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事實處分權之法律問題
- 1. 謝秉錡律師
- 2. 事實處分權之定義 67年民庭決議: 違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動 產所有權之讓與，但 受讓人與讓與人間如無相反之約 定，應認為讓與人已將該違章建築之事實 上處分權讓 與受讓人。
- 3. 房屋移轉比較 已辦理保存登記之房屋: 1、所有權移轉 2、以登記為生效要件 3、繼受人取得所有權 未辦理保存登記之房屋: 1、無法登記移轉所有權 2、交付占有移轉處分權 3、繼受人取得事實上處 分權
- 4. 決議內容 違章建築 • 未辦理保存登記之房屋 無法移轉登 記 • 不動產物權移轉以登記為生效要件 • 未辦理保存登記之房屋，無法為移轉登記 未有相反約 定 • 受讓人取得事實上處分權
- 5. 事實上處分權之法律定性 最高法院95年台上字第94號判決「對未登記之不動產 肯認有事實上處分權，乃係實務上之便宜措施，然事 實 上處分權究非所有權，能否類推適用所有權之物上 請求權之規定，亦非無 疑。」
- 7. 甲起訴主張 其自乙受讓房屋 • 因房屋係未辦保存登記 • 取得事實上處分權 丙為無權占有 • 乙為所有權人時，丙即占有 • 乙已將房屋移轉予甲 類推適用民法§767，以所有權請求返還 • 主張民法§962，因占有被侵奪，而請求之
- 8. 最高法院見解 1、事實上處分權 === 所有權 2、不得類推適用民法§767條主張 3、僅得適用§962占有之法律 4、民法§962「占有人，其占有被侵奪者，得請求返還 其占有物；占有被妨害者，得請求 除去其妨害；占有 有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。」
- 9. 適用所衍生之困境 民法§963「前條請求權，自侵奪或妨害占有或危險發 生後，一年間不行使而消滅。」: 1、請求權行使期間僅1年。 2、此為除斥期間，法院應職權調查。 被占有超過一年，是否即無得請求返還房屋?
- 10. 可能解決方法(一) 代位: • 事實處分權人代所有權 人主張權利 事實處分權 人代位所有 權人 • 所有權人怠於行使權利 • 所有權人得主張§767民法§242
- 12. 可能解決方法(二) 1、僅事實上處分權人得拆除房屋 2、常見前手將土地及其上違章房屋賣予後手，卻有 自稱是房屋繼承人之其他親戚出面占用房屋， 拒絕搬遷。 3、事實處分權人得主張拆除房屋。
- 13. 事實處分權在強制執行之意義 最高法院84年台上字第2483號判決「按第三人就執行標的 物有足以排除強制執行之權利者，係指對於執行標的 物有 所有權、典權、留置權、質權存在情形之一者而言；又如 債務人係買 受違章建築之買受人並受領交付而取得事實上 處分權，原始建築人即不得 再以其不能登記為由主張所有 權為其原始取得而訴請確認，其基於所有權 而請求撤銷查 封，亦無由准許。本件係爭房屋固由第三人周○欽建築完 成 為原始建築人，然周○欽既將系爭房屋出售轉讓並完成 交付，而由債務人 何義雄取得事實上處分權，則上訴人代 位系爭房屋原始建築人周天欽提起 本件第三人異議之訴， 自屬無從准許。 」
- 14. 判決說明 1、提第三人異議 之訴之條件 2、所有權人交付 房屋予事實處 分權之法律地位 3、誰可提第三人 異議之訴? 得排除強制執行權利之人 所有權人不得對抗事實處 分權人 僅事實處分權人得提出第三人 異議之訴，所有權人不得提出
- 15. 事實處分權移轉時與土地之關係 最高法院71年台上字第237號判決「系爭地上原有房屋， 因未辦理保存登記，致未辦理所有權移轉登記，該房 屋依法雖仍屬原始建築人第四建築合作社所有，無從 推定上訴人於出租系 爭土地與該合作社時，已同意該 土地租賃權已隨同房屋移轉與買受人，但 就該合作社 與上訴人間之關係而言，其土地租賃契約，在未依法 終止前， 仍屬有效存在。該合作社既將系爭土地上之 房屋出賣與李永信，在社會一 般觀念上，可認有將該 房屋之事實上處分權，連同承租土地之使用權，一 併 交與買受人之意。被上訴人基於與前手就系爭地上房 屋買賣之法律關係 ，而占有使用系爭土地，即難謂無 正當權源。」
- 17. 法院見解說明 • 房屋仍屬合作社所有 • 無從推定租賃權已移 轉(仍存在上訴人及合 作社間) 就租賃 權而言 • 租賃契約仍有效 • 房屋交付予被上訴人， 承租土地使用權一併 移轉 就使用 權而言
- 19. 事實處分權人之優先購買權 最高法院91年台上字第2154號判決「土地法第一百零四條 第一項規定基地出賣時，租地建屋之承租人有依同樣 條件 優先購買之權，旨在使地上建物之利用與其基地所有權合 歸於一人， 藉以發揮土地之利用價值，盡經濟上之效用， 並避免租賃關係消滅後，建 物因無使用土地權限遭拆除還 地，防杜紛爭。違章建築者，雖不能向地政 機關辦理登記， 但並非不得為交易、讓與之標的，買受人受領交付而取得 事實上處分權，出賣之原始建築人即不得再以其不能登記 為由主張所有權 為其原始取得，且違章建築之房屋於建造 完成後，始由房屋受讓人逕向土 地所有人租用該基地，仍 無礙租地建屋之本質，並無排除土地法第一百零四條之適 用。 」
- 20. 案例說明 公開標售土地 訴外人得標 土地租賃契約 起訴主張優先購買權 建有未辦保存登記房屋 合 作 金 庫 上 訴 人
- 21. 74 年台上字第 2562 號民事判例 土地法有關租地建屋之規定，係因城市地方人口集中， 其建築房屋基地之需求殷切，為防止土地投機，並保 護基地承租人之利益而設。 因此，城市地方，以在他人土地上有房屋為目的而租 用基地者，無論租地後自建房屋，或承受前手之房屋 後始租用該基地，皆應解為租地建屋契約，方符立法 意旨。
- 23. 違章建築得轉讓事實上處份權 • 違章建築雖因違反行政上建築管理規則致無從辦理 所有權移轉登記，然並非不得為交易、讓與之標的 受讓人VS.所有人→租地建物契約 • 最高法院七十四年台上字第二五六二號判例 • 地上房屋係於建造完成後，始由房屋受讓人逕向土 地所有人租用該基地，仍無礙租地建屋之本質。
- 25. 謝謝聆聽