キャッシュフローと利益の関係

収入と所得税の
関係
～税金が払えない！そうならない為に～

1
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税理士としてお客様から
いただく質問に、

2

先生は
利益が出ているから
税金を払えって
いうけれど、

3

返済がきつくて税金を
払う余裕なんか
ないんだよね。

4

それで、税金を払えって
言われても、納得できな
いんだよね。

5

と言うものがあります。

6

実はお金が出て行く時、
全額が「費用」になる訳
ではありません。

7

不動産事業を例に、
　その仕組みをお話しましょう。

8

例えば・・・

銀行借入金の返済は
費用でしょうか？

9

借入金の返済は
返済義務を果たしただけ

10


→ 費用ではありません！

11

POINT!!


→ 費用ではありません！

12

つまり、返済をしても
利益が減り、税金が
安くなる訳では
ありません。

13

例えば・・・

新しく入居する人から
敷金をもらったら、利益が
増えるのでしょうか？

14

敷金の収入は
退去時に返済義務が
ある預り金の増加です。

15

敷金の収入は

→ 利益の増加では
ありません！

16

POINT!!
敷金の収入は

→ 利益の増加では
ありません！

17

つまり、敷金を受け取っても
　　使ってしまったら、退去時に
　　困りますね｡

18

うーん、いまいち
ピンと来ないなぁ。

19

具体的な数字で教えて
欲しいなぁ。

20

わかりました。
それでは、図を使って
説明しましょう。

21

お金の出入りと損益の関係

22

お金の出入り

+1000 万

銀行
借入

銀行借入をすると、現金が増えます。

0

損益の増減

23

お金の出入り

+1000 万

銀行
借入

銀行借入をすると、現金が増えます。
でも、利益は増えません。
0

損益の増減

24

お金の出入り

+1000 万

銀行
借入銀行借入をすると、現金が増えます。
でも、利益は増えません。

→ 借入金は、将来に渡って
　少しずつ返さなくてはいけないお金
0
　だからです。

POINT!!

損益の増減

25

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

銀行建物
借入引渡

-20 万不動産を購入すると
現金が減ります。
0

損益の増減

26

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

銀行建物
借入引渡
不動産を購入すると
-20 万現金が減ります。
でも、この年費用になるのは
0 ほんの一部です。

損益の増減

27

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

銀行建物
借入引渡不動産を購入すると
-20 万でも、この年費用になるのは
ほんの一部です。
0
→ 建物は長く使うので、数十年
　に渡って少しずつ費用に
　していきます。

損益の増減 POINT!!

28

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+50 万
銀行建物入居契約
借入引渡敷金入金
敷金が入ると
現金が増えます。
-20 万 0

0

損益の増減

29

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+50 万
銀行建物入居契約
敷金が入ると
-20 万 0 でも利益は増えません。

0

損益の増減

30

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+50 万敷金が入ると
銀行建物入居契約現金が増えます。
でも利益は増えません。

-20 万 0 → 敷金は退去時に
　返すために、一時的に
0 　預っているだけです。

POINT!!
損益の増減

31

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万
+50 万
銀行建物入居契約家賃
借入引渡敷金入金入金

家賃が入ると
-20 万 0
+100 万

0

損益の増減

32

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万
+50 万
銀行建物入居契約家賃
家賃が入ると
-20 万 0
そして利益も増えます。 +100 万

0

損益の増減

33

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万
+50 万
銀行家賃が入ると
建物入居契約家賃
そして利益も増えます。
-20 万 0
+100 万
→ 家賃は返さなくて
0 　いいお金だからですね。

POINT!!
損益の増減

34

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万 -200 万
+50 万
銀行建物入居契約家賃借入金
借入引渡敷金入金入金返済

借入金を返すと
-20 万現金が減ります。
0
+100 万 0
0

損益の増減

35

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万 -200 万
+50 万
-20 万でも、費用には
0
+100 万 0
なりません。
0

損益の増減

36

お金の出入り

+1000 万 -1000 万

+100 万 -200 万
+50 万
借入引渡現金が減ります。
敷金入金入金返済
でも、費用には
なりません。
-20 万 0
+100 万 0
→ 借入金の返済は
0 　返済義務を果たした
　だけです。

POINT!!
損益の増減

37

「お金の出入り」だけを見てみると・・・

+1000 万 -1000 万

+100 万 -200 万
+50 万

38


-1000 万
-200 万

建物借入金
引渡返済

銀行
借入 +1000 万

入居契約 +50 万
敷金入金
家賃 +100 万
入金

39


銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

入居契約 +50 万借入金
敷金入金
-200 万借入金返済
家賃 +100 万返済
入金

40


銀行建物
借入 +1000 万 -1000 万引渡

入居契約
敷金入金 +50 万
家賃借入金
+100 万 -200 万返済借入金
入金
返済
お金がたりない！ -80 万

41

「損益の増減」だけ見てみると


-20 万 0
+100 万 0
0

42

損益の増減だけ見てみると

銀行入居契約借入金
借入敷金入金返済

0
0
0 建物
家賃 -20 万
入金 +100 万引渡

43


銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

-20 万
敷金入金
-200 万借入金
入金

44


銀行借入
→ 事業収入でない！

銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

-20 万
敷金入金
入金

45


銀行借入
建物引渡し
→ 費用になるのは一部！
銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

-20 万
敷金入金
入金

46


銀行借入
建物引渡し
銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡
敷金入金
→ 退去までの預り金！
-20 万
敷金入金
-200 万借入金
入金

47


銀行借入
建物引渡し
銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡
敷金入金
→ 退去までの預り金！
-20 万
入居契約借入金返済
+50 万 → 返済義務を果たした！
敷金入金
-200 万借入金
入金

48


銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

-20 万
敷金入金
-200 万借入金
入金

49


銀行 +1000 万 -1000 万建物
借入引渡

-20 万
敷金入金
-200 万借入金
入金

50


-20 万建物
家賃引渡
入金 +100 万

51


-20 万建物
家賃引渡
入金 +100 万
+80 万利益が出てる！

52

損益の増減だけ見てみると

-20 万建物
家賃引渡
入金 +100 万
+80 万

×30 ％
税金は利益
税金 24 万円にかかる！
※ 税率は例示です。

53

つまるところ・・・
損益お金の出入り
-20 万
+100 万
+80 万
+1000 万 -1000 万

×30 ％
税金 24 万円 +50 万
+100 万 -200 万
-80 万

54

-20 万
+100 万
+80 万
+1000 万 -1000 万

×30 ％
税金 24 万円 +50 万
+100 万 -200 万
-80 万

お金が足りないけど、

55

-20 万
+100 万
+80 万
+1000 万 -1000 万

×30 ％
税金 24 万円 +50 万
+100 万 -200 万
-80 万

お金が足りないけど、
税金をはらわなければ
なりません！！

56

なるほど～。
お金を払っても、借入の
返済は費用にならない
のか。

57

現金のある、なしだけ
ではなく、損益も見て
納税準備をすることが
大切ですね。

58

その通りです。
現金は事業で大切なもの
ですが、

59

それだけでは、事業の本当の
　　姿は見えません。
　　損益もきちんと見て
　　いきましょう。

60

でも、坂上先生の
アドバイスがないと、
私だけでは難しいなぁ。

61

もちろん、エスエス会計
がお手伝いいたします。

62

ぜひご相談ください！
初回相談は無料です。

63

届出・申告は正しく、かつ
慎重に行いたいものです。

64

エスエス会計があなたの
確定申告をお手伝い
します！

65

しっかり確認、
　しっかり確定申告！！

66

【ご注意】
このスライドの内容はエスエス会計が
分かりやすくまとめたものです。
個別の事情により手続きが
変わる場合がありますので、
よくご自身で確認の上、作業してください。

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坂上信一郎公認会計士・税理士事務所
（エスエス会計）

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