More Related Content Similar to 整建住宅─台北市低租金社區 (6) 3. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
民國四十四年的臺北，居住型態以街屋、平房、連棟
式平房、等正式與非正式建物為主。
圖： 1983 年電影《兒子的大玩偶》劇中一景
4. 什麼是整宅？
1. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
2. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
3. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
4. 提供當時最進步之現代化新式設備及建築設計。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
5. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
6. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
7. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
12. 興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
怎麼蓋？
1. 各基地戶數由 100 戶至 1,440 戶組成之社區。
2. 棟距大、採光好、通風良、天井、 管道、沖水垃圾
馬桶等現代化新式設備。
3. 第一期四年計畫均為連棟式公寓樓房，後期配合拆
遷戶就近謀生，以一樓或地下室為店舖或零售市場
，二至五樓為住宅，以 8 、 10 、 12 坪單元組成之
公寓，共計 6,441 戶。
4. 第二期四年計畫，配合萬大計畫之拆遷戶，居住單
元坪數調整為 11 、 13 、 16 坪，共計 4,063 戶。
13. 興建
年度
行政區 整宅名稱
房屋坪數種類與戶數
建築樓層數
及棟數
甲種
12
坪
乙種
10
坪
丙種
8 坪
丁種
8 坪
店鋪 合計
1962~63 中正 水源路一期 30 30 108 168 3 樓、 14 棟
1963~64
中正 南機場一期 304 328 632 1,264 5 樓、 22 棟
大同 斯文里一期 10 60 55 80 205 5 樓、 3 棟
1964~65
中正 水源路二期 80 80 200 360 5 樓、 8 棟
信義 吳興街一期 460 460 2 樓、 7 棟
1965~66 大同 斯文里二期 192 48 240 5 樓、 2 棟
1966~67 中正 水源路三期 100 100 5 樓、 2 棟
1967~68 萬華 南機場二期 64 132 236 147 579 5 樓、 1 棟
1968 中正 水源路四期 77 19 31 127 5 樓、 1 棟
1969 大同 斯文里三期 128 80 52 260 5 樓、 1 棟
1969~70
中正 水源路五期 50 50 5 樓、 1 棟
萬華 西園路一期 16 76 244 75 411 5 樓、 2 棟
松山 撫遠街整宅 136 56 192 4 樓、 2 棟
士林 劍潭一期 108 56 424 336 984 5 樓、 4 棟
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
1. 各基地戶數由 100 戶至 1,440 戶組成之社區。
23. 興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
住宅單元
甲型： 12 坪 乙型： 10 坪 丙型： 8 坪
3. 第一期四年計畫均為連棟式公寓樓房，後期配合拆
遷戶就近謀生，以一樓或地下室為店舖或零售市場
（沒規劃處也多半自然聚集非正式市集、攤販、夜
市），二至五樓為住宅，以 8 、 10 、 12 坪單元組
成之公寓，共計 6,441 戶。（以南機場一期為例）
《臺北市整建住宅實況調 研究》查 2005 ，蔡添璧指導，學生：李安祥、陳章瑞、傅茹璋、謝宗興、陳穎慧
26. 興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
四十年後？
1. 各基地戶數由 100 戶至 1,440 戶組成之社區。
2. 棟距大、採光好、通風良、天井、 管道、沖水垃圾
馬桶等現代化新式設備。
3. 第一期四年計畫均為連棟式公寓樓房，後期配合拆
遷戶就近謀生，以一樓或地下室為店舖或零售市場
，二至五樓為住宅，以 8 、 10 、 12 坪單元組成之
公寓，共計 6,441 戶。
4. 第二期四年計畫，配合萬大計畫之拆遷戶，居住單
元坪數調整為 11 、 13 、 16 坪，共計 4,063 戶。
39. 空間擴張類型
前後加建 左右合併 向上加建 不連續單元
（另購或租）
增加之使用空間
類型 前後加建 左右合併 向上增建 不連續單元
說明 於前後陽台往外延伸 承購鄰戶，打通室
內空間合併使用
頂樓戶連通屋頂層加
蓋
分住於鄰近單元
分 特性佈 天井、巷道空間 住戶左右戶 頂樓住戶 同一社區
影響 1. 天井地面採光不佳
2. 室內對流不佳
3. 巷道外觀立面雜亂
4. 加建縫隙孳生蚊蟲
1. 裝修時管線破
壞疑慮
2. 與樓下住戶空
間使用型態不
同
1. 自行加蓋易破壞頂
樓防水層
2. 改變原排水設計
3. 其他住戶無法使用
屋頂空間
1. 住戶保有隱私
41. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
圖：南機場二期整宅竣工照（ 1968 ）
42. 1. 民國 44 年至 64 年間，為安置因臺北市公共工程
、實施九年國教校地、計畫道路用地之拆遷戶。
2. 臺北市於 64 年以前，由政府推動興辦住宅計有二
萬七千餘戶。 57 年至 63 年政府興建 10,317 戶
中， 8,364 戶為整建住宅。
3. 民國 52 年之調 ，臺北市違建有查 52,667
間、 72,056 戶，居住人口 292,894 人，占臺北
市當時總人口數 28.13% 。
興建背景
建築計畫
使用現況
社區成員
政策方向
圖：南機場二期整宅現況（ 2011 ）
45. 資料來源：不動產價格ｅ點通 胡皓瑋整理
時間 分租租金 ( 元 /
坪 )
套房租金 ( 元 /
坪 )
獨套坪租金 ( 元
/ 坪 )
住家租金 ( 元 /
坪 )96 年第 1 季
1124 1278 1207 615
96 年第 2 季
1260 1188 1095 672
96 年第 3 季
1119 1315 982 619
96 年第 4 季
1101 882 1055 618
97 年第 1 季
1408 1187 1095 570
97 年第 2 季
1601 968 1149 611
97 年第 3 季
1087 832 989 656
97 年第 4 季
1409 1044 1054 516
98 年第 1 季
1054 1009 580
98 年第 2 季
1195 1077 1007 665
98 年第 3 季
948 1158 808 577
98 年第 4 季
1750 1111 891 606
99 年第 1 季
1400 801 588
99 年第 2 季
824 599
99 年第 3 季
1036 1027 516
99 年第 4 季
999 662
100 年第 1 季
1500 941 559
100 年第 2 季
966 928 664
100 年第 3 季
955 563
100 年第 4 季
745.83 604
臺北市萬華區租屋平均租金行情
48. 4. 社區自治組織─組織層級
※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
層級分類 說明 所屬整宅
立案之管委會 1. 成立年間，正 市府鼓勵整宅進行更新。值
2. 法定位階較它處整宅自治組織高。
3. 成立正式管委會並非代表該組織，環境維護等公
共事務運作程度較高。
斯文里三期 ( 民 89) 、基隆路一期
( 民 97) 、信義路整宅 ( 民 96) ，
共計 3 處
自治管理組織 1. 成員多為原自住戶或常住此地的住戶。
2. 成員多分布為裁縫店、水電行、鐘 行等經營地錶
方型經濟為主的小商家。
3. 公共事務推行運作，隨住戶參與程度多寡而有所
差異。
蘭州國宅、南機場十三號基地、南
機場一號基地、南機場三號基地、
南機場二期、西園路一期
(A 、 B) 、南機場三期、民生東路
整宅、劍潭一期 (A 、 B 、 C1 、
C2) 、劍潭二期，共計 14 處
尚無自治組織 1. 如遇公共環境、設備問題時，住戶多藉由里長、
鄰長作為管理對口。
2. 公共環境維護事務推動，極為被動，仰賴外來資
源投入。
斯文里一期、斯文里二期、西園路
二期、南機場一期整宅、水源路二
期、水源路三期，共計 6 處
49. 4. 社區自治組織─財務
※ 西園路一期計有二個管理組織、劍潭一期計有四個管理組織
有無財務收入 經費收入來源 自治組織所屬整宅
有
非住戶之收入（利用共同持分空間收租）
，住戶無繳交
斯文里二期、斯文里三期、蘭州國宅
、南機場十三號基地、南機場一號基
地、南機場三號基地、南機場二期、
西園路一期 (A 、 B) 、南機場三期
、民生東路、劍潭一期整宅 C1 棟，
共計 12 處
僅住戶定期繳交 信義路整宅、劍潭一期 (A) ，共計
2 處
非住戶之收入及住戶定期繳交 基隆路一期、劍潭一期 (B 、 C2) 、
劍潭二期，共計 4 處
無 無
斯文里一期、西園路二期、南機場一
期整宅、水源路二期、水源路三期，
共計 5 處
50. 4. 社區自治組織─所遇問題
• 法制化困難 戶數多，租戶比例高，成立區分所有人大會困難
• 合理財務機制 無法源依據、住戶繳交意願低、無空間可進行出租等
• 缺乏自主管理維護 租戶、低收入者參與公共事務態度消極
• 公共投資不公平性 歷年無管理之整宅獲得資源較多，有管理者反而較少
58. 2. 整建維護─歷年市府投入資源
整宅名稱 87 至 100 年修繕總計（元） 戶數 平均每戶花費 修繕計畫成本概估（元）
斯文里一期整宅 4,956,647 205 24,179 5,675,500
斯文里二期整宅 11,181,470 240 46,589 8,618,500
斯文里三期整宅 9,438,841 260 36,303 7,978,500
蘭州國宅 9,094,069 510 17,832 1,134,000
南機場十三號基地整宅 21,616,214 1,440 15,011 42,483,000
南機場一號基地整宅 25,027,807 1,180 21,210 67,067,500
南機場三號基地整宅 18,855,701 910 20,721 26,516,500
南機場二期整宅 11,085,651 579 19,146 39,437,500
西園路一期整宅 18,184,708 411 44,245 13,643,500
西園路二期整宅 1,514,432 193 7,847 6,990,500
南機場一期整宅 13,322,964 1,264 10,540 37,423,000
南機場三期整宅 9,328,421 259 36,017 17,461,000
水源路二期整宅 4,660,465 360 12,946 18,074,000
水源路三期整宅 1,294,574 100 12,946 4,990,000
信義路整宅 7,067,956 490 14,424 18,390,500
基隆路整宅Ａ基地 7,282,072 541 13,460 32,782,500
民生東路整宅 531,512 192 2,768 16,962,500
劍潭一期整宅 11,682,277 984 11,872 9,098,000
劍潭二期整宅 3,622,808 195 18,579 14,292,000
60. 評分等級 組織運作及財務狀況 所屬整宅
A 管理組織強，財源穩定且盈餘 南機場一號基地、南機場三期、基隆
路一期、民生東路整宅，共計 4 處
B 有進行管理，財源穩定 斯文里三期、蘭州國宅、南機場十三
號基地、南機場三號基地、南機場二
期、西園路一期 (A 、 B) 、信義路整
宅、劍潭一期
(A 、 B 、 C1 、 C2) 、劍潭二期，
共計 13 處
C 無自治組織、有地方志工，無財務計畫 西園路二期、南機場一期整宅，共計
2 處
D 無自治組織，無財務計畫 斯文里一期、斯文里二期、水源路二
期、水源路三期，共計 4 處
組織綜合評分
61. 整宅名稱 名稱 綜合評分 歷年修繕維護級別
3_斯文里三期 蘭州公寓大廈管理委員會 ● ● ● ●
4_蘭州國宅 蘭州社區自治管理委員會 ● ● ● ● ● ●
5_南機場十三號基地 南機場十三號基地管理委員 ●●● ●●
6_南機場一號基地 南機場一號基地管理委員會 ●●● ●
7_南機場三號基地 南機場三號基地管理委員會 ●●● ●●
8_南機場二期整宅 南機場二期整宅管理委員會 ●●● ●●
西園路一期Ａ棟管理委員會 ●●●
西園路一期Ｂ棟管理委員會 ●●●
10_西園路二期 無 ●● ●●
11_南機場一期 無 ●● ●
12_南機場三期整宅 南機場三期管理委員會 ● ● ● ● ● ●
13_水源路二期整宅 ● ●
14_水源路三期整宅 ● ●
15_信義路整宅 臺北市信維大樓管理委員會 ● ● ● ● ●
16_基隆路一期整宅
臺北市信義區興隆整宅管理
委員會
● ● ● ● ● ●
17_民生東路整宅 整宅管理委員會（待確認） ● ● ● ● ● ●
福華國宅A管委會 ● ● ● ●
二棟管委會 ● ● ●
323巷管委會 ● ● ●
四棟自治管委會 ● ● ●
19_劍潭二期 劍潭國宅Ａ棟管委會 ● ● ● ● ● ●
●
●
●
●
●
●
1_斯文里一期 無
斯文里二期更新委員會
18_劍潭一期
2_斯文里二期
9_西園路一期
更新委員會
綜合評分： ●●●●：管理組織強，財源穩定 ●●●：有管理組織運作，財源穩定
●●：無自治組織，但有地方志工 ●：無自治組織
歷年修繕維護級別： ●●●：維護佳 ●●：維護尚可 ●：維護差
環境維護與自治組織運
作之關連
62. 組織運作與檢修經費對照
87 至 100 年於整宅修繕經費平均每戶為 18,225 元 資料來源：本計畫整理
整宅名稱 名稱
87至100年修
繕總計
戶數
平均每戶
花費
組織層級
組織運作
評分
組織收入
狀況
3_斯文里三期 蘭州公寓大廈管理委員會 9,617,729 205 46,916 立案 B A
4_蘭州國宅 蘭州社區自治管理委員會 10,704,809 510 20,990 自治 B B
5_南機場十三號基地 南機場十三號基地管理委員會 21,616,214 1,440 15,011 自治 B B
6_南機場一號基地 南機場一號基地管理委員會 25,161,290 1,176 21,396 自治 A A
7_南機場三號基地 南機場三號基地管理委員會 20,500,528 910 22,528 自治 B B
8_南機場二期整宅 南機場二期整宅管理委員會 104,102,640 579 179,797 自治 B B
西園路一期Ａ棟管理委員會 自治 B B
西園路一期Ｂ棟管理委員會 自治 B B
10_西園路二期 無 12,295,430 504 24,396 無 C C
11_南機場一期 無 14,672,964 1,264 11,608 無 C C
12_南機場三期整宅 南機場三期管理委員會 7,894,266 259 30,480 自治 B A
13_水源路二期整宅 2,977,520 360 8,271 無 D C
14_水源路三期整宅 2,977,520 100 29,775 無 D B
15_信義路整宅 臺北市信維大樓管理委員會 7,067,956 535 13,211 立案 B A
16_基隆路一期整宅
臺北市信義區興隆整宅管理委
員會
7,282,072 535 13,611 立案 A A
17_民生東路整宅 整宅管理委員會（待確認） 531,512 192 2,768 自治 A A
福華國宅A管委會 自治 B B
二棟管委會 自治 B B
323巷管委會 自治 B A
四棟自治管委會 自治 B B
19_劍潭二期 劍潭國宅Ａ棟管委會 3,630,308 195 18,617 自治 B B
無 D C
BD無47,256
18,566
4,215,542
12,286,528
7,630,540
12,031,777 12,227984
411
260
240 17,565
18_劍潭一期
2_斯文里二期
9_西園路一期
更新委員會
1_斯文里一期 無
斯文里二期更新委員會
組織運作評分
A ：組織良、收入盈餘
B ：組織、收入可
C ：無組織
D ：無組織
組織收入狀況
A ：盈餘
B ：打平
C ：入不敷出
64. 補助性質 組織類型 補助內容 補助額度 補助方式
急迫性修
繕補助
不限成立組織
與否
有立即性危險項目基本
修繕
中小額度 立即給予協助
（由市府檢視核
定）
非急迫性
的補助
（未成立社區
自治組織的補
助）
未成立社區自
治組織
（不提供經費
，只提供小額
資源）
提供輔導團隊，協助完
成組織報備工作
提供輔導團隊 每年定期申請
提供社區經營輔導課程 提供專家講師 每年定期申請
依整維項目類型分級分序，採有條件式補助
65. 補助性質 組織類型 補助內容 補助額度 補助方式
非急迫性
的補助
（需搭配社
區自治組織
成立才給予
的補助）
需完成管委會
合法報備
（軟體／硬體
經費的提供）
提供輔導團隊，協助
完成組織報備工作
提供輔導團隊 每年定期申請
提供社區經營輔導課
程
提供專家講師 每年定期申請
公共環境整體一次修
繕經費補助
中大額經費 視整宅組織運作、財
務狀況、後續管理能
量予以分級核定
市有產權空間委託經
營
二年為一期
社造經費補助 中小額度 每年定期申請
需完成社區型
社團法人組織
成立
（軟體／硬體
經費的提供）
提供輔導團隊，協助
完成組織報備工作
提供輔導團隊 每年定期申請
提供社區經營輔導課
程
提供專家講師 每年定期申請
公共環境修繕經費補
助
中小額經費 分級核定
社造經費補助 中小額經費 每年定期申請
