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サルでも分かる「不動産投資」
- 1. これまでの発表 サルでも分かる「為替介入」 サルでも分かる「企業買収」 サルでも分かる「IPO」 サルでも分かる「バブル経済」 サルでも分かる「未公開株」 実用性が薄い!!
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- 5. ポイント③ ポイント① ポイント② → ちなみにこの物件の価格は2598万円
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- 7. セールストーク① 資産になる出費 100% 90% 80% 70% 資産価値 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 0 5 10 15 20 25 30 年 ローンを返済するまでに不動産の（売却時の）資産 価値は減っていく。→資産としては残らない！
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- 9. セールストーク② 定期収入 49088円がそのままお小遣いになるわけでなく、ここから以下 の経費が引かれる。 ・登記費用 ・仲介手数料 初年度は販売価格の7%程度 ・諸税金（後述） （例では約180万円） ・管理費・修繕費 賃料の7%程度（例では約12万円）が毎月 安定した副収入とするためには、表面利回りで10%以上欲 しい。 （例では表面利回りは5.6%）
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- 11. セールストーク③ ローン金利 変動の方が低いが、将来金利が1%上昇す ると 年間の返済額は15～17万ほど増える。
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- 13. セールストーク④ 節税 不動産所得にかかる主な税金 ＜初年度＞ ・不動産取得税 建物は固定資産税評価額に対して3% 土地は同評価額の1/2に対して3% ・登録免許税 建物は固定資産税評価額に対して2% 土地は同評価額に対して1.5% ＜毎年＞ ・固定資産税 固定資産税評価額に対して1.4% ・都市計画税 固定資産税評価額に対して0.3% ・個人事業税 10室以上の規模で290万円以上の利益に対して 5% ・所得税 課税所得1800万円超部分に対して40% ・住民税 利益に対して一律10% ＜売却時＞ ・譲渡所得税 短期の場合、売却益の39% 長期の場合20% むしろ税金増えてんじゃ ん!!
- 14. セールストーク④ 節税 節税のからくりは、損益通算!! 不動産所得がマイナスの時し 家賃収入 - 返済金・諸税金・諸経費 か節税できないじゃん… 不動産所得 給与所得 -100万 500万 総所得金額 この金額に基礎控除などを 差し引いたものに所得税・ 400万 住民税が課税
- 15. セールストーク④ 節税 節税のポイントは、減価償却という必 殺技!! 減価償却費とは… 購入価格(建物分) 2000万円 減価償却費(1年目) 400万 減価償却費(2年目) 320万 252 減価償却費(3年目) 万 … … 減価償却費はキャッシュフローが発生するわけではない が、費用として計上することが可能!!
- 16. セールストーク④ 節税 節税のポイントは、減価償却という必 殺技!! 上段：帳簿上の所得 下段：実際の所得 家賃収入 税金 諸経費 減価償却費 不動産 給与所得 課税所得 所得 150 -30 -100 -320 -300 500 200 150 -30 -100 20 500 -
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