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日本公營住宅現況與住宅管理經驗
- 1. 都市改革組織 林于婷
- 2. 自有住宅 2627 民間市場租屋 1340 UR賃貸 住宅 76 地域優良 賃貸18.6 公社賃貸 18 公營住宅 217 數字為家戶數(萬戶) 公部門資金之援助 公營住宅： 適合低所得者的住宅 (0~25%) 建設費用來自中央・地 方政府的補助金 地區優良、公社、UR出 租住宅： 適合中間層級的出租住 宅(0~80%)，政府提供 公家融資補助 針對部分自用住宅提供 公家融資（住宅金融支 援機構等） 民間出租住宅：幾乎沒 有公家支援 來源：佐藤由美，日本公共住宅政策之 特徴與新課題(2013.10.26於亞洲地區住宅論壇)
- 3. 大阪市 台北市 面積 223km2 272km2 人口 268萬人 267萬人 都會區面積 1893km2 2457km2 都會區人口 886萬人(大 阪府) 700萬人(北 北基) 家戶數 約132萬戶 約102萬戶 住宅存量 126萬戶 93萬戶
- 5. • • ＜應能＞ ＜應益＞ 収入級距 ～ 10 %以下 級距１ 104,000日圓以下 34,400日圓 10 %超 ～ 15 %以下 級距２ 123,000日圓以下 39,700日圓 15 %超 ～ 20 %以下 級距３ 139,000日圓以下 45,400日圓 20 %超 ～ 25 %以下 級距４ 158,000日圓以下 51,200日圓 25 %超 ～ 32.5 %以下 級距５ 186,000日圓以下 58,500日圓 32.5 %超 ～ 40 %以下 級距６ 214,000日圓以下 67,500日圓 40 %超 ～ 50 %以下 級距７ 259,000日圓以下 79,000日圓 50 %超 ～ 級距８ 259,000日圓超 91,100日圓 政令月収 収入別基本額収入分位
- 7. • 公部門成立「住宅法人」機構，專責統籌社會住宅興辦與管理業務。 並配合提供制度誘因，鼓勵民間成立社會住宅營運的第三部門。 2007年制定「指定管理制度」，讓民間參與公營住宅管理工作。 • 為有效率的管理市營住宅，各地方政府設置住宅管理中心作為綜合 的處理窗口。 • 關於市營住宅之管理，為一體化的處理包括招租，房租的決定・徵 收・督促、入住後的各種承認、客訴因應等各種業務，以及保護個 人情報、且為達公平、公正的業務執行 ，由地方政府與住宅法人共 同管理。
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- 10. 大阪市住宅供給公社 近鐵住管理公司 組織 公法人/政府100%出資 私法人/民間公司 依循法律 住宅供給公社法 / 管理代行制度 指定管理制度 主要業務內容 市營住宅營運管理修繕；公社住 宅興建、管理；住宅信息中心經 營；市營住宅公開募集、抽籤、 入住審查、每年的資格審查、租 金調整通知；住戶調解；協助執 行住宅政策事業 市營住宅營運管理修繕；市營住宅公開募集、 抽籤、入住審查、每年的資格審查、租金調 整通知；住戶調解 管理戶數 101,100戶 17,191戶 職員人數 330人 63人 比較 為政府之外圍組織，相對於民間 公司，由於公社是政府成立的單 位，某種程度屬於公部門的機關， 對於民眾而言有信賴感，由公社 管理或提供的住宅，較有意願入 住。 憑藉長期累積的專業技術資源，及住宅管理 經驗，參與公營住宅管理工作，有事半功倍 之效；且民間角色較容易與社區住戶建立關 係，減少問題發生。政府則透過民間專業參 與公營住宅管理，減輕行政負擔；決定租金、 住戶資格，及涉及法律訴訟事務，仍屬於政 府權責範圍，其餘工作交由民間處理，藉此 降低管理成本，節省財政支出。
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- 29. 市營住宅的現狀以及課題 ①市營住宅存量之課題 • 老舊住宅多，需要更新改建。 • 市營住宅存量約占賃貸住宅的1/6(量多)，有地域集中的現象。 ②社區之課題 • 市營住宅社區高齡化與低所的者的集中，讓社區沒有活力。 • 與當地居民共同使用市營住宅集會所設施，產生摩擦。 ③管理・招租之課題 • 召租的方式被認為不公平 • 福祉減免措施家戶以及非措施家戶間關於房租負擔產生很大的落差 • 居住時間越趨長 ④針對地區造鎮的課題 • 加強市營住宅對於該地區發展是有貢獻的。 「市民住宅」 ・為市民的共有財產，獲得更多市民支持的住宅。 ・除精準地因應對於居住產生問題的家戶外，並打造一個多樣化的年齡、所得階 層的家戶都能居住的住宅。 ・保有均衡發展的社區，以邁向開創地區形成住宅區為目標。
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