背離。
地價區段（A-72）報告書採
比較法違不動產估價技術規
則第27條、土地開發分析法
與現行文獻（估價原則）背
離。依報告書為基準作為地
價評定準則，法律效力待釐
定﹗

頁次案例
P70、71 試算價格7
P 試算價格8
P70、71
試算價格
7、8、9
註
土地開發
分析法
結論
土地開發
分析法、
比較法
發分析法適用性？
不動產估價技術規則14
條，二種以上估價方法。
試算價格8個別因素總調
整率（22％））
區域因素+個別因素總調
整率（4+％+32％=36％
試算價格7個別因素總調
整率（28％））
試算價格7、8、9，不得
為決定比較價格基準
報告書採土地開發分析法
適用性
？
衝突
試算價格7區域因素+個
別因素總調整率（8％
+28％=36％
地價區段（A1-3）
條第1項，應小於36％。
違反不動產估價技術規則25
條第1項。
不動產估價技術規則規定報告書內容撰寫
違反不動產估價技術規則
27條應採三件比較標的
所得試算價格
應採預期開發成本法
條第1項。
條第1項。
條第1項。
條
「林英彥「不動產估價」第
299頁」公式。
本文刊登於人與地雜誌第210
期（2001.6，PP.7-11）-土
地開發分析法之探討，梁仁旭
*、陳奉瑤（政治大學地政系
教授）

頁次案例
P81 比較標的15
P84、85 試算價格13
P84、85
試算價格
13、15
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
整率31％
條第1項
試算價格13、15，不得
為決定比較價格基準。
僅試算價格14
條應採三件比較標的所得
試算價格
不動產估價技術規則27條
地價區段（A1-21）
報告書內容撰寫不動產估價技術規則規定
衝突
待售價格
條第1項，交易價格不能
與正常價格差額不能量化
應排除適用。
條。

頁次案例
P99、
100
試算價格19
P99、100 試算價格20
P99、100 試算價格21
P99、100
試算價格
19、20、
21
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
試算價格19、20、21不
得為決定比較價格基準。
試算價格
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
整率（20％+27％
=47％）
條第1項
整率（20％+30％
=50％）
條第1項
地價區段（B5）
衝突
整率（20％+18％
=38％）
條第1項

頁次案例
P113、114 試算價格26
P113、114 試算價格27
P113、114 試算價格21
P155 試算價格26
P113、114
試算價格
26、27、
21
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
試算價格 25、26價格差
距23.2％
條第1項
試算價格26、27、21不
試算價格
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
整率（20％+44％
=64％）
條第1項
整率20％+31％=51％）
條第1項
衝突
整率（20％+48％=68％
＞30％）
條第1項

頁次案例
P128、129 試算價格26
P128、129 試算價格25
P128、129 試算價格21
P129 試算價格25
P129 試算價格21
P128 試算價格25
P128 試算價格21
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
區域因素調整率
（20％）
條第1項
個別因素調整率
（27％）
條第1項
（44％）
條第1項
（20％）
條第1項
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
整率（試算價格25區域
因素+個別因素總調整率
（20％+44％=64％）
條第1項
整率（20％+31％
=51％）
條第1項
衝突
整率（20％+48％=68％
＞30％）
條第1項

頁次案例
P143 試算價格32
P70 試算價格8
P143
試算價格
32、8
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
試算價格32、8不得為決
定比較價格基準。
僅試算價格 31
試算價格
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
比較標的8在評估對象（
A1-3）、（F3）有違不
動產估價技術規則2條第
12、13款定義）及同規
則第19條。
有違不動產估價技術規則2條
第12、13款定義）及同規則
第19條。
地價區段（F3）
衝突
（23％）
條第1項

頁次案例
P153 比較標的32
P157 試算價格31
P157 試算價格8
P157 試算價格8
P157
比較標的
32、8
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
個別因素調整率18 ％
條第1項
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
試算價格8、32不得為決
定比較價格基準。僅試算
價格31
試算價格
P70區域因素調整率 4％
。
P156區域因素調整調整
率0％。
相同區段徵收範圍
比較標的8在評估對象（
A1-3）、（F3）有違不
動產估價技術規則2條第
12、13款定義）及同規
則第19條。
有違不動產估價技術規則2條
第12、13款定義）及同規則
第19條。
個別因素調整率16 ％
條第1項
地價區段（D4-1）
衝突
待售價格
條第1項，交易價格不能
與正常價格差額不能量化
應排除適用。
條

頁次案例
P170、171 比較標的35
P170、171 試算價格36
P170、171 試算價格37
P170、171 試算價格35
P170、171 試算價格36
P170、171 試算價格37
P170、171
比較標的
32、8
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
區域因素調整率20 ％。
條第1項
條第1項
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
條第1項
試算價格35、36、37不
試算價格
區域因素調整+個別因素
總調整率（20％+16％
=36％）
條第1項
總調整率（20％+14％
=34％）
條第1項
地價區段（C7）
衝突
總調整率（20％+25％
=45％）
條第1項

頁次案例
P170 比較標的35
P170 試算價格36
P170 試算價格37
#REF!
比較標的
32、8
註
土地開發分
析法
結論
土地開發分
析法、比較
法
適用性
？
299頁」公式。
期（2001.6，PP.7-11）-土
教授）
試算價格35、36、37不
試算價格
區域因素調整20％
條第1項
條第1項
地價區段（C6）
衝突
條第1項

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